Sunteți pe pagina 1din 43

Cuprins

INTRODUCERE
3
1. CAPITOLUL I CONCEPT ŞI SCURT ISTORIC A EVALUĂRII IMOBILULUI
1.1 Noţiuni conceptuale cu privire la evaluarea bunurilor immobile 5
1.2 Evoluţia evaluării în RM în raport cu alte ţări 8
1.3 Clasificarea obiectelor rezidenţial 12
1.4 Particularităţile obiectelor rezidenţiale 14

2. CAPITOLUL II SUPORT ECONOMICO-MATEMATIC LA EVALUAREA

IMOBILULUI LOCATIV
2.1 Metode patrimoniale de evaluare 16
2.2 Metode dinamice de evaluare a proprietăţii rezidenţiale 21
2.3 Metoda vînzărilor comparabile 24

3. CAPITOLUL III ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A APARTAMENTULUI


CU DOUĂ ODĂI
3.1 Procesul evaluării 27
3.2 Caracteristica obiectului evaluării 28
3.3 Aplicarea metodelor de evaluare 30
3.4 Reconcilierea valorilor 40
Concluzii şi recomandări 42

Bibliografie
44
Anexe 45

2
Introducere

Dezvoltarea şi formarea statelor avansate ne demonstrează că o condiţie necesar


obligatorie a funcţionării economiei de piţă este nivelul înalt de dezvoltarea a pieţei imobiliare.
Dezvoltarea pieţei imobiliare a contribuie în marea măsură la realizarea unuia din principiile
economiei de piaţă – independenţa economică a subiectelor pieţei şi libertatea activităţii
economice, deoarece etse de ne imaginat o activitate economică liberă şi independentă fără un
patrimoniu imobiliar. Procurarea imobilului, arenda acestuia este o necessitate vitală a economiei
de piaţă, motiv din carea ultimii ani în statele cu tranzacţie la economia de piaţă s-au intensificat
încercările de definire legală a imobilului şi de reglamentare juridică a operaţiunilor cu aceasta.
În toate timpurile statul a avut o atitudine deosebită faţă de bunurile immobile, circuitul
acestora fiind supus unor reglementări speciale. Dezvoltarea pieţei imobilului în Republica
Moldova a fost frînată de lipsa pe parcursul unei perioade îndelungate a bazei juridice, crearea
căreia este actualmente necesară pentru elaborarea mecanismelor juridice de funcţionare a
acestei pieţe.
În lumina celor expuse, problemele reglamentării relaţiilor de vînzare – cumpărare a
bunurilor immobile apar extreme de actuale şi necesită o cercetare profundă. Necesitatea
efectuării investiţiilor asupra problemelor vizate este condiţionată şi de faptul adoptării recente a
unui nou Cod Civil al Republicii Moldova, care va stabili regulile fundamentale ale dobîndirii
dreptului de proprietate asupra bunurilor immobile precum şi caracterele juridice specifice ale
contractului de vînzare – cumpărare a bunurilor immobile. Abia în prezent valoarea de piaţă îşi
ocupă locul cuvenit pentru unele categorii de imobil condiţiile necesare de implimentare au fost
create de cîţiva ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. O altă problemă care apare în acest
context este netransparenţa preţurilor la tranzacţiile imobiliare. Aşa dar, evaluarea obiectivă a
valorii de piaţă a imobilelor prezintă o problemă economică, socială şi metodologică.
Scopul lucrării date constă în studiul particularităţilor proprietăţii rezidenţiale şi
determinarea valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat.
În conformitate cu acest obiectiv au fost puse spre soluţionare următoarele sarcini:
1.Evoluţia conceptuală istorică, a proprietăţii rezidenţiale;
2.Evoluţia evaluării în Republica Moldova în raport cu alte ţări;
3.Clasificarea obiectelor rezidenţiale;
4.Particularităţile obiectelor rezidenţiale;

3
5.Determinarea modelelor economico – matimatice la evaluarea imobilului locative, şi anume:
metode patrimoniale de evaluare, metode dinamice de evaluare a proprietăţii rezidenţiale,
metoda vînzărilor comparabile;
6.Măsurarea factorilor de influienţă asupra valorii imobilului locativ;
7.Elaborarea unui raport de evaluare a unui imobil locative tipizat din municipiul Chişinău.
În lucarea dată va fi tratată mai detaliat problema în ceea ce priveşte particularităţile
generale ale evaluării proprietăţii rezidenţiale, la fel vor fi scoşi în evidenţă şi clasificaţi
factorii de influienţă asupra valorii de piaţă a diferitor tipuri de imobile locative.
Evaluarea bunului imobiliar este o activitate profesională complexă care necesită din
partea evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi. În cadrul acestei activităţi
se împlinesc restrîns norme şi reglamentări juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie să
cunoască din legislaţia, să ştie a aplica în mod corect metodele actuale de evaluare, sa aibă
acces la informaţie sigură şi complectă privind piaţa imobiliară. Totodată, o mare atenţie să
acorde bunei reputaţiei a specialistului priceperii lui de a lucra cu clienţii şi colegii, cu
conducerea întreprinderii.
Procurarea imobilului, arenda acestuia este o necesitate vitală a economiei de piaţă, motiv
din care în ultimii ani în statele cu tranziţie la economia de piaţă s-au intensificat încercările de
definire legală a imobilului şi de reglementare juridică a operaţiunilor cu acesta.
In toate timpurile statul a avut o atitudine deosebită ţaţă de bunurile imobile, circuitul
acestora fiind supus unor reglementări speciale. Reglementări speciale a circuitului bunurilor
imobile existau încă în dreptul privat roman, evoluând şi în ţările româneşti în perioada Evului
Mediu ca deja în perioada dezvoltării relaţiilor capitaliste să se elaboreze unele concepţii clasice,
care şi azi stau la baza reglementării juridice a operaţiunilor cu imobilele.Imobilul reprezintă unul
din elementele care posedă o stabilitate şi această stabilitate generează stabilitatea sistemei
monetare prin oprirea de generaţii şi micşorând resursele în procesul opririi sau îndeplinirii
operaţiunilor financiare.

Piaţa imobilului constituie ramura de bază în dezvoltarea economie naţionale. Pentru


bugetul de stat o importanţă deosebită o are circulaţia obiectelor imobiliare. Eficienţa acesteia
poate fi asigurată prin aplicarea metodelor de piaţă de evaluare. Dezvoltarea sistemului de
reglare a circuitului bunurilor imobiliare reieşind din specificul valorii de piaţă, permite
raţionalizarea exploatării de către proprietari care folosesc bunurile immobile.

4
CAPITOLUL I
CONCEPT ŞI SCURT ISTORIC A EVALUĂRII IMOBILULUI
1.1 Noţiuni conceptuale cu privire la evaluarea bunurilor imobile
Constituirea pieţei imobiliare începe în anul 1989 cînd a fost adoptată hotărîrea prin care se
permitea vînzarea şi cumpărarea spaţiului locative de stat şi obştesc. Însă procesul de formare a
pieţei imobiliare a luat amploare doar în anul 1992 cînd s-au creat condiţiile obiective pentru
tranzacţiile imobiliare. Actualmente piaţa imobilului locative s-a transformat într-o formă
integră, o piaţă aparte cu o infrastructură bine dezvoltată şi o puternică influienţă asupra
stabilităţii economice a Republicii Moldova.
Dezvoltarea acestei pieţe în continuare depinde şi de elaborarea şi implimentarea în practică
a unui sistem de evaluare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de piaţă. Abia în prezent valoarea
de piaţă îşi ocupă locul cuvenit, deşi pentru unele categorii de imobil condiţiile necesare de
implimentare au fost create de cîţiva ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. Prin evaluarea
economică se stabilesc nu preţuri ale elementelor patrimoniale, ci valori. Diferenţa este nu numai
de natură semantică, ci şi metodologică şi are la bază atît conţinutul, cît şi modalităţile diferite de
determinare.
Preţul – poate fi considerat un fapt istoric, care refectă cît s-a cheltuit în afaceri
asemănătoare deja încheate. Termenul de preţ se mai foloseşte pentru a indica preţul ofertei. Nici
preţul istoric, nici cel al vînzătorului nu prezintă o mărime argumentată pentru evaluarea
obiectului.
Valoarea – prezintă suma de bani sau echivalentul bănesc pe care cumpărătorul îl oferă în
schimbul unui obiect. Ea de obicei se analizează din punctul de vedere al cumpărătorului
ipotetic. Prin urmare am putea defini valoarea drept suma care va fi plătită de un cumpărător
pentru proprietatea evaluată.
Evaluare – proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinându-se
cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii;
Evaluator – persoană fizică binevăzută, ce activează în baza licenţei, cu studii superioare
corespunzătoare, posedând certificat calificativ de evaluator, o experienţă de lucru suficientă în
domeniul evaluării, un nivel profesional înalt, competent în desfăşurarea activităţii de evaluare.
Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul
valorii, întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evaluării.

5
Serviciu de evaluare a proprietăţii – rezultatul interacţiunii evaluatorului şi a
beneficiarului, dar şi activitatea individuală a evaluatorului în conformitate cu obiectivele
evaluării proprietăţii.
Valoarea de piaţă – reprezintă suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la
data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o
tranzacţie liberă după un marketing adecvat în care fiecare parte acţionază în cunoştinţă de cauză
prudent şi fără constrîngere. (Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea
Proprietăţilor Imobiliare. p. 4.03.5).
Uzura fizică a proprietăţii – uzura proprietăţii condiţionată de micşorarea capacităţii de
lucru în urma atât a învechirii fizice evidente cât şi a influenţei factorilor defavorabili externi.
Uzura funcţională a proprietăţii – uzura proprietăţii din cauza necorespunderii cerinţelor
moderne, particularităţilor de consum caracteristice prezentului activ.
Obiect al evaluării – bunul imobiliar supus evaluării;
Baza de evaluare – tipul de valoare estimată, stabilită în conformitate cu scopul evaluării;
Scopul evaluării - este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor operaţiuni în care este
implicat obiectul evaluării şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate recomanda o anumită
mărime a valorii bunului imobiliar;
Data evaluării – data, la situaţia căreia s-a estimat valoarea de bază.
Valoare de piaţă – suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, după un
marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa
necesară şi neconstrâns (Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din
18.04.2002).
Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evaluării şi ţinând cont de uzura lui.
Drepturile evaluate – conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate
asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosinţă şi de dispoziţie. Posesiunea
presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale
bunurilor, iar dispoziţia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul să efectueze
diferite tranzacţii cu bunul imobiliar ce-i aparţine conform Legislaţiei în vigoare, dacă aceasta nu
lezează interesele şi drepturile altor persoane, inclusiv înstrăinarea averii în proprietatea altei
persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosire şi împărţire a averii; punerea averii în gaj
(ipoteca), etc.

