Sunteți pe pagina 1din 53

MINISTERUL EDUCAŢIEI ŞI TINERETULUI AL R.

MOLDOVA
UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA: CADASTRU GEODEZIE ŞI CONSTRUCŢII


CATEDRA: EVALUAREA ŞI MANAGEMENTUL IMOBILULUI

la disciplina: Evaluarea imobilului locativ


Tema: Evaluarea blocului locativ cu 5 nivele din
mun. Chişinău, str. Armenească,47

A elaborat: st. gr. EI-0410


Puşcaşu Tatiana

A verificat: conf. univ., dr.


Albu Ion
CHIŞINĂU 2006
Cuprinsul:

Introducere.....................................................................................................................................3

Capitolul I: Dispoziţii generale cu privire la evaluarea bunurilor imobile locative


1.1 Noţiuni fundamentale în evaluare. Principalele tipuri de valoare.............................................5
1.2 Organizarea procesului de evaluare a bunurilor imobile locative.................... ......................13

Capitolul II: Esenţa metodelor de evaluare şi principiile de bază pentru evaluarea bunurilor
imobile
2.1 Abordarea cheltuielilor............................................................................................................18
2.2 Abordarea comparativă a vînzărilor........................................................................................25
2.3 Abordarea veniturilor...............................................................................................................28
2.4 Principii de bază pentru evaluarea bunurilor imobile..............................................................32

Capitolul III: Estimarea valorii de piaţă a unui bloc locativ cu 5 nivele din mun. Chişinău.
3.1 Generalităţi. Supoziţii şi condiţii de restricţie ale raportului...................................................35
3.2 Inspectarea şi caracteristicile tehnice ale obiectului................................................................37
3.3 Aplicarea metodelor de evaluare.............................................................................................40
3.4 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale...............................................................50

Concluzii.......................................................................................................................................51

Bibliografia...................................................................................................................................53

Anexe

2
Introducere
Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţa şi practica economică, apărută
la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor’90.
Deoarece am trecut de la o economie centralizată la una de piaţă şi bunurile imobile au
început să facă parte din circuitul civil, a apărut problema determinării valorii lor de piaţă.
Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul formării
pieţei imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vânzare, cumpărare, donaţie, gajare,
obţinera unui credit de la bancă şi multe altele. Deci, estimarea valorii de piaţă este un lucru
important într - o economie prosperă.
Scopul principal al acestei lucrări este de a determina valoarea de piaţă a blocului locativ
cu 5 nivele din mun. Chişinău, str. Armenească,47, precum şi de a examina unele aspecte ale
activităţii de de evaluare, concentrăndu - mi atenţia anume asupra evaluării bunurilor imobile cu
destinaţie locativă.
Lucrarea de faţă conţine 3 capitole în care sunt analizate mai multe aspecte pe care le vom
descrie pe scurt în continuare.
În primul capitol al acestei lucrări sunt incluse aspectele generale cu privire la evaluarea
bunurilor imobile locative, care descrie în cel dintîi subcapitol bazele metodologice ale evaluării,
categoriile de valoare întîlnite cel mai des în practica evaluării, acordînd o atenţie deosebită
anume valorii de piaţă, asupra căreia s-a făcut o analiză mai amănunţită.
În următorul subcapitol este prezentată organizarea procesului de evaluare a bunurilor
imobile locative, în care sînt descrise toate etapele care fac parte din procesul evaluării.
În cel de-al doilea capitol se va pune accentul pe esenţa metodelor de evaluare a bunurilor
imobiliare utilizate pentru a estima valoarea de piaţă. În practica evaluării se folosesc 3 moduri
de abordare cărora le corespund metode şi proceduri specifice: abordarea cheltuielilor, abordarea
comparativă a vînzărilor, abordarea veniturilor.
În acest capitol am inclus şi principiile de bază pentru evaluarea bunurilor imobile luînd în
consideraţie faptul că pentru determinarea corectă a valorii bunului imobil, în cadrul abordărilor
şi metodelor pe care le aplică, evaluatorul trebuie să cunoască principiile de evaluare în
dependenţă de scopul evaluării şi destinaţia bunului.
Partea a treia alucrării date este partea practică, care este consacrată evaluării blocului
locativ cu 5 nivele din mun. Chişinău, str. Armenească,47. Suprafaţa totală a clădirii evaluate
este de 5580 m2, iar anul construcţiei fiind 1961.

3
La executarea acestei lucrări au fost selectate date din Dosarul de Inventariere tehnică, din
Bursa Imobiliară „Lara”, publicaţii de specialitate, „ Culegerea Indicilor Comasaţi ai valorii de
reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”, ş.a.
Evaluarea blocului de locuit cu 5 nivele din municipiul Chişinău a fost efectuată după toate
cele trei metode de evaluare folosite în practică: metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor.
Executînd această lucrare de an am avut libertatea de a căuta de sine stătător informaţia
necesară evaluării, de a o aplica în calcule, şi de a atrage atenţie la anumite momente specifice
cazului dat.
Prezenta lucrare se încheie cu expunerea concluziilor referitoare la tema dată şi care se
vor baza pe evaluarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă şi pe estimările valorii rezultate
din metodele de evaluare aplicate.
Raportul de evaluare întocmit de noi este un document în care se explică procesul analitic
întreprins de student, care îndeplineşte funcţia de evaluator, pe parcursul evaluării şi care
prezintă explicit informaţia utilizată în analiză, de asemenea descrie rezultatele analizei,
ipotezele şi calculele care au condus la formarea opiniei privind valoarea estimată. De asemenea,
raportul de evaluare include copiile documentelor utilizate pentru efectuarea evaluării
(inventarierea tehnică a blocului de locuit cu 5 nivele, planul clădirii, ş.a.) şi fotografii care
determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării.
Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesională complexă care necesită din
partea evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi. Evaluatorul trebuie să
cunoască bine legislaţia, să ştie a aplica în mod corect metodele de evaluare, să aibă acces la
informaţie sigură şi completă privind piaţa imobiliară. Totodată, o mare atenţie se acordă bunei
reputaţii a specialistului, priceperii lui de a lucra cu clienţii şi colegii, cu conducerea
întreprinderii.

4
Capitolul I
Dispoziţii generale cu privire la evaluarea bunurilor imobile locative
1.1 Noţiuni fundamentale în evaluare. Principalele tipuri de valoare.
Pe parcusul întregii istorii a dezvoltării civilizaţiei, omul a considerat pămîntul şi tot ceea
ce este legat de el (construcţiile, plantaţiile, etc.) drept cele mai importante resurse pentru
satisfacerea atît a necesităţilor sale vitale, cît şi pentru susţimerea activităţilor economice,
pămîntul fiind considerat drept unul din cele patru mijloace de producţie.
Din punct de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este determinată de
atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru preţiozitatea bunurilor
imobiliare. În urma interacţiunii factorilor pieţii ia naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel
mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi
economice. [3, p.10]
Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază:
proprietatea, preţul, costul, piaţa, valoarea.
Proprietatea este un concept legal care constă în drepturile personale de posesiune asupra
unei proprietăţi mobiliare sau imobiliare (terenuri şi construcţii), numită proprietate reală sau
asupra obiectelor fizice, decît cele care formează proprietatea imobiliară, numită proprietate
personală. Evaluatorii nu urmăresc estimarea valorii unei proprietăţi în sens fizic ci mai degrabă
estimează valoarea unor drepturi de proprietate. [12, p.10]
Preţul este suma acceptată a fi plătită pentru o anumită proprietate. În cazul în care preţul
a fost plătit, el devine un fapt istoric şi un cost pentru cumpărător.
Costul proprietăţii / activului este o noţiune care vizează suma necesară pentru a crea sau
a produce un bun material, necorporal sau în serviciu, prin însumarea tuturor cheltuielilor
cumulate ale procesului de producţie, distribuţie şi vînzare. În evaluare se utilizează în mod
curent noţiunile de cost de înlocuire (brut şi net) şi cost de producţie.
Piaţa reprezintă un sistem de relaţii între cumpărători şi vînzători, în care se schimbă
obiecte ale proprietăţii prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă implică reacţii specifice ale
participanţilor la modificarea raporturilor dintre cerere şi ofertă, la schimbarea altor factori care
influenţează preţurile.
Valoarea este un concept economic care se referă la relaţia monetară dintre bunurile şi
serviciile destinate cumpărării/vînzării şi cei care le cumpără/vînd. Valoarea nu este un fapt cert,
ci o opinie care arată cît preţuieşte o proprietate pe baza unei anumite definiţii a valorii.

5
În ştiinţele economice, noţiunea valoare este folosită de obicei într-un sens restrictiv,
referindu-se numai la valoarea economică a unui bun.
Prin valoare se înţelege gradul de utilitate a unui bun în vederea satisfacerii unui anume
scop. [10, p.37]
Economistul numeşte bun ceea ce este util pentru continuarea existenţei. În asemenea bun
este esenţa, întruchiparea posibilităţilor, date de schimb şi a împuternicirilor aferente.
Dacă este vorba de un bun atunci, din punct de vedere al economistului, bunul acela are o
valoare numai prin întruchiparea posibilităţilor de schimb şi a împuternicirilor (drepturilor) care
emană din drepturile de proprietate asupra lui şi care îi permit proprietarului să-l folosească, să-l
consume şi să-l înstrăineze.
Valoarea unui bun nu poate fi exprimată decît în comparaţie cu alt bun, pe baza unei rate
de substituţie sau echivalentă.
Fiecare poate să atribuie unui lucru o altă valoare, ceea ce înseamnă că o valoare este
întotdeauna stabilită subiectiv. Valoarea unui lucru este apreciată prin compararea cu calităţile, în
special foloasele pe care le atribuim altor lucruri. Acest fapt înseamnă că valoarea nu este acelaşi
lucru cu preţul, deşi uneori poate fi şi acelaşi lucru.
Valoarea este o estimare a preţului, estimarea ce reflectă punctul de vedere al celui ce
estimează (acelaşi obiect poate avea valori diferite pentru persoane diferite în funcţie de
importanţa însuşirilor obiectului pentru fiecare dintre persoanele care îl estimează). [11, p.17]
Valoarea are la bază relaţia monetară dintre o persoană sau un grup de persoane şi bunul
pe care aceştia doresc să-l deţină în proprietate. Valoarea nu este un rezultat precis ci aşa cum s-a
mai arătat, o estimare a unui preţ probabil, o opinie prin care evaluatorul îşi exprimă preţuirea
pentru un bun la un moment dat. Conceptul economic de valoare reflectă imaginea de piaţă a
beneficiilor ce aparţin celui care stăpîneşte bunurile sau primeşte serviciile la momentul
evaluării. [9 ,p.21]
Pentru diferite scopuri ale evaluării şi pentru diferite categorii de proprietăţi evaluate au
fost elaborate Standarde ale tipului de valoare adecvat care fac referiri la diferite criterii de
evaluare. Cel mai des aplicabil tip de valoare şi implicit, standard este valoarea de piaţă (market
value). [12, p.11]
Următoarele baze de evaluare sunt cel mai des întîlnite în practica evaluării şi sunt
recomandate spre aplicare de către standardele internaţionale de evaluare.
Valoarea de piaţă. Poate cel mai întâlnit tip de evaluare folosit în practică este valoarea
de piaţă. Pentru achiziţii, fuziuni, privatizare, înregistrări în documentele financiar-contabile,
noţiunea utilizată adesea este valoarea de piaţă (market value).

6
Valoarea de piaţă înseamnă preţul la care terenul şi clădirile ar putea fi vîndute în cadrul
unui contract privat, între un vînzător hotărît să vîndă şi un cumpărător independent, la data
evaluării, considerîndu-se că proprietatea este expusă public pe piaţă, condiţiile de piaţă permit o
vînzare ordonată şi că, ţinind seama de natura proprietăţii, este disponibilă o perioadă normală
pentru negocierea vînzării. [6, p.232]
Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, poartă un caracter de recomandare şi
serveşte drept bază pentru determinarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării,
determinării cuantumului plăţii de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele.
Valoarea de piaţă reprezintă expresia obiectivă a faptului cît de preţios este bunul imobiliar
dat pentru participanţii la piaţa imobiliară.
În literatura economică pot fi întîlnite diferite definiţii ale noţiunii ”valoarea de piaţă”.
După părerea noastră importanţa teoretică şi practică a noţiunii date este redată în definiţia
Standartelor Europene de Evaluare.
Definiţia comună a autorităţii internaţionale şi europene în domeniul standardelor de
evaluare International Valuation Standards Comitee (IVSC) şi The European Group of Valuers
Associations (TEGoVA) este: valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea
fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să
vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare) după un marketing adecvat, în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. [1, p.11]
Din comentariile asupra fiecărei din exprimările redate în definiţia de mai sus, rezultă că
sunt întrunite condiţiile unei pieţe libere, cu concurenţă perfectă (mai puţin condiţia omogenităţii
activelor destinate tranzacţiilor).
Pentru înţelegerea completă a acestei definiţii vom explica unele aprecieri cu privire la
termenii folosiţi în definiţia valorii de piaţă în felul următor:
„Suma estimată” semnifică preţul (exprimat desigur în teremeni monetari) plătibili
pentru proprietate într-o tranzacţie liberă. Valoarea de piaţă vizează cel mai probabil preţ care
poate fi obţinut în mod rezonabil de vînzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil pentru
cumpărător. Acest nivel rezonabil exlude în mod explicit un preţ influenţat de condiţii atipice de
finanţare, fiind vorba de suma plătită integral într-un interval normal de la încheierea contractului
(de exemplu „suma estimată” de evaluator nu ia în calcul posibilitatea vînzării în rate a
proprietăţii, practicată uneori în România în procesul de privatizare).
„Pentru care o proprietate ar fi schimbată” subliniază ideea că valoarea este o sumă
estimată şi un preţ predeterminat.

