CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El concepto está en el artículo 1915: “El arrendamiento es un contrato en que

las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado.” y como es fácil advertir, puede tener tres
finalidades:
- La primera es conceder el goce de la cosa
- La segunda es ejecutar una obra
- La tercera es prestar un servicio

Nosotros vamos a ver con mayor detención la primera finalidad que se traduce en el
arrendamiento de cosas, posteriormente vamos a revisar la ejecución de obra material y
finalmente, la prestación de servicios.

La regulación del contrato de arrendamiento de cosas no se agota solamente en el CC, sino que
existen dos cuerpos normativos adicionales, uno que es la ley 18.101 y que se refiere a predios
urbanos y la otra que es el decreto ley 993 que se refiere a predios rústicos. De hecho, la
denominación del arrendatario varia en uno y otro caso, en el primero, se denomina inquilino y en
el segundo colono, así se deduce del articulo 1970 y 1979 del CC.

Si voy al 1915 me voy a encontrar tres tipos de arrendamiento, si yo digo que voy a estudiar el
contrato de arrendamiento de cosas, por exclusión obtengo que es “un contrato en que las partes
recíprocamente se obligan, la una a conceder el goce de la cosa y la otra a pagar por ese goce.”

Características del contrato

- Bilateral
- Oneroso
- Conmutativo
- Principal

Por regla general, es consensual, salvo el caso del decreto ley 993 cuyo artículo 5 “El contrato
de arrendamiento que recaiga
sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo
podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo
necesario en este último caso, la presencia de dos
testigos mayores de dieciocho años, quienes
individualizados, lo suscribirán en dicho carácter.
El arrendador deberá declarar en la misma escritura,
sea pública o privada, si está afecto al impuesto de
primera categoría sobre la base de renta efectiva
determinada por contabilidad completa, o sujeto al
régimen de renta presunta para efectos tributarios.
La falta de esta declaración impide que el
documento en que conste el contrato, pueda hacerse
valer ante autoridades judiciales y administrativas,
y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite
mediante escritura complementaria la constancia de la
declaración referida” (exige escritura pública o privada.)
En el caso del contrato de arrendamiento sobre predios urbanos el artículo 20 establece que si el
contrato no consta por escrito se presume la renta que declara el arrendatario. Por consiguiente,
por regla general el contrato de arrendamiento se perfecciona por el solo comportamiento de las

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partes que deberá recaer en la cosa y en el precio. Distinto es que se utilice la práctica de
escriturarlo, y esta práctica se explica con los ss. motivos:
- Primer motivo, constar con una formalidad/medio de prueba o pre constituir la prueba.
- Segundo motivo, para que el contrato sea oponible a terceros porque como veremos más
adelante, existe una norma en el CC que permite oponer este contrato a terceros en la
medida que conste en escritura pública, se trata de la hipótesis del artículo 1962 n°2 que
habla de “respetar el contrato”.
- Tercer motivo, de esta forma se podrá configurar un título ejecutivo.
Estas son las razones de porque se escritura el contrato de arrendamiento, pero no es solemne, es
consensual.

Elementos del contrato

 EL CONSENTIMIENTO
Debe recaer en la cosa y el precio. Respecto de este vamos a hacer las ss. precisiones:
- Por regla general es un contrato consensual y la excepción se encuentra en el artículo 5
del decreto ley 993 a propósito de los predios rústicos. Otra cosa es que por razones
prácticas o de prueba las partes estipulen el contrato.
- Puede encontrarse sujeto el contrato de arrendamiento, a pesar de ser consensual, a
ciertas formalidades habilitantes. Podría ocurrir que un acto fuera consensual, pero que
no obstante el legislador exigiera formalidades habilitantes que se requiere para el valor
del acto atendida la calidad de las partes intervinientes.

Ej.: el legislador exige formalidades habilitantes al marido para arrendar los bienes a que
se refiere el artículo 1756: “Sin autorización de la mujer,
el marido no podrá dar en arriendo o ceder la
tenencia de los predios rústicos de ella por más
de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco,
incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.
Es aplicable a este caso lo dispuesto en los
incisos 7.º y 8.º del artículo 1749.”

Ej.2: La misma formalidad habilitante exige el legislador para arrendar los bienes raíces
que pertenecen a la sociedad conyugal, por el mismo plazo del caso anterior, como lo
revela el inc.4 del artículo 1749: “No podrá tampoco, sin dicha autorización,
disponer
entre vivos a título gratuito de los bienes sociales,
salvo el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o
ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos
por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho,
incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido”

¿Cuál es la sanción en estos casos si arrienda por más tiempo?

La sanción es la nulidad por el exceso.

Ej.3: Otro caso de formalidad habilitante se advierte a propósito del pupilo, pues el
artículo 255 señala que podrá darse en arriendo el bien inmueble con las limitaciones
impuestas a los tutores y curadores.

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 ¿Podrían las partes elevar el contrato de arrendamiento del carácter consensual al
carácter solemne?
Sí, por el artículo 1921 en virtud de la autonomía de la voluntad.

 LA COSA
Tratándose de la cosa tenemos nosotros los requisitos generales que prevé el CC a propósito del
objeto en el artículo 1461 o sea, la cosa tenía que ser real, comerciable, determinada o
determinable. El CC a propósito de la compraventa agrega requisitos especiales, en el artículo
1916 se señala lo ss.:

- “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales” con cosas
incorporales se refiere a derechos reales y personales; en el caso del derecho personal
vamos a tener el contrato de sub arrendamiento porque lo que estoy haciendo es dar en
arriendo mi derecho a arrendar; ¿Qué otro derecho podría arrendar? El usufructo artículo
793, el CC en este artículo me dice “sabe que, usted va a poder arrendar el derecho de
usufructo”.
- Además, el artículo continúa diciendo “que puedan usarse sin consumirse” o sea, que su
uso no implique consumo.
- Tercero, “excepto aquellas que la ley prohíba arrendar y los derechos estrictamente
personales, como los de uso y habitación.” Los derechos estrictamente personales son los
llamados derechos personalísimos, cosas inalienables.
- Cuarta, “puede arrendarse aun la cosa ajena y el arrendatario de buena fe tendrá aun
acción de saneamiento en contra del arrendador”.

