Sunteți pe pagina 1din 32

Ministerul Educaţiei Tineretului şi Sportului al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea : Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra: „ Evaluarea şi Managementul Imobilului ”

Lucrare de an
La disciplina: Organizarea activităţii de evaluare

Tema:Organizarea activităţii de evaluare în cadrul


unei firme de evaluare

A efectuat: studenta gr.EI-036


Sîrbu Rodica

A verificat: doctor în economie


conferenţiar univesr.
Buzu O.

Chişinău
2006
Cuprins

Introducere...............................................................................................................3

Capitolul I Reglementarea juridică a activităţii de evaluare


1.1 Cadrul jurudic al activităţii de evaluare.........................................................5
1.2 Cadrul metodologic al activităţii de evaluare...............................................14

Capitolul II Procesul şi etapele de evaluare


2.1 Procesul de evaluare........................................................................................16
2.2 Scopul şi documentele necesare pentru evaluare..........................................23

Capitolul III Oformarea raportului de evaluare..............................................26

Concluzie................................................................................................................30

Bibliografie.............................................................................................................32

2
Introducere

Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţa şi practica economică,


apărută la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor’90.
Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul
formării pieţei imobiliare secundare, când s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare,
donaţie, gajare a bunurilor imobiliare.
Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova a creat condiţii
favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate şi profesii, care au devenit cunoscute şi în
ţara noastră, profesiile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, evaluator.
Dezvoltarea peţii imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de elaborarea
şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea
metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care pînă
la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele.
Piaţa imobiliară în Moldova funcţionează şi este caracterizată de o infrastructură bine
dezvoltată, care este susţinută de agenţiile guvernamentale şi companiile private ce activează în
domeniul evaluării bunurilor imobiliare în diferite scopuri.

La momentul actual în oraşul Chişinău, piaţa firmelor de evaluare a ajuns la un nivel


destul de avansat şi este într-un proces de continuă dezvoltare. În prezent există în jur de 100
agenţii imobiliare, atît de stat cît şi private, cu toate că numărul celor private este cu mult mai
mare decît a agenţiilor de stat, agenţii în care activează în unele cazuri doar 2-3 persoane, de
exemplu agenţia „Lina”. Din firmele care activează de mai mulţi ani şi au o reputatie şi un
statut bine format în Republica Moldova fac parte: "Lara", "Print - Imobil", "Ratmir", "Triada",
"Oxel - Imobil", "Timoş", "Capitalimobil", "Gofma - Consulting"
Liderul pe piaţa firmelor de evaluare este birja “Lara” care activează timp de 13 ani, pe
parcursul cărora şi-a obţinut respectul datorită efortului depus şi a activităţii sale exigente. La fel
o activitate impunătoare o posedă şi firma ”Print-Imobil” care la rîndul ei activează pe piaţa
firmelor imobiliare timp de 10 ani.
Întreprinderile menţionate mai sus şi-au cîştigat reputaţia şi încrederea prin exactitate,
siguranţă, rapiditate şi în primul rînd calitate. Agenţiile imobiliare pot cîştiga încredere şi
întîietate doar datorită calităţii superioare a serviciilor prestate.
Majoritatea întreprinderilor de evaluare propun clienţilor un spectru larg şi complex de
servicii profesionale ca: vînzare-cumpărare, schimb, arendă, chirie; evaluare a imobilului pentru
vînzare, gaj şi credit; privatizare rapidă; perfectarea documentelor; căutarea imobilelor la

3
comandă; consultaţii juridice; înregistrarea dreptului de proprietate la O.C.T; construcţie;
reparaţie; expertiză; desinger.
Beneficiarii acestor servicii sunt proprietarii bunurilor imobile, investitorii, companiile
de asigurare, instituţiile financiar-bancare. Serviciile cele mai solicitate de către clientelă sunt
cele de vînzare, cumpărare şi de evaluare (în special în scop de gaj). La fel, agenţiile imobiliare
oferă asistenţă de marketing şi asistenţă juridică calificată la vînzarea sau cumpărarea imobilelor.
Aceste agenţii protejează cumpărătorii sau vînzătorii de diferite feluri de riscuri care pot apărea
atît în procesul de prăgătire şi efectuare a tranzacţiei, cît şi după aceasta.
Fiecare firmă de evaluare îşi efectuează activitatea după anumite principii şi reguli
impuse de stat. În contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prevăzută evaluarea
unui obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe parcursul unei perioade
de timp indicate în cererea beneficiarului.
Lucrarea este compusă dintrei capitole în care va este prezentată reglementarea juridică a
activităţii de evaluare, procesul şi etapele evaluării şi oformarea raportului de evaluare.

4
Capitolul I Reglementarea juridică a activităţii de evaluare

Noţiuni de bază
activitate de evaluare – activitate desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă
în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării;

evaluare – proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinîndu-


se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii;

evaluator – persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare,


titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă
în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea
activităţii de evaluare;

întreprindere de evaluare – persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica


Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi
forma juridică de organizare;

certificat de calificare – document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă


că titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;

raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele
procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;

valoare de piaţă – sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la
data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un
marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu
prudenţa necesară şi neconstrîns;

valoare estimată – valoarea obiectului evaluării calculată la o dată concretă, cu aplicarea


metodelor de evaluare prevăzute de prezenta lege;

tipul valorii estimate – categorie a valorii estimate, stabilită în conformitate cu scopul


evaluării;

evaluare masivă – proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici


similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare şi a analizei statistice;

evaluare individuală – proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o


dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii;

evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală – proces de estimare a utilităţii


rezultatelor activităţii intelectuale, exprimate în echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice,
de consum, economice şi de altă natură ale obiectelor de proprietate intelectuală.

5
1.1 Cadrul jurudic al activităţii de evaluare.
Primele acte normative privind determinarea valoarea bunurilor imobile au apărut la
începutul anilor 90 la etapă efectuării procesului de privatizare.
Pe parcursul desfăşurării demonopolizării au apărut cerinţe noi faţă de evaluare. La
moment, în Republica Moldova există diferite acte normative care reglementează activitatea de
evaluare: pe de o parte sunt elaborate actele normative noi, scopul cărora este determinarea
valorii de piaţă; din altă parte există acte normative elaborate în anii 90 care reglementează
determinarea diferitor tipuri de valoare. Valoarea de piaţă a bunurilor imobile şi metodele de
determinare a ei sunt recunoscute larg de toţi evaluatorii din Republica Moldova.
Prevederile cu privire la evaluare in general se reglementează în:
1. Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din18.04.2002;
2.Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire
la atestarea evaluatorilor bunurilor imobile nr.900 din 24.07.2003.
În domeniul evaluării masive:
1.Titlul VI al Codului Fiscal „Impozitul pe bunurile imobile” nr.1055 din 01.01.2001;
2.Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la programul de măsuri privind
implimentarea sistemului nou de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării nr. 670 din
09.06.2003;
3.Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire
la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării nr. 1303 din 24.10.2004;
3. Ministerul Finanţelor Republicii Moldova „Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de
inventariere a bunurilor imobile pentru impozitare” din 15.06.1997;
4. Ministerul Finanţelor Republicii Moldova „culegerea indicilor comasţi ai valorii de
inventariere a bunurilor iimobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor
gen cumpărăre, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire” din 15.06.1997.
Evaluarea individuală:
1.Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentul provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003;
2.Legea Republicii Moldova cu privire la preţul normativ şi modul de vânz-cump a
terenurilor nr.354-XVI din 23.12.2005.