6
Metodele prin intermediul cărora este evaluat patrimonial în baza costurilor necesare
pentru crearea, modificarea, şi utilizarea obiectuluievaluării ţinînd cont de deprecierea acumulată
formează una din abordări. Altă abordare cuprinde metodele care permit evaluarea imobilului în
baza analizei pieţei, a vînzărilor obiectelor comparabile cu cel evaluat. Abordarea a treia
presupune metodele cu ajutorul cărora se apreciază valoarea bunului imobil în baza valorii
veniturilor viitoare ce ar putea fi obţinute ca rezultat al utilizării bunului.

1.Abordarea prin metoda costului se bazează pe estimarea cheltuielelor pentru crearea


unui obiect analogic celui de evaluare sau a cheltuielelor pentru înlocuirea obiectului supus
evaluării. Constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării cu totalitatea cheltuielilor
necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţii lui de consum, în cazul dat
se ţine cont şi de deprecierea acumulată.

2.Abordarea analizei comparative a vînzărilor se bazează pe estimarea valorii


obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau propuse spre vînzare.
Presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor
imobule similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare
pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.

3. Abordarea veniturilor se bazează pe estimarea veniturilor viitoare şi cheltuieli, legate


de utilizarea obiectului evaluării. Presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Care sintetizează metodologia tuturor
abordărilor de calculare a valorii obiectelor de proprietate intelectuală ea în consideraţie atît
cheltuielile efective, cît şi tipurile de venituri, canalele de încasări financiare, prognoza
dezvoltării ramurii, a capacităţilor de producţie şi a conjuncturii pieţei concurenţiale, prevede
prognozarea veniturilor, raportarea lor la valoarea curentă .[sursa 2]

7
1.2 Evoluţia evaluării în Republica Moldova în raport cu alte ţări

Un rol important în formarea şi dezvoltarea activităţii de evaluare îl joacă asociaţiile


obşteşti de ale evaluatorilor. Aceste organizaţii au fost create în toate ţările în care evaluarea s-a
constituit ca gen independent de activitate.
Membrii ai asociaţiei obşteşti pot fi cetăţeini ai Republicii Moldova, cetăţeni străini şi
personae fără cetăţenie, dacă legislaţia cu privire la anumite categorii de asociaţii obşteşti nu
prevede altceva.
Membrii ai asociaţiei obşteşti pot fi personae fizice sau juridice (asociaţii obşteşti)
interesate în realizarea scopurilor şi sarcinilor asociaţiei respective, care îşi legalizează calitatea
de membru prin depunerea unei cereri individuale sau a unui alt document.
Toate asociaţiile evaluatorilor sunt asociaţii de avantaj reciproc, create pentru apărarea
drepturilor corporative ale membrilor lor. Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor au luat fiinţă în
Moldova pe la mijlocul anilor ’90, cînd a apărut necesitatea asocierii participanţilor la piaţa
imobiliară şi apărării intereselor lor profesionale. Aproape concomitent în Moldova au apărut
trei asociaţii obşteşti ale evaluatorilor.
Asociaţia Participanţilor Profesionalişti la Piaţa Imobiliară a reunit reprezentanţii
celor mai cunoscute burse imobiliare din Moldova. Asociaţia reunea nu numai specialişti din
domeniul evaluării, ci şi agenţi imobiliari (brokeri), jurişti, auditori. Asociaţia Republicană a
Experţilor Profesionali în Evaluare reunea specialiştii în domeniul evaluării bunurilor
imobiliare cu destinaţie agricolă. Membrii ai AREPE au devenit savanţii şi specialiştii de frunte
în domeniul economiei şi gestiunii bunurilor imobiliare. În 1998, AREPE a devenit membru
asociat al Grupului Europian al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA).
În noiembrie 1999, Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară şi Asociaţia
Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare s-au unit, formînd Camera Naţională de
Imobil din Republica Moldova. AREPE a intrat în componenţa Camerei Naţionale de Imobil ca
persoană juridică, păstrîndu-şi indepebdebţa financiară, economică şi organizaţională. Drepturile
de membru asociat al TEGoVA au fost delegate Camerei de Imobil.
În prezent, în Rusia există numuroase orgenizaţii obşteşti ale evaluatorilor,fiecare dintre ele
căutînd să se situeze pe primul loc în sfera pregătirii metodice şi instruirii evaluatorilor.
Printre cele mai cunoscute organizaţii de acest fel se enumeră:
Societatea evaluatorilor din Rusia (SER) este o organizaţie obştească benevolă, creată
în scopul de a sprijini activitatea specialiştilor- evaluatori, de a asigura apărarea drepturilor de

8
autor al membrilor ei, de a reprezentainteresele comune în organele de statşi alte organe
corespunzătoare,precum şi în organizaţii corespunzătoare, precum şi în organizaţii internaţionale.
SER a fost înfiinţată la 5 martie 1993, în temeiul deciziei Conferinţei evaluatorilor.
Scopul creării Societăţilor evaluatorilor din Rusia este sprijinirea activităţii
specialiştilor care se ocupă cu evaluarea a diverselor tipuri de obiecte ale drepturilor civile pe
teritoriul Rusiei.
Institutul experţilor independenţi primeşte în rîndurile sale numai persoanele care au
participat la seminarul de două săptămîni de evaluare a bunurilor imobile al Institutului de
dezvoltare economică a Băncii Mondiale.
Liga experţilor independenţi există răspunderea colectivă pentru rezultatele evaluării,
aici pentru prima dată a fost introdusă asigurarea riscului în activitatea de evaluare şi asigurarea
bunurilor imobiliare evaluate pe bază de contract cu Institutul Asigurării de Stat.
Parteneriatul non- profil „Colegiul evaluatorilor din Rusia”, înfiinţată în aprilie 1997,
reuneşte în componenţa sa peste 120 de organizaţii de evaluare profesionale independente din 50
de regiuni ale rusiei, care îşi desfăşoară activitatea lor pe piţa serviciilor de evaluare a bunurilor
imobiliare din 1993-1994 şi au în statele lor colaboratori de înaltă calificare.
Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare organizaţie obştească, înfiinţată în
1999 pentru sprijinul profesional al independenţei şi autentificăţii evaluărilor efectuate de
evaluatorii ruşi şi recunoaşterea acestor evaluări de către investitorii străini.
În Ucraina, necesitatea acută de specialişti evaluatori a apărut în 1993-1994, cînd a
început procesul privatizării. Era necesar să se elaboreze metodologia evaluării proprietăţii de
stat, deoarece valoarea de inventarierea obiactului ar putea de cîteva ori mai mică de cît preşul de
piaţă. În 1994 a fost creată Asociaţia evaluatorilor din Ucraina (AEU), sarcina principală a căreia
este necesitatea schimbului de informaţie şi protejării specialiştilor naţionali în faţa concurenţei
externe. Societatea evaluatorilor din Ucraina a aprobat „Normele activităţii profesionale a
evaluatorului”, elaborate în bazanormelor etice şi standardelor profesionale general recunoscote
în lume. Aceste norme sunt obligatorii pentru toţi membrii AEU, care trebuie să le aplice în
activitatea lor profesională.
Societatea evaluatorilor din Belorusia (SEB) a fost înfiinţată în 1996, cînd a apărut
necesitatea creării instituţiei evaluării independente. În şirul de profesii economice ce deservesc
necesităţile pieţii a apărut şi profesia de evaluator expert. În ultimul timp la ei s.au adăugat
evaluatorii proprietăţii intelectuale. SEB numără circa 90 de membrii. Din momentul înfiinţării
sale, SEB lucrează în vederea creării şi dezvoltării în Belorus a instituţiei evaluării independente.
Din 1997 SEB desfăşoară seminarul ştiinţifico – metodic permanent „Economia bunurilor
imobiliare şi evaluarea proprietăţii.

9
O atenţie deosebită se acordă calităţii efectuării evaluării. Din 1998 în Belarus acţionează
Consiliul de onoare, creat pentru soluţionarea eventualilor situaţii litigioase în legătură cu
evaluarea.
Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan (AEK)a fost înfiinţată în 1997. este o organizaţie
non- profit, care reuneşte 20 de organizaţii şi circa 400 de specialişti în domeniul evaluării
patrimoniului. Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan este membru activ al Comitetului
internaţional pentru standardele de evaluare, precum şi membru al Consiliului coordonator al
asociaţiilor naţionale ale evaluatorilor din ţările CSI.
Activitatea de constituire a organizaţiilor autoreglatoare ale evaluatorilor din Kîrgîzstan
a început din anul 2000. Asociaţia obştească a evaluatorilor din Republica Kîrgîzstan a luat fiinţă
în iulie 2000 în baza înregistrării Asociaţiei obşteaşti „TRUSTE” şi este singura asociaţie
independentă autoreglatoare a evaluatorilor din Kîrgîzstan. În anul 2000, printr-o hotărîre a
guvernului Kîrgîzstanului, a fost aprobată componenţa Consiliului pentru estimarea valorii
bunurilor, în care au fost incluşi, pe lîngă reprezentanţii structurii de stat, şi reprezentanţi ai
organizaţiilor de evaluareindependente, ai asociaţiilor obşteşti şi ai instituţiilor de învăţămînt
superior care pregătesc specialişti evaluatori. Asociaţia obştească a evaluatorilor din Kîrgîzstan,
din anul 2000, este membru al Consiliului coordonator pentru activitatea de evaluare al CSI, iar
în septembrie 2001, a fost organizaţia –gazdă a congresului IV al evaluatorilor din ţările CSI.
Asociaţia obştească „Societatea Evaluatorior din Uzbekistan” este o formaţiune
benevolă, creată în baza exprimării libere a voinţei cetăţenilor reuniţi pentru realizarea în comun
a drepturilor, libertăţilor şi interesele lor legitime în domeniul activităţii de evaluare. Scopul
creării societăţii este de a sprijini activitatea profesională a evaluatorilor pe teritoriul Republicii
Uzbekistan şi în afara hotarelor ei.
Din 1998 se lucrează asupra creării sistemului naţional al standardelor de evaluare a
patrimoniului Republicii Uzbekistan. În perioada anilor 1999-2000au fost elaborate şi aprobate
următoarelestandarde: O’z DSt-926 Valoarea de piaţă ca bază de evaluare; O’z SDt-927 Baze de
evaluare, altele decît valoarea de piaţă;etc
Ideea creării unei asociaţii obşteşti unice, care ar reuni toate organizaţiile profesionale ale
evaluatorilor din CSI a apărut de la mijlocul anilor ’90,cînd au devenit evidente sarcinile comune
în domeniul creării metodologiei de evaluare, elaborării standardelor de evaluare, ridicării
nivelului profesional al ealuatorilor, care stăteau în faţa tuturor asociaţiilor de evaluatori din CSI.
Spre sfîrşitul anilor ’90 a fost înfiinţat Consiliul Coordonator pentru activitatea
deevaluare din CSI, în care au intrat organizaţiile de evaluare din Rusia, Ucraina, Azerbaidjan,
Kîrgîstan, Kazahstan şi Uzbekistan.