7
„La data evaluării” sugerează ideea că evaluarea are un „termen de garanţie”, în sensul
că modificarea condiţiilor de pe piaţă modifică premisele evaluării şi deci rezultatele acesteia.
Orice valoare estimată a unei proprietăţi sau afaceri încorporează circumstanţele reale ale pieţii
la data realizării evaluării. Suma estimată este valabilă la data evaluării deoarece a avut în vedere
condiţiile dominante ale pieţii la acea dată.
„Între un cumpărător hotărît” se referă la faptul că cel care cumpără este motivat, dar nu
forţat să cumpere, el nu va plăti un preţ mai mare decît cel cerut de piaţă.
„Şi un vînzător hotărît” arată că nici vînzătorul nu este grăbit sau forţat să încheie
tranzacţia şi nici nu este dispus să aştepte pînă ce va obţine preţul pe care el îl consideră
rezonabil. [8, p.12]
„Într-o tranzacţie echlibrată” este situaţia în care cele două părţi nu au interes sau relaţii
speciale care ar putea influenţa nivelul preţului (de exemplu relaţia între proprietar şi chiriaş).
Vînzătorul şi cumpărărtorul sunt două persoane ipotetice, impersonale, care nu au avut relaţii
privilegiate, deci preţul nu este influenaţt de relaţii părtinitoare între cele 2 părţi şi nici de
interese speciale ale unui anumit cumpărător sau vînzător.
„După un marketing adecvat” precizează că proprietate ar fi „expusă” la vînzare pe piaţă
într-o manieră adecvată şi în cadrul unei perioade rezonabile care să permită obţinerea celui mai
bun preţ.
„În care fiecacre parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că cele 2
părţi sunt informate asupra naturii şi caracteristicilor proprietăţii sau afacerii şi asupra condiţiilor
de pe piaţă la data evaluării.
Standardul Internaţional de contabilitate 16 (IAS 16) utilizează un concept contabil,
asemănător cu valoarea de piaţă, numit valoare corectă (fair value) care este definită astfel:
„Suma estimată pentru care un activ ar putea fi scimbat între un cumpărător hotărît să
cumpere şi în cunoştinţă de cauză şi un vînzător hotărît să vîndă şi în cunoştinţă de cauză, într-o
tranzacţie liberă (nepărtinitoare)”.
Valoarea de piaţă este o valoare obiectivă creată de comportamentul general al pieţei şi
trebuie înţeleasă ca valoare a unei proprietăţi, bun sau serviciu, estimată fără a lua în considerare
cheltuielile de vânzare sau cumpărare şi nici alte taxe asociate contractului. În estimarea valorii
de piaţă se ţine seamă de cea mai bună sau cea mai probabilă utilizare care se poate desfăşura în
continuarea celei existente la momentul evaluării sau prin schimbarea acesteia. Pentru
determinarea valorii de piaţă se pot folosi metoda capitalizării profitului, metoda comparaţiilor
directe, metoda costurilor, etc. Întrucât informaţiile utilizate în cazul acestei valori sunt

8
informaţii de piaţă, evaluarea prin valoarea de piaţă se impune atunci cînd proprietatea evaluată
este destinată vânzării pe o piaţă liberă. [9, p.21]
Concluzie: Analizînd mai multe definiţii ale valorii de piaţă se poate de menţionat că o
evaluare fundamentală a acestei definiţii necesită un mare consum de timp pentru analiză şi
cercetare. Aşadar, prin valoarea de piaţă se înţelege valoarea la care un bun s-a negociat, la un
anumit moment, între vânzători şi cumpărători dispuşi să facă tranzacţia, cunoscători ai situaţiei
pieţei şi fără să fie forţaţi să facă acest lucru. Mai exact, valoarea de piaţă este un preţ de
echilibru care rezultă din jocul cererii şi ofertei. Valoarea de piaţă este atit pentru vînzător cît şi
pentru cumpărător, o bună bază care oferă un prim punct de vedere legat de preţ.
În vederea aflării valorii de piaţă evaluatorul este astfel obligat să se ocupe de toate
domeniile care se evaluează şi a celor asemănătoare, pentru a găsi punctele comune dar şi
deosebirile faţă de acestea.
Pentru cumpărător, valoarea de piaţă se găseşte peste valoarea subiectivă, iar pentru
vânzător ea se află peste valoarea obiectivă. [10, p.45]
Deşi în majoritatea cazurilor evaluarea se referă la valoarea de piaţă, sunt situaţii care
solicită şi alte categorii de valori decît valoarea de piaţă.
O analiză a studiilor de evaluare elaborate în ţara noastră arată că în foarte multe dintre
acestea se folosesc, datorită destinaţiei, alte valori decît cea de piaţă. Explicaţia constă în
perspectiva utilizării proprietăţii în afara pieţii. În asemenea situaţii se recomandă ca evaluatorul
să facă precizări în Raportul de evaluare din care să rezulte clar că valoarea obţinută nu se
bazează pe conceptul valorii de piaţă. [12, p.22]
Principalele categorii de valori în afara valorii de piaţă sunt:
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un activ ar
putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar
presupunînd că activul este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător
hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere. Abordarea valorii de piaţă în Europa
şi în Statele Unite puţin diferă . Americanii în definiţia valorii de piaţă subliniază că imobililul
trebuie să aibă cea mai eficientă şi potrivită utilizare.
De exemplu un apartament pe str. Ştefan cel Mare poate fi utilizat ca locuinţă , oficiu,
depozit , internet – cafe , şi altele.
Europenii spre deosebire de americani , după cum s-a văzut din definiţia valorii de piaţă,
nu subliniază sau chiar nici nu spun despre cea mai eficientă utilizare fiindcă în Standardele

9
Europene există valoarea de piaţă pentru utilizare existentă şi valoarea de piaţă pentru utilizare
alternativă.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea alternativă poate fi definită ca valoarea cu cea mai
bună utilizare, alta decît cea prezentă, respectiv cea intenţionată de proprietar sau arendaş
inclusiv cu redezvoltări, remanieri, reconstrucţii, reprofilări, modernizări, ş.a. Evaluările pe baza
utilizării alternative sînt solicitate în cazul garanţiilor sau în cazul analizei economice, în cazul
amplasării teritoriale a activelor (bunurilor imobile), în cazul calculării randamentului economic,
etc. Evaluatorul este obligat să informeze clientul despre cea mai eficientă utilizare. El este
obligat să-i comunice diferenţa dintre valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă şi valoarea de
piaţă pentru utilizarea alternativă.
Valoarea de înlocuire-suma costurilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau
altei construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă,
existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate. [2, p.34]
Valoarea de reconstituire-suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte
a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construcţia
clădirii sau construcţiei evaluate, ţinînd cont de uzura clădirii sau a construcţiei evaluate.[3, p.23]
Valoarea de investiţie-valoarea bunului imobiliar determinată în baza rentabilităţii
bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinînd cont de scopurile investiţionale concrete.
Valoarea investiţională poate fi definită ca valoarea unei investiţii a unui proiect de construcţie
sau reconstrucţie a bunuluio imobiliar. Investitorul ştiind valoarea investiţională şi comparînd-o
cu valoarea de piaţă poate să adopte decizii justificate, referitoare la proiect.
De exemplu valoarea de piaţă a unui apartament cu trei odăi – 30000$. Valoarea unui apartament
nou in baza unui proiect a fost calculată şi apreciată cu 40000$.
Pentru un anumit investitor care are criterii clare asupra investiţiei intenţionate se aplică
conceptul de valoare de investiţie. Cînd acţionează în ipostaza de expert consultant pentru un
potenţial investitor, evaluatorul calculează atît valoarea de investiţie, cît şi valoarea de piaţă
pentru a-l ajuta pe client să ia o decizie inteligentă, cele 2 valori putînd să difere în mod
semnificativ. [12, p.13]
Valoarea de investiţie reprezintă preţul pe care un investitor sau o categorie de investitori
l-ar plăti pentru o proprietate, în lumina percepţiei pe care o are referitor la capacităţile acesteia
de a atinge anumite obiective urmărite de investitor.

10
Acest concept subiectiv face legătura între o proprietate anume şi un investitor sau grup
de investitori care au obiective de investiţii sau criterii definite în mod clar pentru efectuarea
investiţiei.
Valoarea impozabilă este valoarea care conform legislaţiei în vigoare se utilizează ca
bază impozabilă. Valoarea impozabilă poate fi mai mică , egală şi mai mare decît valoarea de
piaţă. Conform Titlului VI al Codului Fiscal, valoarea impozabilă va fi valoarea ei de piaţă
diminuată cu 50%. Însăşi impozitul se calculă ca baza impozabilă înmulţit cu taxa de impozitare
(cuantumul) care se aprobă de Parlament.
Valoarea de inventar este valoarea obţinută în rezultatul inventarierii.
Valoarea de asigurare reprezintă suma care a fost asigurată , primită de proprietar în
cazul calamităţilor naturale sau cum a fost încheiat contractul.
Valoarea de asigurare reprezintă valoarea unei proprietăţi care este determinată printr-un
studiu de evaluare, cu scopul de a fi folosită ca bază de asigurare într-un contract încheiat cu
formă de asigurări. [9, p.22]
Valoarea negativă apare atunci cînd valoarea de piţă este mai mică decît cheltuielile
reale. Valori negative sunt atunci cînd activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaţii
contractuale fizice, legale sau financiare generează un flux de bani negativ real sau ipotetic sau
necesită lucrări substanţiale de remediere ( reparaţie).
Exemplu : s-a achiziţionat un teren de 4 ha cu 10000$ şi în acelaşi amplasament sînt şi
alte terenuri cu aceaşi sumă, dar terenul nostru necesită lucrări de dezactivare 11000$ ce
generează valori negative.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vînzare forţată)-valoarea bunului imobiliar în
cazul cînd obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă
şi în condiţii de expunere pe piaţă neadecvate, comparativ cu perioada şi măsurile necesare
pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă. [2, p.35]
Valoarea de lichidare sau de vînzare forţată reprezintă suma care poate fi încasată în mod
rezonabil în urma vînzării unei proprietăţi într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi
conformă cu perioada de timp specificată în definiţia valorii de piaţă. În unele ţări valoarea de
vinzare forţată, în particular poate implica, de asemenea, un vînzător obligat să vîndă şi un
cumpărător sau nişte cumpărători care cumpără, fiind conştienţi de dezavantajul vînzătorului.
Valoarea de lichidare reprezintă suma ce poate fi obţinută de un vînzător atunci cînd îşi
lichidează proprietatea în condiţii forţate. Poate fi caracteristică situaţiilor în care proprietarul
este obligat de împrejurări să-şi vîndă afacerea, iar cumpărătorul profită de dificultăţile
vînzătorului. [12,p.14]

11
Cînd se calculează valoarea de lichidare evaluatorul trebuie să estimeze şi toate costurile
asociate cu lichidarea, respectiv comisioanele, onorariile, cheltuielile administrative pînă la
finalizarea completă a lichidării, taxele şi impozitele legale.
Valoarea pentru proprietar exprimă valoarea unui activ, percepută de proprietarul său,
care ar fi egală cu valoarea maximă de utilizare pentru proprietar şi valoarea de înstrăinare.
Comparînd-o ca mărime cu valoarea de piaţă, acestea pot fi numai întîmplător egale; de obicei
poate fi mai mare dacă rentabilitatea cu care proprietatea respectivă se valorifică este superioară
celei realizată de producătorii tipici, care sunt evaluaţi după valoarea de piaţă, sau posedă
elemente deosebite de goodwill.
Valoarea sentimentală este legată de anumite trăiri ale subiecţilor în legătura cu bunurile
evaluate: amintiri de familie, daruri din partea unor persoane preţuite, etc.
Valoarea de recuperare reprezintă valoarea unei proprietăţi (exclusiv terenul) vîndută
pentru materialele recuperabile şi nu pentru utilizarea în continuare.[9, p.23]
Valoarea specială. Pentru un investitor cu interese speciale se calculează valoarea
specială, care este o particularizare a valorii de investiţie (subiective). Valoarea specială poate
apărea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcţionale sau economice a proprietăţii cu altă
proprietate, de ex. cu una învecinată. Este un surplus de valoare, care poate fi aplicabil mai
degrabă unui anumit proprietar, unui potenţial cumpărător sau utilizator al proprietăţii decît pieţii
în general. [12,p.15]
Valoarea specială se referă la un element de valoare cu caracter extraordinar, superior
valorii de piaţă.
Înţelegerea diferenţerilor între tipurile de valori care trebuie alese în funcţie de scopul
evaluării şi de piaţă este importantă nu numai pentru evaluatori ci şi pentru beneficiarii lucrărilor
de evaluare. Astfel fiecare evaluare trebuie să conţină o fundamentare a alegerii unui sau a altui
tip de valoare dacă acest lucru nu este evident.