Cea mai mare influenţă asupra dezvoltării activităţii de evaluare în Republica Moldova a
avut-o Legea cu privire la activitatea de evaluare. Legea cuprinde cadrul juridic, organizaţional
şi metodologic de desfăşurare a activităţii de evaluare. Se dau noţiunile de bază ale activităţii de
evaluare, tipuri şi scopurile evaluării sunt stabilite drepturile, obligaţiile şi răspunderea

6
evaluatorilor şi a întreprinderilor de evaluare, condiţiile ce limitează activitatea de evaluare. Într-
un capitol aparte se examinează temeiul pentru efectuarea evaluării, cerinţele faţă de raportul de
evaluare.
Punctul de plecare în concepţia legii este ideea independenţei evaluatorului - titular al
unui certificat de calificare, având experienţă de muncă în domeniul evaluării, un înalt nivel
profesional şi competenţa necesară. Evaluatorul desfăşoară activitatea de evaluare numai în
cadrul unei întreprinderi de evaluare având licenţa corespunzătoare.
Vom evidenţia următoarele obiecte ale evaluării, nominalizate în Legea cu privire la
activitatea de evaluare: bunuri imobile, bunuri mobile, active nemateriale (obiecte de proprietate
intelectuală - OPI), active mobiliare, întreprinderi (în funcţiune – business sau în calitate de
complexe patrimoniale), lucrările şi serviciile, informaţia, alte obiecte.
Subiecţi ai activităţii de evaluare sînt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de
evaluare a căror activitate este reglementată de „Legea cu privire la activitatea de evaluare”
nr.989-XV, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.

 Tipurile de evaluare

(1) Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului;


(2) Evaluarea obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de legea sus menţionată, precum şi
din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, instanţelor judecătoreşti.
Evaluarea obligatorie se efectuează în cazul:
a) privatizării sau înstrăinării obiectelor evaluării ;
b) transmiterii dreptului de folosinţă asupra obiectelor proprietate publică a statului sau
dării în arendă a acestora;
c) trasmiterii obiectelor evaluării în administrare fiduciară;
d) exproprierii obiectelor evaluării pentru cauză de utilitate publică;
e) impozitării bunurilor şi încasării forţate a impozitelor;
f) reorganizării şi lichidării întreprinderilor de stat, municipale, precum şi a
întreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;
g) apariţiei litigiului patrimonial în legătură cu hotărîrea instanţei de judecată, solicitării
instanţei de judecată, inclusiv în cazul examinării dosarelor privind cuantumul prejudiciilor
cauzate proprietarilor în urma acţiunilor ilicite şi a concurenţei neloiale;
2 h) depunerii în gaj a obiectelor proprietate publică a statului sau proprietate
publică a unităţilor administrativ-teritoriale;
3 i) transmiterii obiectelor evaluării în calitate de contribuţie în capitalul social al
întreprinderilor;

7
j) utilizării obiectelor de proprietate intelectuală create din contul mijloacelor bugetare şi
introduse în circuitul economic de către agenţii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
k) introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul economic al
întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;
l) solicitării organului care efectuează înregistrarea persoanei juridice;
m) modificării legislaţiei;
n) altor situaţii.
Concomitent vom accentua faptul, că conform legislaţiei trebuiesc aplicate trei abordări de
determinare a valorii bunurilor imobile: prin metoda costului, venitului şi prin analiza vânzărilor
comparabile.
a) metoda analizei comparative a vînzărilor, se bazează pe estimarea valorii obiectului
prin compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau propuse spre vînzare;
b) metoda veniturilor, se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de
utilizarea obiectului evaluării;
c) metoda cheltuielilor, se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect
analogic celui supus evaluării sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.
Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare menţionate sînt stabilite de
standardele naţionale de evaluare, aprobate de Guvern.
Fiecare tip de evaluare se efectuiază în anumite scopuri şi pe etape, şi anume, pentru:
 Evaluarea masivă
(1) Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui
grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă;
(2) Valoarea de piaţă, determinată prin metoda evaluării masive, este utilizată la
calcularea bazei impozabile a bunurilor imobile;
(3) Rezultatele evaluării masive sînt valabile pentru perioada de timp dintre două
evaluări;
(4) Finanţarea cheltuielilor pentru evaluarea masivă şi reevaluarea bunurilor imobile se
efectuează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat;
(5) Rezultatele evaluării masive se înscriu în Registrul bunurilor imobile, ţinut într-o
formă unică pe întreg teritoriul ţării de către oficiile cadastrale teritoriale în raza lor de activitate.
 Evaluarea individuală:
(1) Scopul evaluării individuale este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui
obiect concret al evaluării, la o dată concretă;
(2) Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diverse tipuri de obiecte ale evaluării
şi în diferite scopuri, determinate de beneficiar în contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

8
(3) Evaluarea individuală se efectuează cu aplicarea metodelor de evaluare menţionate
mai sus.
 Temeiul pentru desfăşurarea activităţii de evaluare
(1) Activitatea de evaluare se efectuează în temeiul contractului de prestare a serviciilor
de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar. Beneficiari pot fi atît persoane
fizice, cît şi persoane juridice, indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv autorităţile
administraţiei publice centrale şi locale.
(2) În contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prevăzută evaluarea unui
obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe parcursul unei perioade de
timp indicate în cererea beneficiarului.
(3) În cazurile prevăzute de legislaţie, valoarea obiectului evaluării poate fi determinată
de către întreprinderea de evaluare în temeiul unei hotărîri a instanţei de judecată sau a altei
autorităţi abilitate să decidă asupra evaluării.

 Cerinţele faţă de contactul de prestare a serviciilor de evaluare


(1) Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris între întreprinderea
de evaluare şi beneficiar şi reprezintă un document sinalagmatic.
(2) În contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indică:
a) numele, prenumele (denumirea) şi adresa beneficiarului;
b) denumirea şi adresa întreprinderii de evaluare;
c) denumirea şi adresa obiectului evaluării;
d) tipul şi descrierea obiectului evaluării;
e) scopul evaluării;
f) data la care urmează a fi estimată valoarea;
g) tipul valorii estimative;
h) suma care trebuie plătită pentru serviciile de evaluare;
i) informaţiile privind licenţa pentru activitatea de evaluare (data eliberării, autoritatea
care a eliberat licenţa, termenul de valabilitate) – în cazul evaluării bunurilor imobile;
j) termenele de executare a lucrărilor de evaluare;
k) condiţiile confidenţialităţii evaluării şi reglementările restrictive cu privire la
obligaţiile evaluatorului;
l) alte informaţii.