10
Activitatea de evaluare a apărut în cadrul profesiei „surveyor”(citit serveier) în Marea
Britanie. Pe măsura dezvoltării sistemului economic al statului, pregătirea specialiştilor a
devenit o problemă stringentă. La Londra a fost înfiinţat Institutul Regal al Surveyor- ilor
Autorizaţi (Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)).circca 10 mii de membri RICS sunt
evaluatori certificaţi. Pentru a obţine calitatea de membru RICS trebuie să ai studii superioare în
domeniul imobiliar la una din universităţile acreditate de RICS şi să faci o stagiere de cel puţin
doi ani sub conducerea unui membru RICS.
Iniţial, membrii RICS activau numai în hotarele Marii Britanie. Actualmente, RICS şi-au
extins influienţa asupra Irlandei, Germaniei, Fraţei, Olandei, unde studiile superioare în
domeniul evaluării sunt recunoscute ca bază pentru obţinerea calităţii de membru al RICS. Primii
absolvenţi în domeniul evaluării au devenit membrii asociaţiei RICs în 1995.
Mambrii RICS participă activ la dezvoltarea activităţii de evaluare la nivel interbaţional,
transmiţînd experienţa celei mai bune practiciîn domeniul evaluării asociaţiilor naţionale ,
ajutîndu-le să elaboreze standardele naţionale de evaluare. Ei sunt iniţiatorii creării Grupuluiu
European al Asociaţiilor Evaluatorilor, au contribuit activ la elaborarea Standardelor Europene
de Evaluare.
Evaluarea bunurilor imobiliare în SUA constituie sfera de activitate a persoanelor cu
studii duperioare cu mare experienţă de lucru şi pregătire specială în domeniul evaluării
proprietăţilor imobiliare. Activitatea de evaluare este de îngustă specializare. De exemplu,
evaluatorii de bunuri imobiliare nu se ocupă de evaluarea proprietăţii intelectuale, afacerilor, etc.
Activitatea de evaluare în sUA este licenţiată de către autorităţile statelor începînd din 1998.
La începutul anilor ’30, în SUA au fost create cîteva asociaţii profesionale ale
evaluatorilor, dintre care cea mai cunoscută este Institutul de evaluare, care în prezent reuneşte
peste 15 mii de membrii. Institutul de evaluareeste unica organizaţie profesională americană în
domeniul evaluării bunurilor imobiliare avînd cursuri cu program complet şi un sistem bine
gîndit de verificare a copetenţei candidaţilor la calitatea de membru al acestui institut.
În Suedia, spre deosebire de alte ţări dezvoltate, există numai o organizaţie obştească,
care reuneşte profesionişti în domeniul economiei imobiliare. Această organizaţie a fost înfiinţată
în 1962 şi în prezent reuneşte 600 de membrii. Asociaţia suedeză pentru economia bunurilor
imobiliare este bazată pe principiul participării benevole. Scopul creării acestei asociaţii este de a
contribui la dezvoltarea pieţei imobiliare.
Cerinţele înalte sunt înaintate faţă de ridicarea nivelului profesional al evaluatorilor.
Asociaţia cere ca evaluatorul să consacre în mod obligatoriu cel puţin trei zile ridicării nivelului
său profesional.

11
Asociaţia evaluatorilor din Ungaria a fost înfiinţată în 1991 şi în prezent reuneşte în
rîndurile sale circa 600 de membrii obiectivele principale ale acestei organizaţii sunt:
coordonarea activităţii brokerilor, agenţilor de dezvoltare, evaluatorilor, managerilor imobiliari,
dezvoltatrea profesionalismului, elaborarea codului etic, sprijinirea şi dezvoltarea unui nivel
profesional înalt şi a bunei reputaţii a membrilor asociaţiei.
1.3 Clasificarea obiectelor rezidenţiale
În scopul evaluării unei analize complexe a pieţei imobiliare, a aplicării corecte a
metodelor de evaluare, evidenţei corecte şi înregistrării bunurilor imobiliareeste nevoie de un
system de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile clasificării bunurilor imobiliare
este identificarea caracteristicilor şi tipurilor bunurilor imobiliare în scopul asigurării
comparabilităţii în procesul evaluării.
Parametrii segmentării pieţii imobilului sunt:
1.După destinaţia funcţională se impart în:
a) piaţa imobilului cu destinaţie locativă;
b) piaţa imobilului cu destinaţie comercială;
c) piaţa imobilului cu destinaţie socială;
d) piaţa imobilului cu destinaţie productivă.
2. Factorul geografic – în conformitate cu el, fiecare sector, raion, poate reprezenta o piaţă
aparte.( Exemplu: într-o parte a oraşului sunt anumite condiţii de piaţă, în alt sector cu toate
altele).
3. După calitatea imobilului :
încăperile de oficiu pentru o clasă înaltă dotate cu mobilier şi tehnică scumpă aparţin unui alt
nivel al pieţei de cît oficiile de o clasă medie joasă.
4. După motivaţia investiţională:
unii investitori nu sunt predispuşi să investească în proprietatea care nu necesită o anumită
dirijare şi care nu asigură un flux de bani, alt investitor cumpără imobilul în calitate de
ascunzătoare pentru plata impozitului.
5. După tipul dreptului de proprietate:
diferite pieţe există pentru diferite tipuri de proprietate (Exemplu: piaţa loturilor de pămînt care
sunt date în arendă pe mulţi ani sau piaţa imobilului cu drept de proprietate pe viaţă).
La compartimentul clădirilor locative se referă clădirile destinate pentru locuire
permanentă. Acest compartiment include de asemenea casele immobile, casele plutitoare (pe
apă) şi alte clădiri (încăperi) folosite pentru locuinţă, de asemenea aici intră şi casele
monumentale identificate în prealabil ca, case de locuinţe.
Automobilele, remorcile de automobile şi de tractoare, vagoane considerate ca clădire.

12
De regulă, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare în scopul evaluării
servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaţia funcţională.
Din punct de vedere al amplasării, toate bunurile imobiliare pot fi divizate în două
grupuri: bunuri imobiliare din intravilanul localităţilor şi bunuri imobiliare din extravilan.
Dat fiind că există deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri imobiliare, vom
examina detaliat fiecare din ele.
Bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor pot fi divizate în: bunuri imobiliare
amplasate în capitală, în centrele rationale, în localităţile rurale.
Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinaţie agricolă; bunurile
imobiliare cu destinaţie comercială şi industrială, amplasate în extravilan; loturile din cadrul
întovărăşirilor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaţie specială.
Valoarea bunurilor imobiliare menţionate este influienţată în mare măsură de distanţa faţă de
centrele de realizare şi prelucrare a producţiei, oraşele mari, bazinele de apă naturale, drumurile
cu înveliş durabil.
Drept exemplu de clasificare după tipul bunurilor imobiliare prezentăm clasificarea
bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru apartamente pot fi evidenţiate
următoarele grupuri:
a) apartamente, formate prin modificarea încăperilor isolate din cămine (apartamente pentru
familii mici sau garsoniere);
b) apartamente compacte în case construite după proiecte vechi;
c) apartamente standart în case de serii;
d) apartamente în case “de elită”, construite după proiecte îmbunătăţite.
Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:
a) case construite în perioada anilor 1930-1960 (de regulă, cu un singur nivel şi calitate medie);
b) case construite în perioada anilor 1990 – sfîrşitul anilor 1980 (proiect standart);
c) case construite în anii 1990(conform standardelor europene );
d) vile (construcţii capitale);
e) căsuţe sezoniere.
Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia
funcţională, conform căreia bunurile imobiliare sunt divizate în următoarele categorii: bunuri
imobiliare cu destinaţie locativă, care include bunurile imobiliare utilizate în scopuri locative fie
de proprietar, arendaş sau altă persoană care posedă dreptul de folosinţă, utilizarea avînd un
caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.).
În conformitate cu clasificarea prezentată şi în rezultatul unei analize a pieţei imobiliare
am constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele (în special cele amplasate în case

13
construite după proiect standart, cu 2-3 odăi), casele de locuit individuale, construite în anii
1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie comercială cu mărime mică. [sursa 14 pg 42]

1.4 Particularităţile obiectelor rezidenţiale


Tranzacţiile cu bunurile imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tranzacţii, au
următoarele particularităţi:
1.Toate tranzacţiile cu bunurile imobiliare, prin natura lor, poartă un caracter particular.
Piaţa imobiliară, în majoritatea cazurilor, nu este transparentă; informaţia cu privire la vînzări,
închirieri şi alte tranzacţii cu bunurile imobiliare nu este accesibulă publicului larg. Nu sunt
creabibile nici informaţiile cu privire la tendinţele de dezvoltare a pieţei, publicate în presa
periodică. De aceea, evaluatorul trebuie să-şi planifice timp suplimentar, în cazul unor servicii de
evaluare, pentru a reuşi să adune şi să verifice informaţiile necesare.
2. Întrucît implică bunurile imobiliare, toate operaţiunile au un caracter local. În acest
sens, tranzacţiile sunt influienţate puternic de condiţiile locale- cadrul legislativ existent, tradiţii
de evaluare, etc.
3. Fiecare operaţie cu un bun imobiliar este unică în felul ei. Lucrul acesta se explică prin
particularităţile bunurilor imobiliare şi cele de dezvoltare a pieţelor locale. Chiar şi bunurile
imobile- tip, construite după acelaşi proiect, cu utilizarea mijloacelor de construcţie unificate,
produse pe căi industriale, se deosebesc unele de altele prin particularităţi de amplasare,
poziţionarea lor faţă de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost înălţate, de
adîncimea apelor freatice, etc. Fiecare piaţă locală stă, de asemenea, sub incidenţa
particularităţilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern şi intern, ceea ce are un anumit
impact asupra tranzacţiei. În afară de factorii enumeraţi mai sus, unicitatea operaţiunii este
marcată şi de caracteristicile individuale ale vînzătorului şi cumpărătorului.
4. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare sunt influienţate în mare măsură de nivelul de
informare a vînzătorului şi cumpărătorului, de caracteristicile personale, emoţionale şi
psihologice ale acestora. Cumpărătorul şi vînzătorul pot să formuleze enunţuri întemeiate pe
zvonuri, capriciile modei sau nevoi psihologice confuze. Drep rezultat, se produce un decalaj
mare între preţurile de vînzare şi condiţiile de realizarea a unei tranzacţii.
5. Particularităţile tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, sunt legate de
segmentarea pieţei. Diferiţi participanţi ai pieţei pot avea o diferită putere de cumpărare şi,
implicit, diferite preferinţe şi doleanţe.
6. Spre deosebire de tranzacţiile cu alte feluri de proprietate, operaţiunile cu bunurile
imobiliare se caracterizează adesea printr-un număr relative mic de cumpărători şi vînzători de

