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A

Brasil sustentável
Potencialidades do mercado habitacional
A BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Índice
Apresentação 3

Moradias e sustentabilidade 4

Habitação no contexto mundial 6


O papel utilizado nesta publicação possui selo do
Forest Stewardship Council (Conselho de Manejo Florestal),
que assegura sua procedência de florestas gerenciadas
Necessidades criam oportunidades 12 de maneira socialmente justa, ambientalmente correta
e economicamente viável. Reforçamos assim o nosso
comprometimento com o desenvolvimento sustentável do
Mapa dos negócios habitacionais 18 planeta e com o futuro das comunidades nas quais atuamos.
Apresentação

Esta é a primeira de uma série de cinco condicionantes do cenário global


publicações que analisam os horizontes é requisito para projeções válidas do
da economia brasileira para as próximas crescimento brasileiro. O instrumental
duas décadas, com atenção especial abrange um universo de cem países,
para os seus setores mais estratégicos, analisados não apenas em seu aspecto
assim considerados tanto pela sua estritamente econômico, mas também
importância na geração da renda nacional em sua dinâmica demográfica, de
como pelas oportunidades de negócios qualidade de vida e de recursos humanos
que representam ao longo do tempo. e naturais. Para esta publicação, foram
Nesse contexto, a habitação, tema desta considerados mais detidamente
publicação, ocupa posto privilegiado, por os indicadores habitacionais de 24
seu papel na formação do investimento desses países.
nacional, na promoção da qualidade de
vida da população e, no atual momento Este trabalho, um esforço conjunto da
da economia brasileira, pelo horizonte de Ernst & Young e da Fundação Getulio
oportunidades que oferece. Vargas, procura também qualificar a
concepção de desenvolvimento para
Os temas abordados na série Brasil o Brasil nas próximas décadas. Mais
sustentável são os seguintes: importante que questionar se o País
crescerá muito ou pouco, é indagar se
Potencialidades do mercado habitacional; crescerá bem, ou seja, explorando ao
Crescimento econômico e potencial máximo, mas não além dos limites,
de consumo; suas possibilidades. A habitação, foco
Desafios do mercado de energia; deste estudo, é um dos requisitos
Perspectivas do Brasil na agroindústria; para crescer bem. Para acompanhar o
Horizontes da competitividade industrial. desenvolvimento desejado em outras
áreas, cumpre articular governo e
Esta abordagem inicial leva em conta esfera privada em uma ação conjunta,
as potencialidades do Brasil em sua tendo em vista a dimensão de recursos
interação com o mercado mundial, e necessidades que abrange. Esta
a fim de delinear cenários até o ano publicação traz elementos valiosos tanto
de 2030. Uma visão aprofundada do para o debate da questão como para o
comportamento dos principais fatores planejamento das empresas.
4 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Moradias e
sustentabilidade

Desafios rumo a 2030 atender a sua demanda habitacional.


Trata-se, na realidade, de um grande
pelos diversos segmentos da cadeia
produtiva está em curso. O resultado,
desafio, pois a taxa de crescimento como pôde ser verificado nos últimos
Nos últimos dois anos, o Brasil tem
das famílias brasileiras será de 2% ao dois anos, é uma expansão expressiva
registrado aumentos consideráveis no
ano nos próximos 23 anos. do crédito habitacional e a participação
número de financiamentos imobiliários,
maciça do investidor externo nas
mas está longe de alcançar o volume
A experiência mexicana mostra captações das construtoras brasileiras
verificado em 1980, no auge das
que é possível para um país em no mercado aberto.
operações do extinto Banco Nacional
de Habitação (BNH). A metodologia desenvolvimento, com características
de cenários aplicada para analisar socioeconômicas semelhantes às Pressupostos para
do Brasil, conseguir um patamar
as potencialidades do mercado
habitacional brasileiro mostra que, para mais alto de crédito imobiliário. a lucratividade
perseverar na trilha do desenvolvimento As projeções mostram que 75% das
Por sua pujança e suas potencialidades,
sustentado, as inversões na área necessidades habitacionais – o que
o Brasil é avaliado internacionalmente
habitacional são estratégicas, seja envolve novas moradias e reformas –
como um grande mercado na área
para manter um ritmo vigoroso de receberão crédito no México em 2008.
imobiliária, colocando-se na rota dos
crescimento econômico, seja para No caso do Brasil, as necessidades
grandes investidores do setor. Nesse
atingir níveis mais altos de qualidade de habitacionais atuais somam 2,1
contexto, a crise externa desencadeada
vida da população. milhões de atendimentos, envolvendo
nos Estados Unidos pode até mesmo
construção, reforma, manutenção
se tornar um fator positivo, pois no
O cenário de referência adotado e reparo de moradias e aquisição
mercado brasileiro encontram-se
neste estudo aponta para resultados de terrenos. Oferecer crédito na
grandes oportunidades em real estate.
significativos para a economia proporção verificada no México
brasileira, independentemente de significa mais que triplicar o número O cenário de referência permite,
reformas estruturais que potencializem de financiamentos concedidos em por fim, estimar a dimensão desse
o seu crescimento. O aperfeiçoamento 2007, ou seja, chegar a 1,6 milhão mercado na rota rumo a 2030.
do sistema tributário e a reforma da de créditos anualmente. O faturamento das construtoras, por
previdência, por exemplo, ampliariam exemplo, saltará de R$ 53,5 bilhões,
a capacidade de geração de renda, A feliz constatação é que o País tem em 2007, para R$ 129,6 bilhões,
mas, mesmo sem esses fatores, o País condições, sim, de atender à demanda em 2030. Igualmente importante para
tem um alto potencial de melhorar sua por moradias e eliminar seu déficit o planejamento das empresas do setor
posição no contexto mundial. habitacional no horizonte de tempo é a projeção, baseada em premissas
considerado, levando-se em conta os demográficas e socioeconômicas,
Os bons resultados, em contrapartida, avanços econômicos e institucionais das transformações pelas quais
estão condicionados a uma interação obtidos desde a década de 1990. passará a demanda habitacional do
harmônica de variáveis-chave da País. Como será visto, o processo de
economia, devendo sustentar uma A indústria da construção qualificação do mercado consumidor
rota estável de crescimento até 2030. encontra-se em ritmo crescente brasileiro traz novas oportunidades.
Assim, é necessário, por exemplo, que de atividades, e parte significativa Conhecê-las em profundidade é
o mercado brasileiro seja capaz de dos aperfeiçoamentos demandados condição para aproveitá-las.
A
O Brasil é avaliado internacionalmente como
um grande mercado na área imobiliária,
colocando-se na rota dos grandes
investidores do setor.

O mercado em 2007 e em 2030, R$ bilhões*


446,7 2007
2030
446,7 2007
2030

290,4

241,7 290,4
203,6
241,7
165,2
203,6
165,2 99,8
69,2
99,8
25,3
69,2

25,3
Investimento Valor das Vendas de materiais Crédito
habitacional construções de construção** imobiliário***
Investimento Valor das Vendas de materiais
(%) ao ano Crédito
habitacional construções de construção** imobiliário***
4,4% (%) ao ano3,9% 4,8% 11,2%
Fonte: FGV 4,4% 3,9% 4,8% 11,2%
(*) A preços de 2007. (**) Para construção e reforma de moradias. (***) Concedido no ano.