9
 Licenţierea activităţii de evaluare a bunurilor imobile
Evaluarea bunurilor imobile se efectuează de către întreprinderile de evaluare care posedă
licenţă eliberată în conformitate cu Legea nr.451-XV din 30 iulie 2001 privind licenţierea unor
genuri de activitate.
Licenţierea este forma principală a reglementării de stat a activităţii de evaluare. Licenţa
serveşte drept o garanţie a calităţii serviciilor de evaluare. Licenţierea este o măsură temporară
care reflectă atenţia statului faţă de calitatea lucrărilor de evaluare.
În ţările dezvoltate, activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare, tradiţional nu se
reglementează de stat. Nivelul înalt al serviciilor de evaluare este garantat de standardele de
evaluare, elaborate de organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor. În RM licenţierea serviciilor de
evaluare se efectuiază conform Legii cu privire la licenţierea unor genuri de activitate Nr.451-
XV din 30 iulie 2001. Legea reflectă cerinţele faţă de licenţiere, regulile de eliberare şi retragere
a licenţei, organele responsabile de licenţiere etc. Conform acestei legi, licenţierii este supusă
numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Celelalte tipuri de activităţi, cum ar fi
evaluarea proprietăţii intelectuale, maşinilor, mijloacelor de transport, evaluarea businessului etc
se efectuiază fără licenţă.
Autoritatea care efectuiază licenţierea este Camera de Licenţiere, care are statut de
persoană juridică. Solicitant de licenţă poate fi orice persoană fizică sau juridică, înregistrată în
modul stabilit în RM în calitate de întreprindere sau organizaţie, indiferent de tipul de proprietate
şi forma juridică de organizare, precum şi persoană fizică ce poate practica unele genuri de
activitate supuse licenţierii în temeiul unor acte legislative, care a prezentat autorităţii de
licenţiere cererea şi actele necesare pentru obţinerea licenţei. Licenţa pentru practicarea activităţii
de evaluare se eliberează pe cinci ani.
Condiţiile de licenţiere a activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare reprezintă
totalitatea cerinţelor şi a condiţiilor stabilite, a căror respectare este obligatorie pentru solicitantul
titularului de licenţă la desfăşurarea genului de activitate de evaluare a bunurilor imobiliare.
Condiţiile de licenţiere privind desfăşurarea activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare
sunt următ.:
1. desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu legislaţia şi actele normative în
vigoare;
2. îndeplinirea obligaţiilor faţă de autorităţile fiscale;
3. specialiştii întreprinderii trebuie să-şi confirme nivelul cunoştinţelor lor;
4. întreprinderea de evaluare trebuie să angajeze în calitate de evaluator doar specialişti cu
certificat de calificare.

10
Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi persoană
fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare,
suficientă experienţă de muncă, nivelul profesional şi competenţă necesară în domeniul evaluării.
Pentru aceasta a fost introdusă atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare. Ideea
principală a atestării de stat este asigurarea unui nivel minim al calităţii cunoştinţelor teoretice şi
al drepturilor practice ale evaluatorilor de bunuri imobiliare.

 Atestarea evaluatorilor
Conform Art.15 al Legii cu privire la activitatea de evaluare, atestarea de stat a
evaluatorulor bunurilor imobile este o condiţie obligatorie care permite de a asigura piaţa
serviciilor de evaluare cu specialişti calificaţi.
Atestarea se efectuează în scopul aprecierii pregătirii profesionale şi a experienţei
practice a evaluatorilor ce prestează individual servicii de evaluare a bunurilor imobile,
precum şi pentru îmbunătăţirea calităţii şi eficientizării activităţii de evaluare.
Pînă nu demult, cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea licenţei, erau mai mult formale.
Se înaintau anumite cerinţe faţă de nivelul instruirii, faţă de experienţa de muncă, dar nu se
analiza activitatea practică a evaluatorului, nu se determinau cunoştinţele şi profesionalismul
acestuia. Ca rezultat, pe piaţa serviciilor de evaluare din Republica Moldova beneficiarul
potenţial putea să întîlnească evaluatori ale căror cunoştinţe şi profesionalism variau într-un
diapazon enorm. Deci, sistemul atestării de stat este orientat spre menţinerea pe piaţă a
standardelor înalte ale calităţii serviciilor de evaluare.
Atestarea evaluatorilor de bunuri imobiliare este efectuată de Agenţia Relaţii Funciare şi
Cadastru şi de către Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Individuale. În scopul creării
sistemului de atestare a evaluatorilor, aceste organizaţii formează comisii de atestare, aprobă
regulamentele comisiilor şi programele pentru desfăşurarea examenelor de calificare.
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru eliberează, în baza comisiei de atestare, certificatul
de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerinţe:
1. are studii superioare în evaluare, studii superioare economice sau studii superioare tehnice şi
o pregătire profesională adecvată;
2. are experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator practic sau stagiar;
3. nu are antecedente penale nestinse;
4. a susţinut examenul de calificare.
Examenul de calificare constă din două părţi:
 partea teoretică (proba scrisă ) care reprezintă examinarea cunoştinţelor teoretice;
 apărarea rapoartelor de evaluare.

11
Certificatul de calificare se acordă pe un termen de 5 ani, plata pentru certificat este de 10
salarii minime. Comisia de atestare are dreptul de a lua decizia asupra respingerii cererilor de
eliberare a certificatului de calificare şi de retragere a lor. Cererea de eliberare a certificatului de
calificare este respinsă dacă nu sunt prezentate toate actele, sau acestea conţin date eronate sau
false.
 Drepturile evualatorului
(1) Evaluatorul este în drept:
a) să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislaţiei şi
contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
b) să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de evaluare;
c) să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea evaluării, cu
excepţia datelor ce constituie secret comercial;
d) să primească de la beneficiar, din alte surse de informaţii, în scris, explicaţiile necesare
pentru efectuarea evaluării;
e) să inspecteze obiectul evaluării;
f) să solicite, după caz, administraţiei întreprinderii de evaluare antrenarea în evaluare a
altor evaluatori şi specialişti;
g) să fie membru al asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi să participe la activitatea
acestora;
h) să participe la şedinţele comisiei de atestare privind retragerea certificatului său de
calificare;
i) să conteste acţiunile autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale privind
evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de
calificare în instanţa contenciosului administrativ.
(2) Evaluatorul este în drept să refuze, în condiţiile prevăzute de legislaţie, efectuarea
evaluării în cazul în care beneficiarul:
a) a încălcat clauzele contractului;
b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conţin date
incomplete sau eronate;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;
d) a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra rezultatelor evaluării.
(3) În cazul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării, evaluatorul beneficiază de
toate drepturile indicate înmai sus, cu excepţia celor menţionate la alin.(1) lit.a), b) şi f) şi la alin.
(2).

