dosarul nr.

2ra-2992/14
prima instanţă: Gh. V. Bîrnaz
instanţa de apel: D. Manole, E. Fistican şi N. Traciuc

DECIZIE

19 noiembrie 2014 mun. Chişinău

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ

al Curţii Supreme de Justiţie

în componenţă:
Preşedintele completului, judecătorul Nicolae Clima
Judecătorii: Svetlana Novac, Ion Corolevschi, Liliana Catan şi Tatiana Vieru

examinând recursul declarat de Dumitru Chicu,

în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Dumitru Chicu
împotriva Întreprinderii de Stat „Cadastru”, intervenient accesoriu Centrul pentru
Combaterea Crimelor Economice și Corupției (Centrul Național Anticorupție) cu
privire la încasarea compensației bănești pentru prejudiciul cauzat prin refuzul ilegal
de a înregistra dreptul de proprietate, precum și
la cererea reconvențională înaintată de Întreprinderea de Stat „Cadastru”
împotriva lui Dumitru Chicu și Întreprinderii Mixte „Grisan Hamb” Societate pe
Acțiuni cu privire la constatarea caracterului fictiv al antecontractului și declararea
nulității absolute a acestuia,
împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 08 aprilie 2014, prin care a fost
admisă cererea de apel declarată de Întreprinderea de Stat „Cadastru” cu casarea
hotărârii Judecătoriei Rîșcani municipiul Chișinău din 12 iunie 2013, cu emiterea
unei noi hotărîri,
c o n s t a t ă:

La 17 mai 2011, Dumitru Chicu a depus cerere de chemare în judecată

împotriva Întreprinderii de Stat „Cadastru” cu privire la încasarea compensației
bănești pentru prejudiciul cauzat prin refuzul ilegal de a înregistra dreptul de
proprietate.
În motivarea acţiunii, reclamantul a indicat că potrivit contractului de vînzare-
cumpărare nr. 2528 din 29 martie 2008, a procurat de la Iurie Chirinciuc construcția
de cultură și agrement amplasată pe terenul cu suprafața de 0,516 ha, situat în mun.
Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt nr. 169/1.
Menționează, Dumitru Chicu, că la 04 aprilie 2008 s-a adresat Oficiului
cadastral teritorial Chișinău, filiala Întreprinderii de Stat „Cadastru” cu cerere
privind înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului procurat în baza
contractului sus enunțat.
Prin decizia registratorului Oficiului cadastral teritorial Chișinău din 17 mai
2008, reclamantului i-a fost refuzată înregistrarea dreptului de proprietate asupra
1
imobilului pe motiv că Registrul bunurilor imobile și Dosarul de inventariere tehnică
au fost ridicate de către Centrul pentru Combaterea Crimelor Economice și
Corupției, iar în consecință, este imposibil de a se efectua înregistrarea.
Reclamantul a afirmat că a contestat la Curtea de Apel Chișinău decizia
Oficiului cadastral teritorial Chișinău din 17 mai 2008, iar instanța supremă a
considerat ilegală respectiva hotărîre, cu obligarea Oficiului cadastral teritorial
Chișinău să înregistreze dreptul de proprietate a lui Dumitru Chicu asupra bunului
imobil situat în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt nr. 169/1.
Consideră reclamantul că prin refuzul ilegal de a-i înregistra cererea, pîrîtul l-
a împiedicat să-și onoreze obligațiile ce decurg din antecontractul de locațiune din
07 aprilie 2008, privîndu-l de posibilitatea de a obține lunar plata pentru chirie în
mărime de 21000 euro în primul an și 56000 euro în al doilea an de locațiune.
Mărimea prejudiciului cauzat de pîrît pentru perioada 20 mai 2008 – 28
octombrie 2009 constituie 546000 euro.
Solicită, Dumitru Chicu, încasarea din contul Întreprinderii de Stat „Cadastru”
în beneficiul său a compensației în mărime de 546000 euro pentru prejudiciul cauzat
prin refuzul ilegal de a-i înregistra dreptul de proprietate.
Prin încheierea protocolară a Judecătoriei Rîșcani municipiul Chișinău din 15
iulie 2011 a fost atras în proces în calitate de intervenient accesoriu Centrul pentru
Combaterea Crimelor Economice și Corupției (Centrul Național Anticorupție) (f.d.
30, Vol. I).
Pe parcursul examinării pricinii, Întreprinderea de Stat „Cadastru” a depus
cerere reconvențională împotriva lui Dumitru Chicu și Întreprinderii Mixte „Grisan
Hamb” Societate pe Acțiuni cu privire la constatarea caracterului fictiv al
antecontractului și declararea nulității absolute a acestuia (f.d. 146-150, Vol. I).
În motivarea cererii, Întreprinderea de Stat „Cadastru” a indicat că
antecontractul semnat de către Dumitru Chicu și Întreprinderea Mixtă „Grisan
Hamb” Societate pe Acțiuni la 07 aprilie 2008, este unul fictiv, încheiat fără intenția
de a produce efecte juridice, pe motiv că respectivul antecontract nu a fost notat în
Registrul bunurilor imobile, pentru că este imposibil să fie transmis un bun
nefinalizat în locațiune, din motivul imposibilității folosirii acestuia după destinația
prevăzută în contract.
A mai menționat reclamantul că doar un imobil recepționat de organele
corespunzătoare poate face obiectul unui contract de locațiune și doar actul de
recepție certifică faptul că un bun poate fi dat în folosință.
De asemenea, consideră că Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb” Societate pe
Acțiuni nu era în drept să activeze în domeniul cinematografiei, nefiind înregistrată
în Registrul cinematografic.
Întreprinderea de Stat „Cadastru” a afirmat că pentru probarea veridicității
antecontractului de locațiune, era necesar de a fi prezentate un șir de acte și fapte
care ar fi demonstrat intenția reală și buna credință a părților semnatare ale
antecontractului respectiv.
Cere, Întreprinderea de Stat „Cadastru”, constatarea caracterului fictiv al
antecontractului și declararea nulității absolute a acestuia.