44
O investimento habitacional em R$ bilhões* 446,7
350

300
350
250
300
200
250
150
200
100
150
50
100

50
1971 a 1976 a 1981 a 1986 a 1991 a 1996 a 2001 a 2006 a 2011 a 2016 a 2021 a 202
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 20
1971 a 1976 a 1981 a 1986 a 1991 a 1996 a 2001 a 2006 a 2011 a 2016 a 2021 a 2026 a
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Fonte: FGV
(*) A preços de 2007.
6 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Habitação no
contexto mundial

Um diferencial entre as 24 economias analisadas


mais detidamente por este
para crescer trabalho. Entre os anos de 1985
e 1995, essa contribuição foi ainda
O estudo das experiências maior, de 1,20 ponto percentual
internacionais na área habitacional do crescimento econômico de 8,7%
revela a importância de ao ano.
investimentos na construção de
novas moradias e também em Na União Européia, a Espanha é um
manutenção e reforma dos imóveis caso emblemático. Entre 1985 e
para o crescimento econômico e, 2005, o investimento habitacional
mais ainda, para o desenvolvimento per capita elevou-se três vezes.
sustentado. Essa análise contribui Esse aumento foi acompanhado
para a elaboração de cenários para de um crescimento econômico
o mercado brasileiro, visto que tais robusto para o padrão europeu, da
experiências ilustram as relações ordem de 3,3% ao ano. De 1995
econômicas que levaram alguns a 2005, o PIB cresceu em média
países a obter sucesso nessa área 3,63%, e o investimento residencial
e indicam as possibilidades de foi responsável por 0,53 ponto
crescimento no Brasil. percentual do crescimento – ou por
14,5% do total.
O caso da Coréia do Sul, nesse
contexto, mostra como um país A Irlanda, por sua vez, é um exemplo
com carências habitacionais sem precedentes. O investimento
de grande magnitude pôde per capita em habitação cresceu
equacionar a questão em um mais de oito vezes entre 1985 e
espaço de tempo relativamente 2005. O impacto desse aumento
curto. A Coréia partiu, em 1985, no PIB foi igualmente significativo.
de um patamar de investimento Entre 1995 e 2005, o crescimento
per capita em habitação de econômico irlandês alcançou
US$ 308 e chegou a US$ 1.320 uma média de 7,48%, com uma
em 2005. Nesse período, os contribuição de 1,21 ponto
investimentos habitacionais percentual da área habitacional, ou
contribuíram com 0,64 ponto seja, de 16%.
percentual do crescimento
econômico de 6,6% ao ano – a Os investimentos em moradia nos
maior taxa de expansão do PIB Estados Unidos são um caso à parte
A
Em todos os países com aumento dos
investimentos habitacionais, houve
previamente mudanças que possibilitaram
a melhoria dos sistemas de financiamento.

pela sua dimensão – representavam crescimento econômico de 3,62%. habitação. É importante notar
6,2% de seu PIB em 2005 e, A comparação com a economia que o crescimento da economia
na prática, o mercado habitacional brasileira é eloqüente. A taxa média global foi alimentado em boa
americano é superior ao conjunto de crescimento do Brasil entre medida pela aplicação de recursos
de 15 países da União Européia. 1995 e 2005 foi de 2,38%, com em moradia.
O setor cresceu a uma taxa uma contribuição de 0,27 ponto
surpreendente no período 1985- percentual dos investimentos em Na União Européia, a unificação
2005, tendo sido responsável por habitação. A análise mostra que dos mercados de capitais
uma parcela expressiva dos bons a expansão do PIB mexicano foi teve contribuição decisiva, ao
resultados da economia americana. superior à brasileira sobretudo criar um ambiente de maior
O investimento habitacional pelo bom desempenho de seu mobilidade de poupanças. Esse
per capita mais que dobrou mercado imobiliário. processo levou à criação de novos
e foi responsável por 0,49 ponto produtos e à redução das taxas
percentual, ou 16%, do crescimento A observação do conjunto de de juros, o que favoreceu o
de 3,1% do PIB. De 1995 a 2005, países permite uma generalização: mercado de crédito hipotecário.
a contribuição do segmento economias com maior investimento A partir de meados da década de
housing foi ainda maior: de 0,60 habitacional sustentam taxas de 1980, no âmbito de cada país,
ponto percentual, ou 18%, de crescimento mais elevadas. foram postas em prática políticas
uma evolução do PIB de 3,31% que possibilitaram o bom
ao ano. desempenho do mercado
A importância imobiliário. Na Espanha, o governo
Uma referência particularmente dos avanços privilegiou a desregulamentação
importante para o contexto do mercado hipotecário e a
brasileiro é o México, país com institucionais agilização do processo de registro
o qual o Brasil guarda semelhanças dos imóveis. De maneira geral,
socioeconômicas. Os investimentos Em todos os países em que houve os países da União Européia
habitacionais mexicanos ainda aumento dos investimentos eliminaram os controles sobre as
são baixos na comparação com habitacionais, ocorreram taxas de juros.
as economias desenvolvidas, mas previamente mudanças institucionais
seu crescimento continuado a importantes que possibilitaram uma Mesmo um mercado consolidado
partir dos últimos anos da década melhora no funcionamento dos como o americano, cujo modelo
de 1990 permitiu a obtenção sistemas de financiamento. Esses de financiamento habitacional
de resultados expressivos. aperfeiçoamentos aconteceram de serve de referência para boa
Os investimentos em habitação forma intensa nos últimos anos, em parte do mundo, implantou,
aumentaram 33% entre 1995 e um contexto econômico mundial nesse período, transformações
2005 e responderam por 0,50 favorável que contribuiu para o em seu sistema de hipotecas
ponto percentual da taxa de aumento dos investimentos em securitizadas.
8 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Inovações tecnológicas deram Em algumas economias, o Estado ao mesmo tempo, proporcionam


origem a ferramentas mais rápidas possui um papel mais forte como garantias sólidas aos investidores.
de aprovação do crédito que, em garantidor dos empréstimos, além A presença do Estado depende
conjunto com a redução das taxas de ser provedor de parte dos muito da experiência histórica do
de juros, conseguiram popularizar recursos destinados à moradia das país, mas, para atender as famílias
sua utilização e favoreceram o famílias de baixa renda; em outras, de baixa renda, o mais usual é
boom verificado até 2005. sua atuação é bem mais discreta. que sirva de provedor parcial
Entre as lições que os países Um aspecto que está presente dos recursos.
desenvolvidos oferecem está a em praticamente todas as boas
importância da construção de soluções é a existência de um
um aparato regulatório confiável. mercado secundário sólido de Crises e a busca de
Há questões de consenso e outras títulos, responsável por elevar
nem tanto. Um exemplo são as os fundos do sistema. Outra novos mercados
taxas de juros: em algumas nações característica comum é a existência
essas alíquotas são flexíveis, em de um conjunto de medidas que O crescimento da demanda
outras não se alteram ao longo do asseguram um acesso rápido e por imóveis verificado no período
contrato – são rígidas, portanto. desburocratizado ao crédito e, 1985-2005 foi algo absolutamente