12
(4) În cazul în care proprietarul bunurilor imobile refuză să asigure accesul evaluatorului
la obiectul supus evaluării obligatorii, evaluatorul este în drept să estimeze valoarea obiectului,
conducîndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.

 Obligaţiile evaluatorului
Evaluatorul este obligat:
a) să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legislaţiei, cu standardele
naţionale de evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
b) să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării din cauza
producerii şi/sau neînlăturării circumstanţelor în termen de 3 zile de la data producerii acestor
circumstanţe;
c) să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să determine corect obiectul
evaluării, să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în
considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, să întocmească un
raport de evaluare obiectiv şi argumentat;
d) să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar, conform legislaţiei.

 Restricţii privind activitatea şi independenţa evaluatorului

(1) Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării în cazul
în care este:
a) proprietar al obiectului evaluării;
b) fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice titular de
drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit.a)-c).
(2) Nu se admite intervenţia beneficiarului sau a altor persoane interesate în activitatea
evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării.
(3) Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a
obiectului evaluării.
 Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare
Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare este o condiţie suplimentară
de garantare a protecţiei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare şi se efectuează în
conformitate cu legislaţia, în baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, dacă
aceasta se prevede în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

13
1.2 Cadrul metodologic al activităţii de evaluare

La etapa actuală există acte normative care reprezintă implementarea statului în procesul
de formare a valorii bunurilor imobile. Aceste acte normative se bazează pe principiul
determinării valorii în baza costului pentru reconstrucţie (în cazul construcţiilor şi clădirilor), fie
în baza gradului de bonitate a pământului (în cazul terenurilor). Totodată pentru satisfacerea
cerinţelor pieţei, atât băncile comerciale cît şi companiile private care activează în domeniul
evaluării au elaborat metodologii individuale de evaluare a bunurilor imobile care se bazează pe
principiile pieţei şi prevăd aplicarea metodelor de piaţă de estimare a valorii. Sunt aplicate
următoarele metode de evaluare a bunurilor imobile:
1.Metoda vânzărilor comparabile - la etapa actuală aplicarea metodei date e limitată,
dar fiind nivelul înalt al inflaţiei şi lipsa unei informaţii demne de încredere despre vânzările
bunurilor imobile în cadrul tranzacţiilor comerciale libere. Această metodă este utilizată de către
întreprinderile noi de evaluare, dar necesită crearea unei baze de date privind vânzările curente a
bunurilor imobile, ceea ce implică mari cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor
comparabile. Calitatea informaţiei determinată depinde de experienţa companiei şi cota pieţei
imobiliare ce o deţine.
2.Metoda costului sau cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de
evaluare a bunurilor imobile de către evaluatorii întreprinderilor de stat, indiferent de scopul
evaluării. Metoda costului aplicată în Republica Moldova e foarte diferită de metoda costului
cunoscută în occident. Valoarea terenurilor şi a construcţiilor se determină la noi separat. La
evaluarea terenurilor se determină valoarea normativă a terenului (uneori aplicarea unor
nesemnificativi coeficienţi de ajustare pentru amplasare). La evaluarea clădirilor şi construcţiilor
este determinată valoare de reconstituire, ţinându-se cont de gradul uzurii. Totodată sînt ignorate
uzura funcţională şi externă a clădirilor, nu se ţine seama de valoarea de înlocuire a bunului
evaluat cu un alt bun similar după calităţile sale de consum. În procesul evaluării sunt ignorate
uzura morală si funcţională. Nu se i-au în consideraţie cheltuielile de marketing şi alte cheltuieli
caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca rezultat există o mare diferenţă dintre
costurile reale pentru construcţiile, clădirile şi valoarea nominativă determinată după metoda
costului.
3.Metoda venitului – în Republica Moldova aplicarea metodei este destul de
problematică, are multe limitări, fiind instabilitatea economică în special instabilitatea pieţei
capitalului, o cauză care se explică prin modificările dese şi esenţiale a ratei de depozit şi ratelor
dobânzii pentru mijloacelor împrumutate, cauza instabilităţii politicei economice de stat şi
situaţia economică externă care nu oferă proprietarului imobilului o garanţie a obţinerii

14
veniturilor stabile. Un alt factor nu mai puţin important este nivelul teoretic slab al majorităţii
specialiştilor evaluatori. Ca urmare a celor mai sus enumerate, metoda venitului se aplică destul
de rar şi numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de înaltă
calificare, care au făcut cursuri de pregătire profesională. Dar şi în acest caz, metoda venitului
utilizată la evaluarea proprietăţilor comerciale sau industriale tip se aplică în mod diferit din lipsa
unei metodologii unice de efectuare a evaluării. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai
complexă dintre toate metodele utilizate în evaluare, este puţin aplicată de către evaluatorii
publici.

15
Capitolul II Procesul şi etapele de evaluare

2.1 Procesul de evaluare


Fiecare firmă de evaluare îşi efectuează activitatea după anumite principii şi reguli
impuse de stat. Astfel procesele şi etapele de evaluarea sunt bazate pe Regulamentul provizoriu cu
privire la evaluarea bunurilor imobil nr 958, în care se menţionează că, procesul de evaluare
reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima
valoarea bunului imobiliar.
De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia
se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru
estimarea valorii bunului imobiliar. În dependenţă de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de
tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale,
planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. În majoritatea
cazurilor procesul evaluării se constituie din următoarele etape:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea şi analiza datelor;
3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări;
4) aplicarea metodelor de evaluare;
5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
6) întocmirea raportului de evaluare.
În continuare se va caracteriza fiecare etapă în parte.

 Definirea misiunii de evaluare


Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a
lucrărilor de evaluare. Prezenta etapă include următoarele elemente:
 Identificarea bunului imobiliar;
 Identificarea drepturilor patrimoniale ce sunt evaluate;
 Determinarea scopului evaluării;
 Determinarea bazei de evaluare ( tipului valorii );
 Determinarea datei de evaluare;
 Conţinutul misiunii de evaluare;
 Alte condiţii limitative.

16
Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea
include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul.
De regulă, descrierea bunului evaluării este compusă din două compartimente: descrierea
terenului şi descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în baza rezultatelor inspectării bunului
imobiliar în natură. Identificarea completă a bunului presupune, pe lîngă descrierea amplasării şi
caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza
documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci şi de
drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să posede
doar, de exemplu dreptul, de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar
poate avea servitude pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitude stabilit
în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite
reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont
de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoare
unui obiect variază în timp. De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a
bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjuncturii
pieţii.
Scopul oricării evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile
fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o definiţie univoc
acceptată, dar pentru un bun imobiliar, în sine, ea reprezintă expresia monetară a faptului cît de
preţios este bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui pentru vînzătorii şi cumpărătorii
potenţiali de pe piaţa imobiliară. O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru
propietarul său, care este egală cu suma pe care acest proprietar este gata să o accepte în
schimbul proprietăţii sale, fără a suferi pierderi. Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă
diferită de valoare utilă care este egală cu suma care poate fi obţinută de la vînzarea proprietăţii
imobiliare date pe piaţa deschisă cînd este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor
cumpărătorilor şi vînzătorilor potenţiali.
Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care este
implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate recomanda o
mărime anumită a valorii bunului.