2
 Prin hotărârea Judecătoriei Rîșcani municipiul Chișinău din 12 iunie 2013,
acţiunea depusă de Dumitru Chicu a fost admisă integral, fiind încasat din contul
Întreprinderii de Stat „Cadastru” în beneficiul său, suma de 546000 Euro sau
echivalentul în lei moldovenești, cu titlu de compensare a prejudiciului cauzat în
urma refuzului ilegal de a înregistra dreptul de proprietate, precum și suma de 25000
lei cu titlu de cheltuieli de judecată suportate, la achitarea taxei de stat la depunerea
acțiunii. Cererea reconvențională înaintată de Întreprinderea de Stat „Cadastru” a
fost respinsă ca fiind neîntemeiată.
Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 08 aprilie 2014, a fost admisă cererea
de apel declarată de Întreprinderea de Stat „Cadastru”, cu casarea hotărârii
Judecătoriei Rîșcani municipiul Chișinău din 12 iunie 2013, cu emiterea unei noi
hotărîri, prin care acțiunea depusă de Dumitru Chicu a fost respinsă ca fiind
neîntemeiată, iar cererea reconvențională înaintată de Întreprinderea de Stat
„Cadastru” a fost admisă. A fost constatat caracterul fictiv și declarat nul
antecontractul încheiat între Dumitru Chicu și Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb”
Societate pe Acțiuni la 07 aprilie 2008. A fost dispusă încasarea din contul lui
Dumitru Chicu în beneficiul Întreprinderii de Stat „Cadastru”, taxa de stat achitată
în instanța de apel în mărime de 18750 lei.
La 11 august 2014, Dumitru Chicu a depus recurs împotriva deciziei Curţii de
Apel Chişinău, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel, cu
menținerea hotărârii primei instanţe.
În conformitate cu art. 434 al.(1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni
de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.
La 16 iunie 2014, Curtea de Apel Chişinău a expediat în adresa părţilor copia
deciziei din 08 aprilie 2014 (f.d. 89, Vol. II).
Astfel, recursul declarat la 11 august 2014 se consideră depus în termen.
Recurentul, Dumitru Chicu, în motivarea recursului a indicat că, instanţa de
apel la adoptarea deciziei contestate a încălcat normele de drept procedural şi
material, nu a constatat şi elucidat circumstanţele care au importanţă pentru
examinarea justă a pricinii.
La 08 septembrie 2014, Curtea Supremă de Justiţie a expediat în adresa
intimaților cererea de recurs cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii referinţei.
La 01 octombrie 2014, reprezentantul Întreprinderii de Stat „Cadastru” a
depus referinţă la cererea de recurs, solicitînd declararea recursului inadmisibil.
Studiind materialele dosarului, completul Colegiului civil, comercial şi de
contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul
neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel din
următoarele considerente.
În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Codul de procedură civilă, instanţa,
după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia
instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs.
Din analiza actelor aflate la dosar rezultă că la 29 martie 2008 a fost încheiat
contractul de vînzare-cumpărare dintre Iurie Chirinciuc și Dumitru Chicu, potrivit
căruia ultimul a procurat construcția de cultură și agrement (construcție