¿Por qué no pueden arrendarse las cosas consumibles?

Porque existe obligación de restituir la cosa y si el arrendador la consume no la va a poder

restituir.

 EL PRECIO

Tiene que reunir los requisitos generales del precio, los cuales eran que sea serio, sincero,
determinado o determinable. Y el artículo 1917 establece en que puede consistir el precio y ya
viene a ser una regla especial, “el precio puede consistir ya en dinero, ya en una cantidad de frutos
de la cosa arrendada”.

El precio puede consistir en dinero o bien, en una cantidad de frutos naturales de la cosa
arrendada, lo que se denomina aparecería. En este caso, yo podré establecer que se me entregue
una cantidad de frutos o bien una cuota de frutos. En el caso del dinero, si se paga
periódicamente, se denomina renta.

Entonces, lo que interesa acá, en relación a lo visto en la compraventa, es que yo puedo pagar con
frutos naturales de la cosa arrendada (no le pago al arrendador con dinero sino con frutos
naturales).

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En lo que se refiere a la determinación del precio, el artículo 1918 se remite al contrato de
compraventa. El articulo 1808 o 1809 indica que lo pueden determinar las partes de común
acuerdo o un tercero delegado, pero nunca una de las partes de forma unilateral.

Efectos del contrato

Estudio de los derechos y obligaciones de las partes del contrato de arrendamiento, o sea, al
estudio de las obligaciones, por un lado, del arrendador que a su vez van a ser derechos del
arrendatario y al estudio de las obligaciones del arrendatario, que a su vez van a ser derechos del
arrendador.

 Obligaciones del arrendador

Según el 1915 la obligación del arrendador es conceder el goce de la cosa, pero está más detallada
en el artículo 1924 que señala que el arrendador está obligado a tres cosas:

- A entregar al arrendatario la cosa arrendada

- A mantenerla en el estado de servir para el fin de que ha sido arrendada
- A librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada

La obligación de entregar la cosa arrendada

¿Cómo se efectúa la entrega?

La contesta el artículo 1920: “La entrega de la cosa que se da en
arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por
la ley.” Es decir, si sirven las formas de entrega del 684. El problema se presenta en los bienes
inmuebles porque la tradición de estos se genera a través de la inscripción de escritura pública, sin
embargo, el contrato de arrendamiento no es solemne, sino que consensual, si se inscribiera la
escritura habría transferencia de dominio. Habría un problema porque:
1. Se estaría exigiendo escritura pública para un contrato consensual.
2. Se estaría transfiriendo el dominio.

Esta obligación es un elemento de la esencia, puesto que sin este elemento u obligación el
contrato degeneraría en uno distinto. Corresponde al traspaso material sin ánimo de transferir el
dominio porque si se tratara de una tradición no habría arrendamiento.

¿En qué momento y en qué lugar debe realizarse la entrega?

Según los artículos 1587 a 1589, de acuerdo con las normas del pago.

¿Qué ocurre si no se efectúa la entrega de la cosa?

El CC establece para este supuesto normas especiales en el artículo 1925 (se asemeja al 1489) y en
el 1926. Las hipótesis de ambos artículos son distintas, el 1925 alude a un caso que, por hecho

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suyo o culpa del arrendador o sus dependientes, el arrendador se encuentre en imposibilidad de
entregar la cosa, en este caso procede la resolución con indemnización de daños. En cambio, el
1926, alude al supuesto en que el arrendador se haya constituido en mora de entregar, en ese
caso, el arrendatario podrá demandar indemnización de perjuicios.

¿Qué ocurre si la cosa no se entrega en buen estado?

El artículo 1932 y 1934 distingue si el mal estado de la cosa imposibilita o no su uso.

Respecto al artículo 1932 establece que: Inc.1” El arrendatario tiene derecho a la

terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del
contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de
la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal
estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y
aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de
la cosa después del contrato, pero sin culpa del
arrendatario.”
Lo que hace este artículo entonces, en primer lugar, es ampliar el concepto de vicios redhibitorios
porque es irrelevante que el arrendador conozca el vicio para ver si responde o no; en segundo
lugar, es irrelevante que el vicio exista con anterioridad al contrato; en tercer lugar, se refiere al
mal estado o calidad de la cosa que impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada.
Inc.2: “Si el impedimento para el goce de la cosa es
parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez
decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar
la terminación del arrendamiento, o concederse una
rebaja del precio o renta.”

A la regulación del 1932 que, en términos generales, ante el mal estado de la calidad de la cosa me
permite aniquilar el contrato o rebajar el precio según el caso, se agrega la indemnización de
daños prevista en el artículo 1933, que evoca en parte la regla del artículo 1861. El artículo 1933
distingue entre daño emergente y lucro cesante, el primero es la pérdida del patrimonio efectivo,
mientras que el lucro cesante corresponde a la pérdida de la legítima utilidad (de la que el
incumplimiento lo privó). Ej.: no le entregaron la cosa y usted iba a exportar, su daño emergente
es la pérdida del pago del precio y el lucro cesante es lo que iba a ganar y no pudo.