17
 Colectarea şi analiza datelor
Corectitudidea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor analizate.
Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
 Să fie adecvate obiectului evaluării;
 Să fie exacte;
 Să fie demne de încredere;
 Să fie complete .
La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia pieţii şi
segmentul pieţii pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată
propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar,
colectaţi la nivel de sector, oraş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii
sociali, economoci, politici şi factorii de mediu.
După examinarea factorilor generali, evaluatorul examinează grupul factorilor spacifici al
obiectului evaluării, care include următoarele elemente: costul şi deprecierea, veniturile şi
cheltuielile, rata capitalizării, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.
Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru
piaţa dată şi segmentul pieţii la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză
pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăţilor competitive, obiectele oferite pentru
vînzare, obiectele propuse pentru arendă, studiul cererii, ratele de absorbţie ale pieţii.
La această etapă, evaluatorul trebuie să colecteze toată informaţia nesesară pentru
efectuarea evaluării. Informaţia trebuie să corespundă cerinţelor cantităţii suficiente,
autenticităţii, exactităţii, plenitudinii, cuprinderii. Este necesar, de asemenea, a se efectua analiza
siguranţei surselor de obţinere a informaţiei: date obţinute în urma inspectării obiectului
evaluării, informaţie de la oficiile cadastral teritoriale, materialele din presa periodică cu privire
la dezvoltarea pieţii bunurilor imobile, anunţurile publicate despre vînzarea-cumpărarea
bunurilor imobile. Plenitudinea informaţiei colectate trebuie să se înbine cu cerinţele folosirii
eficiente a timpului şi a resurselor financiare.
La crearea bazei de date se ţine cont de învechirea rapidă a informaţiei, legată de
dinamica înaltă a pieţei imobiliare din Moldova, fluctuaţiile mari ale preţurilor într-o perioadă
scurtă de timp.
Crearea unei baze de date unice ar avea o importanţă colosală în activitatea de evaluare a
evaluatorilor,s-ar soluţiona problema cea mai importantă de care se împiedică fiecare evaluator
în timpul activităţii sale. Evaluatorii ar avea acces la o informaţie calitativă, completă şi acesibilă
care este foarte necesară în procesul evaluării bunurilor imobiliare. Programele automatizate

18
implementate permit efectuarea a mii de calcule în secunde,ele fiind cu un grad mare de
exactitate.

 Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări


Prin intermediul analizei celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul stabileşte
influenţa factorilor pieţii asupra obiectului evaluat şi indentifică modul de utilizare pe care se
bazează estimarea valorii finale. Există două temeiuri pentru care este nacesară analiza celei mai
bune şi eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor
imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie identic sau similar din
punct de vedere a celei mai bune şi eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a
decide necesitatea menţinerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare
pentru a asigura obţinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie
menţinut în starea curentă atîta timp cît profitul obţinut de la utilizarea curentă este mai mare
decît profiturile ce pot fi opţinute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor
pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar de menţionat
că cea mai bună şi eficientă utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă
din punct de vedere legal şi eficientă din punct vedere economic.
Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi
va corespunde definiţiei valorii de piaţă. Principiul celei mai bune utilizări ia în considerare
factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, juridici, fizici întrunind şi
alte principii de evaluare.
Ofertele ce determină criteriile de selectare a celei mai bune utilizări pentru imobilul
comercial, precum şi factorii de influenţă a selectării variantei celei mai bune utilizări sunt
prezentate în figurile 1 şi 2 de mai jos.

19
Reprezentarea criteriilor şi a factorilor de influienţă asupra valorii bunului imobil comercial:

Utilitatea fizică Asigurarea


a obiectului: legală:
-suprafaţa; -dreptul de
-volumul; Criteriile proprietate;
-accesul la variantelor de -servitute;
magistrală; alternativă -normelede
-teritoriul construcţie;
exterior. -cerinţele
economice.

Oportunitatea Randamentul:
economică: -venit maxim pentru
-cererea pentru proprietar;
utilizarea propusă; Obiectul este -valoarea maximă
-concurenţa altor evaluat ca fiind pentru obiect.
obiecte; liber
-tipul impozitelor;
- alte condiţii.

Figura 1. Oferte ce determină criteriile de selectare a celei mai bune utilizări pentru un bun
imobil.

Restricţii Potenţialul Cererea pieţii


pentru utilizare amplasării

Cea mai bună Calitatea


Veniturile utilizare a bunului obiectului din
imobil punct de vedere a
populaţiei condiţiilor de
exploatare

Genul de
activitate

Justificarea tehnologică,
Justificarea financiară calitatea, costurile, termenii
de executare a proiectului

Figura 2. Factorii de influenţă a selectării variantei celei mai bune utilizări.

20
 Aplicarea metodelor de evaluare
În standardele activităţii profesionale se menţionează că în procesul evaluării evaluatorul
trebuie să utilizeze cele trei metode generale acceptate:
 metoda vînzărilor comparabile;
 metoda cheltuielilor;
 metoda venitului.
Aplicarea acestor metode depinde de nivelul de dezvoltare a pieţii. În condiţiile pieţii
desăvîrşite, aplicarea tuturor acestor trei metode conduce la una şi aceeaşi mărime a valorii. Dar
cum piaţa bunurilor imobile nu este perfectă, nu numai în Republica Moldova dar şi în ţările cu o
economie de piaţă dezvoltată, aplicarea fiecărei din metodele menţionate conduce la obţinerea
unor rezultate diferite.
În mediul specialiştilor evaluatori există diferite opinii privind necesitatea aplicării
tuturor metodelor de evaluare la determinarea valorii unui obiect concret al evaluării. Unii
specialişti consideră, şi această opinie apare destul de frecvent în literatura metodică şi de
specialitate, că la evaluarea unuia şi aceluiaşi obiect trebuie aplicate toate aceste trei metode.
Uneori acest lucru pare de prisos, deoarece, în funcţie de tipul bunului imobil, se poate determina
ce metode anume sunt cele mai indicate pentru evaluare. De exemplu, la determinarea valorii
unui bun imobil industrial sau comercial unic este destul de complicat a se aplica metoda analizei
comparative a vînzărilor. Pe de altă parte, nici una din metodele evaluării nu este universală, nu
dă un rezultat absolut corect. De aceea, pentru a diminua rolul factorului subiectiv în timpul
evaluării, se recomandă ca valoarea obiectului supus evaluării să fie estimată prin toate metodele
potrivite. În cazul cînd utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul
trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind
faptul că piaţa imobiliară este un exemplu classic al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin
aplicarea diferitor metode pot fi diferite.

 Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale


Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor obţinute în
urma aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a bunului imobilar. Concluzia
referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultante din
metodele de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul, bazîndu-se pe propria
experienţă şi cunoştinţele acumulate, va argumenta alegerea matodelor de evaluare şi importanţa
acordată rezultatelor obţinute prin metodele folosite.