14
bunuri imobiliare, spre exemplu, cele unicale. De aceea, pentru a efectua o asemenea tranzacţie,
se cer şi sunt destul de importante anumite deprinderi profesionale şi competenţe, pe care trebuie
să le posede specialiştii ce prestează servicii de mediere.
7. O caracteristică a pieţei imobiliare are la bază gradul mic de elasticitate a bunurilor
imobiliare ofertate. Acest fapt se explică prin durabilitatea bunurilor imobiliare, prin timpul
destul de mare, necesar lucrărilor de proiectareşi de construcţie, precum şi prin caracterul local al
imobilului.
Dacă într-o perspectivă apropiată preţurile la bunurile imobiliare ar creşte brusc, totuşi
volumul ofertei ar fi greu de majorat. Şi viceversa, în cazul unui surplus de bunuri imobiliare,
preţurile stabilite pentru acestea vor rămîne la acelaş nivel scăzut, într-o perioadă relative
îndelungată, pînă la dispariţia ofertei suplimentare.
8. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare sunt influienţate de crearea fluctuantă de bunuri
imobiliare. De exemplu, o ştire de ziar cu privire la condiţiile ecologice improprii dintr-o
anumită regiune a unei localităţi poate determina scăderea imediată a cererii şi, în consecinţă,
reducerea preţurilor la bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei universităţi sau construcţia
vreunei întreprinderi mari ( factorul edilitar) pot determina o creştere bruscă a preţurilor
bunurilor imobiliare şi a cererii.
9.Majorarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare comportă antrenarea unor resurse
financiare importante şi credite bancare, de aceea cererea de bunuri imobiliare este în funcţie de
rata dobînzii la credite.
10. O particularitate importantă a obiectelor imobiliare locative este aspectul constructiv
al clădirii,mulţi dintre potenţialii cumpărători sînt preocupaţi îndeosebi de aspectul constructiv.
11 O altă particularitate este existenţa încălzirii centralizate în clădirile vechi spre
deosebire de cele noi în care sistemul de încălzire este autonom
12 Însă există o serie de reprezentanţi ai cererii care preferă să- şi procure în schimbul
unui apartament , ocasă individuală deoarece proprietarul ar avea mai multă individualitate şi nu
ar suferi din cauza neachitării serviciilor comunale de către proprietarii de la bloc, în cazul casei
individuale nu va apărea această problemă.
13.În ceea ce priveşte folosirea abordărilor la evaluarea bunurilor imobiliare locative din
mediul rural ne bazăm pe abordarea costurilor deoarece în mediul rural piaţa imobiliară este slab
dezvoltată şi practic nu se găsesc obiecte comparabile.
Cercetînd particularităţile de efectuare a operaţiunilor de piaţă imobiliară şi ca rezultat al
unui rezultat de studiu, fiecarea participant la tranzacţiile ei poate să tragă concluzii cu privire la
cel mai raţional compartiment progesional, la nivelul de competenţe cerut, cu privire la direcţiile

15
de cercetare a imobilului rezidenţial, cu privire la exigenţele vînzătorilor şi cumpărătorilor,
precum şi la factorii ce influienţează cererea şi oferta [sursa 3,17 pg22].

CAPITOLUL II
SUPORT ECONOMICO-MATEMATIC LA EVALUAREA IMOBILULUI LOCATIV
2.1 Metode patrimoniale de evaluare
Metode patrimoniale de evaluare constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului
evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea
calităţilor lui de consum.
Metoda patrimonială de evaluare este aplicată în următoarele cazuri:
1. evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care

include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă):

2.evaluarea construcţiilor nefinisate;

3. analiza tehnico-economica a bunurilor imobile;

4. reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de

reconstituire);

5. argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;

6. determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;

7. evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;

8.evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din
următoarele etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire).
În valoarea construcţiei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie,
costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
acumulate;

16
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de
reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor:
V = Vt + (Vc - D) (1)

unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţa a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată;
Valoarea de piaţa a terenului este determinată prin metodele menţionate la capitolul II al
Regulamentului (metoda veniturilor şi vînzărilor comparabile).
Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită
din următoarele elemente:
a) costul construcţiei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemjlocit de construcţia
obiectului. Costul construcţiei se determina în baza normelor de deviz şi altor documente
normative.
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legale de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada
dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se
calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
Beneficiul Investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe
piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea
următoarelor metode:
a ) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate (nu se utilizează în raportul dat);
c) metoda cantitativă (nu se utilizează în raportul dat);
Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce
caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al clădirii, 1 m 2 al
suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul dintre

17
costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum,
suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau în baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Metoda patrimonială de evaluare segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru
diferite elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsura adecvate. Surse de
informaţie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda data pot servi
normele de deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice. [sursa12,6]
Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia clădirii în
întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si
devizelor generale pentru obiectul evaluat.
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat
în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifesta prin diminuarea
valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:
1)Uzura fizică reprezinte o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării
lui sub influenta factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorecta a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
2)Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele
pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi
construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite,
utilaj tehnologic învechit şi altele).
3)Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa
imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică (nu se utilizează în raportul dat);
c) metoda vîrstei efective(nu se utilizează în raportul dat);.
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a
elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:

U const = U element x 100/GSelement (2)

18
Uelemenmt=GSelement* Uelement/100
unde:
U const - uzura fizică a construcţiei (%);
U element - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale bunului
imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică tuturor
bunurilor imobile.
Deprecierea funcţională absoluta a unui bun imobil poate apărea în cazurile în care pe piaţă nu
exista cumpărători pentru acest tip de bunuri imobile.
Următoarele metode sînt aplicate pentru determinarea deprecierii funcţionale: metoda
capitalizării pierderilor plăţii de arendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare pentru
înlăturarea ei. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile
venitului datorate lipsei unor elemente funcţionale ale construcţiei (sau surplusului de
îmbunătăţiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce lipsesc
(sînt cheltuielile adiţionale pentru elementele în surplus).
Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora
influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.
Deprecierea acumulată se determina prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţa economică;
b) metoda modificată a duratei de viaţă economică (nu se utilizează în raportul dat);
c) metoda analizei comparative a vînzărilor(nu se utilizează în raportul dat);
d) metoda segregării (nu se utilizează în raportul dat);
Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza
următoarei formule:
D = (VE / DVE) x 100 (3)
unde:
VE - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru
a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie,
tehnologii şi manoperă. Din punct de vedere practic, evaluatorii acordă preferinţă valorii de

19
reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi,
caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectului evaluării.

Ţinând cont de cele enunţate mai sus, în continuare se va determina valoarea de reconstituire
a obiectului evaluării.

Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:

a) metoda comparaţiilor unitare;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda cantitativă.
Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau în baza “Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.

Indicii comasaţi din culegerile date sunt calculaţi în preţurile anului 1969 şi includ toate
cheltuielile de care se ţine cont la formarea preţurilor în anul dat: cheltuieli directe, cheltuielile
de regie, acumulările de plan, costul lucrărilor de proiectare, cheltuielile legate de efectuarea
lucrărilor în timp de iarnă, cheltuielile legate de premierea lucrătorilor, cheltuielile privind
întreţinerea aparatului administrativ, pierderile de la lichidarea construcţiilor şi edificiilor
provizorii, etc.

Formula generală de calcul a valorii de reconstituire este:

Vr = (Vc × V1m3 ×K1969-2006 × Ks) - D (4)

unde:

Vc – volumul imobilului evaluat;

V1m3 - valoarea de reconstituire a unei unităţi de măsură al obiectului similar;

K1969-2006 – indicele de trecere a preţurilor de deviz din anul 1969 în anul 2005;

Ks – coeficienti privind gradul de seismicitate;

D – deprecierea acumulată.

Sursele de informaţie care au fost utilizate pentru determinarea valorii de reconstituire:

a) „Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru


reevaluarea mijloacelor fixe”(Moscova, 1970 –1971);

b) publicaţii de specialitate;

20
c) Scrisoarea Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova Nr. 3445 – 01 – 07 din 07.11.2002 cu privire la indicii de indexare a valorii lucrărilor
de construcţii-montaj pe ramurile economiei naţionale, şi anume - indicii de trecere din nivelul
preţurilor anilor: 1969 la 1984 şi 1984 la 1991.

2.2 Metode dinamice de evaluare a proprietăţii rezidenţiale


Metode dinamice de evaluare presupune valoarea bunului imobil în baza venitului
operaţional net (arenda sau chiria dacă cheltuielile de exploatare, serviciile comunale nu se
include sunt date separate, în caz contrar arenda sau chiria se consideraă venit brut efectiv), ce
poate fi generat de acest bun în viitor.
Determinarea proprietăţilor prin metoda dată se efectuiază în două etpe:
1.Prognozarea veniturilor viitoare (plat ape arendă sau chirie de colectat în urma dării în
folosinţă temporară a nunului imobil).
2.Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare

)
+a
(1
=x
0

a)
) 1+
+a =x 0 (
(1 "
x 0

'=

y
x0 = , (5)
(1+ a)
n

unde a – rata de actualizare


În scopul determinării venitului operaţional net (VON), este necesar de determinat
următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunurilor, şi anume:
1) venitul brut potenţial – poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor
spaţiilor disponibile.