Esta indemnización del artículo 1933 no tiene lugar en los casos que plantea el artículo 1934:

3. si el arrendatario contrató a sabiendas del vicio y no se obligó a sanearlo el

arrendador
4. si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte
5. renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio

La obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin con que ha sido
arrendada

Esta obligación se traduce en efectuar todas las reparaciones necesarias. El CC en esta materia
distingue reparaciones necesarias, útiles y locativas. Esta obligación está regulada en los artículos
1927, 1935 y 1949.

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El 1927 establece que: “la obligación de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer durante el
arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción
de las locativas (1940), las cuales corresponden generalmente
al arrendatario.”

Otro tipo de reparaciones son las útiles, estas son aquellas que aumentan el valor venal de la cosa,
tienen por objeto el valor venal de la cosa en el mercado, no hay una norma precisa, pero el
artículo 1936 da una idea de cómo se realizan estas mejoras. Por regla general, las mejoras útiles
no son obligatoriamente reembolsables por el arrendador si no consintió en ellas, pero el
arrendatario puede retirar los materiales sin que hubiera detrimento para evitar un
enriquecimiento sin causa.

Las reparaciones locativas (1940) son aquellas que por costumbre son del arrendatario o son
consecuencia por culpa del arrendatario o de sus dependientes, por regla general, son de cargo
del arrendatario. El artículo 1927 inc.2 establece dos supuestos en que el arrendador tiene que
realizar las reparaciones locativas, uno cuando los deterioros provienen de casos fortuitos o de
fuerza mayor y otro, cuando provienen de la mala calidad de la cosa, sin perjuicio de lo cual el
inciso final del 1927 señala que las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas
obligaciones. O sea, yo podría pactar que todas las reparaciones locativas fueran de cargo del
arrendatario.

Estos artículos 1927 y 1940 tienen que complementarse además con el 1935 que establece la regla
de reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas.

Finalmente hay que recordar que esta obligación de mantener la cosa es de la naturaleza y, por
ende, las partes pueden alterar la regla del artículo 1927.

La obligación de librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa

arrendada

En el artículo 1924 n°3 se indica que esas turbaciones podrían provenir del propio arrendador o de
terceros. En caso de ser el arrendador, se regula en el artículo 1928 y 1929.

El artículo 1928 establece que: “El arrendador en virtud de la obligación

de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo,
no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar
la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o
trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el
goce de ella.
Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan
sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario
obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de
una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a
que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a
proporción de la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte
de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el
objeto con que se tomó en arriendo, podrá el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendrá además derecho para que se

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le abonen los perjuicios, si las reparaciones
procedieren de causa que existía ya al tiempo del
contrato, y no era entonces conocida por el
arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal
que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o
debiese por su profesión conocerla.
Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de
embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera
que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario.”

Y el artículo 1929 establece que: “Si fuera de los casos previstos en el

artículo precedente, el arrendatario es turbado en su
goce por el arrendador o por cualquier persona a quien
éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de
perjuicios.”

En este caso la turbación puede ser hecho o de derecho. Cuando nos referimos a que sea de
derecho estamos aludiendo a que existen terceros que reclaman derechos sobre la cosa
arrendada. En cambio, si son vías de hecho, es decir, molesta por molestar, el arrendatario va a
perseguir los perjuicios respecto de terceros.

Si la turbación emana de terceros, es de derecho y se refiere a una causa anterior al contrato,

podrá exigir el arrendatario una rebaja del precio.

Nuevamente, en el artículo 1930, nos encontramos con una hipótesis de rebaja de precio:
“Y si es turbado o molestado en su goce por terceros
que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y
la causa de este derecho hubiere sido anterior al
contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución
proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el
tiempo restante.”; otra que elimina el contrato: “Y si el arrendatario, por
consecuencia de los
derechos que ha justificado un tercero, se hallare
privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de
presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá
exigir que cese el arrendamiento.” Y finalmente, una que indemniza daños: “Además,
podrá exigir indemnización de todo
perjuicio, si la causa del derecho justificado por el
tercero fue o debió ser conocida del arrendador al
tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o
siendo conocida de éste, intervino estipulación especial
de saneamiento con respecto a ella.”

Cabe agregar el artículo 1931 que señala que la acción de terceros que pretenden derechos sobre
la cosa se dirige sobre el arrendador que deberá comunicarlo al arrendatario.
Ojo: el arrendatario siempre será mero tenedor, mientras que el arrendador siempre será
poseedor.

¿Qué tipo de obligación se parece o corresponde a la aplicable respecto del embarazo o

perturbación?

No existe regulación en el CC que indique, por ejemplo, citación por evicción. Por lo tanto,
podríamos suponer que tendríamos que basarnos en lo que se señala en la cv.

Esta obligación es un elemento de la naturaleza.

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Tarea: ¿Existe en el CC alguna norma que consagre el derecho legal de retención del arrendador?

El CC confiere a través del artículo 1942 el derecho legal de retención.

 Obligaciones del arrendatario

Según el artículo 1938-1949 las obligaciones del arrendatario son:

6. Pagar el precio o renta (elemento de la esencia porque si no degeneraría en

comodato)
7. Usar la cosa de conformidad al contrato
8. Conservar la cosa
9. Efectuar reparaciones locativas
10. Restituir la cosa

La obligación de pagar el precio

El artículo 1942 establece como obligación esencial del arrendatario pagar el precio o renta,
debiendo recordarse que se denomina renta cuando los pagos son periódicos y se denomina precio
cuando es una suma alzada. El mismo artículo establece un derecho de retención del arrendador,
en el evento que no se cumpla con esta obligación ni se le paguen las indemnizaciones a que tenga
derecho y que consiste en retener todos los frutos de la cosa arrendada y los objetos con que se
haya adornado, guarnecido y provisto por el arrendatario (utilizado para presionar y garantizar el
arrendamiento).