21
Coordonarea rezultatelor evaluării este una din cele mai complicate etape ale evaluării.
Experţii evaluatori folosesc, de obicei, trei procedee principale de coordonare a rezultatelor şi
selectării mărimii totale a valorii obiectului evaluării:
 determinarea mărimii medii aritmetice;
 determinarea mediei matematice ponderate;
 determinarea mediei subiective a rezultatelor evaluării.
Analiza rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstrează că evaluatorii
Republicii Moldova, destul de fregvent, determină valoarea definitivă a obiectului ca medie
aritmetică a rezultatelor obţinute de pe urma aplicării diferitelor metode evaluare. O astfel de
opţiune nu poate fi considerată justă, deoarece prin aplicarea diferitelor metode de evaluare se
obţin rezultate diferite.
Multe intreprinderi de evaluare determină rezultatul definitiv ca o mărime medie
ponderată. Calcularea matematică a rezultatelor evaluării constă în atribuirea unor anumite
ponderi fiecărui rezultat al estimării valorii obiectului şi calcularea mărimii medii ponderate, care
va exprima mărimea definitivă a valorii obiectului. Mărimea definitivă a valorii estimate se va
afla în limitele determinate de valorile minime şi maxime obţinute. Conform opiniei
evaluatorilor profesionişti din Europa Occindentală, cel mai mare rol la etapa coordonării
rezultatelor îl are intuiţia, care, de cele mai multe ori, conduce la rezultate neaşteptate. Astfel,
mărimea recomandată a valorii poate depăşi limitele rezultatelor obţinute în urma aplicării
diverselor metode de evaluare.
Esenţa aprecierii subiective a rezultatelor evaluării constă în aprecierea intuitivă a
metodelor de evaluare aplicate pe calea analizei avantajelor şi neajunsurilor acestora, atribuirea
unor anumite ponderi rezultatelor evaluării, obţinute la aplicarea unor metode diferite, precum şi
în alegerea pe baza acestor date a mărimii definitive a valorii bunului imobil.
Astfel, conform legislaţiei Republicii Moldova şi în corespundere cu Standardele
Europene de Evaluare, evaluatorul are dreptul, cu excepţia cazurilor de evalure obligatorie, să
aleagă independent o metodă sau alta de evaluare care, după părerea lui, permite de a ţine cont şi
de a aprecia pe cît se poate cele mai importante particularităţi ale obiectului supus evaluării.

 Elaborarea raportului de evaluare


Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este
prezentat beneficiarului (clientului). În dependenţă de înţelegerea prealabilă între client şi
evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat
prezentat în formă scrisă, în două exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului, iar al
doilea rămîne la intreprinderea da evaluare şi se păstrează în arhiva intreprinderii timp de cinci

22
ani. Acest exemplar al raportului va servi ca drept caracteristică a calificării evaluatorului, pentru
a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate fi prezentat în instanţele de judecată
şi în alte instanţe, în cazul apariţiei litigiilor în legătură cu îndeplinirea lucrării de evaluare, acest
document este necesar să fie elaborat destul de amănunţit, cu expunerea principalelor ipoteze şi
prezumaţii ale evaluatorului. De regulă, forma şi conţinutul raportului de evaluare sunt
reglementate de legislaţia naţională şi standardele profesionale internaţionale şi naţionale.

2.2 Scopul şi documentele necesare pentru evaluare


Liderul pe piaţa firmelor de evaluare este birja “Lara” care activează timp de 13 ani, pe
parcursul cărora şi-a obţinut respectul datorită efortului depus şi a activităţii sale exigente.
În cadrul acestei birje evaluările se efectuiază în următoarele scopuri:
 determinarea valorii de piaţă pentru vânzare;
 determinarea valorii de piaţă pentru gaj;
 determinarea valorii de piaţă pentru confirmarea capitalului propriu pentru
consulate şi ambasade;
 determinarea valorii de piaţă pentru schimbări în capitalul statutar;
 determinarea valorii de piaţă pentru judecată;
 determinarea valorii de piaţă pentru atragerea investiţiilor;
 determinarea valorii de piaţă pentru alte scopuri.
Bunurile supuse evaluării sunt:
 Bunurile imobile: loturi de teren, apartamente, case individuale, încăperi
comerciale, încăperi de producere, loturi agricole;
 Utilaje;
 Linii tehnologice şi de producere;
 Mărfuri;
 Patrimoniul întreprinderii.

Evaluarea se face în baza următoarelor documente:

În cazul evaluării bunurilor imobile:


1. Extrasul din Registrul bunurilor imobile, eliberat de Oficiul Cadatral Teritorial.
2. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate:
- Contractul de vânzare-cumpărare
- Contractul de privatizare
23
- Contractul de donaţie
- Certificatul de moştenitor
- Decizia primăriei
- Procesul verbal de recepţie finală ş.a.
3. Dosarul de inventariere tehnică (în cazul evaluării caselor individuale şi obiectelor
comerciale);
4. În caz de necesitate încheierea Judecăţii şi/sau interpelare de la avocat;
5. Inspectare obligatorie a bunului.
Termenul de efectuare a raportului de evaluare:
 Apartament: – două zile lucrătoare din momentul inspectării bunului.
 Case individuale, loturi de teren, garaje: – trei zile lucrătoare din momentul inspectării
bunului.
 Bunurile comerciale: – patru zile lucrătoare din momentul inspectării bunului.
Termenul de efectuare a raportului poate varia în dependenţă de volumul de lucru.
În cazul evaluării utilajului, mărfurilor, liniilor tehnologice şi de producere:
1. Ordin de inventariere a bunurilor evaluate;
2. Actul de inventariere a bunurilor evaluate;
3. Extrasul din contabilitate a listei bunurilor evaluate;
4. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate a bunurilor evaluate;
5. Certificatele de calitate;
6. Certificatele de igienă (dacă este necesar);
7. Paşapoartele tehnice a bunurilor (în cazul mărfurilor nu sunt necesare).
Termenul de efectuare a raportului de evaluare:
 Cinci zile lucrătoare din momentul inspectării bunului.
Termenul de efectuare a raportului poate fi schimbat în dependenţă de volumul de lucru.

În cazul evaluării patrimoniului total al întreprinderii


1. Documentele necesare pentru evaluarea bunurilor imobile;
2. Documentele necesare pentru evaluarea utilajului, mărfurilor, liniilor tehnologice şi de
producere;
3. Unităţile de transport (extrasul din bilanţul contabil autentificat cu ştampila întreprinderii şi
documentele de proprietate asupra lor);
4. Bilanţurile contabile anuale (pe ultimii 3 ani);
5. Bilanţul contabil pe perioada trecută a anului curent;
6. Business – planul (dacă există).

24
Termenul de efectuare a raportului de evaluare:
 Cinci zile lucrătoare din momentul inspectării bunului.
Termenul de efectuare a raportului poate fi schimbat în dependenţă de volumul de lucru
Începerea procesului de evaluare poate avea loc doar în urma:
1. încheierii contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
2. prezentarea documentelor enumerate mai sus.

