ACABO DE COMPRAR UN INMUEBLE: ¿HASTA CUÁNDO PUEDO

EXIGIRLE A MI VENDEDOR QUE ME FIRME LA ESCRITURA PÚBLICA?

POR ALAN PASCO ARAUCO
JUNIO 29, 2017

Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del
Código Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la firma de
la escritura pública (EP).
Hace algunas semanas participé en un evento sobre el IX Pleno Casatorio,
en el que sustenté la necesidad de que este derecho a la EP, tratándose de
compradores, fuese imprescriptible. Para sustentar ello puse el siguiente
ejemplo: A es propietario registral de un predio y se lo vende mediante
documento privado a B. Dado que el contrato no ha sido elevado a EP el
mismo no logra inscribirse en el registro, con lo cual A sigue figurando como
propietario, pese a que ya no lo es. Al cabo de 15 años A fallece y el predio
pasa a estar inscrito a nombre de sus 3 hijos (los “Herederos”), aun cuando
en realidad el propietario es B. B decide formalizar su situación así que
solicita a los Herederos le otorguen la EP de su compraventa, para así poder
inscribir el inmueble a su favor.
Los Herederos se niegan a hacerlo, y ante la amenaza de B de iniciar un
proceso judicial de otorgamiento de EP aquellos mantienen la calma: saben
que el plazo para interponer la demanda ya venció, pues han transcurrido
más de 10 años. Si la demanda llega a ser interpuesta, los Herederos
deducirán la excepción de prescripción y aquélla será desestimada.
¿Cuáles son los riesgos que corre “B” al mantenerse los Herederos como
propietarios registrales? En mi exposición, señalé que el riesgo es que esos
Herederos, valiéndose de la apariencia que les otorga el registro, se
muestren como verdaderos propietarios frente a un eventual interesado
(llamémoslo C) y terminen transfiriéndole el bien. Y este comprador, por
haber inscrito primero el bien a su favor (y salvo que alguien pueda probar
que sabía que los Herederos no eran realmente los propietarios) terminaría
protegido frente a la eventual demanda de mejor derecho de propiedad que
interponga B.
Algunas voces de protesta se alzaron contra el ejemplo que acabo de poner:
“No es posible que los Herederos vendan el bien, pues éste no les
pertenecía dado que su padre (A) se lo había vendido previamente a B”. “El
Registro es declarativo, no constitutivo, así que el hecho que los herederos
sigan figurando en el registro como propietarios no significa que realmente lo
sean, por lo tanto no podían transferirle el bien a C”. “Si A ya había vendido
el inmueble entonces éste salió de su patrimonio, por lo que a su
fallecimiento dicho bien no fue transferido mediante sucesión a los
Herederos, y siendo así estos no podían vendérselo a C”.
Estos comentarios me llevan a pensar que muchos no entienden qué rol
cumple el Registro respecto de aquellos contratos de compraventa otorgados
por personas que no son los verdaderos dueños. El ejemplo que puse no
buscaba desconocer que, en efecto, el registro es simplemente declarativo.
Estoy de acuerdo con que los Herederos, formalmente, nada podían
transferir pues el bien ya había sido previamente vendido a favor de B, pero
esta afirmación se mantiene como cierta sólo en tanto los Herederos no
dispongan del bien a favor de un tercero.
Me explico: imaginemos que los Herederos nunca vendieron el bien a C y
más bien pretenden retomar el control del predio (que viene siendo poseído
por B), por lo que interponen una demanda de reivindicación contra B. Sin
duda alguna el proceso lo ganará B: él es realmente el propietario y los
Herederos no podrán ampararse en que ellos tienen el bien inscrito a su
favor. Cuando la controversia se mantiene en un nivel inter partes (entre
vendedor y comprador), la realidad vence al registro, y está bien que así sea.
De igual forma, imaginemos que los Herederos logran desalojar
extrajudicialmente a B y éste pretende recuperar lo que le pertenece. ¿Podrá
B iniciar un proceso de reivindicación contra los Herederos? Sin duda alguna.
B puede acreditar su propiedad con el contrato celebrado con A, y el hecho
de que el mismo no se haya inscrito no le resta valor. La conclusión es la
misma que en el caso anterior: mientras la controversia se mantenga en un
nivel inter partes, la realidad supera al registro.
Pero todo cambia cuando los titulares registrales (Herederos) disponen del
bien, pues la controversia sale del plano original —donde hay alguien que
sabe que vendió y a pesar que mantiene la inscripción registral a su favor