12
1.2 Organizarea procesului de evaluare a bunurilor imobile locative
Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima într-o
manieră credibilă o anumită valoare a bunului imobiliar.
Procesul de evaluare începe prin identificarea de către evaluator a bunului imobil evaluat
şi a bazei de evaluare şi se încheie odată cu raportarea către client a concluziilor. [12, p.22]
De regulă lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia
se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru
estimarea valorii bunului imobiliar. Fiind dat faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde
de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile
legislaţiei şi standartelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite
obiecte ale evaluării. Evaluarea bunurilor imobiliare este un proces complex şi sistemic, nici una
din etapele avute în vedere neavînd un scop în sine, ci servind la judecata valorii finale, care va fi
estimată de către evaluator.
În majoritatea cazurilor procesul evaluării este constituit din următoarele etape: [3, p.17]
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;
3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări;
4) aplicarea metodelor de evaluare;
5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
6) întocmirea raportului de evaluare.
1) Definirea misiunii de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a
lucrărilor de evaluare. [2, p.36]
Primul pas într-o evaluare este formularea clară a bunului imobiliar şi scopului raportului
pe care-l va realiza evalluatorul (echipa de evaluare). Această etapă va preciza clar atît pentru
evaluator, cît şi, la fel de important, pentru client bazele şi limitele evaluării şi va elimina orice
neclaritate în legătură cu speţa respectivă.
Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:
a) identificarea bunului imobiliar ;
b) identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
c) determinarea scopului evaluării;
d) determinarea bazei de evaluare (tipul valorii);
e) determinarea datei de evaluare;

13
f) conţinutul misiunii de evaluare;
g) alte condiţii limitative.
Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral şi adresa poştală. Identificarea
include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul.
De regulă descrierea obiectului evaluării este compusă din 2 compartimente: descrierea terenului
şi descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în
natură. Identificarea completă a bunului presupune, pe lîngă descrierea amplasării şi
caracteristicile tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza
documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci şi de
drepturile patrimoniale legate de bun. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar
trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale.[3, p.18]
Evaluarea presupune determinarea valorii la o dată anumită, deoarece valoarea unui
obiect variază în timp. De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a bunului
imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjunctura pieţii.
2) Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare.
Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în
general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de
influenţă asupra valorii lui. [2, p.36]
Evaluatorul va colecta şi va analiza următoarele categorii de date:
a) datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este
amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi eficientă utilizare
a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea, veniturile şi cheltuielile operaţionale;
c) datele specifice pieţii imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor
similare, data de absorbţie, rata spaţiilor libere ş. a.
Corectitudinea rezulatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor analizate.
Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
a) să fie adecvate obiectului evaluării;
b) să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la data evaluării);
c) să fie demne de încredere;
d) să fie complete (datele colectate trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei
evaluatorului).

14
La etapa de colectare şi analiza a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia pieţii şi
segmentul pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu-
zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar colectaţi
la nivel de sector, oraş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali,
economici, politici şi factorii de mediu. După examinarea factorilor generali, evaluatorul
examinează grupul factorilor specifici a obiectului evaluării, care include următoarele elemente:
costul şi deprecierea, veniturile şi cheltuielile, rata capitălizării, drepturile de proprietate, modul
de utilizare a bunului. [3, p.18]
Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru
piaţa dată şi segmentul pieţei la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză
pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăţilor competitive, obiectele oferite pentru vînzare,
obiectele propuse pentru arendă, studiulcererii, ratele de absorbţie ale pieţii.
3) Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări.
Prin intermediul celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul stabileşte influenţa
factorilor pieţii asupra obiectului evaluat şi identifică modul de ztilizare pe care se bazează
estimarea valorii finale.
Există două temeiuri pentru care este necesară analiza celei mai bune şi eficiente utilizări.
Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile.
Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere al celei
mai bune şi eficiente utilizări.
Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea menţinerii bunului
imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obţinerea profiturilor
maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menţinut în starea curentă atîta timp cît
profitul obţinut de la utilizarea curentă este mai mare decît profiturile ce pot fi obţinute în cazul
unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a
bunului imobiliar. Totodată este necesar să menţionăm că cea mai bună şi eficientă utilizare
trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic , posibilă din punct de vedere legal şi eficientă
din punct de vedere economic.
4) Aplicarea metodelor de evaluare.
Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite bazată pe
analiza tuturor informaţiilor disponibile. Evaluatorul va estima valoarea bunurilor imobile prin
metode şi tehnici specifice, care reflectă 3 abordări distincte în evaluarea bunurilor imobile. În
principiu un evaluator poate folosi într-un raport de evaluare toate cele 3 abordări în toate
estimările de valori ale bunurilor imobile. Utilizarea metodelor care se înscriu în abordările

15
respective depinde de tipul bunului imobil, situaţia acstuia la data evaluării, calitatea şi cantitatea
informaţiilor disponibile, scopul evaluării etc. [12, p.26]
În mod fundamental pentru determinarea bunului imobil se vor utiliza următoarele
metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În
cazul cînd utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în
raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. În cazul evaluării diferitor tipuri de
bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate: [2, p.37]
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destunaţie locativă: metoda analizei comparative
a vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care
sunt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor.
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei
comparatică a vînzărilor şi metoda veniturilor.
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială: metoda analizei
comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor.
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
În cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda
veniturilor şi metoda cheltuielilor;
În cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda cheltuielilor
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate: metoda cheltuielilor
Fiind dat faptul că piaţa imobiliară este un exemplu clsasic al unei pieţe imperfecte,
valorile obţinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.
5) Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale
Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor obţinute în
urma aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a bunuli imobiliar. Concluzia
referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultate din
metodele de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul bazîndu-se pe propria experinţă
şi cunoştinţele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare şi importanţa acordată
rezultatelor obţinute prin metodele folosite. [3, p.19]
În rezultatul aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La
etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza
rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.
Etapa finală a procesului de evaluare o reprezintă analiaza sistemică a rezultatelor
obţinute din aplicarea mai multor metode şi stabilirea unei opinii în legătură cu valoarea finală.
Chiar dacă evaluatorul trebuie să revadă toată activitatea realizată, totuşi aceasta este etapa cu cel

16
mai mic volum de muncă, dar care implică poate cel mai mult judecata şi experienţa
evaluatorului. El trebuie să analizeze credibilitatea şi aplicabilitatea fiecărei abordări la speţa
respectivă să înţeleagă şi să explice diferenţele între rezultatele aplicării mai multor metode, să
anallizeze gradul de credibilitate şi relevanţă al tuturor informaţiilor care au stat la baza aplicării
fiecărei metode etc. şi astfel să propună o valoare (sau un intercal de valori). [12, p.27]
Standartul de evaluare a întreprinderii (SEV 5) precizează în mod clar că „selectarea şi
credibiliatea abordărilor şi a metodelor adecvate, ca şi a caclculelor depind de judecata
evaluatorului”.
Evaluările sunt necesare pentru orice speţă care implică mişcarea capitalului (vînzare/
cumpărare, fuziune, divizare, expropriere, dispute între acţionari, etc.) sau în cazurile în care este
necesară furnizarea unei opinii privind dimensiunea capitalului (evaluare pentru înregistrare în
contabilitate, evalare pentru listarea la bursă, etc.)
6) Elaborarea raportului de evaluare
Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este
prezentat beneficiarului (clientului).
Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului
serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil. [2, p.37]
În dependenţă de înţelegerea prealabilă între client şi evaluator raportul de evaluare poate
avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat în formă scrisă. De regulă,
forma şi conţinutul raportului de evaluare sunt reglementate de Legislaţia Naţională şi
Standardele Profesionale Internaţionale şi Naţionale, cum ar fi Standardale Europene de
Evaluare. [3, p.19]

17
Capitolul II
Esenţa metodelor de evaluare şi principiile de bază pentru evaluarea
bunurilor imobile
2.1 Abordarea cheltuielilor
În prezentul subcapitol vor fi examinate domeniile de aplicare a abordării cheltuielilor,
vor fi prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucţie şi valorii de înlocuire, va fi
descrisă structura costului de construcţie, precum şi metodele de calculare a deprecierii.
Această abordare porneşte de la ideea că un cumpărător informat nu va plăti pentru o
proprietate mai mult decît costul pentru realizarea unei proprietăţi cu aceeaşi utilitate. Deci,
fundamentarea are la bază principiul substituţiei conform căruia un activ nu valorează mai mult
decît costul de înlocuire al tuturor părţilor sale. [11, p.66]
În multe cazuri condiţiile misiunii de evaluare cer evaluarea separată a terenului şi
clădirilor. De exemplu, în cazul aplicării abordării cheltuielilor este necesar să fie determinată
valoarea de piaţă a terenului pe care este amplasată construcţia; analiza celei mai bune şi
eficiente utilizări solicită opinia evaluatorului privind diferenţa între valoarea terenului
considerat liber şi valoarea terenului cu construcţia actuală. La fel, evaluarea separată a terenului
şi construcţiilor este solicitată în cazul evaluării pentru rapoartele financiare sau evaluării în
scopul asigurării.
Pentru ca valoarea clădirilor să fie cît mai realistă, este recomandat ca evaluarea lor să se
realizeze de către o echipă de profesionişti, activînd în domenii diverse - economişti, jurişti,
ingineri constructori şi mecanici.
Echipa de evaluatori trebuie să se preocupe de culegerea unui volum cît mai mare de
informaţii tehnice privind clădirea. Acestea privesc 4 elemente fundamentale: structura de
rezistenţă, finisajele ( pereţi, pardoseli, tîmplărie, ferestre), învelitoarea ( partea care acoperă
clădirea) şi instalaţiile funcţionale ( electrice, sanitare, de încălzire, de ventilare). Aceste
informaţii ne vor ajuta în identificarea unei valori de piaţă cît mai pertinente. [7, p.284]
Aplicarea limitată a abordării cheltuielilor în economiile de piaţă se aplică prin faptul că
pentru clădirile cu o vîrstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate exacte,
deoarece este dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi cea mai bună utilizare a
proprietăţii imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului
construit cu mult timp în urmă. [3, p.58]
Abordarea cheltuielilor se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement
cost), fie a valorii de reconstituire (reproduction cost).