¿Cómo se fija el precio?

Según el artículo 1943 el precio se fija de común acuerdo, pero si existe discusión se requiere de un
peritaje o avaluación de peritos que deberá ser soportado por el arrendador y el arrendatario en
partes iguales.

¿En qué época debe pagarse el precio?

Según el artículo 1944 debe pagarse en los períodos estipulados, sino conforme a las costumbres
del país, sino de acuerdo con las reglas ss.: los predios urbanos se arriendan cada un mes.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del pago de la renta o precio?

El artículo 1977 se refiere al incumplimiento del pago de la renta dentro del plazo de un mes. En ese
caso el artículo señala que deberá reconvenirse (requerir) al arrendatario dos veces, entre las cuales
deben mediar cuatro días y en ese caso, si no se verifica el plazo razonable para el pago se terminará
el arriendo. La norma de la cual emana la resolución corresponda al 1489. COMPLETAR RUETE.

14 de septiembre

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Esta norma (1997) constituye una excepción al artículo 1551 n°1 que consagra la interpelación
contractual expresa y que estudiaremos cuando veamos la mora en responsabilidad.

La norma es distinta en el decreto ley 993 artículo 11 porque acá exige 30 días de atraso, sin
requerimiento alguno.

Finalmente, tenemos que señalar que, así como dijimos que el arrendatario tenía un derecho de
retención, el arrendador también lo tiene y ese derecho de retención está en el 1937.

La obligación de usar la cosa conforme al contrato

Esta obligación está en el artículo 1938 y tiene una consecuencia para el evento de ser incumplida:

- Usted tiene que usar la cosa conforme al contrato. Esta es la que prevalece.
- Si no se estipuló tendrá que usarla para el fin en que naturalmente está destinada la cosa
- Si hay un destino natural, me voy a la circunstancia del contrato
- Si no hay una circunstancia del contrato, entonces debe usarse conforme a la costumbre del
país

¿Qué ocurre si la cosa arrendada no se usa de acuerdo a estas reglas?

Ej.: estipulé con Consuelo que ella va a utilizar el predio para cosechar y me doy cuenta de que está
realizando una ramada local y se han destruido todas mis plantaciones.

En el inc.2 del artículo 1938 se indica la consecuencia que es la terminación del contrato más la
indemnización, lo que en realidad es resolución más indemnización y esto ya estaba en el artículo
1489.

También puede limitarse a la sola indemnización dejando subsistente el contrato (arriendo). En este
caso tengo que ver que me conviene más, resolver el contrato y pedir indemnización o solo pedir
indemnización sin dejar sin efecto el contrato. Este caso es uno de indemnización autónoma
exclusiva, distinto a lo que prevé el artículo 1489 porque este último prevé, literalmente, una
indemnización complementaria.

La obligación de reparaciones locativas

Son de cargo del arrendatario salvo los dos casos excepcionales del 1927 que decía que podían ser
de cargo del arrendador y se refería al caso fortuito o fuerza mayor y al mal estado de la cosa.

La obligación de conservar la cosa arrendada

¿Por qué estará obligado a conservar la cosa? Porque tiene que restituir la cosa.

Esta obligación está en el artículo 1939 y se vincula al artículo 1946 que establece la posibilidad de
sub arrendar o ceder el arriendo.

El artículo 1939 dice “el arrendatario empleará en la cosa el cuidado de un buen padre de familia”
¿Qué significa esto?  estoy diciendo que responde del cuidado ordinario. El cuidado de un buen

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padre de familia supone culpa leve en los términos del artículo 44 del CC y además se justifica
porque de conformidad al artículo 1547, si el contrato es oneroso el deudor responde por culpa
leve.

Esta norma (1939) hay que vincularla con el artículo 1946 que niega al arrendatario la facultad de
ceder el arriendo y sub arrendar por regla general, establece que solo se puede hacer a menos que
se me haya conferido expresamente esa facultad y en ese caso, no podrá el cesionario/sub
arrendatario usar o gozar de la cosa, sino en los mismos términos que los estipulados con el
arrendatario directo. SI NO SE PACTA LA POSIBILIDAD DE SUB ARRENDAR NO SE PODRÁ HACER. 
en caso de que se haga es entendido como nulo bajo el artículo 10. Desde el punto de vista del
deudor es una sanción y desde el punto de vista del acreedor es un medio de tutela.

La prohibición del sub arrendamiento y cesión de arrendamiento se invierte tratándose de la ley

18.101 artículo 5 porque en ese caso la regla es que se puede, a menos que se pacte lo contrario,
esa ley regula el arrendamiento de predios urbanos. Y hay otra normativa que se refiere al
arrendamiento de predios rústicos.

El artículo 5 de la ley 18.101 señala esta regla respecto de inmuebles destinados a la habitación con
plazo fijo superior a 1 año. Esta norma establece entonces que la regla general es que el arrendatario
sub arriende, salvo pacto en contrario, y en ese caso, podrá poner término anticipado al contrato
sin pagar la renta por el período que falte. PUEDO SALVO QUE ME LO PROHIBAN.

En lo que respecta al decreto ley 993 sobre predios rústicos, el artículo 7 prohíbe al arrendatario
sub arrendar en todo o parte al predio, ceder su derecho de arrendamiento o la tenencia total o
parcial del terreno, o introducir mejoras en el terreno sin autorización previa y escrita del
propietario. Se puede sub arrendar en la medida en que se le autorice de forma previa y escrita por
el propietario. PUEDO MIENTRAS ME LO AUTORICEN.