Estados Unidos, investimento habitacional per capita em US$*

3.000

2.500

2.000
2.113

1.500

1.000

500

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2007

Fonte: FGV e OCDE


(*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra.
9

inédito na história recente de uma interrupção no processo


boa parte das economias de crescimento por problemas
desenvolvidas. A rigidez inicial relacionados à forma de concessão
da oferta imobiliária favoreceu dos créditos. Ou seja, é uma crise
a elevação dos preços nesses financeira que não está vinculada
países, embora em magnitudes ao esgotamento do mercado
distintas. Esse aumento estimulou habitacional em si, mas que
a construção de novas moradias e determinou uma profunda redução
a concessão de crédito, mas trata- dos investimentos residenciais.
se de uma rota por vezes pontuada As boas perspectivas para a
por percalços. economia dos Estados Unidos no
percurso até 2030 indicam uma
Em muitas nações, a elevação retomada do investimento à medida
dos preços dos imóveis alcançou que o ajuste dos valores de ativos
níveis insustentáveis. A partir de seja absorvido pelo mercado.
meados de 2006, o crescimento
expressivo da oferta acabou por Num contexto de globalização
levar a uma queda de preços. de capitais, a crise não ficou
A “bolha” começou a estourar restrita às fronteiras americanas.
a partir do maior mercado Na União Européia, em países
imobiliário, os Estados Unidos. como a Espanha e a Irlanda,
A enorme facilidade na obtenção de os preços dos imóveis também
crédito e o processo de valorização começaram a declinar, ainda que
dos imóveis contribuíram para não dramaticamente como ocorreu
aumentar o risco do crédito nos Estados Unidos. A maioria dos
hipotecário americano. países europeus possui sistema
fixo de taxa de juros, o que reduz
Na configuração da crise, pesou o o impacto de sua elevação nos
fato de a valorização momentânea contratos em andamento.
dos imóveis ter atribuído
contabilmente um valor de garantia Além do aspecto estritamente
real das dívidas hipotecárias financeiro, o declínio que se
superior à importância que poderia começa a observar na Europa está
ser obtido num futuro próximo. relacionado com o esgotamento
Ademais, a situação foi agravada da demanda. O crescimento
porque a concessão de empréstimos populacional vem se estabilizando
se deu em detrimento da qualidade em diversos países – as projeções
do crédito, o que fomentou a mostram a redução da população
inadimplência e os problemas alemã, por exemplo. Nos principais
de liquidez dos bancos. Tal mercados da União Européia, o fim
circunstância redundou na explosão do boom era questão de tempo.
do segmento do mercado de maior
risco, o chamado subprime. Pode-se afirmar que o grande ciclo
de expansão dos investimentos
Mediante a análise da crise habitacionais nos países
americana, fica evidente que desenvolvidos está chegando ao
seu mercado habitacional sofreu fim. Se nos Estados Unidos a crise
10 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Mapa da habitação
O investimento habitacional em países selecionados

União Européia
Investimento Crescimento Contribuição para
habitacional econômico entre o crescimento País
per capita em 1995 e 2005 (pontos
US$*, 2005 (% ao ano) percentuais) Irlanda 5.388,14 7,48% 1,21
Portugal 2.283,61 2,35% 1,13
União Européia 1.672,75 2,24% 0,34 Grécia 2.133,78 3,92% 0,72
Turquia 405,09 4,13% 0,58 União Européia
Noruega 5.390,72 2,83% 0,72
Canadá 2.178,24 3,34% 0,45 Islândia 3.608,19 4,31% 0,58
Investimento Crescimento Contribuição para Espanha 2.406,00 3,63% 0,53
Japão 1.199,61
habitacional 1,20% entre
econômico 0,19
o crescimento Holanda
País 2.072,00 2,28% 0,35
Austrália per capita em
2.246,51 1995
3,56%e 2005 (pontos
0,57 Áustria 1.443,51 2,21% 0,30
US$*, 2005 (% ao ano) percentuais) Irlanda 5.388,14 7,48% 1,21
Nova Zelândia 1.668,18 3,05% 0,45 Alemanha
Portugal 1.537,50
2.283,61 1,37%
2,35% 0,30
1,13
União Européia 1.672,75 2,24% 0,34 Grã-Bretanha
Grécia 1.315,60
2.133,78 2,79%
3,92% 0,30
0,72
Coréia do Sul 1.320,24 4,44% 0,64
França 1.396,13 2,14% 0,28
Turquia 405,09 4,13% 0,58 Noruega 5.390,72 2,83% 0,72
México 495,24 3,62% 0,50 Dinamarca 1.671,04 2,10% 0,28
Canadá 2.178,24 3,34% 0,45 Islândia 3.608,19 4,31% 0,58
Estados Unidos 2.582,51 3,31% 0,60 Itália
Espanha 1.236,88
2.406,00 1,27%
3,63% 0,22
0,53
Japão 1.199,61 1,20% 0,19 Finlândia 1.810,58 3,46% 0,16
Brasil 241,67 2,38% 0,27 Holanda 2.072,00 2,28% 0,35
Austrália 2.246,51 3,56% 0,57 Suécia
Áustria 922,07
1.443,51 2,73%
2,21% 0,10
0,30
Nova Zelândia 1.668,18 3,05% 0,45 Alemanha 1.537,50 1,37% 0,30
Grã-Bretanha 1.315,60 2,79% 0,30
Fonte:Coréia
FGV e OCDE
do Sul 1.320,24 4,44% 0,64
(*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra. França 1.396,13 2,14% 0,28
México 495,24 3,62% 0,50 Dinamarca 1.671,04 2,10% 0,28
Estados Unidos 2.582,51 3,31% 0,60 Itália 1.236,88 1,27% 0,22
Finlândia 1.810,58 3,46% 0,16
Brasil 241,67 2,38% 0,27
Suécia 922,07 2,73% 0,10
1.400
Investimento habitacional per capita em US$*
1.200 Coréia do Sul
1.320
1.000