18
În aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării valorii de înlocuire, deoarece
nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului evaluării, construită după un proiect
învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de construcţie învechite. Dar, din punct de
vedere practic, aplicînd abordarea cheltuielilor evaluatorii acordă preferinţă valorii de
reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi,
caracteristicile căreia diferă de cele a obiectului evaluării.
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării este estimată în preţuri curente (la data
evaluării) ca pentru un obiect nou, fără a lua în consideraţie depreciera acumulată. Deşi, aceste
două noţiuni sunt diferite, la baza estimării atît a valorii de reconstituire cît şi a valorii de
înlocuire stă calcularea costurilor legate de construcţia obiectului şi transmiterea lui
beneficiarului.
Abordarea costului aplicată actualmente în Moldova este foarte diferită de metoda
costului utilizată în ţările cu economie de piaţă dezvoltată. Valoarea construcţiilor şi valoarea
terenurilor pe care ele sunt amplasate este determinată în mod separat. La evaluarea terenurilor
se determină valoarea normativă a terenului (uneori cu aplicarea unor nesemnificativi coeficienţi
de ajustare pentru amplasare, prezenţa căilor de acces cu îmbrăcăminte tare, a unor amenajări
cum ar fi reţeaua de apeduct, canalizare, termoficare, gazoduct, etc.) La evaluarea clădirilor şi
construcţiilor este determinată valoarea de reconstituire, ţinîndu-se cont de gradul uzurii.
Totodată, sunt ignorate uzura funcţională şi externă a clădirilor, nu se ţine seama de valoarea de
înlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar după calităţile sale de consum. [4, p.53]
Aplicînd abordarea cheltuielilor, evaluatorii nu iau în considerare cheituielile de
marketing şi alte cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite. Situaţia
este ameliorată într-o oarecare măsură de aplicarea diverşilor coeficienţi de ajustare la preţul
normativ, dar nu există o metodă unică şi justificată de calculare şi aplicare a coeficienţilor.
Abordarea cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca
totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor
lui de consum. : [2, p.37]
Abordarea cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
1) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care
include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);

2) evaluarea construcţiilor nefinisate;

3) analiza tehnico-economica a bunurilor imobile;

19
4) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);

5) argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;

6) determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;

7) evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;

8) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

În cadrul abordării cheltuielilor se folosesc 2 metode:


– metoda activelor nete;
– metoda valorii de lichidare.
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin abordarea cheltuielilor este constituit din
următoarele etape: [2, p.38]
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de
înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
acumulate;
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii
de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor:
V = Vt + (Vc - D), ( 1 )
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţa a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată;
Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită
din următoarele elemente: costul construcţiei; cheltuieli indirecte; beneficiul investitorului.

20
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemjlocit de construcţia
obiectului. Costul construcţiei se determina în baza normelor de deviz şi altor documente
normative.
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legale de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada
dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se
calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
Beneficiul Investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe
piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea
următoarelor metode:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate (nu se utilizează în raportul dat);
c) metoda cantitativă (nu se utilizează în raportul dat);
Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce
caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al clădirii, 1 m 2 al
suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul dintre
costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum,
suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau în baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". [2,p.39]
Indicii comasaţi din culegerile date sunt calculaţi în preţurile anului 1969 şi includ toate
cheltuielile de care se ţine cont la formarea preţurilor în anul dat: cheltuieli directe, cheltuielile
de regie, acumulările de plan, costul lucrărilor de proiectare, cheltuielile legate de efectuarea
lucrărilor în timp de iarnă, cheltuielile legate de premierea lucrătorilor, cheltuielile privind
întreţinerea aparatului administrativ, pierderile de la lichidarea construcţiilor şi edificiilor
provizorii, etc.
Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsura adecvate. Surse de informaţie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda data pot servi normele de
deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.

21
Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia
clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat.
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat
în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifesta prin diminuarea
valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori.
Deprecierea acumulată se calculează după următoarea formulă:
Da=Uf + Ufunc + Uec , ( 2 )
1) Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează
deteriorării lui sub influenta factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici,
exploatarea incorecta a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
2 )Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele
pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi
construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite,
utilaj tehnologic învechit şi altele).
3) Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa
imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică (nu se utilizează în raportul dat);
c) metoda vîrstei efective(nu se utilizează în raportul dat);.
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a
elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula: [2,p.41]
U const = U element x 100/GSelement , ( 3 )
unde:
U const - uzura fizică a construcţiei (%);
U element - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).

22
Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale bunului
imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică tuturor
bunurilor imobile.
Deprecierea funcţională absoluta a unui bun imobil poate apărea în cazurile în care pe piaţă nu
exista cumpărători pentru acest tip de bunuri imobile.
Deprecierea funcţională se determină prin următoarele metode: metoda capitalizării pierderilor
plăţii de arendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare pentru
înlăturarea ei. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile venitului
datorate lipsei unor elemente funcţionale ale construcţiei (sau surplusului de îmbunătăţiri),
capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce lipsesc (sînt cheltuielile
adiţionale pentru elementele în surplus).
Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora
influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.
Deprecierea acumulată se determina prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţa economică;
b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;
c) metoda analizei comparative a vînzărilor;
d) metoda segregării;
Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza
următoarei formule:
D = (VE / DVE) x 100, ( 4 )
unde:
VE - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
Din punct de vedere practic, evaluatorii acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a
evita determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele
ale obiectului evaluării. Ţinând cont de cele enunţate mai sus, în continuare se va determina
valoarea de reconstituire a obiectului evaluării.
Formula generală de calcul a valorii de reconstituire este următoarea:
Vr = (Vc × V1m3 ×K1969-2006 × Ks) - D, ( 5 )
unde:

23
Vc – volumul imobilului evaluat;
V1m3 - valoarea de reconstituire a unei unităţi de măsură al obiectului similar;
K1969-2006 – indicele de trecere a preţurilor de deviz din anul 1969 în anul 2006;
Ks – coeficienti privind gradul de seismicitate;
D – deprecierea acumulată.
Sursele de informaţie care au fost utilizate pentru determinarea valorii de reconstituire:
- „Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor
pentru reevaluarea mijloacelor fixe”
- publicaţii de specialitate;
- Datele Departamentului Statistică şi Sociologie al Republicii Moldova, cu privire la
indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj pe ramurile economiei naţionale în
trimestrul III a. 2006 faţă de preţurile constante ale anului 1991.
Metoda valorii de lichidare
Valoarea de lichidare este valoarea bunului imobil cînd îşi încetează utilitatea. Această
valoare se mai numeşte şi valoare de casă, care este subiectivă, aleatorie şi dependentă de
circumstanţe. Valoarea de lichidare se obţine la vînzarea forţată, într-un termen limitat şi în
condiţii de piaţă diferite.
În procesul determinării valorii de lichidare a bunului imobil proprietarul suportă anumite
cheltuieli: [sursa 13]
a. cheltuieli de transport (CTr);
b. onorariul experţilor şi evaluatorilor (Oex);
c. cheltuieli de publicitate (Cpub);
d. fiscaliatetea de realizarea bunurilor (Fr.b);
e. recompensa partenerilor (Rpar);
f. alte obligaţii.
Toate acestea influenţează negativ valoarea de lichidare.
Vl = Vest – CTr – Oex – Cpub – Fr.b – Rpar, ( 6)
Valoarea estimată este foarte des substituită de valoarea de reconstituire (sau înlocuire).

24
2.2 Abordarea comparativă a vînzărilor
Abordarea comparativă a vînzărilor are ca punct de pornire ideea că un investitor nu va
plăti pentru o proprietate mai mult decît ar plăti pentru o proprietate existentă cu aceeaşi utilitate.
Cînd se aplică această abordare se estimează valoarea de piaţă prin compararea preţurilor
corespunzătoare unor tranzacţii recente cu obiecte similare obiectului evaluat. În acest caz se
aplică ajustări pentru diferenţele dintre obiectele comparabile şi cel analizat. [11, p.73]
În cazul cînd proprietatea imobiliară nu a participat niciodată într-o tranzacţie de vînzare
– cumpărare sau informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este disponibilă , valoarea
de piaţă a proprietăţii poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vînzare a
proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii subiect. [1, p.74]
Abordarea comparativă a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil
în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute
recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.
Metoda dată se utilizează în cazurile cînd există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor
imobile similare obiectului evaluării. [7, p.43]
Metoda vînzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa
imobiliară, în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele
similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor similare imobiliare.
Criteriul de selectarte al obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectele
evaluate după caracteristicile de bază. Preţurile proprietăţii imobiliare similare sunt ajustate,
pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei vînzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei pieţe
imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată , sau dacă obiectul
evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice
unice, ce nu sint tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea metodei vînzărilor comparabile nu este
apropiată.
Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării,
veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza identificării
obiectelor comparabile şi de metodele de ajustare a preţurilor.
Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietăţii imobiliare, a
drepturilor reale asupra obiectului evaluării, modului de utilizare, determinarea datei evaluării şi
tipului valorii ce urmează a fi estimată.
Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului
evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei vînzărilor comparabile. Pentru

25
efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul
determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. De regulă , pentru comparare
sunt suficiente 3-5 vînzări , dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît e mai
precisă estimarea. Metoda vînzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor
bunurilor imobiliare similare pentru data tranzacţiilor, amplasare, caracteristicile fizice ale
obiectelor şi alţi factori. [3, p.75]
În condiţiile Moldovei , sfera de aplicare a acestei metode este limitată, dat fiind nivelul
înalt al inflaţiei, oscilaţiile bruşte ale preţurilor pe parcursul unei perioade scurte de timp, precum
şi lipsa unei informaţii demne de încredere despre vînzările bunurilor imobiliare în cadrul
tranzacţiilor comerciale libere. Cu toate acestea bursele imobiliare aplică această metodă cu
destul succes, utilizînd propria bază de date, calitatea şi performanţele căreia se află în
dependenţă directă de experienţa de lucru a firmei pe piaţa imobiliară, de rolul ei pe piaţa
serviciilor de evaluare.
Această metodă poate fi aplicată şi de către întreprinderile noi de evaluare, dar necesită
crearea unei baze de date privind vînzările curente de bunuri imobiliare, ceea ce implică mari
cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor comparabile. [4, p.52]
Întreprinderile de stat prestătoare de servicii de evaluare la momentul de faţă nu aplică
metoda analizei comparative a vînzărilor din cauza lipsei metodologiei aprobate de utilizare a
acestei metode, precum şi de lipsa unei informaţii demne de încredere despre preţurile de vînzare
a unor obiective similare.
În procesul de aplicare a metodei vînzărilor comparabile este important ca bunurile
imobiliare selectate în calitate de obiect comparabile şi obiectul evaluării să fie similare. Ele pot
fi comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al caracteristicilor fizice şi capacităţii de
competitivitate dintre care cea mai importantă este capacitatea de competitivitate. Dacă bunurile
imobiliare nu concorează pe aceaşi piaţă, ele nu sint influenţate de aceasi factori ai cererii şi
ofertei.
De regulă criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de
măsură. Preţul pentru unitatea de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat şi care este
o mărime determinată de caracteristicile bunului imobiliar.
Această metodă este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii terenului şi metoda
prioritară în cazul cînd sînt disponibile suficiente vînzări comparabile. De regulă, vînzările
comparabile sînt selectate în baza caracteristicilor principale ale terenurilor, în primul rînd ţinînd
cont de amplasare şi mărime. Este important de selectat unitatea de comparaţie adecvată.

26
În procesul de aplicare a metodei vînzărilor comparabile este important ca bunurile
imobile selectate în calitate de obiecte comparabile şi obiectul evaluării să fie similare. Ele pot fi
comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al caracteristicilor fizice şi capacităţii de
competitivitate.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de
măsură. Unitatea de comparaţie poate servi atît întregul bun imobiliar, cît şi o parte componentă
a bunului. Preţul pentru o unitate de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat.
În cadrul acestei metode se analizează următoarele elemente de comparaţie: [3, p.75]
1) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
2) condiţiile de finanţare;
3) condiţiile tranzacţiei;
4) condiţiile pieţii;
5) amplasarea;
6) caracteristicile fizice;
7) caracteristicile economice;
8) modul de folosinţă;
9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.
Această metodă se bazează pe faptul că agenţii imobiliari ce activează pe piaţă efectuează
tranzacţii de vânzare-cumpărare, luând în consideraţie informaţia despre afacerile analogice.
Metoda dată se bazează pe principiul înlocuirii, la baza căreia stă presupunerea
cumpărătorului de a plăti mai mult sau mai puţin decât suma necesară pentru a cumpăra un
obiect identic după calităţi şi uzanţe. Prin această metodă se implică o multitudine de date despre
volumul vânzărilor şi a ofertei pentru fiecare bun imobil asemănător cu obiectul evaluat.
Valoarea de piaţă a locuinţelor se calculează în funcţie de un şir de factori exprimaţi prin
coeficienţi ce caracterizează îmbunătăţirile sau deprecierile caracteristicilor locuinţei. Mărimea
coeficienţilor necesari ajustărilor se calculează prin metode statistice a unei baze de date cu
privire la tranzacţiile anterioare.
La evaluarea unui bun imobil locativ este necesară următoarea informaţie:
1. preţul mediu pe piaţă pentru un m.p de suprafaţă totală a locuinţei;
2. suprafaţa totală şi locativă a bunului imobil evaluat;
3. mărimea coeficienţilor de ajustare.