21
2) venitul brut efectiv – poate fi obţinut în urma funcţionăarii bunului imobil ţinînd cont
de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualile pierderi la colectarea plăţii de arendă.
VBE=(VBP-DSL)+AV (6)
VBE- venitul brut efectiv
VBP- venitul brut potenţial
DSL- deducerea pentru spaţiile libere
AV- alte venituri generate de imobil
3) cheltuieli operaţionale – sunt legate de exploatare şi asigurarea funcţionării normale a
bunului imobil.
Se determină după formula:
VON=VBE-CO (7)
CO- cheltuieli operaţionale
În cadrul abordării veniturilor sunt aplicate două metode de estimare a valorii:
1. Capitalizare directă – implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de
gestiune în valoarea bunului imobil, după formula:
VON
V= (8)
r
VON- venitul operaţional net
r- rata de capitalizare
Rata de capitalizare se estimează prin umătoarele metode:
a) Metoda analizei vînzărilor comparabile – este o metodă preferenţială şi se consideră
importantă prin faptul că se ia în consideraţie situaţia pe piaţă.
b) Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv – se aplică cînd nu poate fi obţinută
informaţia completă privind bunuri imobile comparabile, în schimb este disponibilă informaţia
despre veniturile brut efective şi cheltuielile operaţionale ale ecestui imobil, formula de calcul
este:
1 - CCO
r= (9)
MVBE
CCO- coeficientul cheltuielilor operaţionale
MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv
Coeficientul cheltuielilor operaţionale se determină după relaţia:
CO
CCO =
VBE
(10)
PV
MVBE =
VBE

22
Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate sau rata de capitalizare a
construcţiilor ipotecare se determină după relaţia:
DC
rc = (11)
SC
DC- plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar
SC- suma creditului ipotecar
2. Actualizarea fluxului de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată, la care se adaugă reversia, adică
valoarea bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul.
Formula de calcul este:
n
VON R
V =� + (12)
(1+ y) (1+ y)
t n +1
t =1

t- perioada de calcul (3-5 ani)


R- reversia, se calculează:
VON n +1
R= (13)
r
r- rata de capitalizare
VON n +1 - venitul de la anul următor

y- rata de actualizare
Rata de actualizare reflectă aşteptările de la anul următor privind veniturile viitoare şi este
estimată prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda adiţionării
b) metoda extracţiei
c) metoda investiţiilor de alternativă
În cazul imobilului locativ se foloseşte metoda extracţiei şi metoda adiţionării sub alt
aspect:
Y=c.c.+r.i.+r.r. (14)
c.c.- costul capitalului (≈10%)
r.i.- rata inflaţiei (≈10-12%)
r.r.- marja de risc (≈1-6%)

23
2. 3 Metoda vînzărilor comparabile
Metoda vînzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară,
în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare
obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de
selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după
caracteristeristicile de bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sînt ajustate, pentru
diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.
Această metodă este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii terenului şi metoda
prioritară în cazul cînd sînt disponibile suficiente vînzări comparabile. De regulă, vînzările
comparabile sînt selectate în baza caracteristicilor principale ale terenurilor, în primul rînd ţinînd
cont de amplasare şi mărime. Este important de selectat unitatea de comparaţie adecvată.
Aplicarea practică a metodei vînzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei pieţe
imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insufiient de dezvoltată, sau dacă obiectul
evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice
unice, ce nu sînt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea metodei vînzărilor comparabile nu este
apropiată.
În procesul de aplicare a metodei vînzărilor comparabile este important ca bunurile imobile
selectate în calitate de obiecte comparabile şi obiectul evaluării să fie similare. Ele pot fi
comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al caracteristicilor fizice şi capacităţii de
competitivitate.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de
măsură. Unitatea de comparaţie poate servi atît întregul bun imobiliar, cît şi o parte componentă
a bunului. Preţul pentru o unitate de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat.
Această metodă se bazează pe faptul că agenţii imobiliari ce activează pe piaţă efectuează
tranzacţii de vânzare-cumpărare, luând în consideraţie informaţia despre afacerile analogice.
Metoda dată se bazează pe principiul înlocuirii, la baza căreia stă presupunerea cumpărătorului
de a plăti mai mult sau mai puţin decât suma necesară pentru a cumpăra un obiect identic după
calităţi şi uzanţe. Prin această metodă se implică o multitudine de date despre volumul vânzărilor
şi a ofertei pentru fiecare bun imobil asemănător cu obiectul evaluat.

24
Valoarea de piaţă a locuinţelor se calculează în funcţie de un şir de factori exprimaţi prin
coeficienţi ce caracterizează îmbunătăţirile sau deprecierile caracteristicilor locuinţei. Mărimea
coeficienţilor necesari ajustărilor se calculează prin metode statistice a unei baze de date cu
privire la tranzacţiile anterioare.

La evaluarea apartamentelor a fost elaborate un model ce reflectă cei mai importanţi


factori care influienţează valoarea lor. Este vorba de:
a) Amplasarea apartamentului (locul aflării lui în limitele localităţii);
b) Locul apartamentului în interiorul casei (la colţ sau în mijlocul clădirii);
c) Etajul la care e situat apartamentul;
d) Tipul clădirii (casă de locuit cu multe etaje, cămin, fond locativ);
e) Materialul din care sunt făcuţi pereţii;
f) Anul construcţiei clădirii;
g) Tipul încălzirii, canalizaţiei, apeductului;
h) Modalitatea asigurării cu gaze naturale.
Pentru a determina valoarea de piaţă de bază a acestui tip de proprietăţi se face analiza
tranzacţiilor de vînzare – cumpărare a apartamentelor în fiecare localitate aparte. În felul acesta
se calculează valoarea de bază a unui metru pătrat de spaţiu general din apartament. Calculele
noastre au arătat că în Chişinău această valoare a constituit 5682 de lei ($454), la Orhei - $ 125,
la Şoldăneşti - $33,2.
În scopul de a determina cum influienţează locul aflării apartamentului în limitele
localităţii asupra valorii lui de piaţă, teritoriul respectiv este împărţit în zone valorice. Astfel, în
Chişinău sunt 18 asemenea zone, în limitele cărora valoarea proprietăţii similare este
aproximativ egală. Pentru fiecare zonă a fost stabilit cîte un coeficient de majorare sau reducere a
valorii unei proprietăţi imobiliare standard. Cel mai ridicat coeficient pentru Chişinău este egal
cu 1.44, iar cel mai jos – 0.80, ceea ce înseamnă că valoarea unui apartament din centrul capitalei
este cu 44% mai mare de cît a unei locuinţe similare amplasate într-un sector obişnuit. Şi, din
potrivă, valoarea unui apartament de la periferie, unde infrastructura este mai slab dezvoltată,
condiţiile ecologice sunt mai proaste, etc., este cu 20% mai mică de cît cel aflat într-un sector-
standard.
Împărţirea teritoriului în zone valorice este convenţională, hotarele trecînd pe străzi,
bariere naturale (de-a lungul albiei rîurilor, pe liniile ce împart localitatea în sectoare). Oraşele
mici sunt împărţite în mai puţine zone valorice sau formează o singură zonă, ca în cazul
Criuleniului.

25
Tipul construcţiei şi valoarea apartamentului la evaluarea apartamentelor s-a luat în
calcul tipul construcţiei în care este amplasat apartamentul, tipul standart fiind o locuinţă
amplasată într-o clădire cu mai multe etaje. Fireşte, dislocarea apartamentului într-un cămin sau
în clădiri nelocative (şcoală, grădiniţă de copii) micşorează valoarea lui, deşi în diferite localităţi
acest factor influienţează diferit. În Chişinău, diferenţa de valoare constituie 20%, la Şoldăneşti –
15, iar în Orhei – 38%.
Rezultatele analizelor statistice efectuete în baza tranzacţiilor cu apartamente în diferite
localităţi arată că în multe oraşe factorul ce ţine de materialul din care sunt construiţi pereţii
exteriori ai clădirii nu are mare importanţă. Probabil aceasta se întîmplă din cauză că aceste
materiale au aproximativ aceleaşi caracteristici, nelipsită de importanţă fiind şi cererea prea mare
la locuinţe. Astfel, în oraşul Orhei, preţul de piaţă aproape că nu este influienţat de materialul din
care sunt clădiţi pereţii, iar la Chişinău sunt mai cotate apartamentele amplasate în case de
cotileţ, piatră şi cărămidă. Analizele mai arată că în cazul apartamentelor dislocate în clădiri din
panouri mari din beton armat valoarea lui se reduce cu unu la sută, iar în case din monolit – cu
6%. În oraşul Edineţ materialul din care sunt zidiţi pereţii constituie un factor important. Aici un
apartament într-o clădire din beton armat monolit valorează cu 19% mai puţin de cît una situată
într-o casă de cotileţi sau cărămizi.
Un alt factor care influienţează valoarea de piaţă a apartamentului este anul construcţiei
ei, adică “vîrsta” locuinţei. Acest indicator reflectă indirect gradul de uzură şi, implicit, calitatea
apartamentului (planificarea, raportului dintre suprafaţa de locuit şi cea totală, existenţa
balcoanelor, lojelor), corespunderea lor standardelor moderne. Practic în toate oraşele
apartamentele- standard au fost costruite în anii 70-90. locuinţele din clădirile zidite mai înainte
valoreză cu 8-14 la sută mai puţin, iar cele construite în perioada 1996-2004 sunt cu 16-20 la
sută mai scumpe.
Asigurarea inginerească în majoritatea oraşelor încălzirea centrală, apeductul şi
canalizarea constituie bunuri obişnuite. Totodată, la Orhei, Şoldăneşti, Edineţ, Ocniţa, Lipcani şi
alte localităţi nefuncţionarea încălzirii centrale se consideră o situaţie tipică. Oricum, existenţa
sistemelor de încălzire în apartamentele din oraşele menţionate ridică valoarea lor cu circa 3 la
sută. La Chişinău, în cazul încălzirii autonome pentru o clădire aparte, preţul de piaţă al
apartamentului se majorează cu 11 la sută, iar încălzirea cu sobe sau existenţa sistemului de
încălzire centralizată care nu funcţionează reduce din valoare cu 17 la sută şi, respectiv, 3%.
Şi etajul are importanţă la analiza acestui factor am stabiluit şi unele tendinţe
paradoxale. În profita unor păreri despre prioritatea apartamentelor de la etajul I (posibilitatea
construcţiei unei încăperi auxiliare şi scoaterii apartamentului din structura fondului de locuit,
etc.), analiza a arătat că valoarea de piaţă a acestora este cu 6 la sută mai mică. Ultimul etaj

26
constituie o incomoditate şi apartamentele amplasate aici se vînd la un preţ sub 7-12 la sută faţă
de locuinţele amplasate la caturile de mai jos. Cu 1-7% scade valoarea de piaţă a apartamentului
la colţul clădirii.
Precum am mai spus, la evaluarea apartamentelor s-au luat în calcul toţi factorii
principali care influienţează preţul lor, afară de calitatea finisării încăperilor şi a tehnicii sanitare,
precum şi existenţa încălzirii autonome.
CAPITOLUL III
ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A APARTAMENTULUI CU DOUĂ ODĂI DIN
MUN.CHIŞINĂU
3.1 Caracteristica obiectului evaluării
Pentru estimarea valorii proprietăţilor imobiliare evaluatorul este obligat s-ă definească
misiunea de evaluare. Informaţia şi argumentarea acesteia este expusă în tabelul 1.
Tabelul 1
Definirea misiunii de evaluare