800
1.400
600 México
1.200 495Coréia do Sul
1.320
400
1.000
200
Brasil
241
800

600
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 México
495
400

200
Brasil
241

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Fonte: FGV e OCDE


(*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra.
11

é mais conjuntural, na Europa há proteger o adquirente de oportunidade de entrar no


aspectos estruturais que indicam imóveis; a lei também mercado. Em 2007, quando os
algo mais duradouro. Isso explica estabeleceu para os casos de Estados Unidos já se ressentiam
por que os investidores procuram disputa judicial a continuidade dos subprime, o setor imobiliário
novos mercados em países como o de pagamento da parcela da brasileiro continuou recebendo
México, o Brasil, a China e a Índia. prestação sob a qual não recursos do exterior, num volume
Ao alocar seus capitais, eles levam há discordância (o chamado de R$ 8,3 bilhões nos IPOs.
em consideração a estabilidade valor incontroverso).
econômica, o nível de renda, a Para entender as motivações
expectativa de desenvolvimento Essas mudanças, associadas a dessa entrada de dinheiro, deve-
econômico, as tendências de um ambiente macroeconômico se levar em conta que os fatores
crescimento populacional, os favorável ao crescimento da renda de risco que desencadearam
sistemas de financiamento e os e à queda dos juros, expandiram a crise imobiliária nos países
ambientes institucional e jurídico. a oferta de crédito e atraíram o desenvolvidos não estão presentes
O Brasil oferece boas condições capital externo. Entre 2002 e no Brasil, onde as condições de
em todos esses aspectos. 2007, o fluxo anual de crédito concessão de crédito habitacional
imobiliário passou de R$ 4,8 são muito mais restritivas e há um
bilhões para R$ 25 bilhões. Essa grande horizonte de demanda.
Avanços do prosperidade atrai o investidor No rescaldo da crise nos mercados
mercado brasileiro estrangeiro, que identifica na norte-americano e europeu, o
captação primária (IPOs) de Brasil poderá ter um papel de
O sistema de financiamento construtoras e incorporadoras destaque, o que o credencia a um
habitacional brasileiro tem verificado brasileiras uma excelente rápido crescimento.
aprimoramentos que vão ao encontro
de soluções consensualmente
aceitas por seus agentes. Os
aperfeiçoamentos promoveram uma
desregulamentação importante e
fortaleceram as garantias oferecidas
para os investidores. Entre os
avanços no plano legal, vale destacar:

 Lei 9.514, de 20 de novembro


de 1997: com ela, foi instituído
o Sistema de Financiamento
Imobiliário (SFI), foram criadas
as companhias securitizadoras
de créditos imobiliários,
estabelecidos os Certificados de
Recebíveis Imobiliários (CRIs) e
introduzida a alienação fiduciária
de bens imóveis;

 Lei 10.931, de 2 de agosto


de 2004: responsável pelo
aprimoramento do Patrimônio
de Afetação, cujo objetivo é
12 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Necessidades
criam oportunidades

No desenho do cenário de referência de crescimento do número de nova residência, geralmente mais


e na projeção do mercado imobiliário famílias, além do fator demográfico, ampla; e que os idosos, por sua vez,
brasileiro, o passo mais importante é considerado também o demandam casas menores.
é a análise simultânea dos fatores crescimento da renda, por se tratar
demográficos e da dinâmica de um elemento que influencia O número de famílias pode
socioeconômica que condicionam diretamente as decisões sobre o também ser maior ou menor em
a formação de famílias e, por momento de formação da família, o razão das condições econômicas.
conseqüência, as necessidades de número de filhos e a necessidade de Existe certa proporcionalidade
investimentos habitacionais para os coabitação familiar. entre o número de adultos de
próximos anos. Trata-se, em última determinada população e o de
instância, de integrar as projeções A relação entre o aumento famílias constituídas, mas tal
das necessidades habitacionais do do número de habitantes e a relação se altera quando a situação
País com o panorama traçado para a necessidade de construção de novas econômica favorece a formação
economia brasileira. moradias é direta. O crescimento precoce de famílias e a antecipação
populacional, por sua vez, é da decisão de ter filhos. Ilustram o
As necessidades habitacionais de determinado pela fecundidade da tema os movimentos ocorridos no
um país são ditadas por três população, por sua mortalidade Chile, na década de 1990, e mais
elementos principais: e por movimentos migratórios. recentemente na Espanha e na
Mas há dois aspectos igualmente Irlanda, países em que houve uma
 dinâmica familiar: processo de importantes na questão: o processo reversão momentânea na tendência
formação de novas famílias, de urbanização e a evolução da de declínio no número de crianças,
que é influenciado pela estrutura etária. em virtude da formação precoce
evolução da renda e pelo de famílias.
crescimento populacional; A saída do campo para a cidade
acarreta uma nova necessidade
 déficit habitacional: passivo habitacional por si só, além de
O cenário
habitacional decorrente do não- implicar novos condicionamentos demográfico
atendimento das necessidades de culturais, como a decisão de
moradia ao longo dos anos; ter um número menor de filhos. Nos últimos 17 anos, a população
O amadurecimento da população, brasileira cresceu a uma taxa de
 depreciação: necessidade por sua vez, altera a configuração 1,5% ao ano, superior à média
de reposição do estoque das necessidades habitacionais. mundial de 1,4%, passando de
habitacional desgastado. Para entender esse aspecto, basta 146,6 milhões de habitantes,
lembrar que, a partir de certa em 1990, para 189,1 milhões,
O ritmo de formação das famílias idade, os jovens formam suas em 2007. Em 1990, 74,8% dos
é o principal determinante das famílias e desejam ter suas próprias brasileiros viviam nas áreas urbanas
necessidades habitacionais de um moradias; que um casal na faixa – o percentual subiu para 85,1%
país. Na elaboração das projeções dos 40 anos costuma buscar uma em 2007.
A
A participação cada vez maior da mulher
brasileira no mercado de trabalho e o aumento
do nível de escolaridade terão reflexos
negativos no crescimento populacional.

Nos próximos nove anos, a Pirâmide etária


combinação de renda em crescimento
2007
com fecundidade em queda irá
2030
contribuir para que a diminuição da
taxa de crescimento habitacional
se acentue ainda mais. Mesmo com Idade
(anos)
a redução da mortalidade infantil,
a participação cada vez maior da 100+
mulher brasileira no mercado de 95-99
trabalho e o aumento generalizado 90-94
do nível de escolaridade terão
85-89
reflexos negativos no crescimento
80-84
populacional, que cairá para 1,1%,
número equivalente ao esperado 75-79
para a média mundial. Para os 13 70-74
anos seguintes, de 2017 a 2030, 65-69
a tendência histórica de queda se
60-64
acentuará, e a taxa de crescimento
populacional ficará abaixo de 1%. 55-59
50-54
Nos países desenvolvidos, a 45-49
tendência de redução da taxa
40-44
de crescimento populacional,
35-39
associada ao aumento da expectativa
de vida, vem determinando uma 30-34
mudança bastante relevante no perfil 25-29
da população. No Brasil, já é possível 20-24
observar mudanças significativas
15-19
na distribuição da pirâmide etária.
Em 1990, a idade média do 10-14
brasileiro era de 25,6 anos e sua 5-9
expectativa de vida, de 66,3 anos 0-4
– e apenas 36,4% da população tinha
30 anos ou mais. Em 2007, a idade 20 15 10 5 5 10 15 20
média subiu para 29,8 anos e a Milhões Milhões
expectativa de vida, para 72,4 anos
– e 45,7% da população já estava
com 30 anos ou mais. Fonte: IBGE e Nações Unidas
14 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

População urbana Crescimento demográfico


(%) (% ao ano)