La obligación de restituir la cosa

Esta obligación está regulada desde el artículo 1947 al 1949 y se refieren al estado en que debe
restituirse la cosa, a las indemnizaciones a las que podía verse expuesto el incumplidor y, además,
detalla con precisión la constitución en mora del arrendatario.

1947 si usted no logró probar que su alejado quebró los muebles de su terraza va a tener que
responder por su alojado. El arrendatario responde por su culpa y por la de sus sub arrendatarios.

1948 “La restitución de la cosa raíz se

verificará desocupándola enteramente, poniéndola a
disposición del arrendador y entregándole las llaves.”
1949 para yo constituir en mora al arrendatario tengo que reconvenirlo. Pero si al reconvenirlo
no me lo entrega me va a tener que indemnizar todos los perjuicios que me ha provocado, me va a
deber todos los daños, incluso los del injusto detentador. El injusto detentador es la mala persona
que detiene el inmueble dándose por dueño.

¿Cómo se extingue o termina el contrato de arrendamiento?

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Las causales de extinción son las que señala el artículo 1950 y este señala que el contrato de
arrendamiento expira en el mismo modo que los contratos y, especialmente por cuatro causales:

- Por destrucción total de la cosa arrendada

- Por la expiración del tiempo estipulado para el arriendo. Ej.: le arrendé el auto a Constanza
por dos años, pasados los dos años se acaba el contrato.
- Por la extinción del derecho del arrendador
- Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

21 de septiembre

Hay que señalar que existen otras causales de extinción o terminación del contrato de
arrendamiento que no están en el 1950 y que son discutidas.

1. “Por la destrucción total de la cosa arrendada” respecto de esta causal hay que hacer los ss
comentarios:
- Hay que distinguir si la destrucción de la cosa arrendada se debe a un caso fortuito o fuerza
mayor, por un lado, o bien es imputable a la culpa del arrendatario porque, en ese caso
(caso fortuito o fuerza mayor), tendremos nosotros extinción de la obligación y si se
extinguió por culpa del arrendatario se debe indemnizar
- Si hay una destrucción parcial de la cosa cobra aplicación el inc.2 del 1932 que señala que
en ese caso el juez va a determinar si hay lugar a la terminación del arrendamiento o a la
rebaja del precio.
- El artículo 1950 n°1 invierte la regla según la cual los riesgos son del acreedor porque en
este caso los riesgos son del deudor porque destruida la cosa se extingue el contrato de
arrendamiento.
2. “Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato” en esta causal hay
que distinguir si se trata de un contrato de plazo determinado o definido o de un contrato
de plazo indeterminado o indefinido.
El contrato de plazo determinado es aquel al que alude el 1954 del CC, es decir, aquel en
que se ha fijado tiempo para la duración del arriendo o la duración está determinada por el
servicio especial al que se destinó la cosa arrendada o bien, está determinado por la
costumbre.
- En el evento que el contrato de arrendamiento sea de plazo determinado se extingue el
contrato por la llegada del plazo. El CC contempla una regla especial en el artículo 1953
relativa a que se haya fijado un tiempo forzoso para una de las partes.
- La segunda posibilidad es que el contrato de arrendamiento sea de plazo indeterminado, o
sea, no se dé ninguna de las causales del 1954 y en ese caso, lo que va a proceder es el
denominado desahucio, esto es, el aviso anticipado en virtud del cual, el arrendador o el
arrendatario manifiesta su voluntad de no perseverar en el contrato. La figura del desahucio
está regulada en el artículo 1951 y de su inc.1 se deduce que procede respecto de contratos
de plazo indeterminado. Aquí tiene cabida la regla del 1953 porque esta regla se pone en la
situación que se haya fijado un plazo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra,
aquella que voluntariamente puede hacer cesar el arriendo, de acuerdo al 1953, deberá dar
el aviso previo, o sea, el desahucio.
¿Cuáles son las características del desahucio?

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- Es unilateral que basta la voluntad de una de las partes, arrendador o arrendatario y es
irrelevante lo que diga la otra.
- Es irrevocable artículo 1952
- Puede ser judicial o extra judicial el desahucio extra judicial puede ser verbal o escrito, o
sea, se puede manifestar verbalmente o bien por escrito. El problema que se presenta es
que, si se notifica por escrito, el desahuciado se queda con el documento de desahucio, de
modo tal, que quien lo desahució no tiene como comprobar que lo hizo. El inconveniente
se produce respecto al desahucio verbal, porque si la cosa vale más de 2 UTM y no consta
por escrito esta notificación, no podré valerme de la prueba de testigos (1708-09). Por lo
tanto, el desahucio extra judicial, sea verbal o escrito, acarrea un problema de prueba que
no se presenta en el desahucio judicial porque de acuerdo al artículo 588 CPC este se realiza
mediante la notificación del decreto judicial que ordena poner en conocimiento de la otra
parte el aviso en virtud del cual su co contratante decide no perseverar en el contrato

¿Con que anticipación se deberá realizar el desahucio?

La regla de la anticipación la da el artículo 1951 inc.2, si usted paga mensualmente el
desahucio lo tiene que hacer con un mes de anticipación.

¿En qué momento se extingue el contrato?

Depende de si el contrato es un contrato de plazo determinado o fijo o, un contrato de plazo
indeterminado. Porque si es un contrato de plazo determinado se extingue a la llegada del
plazo, pero si es un contrato de plazo indeterminado y requiere desahucio se extinguirá
cuando transcurra el plazo del desahucio. Esta regla tiene que complementarse con el
artículo 1955.

¿Procede en Chile la denominada tácita reconducción?