3
nefinalizată), amplasată pe terenul, ce se află în arendă, cu suprafața de 0,516 ha,
situat în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt nr. 169/1 (f.d. 4-5, Vol. I).
Prin materialul probatoriu administrat de instanța ierarhic inferioară s-a
stabilit faptul că reclamantul s-a adresat organului cadastral la 04 aprilie 2008 pentru
înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului anterior menționat.
Reieșind din decizia registratorului din 17 mai 2008, lui Dumitru Chicu i-a
fost refuzată înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului, pe motiv că
Registrul bunurilor imobile și Dosarul de inventariere tehnică au fost ridicate de
către Centrul pentru Combaterea Crimelor Economice și Corupției (f.d. 6, Vol. I).
Partea a contestat refuzul înregistrării bunului imobil în instanța de judecată.
Instanța supremă a considerat ilegală respectiva hotărîre, obligînd Oficiul
cadastral teritorial Chișinău să înregistreze dreptul de proprietate a lui Dumitru
Chicu asupra bunului imobil situat în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt nr.
169/1 (f.d. 14-18, Vol. I).
Totodată, din materialele pricinii rezultă că la 07 aprilie 2008, Dumitru Chicu
a încheiat cu Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni
antecontractul de locațiune, potrivit căruia primul, în calitate de locator, s-a obligat
să transmită locatarului construcția de cultură și agrement amplasată în mun.
Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt nr. 169/1, imobilul avînd destinația de a fi
utilizată pentru amplasarea unui cinematograf, săli de festivități și centrul de
agrement, iar locatarul s-a obligat să achite plata lunară de locațiune pentru primul
an – 21000 euro, pentru al doilea an – 56000 euro și 80000 euro pentru restul
perioadei de locațiune (f.d. 19, Vol. I).
Prin scrisoarea nr. 566/1 din 30 iunie 2008, Întreprinderea Mixtă „Grisan
Hamb” Societate pe Acțiuni l-a anunțat pe Dumitru Chicu în privința rezoluțiunii
antecontractului de locațiune din 07 aprilie 2008, începînd cu 01 iulie 2008, ca
urmare a neonorării obligațiilor de către locator.
Drept urmare, Dumitru Chicu s-a adresat cu cerere de chemare în judecată
împotriva Întreprinderii de Stat „Cadastru”, intervenient accesoriu Centrul pentru
Combaterea Crimelor Economice și Corupției (Centrul Național Anticorupție)
solicitînd încasarea compensației bănești pentru prejudiciul cauzat prin refuzul ilegal
de a înregistra dreptul de proprietate.
Necesită a fi menționat că pe parcursul examinării pricinii, Întreprinderea de
Stat „Cadastru” a depus cerere reconvențională împotriva lui Dumitru Chicu și
Întreprinderii Mixte „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni prin care a cerut
constatarea caracterului fictiv al antecontractului și declararea nulității absolute a
acestuia (f.d. 146-150, Vol. I).
Prima instanță prin hotărîrea din 12 iunie 2013, a admis integral acţiunea
depusă de Dumitru Chicu și a respins ca fiind neîntemeiată cererea reconvențională
înaintată de Întreprinderea de Stat „Cadastru”.
Instanța de apel a casat hotărîrea primei instanțe, pronunțînd o nouă hotărîre
prin care acțiunea depusă de Dumitru Chicu a fost respinsă ca fiind neîntemeiată, iar
cererea reconvențională înaintată de Întreprinderea de Stat „Cadastru” a fost admisă.