100 3,5%
91,1%
3,0%
80
2,5%

60
2,0%

1,5%
40

1,0%
20 0,7%
0,5%

1950 60 70 80 90 00 10 20 2030 1950 60 70 80 90 00 10 20 2030

Fonte: IBGE e Nações Unidas

Em 2017, a idade média do – esse crescimento, de 58%, essa tendência muda, e 78% dos
brasileiro será de 32,5 anos, representa mais que o dobro 19,9 milhões de novas famílias
sua expectativa de vida, de 74,7 do ritmo de aumento populacional terão rendimentos entre R$ 2 mil
anos e 51,5% da população terá mundial. A redução da taxa de e R$ 8 mil.
30 anos ou mais. No Brasil de 2030, natalidade também terá reflexos
que terá 91,1% da população nas no tamanho das famílias, que Esses dois ciclos, com dinâmicas
cidades, a idade média será de passará de 3,1 pessoas, em 2007, distintas, têm implicações na
36 anos e quase 60% da população para 2,4 em 2030. A distribuição forma de condução da política
terá 30 anos ou mais. Portanto, por faixa de renda mostra que habitacional e nos negócios
haverá mais adultos aptos a o crescimento das famílias será das empresas da construção.
formar família e a demandar mais acentuado nas parcelas Na primeira fase, que vai até
moradia. Vale notar que, em 2007, de maior poder aquisitivo. 2017, a política habitacional
alguns países que iniciaram esse Entre 2007 e 2030, haverá um fundamentada em subsídios ganha
amadurecimento mais cedo, como encolhimento do número de famílias mais relevância como mecanismo
o Chile e a Coréia do Sul, já com renda até R$ 1 mil, e sua de complementação da renda das
possuíam uma expectativa de vida participação no total passará de famílias mais pobres. Na segunda
superior à que os brasileiros terão 53% para 31%. fase, em que as faixas de menor
em 2030: 78,6 anos. renda diminuem, os subsídios
Ao longo desses 23 anos, podem-se tornam-se menos importantes.
antever dois períodos distintos. Após 2017, os mecanismos
As novas famílias Dos 15,3 milhões de novas famílias de mercado e as condições do
que se formarão na próxima década, crédito passarão a ser ainda mais
Entre 2007 e 2030, o número 57% estarão na base da pirâmide preponderantes no atendimento
de famílias no Brasil passará de social, com renda familiar inferior das necessidades habitacionais.
60,3 milhões para 95,5 milhões a R$ 2 mil. De 2017 em diante, Para as empresas, construtoras
15

População e famílias

Em milhões
Pessoas
Anos Famílias População por família
2007 60,3 189,1 3,1
2017 75,6 211,2 2,8
2030 95,5 233,6 2,4

Em milhões
Fonte: IBGE e FGV Pessoas
Anos Famílias População por família
2007 60,3 189,1 3,1
Em milhões
2017 75,6 211,2 2,8
Taxa de crescimento
2030
Classes de renda 2007
95,5 2030
233,6
(%) ao ano
2,4

-0,4%
Distribuição
até R$ 1.000 das famílias por31,7
classes de renda 29,1
de R$ 1.000 a R$ 2.000 15,5 27,6 2,5%
de R$ 2.000 a R$ 4.000 8,4 21,8 4,2%
de R$ 4.000 a R$ 8.000 3,3 11,0 5,4%
Em milhões
de R$ 8.000 a R$ 16.000 1,1 4,3 6,1%
Taxa de crescimento
de R$ de
Classes 16.000
rendaa R$ 32.000 2007
0,3 2030
1,3 (%) ao ano 7,4%
mais de R$ 32.000 0,0 0,3 10,1%
até R$ 1.000 31,7 29,1 -0,4%
Total 60,3 95,4 2,0%
de R$ 1.000 a R$ 2.000 15,5 27,6 2,5%
de R$ 2.000 a R$ 4.000 8,4 21,8 4,2%
de R$ 4.000 a R$ 8.000 3,3 11,0 5,4%
de R$ 8.000 a R$ 16.000 1,1 4,3 6,1%
de R$ 16.000 a R$ 32.000 0,3 1,3 7,4%
mais de R$ 32.000 0,0 0,3 10,1%
Total 60,3 95,4 2,0%

Fonte: IBGE e FGV

ou indústrias, haverá alteração as famílias que vivem atualmente Em 2005, a carência brasileira
no perfil de seu público-alvo e, em moradias inadequadas de moradias atingiu 7,8 milhões
portanto, no leque de produtos a ou coabitam com outras, por de domicílios, o que equivale a
serem oferecidos. carência de renda. O déficit 14,7% da demanda. O déficit por
habitacional é a medida coabitação representou a maior
das carências de moradia e parcela do problema: 4,3 milhões
O passivo compreende duas dimensões: de domicílios. Em termos
habitacional absolutos, o problema habitacional
 inadequação: composta pelos assume dimensão mais crítica
Em boa parte dos países em domicílios improvisados, pelas nas regiões Sudeste e Nordeste,
desenvolvimento, as necessidades casas rústicas, pelas moradias nessa ordem. Em termos
habitacionais correntes não são em favelas e pelos cortiços; relativos, ou seja, considerando
completamente satisfeitas. Assim, a relação entre déficit e número
além do acréscimo de demanda  coabitação: corresponde de domicílios, constata-se que os
ocasionada pela formação de novas ao número de casas em que há piores resultados estão nas regiões
famílias, devem ser consideradas mais de uma família residente. Norte e Nordeste.
16 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Déficit habitacional por região e componente, em 2005


Em mil moradias Nordeste
2.737,3

Norte
1.071,8

POR REGIÃO 1.487,4 1.249,9


464,0 607,8
Nordeste
BRASIL 2.737,3

Total: 7.833,0 Norte


1.071,8 28,9%

POR REGIÃO 20,5% 1.487,4 1.249,9


464,0 607,8

BRASIL Centro-Oeste
9,2%
Total:
Coabitação 7.833,0
Inadequação 355,9

4.303,2 3.529,8 97,3 28,9%


Sudeste
258,5 12,4% 2.950,7
20,5%

Sul
Centro-Oeste 8,6%
Coabitação Inadequação 717,3
355,9 9,2%
1.587,2 1.363,5
4.303,2 3.529,8 97,3
14,7% Déficit
relativo
211,3
258,5 12,4%
Sudeste
2.950,7
506,0

Fonte: IBGE e FGV Sul 8,6%


717,3
1.587,2 Coabitação
1.363,5
Inadequação
Déficit
14,7% relativo
211,3
9,7% 9,6% 506,0 7,5%
6,6%
5,7%
Déficit relativo por
4,8%faixa de renda e componente, em 2005
(%) das famílias 3,3% Coabitação
2,0% 1,8% Inadequação
1,4% 1,0%
1,0%
0,5% 0,2% 0,2%
9,7% 9,6% 0,0%
7,5%
até de R$ 1.000 de R$ 2.000 de R$ 4.000 de R$ 8.000 de R$ 16.000 mais de Total6,6%
R$ 1.000 a R$ 2.000
5,7% a R$ 4.000 a R$ 8.000 a R$ 16.000 a R$ 32.000 R$ 32.000
4,8%
3,3%
2,0% 1,8% 1,4% 1,0%
1,0%
0,5% 0,2% 0,2% 0,0%
até de R$ 1.000 de R$ 2.000 de R$ 4.000 de R$ 8.000 de R$ 16.000 mais de Total
R$ 1.000 a R$ 2.000 a R$ 4.000 a R$ 8.000 a R$ 16.000 a R$ 32.000 R$ 32.000