Es decir, ¿Se entiende renovado el contrato por el solo hecho de que se pague la renta o de
que el arrendatario continúe con el goce de la cosa reteniéndola con la aparente
aquiescencia del arrendador?
Ej.: termino el contrato, Isidora sigue en del depto y yo no dije nada. Isidora se está
quedando ahí, aunque no se haya renovado el contrato y nadie la saca, ¿se habrá renovado?
La regla está en el artículo 1956 que señala que no tiene cabida, salvo la excepción que se
indica ahí. De acuerdo a este artículo no se entiende renovación de contrato a menos que
se haya pactado y, si no hay renovación de contrato, el arrendador puede exigir la
restitución de la cosa cuando quiera. La segunda excepción está dada por el artículo 1956
inc.3, que subordina la renovación a los siguientes requisitos:
- Que se trate del arrendamiento de un bien inmueble
- Que el arrendatario retenga la cosa en su poder
- Que el arrendatario hubiera pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a
la terminación con el beneplácito del arrendador o bien, ambas partes hubieran
manifestado por cualquier hecho inequívoco su intención de perseverar el arriendo.
En este caso, de acuerdo al artículo, se entiende renovado el contrato en las mismas
condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de 3 mes en predios urbanos y el
necesario para utilizar las labores principales y recoger los frutos en los predios rústicos.

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 El artículo 1957 se pronuncia respecto de las cauciones renovado el contrato de
arrendamiento ¿Qué pasará con las cauciones si yo renuevo el contrato?
Señala que renovado el contrato se extinguen las cauciones lo que es lógico porque estamos
hablando de otro contrato que tiene las mismas condiciones que el anterior, pero es otro,
porque de lo contrario tendría la misma duración.

3. “Por la extinción del derecho del arrendador según las causas que se expresan más
adelante” la pregunta es la siguiente ¿Por qué causas podría extinguirse el derecho del
arrendador? Puede extinguirse por:
Causales independientes de su voluntad  si se extingue por estas causales resultan
aplicables los artículos 1958 “el contrato de arrendamiento expira incluso antes del
cumplimiento del tiempo estipulado”, 59 y 60. Hay que distinguir en todo caso si el
arrendador a contratado de buena fe o de mala fe, es decir, a sabiendas o no que existe una
calidad particular que hace incierta la duración de su derecho porque si está de mala fe va
a tener que indemnizar y si está de buena fe no tendrá que indemnizar. Ej. De mala fe:
contrata como propietario absoluto a sabiendas de que es arrendatario, en ese caso tendrá
que indemnizar los perjuicios, a menos que el arrendatario a su vez haya contratado a
sabiendas que el arrendador no era propietario absoluto.

Causales dependientes de su voluntad

- Tenemos el caso de que el arrendador enajene la cosa
- Que no haya pagado el precio del contrato por el que se le vendió la cosa y este se resuelva.
- Habrá que distinguir:
 Si los sucesores no están obligado a respetar el arriendo  el contrato se extingue, pero
debe indemnizarse los perjuicios al arrendatario art. 1961. Esta norma se complemente con
el art. 1963, agrega que también hay que indemnizar al subarrendatario. Si evidentemente
yo enajené la cosa, por lo tanto, malamente el arrendatario va a poder utilizando la cosa, el
arrendador tiene que indemnizarle sus perjuicios.
 O, si lo sucesores sí están obligados a respetar el arriendo  en este caso, subsiste el
contrato entre el arrendatario y el sucesor del arrendador.

¿Quiénes están obligados a respetar el arrendamiento?

Los obligados están indicados en el art. 1962 que tiene 3 numerales y se agrega un cuarto grupo por
la doctrina (muy importante entender). Este artículo señala :

- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo
¿Qué se entiende por lucrativo?
“Gratuito”. O sea, están obligado a respetar el contrato de arrendamiento quienes sucedan
al arrendador en el contrato a título gratuito. Estos corresponden a los herederos,
legatarios, cesionarios a título gratuito. Estas tres personas, tienen que respetar el contrato
de arrendamiento. La decisión radica principalmente en que de lo contrario quien efectúo
la liberalidad (arrendador) estaría obligado a indemnizar al arrendatario, porque si no
respetaran el contrato, este se extingue y sería muy injusto para quien efectuó la liberalidad.

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 *causa mera liberalidad “beneficiar a otro sin nada a cambio”. El sucesor es tal, por la
mera liberalidad del arrendador, por ello, debe cumplirlo.

- Todo aquel que alude a título oneroso

Todo aquel a quien se le transfiere el derecho de arrendador a título oneroso, en la medida que
el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores
hipotecarios, porque ellos se rigen por el numeral 3.
Este es uno de los casos en que tiene importancia la escrituración del contrato de
arrendamiento, que nosotros habíamos dicho que era consensual, pero que también
precisamos que la escrituración no solamente servía como medida de prueba ni para fabricar,
sino que servía para la oponibilidad del contrato de arrendamiento.

¿Por qué el legislador utiliza escritura pública y no escrituración?

El legislador exige escritura pública porque esta da fecha cierta de cuándo se celebró el contrato
de arrendamiento, de modo que el sucesor del arrendador tendrá perfecto conocimiento que
el inmueble que compra estaba arrendado.

- Los acreedores hipotecarios

Si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro del
conservador, antes de la inscripción hipotecaria.

A estos tres grupos de personas, la doctrina ha agregado un cuarto grupo que se refiere a todas
aquellas personas que hayan adquirido el dominio del inmueble arrendado con la obligación de
respetar el arriendo.

Después del art. 1962, terminamos en la causal del número 3 del art. 1950 y tenemos que pasar
a la 4ta causal de extinción del 1950.