4
 Judecînd pricina în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de
contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că
instanţa de apel corect a examinat pricina deferită judecăţii.
În conformitate cu art. 239 Codul de procedură civilă, hotărîrea judecătorească
trebuie să fie legală şi întemeiată. Instanţa îşi întemeiază hotărîrea numai pe
circumstanţele constatate nemijlocit de instanţă şi pe probele cercetate în şedinţă de
judecată.
Potrivit art. 508 alin. (1) Cod Civil, drepturile de creanţă, faptele sau
raporturile juridice aferente imobilelor consemnate în registru devin opozabile
terţilor numai prin notare.
Alin. (2) lit. d) al aceluiași articol prevede că antecontractul este supus notării
în registru.
Pornind de la prevederile anterior enunțate, Colegiul reține că în privința
antecontractului de locațiune din 07 aprilie 2008, încheiat între Dumitru Chicu și
Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni, pentru a produce efecte
între părțile raportului juridic și de a impune respectarea lui și de către alte persoane,
era necesară consemnarea respectivului antecontract în registrul bunurilor imobile.
Or, după cum a fost menționat și de către instanța de apel, legea expres indică
modalitatea de a face opozabil un antecontract în raport cu terțe persoane, doar în
urma notării actului dat în registru.
Concomitent urmează a fi indicate și prevederile art. 27 din Legea cadastrului
bunurilor imobile, nr. 1543 din 25 februarie 1998, potrivit cărora înscrierile în
registrul bunurilor imobile sînt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie,
notarea.
Alin. (4) din același articol prevede că notarea se referă la înscrierea
drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor
consemnate în registrul bunurilor imobile.
Totodată, art. 34 alin. (1) din Legea nr. 1543 din 25 februarie 1998 indică
faptul că notarea se face la cererea părţii interesate, în temeiul actelor doveditoare,
sau la cererea autorităţii care a emis actul juridic în temeiul căruia se efectuează
notarea. Notarea interdicţiilor care izvorăsc din lege sau din actul juridic în temeiul
căruia s-a făcut intabularea dreptului se efectuează din oficiu de către registrator.
Având în vedere prevederile de mai sus, Colegiul reține că la materialele
pricinii lipsesc probe care să confirme respectarea normelor date de către recurent.
Într-o altă ordine de idei, la încheierea antecontractului dintre Dumitru Chicu
și Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni nu era necesar ca bunul
promis să existe în patrimoniul promitentului.
Astfel, distinct de opinia recurentului, nenotarea antecontractului în registrul
bunurilor imobile nu reprezintă o consecință a faptului respingerii înregistrării
dreptului de proprietate de către registratorul Oficiului cadastral teritorial Chișinău
din 17 mai 2008.
Or, această chestiune este lipsită de relevanță în contextul în care nu era
necesară înregistrarea inițială a dreptului de proprietate asupra construcției de