27
2.3 Abordarea veniturilor
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor.
Metoda venitului examinează datele privind venitul şi cheltuielile generate de bunul
imobiliar care urmează a fi evaluat şi estimează valoarea lui aplicînd procedura de capitalizare
sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea şi actualizarea presupun transformarea
venitului (de cele mai dese ori a venitului net) în valoarea bunului imobiliar.
Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea
comercială sau cea de producţie, fie din darea în arendă a bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins
de evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes
pentru evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază care
ne indică nivelul de productivitate a bunului imobiliar şi este suma în baza căreia este calculat
impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele.
Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în 2 etape:
1. prognozarea veniturilor viitoare;
2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obţinute în perioada unui an
de activitate. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele
tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil: [2, p.46]
1) venitul brut potenţial- venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii
tuturor spaţiilor disponibile.
2) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obţinut în rezultatul funcţionării bunului imobil ,
ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă.
Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este următoarea:
VBE = ( VBP-DSL) + AV, (7)
3) Cheltuielile operaţionale-cheltuieli legate de asigurarea şi exploatarea funcţionării
normale a bunului imobil. Aceste cheltuieli sunt grupate în următoarele categorii:
a. cheltuieli operaţionale fixe, care includ cheltuielile legate de impozitul imobiliar,
prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele.
b. cheltuieli operaţionale variabile, care includ cheltuieli pentru administrarea
bunului imobil, cheltuieli pentru plata serviciilor comunale ş.a.
c. cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia
curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea lui.

28
d. cheltuieli operaţionale pentru înlocuire care includ cheltuieli pentru înlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil, cum ar acoperişul, instalaţiile sanitare inginereşti ş.a.
Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
VON = VBE-CO, ( 8)
În cazul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii: [3, p.82]
1) capitalizare directă;
2) actualizarea fluxurilor de numerar.
Prin metoda capitalizării directe venitul unui singur an este transformat în valoarea
bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare
actualizate presupune că valoarea bunului imobiliar reprezintă suma valorilor prezente ale
fluxurilor de venit, care urmează a fi obţinute de proprietar în perioada de posesie şi valoarea
reziduală (reversie), care urmează a fi obţinută de proprietar la sfîrşitul perioadei de posesie din
realizarea bunului imobiliar.
VON
Astfel: V  , (9) unde r - rata de capitalizare
r
Rata de capitalizarese estimează prin următoarele metode:
a) metoda analizei vănzărilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiţional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Metoda analizei vănzărilor comparabile este metoda care se va aplica de preferinţă pentru
estimarea ratei de capitalizare. O condiţie necesară pentru obţinera rezultatelor corecte în
rezultatul aplicării metodei date este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului
evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare.
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile cînd nu poate fi
obţinută informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este disponibilă
informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor bunuri.
1  CCO
Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este următoarea: r  (10) , unde
MVBE
CO
CCO -coeficientul cheltuielilor operaţionale: CCO  (11)
VBE
PV
MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv: MVBE  (12)
VBE
Tehnica grupului investiţional se bazează pe presupunerea că în cazul cănd există mai
multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă

29
cerinţelor fiecărui din deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobil faţă de nivelul de
rentabilitate al investiţiei.
Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizată pentru capitalizarea venitului
operaţional net , va ţine cont atît de capitalul propriu, cît şi de capitalul împrumutat, reprezentînd
o mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru creditor (r c) şi ratei rentabilităţii pentru
proprietar (rp). În acest caz, rata de capitalizare se determină după următoarea formulă:
r = (m)(rc)+(1-m)(rp), (13) unde:
m- ponderea mjloacelor împrumutate;
1-m- ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate este determinată după următoarea

DC
formulă: rc  , (14) unde:
SC
DC -plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar;
SC -suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinată după următoarea formulă:
FNII
rp  , (15) unde: FNII -fluxul de numerar înainte de impozit;
CP
CP -suma capitalului propriu investit.
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică pentru
calcularea ratei da capitalizare în cazul cînd sunt atrase mijloace creditare pentru finanţarea
tranzacţiei. În acest caz rata de capitalizare se calculează după formula:
r =CAD* rc*m, (16) unde CAD - coeficientul de acoperire a datoriei
Atualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată.Pe lîngă veniturile anuale
obţinute în rezultatul exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul ( reversia).
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este

n
VON R
calculată după următoarea formulă: V    , (17) [sursa 13]
i 1 (1  a ) (1  a ) n
i

unde: i -perioada de calcul ( 3-5 ani);


a -rata de actualizare;

30
Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat

VON n 1
următor perioadei de calculul (VONn+1): R  (18)
rn 1

Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este


estimată prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda adiţionării;
b) metoda extracţiei;
c) metoda investiţiilor de alternativă.
În cazul imobilului locativ se foloseşte metoda extracţiei şi metoda adiţionării, însă sub
alt aspect.
Formula de calcul a ratei de actualizare prin metoda adiţionării este următoarea:
a = rren + ri + rr = 25 %, (19) unde
rren – rata rentabilităţii;
ri – rata inflaţiei;
rr – rata ( marja) de risc.
În R. Moldova, aplicarea metodei veniturilor este destul de problematică, deoarece
instabilitatea economiei ţării, volatilitatea mare a pieţii capitalului, care se explică prin
modificările dese şi esenţiale a ratelor dobînzii pentru mijloacele împrumutate, fac dificilă
determinarea ratei actualizării. Caracterul confuz al politicii economice de stat şi instabilitatea
situaţiei economice externe nu oferă garanţia obţinerii unor venituri stabile.
Un alt factor nu mai puţin important este nivelul teoretic slab al majorităţii specialiştilor
evaluatori. Ca urmare a celor mai sus enumerate , metoda venitului se aplică destul de rar şi
numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de înaltă calificare ,
care au făcut cursuri de pregătire profesională. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai
complexă dintre toate metodele utilizate în evaluare, nu este deloc aplicată de către evaluatorii
publici.

31
2.4 Principii de bază pentru evaluarea bunurilor imobiliare
Pentru alegerea corectă a metodelor şi procedeelor de evaluare trebuie să fie cunoscute
principiile de baza pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Principii de evaluare sunt multe şi
legate între ele. Evaluatorul luând în consideraţie principiile trebuie să înţeleagă poziţiile tuturor
părţilor implicate în afacere.
Evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe anumite principii de evaluare dintre care
cele mai importante sunt:
1. Principiul cererii şi ofertei
Valoarea de piaţă poate fi apreciată doar în rezultatul aplicării legii economice a cererii şi
ofertei. Aceasta este adevărat şi pentru bunurile imobile. Dacă oferta scade sau creşte cererea,
valoarea de piaţa creşte.
Oferta bunurilor imobiliare este limitată, ca toate resursele. (Pământ nu va fi mai mult).
Aceasta face ca să crească cererea, implicit şi valoarea de piaţă. Sigur că pe termen scurt poate să
aibă loc şi excepţii. Bunurile imobile comerciale într-un raion de prestigiu fiind limitate vor crea
o concurenţă între cumpărători, va spori cererea, în rezultat va creşte valoarea de piaţă indiferent
de creşterea uzurii.
Evaluatorul trebuie să ducă cont că oscilaţiile cererii la imobile sunt mai frecvente decât
oscilaţiile ofertei. Oferta suplimentară depinde de construcţie, de posibilităţile limitate ale
economiei. Cererea însă depinde de emoţii, de schimbări în legislaţie, de faliment în unele
ramuri, de inflaţie etc.
Relaţia cerere-ofertă nu în toate cazurile este dominantă asupra preţului. În multe cazuri
preţul depinde de condiţiile finanţării, de motivele afacerii, de competenţa şi informaţia
disponibilă a preţurilor.
2. Principiile schimbării
Bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt într-o dinamică permanentă.
Imobilele se uzează fizic, funcţional şi economic, utilizarea terenurilor se schimbă în rezultatul
diverselor activităţi ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice se modifică, cererea la
bunurile imobile la fel se schimbă. Acestea şi alţi factori pot schimba utilitatea bunurilor imobile,
deci valoarea lor.
Evaluatorul trebuie să poată sesiza atât schimbările subtile cât şi cele evidente pe piaţa
imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în localităţi şi microraioane concrete.

32
Principiul schimbării (dinamismului) afectează nu numai bunurile imobile, dar şi
localităţile, ramurile, economii naţionale şi civilizaţii întregi. La bază se află ciclul de viată, care
parcurge următoarele faze:
l. Faza iniţială, de naştere (proiectarea şi construcţia bunului imobil, formarea raionului etc.)
2. Faza de creştere (creşterea vânzărilor, profitului, dezvoltarea raionului etc.)
3. Faza de maturitate, de stabilizare (stabilizarea vânzărilor, profitului, formarea
infrastructurii raionului etc.)
4. Faza de declin (scăderea cererii, vânzărilor, profitului, căderea producţiei etc.)
3. Principiul substituţiei
Valoarea unui bun imobil concret în mare măsura în ochii cumpărătorului depinde de
faptul dacă el poate găsi un obiect la fel sau comparabil.
Valoarea maximală a bunului imobil este determinată de cel mai mic preţ sau valoare la
care s-ar putea achiziţiona un alt obiect de imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă în
baza fiecărei metode (din cele trei) de evaluare.
4. Principiul celei mai potrivite şi eficiente utilizări
În căutarea celei mai potrivite şi eficiente utilizări se compară utilizarea curentă cu alte
variante posibile. Cea mai potrivită şi eficientă utilizare se consideră utilizarea cea mai rentabilă
la momentul evaluării sau în viitorul apropiat. Pentru determinarea acestei utilizări se efectuează
analiza economică în 2 etape:
l) Se analizează utilizarea cea mai potrivită a terenului şi
2) a terenului şi construcţiilor.
În cadrul acestei analize evaluatorul trebuie să ia în consideraţie durata utilizării,
„reacţia” obiectelor adiacente, aparatul îmbunătăţirilor funciare, construcţiilor, dacă există.
Analiza trebuie să se bazeze pe legislaţia în vigoare, pe posibilităţile fizice ale imobilului.
Pe parcursul utilizării este posibilă schimbarea factorilor de influenţă exteriori (a
obiectelor din apropiere), hotelul care se află în apropierea unei trase internaţionale sau
republicane poate să devină un hotel departe de aceasta rută, fabricaţiile pot să-şi schimbe
profilul, acolo unde au fost grădiniţe de copii pot fi alte obiecte etc.Dacă valoarea depinde de
factori exteriori la fel utilizarea optimală depinde de aceşti factori.
5. Principiul creşterii şi reducerii productivităţii
Proprietarii bunurilor imobile efectuează îmbunătăţiri a terenului sau a construcţiilor
pentru a mări randamentul bunului imobil. S-a observat că această creştere a randamentului are o
limită după care investiţiile în imobil nu mai aduc acelaşi rezultat, sau chiar randamentul poate
deveni negativ.

33
6. Principiul contribuţiei (aportului)
De regulă îmbunătăţirile aduse bunului imobil măresc valoarea lui. Dacă aceasta nu are
loc îmbunătăţirea nu este raţională, eficientă. Valoarea oricărui element (părţi componente) al
bunului imobil este în funcţie de aportul lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei
valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente majorează valoarea bunului imobil cu o
mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când unele elemente
suplimentare reduc valoarea bunului imobil (exagerări arhitecturale de exemplu).
7. Principiul concurenţei
Acest principiu influenţează puternic piaţa bunurilor imobile. Concurenţa normală
sporeşte calitatea obiectelor construite. Concurenţa excesivă conduce la scăderea preţurilor şi a
veniturilor.
Un exemplu concludent în această ordine de idei este construcţia apartamentelor. Din
cauza duratei mari de construcţie oferta nu poate reacţiona imediat la cerere. Cererea devine
excesivă. Concurenţa din partea altor tipuri de locuinţe va scădea preţurile la apartamente, dar în
fond plata pentru arendă se va menţine. Terminarea construcţiei a unui număr considerabil de
apartamente va schimba radical situaţia, chiar oferta poate deveni excesivă. Astfel aceste oscilaţii
pot avea caracter regulamentar, periodic. (Exemplu din natură: cantitatea iepurilor şi lupilor într-
un sector concret). Evaluatorul trebuie să poată prognoza tendinţele de creştere sau scădere a
concurenţei şi să le ia în consideraţie în timpul evaluării.
8. Principiul compatibilităţii
Compatibilitatea înseamnă corespunderea parametrilor arhitecturali şi nu numai a bunului
imobil aşteptărilor pieţei de imobil într-un loc determinat, unor anumite standarde scrise sau
imaginate.
O clădire cu anumite defecte are de câştigat într-un raion privilegiat din cauza atracţiei
faţă de alte obiecte imobiliare, şi invers, un bun imobil care corespunde standardelor, va avea o
valoare mai mică dacă se află într-un raion neprestigios, de exemplu Poşta Veche.
Compatibilitatea optimală a bunului imobil asigură venituri maximale. În fond utilizarea
satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci, când ea corespunde standardelor existente în locul
unde este amplasat (bunul imobil).
9. Principiul aşteptării
Conform acestui principiu cumpărătorul e în aşteptarea veniturilor în rezultatul
exploatării imobilului. Utilizarea lui este în funcţie de câştigurile prognozate, aşteptate. Pentru
bunurile imobile care aduc venit (staţii de alimentare cu carburanţi, hoteluri etc.), valoarea lor se
determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revânzarea lor. Foarte importante

34
pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare. Sigur aceste
venituri se actualizează în conformitate cu schimbarea valorii lor în funcţie de timp.

