CONTRACTUL DE VANZARE

CONDITII DE VALIDITATE: CONSIMTAMANTUL PARTILOR

Vanzarea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta proprietatea
unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati
vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.).

Desi Codul civil se refera la transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-
cumparare si contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat dreptul de
proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci numai de natura contractului de
vanzare-cumparare. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie), de un
drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale ori, in mod exceptional, de
drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii (vanzarea unei
mosteniri). Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale
nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi real de uz -
art.571 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din L.nr.319/1944 -, dreptul de
clientela in cazul liber profesionistilor etc.) sau care sunt prevazute de lege ori sunt contractate
(sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de intretinere, dreptul
de pensie etc.).

Consimtamantul partilor

Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de

vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in
vederea formarii contractului.

Intrucat problemele juridice privitoare la consimtamant, la principiul autonomiei de

vointa si libertatea contractuala, precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de
la teoria actului juridic si teoria generala a obligatiilor, iar in materia vanzarii se aplica regulile
dreptului comun, urmeaza sa analizam numai anumite probleme specifice vanzarii: promisiunea
de vanzare (unilaterala sau bilaterala), pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.
 Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de

vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun,
primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si
manifesta ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. De
exemplu, locatorul-proprietar se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in
locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara.

0 promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract

(si nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine
incapabila),dar nu constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei
vanzari.

Promisiunea de vanzare este de fapt un antecontract, care da nastere la un drept de

creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor
un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.

Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea
obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane -
contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit
regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C.civ.).

Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii

numai pentru una dintre parti (promitent). Este insa posibil ca, in schimbul dreptului de optiune
ce i se confera, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului
de optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic,
dar, evident, fara a se fi transformat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci
beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se
confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta
in sens negativ.
 Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art.1191 si urm. din
C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu,
are ca obiect un teren).

Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la expirarea

termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de
prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.2
din Decr.nr. 167/ 1958).

Mentionam ca, desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala poate fi asumata

de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare), fiind guvernata de aceleasi reguli ca si
promisiunea de vanzare.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala - de a vinde si

cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de
vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu
singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca, de
exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-
cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege
(autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie
aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii legale. Intrucat
vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie
contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi
considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea
dispozitiilor speciale, daca este cazul), este valabila.

Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane,
beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar
vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila.
Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . Daca insa lucrul se
mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale - pe langa
posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor
cominatorii, la incheierea contractului - nu excludem posibilitatea ca instanta, in lumina
principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in
baza art. 1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care
va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane
definitiva.

Pactul de preferinta

Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui
bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei aunmite persoane, la pret
egal. Subliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde
preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. 0 asemenea promisiune, desi afectata de o
conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa,
realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar putea determina
sa-si vanda bunul.

Intrucat pactul de preterinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de

proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea
vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-
a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor
(fraus omnia corrumpit). In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva
promitentului pentru daune interese. conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru
prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.

In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul
beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de
preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege
pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea
de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

Dreptul de preemtiune

Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan
intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de
preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din L.nr.54/1998).
 1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala
intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe baza
consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o
norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea
dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte
dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.

Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii

a bunurilor si, mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si
absolut) de bunul sau (art.480 C.civ.). Fiind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste
principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa
fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de lege, dreptul de
preemptiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana
celui obligat sa-l respecte.

In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut -

este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere
anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca
acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar avea dreptul la retractul
litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.

2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie

de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul
care se instraineaza pe baza contractului proiectat.

-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri
arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda,
padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de
preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si
domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.

-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face 'prin
vanzare' (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de bani
platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face
fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de
intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta. Neexistand un
pret ca echivalent al terenului care se instraineaza, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut,
el putand opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. De vreme ce nu exista pret si nici
contract de vanzare-cumparare, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in cazul
aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau civila. Tot astfel, dreptul de
preemptiune nu poate fi recunoscut in caz de tranzactie. Concesiile facute, care caracterizeaza in
principal tranzactia, nu pot fi echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului
de preemptiune.

-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se

instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate
asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin vanzare' vizeaza
transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau
folosinta terenului (arendarea).

In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa

fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului
dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept).
Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte
drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).

-In concluzie, dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat, si

anume: trebuie sa priveasca un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat sa fie o
vanzare-cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei
conditii sunt indeplinite, dreptul de preemptiune trebuie sa fie recunoscut, indiferent de persoana
proprietarului-vanzator, legea nefacand nici o distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non
distinguit, nec nos distinguere debemus. Prin urmare, dreptul de preemptiune poate fi exercitat si
in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al
unitatilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, in conformitate cu
art.26 din Legea nr. 18/1991 republicata in 1998). Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din
Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata, indiferent de
proprietar, si in temeiul art.6 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia domeniul privat al statului sau
unitatilor administrativ-teritoriale 'este supus dispozitiilor dreptului comun, daca prin lege nu se
prevede altfel'.