Modalitatea de efectuare a evaluării şi expertizei bunurilor imobile este următoarea :


 În baza cererilor – comanda scrisă ale organizaţiilor şi persoanelor fizice înteresate sau
în baza contractului ;
 Cererea depusă de către agentul economic ce solicită efectuarea evaluării şi expertizei
trebuie să conţină următoarele informaţii : denumirea beneficiarului, adresa şi numărul de
telefon, denumirea obiectului inspectării, codul fiscal şi codul T.V.A. ;
 După primirea comenzii expertul este obligat să anunţe prin telefon beneficiarul despre
necesitatea deplasării sale pentru efectuarea expertizei şi să lucreze în conformitate cu programul
de lucru a beneficiarului expertizei ;
 După finisarea lucrării este anunţat beneficiarul, i se prezintă raportul, acesta la rîndul
său achită serviciile prin transfer sau în numerar.

25
Capitolul III Oformarea raportului de evaluare

Raportul de evaluare este un document analitic, întocmit şi semnat de evaluator conform


rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobiliar concret, cu indicarea obligatorie a
metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă sau a altei valori determinate în procesul
evaluării.
Forma şi structura unică a raportului de evaluare deocamdată nu a fost elaborată, acesta
fiind întocmit în formă liberă. Nu a fost creată nici clasificarea unică a rapoartelor de evaluare la
nivel internaţional. Totodată, există diverse clasificări ale rapoartelor de evaluare la nivelul unor
state şi companii comerciale aparte. Cea mai răspîndită este clasificarea rapoartelor de evalure
după gradul de prelucrare a materialului şi după gradul de expunere detaliată a faptelor şi a
concluziilor fundamentale. De exemplu, Institutul de Evaluare (SUA) utilizează următoarea
clasificare:
 raportul oral;
 raportul sub formă de scrisoare;
 raportul prescurtat;
 raportul complet.
Raportul oral este rezultatul evaluării comunicat beneficiarului în cuvinte, acesta poate fi,
de asemenea, discursul în instanţă a evaluatorului bunului imobil moştenit, care este necesar să
fie însoţit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii.
Raportul în scris este un document care reflectă procesul de îndeplinire a lucrării de
evaluare şi rezultatul obţinut, adus la cunoştinţa beneficiarului în formă scrisă. El poate fi un
document amplu sau prescurtat, sub formă de formulare utilizate de agenţiile guvernamentale şi
alte agenţii, sau de scisori adresate beneficiarului, în care este indicată valoare obiectului
evaluării.
Atît Standardele Europene cît şi Internaţionale propun două variante de rapoarte de
evaluare: raport de evaluare şi certificat de evaluare. În raport sau certificat trebuie să fie
prezentate: identificarea evaluatorului şi data evaluării, instrucţiunile, scopul şi utilizarea
presupusă a rezultatelor evaluării, baza evaluării, identificarea şi poziţia obiectului, data
inspectăriiobiectului, toate ipotezele şi condiţiile restrictive, referinţe privind aplicarea
Standardelor Internaţionale şi alte acte normative necesare, semnătura evaluatorului, informaţii
despre certificarea evaluatorilor în formă prescurtată. Dacă certificatul valorii este forma
prescurtată a certificatului evaluării, apoi certificatul asupra valorii, care există în alte ţări este
parte componentă a raportului de evaluare. De menţionat că noţiunile de certificat al valorii şi
aprobare a valorii, utilizate în SUA şi Marea Britanie nu au nimic comun cu raportul de evaluare.

26
Unul din aceste documente este semnat de către cumpărătorul de bunuri imobile, confirmînd
mărimea taxei de stat. Alt document confirmă valoarea bunului imobil vîndut unei autorităţi.
Aceste două documente confirmă valoarea de piaţă a obiectului evaluării la data evaluării.
În Republica Moldova, s-a făcut, încercarea de a standardize formele de prezentare şi ale
conţinutului rapoartelor de evaluare. În conformitate ce Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare, raportul de evaluare poate fi întocmit în scris sau pe soport electronic. În
raport este necesar de a expune clar, fără echivoc opinia evaluatorului privind valoarea obiectului
evaluării. În raport se indică:
 data întocmirii raportului;
 scopul evaluării;
 numele de familie, prenumele beneficiarului şi datele de indentificare ale lui;
 denumirea intreprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei;
 descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia ;
 data la care a fost estimată valoare;
 tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii uitilizate;
 lista standardelor, metodelor şi datelor iniţiale, utilizate pentru evaluare, precum şi
ipotezele evaluatorului pe care se bazează evaluarea;
 etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a obiectului
evaluării, foctorii restrictive şi domeniul aplicării valorii estimate.
La raport se anexează:
 copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului) ;
 copiile de pe actele, utilizate de către evaluator, în baza cărora au fost determinate
caracteristicile calitative ale obiectului evaluării.
Raportul poate să includă şi altă informaţie care, după părerea evaluatorului, ar influenţa
esenţial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie să fie semnat de evaluator, de
conducătorul intreprinderii de evaluare şi uatentificar cu ştampila intreprinderii.
Raportul trebuie să fie obiectiv şi evaluatorul trebuie să garanteze că nu există un conflict de
interese, inclusiv cu o procedură de verificare internă, nu trebuie să fie influenţat de presiune din
partea clientului sau a unei terţe persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evaluării sau
orice recomandare asociată. În raportul de evaluare trebuie de arătat cine este evaluatorul cine
este beneficiarul, care va fi utilizarea prezumtivă a rezultatelor evaluării, data întocmirii
raportului şi data desfăşurării evaluării.

27
Supoziţiile şi restricţiile principale ce stau la baza evaluării sunt:
1. Prezentul raport este valabil integral şi numai în scopul indicate în el.
2. Evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a dreptului asupra
proprietăţii evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea dreptului de proprietate. Dreptul
de proprietate al proprietăţii evaluate se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră
liberă de orice pretenţii sau restricţii în afară de cele indicate în raport.
3. Evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi care influenţează valoarea şi
starea proprietăţii. De asemenea, nu poară răspundere pentru existenţa unora asemenea factori
ascunşi nici pentru necesitatea elucidării lor.
4. Datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport, se consideră veridice.
Totodată, evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei. De aceea pentru
toate datele se indică surse de informaţii.
5. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel decât conform
prevederilor contractului de prestare a serviciului de evaluare.
6. Informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în
cazurile prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova
7. Părerea evaluatorului referitor la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data evaluării.
Evaluatorul nu îşi asumă răspundere privind schimbarea factorilor economici, juridici, sociali,
legislativi şi altor factori care pot interveni după evaluării, influenţând situaţia economică în ţară
şi respectiv, valoarea obiectului evaluării.
8. Raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului referitor la valoarea
imobilului, li nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatorii la
preţul indicat în prezentul raport.