Fonte: IBGE e FGV


17

Há uma concentração da carência para o setor é, nesse sentido, torno de 50 anos, chega-se a uma
habitacional nas faixas de menor um fator crítico que influencia os taxa de depreciação de 3% ao ano.
renda familiar, o que vale tanto para cenários possíveis para o mercado
o déficit por inadequação quanto imobiliário brasileiro. Para calcular o valor dos
por coabitação. Cerca de 10% das investimentos requeridos para
moradias das famílias com renda
até R$ 1 mil eram inadequadas
A reposição repor a depreciação, é necessário
ainda determinar o valor do estoque
e percentual similar apresentava de moradias habitacional, estimado a partir do
coabitação. Somados os déficits fluxo de investimentos em cerca
por inadequação e por coabitação, A conservação de moradias também de R$ 2 trilhões em 2007. Para
chega-se a um total de quase 20% gera necessidades diretamente 2008, o valor do investimento
dos domicílios dessa classe de renda. relacionadas ao volume e à idade do necessário para repor a depreciação
estoque habitacional. A depreciação dos imóveis é de R$ 59 bilhões.
O passivo habitacional é uma é definida usualmente como uma A necessidade de reposição varia
questão particularmente grave taxa que se aplica sobre o valor de de acordo com a faixa de renda
nos países em desenvolvimento. um ativo. Tendo em vista a evolução – assim, cerca de 60% desse
Alguns, como o Chile e o México, das moradias no Brasil entre 1940 investimento deve ser destinado
têm sido mais bem-sucedidos nas e 2005, estima-se uma idade média à recuperação dos imóveis das
políticas de redução do déficit de dos imóveis brasileiros de 35 anos famílias com rendimento médio até
moradias. A política governamental e, considerando uma vida útil em R$ 2 mil.

Estoque de capital habitacional


Por faixa de renda, 2007*

TOTAL
R$ 1.968,9
BILHÕES
667,7
(33,9%)

501,9
(25,5%)
398,1
(20,2%)

234,7
(11,9%) 36,8 6,3
(1,9%)
123,4 (0,3%)
(6,3%)
Renda até De R$ 1.000 De R$ 2.000 De R$ 4.000 De R$ 8.000 De R$ 16.000 Mais de
R$ 1.000 a R$ 2.000 a R$ 4.000 a R$ 8.000 a R$ 16.000 a R$ 32.000 R$ 32.000

Fonte: FGV
(*)Em R$ bilhões.
18 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Mapa dos negócios


habitacionais

Cenários financiamentos habitacionais


para o patamar de 7,5% ao ano
positivos em 2030. Com a combinação
de queda dos juros e ampliação
Necessidade habitacional não é o gradativa do volume de subsídios, é
mesmo que demanda por moradias. possível vislumbrar o investimento
A necessidade é uma possibilidade habitacional do País alcançando
de demanda, cuja efetivação níveis bem superiores ao verificado
irá depender das condições nos últimos 17 anos.
econômicas: a renda das famílias,
a estrutura de financiamento e a Esse mesmo cenário pressupõe
eficácia da política habitacional. ainda a consolidação do mercado
As famílias sempre encontram secundário de créditos e a maior
alguma forma de morar, mas se agilidade na concessão dos
não for em um domicílio adequado financiamentos.
elas engrossarão os números do
déficit habitacional. Daqui a 23 anos, o País terá
um contingente de mais de 233
Na rota rumo a 2030, o País milhões de pessoas e cerca de 95,5
deve encontrar alternativas milhões de famílias. Nas condições
para equacionar o déficit estudadas, estima-se uma média
habitacional e o surgimento de de 2,5 pessoas por moradia, o que
novas famílias. Na verdade, caberá significará cerca de 93,1 milhões
à iniciativa privada suprir parte de domicílios – um crescimento de
expressiva das necessidades aproximadamente 66% em relação
geradas por esses novos núcleos a 2007.
familiares, de maneira que a política
habitacional seja complementada Nesse período, 37 milhões de
por recursos necessários para a moradias surgirão em todo o País,
população de baixa renda. uma média de 1,6 milhão de novas
residências por ano.
O cenário de referência prevê
um crescimento econômico O investimento também irá
médio de 4%, num contexto de alta reduzir o passivo habitacional.
mobilidade social. O déficit por inadequação deverá
ser completamente eliminado até
Também está prevista a redução 2030. A coabitação será fortemente
gradativa da taxa de juros dos reduzida, passando a representar
A
Em 2030, o Brasil terá um contingente de mais de
230 milhões de pessoas e cerca de 95 milhões de
famílias. A média será de 2,5 pessoas por moradia,
o que significa 93,1 milhões de domicílios.

Estoque de capital habitacional e PIB per capita em R$ de 2007

PIB
28,230
Capital habitacional
26,739
25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030

Fonte: FGV

2,5% do total de domicílios – nesse reformas) ao estoque habitacional pontos percentuais em relação
contingente, estarão muitas famílias do País. a 2005 – o que coloca o Brasil,
que coabitam por opção. Assim, 23 anos depois, em um patamar
considerando o atendimento O fluxo anual de investimentos de esforço de formação de capital
da demanda por moradias e as habitacionais será de aproximados habitacional equivalente ao
construções e reformas para a R$ 316 bilhões, sendo R$ 219 irlandês e espanhol de hoje.
erradicação progressiva do passivo bilhões, entre 2008 e 2017, Com isso, o estoque habitacional
habitacional, o cenário de referência e R$ 390 bilhões, no período per capita atingirá R$ 28,2 mil,
indica que, a cada ano, haverá um 2018-2030. Esse montante de a preços de 2007, e será superior
acréscimo médio de 1,745 milhão de investimentos representará 7,3% ao PIB per capita em 2030, de
domicílios adequados (novas casas e do PIB, um crescimento de 4,3 R$ 26,7 mil.
A BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

População e
MORADIAS
O futuro do
investimento
habitacional
no Brasil

Investimento
habitacional
Média anual em R$ bilhões, por
faixa de renda, de 2008 a 2030

32,5 (10,3%) Pessoas por


até R$ 1.000 moradia
3,4
2,9
2,5
63,7 (20,2%)
de R$ 1.000
a R$ 2.000

82,6 (26,1%)
de R$ 2.000
a R$ 4.000 Anos 2007 2017 2030
Moradias (milhões) 56,2 72,4 93,1
63,1 (20,0%) População (milhões) 189,1 211,2 233,6
de R$ 4.000
a R$ 8.000

44,7 (14,2%) Investimento habitacional por ano


de R$ 8.000
a R$ 16.000
Novas Investimento Investimento
moradias habitacional habitacional
20,6 (6,5%) Período (milhões) (R$ bilhões) (% do PIB)
de R$ 16.000
a R$ 32.000 2008-2017 1,613 219,4 6,8%

8,6 (2,7%) 2018-2030 1,598 390,0 7,6%


mais de R$ 32.000

Os números entre parênteses referem-se 2008-2030 1,604 315,9 7,3%


ao percentual de cada faixa.