5
cultură și agrement, pentru a putea fi înregistrat și antecontractul de locațiune din 07
aprilie 2008.
Faţă de elementele de fapt rezultate din probele administrate, corect instanța
de apel a apreciat că antecontractul de locațiune din 07 aprilie 2008 încheiat între
Dumitru Chicu și Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni nu este
opozabil terțului, Întreprinderea de Stat „Cadastru”, ultimul neputîndu-i a fi imputată
răspunderea pentru împiedicarea uneia din părțile contractante să-și execute
obligația contractuală.
Prin urmare, este neîntemeiată critica recurentului cu privire la culpa pîrîtului
prin neînregistrarea dreptului de proprietate a lui Dumitru Chicu în privința
construcției de cultură și agrement, pentru prejudiciile cauzate rezultate din
antecontractul de locațiune.
În acest sens, instanța conchide că atît timp cît antecontractul nu a fost
înregistrat în registrul bunurilor imobile, acesta este inopozabil terților, inclusiv și
Întreprinderii de Stat „Cadastru”.
În consecință, temeiuri de admitere a acţiunii în această parte nu sunt, iar
instanța de apel corect a respins cererea de chemare în judecată a lui Dumitru Chicu
ca fiind neîntemeiată.
Conform art. 875 Cod Civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se
obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă
temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească
chirie.
Art. 878 alin. (1) Cod Civil prevede că locatorul este obligat să predea
locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin
contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii.
Reieșind din materialele pricinii, Colegiul constată că încăperea care a
constituit obiectul locațiunii este înregistrată drept construcție nefinisată, avînd
gradul de finisare de 40-44% (f.d. 153-154).
Articolul anterior enunțat îl obligă pe locator să transmită obiectul prevăzut
de contract conform destinației convenite.
Prin prisma celor menționate, Colegiul repetat indică faptul că potrivit
antecontractului de locațiune, imobilul a fost transmis cu destinația de a fi utilizat
pentru amplasarea unui cinematograf, săli de festivități și centrul de agrement.
În această ordine de idei, locațiunea presupune transmiterea folosinței
bunului, iar bunul imobil poate fi folosit doar în rezultatul recepției.
Asemenea instanței de apel, Colegiul constată că bunul imobil în cauză nu a
ajuns la etapa recepției, la etapa în care să poată fi folosit conform destinației.
Potrivit art. 195 Cod Civil, act juridic civil este manifestarea de către persoane
fizice şi juridice a voinţei îndreptate spre naşterea, modificarea sau stingerea
drepturilor şi obligaţiilor civile.
Conform art. 216 alin. (1) Cod Civil, actul juridic este nul în temeiurile
prevăzute de prezentul cod (nulitate absolută).
Alin. (1) al art. 217 Cod Civil prevede că nulitatea absolută a actului juridic
poate fi invocată de orice persoană care are un interes născut şi actual. Instanţa de
judecată o invocă din oficiu.
6
 Potrivit art. 221 alin. (1) Cod Civil, actul juridic încheiat fără intenţia de a
produce efecte juridice (actul juridic fictiv) este nul.
Ținînd cont de faptul că, gradul de finisare a obiectului era de 40-44%, de
complexitatea bunului imobil, de termenul relativ scurt pentru realizarea obligațiilor
ce rezultă din antecontractul de locațiune încheiat, instanța de recurs consideră că
respectivul antecontract poartă un caracter formal, astfel lipsind unul din elementele
definitorii ale actului juridic, și anume – intenția părților de a da naștere, a modifica
sau stinge drepturi și obligații civile.
Prin urmare, nu pot fi reţinute argumentele recurentului că părțile la încheierea
antecontractului de locațiune într-adevăr și-au manifestat voința de a încheia un
asemenea act juridic, urmărind realizarea unui scop reciproc avantajos.
Având în vedere constatările de mai sus, corect instanța de apel a stabilit
caracterul ficitiv și a declarat nul antecontractul de locațiune încheiat între Dumitru
Chicu și Întreprinderea Mixtă „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni la 07 aprilie
2008.
În asemenea circumstanţe, Colegiul consideră restul argumentelor indicate în
cererea de recurs, ca strict declarative şi lipsite de suport juridic.
Art. 6 al Convenţiei garantează participanţilor dreptul la un proces echitabil.
Dreptul instituit de art. 6 al Convenţiei este un drept de ordin procesual, ce presupune
apărarea tuturor drepturilor personale şi patrimoniale ale unui subiect de drept, în
cadrul procedurilor interne şi care urmează a fi realizate cu respectarea imperativă a
unor garanţii, ce trebuie să se înscrie în coordonatele unui proces echitabil, în sensul
Convenţiei.
Curtea a statuat că textul art. 6 al Convenţiei obligă instanţele să-şi
argumenteze deciziile luate. Această obligaţie nu poate fi înţeleasă în sensul că ele
trebuie să răspundă în mod detaliat la fiecare argument al părţilor procesului.
Obligaţia de motivare a deciziilor variază în funcţie de natura acestora.
„O instanţă nu este obligată să dea un răspuns detaliat la fiecare argument
înaintat de justiţiabil. Totuşi, dacă o observaţie era esenţială pentru soluţionarea
cauzei (în situaţia în care ar fi fost acceptată de către tribunal) şi a fost prezentată de
părţi întru susţinerea poziţiei lor, atunci tribunalul trebuia să o trateze în mod distinct
în hotărîrea judecătorească” (Hiro Bălani vs Spania nr. 1021/2001 din 28 martie
2003).
Având în vedere că instanţa de apel a examinat pricina cu respectarea
normelor de drept, a verificat şi apreciat probele administrate în conformitate cu art.
130 Codul de procedură civilă şi a adoptat o soluţie legală şi întemeiată, iar
argumentele invocate de către recurent în cererea înaintată poartă caracter declarativ,
Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de
Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul ca neîntemeiat şi de a menţine
decizia contestată.
În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), alin. (3) Codul de procedură civilă,
Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de
Justiţie,

7
 d e c i d e:

Se respinge recursul declarat de Dumitru Chicu.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 08 aprilie 2014, în pricina
civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Dumitru Chicu împotriva
Întreprinderii de Stat „Cadastru”, intervenient accesoriu Centrul pentru Combaterea
Crimelor Economice și Corupției (Centrul Național Anticorupție) cu privire la
încasarea compensației bănești pentru prejudiciul cauzat prin refuzul ilegal de a
înregistra dreptul de proprietate, precum și la cererea reconvențională înaintată de
Întreprinderea de Stat „Cadastru” împotriva lui Dumitru Chicu și Întreprinderii
Mixte „Grisan Hamb” Societate pe Acțiuni cu privire la constatarea caracterului
fictiv al antecontractului și declararea nulității absolute a acestuia.
Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele completului,
Judecătorul Nicolae Clima

Judecătorii Svetlana Novac

Ion Corolevschi

Liliana Catan

Tatiana Vieru