Obiectul supus evaluării Imobil locativ


Specificarea obiectului Apartament cu două odăi
Scopul evaluării Determinarea valorii de piaţă în scop de
comercializare
Destinaţia evaluării Vînzare - cumpărare
Beneficiarul Albu Ion
Proprietarul Caragia Maria
Adresa str.I.Creangă 14/1, sectorul Buiucani, mun.
Chişinău
Data evaluării 11.11.2006
Data examinării 08.10.2006
Cursul dolarului conform BNM 13,2016
Sursa [14]: completat de autor
Pentru a efectua tabelul de determinare a locului amplasării apartamentului cu două odăi,
evaluatorul va avea nevoie de informaţia cu privire la amplasarea obiectului şi destinaţia
acestuia. Prin măsurări se va obţine suprafaţa terenului şi a apartamentului.
Tabelul 2
Descrierea locului amplasării apartamentului cu două odăi din mun. Chişinău, str.I.Creangă 14/1
Nr.
Indicatori Caracteristica
crit.
1 2 3

27
1 Adresa obiectului str.I.Creangă 14/1 . municipiul Chişinău
Partea de vest a mun. Chişinău, zona
2 Locul amplasării obiectului evaluat
centrală a microraionului Buiucani
str.I.Creangă la intersecţie cu str. Sportivă
3 Particularităţile locale de amplasament
şi Calea Ieşilor zona centrală a oraşului
Continuare tabelul 2
1 2 3
Apartament cu două odăi, are destinaţie
4 Destinaţia
de locuit
5 Suprafaţa terenului afferent construcţiei 136 m 2

Obiectul este mărginit:


Parc Dendrarium
- la est
Bloc locativ cu patru nivele
6 - la vest
Strada Sportivă
- la nord
Bloc locative cu două nivele
- la sud

7 Dreptul de proprietate Privat


Acses la transportul obştesc 450m
Grădiniţa de copii 300m
8 Factorii de plus valoare şi minus valoare Şcoală 700m
Magazine 300m

9 Sursa de informare Beneficiarul evaluării


10 Cursul dolarului la data evaluării 13,2016 la 11.11.2006
Sursa [14]: completat de autor

Tabelul de mai sus conţine date privind caracteristicile generale ale apartamentului cu
două odăi. În linii mari, în tabele este prezentată informaţia cu privire la terenul aferent, dreptul
de proprietate, factorii de plus valoare şi alte caracteristici generale ale obiectului.
Pentru a avea o imagine mai clară şi mai profundă despre obiectul evaluării evaluatorul
are nevoie de caracteristicile tehnice ale acestuia.
În urma analizei şi studierii dosarului cadastral şi a inventarierii tehnice a imobilului,
evaluatorul va obţine datele necesare pentru întocmirea tabelului 3, ce cuprinde caracteristicile
tehnice ale obiectului evaluării

28
Tabelul 3
Caracteristicile tehnice ale obiectului evaluării apartamentului cu două odăi, mun. Chişinău
Unitatea
Nr.
Indicatori de Caracteristica
crt.
măsură
1 2 3 4
1 Tipul obiectului evaluării - Apartament cu două odăi, seria HRS
2 Numărul de nivele - 2 nivele
Nivelul apartamentului
3 - Nivelul 2
obiectului evaluat
4 Amplasarea în blocul locativ - La colţ, partea de vest
5 Subsolul - Nu este
Grupul de capitalizare a
6 - Grupa 3
clădirii
7 Suprafaţa totală a construcţiei m2 572
8 Volumul construcţiei m3 1942
9 Înălţimea încăperii m 2,9
Seismicitatea clădirii luate în
10 ks 1,04
calcul
Descrierea elementelor constructive:
- fundaţia - Piatră brută
- pereţii portanţi - Cotileţi
- pereţi despărţitori - Coteleţi
- planşeu de pod - Beton armat
- planşeu între etaje - Beton armat
- pardoseala - Linoleum
11 - ferestre - Lemn
- uşi - Lemn
- finisaj interior - Tapetare, vopsire, tencuire
- instalaţii interioare tehnico
- Nod sanitar combinat
sanitare şi electrice
- dormitor m2 20
- cameră de zi m2 10
Continuare tabelul 3
1 2 3 4
- baia + WC m2 2,5
- bucătăria m2 6,0
2
- antreu m 6,5
Sursa: dosar cadastral

Procesul de evaluare este constituit din trei metode:


1. Abordarea cheltuielilor

29
În cadrul metodei costului un rol esenţial îl are determinarea valorii de reconstituire a
obiectului supus evaluării, luînd în consideraţie uzura fizică şi aplicînd următoarele date:
1.Partea generală a culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi
construcţiilor, ale întreprinderilor şi organizaţiilor finanţate de la bugetul de stat, Госстрой
УРСС Москва 1971.
2. culegerea numărul 28 a indicilor comasaţi, Госстрой УРСС Москва 1971.
Indicii valorii de reconstituire în culegerile menţionate sunt aduşi în preţurile anului
curent. În calculele din tabelul 4 de mai jos se include şi taxa pe valoarea adăugată, care
constituie 20%.
Tabelul 4
Determinarea valorii de reconstituire a apartamentului cu două odăi, prin abordarea
costului
Unitat
Valoarea
Nr. ea de Valoarea
Indicatori pentru o Cantitatea Notă
crt. măsur totală
unitate
ă
1 2 3 4 5 6 7
Suprafaţa obiectului 2 Completat de
1 m2 285,64 572
evaluării nivele autor
Calculat de
2 Volumul construcţiei m3 572 2,9 m 1658
autor
Dosarul
cadastral al
3 Suprafaţa apartamentului m2 - - 45,00
apartamentulu
i

Continuare tabelul 4
Valoarea de reconstituire în ruble 23,7 1657 39264 Normativul nr.
4
1986 28, tabelul 12

Determinarea valorii de
5 reconstituire, luînd în ruble 39264 1,04 40385 -
consideraţie seismicitatea
Corecţia de trecere a valorii
6 lei 40835 16,24 663154 -
pentru anul 2001
7 Corecţia pentru calcularea lei 663154 1,56 103452 -

30
valorii în preţuri curente 1
8 Uzura fizică a clădirii lei 1034521 0,2875 289666
Tabelul 5

9 Valoarea de reconstituire a lei 1034521 289666 744855


-
clădirii fără uzură
10 Valoarea unui m2 de lei 744855 572 1304
-
construcţie
11 Valoarea apartamentului lei 1304 46,68 60863 -
12 Valoarea apartamentului $ 60863 13,2016 4611 -
Sursa [14]: completat de autor
Conform calculelor efectuate, valoare de recontituire a apartamentului evaluat, constituie
60863 lei sau 4611$.
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil e necesar de luat în consideraţie
mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum al bunului imobil
din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în
urma acţunii diferitor factori.
Uzura fizică o vom determina folosind metoda normativă, care presupune determinare
mărimii uzurii fizice în baza analizei tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii.
Această metodă se aplică în două etape.
1. Se determină uzura fizică a fiecărui element constructiv:
GSel *U r
U el = , unde (vezi formula 2)
100%
GSel- greutatea specifică a elementului constructiv, %
Ur- uzura reală
2 Se determină uzura fizică a întregii construcţii:
U el
Uc = *100%, unde (vezi formula 2)
GStel
Uel- uzura elementelor
GStel- greutatea specifică a tuturor elementelor, %
Următoarea etapă este calculul uzurii cădirii şi este efectuată în tabelul 5.
Tabelul 5
Calculul uzurii clădirii
Denumirea Greutatea Uzura fizică a Uzura fizică în raport
Nr.
elementelor specifică a elementelor clădirii, cu clădirea în
crt.
constructive elementului, % % ansamblu, %
1 Fundaţia 7 35 2.45
2 Pereţi portanţi şi 26 30 7.8
31
despărţitori
3 Planşeu 7 28 1.96
4 Acoperiş 4 36 1.44
5 Pardoseala 7 30 2.1
6 Goluri 10 25 2.5
7 Finisaj 16 25 4.0
Instalaţii interioare
8 sanitaro-tehnice şi 15 30 4.5
electrice
9 Alte lucrări 8 25 2.0
Total 100 % 28,75
Sursa: Normativul indicilor comasaţi
În urma elaborării acestui tabel am determinat uzura clădirii în care este situat
apartamentul propus spre evaluare careconstituie 28,75%
Datorită faptului că clădirea dată are toate elementele constructiveşi greutatea specifică a
tuturor elementelor este de 100 %, uzura fizică a elementului este egală cu uzura fizică a fiecărui
element.
Următoarea etapă este: Determinarea valorii terenului:
Ppt * S1 * k Ppt * S 2 * k
Vt = + , unde : (15)
n m
Ppt – preţul de piaţă, lei;
k=1 – coeficient teritorial;
n=2 ivele;
m=8 apartamente;
S1=45 m.p. suprafaţa totală a apartamentului;
S2=136 m.p. suprafaţa terenului aferent construcţiei.
Ppt=13000*13.2016 / 100 =1716 lei- preţul pentru un ar
1716 * 45 *1 1716 *136 *1
Vt = + = 67782lei
2 8
Valoarea apartamentului=(Vc+Vt )* TVA =( 60863+67782)*1,2 = 154374 lei sau 11681$
Concluzie: Prin abordarea cheltuielelor, valoarea apartamentului constituie 11681$ sau 154374
lei.
2 Abordarea analizei comparative a vînzărilor
Procesul de determinare a valorii de piaţă a bunului imobil cuprinde următoarele etape:
- colectarea şi analiza datelor de piaţă
- identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie
- determinarea mărimii ajustărilor
- compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare

32
- analiza preţurilor ajustate ale bunului imobil comparabil pentru a determina valoarea de
piaţă a obiectului.
Pentru a efectua metoda dată, am selectat trei obiecte comparabile care sunt analogice
obiectului evaluat. Ajustările le voi face în următooarea consecutivitate:
1. dreptul de proprietate
2. codiţiile de finanţare
3. condiţiile de vînzare
4. condiţiile pieţii
5. amplasarea şi caracteristicile fizice.
Respectiv, rezultatele obţinute le voi introduce în tabelul 6.
Notă: coeficienţii de ajustare introduşi în tabelul de mai jos, i-am folosit din lucrarea „Analiza
factorială a valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat”[autor:Albu Ion].