Fonte: FGV

Fonte: FGV e OCDE


A

Distribuição dos investimentos


por região (média anual)
De 2008 a 2030

5,9% R$ 18,8 bi
Norte
R$ 47,9 bi 15,2%
Nordeste

R$ 19,6 bi
Centro-Oeste

R$ 182,9 bi
6,2% Sudeste

R$ 46,7 bi
Sul
57,9%
TOTAL

14,8%
R$ 315,9
bilhões
22 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

A hipótese de mobilidade social, ano – quanto do atendimento que surgem no percurso até
com crescimento sustentado das necessidades habitacionais, 2030. O crescimento do fluxo de
da renda média e uma política levando a uma redução mais rápida investimento habitacional leva,
habitacional eficaz, como do déficit de moradias, no bojo indiscutivelmente, a uma melhora
pressupõe o cenário de referência, de uma política habitacional mais ampla do bem-estar das famílias.
significa a diminuição do número de efetiva. Nessas circunstâncias, os Mas, além disso, a elevação do
moradias na faixa de renda até resultados seriam sensivelmente investimento traz benefícios para
R$ 1 mil. Assim, o investimento diferentes: o déficit habitacional a cadeia produtiva diretamente
médio habitacional será maior nas por inadequação seria eliminado envolvida e para toda a sociedade,
faixas de renda entre R$ 2 mil e até 2017, restando apenas a em virtude do aumento do emprego
R$ 4 mil, que representará 26,2% parcela de coabitação por opção. e da renda gerado pelas obras.
do total. Alternativamente, O fluxo anual de investimentos
considera-se também um habitacionais seria de R$ 346,1 Assim, quando se observa o
cenário que contempla avanços bilhões, valor 10% superior ao do complexo processo de produção
institucionais e um crescimento cenário de referência. habitacional de uma perspectiva
econômico mais vigoroso, de mais abrangente, considerando
4,6% ao ano. Haveria uma Nos dois cenários projetados neste todos os elos envolvidos, nota-se que
ampliação rápida tanto do volume estudo, cresce substancialmente a atividade de construir ou reformar
de subsídios – com uma taxa de a proporção do investimento compreende um amplo conjunto de
juros real para o financiamento habitacional em relação ao PIB, agentes e setores que se beneficiam
habitacional abaixo de 7,5% ao a fim de atender às necessidades desse círculo virtuoso.

O mercado imobiliário em dois cenários

2007 a 2030
Cenário de Cenário com
Indicadores 1990-2007 referência avanços

Investimento habitacional (%) PIB 3,4% 7,3% 8,0%

Investimento habitacional R$ bilhões* 68,1 315,9 346,1

Investimento habitacional per capita R$* 408,6 1.479,3 1.592,8

Crescimento econômico ao ano 2,8% 4,0% 4,6%

Crescimento populacional ao ano 1,5% 0,9% 0,9%

Déficit habitacional relativo** 13,1% 7,0% 4,4%

Fonte: FGV
(*) Valor a preços de 2007.
(**) Valores referentes ao ano de 2017.
23

Investimento anual em novas moradias


Por faixa de renda. 2008 a 2030*

55,8 TOTAL
(28,7%)

45,0 R$ 194,4
(23,1%) BILHÕES
36,4
(18,7%) 33,1
(17,0%)

1,0 16,1
(0,5%)
(8,3%) 7,0
(3,6%)
Renda até De R$ 1.000 De R$ 2.000 De R$ 4.000 De R$ 8.000 De R$ 16.000 Mais de
R$ 1.000 a R$ 2.000 a R$ 4.000 a R$ 8.000 a R$ 16.000 a R$ 32.000 R$ 32.000

Fonte: FGV
* Em R$ bilhões.

Expansão movida experiências recentes de expansão


habitacional – como as do Chile, do
expansão do crédito habitacional,
que em 2030 representará
a crédito México, da Espanha e da Irlanda –, 4,7% do PIB, ou R$ 290 bilhões
em que as mudanças nos mercados concedidos no ano. Isso significa
Para adquirir um imóvel, é financeiros antecederam a expansão um crescimento anual significativo
necessário um montante do crédito. desse mercado, de 11,2% ao ano,
significativo de poupança, nem superando em muito o crescimento
sempre acessível para a maior O Brasil já efetuou importantes econômico de 4,0%.
parte das famílias. Portanto, seja aprimoramentos no setor e avança
qual for o cenário, o mercado em direção a um mercado financeiro Considerando o perfil socioeconômico
de crédito é peça fundamental mais sofisticado. Em 2007, dos investimentos, a demanda
para o desenvolvimento da área entretanto, o volume de crédito por crédito estará concentrada
habitacional. Para sua expansão, ofertado ainda foi pequeno em face (aproximadamente 46%) nas classes
é imprescindível a elevação dos das necessidades habitacionais do de renda média, entre R$ 2 mil e
investimentos imobiliários. País: apenas 1% do PIB. R$ 8 mil. Nesse sentido, o crédito
deverá passar por transformações
Não se deve esperar que países A projeção de crescimento do que o tornem um instrumento
com mercados financeiros pouco mercado habitacional no cenário de mais universal. As oportunidades
desenvolvidos sejam bem-sucedidos referência prevê a redução gradativa de negócios serão condicionadas
no atendimento das necessidades da taxa de juros e dos custos de pela capacidade de diferenciação
habitacionais. Essa é a constatação financiamento. Essa melhora de de produtos e, principalmente, pela
a que se chega ao analisar algumas condições favorecerá uma forte agilidade da oferta.
24 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