Capitolul III
Estimarea valorii de piaţă a blocului locativ cu 5 nivele din mun. Chişinău, str.
Armenească, 47
3.1 Generalităţi. Supoziţii şi condiţii de restricţie ale raportului
Prezenta evaluare a fost solicitată în scopul evaluării valorii de piaţă a blocului locativ cu
5 nivele, amplasat pe adresa: R.Moldova, mun. Chişinău, str. Armenească, 47.
Următorul tabel reflectă datele generale referitoare la obiectul supus evaluării, care au
fost obţinute în baza raportului ce este reprezentat în continuare.
Tabelul 1
Date iniţiale
1 Obiectul supus evaluării Imobil locativ
2 Specificarea obiectului Bloc locativ cu 5 nivele
3 Scopul evaluării Determinarea valorii de piaţă
4 Destinaţia evaluării Vînzare - cumpărare
5 Beneficiarul Lucrare de an
6 Adresa Mun. Chişinău, str. Armenească, 47
7 Data evaluării 10.11.2006
8 Data inspectării 26.10.2006
9 Cursul dolarului conform BNM 13,20
10 Sursa de informare completată de autor

Pentru determinarea valorii de piaţă a obiectului, am utilizat 3 metode recunoscute de


evaluare şi anume: metoda cheltuielilor; metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda
veniturilor.
La evaluarea obiectului executorul s-a condus de Legea Republicii Moldova cu privire
la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002, Regulamentului provizoriu despre
evaluarea imobilului Nr. 958 din 04.08.2003, Standardele Profesionale Europene pentru
evaluarea proprietăţii imobiliare elaborate de TEGOVA (Grupul European al Asociaţiilor de
Evaluatori), alte Acte Legislative şi documente normative ale Republicii Moldova.
Rezultatul conform metodelor de evaluare:
Metoda cheltuielilor 9255256 lei
Metoda analizei vînzărilor comparabile 40624110 lei
Metoda veniturilor 27424975 lei

35
Conform rezultatelor obţinute valoarea de piaţă a obiectului constituie 27402831 lei sau
2075973$.
Parte integrantă a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii principale:
1) Prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile indicate în el;
2) Evaluatorul nu poartă răspunderea juridică a drepturilor asupra proprietăţii evaluate sau
pentru problemele ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul proprietăţii evaluate
se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră liberă de orice pretenţii sau restricţii, în
afară de cele indicate în raport;
3) Evaluatorul presupune lipsa factorilor specifici – suplimentari, care influenţează
evaluarea şi starea proprietăţii. Evaluatorul nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemenea
factori, nici pentru necesitatea elucidării lor;
4) Datele obţinute de evaluator, indicate în raport se consideră veridice. Totodată,
evaluatorul nu poate garanta veridicitatea absolută a informaţiei, de aceea, pentru toate datele se
indică sursa de informaţie;
5) Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel, decât conform prevederilor
prezentului contract;
6) Informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în cazurile
prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;
7) Părerea evaluatorului referitor la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data
evaluării. Evaluatorul nu-şi asumă nici o răspundere privind schimbarea factorilor ce
influenţează valoarea proprietăţii evaluate, după data evaluării;
8) Raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului referitor la valoarea
imobilului şi nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la
preţul indicat în prezentul raport;
9) Evaluatorul va include în raport material suplimentar (fotografii, scheme, etc.) doar în
măsura necesităţii informării beneficiarului cu proprietatea evaluată.

36
3.2 Inspectarea şi caracteristicile tehnice ale obiectului evaluării.
Obiectul supus evaluării este amplasat în partea centrală a municipiului Chişinău, strada
Armanească, 47. Deoarece obiectul dat constituie un bloc locativ cu 5 nivele, evident că şi
destinaţia sa va fi locativă. Luînd în consideraţie zona în care e ampalsat bunul imobil se poate
de menţionat faptul că în această zonă a oraşului este foarte dezvoltată infrastructura, ceea ce are
mare importanţă în cazul dat.
Finisarea exterioară existentă, nu a fost schimbată din punct de vedere a arhitecturii
iniţiale. Pe parcursul anilor s-au efectuat reparaţii de renovare curente în interiorul clădirii.
Subsolul clădirii este utilizat parţial de către locatari, deoarece în subsol sînt 4 apartamente, iar
cealaltă parte este destinată administraţiei.
Geamurile sunt executate după tehnologia veche (două ochiuri ordinare cu instalarea
zăbrelelor în interior). Pereţii clădirii sunt executaţi din piatră de calcar. Accesul la bunul imobil
este comod, de asemenea şi accesul la transportul public.
În tabelul 2 de mai jos este inclusă descrierea generală a locului amplasării obiectului
supus evaluării.
Tabelul 2
Descrierea locului amplasării obiectului evaluării
Nr. Indicatori Caracteristica
1 Adresa obiectului Mun. Chişinău, str. Armenească, 47
2 Locul amplasării obiectului evaluării Zona centrală a mun. Chişinău
3 Suprafaţa terenului aferent construcţiei, m2 364,82
4 Obiectul este mărginit:
La est Ministerul Afacerilor Interne
La nord Garaje, cazangeria
La vest Str. Veronica Micle
La sud Biblioteca Publică de Drept
5 Dreptul de proprietate Privat
6 Factori de plus şi minus valoare Acces la transportul obştesc – 10 m
Centre Comerciale – 150 m
Grădiniţa de copii – 700m
Şcoala – 400m
7 Sursa de informare completat de autor

În apropierea obiectului se află Piaţa Centrală a municipiului Chişinău, şi mai multe


centre comerciale, acest lucru fiind un factor favorabil penrtu obiectul evaluat.
Starea tehnică a bunului imobil este satisfăcătoare iar depărtarea de la strada centrală este
de aproximativ 100 m.

37
Obiectul supus evaluării este dotat cu toate reţelele inginereşti: gaz, electricitate, apeduct
şi canalizare.
Reieşind din cele expuse mai sus şi din descrierea generală a locului amplasării obiectului
supus evaluării în tabelul ce urmează vor fi expuse datele ce reflectă caracteristica generală a
bunului evaluat.
Tabelul 3
Caracteristica generală a obiectului evaluării
Nr. crit. Indicatori Caracteristica
1 Amplasamentul Mun. Chişinău
2 Comunicaţiile de transport Microbuse, autobuse, troleibuse
3 Amenajarea urbană Densă
4 Numărul obiectelor evaluate 1
5 Suprafaţa totală a obiectului, m2 5580
6 Anul construcţiei, anul ultimei reparaţii capitale 1961, 1981
7 Utilarea obiectului Toate reţelele existente: gaz,
apeduct, canalizare, electricitate
8 Starea ecologică Satisfăcătoare
9 Starea tehnică Satisfăcătoare
10 Depărtarea de la strada centrală, m 100
11 Sursa de informare Dosarul de inventariere tehnică,
completat de autor

Bunul imobil evaluat este o clădire cu destinaţie locativă alcătuită din 5 nivele.
Descrierea elementelor constructive ale clădirii: fundamentul construcţiei este din piatră brută,
pereţii exteriori sunt construiţi din piatră de calcar iar cei intermediari din ghips, pardoseala este
din beton acoperită cu scînduri vopsite, planşeul de pod este din beton armat, acoperişul din oale,
iar uşile sunt construite din lemn, ferestrele la fel din lemn vopsite şi cu 2 rînduri de sticlă.
Diagnosticul tehnic al obiectului evaluării, cod A cu destinaţie locativă va fi expus în
continuare în tabelul 4 de mai jos.

Tabelul 4
Caracteristica tehnică a obiectului evaluării
Nr. crit. Indicatori U/m Caracteristica
1 Tipul obiectului evaluării - Bloc locativ, cod A, seria HRS
2 Numărul de nivele - 5
3 Subsol - este
4 Grupul de capitalizare a clădirii - I
5 Mărimea globală în plan m2 938,7
6 Suprafaţa totală a construcţiei m2 5580
7 Volumul construcţiei m3 17205

38
8 Înălţimea clădirii m 18,5
9 Seismicitatea clădirii luate în calcul - 1,04
10 Descrierea elementelor constructive:
Fundaţia - piatră brută
Pereţii exteriori şi intermediari - piatră de calcar, ghips
Planşeul de pod - beton armat
Acoperişul - oale
Pardoseala - beton acoperit cu scînduri vopsite
Goluri – uşi şi ferestre - uşi din lemn, ferestre din lemn cu 2
rînduri de sticlă şi vopsite
Finisajul interior - tencuire, văruire, vopsire
Finisajul exterior - tencuire
11 Sursa de informare - dosarul de inventariere tehnică

Deoarece clădirea evaluată este construită în anul 1961, se poate argumenta şi faptul că
construcţia dată este destul de veche, de aici rezultînd şi descrierea elementelor constructive ale
clădirii.

3.3 Aplicarea metodelor de evaluare


În scopul evaluării valori de piaţă şi în corespundere cu destinaţia evaluării am aplicat
toate cele trei metode de evaluare: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a
vânzărilor şi metoda veniturilor.
Metoda cheltuielilor
Metoda cheltuielilor determină valoarea de reconstituire a bunului imobil cu evidenţa
uzurii şi sumei costului pământului.
Valoarea bunului imobil prin metoda dată se determină după formula (1) din cadrul
acestei lucrări:
V = Vt + (Vc - D)
Valoarea de reconstituire se va calcula ca produsul dintre costul unităţii de comparaţie,
exprimate în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date.
În cadrul acestei metode, pentru determinarea valorii de piaţă a construcţiei este necesar
de evaluat şi terenul pe care este amplasată clădirea dată.

39
Pentru determinarea valorii terenului se folosesc două metode:
1. determinarea preţului normativ al pământului;
2. determinarea preţului de piaţă.
Fiind dat faptul că obiectul estimat este amplasat în municipiul Chişinău, la evaluarea
terenului se va aplica nu preţul normativ, ci valoarea de piaţă a acestuia.
Formula de calcul în acest caz este următoarea:
Pp * k t * S1 Pp * k t * S 2
Vt   , (20)
n m
Unde: Pp– preţul de piaţă al pămîntului;
kt - coeficientul teritorial;
S1 – suprafaţa terenului pe care este amplasată construcţia;
S2 – suprafaţa terenului aferentă construcţiei;
n – numărul de nivele în blocul de locuit;
m – numărul de apartamente în bloc;
Preţul de piaţă al pămîntului s-au luat din Bursa Imobiliară „Lara”, conform căreia costul
mediu al loturilor de pămînt pentru construcţii locative din sectorul centru constituie de le 20-25
mii $ pentru 0,01 ha.
Aşadar, pentru calcularea valorii de piaţă a terenului vom folosi preţul de 24000 $ / 1 ar.
24000 * 13,2 = 316800 lei /ar
316800 / 100 = 3168 lei /m2
3168 *1 * 938,7 3168 *1 * 364,82
Vt    594760,32  17250  612010,32lei
5 67
După determinarea valorii terenului care constituie 612010,32 lei se va determina şi
valoarea construcţiei.
Valoarea construcţiei se bazează pe valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului
evaluării. Însă, pentru a calcula valoarea de reconstituire a obiectului trebuie de ţinînd cont şi de
uzura lui. Uzura obiectului supus evaluării este determinată după UPVS, num. 28, tabelul 29 в.
Toate datele necesare pentru determinarea uzurii fizice a clădirii sînt expuse în următorul
tabel.
Tabelul 5
Calculul uzurii fizice a clădirii
Nr. Denumirea elementelor Starea Greutatea Uzura Uzura fizică a
de construcţie şi elementelor de specifică, elementelor elementelor în raport cu
genurilor de lucrări construcţie % constructive, % clădirea în ansamblu

40
1 Fundaţia satisfăcătoare 11 38 4,18
2 Pereţi portanţi şi satisfăcătoare 26 30 7,80
despărţitori
3 Planşeul satisfăcătoare 14 25 3,50
4 Acoperişul satisfăcătoare 3 35 1,05
5 Pardoseala satisfăcătoare 6 25 1,50
6 Goluri satisfăcătoare 11 26 2,86
7 Finisarea satisfăcătoare 9 27 2,43
8 Instalaţii interioare: satisfăcătoare 16 28 4,48
sanitare,tehnice,electrice
9 Alte lucrări satisfăcătoare 4 25 1,00
Total 100 28,80
Sursa: Dosarul de inventariere tehnică, UPVS