33
Tabelul 6
Determinarea valorii apartamentului cu două odăi, mun. Chişinău
prin analiza comparativă a vînzărilor

Obiecte comparabile
Nr. Indicii de Obictul
U/m Obiectul nr. Obiectul nr. Obiectul nr. Note
crt. comparaţie evaluării
1 2 3
1 2 3 4 5 6 7 8
str.I.Creangă str. Paris str. Dimo
str. I.Creangă
1 Amplasarea 14/1 Buiucani Rîşcani Anexa 1
Buiucani
Buiucani
2 Suprafaţa m2 45/30 46/32 44/28 42/30 Anexa 1
3 Preţul de vînzare $ - 33000 33700 30000 -
Preţul pentru un Vezi
4 m2 de suprafaţă $ - 717 766 714 calculul
totlă nr. 1
Vezi
Preţul pentru un
5 lei - 9464 10111 9425 calculul
m2
nr. 2
Dreptul de Vezi
- privat privat privat privat
6 proprietate calculul
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0
Preţul ajustat lei - 9464 10111 9425 nr. 3
Condiţiile de Vezi
- de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
7 finanţare calculul
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0
Preţul ajustat lei - 9464 10111 9425 nr. 4
Condiţiile de Vezi
- negociabile necunoscute necunoscute necunoscute
8 tranzacţie calculul
Ajustarea lei - 0,98 0,98 0,98
Preţul ajustat lei - 9275 9909 9236 nr. 5
Condiţiile pieţii - - curentă curentă curentă Vezi
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0
9 calculul
Preţul ajustat lei - 9275 9909 9236
nr. 6
10 Amplasarea - Buiucani Buiucani Rîşcani Buiucani Vezi

Continuare tabelul 6
1 2 3 4 5 6 7 8
Ajustarea lei - 0,92 1,04 1,0 calculul
Preţul ajustat lei - 8533 10296 9236 nr.7

34
Nivelul venitului
- - neschimbat neschimbat neschimbat -
11 populaţiei
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 -
Preţul ajustat lei - 8533 10296 9236 -
Mărimea chiriei - - neschimbat neschimbat neschimbat -
12 Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 -
Preţul ajustat lei - 8533 10296 9236 -
Caracteristicile Vezi
- 45/30 46/32 44/28 42/30
fizice tabelul 47,
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0
Preţul ajustat lei - 8533 10296 9236 sursa[11]
Dotarea
- este este este este -
telefonului
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 -
Preţul ajustat lei - 8533 10296 9236 -
Acces la
- 450m 150m 190 m 100m -
transportul urban
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 -
13 Preţul ajustat lei - 8533 10296 9236 -
Grădiniţa-
Distanţa pînă la 300m
- 230 350 200 -
şcoală, grădiniţă Şcoala –
700m
Ajustarea lei - 1,10 1,10 0,96 -
Preţul ajustat lei - 9386 11326 8866 -
Amplasarea la
centru, periferie, Centru Centru Centru Centru -
zonă industrială
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 -
Continuare tabelul 6
1 2 3 4 5 6 7 8
Preţul ajustat lei 9386 11326 8866 -
Balcon sau lojă - Nu este 1 element 1 element 1 element -
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 -
Preţul ajustat lei - 9386 11326 8866 -
Tipul clădirii - HRS HRS HRS HRS -
Ajustarea lei - 0,87 0,87 0,87 -
Preţul ajustat lei - 8166 9854 7713 -
mai mult mai mult mai mult de mai mult
Vîrsta clădirii - -
de 10 ani de 10 ani 10 ani de 10 ani
Ajustarea lei - 0,80 0,80 0,80 -
Preţul ajustat lei - 6533 7883 6170 -

35
Conducte de
Vezi
gunoi şi - Nu este Nu este Nu este Nu este
calculul
ascensorul
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 nr.8
Preţul ajustat lei - 6533 7883 6170
Nivelul Vezi
- 2 1 2 2
apartamentului tabelul 47,
Ajustarea lei - 1,10 1,0 1,0
Preţul ajustat lei - 7186 7883 6170 sursa[11]
Înălţimea Vezi
- 2,9 2,8 3,0 2,9
încăperii calculul
Ajustarea lei - 1,2 1,2 1,2
Preţul ajustat lei - 8623 9460 7404 nr.9
Mărimea
- 6,0 6,5 6,0 6,0 Vezi
bucătăriei
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0 tabelul 48,
Preţul ajustat lei - 8623 9460 7404
Materialul - linoleum parchet linoleum parchet Vezi
pardoselei tabelul 47,
Ajustarea lei - 1,03 1,0 1,03
sursa[11]
Preţul ajustat lei - 8882 9460 7626
Continuare tabelul 6
1 2 3 4 5 6 7 8
Tipul nodului
- combinat separat combinat separat Vezi
sanitar
Ajustarea lei - 1,0 0,82 1,0 calculul 10
Preţul ajustat lei - 8882 7757 7626
Gazificarea Vezi
- Este Este Este Este
clădirii calculul
Ajustarea lei - 1,0 1,0 1,0
Preţul ajustat lei - 8882 7757 7626 nr.11
Starea fizică a
Vezi
locuinţei şi - Satisfăcăt Satisfăcăt Bună Bună
calculul
clădirii
Ajustarea lei - 0,98 1,0 1,0 nr.12
Preţul ajustat lei - 8704 7757 7626
14 Media arihmetică - 8029
15 Valoarea estimată lei 361305

16 Valoarea estimată $ 27372

Sursa [14]: completat de autor


Calculul ajustărilor:
1. Preţul pentru 1m2 de suprafaţă ($):

36
33000
P1 = = 717$
46
33700
P2 = = 766$ (16)
44
30000
P3 = = 714$
42
2. Preţul pentru 1m2 de suprafaţă (lei):
P1=717*13.2=9464 lei
P2=766*13.2=10111 lei (17)
P3=714*13.2=9425 lei
3. Ajustarea dreptului de proprietate:
Deoarece drepturile de proprietate sunt aceleaşi pentru toate bunurile atunci ajustarea este
egală cu 1,0.
4. Ajustarea pentru condiţiile de finanţare este 1,0, deoarece toate condiţiile sunt identice.
5. Ajustarea pentru condiţiile de tranzacţie. Preţurile de vînzare sunt oferite atunci se aplică
ajustarea de 0,98, deoarece cumpărătorul poate cumpăra aceste bunuri cu un preţ mai mic în
urma negocierii. Diminuarea preţului este de 2% din preţul de ofertă.
6. Ajustarea pentru condiţiile pieţii: este 1,0, deoarece toate condiţiile sunt aceleaşi.

Concluzie: valoarea apartamentului prin analiza comparativă a vînzărilor constituie 361305


lei sau 27372 $.

3 Abordarea venitului
În cadrul abordării veniturilor o parte importantă o are prognozarea diverselor venituri şi
cheltuieli generate de obiectul evaluat. E necesar de prognozat mărimea chiriei, pierderile de
colectarea acestora, alte venituri şi cheltuieli operaţionale.
Următoare etapă este prognozarea diverselor venituri şi cheltuieli generate de obiectul
evaluat, prognozarea mărimea chiriei, pierderile de colectarea acestora, alte venituri şi cheltuieli
operaţionale.
Tabelul 7
Determinarea venitului operaţional net pentru aplicarea abordării veniturilor

Nr. Perioada, ani


Indicatori
crt. 2006 2007 2008 2009
1 Venitul brut potenţial, lei 31680 32000 32000 33000
Pierderile de la colectarea
2 5280 5400 5400 5600
chiriei, lei
3 Venitul brut efectiv, lei 26400 26600 26600 27400

37
4 Alte venituri, lei 2400 2400 2400 2400
5 Cheltuieli operaţionale, lei 3120 3300 3400 3600
6 Venitul total impozabil, lei 25680 26700 25600 26200
7 Impozitul pe venit (15%), lei 5136 5340 5120 5240
8 Venitul operaţional net, lei 20544 21360 20480 20960
Sursa [14]: completat de autor
1. Presupunem că vom da apartamentul nostru în chirie la preţul de 59 lei pe metru pătrat,
în final vom obţine:
VBP=Ppm2*S1*12 = 519 lei * 45 m2 *12 luni = 31680 lei (18)
2. În Republica Moldova pierderile de la chirie constituie de la 15%-20%
din ven.titul brut efectiv.
VBP * 20% / 100 = 31860 *0.2 = 5280 lei.(19)
3. Venitul brut efectiv se calculculeză din venitul brut potenţial minus pierderile de chirie, în
rezultat obţinem:
VBE = VBP - Piederile chiriei = 31680 – 5280 = 26400 lei. (20)
4. După cum ştim apartamentele sunt date în chirie în cele mai dese cazuri studenţilor, dar ei
în perioada caldă a anului, adică vara sunt în vacanţă şi beneficiarii sunt de acord să dea
apartamentul în chirie doar pe două zile pe săptămînă, presupunem în wekend. Apartamentul este
dat în chirie, în wekend pe zi cu 150 lei, presupunem că sunt 4 săptămîni cîte 2 zile avem 16 zile
în lună.
Alte venituri = 150lei/zi*16zile=2400 lei.
5.Cheltuielile operaţionale nu sunt altceva în cazul nostru de cît plata pentru serviciile
comunale, care constituie 260 lei:
- energia electrică -100 lei
- telefonul – 50 lei
- gazul – 30 lei
- sun TV – 30 lei
- transportarea deşeurilor - 20 lei
260 lei *12 luni =3120 lei
6. venitul total impozabil se determină:
VtI = (VBE – CO ) + AV =( 26400 - 3120) + 2400 = 25680 lei (21)
7. impozitul pe venit pentru anul 2006, constituie 20%:
VtI * 0,20 = 25680 * 0.20 = 5136 lei
8. venitul operaţional net se determină:
VON = VtI – IV = 25680 – 5136 = 20544 lei (22)
n
VON R
V =� + ; (23)
(1+ a) ( 1+ a)
i n
i =1

38
n = 4 ani
a = ren + i + rr = 10 +12 + 2 = 24% (24)
Determinăm reversia:
VON n +1
R= unde,
r (25)

r - rata de capitalizare:
1 - CCO
r= , unde: (26)
MVBE
CCO- coeficientul cheltuielilor operaţionale;
MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv:
CO 3120
CCO = = = 0.12 (27)
VBE 26400
CO- cheltuieli operaţionale;
VBE- venitul brut efectiv.
PV
MVBE = , unde (28)
VBE
PV- preţul de vînzare;
VBE- venitul brut efectiv.
PV = 27372 * 13.2016 = 361310 lei
PV 361310
MVBE = = = 13.68 (29)
VBE 26400
1 - CCO 1 - 0.12
r= = = 0.06 (30)
MVBE 13.68
20960
R= = 349333lei
0.06
20544 21360 20480 349333
V = + + + = 225447lei sau 17079$
( 1 + 0.24 ) ( 1 + 0.24 ) ( 1 + 0.24 )
1 3 3
( 1 + 0.24 )
2

Concluzie: valoarea apartamentului în baza metodei venitului constituie: 225447 lei sau 17079
$.
RECONCILIEREA REZULTATELOR
În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, sunt
obţinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în
procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat.
Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere.