O mercado das sofisticar, e também das condições


de acesso ao imóvel, pois, na medida
aproximadamente 4,8% ao ano
no cenário analisado. Refletindo
construtoras em que se trata de um público de o ritmo das construtoras, as
renda mais elevada, as necessidades indústrias observarão um aumento
No cenário de referência, o de recursos subsidiados diminuem mais expressivo de suas vendas no
estoque habitacional aumentará consideravelmente, ao passo que primeiro período, que vai até 2017.
R$ 4,6 trilhões, em decorrência aumenta a demanda de crédito. O crescimento de 5,3% representará
da construção e de reformas de um faturamento adicional de quase
moradias até 2030. A construção A melhora do ambiente para o R$ 95 bilhões, elevando as vendas
anual de 1,745 milhão de novas setor habitacional levou muitas de materiais para edificações de
residências, necessária para dar empresas a orientarem parte residências de R$ 69,2 bilhões para
conta do crescimento do número expressiva de seus negócios ao R$ 115,8 bilhões. A maior parte
de famílias e da redução do atendimento das famílias de média desse incremento da demanda virá
déficit habitacional, trará grandes e baixa rendas. A expectativa do do mercado de reformas, com
oportunidades de negócios para fim do déficit habitacional em R$ 55 bilhões.
construtoras e incorporadoras, com 2030, contudo, poderá provocar a
reflexos importantes no ritmo de desvalorização dos imóveis de menor No período seguinte, a taxa de
desenvolvimento dessas empresas. valor. O cenário mostra claramente crescimento das vendas cairá para
que as boas oportunidades para 4,4% ao ano, mas o faturamento
O efeito no ritmo e no volume de as empresas que trabalham adicional referente a essa fase será
negócios pode ser diferenciado com a população de baixa renda de R$ 167,4 bilhões, dos quais
em dois períodos, em que o perfil prosseguirão de forma mais intensa R$ 65,7 bilhões serão oriundos das
socioeconômico do crescimento até 2017 e serão reduzidas a partir atividades de construção e R$ 101,7
das famílias é distinto em cada daí. As mudanças de um período bilhões, das atividades de reforma.
uma dessas etapas, assim como a para outro ocorrerão de forma Essa elevação do valor reflete a
distribuição do investimento entre gradativa, permitindo às empresas demanda de maior poder aquisitivo
construção e reformas. De 2007 um planejamento estratégico para e, portanto, de produtos de maior
a 2017, o mercado de construção adequação ao novo perfil. valor agregado.
crescerá ao ritmo de 4,7% ao ano.
Nesse período, o mercado de imóveis De todo modo, a trajetória até No Brasil, parte da demanda
para famílias com menor poder 2030 é de expansão dos negócios por materiais de construção é
aquisitivo, de até R$ 2 mil, é o que e, portanto, de crescimento atendida diretamente pela própria
crescerá mais em termos absolutos. do faturamento. No cenário de indústria, mas a parcela mais
Trata-se de um mercado que opera referência, esse mercado irá crescer significativa é comercializada
com valores entre R$ 35 mil e R$ 70 a uma taxa média de 3,9% ao ano, por empresas atacadistas e
mil, a preços de 2007. passando dos atuais R$ 99,8 bilhões varejistas. A rede atacadista
para R$ 241,7 bilhões em 2030. atende especialmente à demanda
De 2017 em diante, aumentará O efeito disso será o crescimento das construtoras e a varejista
muito a participação das classes expressivo das oportunidades de supre o mercado de trabalhos de
de renda média no investimento emprego nessa área, com uma manutenção, de obras realizadas
habitacional, tornando-as a principal expansão de 3,8% ao ano. por pequenos empreiteiros ou
clientela em 2030. Para essa pela autoconstrução. Espera-se
demanda, as incorporadoras e para o futuro um aumento das
construtoras devem se planejar para
Mais valor agregado vendas diretas e do comércio
oferecer imóveis entre R$ 70 mil e nos materiais atacadista, o que significa dizer que
R$ 150 mil. Trata-se nitidamente o faturamento do comércio varejista
de uma nova fase. A transformação Entre 2007 e 2030, as vendas terá uma elevação um pouco inferior
determinará modificações dos das indústrias de materiais à da indústria, mas igualmente
produtos ofertados, que deverão se de construção crescerão significativa, de 4,2% ao ano.
Auditoria
A Ernst & Young Os investimentos que fazemos em tecnologia, conhecimento e capacitação
de nossos profissionais são importantes diferenciais. Certificamos
demonstrações financeiras e acompanhamos a elaboração de relatórios de
controles internos, contribuindo assim para o aumento da transparência
que você nas operações de empresas no mundo todo. Os profissionais de Auditoria
da Ernst & Young também estão preparados para auxiliar no cumprimento
de novas exigências regulatórias, como a aplicação da Lei 11.638 e a
conhece… adoção das normas internacionais de contabilidade (IFRS). Com grande
experiência em processos de migração às normas na Europa, nossa equipe
de IFRS se destaca pela aplicação prática dos conceitos e conhecimento
aprofundado das diferenças entre as normas internacionais e brasileiras.

Gestão de riscos
…e a que No cenário globalizado, as empresas que conseguem administrar seus riscos e adaptar-se com rapidez
às necessidades do mercado são capazes de gerar valor para os acionistas, sustentar seu crescimento,
melhorar sua imagem e ampliar a vantagem sobre a concorrência. A Ernst & Young auxilia seus
você precisa clientes a identificar, avaliar, monitorar e mitigar diferentes tipos de riscos.

conhecer
A Ernst & Young é líder global
em auditoria, impostos,
transações corporativas e
assessoria em gestão de riscos.
Nos 140 países em que atuamos Auditoria interna Auditoria e assessoria
fazemos a diferença ajudando • Nossos serviços de auditoria interna auxiliam as em sustentabilidade
colaboradores, clientes e as organizações a avaliar a eficiência de sua gestão e a • As questões ambientais ganham cada vez mais
Auditoria e Assessoria em Negócios

zelar pela confiabilidade das informações prestadas a importância no mundo corporativo. Nesse sentido,
comunidades com as quais gestores, acionistas e ao mercado. Com uma visão mais fazemos auditoria de relatórios não-financeiros,
interagimos a atingir todo o seu objetiva, os serviços de auditoria interna da Ernst & Young prestamos assessoria em sustentabilidade, em
potencial. Também fazemos a contribuem para a formação de um ambiente de gestão e negociações de créditos de carbono e em gestão de
controles mais confiável e transparente. riscos para meio ambiente e saúde.
diferença auxiliando empresas
em seus ciclos de crescimento, Prevenção e investigação de fraudes Governança corporativa
por meio de assessoria em • Identificamos desde fraudes contábeis e desvio de • Auxiliamos as organizações na adaptação e no
processos para IPO e negócios ativos até operações mais complexas, como desenvolvimento de modelos de governança para o
superfaturamento, corrupção e conduta imprópria. atendimento dos rigorosos padrões de gestão de
com fundos gestores de private Atuamos ainda nas áreas de computação forense e controles internos exigidos pelo atual mercado
equity e venture capital. serviços de disputa. globalizado.
Nossos escritórios

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Projeto e Direção Editorial: Equipe FGV Corpo Técnico:


Mitizy Olive Kupermann Edney Cielici Dias (redação, pesquisa e consultoria
Coordenação Técnica e editorial), Ana Maria Castelo (pesquisa setor
Coordenação editorial: Desenvolvimento de Conteúdo: imobiliário), Otávio Mielnik (pesquisa setor energia),
Rejane Rodrigues FGV Projetos Robson Ribeiro Gonçalves (pesquisa agroindústria),
(MTB 22.837) Jorge de Oliveira Pires (pesquisa de competitividade
Diretor do Projeto: industrial), Ana Lélia Magnabosco (pesquisa de
Projeto Gráfico: César Cunha Campos indicadores)
Milena Tavares Teves
Supervisor:
Infográficos: Ricardo Simonsen Esta é uma publicação do Departamento de
Infografe Comunicação e Gestão da Marca da
Coordenador: Ernst & Young Brasil. A reprodução deste conteúdo,
Revisão: Fernando Garcia na totalidade ou em parte, é permitida desde que
Beatriz Marchesini (responsável pelo modelo de cenários) citada a fonte.
Ernst & Young
A BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL
Auditoria | Impostos | Transações corporativas |
Assessoria em gestão de riscos

Sobre a Ernst & Young


A Ernst & Young é líder global em auditoria, impostos,
transações corporativas e assessoria em gestão de riscos.
Nos 140 países em que atuamos, fazemos a diferença
ajudando colaboradores, clientes e as comunidades com
as quais interagimos a atingir todo o seu potencial.

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