Certificatul calităţii evaluării bunurilor imobiliare conţine:


1. Afirmaţiile şi faptele ce se conţin în raportul dat sunt considerate corecte şi
autentice.
2. Analiza informaţiei, opiniile şi concluziile cuprinse în raport corespund
legislaţiei în vigoare, cerinţelor standardelor profesionale europene, aprobate pentru evaluarea
proprietăţii imobiliare.
3. Analiza, părerile şi concluzia coincid cu supoziţiile şi restricţiile luate în
consideraţie şi reprezintă părerea personală, independentă şi profesională a evaluatorului.
4. Plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii
obiectului evaluat de asemenea nu ţine de plata prestabilită, în favoarea clientului.

28
5. Evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de perspectivă, faţă de
obiectul evaluării şi este liber de orice angajament suplimentar (cu excepţia angajamentelor faţă
de îndeplinirea prezentei lucrări) faţă de careva din părţi, legate de evaluarea obiectului
imobiliar.

Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat în felul următor: 1. Foaia de
titlu, pe care se indică denumirea şi adresa obiectului evaluării, data evaluării, denumirea
beneficiarului şi a evaluatorului.
2. Scrisoare de însoţire în care confirmă faptul încetării lucrărilor de evaluare, se aduc
caracteristicile de bază ale obiectului evaluat şi valoarea lui recomandată.
3. Cuprinsul succint al faptelor şi concluziilor principale, informaţia de bază şi suplimentară,
rezultatele principale obţinute în urma analizei.
4. Premisele principale, ipotezele şi restricţiile.
5. Lista condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării.
6. Data şi volumul expertizei tehnice (dacă aceasta a fost efectuată).
7.Determinarea bazei evaluării.
8.Analiza situaţiei social-economice în regiune.
9.Analiza amplasării obiectului evaluării.
10.Descrierea obiectului evaluării.
11.Analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului evaluării.
12.Determinarea valorii de piaţă.
13.Coordonarea rezultatelor evaluării.
14.Certificatul de evaluare în care evaluatorul informează beneficiarul despre aplicarea
Standardelor Profesionale la efectuarea evaluării, confirmă respectarea normelor eticii
profesionale, face cunoscut statutul său, indică mărimea valorii estimate cu indicarea datei
evaluării, semnează certificatul.
15. Lista literaturii folosite la întocmirea raportului.
16.Informaţii despre evaluator.
17.Anexe.
De obicei la raportul de evaluare se anexează actul de expertiză tehnică a obiectului,
calculul valorii construcţiei noi, informaţii despre obiecte analoage, calcule şi informaţii utilizate
la întocmirea raportului, materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării.

29
Concluzie

Piaţa bunurilor imobile în Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 10 ani, în
rezultatul trecerii unei părţi din proprietatea statului în proprietate privată. Aceasta s-a întîmplat
în urma privatizării unui spaţiu masiv şi mai tîrziu în urma privatizării întreprinderilor din
diferite ramuri ale economiei naţionale. Experienţa formării pieţei imobiliare în Republica
Moldova confirmă caracteristicile pentru toate ţările cu economie avansată.
Formarea pieţei civilizate a serviciilor de evaluare este legată nu numai de înţelegerea şi
aplicarea corectă de către evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de piaţă de evaluare, ci
şi de crearea infrastructurii corespunzătoare a pieţei.
Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia
Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine determinat. Deşi
companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la începutul anilor ’90 ai
secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii de stat, primul proiect al actului
legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare şi care a
specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000.
O piaţă imobiliară civilizată presupune că serviciile de evaluare sunt la un nivel calitativ înalt,
participanţilor la tranzacţie li se garantează siguranţa şi confidenţialitatea ei. Pe de altă parte,
însuşi participanţii de piaţă sunt interesaţi de crearea unei imagini atrăgătoare a întreprinderii, de
bunul ei renume. Cum piaţa imobiliară din Moldova nu este prea mare, orice eroare a
intermediarului sau act de concurenţă neloială devin cunoscute majorităţii colegilor şi
concurenţilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienţii potenţiali, toţi participanţii la piaţă sunt
interesaţi să lucreze la un nivel profesional înalt, respectînd regulile eticii de afaceri şi
profesionale.
Deseori, reprezentanţii sectorului public şi celui privat conlucrează în cadrul unor grupuri de
lucru susţinute de Banca Mondială, agenţiile da asistenţă tehnică europene şi americane, care are
drept scop elaborarea unor metodologii comune de evaluare a proprietăţilor imobiliare.
Metodologia elaborată şi utilizată astăzi, reprezintă un rezultat al activităţii comune a
specialiştilor evaluatori, atît din agenţiile de stat cît şi din sectorul public. Metodele utilizate sunt:
metoda venitului, metoda costului, metoda vînzărilor comparabile, ţinînd cont de specificul
situaţiei Moldovei în condiţiile tranzacţiei la economia de piaţă.
Dezvoltarea pieţei imobiliare depinde în majoritatea cazurilor de baza informaţională care
determină calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evaluării; de calitatea
serviciilor de evaluare, de eficienţa şi conştientizarea experţilor-evaluatori. Moldova se

30
caracterizează printr-un mare număr de acte normative, care reprezintă, de fapt, implicarea
statului în procesul de evaluare. Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibilităţi mai largi în
alegerea metodelor şi tehnicilor concrete de evaluare, dar nici în această sferă nu există unitate.
Pentru înţelegerea şi aplicarea în acelaşi fel a metodelor de piaţă de evaluare de către toţi
evaluatorii – şi de la întreprinderile de stat şi de la firmele private – e necesar să se creeze o
metodologie unică de evaluare, bazată pe standardele naţionale de evaluare. Aceste standarde
trebuie să prevadă atît principiile generale şi metodele de evaluare, cît şi tehnicile concrete de
evaluare a diferitor categorii de bunuri imobiliare. Ele trebuie să abordeze nu numai evaluarea
bunurilor imobile, ci şi evaluarea maşinilor şi mecanismelor, mijloacelor de transport, obiectelor
industriale, drepturilor de autor, altor categorii de obiecte ale evaluării.

31
Bibliografie

1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989 -XV din 18.04.2002.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102 din 16.07.2002.
2. Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003;
3. Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la
atestarea evaluatorilor bunurilor imobile nr.900 din 24.07.2003.
4. Legea Republicii cu privire la formarea bunurilor immobile Nr.354-XV din 28.10.2004
5. Olga Buzu „Organizarea activităţii de evaluare”, Chşinău 2002.
6. Olga Buzu, Angela Matcov „Evaluarea Bunurilor Imobiliare: teorie şi practică”, Chşinău
2003.
7. Vladimir Gh.Guţu „Cadastrul Bunurilor Imobiliare. Evaluarea Bunurilor Imobile”, vol.V,
Chişinău 2003.
8. Conferinţa Tehnico - Ştiinţifică Jubiliară Tehnologii moderne în construcţii Rezumatele
lucrărilor vol. 2; 24 - 26 mai 2000;
9. www.google.md ;
10. www.justice.md ;
11. www.idds.md .

32