În urma rezultatelor din acest tabel am constatat că uzura fizică recuperabilă a clădirii
constituie 28,80%.
Formula generală de calcul a valorii de reconstituire este următoarea:
Vr = (Vc × V1m3 × Ks × K1961-2001 × K2001-2006) - D, (21)
unde:Vc – volumul construcţiei;
V1m3 - valoarea de reconstituire a unei unităţi de măsură a obiectului;
K1961-2001 – indicele de trecere a valorii din anul 1961 în anul 2001;
K2001-2006 – indicele de trecere a valorii din anul 2001 în anul 2006
Ks – coeficientul privind gradul de seismicitate;
D – deprecierea acumulată.
După determinarea uzurii şi determinarea tuturor coeficienţilor calculăm valoarea
construcţiei. Pentru a calcula această valoare utilizăm tabelul 6.
Tabelul 6
Determinarea valorii de reconstituire a obiectului prin metoda cheltuielilor
Nr. Indicatori U/ Valoarea pe Cantitatea Valoarea Note
m unitate totală
1 Suprafaţa obiectului evaluării m2 930 5+1subsol 5580 anexa 1
2 Volumul construcţiei m3 930 18,5 17205 anexa 1
3 Valoarea de reconstituire rub 22 17205 378510 norm. nr.28,
-le tab. nr.29
4 Determinarea valorii de rub 378510 1,04 393650,4 -
reconstiutire luînd în -le
consideraţie seismicitatea
5 Corecţia de trecere a valorii lei 393650,4 16,24 6392882,5 vezi calc.(8)
pentru anul 2001

41
6 Corecţia pentru calculul lei 6392882,5 1,56 9972896,7 vezi calc.(8)
valorii în preţuri curente
7 Uzura fizică a clădirii lei 9972896,7 0,288 2872194,25 vezi calc.din
tabelul 5
8 Valoarea de reconstituire a lei 9972896,7 2872194,25 7100702,45 -
clădirii fără uzură
9 Valoarea 1 m2 de construcţie lei 7100702,45 5580 1273 -
10 Valoarea clădirii $ 7100702,45 13,2 537932 -
Sursa: Completată de autor

În urma determinării valorii de reconstituire a obiectului prin metoda cheltuielilor am


obţinut valoarea clădirii egală cu 7100702,45 lei sau 537932 $.
Folosind formula (1), în rezultatul efectuării acestor calcule se poate de determinat şi
valoarea de piaţă a obiectului după metoda cheltuielelor:
V = Vt+ (Vc-D) = 612010,32 + 7100702,45 = 7712713 lei, fără TVA
V = 7712713 *1,2 = 9255256 lei
V = 9255256 / 13,2 = 701156 $
Valoarea de piaţă estimată a obiectului după metoda cheltuielilor constituie: 9255256 lei
sau 701156 $.

Metoda analizei vînzărilor comparabile


Procesul de determinare a valorii de piaţă a bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor
comparabile a cuprins următoarele etape:
1. colectarea şi analiza datelor de piaţă;
2. identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
3. determinarea mărimii ajustărilor;
4. compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare;
5. analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoare
de piaţă a obiectului.
La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor
comparabile necesare pentru analiză.
Dacă unul din elementele de bază al proprietăţii comparabile este de o calitate mai bună
decît acelaşi element al proprietăţii evaluate, se efectuează o ajustare de diminuare a preţului de
vînzare a obiectului comparat, şi invers, dacă unul din elementele obiectului comparabil este de o
calitate mai joasă, atunci se va efectua o ajustare pozitivă ceea ce va spori valoarea
apartamentului evaluat în comparaţie cu preţul de vînzare a celui comparabil.

42
Prin această metodă am determinat valoarea de piaţă a construcţiei prin compararea a trei
apartamente similare cu un apartament de două camere din cadrul clădirii evaluate. După
determinarea preţului mediu pentru 1 m2 de suprafaţă totală se va determina şi valoarea de piaţă a
bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile.
Obiectul №1: - Apartament amplasat în sectorul Centru, str. Şt. cel Mare, cu suprafaţa
totală de 52 m2 şi preţul de vînzare 42500 $.
Obiectul №2: - Apartament amplasat în sectorul Centru, str.Armenească, cu suprafaţa
totală de 50 m2 şi preţul de vînzare 41800 $.
Obiectul №3: - Apartament amplasat în sectorul Centru, str.Ismail, cu suprafaţa totală de
47 m2 şi preţul de vînzare 40000 $.
În următorul tabel se va determina valoarea de piaţă a obiectului prin metoda analizei
vînzărilor comparabile.

Tabelul 7
Estimarea valorii de piaţă a obiectului prin metoda analizei vînzărilor comparabile
Obiectul Obiecte comparabile Note
Indicatori Obiectul 1 Obiectul 2 Obiectul 3
evaluării
1. Amplasarea Centru, str. Centru, str. Centru, str. Centru,
Armenească, 47 Şt. cel Mare Armenească str. Izmail
2. Suprafaţa, m2 45,9 / 28,4 52 / 37 50 / 34 47 / 31
3. Preţul de vînzare, $ - 42500 41800 40000
4. Preţul pentru 1m2 - 817 836 851 vezi calc. nr.
de suprafaţa totală, $ 1
5. Preţul pentru 1m2 - 10784 11035 11233 vezi calc. nr.
de suprafaţa totală, lei 2
6. Dreptul de privat privat privat privat
proprietate
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 3
Preţul ajustat, lei - 10784 11035 11233
7. Condiţiile de - de piaţă de piaţă de piaţă
finanţare
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 4
Preţul ajustat, lei - 10784 11035 11233
8. Condiţiile - ofertă ofertă ofertă
tranzacţiei
Ajustarea - 0,98 0,98 0,98 calc. nr. 5
Preţul ajustat, lei - 10568,32 10814,30 11088,34
9. Condiţiile pieţei - identice identice identice
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 6

43
Preţul ajustat, lei - 10568,32 10814,30 11088,34
10. Ajustarea la - 0,97 1,0 0,99 vezi tab.47
amplasare sursa 16
Preţul ajustat, lei - 10251,27 10814,30 10898,26
11. Caracteristicile fizice:
11.1 Ajustarea pentru - 0,87 0,91 0,98 calc. nr. 7
suprafaţă
continuare la tabelul 7
Preţul ajustat, lei - 8918,60 9949,16 10680,29
11.2 Înălţimea 2,70 2,70 2,70 2,70
încăperii, m
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 8
Preţul ajustat, lei - 8918,60 9949,16 10680,29
11.3 Mărimea 6,00 7,00 6,50 6,00
bucătăriei, m2
Ajustarea - 0,84 0,92 1,00 calc. nr. 9
Preţul ajustat, lei - 7491,62 9153,23 10680,29
11.4 Materialul linoleum parchet parchet parchet
pardoselii
Ajustarea - 0,97 0,97 0,97 vezi tab.47
sursa 16
Preţul ajustat, lei - 7266,87 8878,63 10359,88
11.5 Nivelul 2 1 2 2
apartamentului
Ajustarea - 0,9 1,0 1,0 vezi tab.47
sursa 16
Preţul ajustat, lei - 6540,18 8878,63 10359,88
11.6 Tipul nodului combinat combinat combinat combinat
sanitar
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 10
Preţul ajustat, lei - 6540,18 8878,63 10359,88
11.7 Gazificarea este este este este
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 11
Preţul ajustat, lei - 6540,18 8878,63 10359,88
11.8 Prezenţa 1 1 1 1
balcoanelor
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 12
Preţul ajustat, lei - 6540,18 8878,63 10359,88
11.9 Vîrsta clădirii 45 45 36 36
Ajustarea - 1,0 0,8 0,8 vezi tab.47
sursa 16
continuare la tabelul 7
Preţul ajustat, lei - 6540,18 7102,90 8287,90
11.10 Starea fizică bună bună bună bună

44
Ajustarea - 1,0 1,0 1,0 calc. nr. 13
Preţul ajustat, lei - 6540,18 7102,90 8287,90
12. Preţul mediu 6540,18 * 52  7102,90 * 50  8287,90 * 47
 7280
52  50  47
pentru m2 de
suprafaţă, lei
13. Preţul mediu 552
pentru m2 , $
14. Preţul clădirii 40624110
evaluate, lei
15. Preţul clădirii 3077584
evaluate, $
Sursa: Completat de autor
În tabelul dat au fost efectuate anumite ajustări, explicaţia cărora va fi expusă în calculele
de mai jos.
1. Preţul pentru 1m2 de suprafaţa totală, $:
42500 41800 40000
P1 =  817 P2 =  836 P3 =  851
52 50 47
2. Preţul pentru 1m2 de suprafaţa totală, lei:
P1 = 817 * 13,2 = 10784; P2 = 836 * 13,2 = 11035; P3 = 851 * 13,2 = 11233;
3. Ajustarea pentru dreptul de proprietate va fi egală cu 1,0 deoarece drepturile de
proprietate pentru toate bunurile sunt aceleaşi.
4. Ajustarea pentru condiţiile de finanţare este 1,0 deoarece toate condiţiile sunt identice.
5. Ajustarea pentru condiţiile de tranzacţii va fi egală cu 0,98 deoarece preţurile de
vînzare sunt oferte iar cumpărătorul poate cumpăra aceste bunuri cu un preţ mai mic în urma
negocierii. Aşadar, diminuarea preţului este de 2 % din preţul de ofertă.
6. Ajustarea pentru condiţiile pieţii este 1,0 deoarece toate condiţiile sunt identice.
7. Ajustarea pentru suprafaţă:
45,9  52 45,9  50
Ob. nr. 1:  1  0,87 ; Ob. nr. 2:  1  0,91 ; Ob. nr. 3:
45,9 45,9

45,9  47
 1  0,98 ;
45,9

8. Ajustarea pentru înălţimea încăperii este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat şi cele
comparabile au înălţimea egală cu 2,7 m.
9. Ajustarea pentru mărimea bucătăriei:
67 6  6,5
Obiectul nr. 1:  1  0,84 ; Obiectul nr. 2:  1  0,92
6 6

45
Ajustarea pentru obiectul nr. 3 este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat şi cel comparabil
au aceeaşi mărime a bucătăriei egală cu 6m2
10. Ajustarea pentru tipul nodului sanitar va fi egală cu 1,0 deoarece la toate bunurile
imobile tipul nodului sanitar este combinat.
11. Deoarece gazificarea este prezentă la toate bunurile imobile, rezultă că ajustarea va fi
egală cu 1,0.
12. Ajustarea pentru prezenţa balcoanelor este 1,0 deoarece la toate bunurile există acest
element de comparaţie.
13. Ajustarea pentru starea fizică este 1,0 deoarece toate bunurile au o stare fizică bună.
Conform ajustărilor şi calculelor efectuate în urma acestora, după metoda vînzărilor
comparabile, se obţine valoarea de piaţă a obiectului evaluat, care constituie 40624110 lei sau
3077584 $.
Metoda veniturilor
Metoda dată presupune estimarea valorii bunului imobiliar în baza venitului operaţional
net ce poate fi generat de acest bun în viitor.
Pentru determinarea valorii de piaţă a obiectului prin metoda veniturilor este necesar de
întocmit următorul tabel.
Tabelul 8
Tabelul determinării valorii de piaţă a obiectului prin metoda veniturilor
Perioada, ani
Nr. Indicatori
2006 2007 2008 2009
1 Venitul brut potenţial (VBP), lei 5120470 5171674,70 5223391,40 5275625,40
2 Pierderile de la colectarea chiriei, lei 711196 713808 725491 732746
3 Venitul brut efectiv (VBE), lei 4409274 4457866,70 4497900,4 4542879,40
4 Alte venituri (AV), lei 603240 603240 603240 603240
5 Cheltuieli operaţionale (CO), lei 908833 953133 997433 1041733
6 Venitul total impozabil (VtI), lei 4103681 4107973,70 4103707,40 4104386,40
7 Impozitul pe venit (Iv), 20 %, lei 820736,20 821594,74 820741,48 820877,28
8 Venitul operaţional net (VON), lei 3282944,80 3286378,96 3282965,93 3283509,12
Sursa: Completat de autor
1) Analizînd datele din Dosarul de Inventariere Tehnică am obţinut că suprafaţa totală
locuibilă a construcţiei evaluate este de 3591,8 m2.
Pentru a determina venitul brut potenţial vom considera că această suprafaţă se dă în
chirie în primul an la un preţ de 9 $ pentru 1 m2.
Deci, din cele menţionate anterior, venitul brut potenţial se va calcula îndependenţă de
expresia de mai jos: VBP = 3591,80*12*9*13,2 = 5120470 lei /an