4. Por sentencia del juez en los casos que el legislador lo ha previsto

En los siguientes casos:
1) Sentencia judicial que declara la nulidad
2) Sentencia judicial que declara la resolución

Fuera de estas causales, la doctrina ha discutido otras que están desperdigadas en tres artículos del
código civil y que no están ubicadas inmediatamente después del art. 1950. Estas causales están en
el art. 1968 (insolvencia del arrendatario), 1966 (realización de mejoras) y 1969 (actuación de los
representantes que arriendan por sus representados).

1- 1968: Insolvencia del arrendatario. No pone necesariamente en insolvencia el arrendamiento, ya

que si hay subrogación en el derecho de este no hay insolvencia, pero deben rendirle caución que
le pagaran el arrendamiento, pero si no la hay debe recurrirse a indemnización terminando el
contrato de arrendamiento.

2- 1966: Realización de mejoras. “Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte
cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el
arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo 1928”.

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3- 1969: A la actuación de los representantes que arriendan por sus representados. Establece que
si los representantes del arrendatario exceden el plazo máximo de arrendamiento el contrato
termina en ese plazo y es inoponible por el exceso.

Finalmente, el articulo 1964 regula el caso de la cláusula de no enajenar, y, es uno de los casos en
que se le resta valor a la cláusula de no enajenar (ilimitada la libertad de enajenar en virtud de esta
cláusula).

A pactó con B en el contrato de arrendamiento una cláusula de no enajenar en virtud de la cual se

le prohibía al dueño arrendador enajenar el arrendamiento (pregunta prueba).

¿El dueño arrendador puede enajenar?: Si, ya que la cláusula es nula según el 1964.

¿Qué puede hacer el arrendatario?: El arrendatario eventualmente podría invocar el 1962 n°2 para
hacer oponible el contrato al comprador en la medida que el contrato conste por escritura pública,
porque si no consta no está obligado a respetarlo, y en ese caso de acuerdo al 1961 tendrá el
arrendador que indemnizar al arrendatario.

El CC regula el arrendamiento de cosas, tal cual como se ha visto entre los artículos 1925 a 1969 CC,
esas normas se encuentran específicamente en el párrafo IV CC del título 24 del libro IV°, en el
párrafo siguiente, o sea, en el párrafo 5 hay reglas de arrendamiento de casas, almacenes, u otros
edificios, en el párrafo 6 están las reglas de arrendamiento de predios rústicos. Sin embargo, como
ya lo dijimos en su oportunidad, las reglas que prevalecen a propósito de los urbanos es la ley 18.101
y a propósito de los rustico el DL 933.

En los predios urbanos 18.101 (texto) importante:

1-Ámbito de aplicación.

2- Naturaleza (consensual)

3- Norma del desahucio (muy importante, para los 3 tipos de contrato que se señala)

4- Regla del subarrendamiento.

5- Consecuencia negativa del no pago de la renta.

En los predios rustico DL 933

1. Regla del subarrendamiento.

2. Regla del desahucio 1985 del CC que la anticipación debe ser de un año.

28 de septiembre

Contratos para la confección de obra material (arrendamiento)

Regulado desde el articulo 1996 hasta el artículo 2005.

Concepto (1915)

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Es un contrato en el cual en virtud del cual una parte se obliga a ejecutar una obra material y la otra
a pagar un precio. Las partes son quien encarga la obra y el artífice.

Naturaleza de este contrato

De acuerdo al artículo 1996 puede constituir una compraventa o un arrendamiento. Depende quien
haya suministrado el material para la construcción de la obra, si el material lo suministra el artífice
(arquitecto, por ejemplo) es un contrato de compraventa. Pero si el material lo suministra el que
encargó la obra estaría ante un arrendamiento.

La pregunta que surge es ¿Qué ocurre si se produce la figura combinada? (1996) Si la materia
principal fue proporcionada por uno o por otro será de compraventa o arrendamiento. La
importancia de identificar cual es la figura si compraventa o arrendamiento es la teoría de los
riesgos.

Mientras no se apruebe la obra quien la encargó, los riesgos son de los que la tiene que ejecutar, si
acepta son de quien la encargó.

¿Quién fija el precio? (1997, 1998)

1997: Si no se ha fijado precio, se presume que es el que ordinariamente las partes hubieran pactado
por un servicio similar, en el evento que no se pueda aplicar esa regla se aplica tasación de peritos,
también, se da la posibilidad que un tercero fije el precio, pero si muere este antes de procederse
la ejecución de la obra será nulo el contrato (ya que no habría precio)

Obligaciones

Obligación de quien encargó la obra:

1. Pagar el precio

2. Aprobar la obra o rechazarla.

Obligación del artífice:

1. Ejecutar fiel y cabalmente la obra que se señaló: art 2002, consagra indirectamente la obligación
del artífice de ejecutar fiel y cabalmente la obra, y en el caso que así se comprobare el artífice podrá
ser obligado a elección de quien encargo la obra a: hacerla de nuevo o indemnizar los perjuicios.
Esta norma reconocer la posibilidad que el artífice vuelva a cumplir, pero para eso debería exigirle
yo una ejecución razonable, que no le cause perjuicio por ser excesivamente oneroso. En el caso de
la indemnización de perjuicios esta sería exclusiva o autónoma, no estando subordinada a que se
demandara previamente la resolución o el cumplimiento.

Incumplimiento

Si una de las partes incumple el contrato (ninguno ejecutó o ejecutó tarde):

1. art 2002 da la regla para el incumplimiento del artífice y faculta a quien encargo la obra para
solicitar que se haga de nuevo o que se indemnicen los perjuicios.

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2. En cambio el artículo 1999 inc. 1 es más general, porque establece la indemnización de daños en
caso de que cualquiera incumpla.