39
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea


diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;
2) estimarea valorii finale.
Valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră concretă, obţinută după una din metodele de
evaluare, un interval de valori, precum şi prin aplicarea metodei ponderei, arătată în tabelul 8.

Tabelul 8
Reconcelierea rezultatelor
Nr. Metoda Metoda vînzării
Indicatorii Metoda venitului
crt. cheltuielilor comparabile
1 Valoarea estimată, lei 154374 361305 225447
Corectitudinea selectării tipului
2 15% 60% 25%
valorii estimate
3 Corectitudinea metodei aplicate 40% 30% 30%
Profunzimii analizei elementelor
4 33% 34% 33%
pieţei imobiliare
Veridicitatea datelor utilizate în
5 20% 40% 40%
analiză
Corectitudinea interpretării şi
6 20% 45% 35%
utilizării datelor
Corectitudinii efectuării
7 ajustărilor individuale în cadrul 20% 35% 45%
diferitor metode
Consistenţa datelor utilizate în
8 50% 25% 25%
evaluare
9 Media 28,3% 38,4% 33,3%
10 Media ponderată , lei 43688 138741 75074
Valoarea de piaţă a bunului
11 257503
imobil, lei
Valoarea de piaţă a bunului
12 19508
imobil, $
Sursa [14]: completat de autor

: Valoarea finală depinde de tipul valorii estimate, informaţia disponibilă la data evaluării,
relevantă scopului misiunii de evaluare, metodele de evaluare aplicate.Valoarea finală a
proprietăţii poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda

40
mediei ponderate.. În rezultatul aplicării metodelor de evaluare sus menţionate pentru obiectul
dat s-au obţinut următoarele valori estimative, care sunt redactate.

Concluzie: În urma efectuării raportului de evaluare a apartamentului cu două odăi din


str.I. Creangă 14/1, sectorul Buiucani şi în baza reconcelierii rezultatelor, am obţinut suma de
257503 lei sau 19508 $, ceea ce constituie valoarea reală a apartamentului.

Concluzii

În această lucrare am arătat care este specificul utilizării metodelor de evaluare a


imobilului rezidenţial ,abordarea diferitor principii de evaluare ,de asemenea am argumentat
factorii de influenţă asupra valorii imobilului locativ.
Analizînd evoluţia pieţii imobiliare în ţara noastră ,cît şi în alte ţări observăm că s-a
înregistrat otendinţă de creştere a preţurilor la nivele relativ ridicate în comparaţie cu veniturile şi
chiriile ,mai ales în Irlanda, Marea Britanie, Olanda şi Spania. În Franţa şi Italia creşterea
preţurilor a fost însă moderată ,iar în Germania piaţa imobiliară a continuat să fie într-o relativă
stagnare, din cauza ofertei excedentare, care determină o scădere a preţurilor.
Putem afirma că instabilitatea valutelor externe îi va determina pe întreprinzătorii autohtoni
să investească economiile în construcţia de locuinţe, însă numai creditarea ipotecară pe un
termen de cel puţin 10 ani ar putea să învioreze cu adevărat acest sector şi să transforme
municipiul într-un oraş european, ar putea contribui la aceasta modificările în politica bancară şi
activitatea productivă a parlamentarilor care ar asigura sprijinul legislativ.
O parte componentă a acestei lucrări este estimarea valorii de piaţă a imobilului locativ
tipizat din municipiul Chişinău. Valoarea acestui imobil a fost obţinută prin folosirea
următoarelor abordări ;
1.Abordarea costurilor
2Abordarea comparativă a vînzărilor
3Abordarea veniturilor.
Preţurile la imobile, indiferent de locul unde sunt situate obiectele, depind de stabilitatea
politică, amploarea şi ritmul transformărilor social-economice, nivelul migraţiunii interne şi externe a
populaţiei. Aceşti factori, în temei, influenţează asupra reducerii preţurilor la bunurile imobiliare;
Preţurile la imobile în condiţiile relaţiilor de piaţă depind de randamentul operaţiunilor cu
bunurile imobile, de cunoaşterea conjuncturii pieţei imobiliare etc., factori ce influenţează atât majorarea,
cât şi reducerea preţurilor.
Fireşte, legităţile menţionate vor acţiona diferit asupra valorii obiectelor imobiliare, atunci
când conceptul de piaţă va deveni dominant, adică se va renunţa la valoarea prevăzută de
normativele actuale. Însă, indiferent de intensitatea acţiunii factorilor menţionaţi, ei vor acţiona cel

41
mai dinamic asupra creşterii preţurilor de piaţă în municipiile Chişinău şi Bălţi, precum şi în
localităţile situate în apropierea lor. Fenomenul e condiţionat şi va mai fi condiţionat atât de priorităţile
acestor zone în promovarea transformărilor în spiritul economiei de piaţă, cât şi de faptul că tot mai
mult va acţiona reducerea în continuare a fondului funciar. De aceea, 80% din respondenţi au
indicat că preţul de piaţă al apartamentelor în oraşe va creşte. O tendinţă similară se va profila şi în
cazul obiectelor imobiliare situate în apropierea acestor centre ale republicii.
În orăşele creşterea preţurilor de piaţă va fi mai puţin intensivă, prin urmare, influenţa lor asupra
costului bunurilor imobile va fi relativ stabilă şi pentru majoritatea imobilelor acesta va corespunde
preţurilor normative.
În localităţile săteşti înlocuirea costului normativ al imobilelor cu preţuri de piaţă nu va
conduce la modificări esenţiale. În plus, este menţionat că în perspectivă preţurile de piaţă la imobile e
posibil să se diminueze. Aceasta se explică prin migraţiunea populaţiei rurale în ţările din vecinătatea
apropiată sau mai depărtată în căutarea unui loc de muncă, precum şi prin posibila scădere în continuare
a nivelului de trai.
Diferenţierea substanţială a preţurilor la bunurile imobile (în oraşe, orăşele, localităţi rurale)
şi diferenţele în dinamica preconizată a preţurilor la obiectele imobiliare în fiecare tip de localităţi vor
influenţa asupra evoluţiei pieţei imobiliare naţionale. Concomitent, nu se poate neglija faptul că
asupra cererii de bunuri imobiliare va creşte impactul următorilor factori:
1. În republică deja de mai mulţi ani se menţine un nivel înalt al migraţiunii
intrarepublicane (sat - oraş). Nu se poate exclude faptul că această migraţiune a populaţiei va
influenţa asupra amplorii şi ritmului cererii de obiecte imobiliare în diverse regiuni ale ţării.
1. Majorarea preţurilor la sectoarele de pământ, o dată cu sporirea cererii de bunuri imo-
biliare, va genera creşterea preţurilor la aceste bunuri şi diferenţierea preţurilor în funcţie de locul
unde sunt situate imobilele.
2. Creşterea preţurilor va necesita creşterea veniturilor, inclusiv a salariului, iar aceasta,
la rândul său, va acţiona asupra nivelului de satisfacere a cererii la bunurile imobiliare.
În legătură cu creşterea tensiunilor de ordin economic în centrele industriale mari ale
republicii este posibilă permutarea unui număr mare de populaţie în localităţile suburbane sau
în localităţile rurale.
Recomandări
Este necesar un control strict de stat cu privire la desfăşurarea evenimentelor pe piaţa
imobiliară, corectitudine şi justeţea preţurilor imobilelor locative, respectarea legislaţiei funciare
şi altor legi cu privire la efectuarea operaţiilor cu averea imobi1iară, în special cu imobilul,
respectând în acelaşi timp interesele proprietarilor şi a societăţii întregi .

42
În condiţiile de dezvoltare a pieţei imobiliare ar fi de dorit de a uni funcţiile instituţiilor
de proiectare şi ştiinţifice, biroului de inventariere tehnică şi oficiilor notariale. În aşa mod
clienţii (vînzător-cumpărător) întocmind contractele de vînzare-cumparare vor avea de a face
doar cu o singură instituţie care execută lucrări de înregistrare a contractului, de determinare a
corespunderii lui cerinţelor legislative.

BIBLIOGRAFIE
1. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul
Oficial al RM Nr. 102 din 16.07.2002
2. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin H.G. RM Nr. 958
din 04.08.2003
3. Buzu O., Matcov A., „Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică”. Chişinău 2003 (250
pag.)
4. Buzu O. „Organizarea activităţii de evaluare” , Ediţia II, Chişinău 2002 (188 pag.)
5. Peter Champness „Standarde profesionale europene aprobate pentru evaluarea proprietăţilor
imobiliare”. Bucureşti 1998
6. Teza de doctorat în economie „Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului locativ
tipizat”, Ion Albu, 2006.
7. Conspectul la disciplina „Evaluarea imobilului locativ”.
8. M. Turculeţi „Bunuri imobile”, Chşinău 2003
9. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-15 din 18.04.2002
10. Informaţia analitică de la bursa imobiliară Lara
11. Hotărîrea guvernului Republicii Moldova. Strategia pieţii spaţiului locativ şi altor bunuri
imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999
12. Conspectul de la disciplina „evaluarea imobilului cu destinaţie specială”
13. Tarasevici E.I „ Oţenca nedvijemisti” Sankt – Peterburg 1997.
14. Imobilele; analiza situaţiei // Profit – Chişinău 2004 – Nr 1-2 – pag 42 – 44.
15. Analiza economico – financiară a imobilului ca obiect al tranzacţiilor imobilioare. Economie
şi finanţe. Nr 1(38 ) Chişinău 2001
16. Un an de cotitură pentru piaţa imobiliară // Profit – Chişinău 2003 – Nr 1-2 – pag 46 – 47
17. Contururile pieţei de imobil se profilează // Revista fin consultant ( Nr2 / 2005) – pag 22
18. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de piaţă a bunurilor imobiliare . Aprobat 15 iunie
1997. M.O. al R.M., nr.41-42 din 26 iunie 1997
19. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M.,
nr.102 din 16.07.2002.

43
20. Albu I., Evaluarea valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău. Monitorul
construcţiilor, volumul 1 (28), 2004, p.93-98.

Anexe

44