46
Pentru anii următori acest venit va fi obţinut presupunînd că pentru fiecare an venitul brut
potenţial se va mări cu 1 %.
2) Pierderile de la colectarea chiriei le - am calculat considerînd că pe parczrsul a 5 luni
de zile a treia parte (1197,3 m 2) din suprafaţa totală care poate fi dată în chirie nu se arendează
din cauza concediilor, vacanţelor, cerere mică la serviciul prestat de către oficii, ş. a.
În acest caz aceste pierderi se vor calcula în felul următor:
DSL = 1197,3* 5* 9* 13,2 = 711196
3) Venitul brut efectiv se va calcula ca diferenţa dintre venitul brut potenţial şi pierderile
provenite de la spaţiile neînchiriate: VBE = VBP - DSL,
4) Alte venituri vom obţine din chiria spaţiului de 1000 m2 din suprafaţa care revine
pierderilor de la spaţiile neînchiriate de 1197,3 m2. Deoarece suprafaţa pentru chirie este mare,
am presupus că nu va putea fi dat în chirie tot acest spaţiu.
Deci alte venituri se vor calcula: AV=1000 * 9 * 13,2 * 5=594000
Vom presupune că aceste venituri pentru anii următori se vor obţine din majorarea lor cu
1 %, pentru fiecre an în parte.
5) Cheltuielile operaţionale sunt cheltuieli legate de asigurarea şi exploatarea funcţionării
normale a bunului imobil. Aceste cheltuieli sunt grupate în următoarele categorii:
a) cheltuieli operaţionale fixe, care includ impozitul, prima pentru asigurarea
bunului imobil şi contituie suma de 12000 lei anual.
b) cheltuieli operaţionale variabile, care includ cheltuieli pentru administrarea
bunului imobil, cheltuieli pentru plata serviciilor comunale ş.a., care constituie suma de 862033
lei anual.
c) cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia
curentă a bunului imobil şi pentru întreţinerea lui în valoare de 32400 lei anual.
d) cheltuieli operaţionale pentru înlocuire care includ cheltuieli pentru înlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil, cum ar acoperişul, instalaţiile sanitare inginereşti ş.a. în
valoare de 2400 lei anual.
În final cheltuielile operaţionale (CO) constituie 908833 lei.
În următorii ani cheltuielile operaţionale se vor mări cu 44300 lei, pe fiecare an.
6) Venitul total impozabil se va calcula după următoarea formulă:
VtI = VBE – CO + AV, (22)
7) Impozitul pe venit (Iv) se va calcula ca 20% din venitul total impozabil.
8) Venitul operaţional net (VON) se calculează astfel:
VON = VtI - Iv, (23)

47
În cadrul acestei metode valoarea bunului imobil este calculată după formula (17) din

n
VON R
cadrul acestei lucrări: V   
i 1 (1  a ) (1  a ) n
i

Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat

VON n 1
următor perioadei de calcul (conform formulei 18) : R 
rn 1
1  CCO
Pentru determinarea ratei de capitalizare folosim formulele (10, 11, 12): r 
MVBE
CO PV
unde CCO  şi MVBE 
VBE VBE
Preţul de vînzare se va folosi valoarea obţinută prin metoda analizei vînzărilor comparabile.
40624110 1041733
MVBE   8,9423 şi CCO  4542879,4  0,2293
4542879,4

1  0,2293
În urma acestor calcule rata de capitalizare va constitui: r  8,9423  0,08

3283509,12
Iar valoarea obiectului la sfîrşitul perioadei de calcul va fi: R  0,08
 41043864

După determinarea reversiei se poate de calculat valoarea bunului imobiliar.


În cazul dat folosim metoda adiţionării (formula 19): a = rren + ri + rr = 25 %, unde
rren – rata rentabilităţii care este 13% conform Hotărîrii Guvernului despre ratele
procentuale din Moldova nr. 539 din 28 septembrie 2006.
ri – rata inflaţiei care este 10% conform Legii Bugetului pentru anul 2006.
rr – rata de risc egală în cazul nostru cu 2%
3282944,8 3286378,96 3282965,93 41043864
V      27424975 lei
1  0,25 1 (1  0,25) 2 (1  0,25) 3 (1  0,25) 3
Valoarea de piaţă obţinută prin metoda veniturilor constituie 27424975 lei sau 2077650 $.

3.4 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale


În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, sunt
obţinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în
procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat.
Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

48
1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate şi determinarea calei mai credibile valori;
2) estimarea valorii finale.
Standardele Europene de Evaluare stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a
proprietăţii: Valoarea finală depinde de tipul valorii estimate, informaţia disponibilă la data
evaluării, relevantă scopului misiunii de evaluare, metodele de evaluare aplicate.
În următorul tabel sunt prezentate datele reconcilierii rezultatelor şi estimării valorii finale.
Tabelul 9
Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale
Metoda Metoda vînzărilor Metoda
Nr. Indicatori
cheltuielilor, % comparabile, % veniturilor, %
1 Valoarea estimată, lei 9255256 40624110 27424975
2 Corespunderea scopului evaluării 11 50 39
3 Veridicitatea datelor analizate 40 30 30
4 Corectitudinea ajustărilor aplicate 32 34 34
5 Supoziţiile aplicate în calcul 20 40 40
6 Capacitatea de a asigura conjunctura
25 40 35
pieţii
7 Capacitatea de a considera profitabilitatea
20 35 45
obiectului
8 Capacitatea de asigura deciziile
45 30 25
constructive
9 Ponderea 27 37 36
10 Valoarea de piaţă a bunului imobil, lei 27402831
Sursa: Completat de autor

Conform rezultatelor obţinute valoarea finală a obiectului constituie 27402831lei sau 2075973$.
Concluzii
În rezultatul efectuării acestei lucrări am concluzionat că oricare ar fi scopul evaluării,
criteriul fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astfel, în procesul unei
evaluări, evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip de valori
asupra căruia s – a convenit cu beneficiarul evaluării.
În valoarea unui bun economic trebuie să coexiste substanţa şi speranţa în sensul că
vînzătorul, trebuie să fie remunerat pentru investiţiile făcute în trecut şi recompensat pentru ceea
ce vor produce acestea în viitor, iar cumpărătorul, mai puţin interesat de trecut, trebuie să aibă
certitudinea că ceea ce investeşte azi, va fi recuperat integral şi, pe deasupra, va obţine un profit

49
care să-i remunereze efortul financiar şi riscul, asumate. Dacă evaluarea nu ţine cont de aceste
condiţii înseamnă, că nu foloseşte nimănui.
În acestă lucrare am elaborat un raport de evaluare în care am determinat valoarea de
piaţă a blocului locativ cu 5 nivele din mun. Chişinău, str. Armenească 47.
Această evaluare a fost efectuată după toate cele 3 abordări folosite la estimarea bunului
imobil. Dar, este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală
şi nu generează rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele evaluate conţine elemente ale
previziunii.
În urma rezultatelor obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare trebuie de menţionat că
cea mai mică valoare a obiectului evaluat s-a obţinut prin metoda cheltuielilor. Acest lucru se
poate argumenta în felul următor: dezantajul acestei metode constă în faptul că la determinarea
valorii de reconstituire în baza culegerii indicilor comasaţi (UPVS) în care preţurile unităţilor de
comparaţie sunt calculate în preţurile anului 1969, iar apoi prin intermediul indicilor sunt
recalculate la data evaluării, ceea ce contribuie la apariţia numeroaselor erori şi în mod evident la
denaturarea rezultatului evaluării.
Valorile din culegerile indicilor comasaţi poartă un caracter orientativ deoarece sunt
departe de valorile reale din prezent. Totodată callitatea lucrărilor de finisare exectutate în anul
1969 se deosebeşte substanţial de calitatea şi greutatea specifică a lucrărilor de finisare executate
la data evaluării. Aici se mai poate de menţionat că în prezent se utilizează materiale de
construcţie mai performante în comparaţie cu cele din trecut, acest fapt deasemenea contribuind
la apariţia unor erori.
Metoda cheltuielilor este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii
(uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Prin metoda cheltuielilor se va obţine
cea mai mare valoare în cazul evaluării construcţiilor noi, atunci cînd ne folosim de indicatoarele
de norme de deviz. Iar în cazul nostru fiincă clădirea este de tip vechi, construită în anul 1961 s-a
obţinut valoarea cea mai mică din cadrul aplicării metodelor de evaluare.
În ceea ce priveşte metoda analizei vînzărilor comparabile se poate de accentuat că prin
metoda dată a fost obţinută cea mai mare valoare de piaţă, deoarece această metodă permite
obţinerea celui mai exact rezultat al evaluării, fiindcă în cadrul acestei metode sunt luaţă în
consideraţie majoritatea factorilor ce influenţează asupra valorii obiectului evaluării.
Una din problemele utilizării acestei metode este disponibilitatea informaţiei veridice
despre obiectele comparabile precum şi dificultatea determinării mărimilor ajustprilor necesare.
Tot din lipsa unei pieţe dezvoltate şi transparente în calcule se operează cu valorile ofertei şi nu
cu preţurile tranzacţiilor cu obiecte comparabile, ceea ce minimizează exactitatea rezultatelor

50
obţinute. Totuşi, metoda analizei vînzărilor comparabile reflectă situţia creată pe piaţă şi deci,
cea mai credibilă valoare este considerată valoarea obţinută prin această metodă.
Referitor la metoda veniturilor se poate afirma că s-a obţinut o valoare mai mare ca
valoarea calculată prin metoda cheltuielilor şi mai mică ca valoarea calculată prin metoda
analizei vînzărilor comparabile. Metoda dată este limitată deoarece se bazează pe previziuni şi
estimări preventive ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. Cu toate acestea metoda ne
oferă rezultate reale pentru cazul în care avem de apreciat valoarea de investiţie a unui bun
pentru un cumpărător concret.
Fiind dat că apartamentele nu sunt destinate pentru a aduce venit, ci pentru a locui
valoarea obţinută prin această metodă nu este destul de mare.
În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare,
evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel , ultimul pas care urmează a fi întreprins de
evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul
analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. În procesul de reconciliere ,
evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea
valorii finale a proprietăţii.
Din cele expuse mai sus, am ajuns la concluzia că, efectuând un raport de evaluare, se
poate întîmpla ca şi cei mai buni evaluatori să obţină o valoare neaşteptată, deoarece toate
presupunerile lor vor avea caracter intuitiv. Însă intuiţia nu întotdeauna ne dă rezultatele
aşteptate, de aceea, ptem spune că precizia trebuie să fie cu atît mai exactă, cu cît este mai
complicată sistema constructivă pe care o are clădirea.

Bibliografia:
1. Legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din 18.04.2002.
Monitorul Oficial al R. M. nr. 102 din 16.07.2002.
2. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Monitorul Oficial al R.
Moldova, nr. 102, art.773, 2002.
3. Hotărîrea Guvernului despre ratele procentuale din R. Moldova nr. 539 din 28 septembrie
2006.
4. Evaluarea bunurilor imobiliare: Teorie şi practică. Olga Buzu, Angela Matcov. Chişinău
2003.

51
5. Organizarea activităţii de evaluare . Olga Buzu. Chişinău 2003.
6. Cadastrul bunurilor imobile. Vol.V Evaluarea bunurilor imobile. Vladimir Gh. Guţu .
Chişinău 2003.
7. Bunuri imobiliare – inventarierea evaluarea şi înregistrarea lor. Mihail Turculeţ.
Universitatea Agrară a Moldovei. Chişinău 2003.
8. Evaluarea întreprinderilor. Ştefănescu Iulian, Şchiopu Cornel, curs ANEVAR. Bucureşti
2001.
9. Evaluarea întreprinderii. V. Robu, I. Anghel, Elena-Claudia Şerban, D. Ţuţui. Bucureşti 2003.
10. Evaluarea organizaţiilor. I. Ioniţă, C. Silviu Bănacu, M. Stoica. Bucureşti 2004.
11. Analiza şi evaluarea societăţilor comerciale. Liviu Cabariu. Bucureşti 2002.
12. Evaluarea întreprinderii hoteliere. Oferta hotelieră mondială. G. Stănciulescu, D. Arabei.
Bucureşti 2003.
13. Evaluarea întreprinderilor. Dumitrescu Dalina, V. Dragotă. Bucureşti 2002.
14. Conspectul de la disciplina evaluarea imobilului locativ.
15. Conspectul de la disciplina evaluarea imobilului cu destinaţie specială.
16. Conspectul de la disciplina evaluarea terenurilor.
17. Analiza factorială a imobilului locativ tipizat. Albu Ion. Chişinău 2006.
18. Revista „ Afaceri imobiliare”, num. 41, noiembrie 2006. Ghelidor.
19. www.lara.md
20. www.makler.md

52
Anexe

53