Concepte fundamentale

Conceptele de teren, proprietate, proprietate imobiliară, active, preţ, cost, piaţă, valoare,
valoarea de piaţă, cea mai bună utilizare, utilitate sunt principalele noţiuni fundamentale cu
care lucrează evaluatorii.
Terenul Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit,
reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit şi proprietate
imobiliară. Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a
satisface nevoile şi dorinţele societăţii. Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de
unicitatea, durabilitatea, permanenţa locaţiei, oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a
unui anumit amplasament.
Activele sunt, în terminologia contabilă, resurse controlate de către întreprindere, ca
rezultat al unor evenimente trecute şi de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice
viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăşi necorporală. Totuşi,
activul deţinut poate fi atât corporal, cât şi necorporal.
Imobilizările corporale sunt active destinate utilizării pe termen lung în activitatea
unei întreprinderi, şi anume teren şi construcţii, maşini, utilaje şi echipamente, alte categorii
de active identificabile; mai puţin amortizarea cumulată. Terenurile şi mijloacele fixe sunt
active corporale sau fizice.
Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau
un serviciu. Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a
fost confidenţial. Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui
vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu
valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi, preţul
constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către
un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.
Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma
necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în
care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru
un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între
cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului.
Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de
cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare.
Cea mai bună utilizare este definită ca cea mai probabilă folosire a proprietăţii care
este fizic posibilă, justificată, adecvată, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea
mai mare valoare a proprietăţii evaluate.
Utilitatea este criteriul esenţial în evaluarea oricărei proprietăţi imobiliare. Procedurile
utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea şi cuantificarea gradului de
utilitate a proprietăţii evaluate. Utilitatea reprezintă capacitatea unei proprietăţi imobiliare de
a satisface aşteptările, nevoile, trebuinţele proprietarului, beneficiarului. Utilitatea este un
termen relativ sau comparativ şi nu un criteriu absolut de apreciere.
Proprietatea specializată este o proprietate care se vinde rar pe piaţă sau niciodată, cu
excepţia cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, din
cauza unicităţii ei rezultată din proiectul şi natura sa specializată, din configuraţia sa, din
mărimea, localizarea sau din alte caracteristici.
Tipuri de valoare recomandate de Standardele Internaţionale de Evaluare (IVSC)
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată şi susţinută de interacţiunea a patru
factori care sunt asociaţi cu orice produs, serviciu sau marfă. Aceştia sunt utilitatea,
raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare.

1
 Funcţionarea principiului economic al cererii şi ofertei reflectă interacţiunea complexă a
celor patru factori ai valorii. Oferta unui bun sau serviciu este influenţată de utilitatea sa şi
de solicitarea sa. Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitată de raritatea sa şi de
puterea efectivă de cumpărare a potenţialilor consumatori. Cererea pentru un bun sau
serviciu este, de asemenea, creată de utilitatea sa, influenţată de raritatea şi de solicitarea sa şi
limitată de puterea de cumpărare.
Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca şi raritatea sau
disponibilitatea redusă a bunului sau serviciului sunt considerate factori ai ofertei.
Preferinţele consumatorilor şi puterea lor de cumpărare, care reflect dorinţa de a avea
bunul sau serviciul şi stabilesc accesibilitatea acestora, sunt considerate factori ai cererii.
Standardele Internaţionale de Evaluare grupează conceptele de valoare în „valoare de
piaţă“ şi „valoare diferită de valoarea de piaţă“. Un tip de valoare (bază de evaluare) arată
principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot să fie diferite în
funcţie de scopul evaluării. Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei utilizate şi
nici o descriere a condiţiei unui activ sau unor active când se vând. Scopul şi destinaţia
propusă pentru rezultatul evaluării stabilesc care metodă de evaluare va fi folosită de
evaluator.
Valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o
proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării,
conform cerinţelor care corespund definiţiei valorii de piaţă. Pentru a estima valoarea de piaţă,
evaluatorul trebuie să determine mai întâi cea mai bună utilizare, sau cea mai probabilă
utilizare.
Valoarea de piaţă este estimată prin aplicarea metodelor şi procedurilor de evaluare
care reflectă natura proprietăţii şi circumstanţele în care proprietatea respectivă va fi cel mai
probabil tranzacţionată pe piaţa liberă. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de
piaţă includ abordarea prin comparaţia vânzărilor, abordarea prin capitalizarea venitului,
inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat şi abordarea prin cost.
Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă : valoarea justă; valoarea de investiţie
sau subiectivă; valoarea specială; valoarea sinergiei (valoare din comasare).
Valoarea justă reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie,
între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, într-o tranzacţie în care preţul este
determinat în mod obiectiv. În standardele de contabilitate, valoarea justă este privită ca fiind
similară cu valoarea de piaţă.
Valoarea de investiţie sau subiectivă reprezintă valoarea proprietăţii pentru un anumit
investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de investiţii sau pentru obiective de
exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaţionează o anumită proprietate de un
anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de investiţii
identificabile.
Valoarea specială repezintă o sumă de bani peste valoarea de piaţă, care reflectă
atributele /caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un
cumpărător special.
Valoarea sinergiei (valoare din comasare) reprezintă un element suplimentar de valoare
care este creat în urma combinării /fuziunii a două sau mai multe proprietăţi, în urma căreia
valoarea proprietăţii rezultată din combinare este mai mare decât suma valorilor proprietăţilor
individuale înainte de combinarea lor.