sabe que ésta no representa nada—, y aparecen terceros (C) cuyos
intereses deben ser tomados en cuenta, pues aquellos, a diferencia de quien
les vendió el bien (Herederos), no necesariamente saben que el registro
publicita una mentira. ¿Quién debe prevalecer? ¿B, que adquirió de quien
realmente era el propietario, o C, que si bien no le compró al real propietario
se guió de la información que publicitaba el registro? ¿Debe ganar quien
compra del verdadero propietario y no inscribe, con lo cual permite que el
registro publicite una mentira, o aquel que no le compró al verdadero
propietario pero creyó que sí lo hacía, pues se dejó llevar por esa mentira
que el anterior comprador (B) contribuyó a crear?
El sistema jurídico peruano ha ponderado ambos intereses y —me parece
que de forma acertada— ha decidido proteger al segundo comprador (art.
2022 CC) siempre que éste haya actuado de buena fe.
Es por eso que, aun cuando el registro es declarativo, aun cuando los
Herederos ya no son los verdaderos propietarios, aun cuando formalmente
nadie puede vender lo que no es suyo, el sistema jurídico hace prevalecer la
adquisición de C. Es así como está regulado en nuestro sistema jurídico y
mientras ello no cambie debemos entender que la inscripción de un contrato
sanea (corrige, cura, redime) los problemas que éste trae por haber sido
otorgado por alguien que no tenía la legitimidad para hacerlo (por ejemplo,
cuando alguien —como los Herederos— vende lo que no le pertenece).
Entonces, queda del todo claro que B (el verdadero propietario) sí corre un
riesgo cuando el registro publicita como propietario a quien no lo es: si el
bien llega a ser transferido a un tercero que inscribe su adquisición con
buena fe (será B quien deberá demostrar que el tercero sabía que el registro
publicitaba una mentira, lo cual en la mayoría de los casos es complicado),
entonces B habrá perdido el bien para siempre (sin perjuicio de su derecho
de exigir un resarcimiento a los Herederos).
Y es aquí precisamente donde adquiere relevancia el derecho de B de
obtener su EP, independientemente del tiempo transcurrido, para poder
inscribir su adquisición y evitar así que aparezca el tercero comprador de
buena fe. ¿Por qué prohibirle a B obtener su EP luego de 11 años? ¿Por qué
limitar su derecho de acceder al Registro durante los primeros 10 años?
Sin duda alguna los plazos prescriptorios tienen un sentido: si se trata de una
deuda dineraria nadie puede estar obligado a honrarla por toda la vida. Diez
años es más que suficiente para que el acreedor exija el pago. Pero ello no
ocurre con el otorgamiento de la EP, porque el vendedor (o sus herederos)
sólo tienen que firmar un documento para formalizar aquello que ya se
produjo: la transferencia de propiedad a favor del comprador.
Es más, ni siquiera tendrían que firmarla, porque si son demandados y
simplemente no se presentan al proceso, el juez firma por ellos la EP a favor
del demandante. Por ello, la imprescriptibilidad del derecho a la EP (que es
algo por lo que abogo) únicamente le otorga al comprador la posibilidad de
demandar la firma de su EP en cualquier momento sin correr el riesgo de que
su vendedor le oponga una excepción de prescripción.
Entonces, el plazo prescriptorio de 10 años para exigir la EP no sólo
perjudica arbitrariamente a los propietarios, impidiéndoles formalizar su
derecho e incorporarlo formalmente a su patrimonio (sólo una vez que lo
tengan inscrito a su favor podrán darlo en hipoteca, por ejemplo), sino que no
tutela ningún interés que realmente deba ser protegido. ¿Le parece que esas
no son razones suficientes para cambiar el CC y consagrar la
imprescriptibilidad del derecho a la EP? Entonces le doy una tercera:
¿Quiénes son los grandes beneficiados con el hecho de que el propietario
real no pueda inscribir el derecho a su nombre? Aquellos que, habiéndoselo
vendido, mantienen la titularidad registral a su favor, lo cual les otorga la
apariencia de propietarios y les permite engañar a terceros interesados en
adquirir el bien. Es decir, el plazo prescriptorio de 10 años no es inocuo, sino
realmente contraproducente: impide a los propietarios formalizar lo que les
pertenece, los expone a que lo terminen perdiendo en manos de un tercero
adquirente de buena fe e incentiva a personas inescrupulosas a volver a
disponer de aquello que ya vendieron previamente.
Luego de esto, ¿se puede defender de manera razonada que el derecho a la
escritura pública prescriba a los 10 años?