INFORME

MENSUAL
DE VENTAS

VENTAS MENSUALES DE VIVIENDA NUEVA IBAGUÉ

ENERO DE 2018

Demanda de vivienda nueva en la ciudad de Ibagué

Durante el mes de enero de 2018 se comercializaron en la ciudad de Ibagué un

total de 424 unidades de vivienda nueva, cifra que mostró una evolución
importante frente a los resultados de enero de 2017. Las ventas del primer mes
del año mostraron un crecimiento del 10.7% frente al mismo del 2017, dicho
crecimiento fue el mismo para cifras de año corrido como es habitual en el mes
de enero. Respecto a cifras de doce meses se logró apreciar una evolución del
27.82% entre el agregado feb-16/ene-17 y el agregado feb-17/ene-18.

Tabla 1. Comportamiento de las ventas en unidades de vivienda nueva en

la ciudad de Ibagué

Promedio Promedio
Mes Ventas Año Corrido Ventas Doce Meses Ventas
Mensual Mensual
ene-17 383 ene-17/ene-17 383 383,0 feb-16/ene-17 4026 335,5
ene-18 424 ene-18/ene-18 424 424,0 feb-17/ene-18 5146 428,8
dif 41 dif 41 41,0 dif 1120 93,3
var % 10,7% var % 10,7% 10,7% var % 27,82% 2,3%

Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

La opción de compra de vivienda es un tema bastante complejo que depende de

gran cantidad de factores y uno de los factores más importantes es la fase
constructiva en la cual se encuentra la vivienda a adquirir, puesto que
dependiendo que tan avanzado se encuentre el proyecto asimismo varían los
plazos tanto de pago de la cuota inicial como de entrega del inmueble. En este
orden de ideas a continuación se presenta la discriminación de unidades
vendidas por fase constructiva, esto con el fin de analizar en qué fase
constructiva es más llamativo para las personas invertir.

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Durante el mes de enero el nivel de comercialización presentó similitudes a

meses anteriores en la medida que gran parte de las ventas se concentraron en
las primeras fases constructivas, ya que el 81% de las unidades vendidas se
encontraban entre preventa, preliminar y estructura. Por otra parte, se tuvo que
las fases avanzadas; es decir, obra negra, acabados y estructura conjuntamente
aportaron el 19% restante de las unidades vendidas en el mes.

Grafico 1. Nivel de ventas según fase constructiva para la ciudad de

Ibagué enero de 2018

9%
PREVENTA
7% PRELIMINAR
3% CIMENTACION
ESTRUCTURA
13%
2% OBRA NEGRA
ACABADOS
66% TERMINADO

Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

Adicionalmente, es importante mencionar que enero mostró un comportamiento

algo similar a diciembre, pues, en este mes el volumen de unidades
comercializadas en la fase terminado también fue significativamente alto ya que
abarcó el 9% del total de ventas. Este fenómeno es bastante positivo debido a
que se reduce el inventario de unidades terminadas y este inventario por lo
regular presenta niveles de rotación bajos.

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Grafico 2. Comportamiento mensual de las ventas en unidades de

vivienda nueva para la ciudad de Ibagué 2012-2018

1400
1200
1000
800
424
600
400
200
0

sep-17
sep-12

sep-13

sep-14

sep-15

sep-16
ene-12
may-12

ene-13
may-13

ene-14
may-14

ene-15
may-15

ene-16
may-16

ene-17
may-17

ene-18
Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

A pesar del complicado escenario macroeconómico que presencio el país y el

sector de la construcción en el 2017, la ciudad de Ibagué fue uno de os casos
donde dichos impactos no fueron tan marcados ya que se mantuvo un rimo de
ventas relativamente bueno, aunque por efectos estacionales los últimos meses
del año estuvieron un poco por debajo de la dinámica del resto de los meses del
año. En este orden de ideas, luego de experimentar cierto nivel de resentimiento
en el ritmo de ventas en el último trimestre del 2017, el 2018 arranco
relativamente bien ya que mostro una dinámica superior al inicio del 2017 y en
líneas generales aún se puede apreciar una tendencia creciente en el
comportamiento de las ventas.
Composición de las ventas en Ibagué para el mes de enero de 2018
En enero de 2018 se reportó un global de 424 unidades de vivienda nueva
vendidas en la ciudad de Ibagué. De esas 424 unidades vendidas el segmento
VIS aportó el 65.1%, el segmento No VIS de 105 a 184 millones aportó el 13.4%
de las ventas del mes, el segmento No VIS de 184 a los 262 millones aportó el
14.6%, el segmento No VIS de 262 a 340 millones aportó el 2.6%, y el 4.2%
restante lo configuró el segmento superior a los 340 millones de pesos.
Al comparar los resultados de enero de 2018 con los de enero de 2017 se logró
apreciar que tres rangos de precios experimentaron crecimiento y dos rangos de
precios mostraron caída. Así las cosas, se tuvo que los rangos VIS, No VIS de
105 a 184 millones y No VIS de más de 340 millones experimentaron
crecimientos de 50%, 7.5% y 38.5% respectivamente, entretanto los rangos de
precios No VIS de 184 a 262 millones y No VIS de 262 a 340 millones
experimentaron contracciones de 16.2% y de 81.4% respectivamente.
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Grafico 3. Comparativa ventas enero 2017 – enero 2018 por rango de

precios

ene-17 ene-18

300 276

250

200 184

150

100 74
53 57 62 59
50 18
11 13
0
VIS 70 - 135 $105 - $184 Mill $184 - $262 Mill $262 Mill - $340 Más de $340 Mill
SMMLV (135 - 235 SML) (235 - 335 SML) Mill (335 - 435 (Más de 435 SML)
SML)

Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

Grafico 4. Ventas en unidades para el mes de enero de 2018 en la ciudad

de Ibagué según rango de áreas promedio

>=131 m² 3

111 - 130 m² 6

91 - 110 m² 30

71 - 90 m² 57

51 - 70 m² 254

<=50 m² 74

0 50 100 150 200 250 300

Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

Con relación al número de unidades vendidas según rango de área se tuvo la

misma constante que se ha venido apreciando en la ciudad; es decir, las
unidades que mayor rotación presentan son las de un área inferior a 50 metros
y las de 51 a 70 metros cuadrados. Rangos que coinciden con las viviendas de
interés social y con las viviendas No VIS en la franja inferior de precios o de 105
a 184 millones de pesos.

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Oferta de vivienda nueva en la ciudad de Ibagué para enero de 2018

Para enero de 2018 se tuvo en la ciudad de Ibagué una oferta de 3.616 unidades
de vivienda. De esas 3.616 el 68.75% correspondió al segmento No VIS y el
31.25% restante lo configuró el segmento VIS.
Por otro lado, las 3.616 unidades existentes en enero de 2018 se distribuyeron
en diferentes rangos de áreas promedio donde el rango que mayor presencia
reportó fue el de 51 a 70 metros cuadrados abarcando un 36.1% de la oferta del
mes.
Grafico 5. Oferta de vivienda nueva por rangos promedio de área para
enero de 2018

>=131 m² 96

111 - 130 m² 297

91 - 110 m² 407

71 - 90 m² 1150

51 - 70 m² 1304

<=50 m² 362

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

Grafico 6. Rotación de inventarios para la ciudad de Ibagué 2013-2018

Rotación Rotación VIS Rotación No VIS

35
30
25 15,12 11,68
16,57
Meses

20
15
10 7,21

5 3,22
7,57
0
jul-13

ene-14

jul-14

jul-15

jul-16

jul-17
ene-13

ene-15

ene-16

ene-17

ene-18
abr-13

oct-13

abr-14

oct-14

abr-15

oct-15

abr-16

oct-16

abr-17

oct-17

Fuente: Coordenada urbana. Cálculos: Camacol Tolima

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El nivel de rotación1 de inventarios en la ciudad de Ibagué durante 2014 y 2015

mostró una dinámica favorable y puntualmente en 2015 reportó cifras
decrecientes en termino de meses, lo que representó en su momento un
comportamiento excepcional para el sector y la actividad edificadora, aunque
dicho escenario es entendible, puesto que 2015 fue un año bastante bueno en
materia de ventas, lo que en gran medida influyó en la reducción de meses para
agotar el inventario disponible en esa época.
Sin embargo, desde inicios de 2016 la tendencia de rotación empezó a revertirse
y, por ende, los tiempos de agotar inventarios empezaron a crecer nuevamente
a tal punto de que para el mes de enero de 2018 el índice de rotación se ubicó
en 7.21 meses; es decir que se necesitarían 7.21 meses para agotar los
inventarios existentes en el mes de enero manteniendo el ritmo de ventas
evidenciado en el trimestre nov/ene constante.
El nivel de rotación para el mes de enero de 2018 mostró una mejora significativa
de 4.47 meses frente a enero de 2017. Esto implica que en enero de 2017 se
necesitaban 4.47 meses más para agotar el stock disponible en la ciudad.
Es importante destacar que al revisar el nivel de rotación por tipo de vivienda en
el mes de enero el segmento VIS se encontraba a 3.22 meses, entre tanto, el No
VIS se encontraba en 16.57 meses, esto contrastado con enero de 2017 permite
apreciar que en términos de rotación el segmento VIS evidenció una contracción
de 4.35 meses. Por su parte el segmento No VIS reportó un incremento de 1.45
meses entre periodos.
Comentarios Finales
A finales del 2017 el ambiente económico del país fue bastante complicado; sin
embargo, muchos analistas aseguraban que la recuperación iniciaría en el 2018.
Estas expectativas de recuperación poco a poco se han venido corroborando ya
que uno de los indicadores neurálgicos para la economía que es el índice de
confianza de los consumidores se ha venido recuperando paulatinamente
después de alcanzar un negativo histórico en enero de 2017. A nivel de Ibagué,
aunque en líneas generales el impacto del bajo dinamismo de la economía no
se sintió tan fuerte como en otras ciudades el inicio del año si ha estado en línea
con lo manifestado por los analistas ya que enero a nivel de ventas mostró una
dinámica interesante con un crecimiento del 10.7% respecto de enero de 2017.
Además, es importante resaltar que al igual que en diciembre de 2017 el volumen
de unidades terminadas comercializadas fue importante y este fenómeno es
considerablemente positivo ya que permite reducir el stock de unidades en una
fase constructiva que usualmente es complicada de comercializar.

1
El nivel de rotación indica cuantos meses se necesitarían para vender el inventario existente al ritmo
de ventas actual (ventas promedio de los últimos 3 meses).

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