El 1999 agrega otra hipótesis en el inc. segundo que se relaciona con la extinción el contrato de
confección de obra, el cual se extingue a través de dos causales especiales:

a. Desistimiento del que encargo la obra. (inc2 1999): Se paraliza la obra se devuelven los materiales
si se suministran y se indemniza de los daños además del precio de haber completado la obra al
artífice.

b. La muerte del artífice o del empresario (2005): Ya que es un contrato intuito personae. El mismo
artículo señala en su inciso final que la muerte del que encargó el contrato no lo extingue. El articulo
habla erróneamente de resolver, ya que aquí no hay incumplimiento, sino que terminación o
extinción.

Contrato de construcción de obra (específicamente edificios)

El contrato de construcción de edificios está regulado en el artículo 2003 y 2004, y parte del
supuesto que se encarga toda la obra por un precio prefijado. El art 2003 contiene ciertas reglas
especiales, y el art 2004 extiende alguna de ellas a los arquitectos.

El artículo 2003 contiene las siguientes reglas:

1° Modificación del precio: se puede modificar siempre que se negocie (por ejemplo, si los
materiales y los jornales resultaron más caros).

2° Reajuste en caso de imprevisión (la prestación de una de las partes se hace excesivamente
onerosa). Dentro de las reglas de aceptación de la teoría está el 2003 n2 CC. A pesar de que el 2003
sigue discutiendo en materia de imprevisión su aplicación.

3° Responsabilidad por vicios: Si sus vicios amenazan ruinas 5 años subsiguientes a la entrega por
vicios de la construcción materiales o del suelo que sus constructores deberían haber sabido. Aquí
se da una norma especial de vicios redhibitorios, no se debe ir por las acciones edilicias, sino que
por estas donde el plazo de prescripción es más amplio (2003).

4° Recepción de la obra: El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa
que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al
empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone.

5° Responsabilidad subsidiaria que indica: Si los artífices u obreros empleados en la construcción del
edificio han contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como
contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con
el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente, y hasta concurrencia de lo
que éste deba al empresario.

¿La Perdida material en que caso recae sobre su dueño y vincula la responsabilidad del empresario?

La respuesta está en el artículo 2000, que se refiere a los casos en que los riesgos son del que
encargó la obra.

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Art 2004: Se aplica a los arquitectos, y se aplica la regla 3°, 4° y 5°, o sea, se aplica la regla de los
vicios, responsabilidad por recepción de la obra y la regla de la responsabilidad subsidiaria.

Contrato de arrendamiento de servicios inmateriales

El legislador comprende en este contrato tres tipos de servicios materiales:

- La obra intelectual aislada que la regula el artículo 2006. Ej.: composición literaria.
- Una serie larga de actos que la regula el 2007.
- Los servicios profesionales que los regula el 2012.

1. La obra intelectual aislada Inmaterial quiere decir que prevalece la inteligencia ante la
mano de obra, como la corrección literaria o corrección tipográfica de un impreso. Se remite
a los artículos 1997 y 1998 (del contrato de confección de obras) que se refieren a la fijación
del precio, el 1999 los medios de tutela como la indemnización de perjuicios, y regula en su
inciso 2 el cese o paralización de la obra. Finalmente se remite al artículo 2002 que regula
los medios de tutela por incumplimiento del artífice.
2. Una serie larga de actos La norma que aplica aquí es el artículo 2007. Desde el artículo
2008-2011 están tácitamente derogados por el Código del Trabajo, puesto que se
comprende que sus normas son posteriores y especiales (si yo ejecuto una serie larga de
actos que supone subordinación y dependencia, voy a estar en un contrato de trabajo).
3. Los servicios profesionales La norma que aplica es el artículo 2012. Este artículo permite
deducir que los denominados servicios profesionales como por ejemplo el del médico o el
del abogado, se rigen en principio por el artículo 2118 si es que efectivamente hubiera un
mandato y, de lo contrario, se rigen por las normas que hemos estudiado a propósito del
arrendamiento de servicios.

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I. Los contratos. Parte general

1. Teoría general del contrato.

2. Clasificaciones contractuales: Código Civil y otras clasificaciones.
3. Categorías contractuales.
4. Principios contractuales.
5. La interpretación de los contratos.

II. Estudio particular de algunos contratos

1. El contrato de promesa.
A. Concepto y clasificación.
B. Requisitos.
C. Efectos, cumplimiento y extinción.

2. Referencia al contrato de opción.

3. La compraventa.
A. Concepto, características y relevancia de este contrato.
B. Requisitos.
C. Formalidades: regla general, excepciones y sanciones.
D. Capacidad para celebrarlo: regla general e incapacidades especiales.
E. Elementos.
a. Precio: requisitos y estudio de la lesión enorme.
b. Cosa: requisitos, venta de cosa ajena y teoría de los riesgos.
F. Efectos.
a. Obligaciones del comprador.
b. Obligaciones del vendedor: dar y entregar, saneamiento (evicción y vicios redhibitorios).
c. Resolución por incumplimiento (Remisión a Derecho de obligaciones).
G. Pactos accesorios al contrato de compraventa.
H. Referencia a la permuta y a la cesión de derechos.

4. El arrendamiento.
A. Concepto y características.
B. Tipos de arrendamiento.
C. Arrendamiento de cosas.
a. Concepto y elementos.
b. Obligaciones del arrendador.
c. Obligaciones del arrendatario.
d. Terminación del contrato. En particular del desahucio.
D. Arrendamiento de predios urbanos.
E. Arrendamiento para la confección de obra material. Contrato de construcción de edificios.
F. Arrendamiento de servicios inmateriales.

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