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PARA ELABORAÇÃO
DO MANUAL DO
PROPRIETÁRIO
Uso, Operação e Manutenção do Imóvel
Termo de Garantia
Programa de Manutenção
realização
GUIA REGIONAL
PARA ELABORAÇÃO
DO MANUAL DO
PROPRIETÁRIO
Uso, Operação e Manutenção do Imóvel
Termo de Garantia
Programa de Manutenção
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Uso, Operação e Manutenção do Imóvel
Termo de Garantia
Programa de Manutenção
Ficha técnica
Realização C. Rolim Engenharia Fundação Núcleo de Tecnologia
Construtora Manhattan do Ceará - Nutec
Coopercon-CE - Cooperativa da
Construção Civil do Estado do Ceará Dias de Sousa Construções Universidade Federal do Ceará - UFC
Marcos de Vasconcelos Novaes Construtora Colmeia
Presidente BSPar Incorporações Centro Universitário
Construtora Alves Lima Christus - Unichristus
Sinduscon-CE - Sindicato da Indús- LCR Engenharia
tria da Construção Civil do Ceará Associação Brasileira dos
Idibra Construtora e Incorporadora Escritórios de Arquitetura - Asbea
André Montenegro de Holanda Rodan Engenharia
Presidente Construtora Marquise Apoio
Cameron Construtora
Coordenação Geral Diagonal Engenharia José Ramalho
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Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
SUMÁRIO
Apresentação ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11
Presidentes ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12
Apresentação ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13
1. Introdução -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15
1.1 Responsabilidades ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 16
1.2 Orientações para a elaboração do manual ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 17
1.3 Orientações para a aplicação do manual -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18
1.4 Definições e conceitos ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20
1.5 Referências normativas -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 22
2. Termo de garantia ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25
2.1 Disposições gerais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 34
2.2 Perda de garantia -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 35
3. Memorial descritivo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 37
4. Fornecedores ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 41
4.1 Relação de fornecedores ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
4.2 Relação de projetistas ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
4.3 Serviços de utilidade pública --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas --------------------------------------------------------------------------- 45
5.1 Instalações hidráulicas - água potável -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46
5.1.1 Instalações hidráulicas - sistema de instalação água mineral -------------------------------------------------------------------------------------- 49
5.2 Instalações hidráulicas - água não potável ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50
5.3 Geradores de água quente ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 53
5.4 Banheira de hidromassagem / spa / ofurô ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 54
5.5 Instalações elétricas -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 55
5.6 Circuito Fechado de Televisão - CFTV ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 57
5.7 Telefonia e sistema de interfones ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 58
5.8 Ar-condicionado ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 59
5.9 Churrasqueira, forno de pizza e lareira para uso a carvão -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 60
5.10 Sistema de atenuação acústica ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 61
5.11 Instalação de gás combustível --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 62
5.12 Impermeabilização --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 63
5.13 Esquadrias de madeira ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 64
5.14 Esquadrias de ferro e aço ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 65
5.15 Esquadrias de alumínio ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 66
5.16 Esquadrias de PVC -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 68
5.17 Estruturas/ sistemas de vedações verticais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 69
8
Sumário
5.18 Revestimento de paredes e tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno e externo) ---------------------- 70
5.19 Revestimento cerâmico interno ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 72
5.20 Revestimento cerâmico externo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 73
5.21 Revestimento em ladrilho hidráulico --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 74
5.22 Revestimento de pedras naturais (mármore, granito, pedra mineira, mosaico e outros) ---------------------------------------- 74
5.23 Rejuntes ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 76
5.24 Tacos, assoalhos e pisos laminados --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 77
5.25 Pinturas, texturas, vernizes (interna e externa) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 78
5.26 Vidros ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 79
5.27 Piscina, espelho d’água, fontes e chafariz --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 80
5.28 Cobertura ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 80
6. Manutenção ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 83
6.1 Programa de manutenção --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 84
6.2 Planejamento da manutenção ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 85
6.3 Verificação do programa de manutenção -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 95
6.4 Responsabilidades relacionadas à manutenção da edificação ------------------------------------------------------------------------------------------------ 96
6.5 Registro da realização da manutenção ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 98
6.6 Inspeções prediais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 99
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APRESENTAÇÃO
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Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
PRESIDENTES
12
Apresentação
APRESENTAÇÃO
13
14
1. INTRODUÇÃO
15
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
1. INTRODUÇÃO
Este guia tem a finalidade de orientar as Construtoras e informações dependem da complexidade da edificação
Incorporadoras na elaboração do Manual do Proprietário. ou dos seus equipamentos.
A elaboração desse guia teve como fatores induto- O capítulo 6 apresenta um modelo de Sistema de Ges-
res a revisão das normas ABNT NBR 5674 e ABNT tão de Manutenção atendendo à norma ABNT 5674,
14037, que apresentam diretrizes para elaboração dos que, adaptado a cada empreendimento, dará subsídios
manuais e do sistema de gestão de manutenção da para que os proprietários e o síndico possam imple-
edificação e da norma ABNT NBR 15575 que estabe- mentar as ações de manutenção necessárias, visando
lece níveis de desempenho, sugestões de prazos de a preservação do patrimônio.
garantias, e que destaca a importância do correto uso
Recomendamos uma leitura cuidadosa deste docu-
e manutenção do imóvel. Somadas a elas, a recém-
mento, bem como das normas citadas como referên-
-publicada norma ABNT NBR 16280, que estabelece
cia. O cuidado na elaboração do manual é fundamental
os requisitos para os sistemas de gestão de controle
para transmitir de forma clara e objetiva as orientações
de processos, projetos, execução e segurança a serem
para o correto uso e manutenção do imóvel.
adotados na execução de reformas em edificações,
vem completar o conceito do correto uso do imóvel. Es- Sugerimos, para tornar o manual mais atrativo e convida-
sas normas, em suas versões mais atualizadas, bem tivo à leitura e utilização, que este apresente ilustrações,
como as legislações vigentes, devem ser seguidas na fotografias e que tenha um projeto gráfico que agrade ao
elaboração dos manuais. leitor. Poderão ser usados também recursos como vídeos
que possam complementar as informações do manual.
É importante destacar que a evolução dos produtos, dos
métodos construtivos, da complexidade dos empreendi- Na elaboração deste guia, foram utilizados como fonte
mentos, das boas práticas de mercado e do perfil dos os manuais elaborados pelas seguintes entidades CBIC
consumidores, também deve ser considerada para a (Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil), Sin-
elaboração do manual, assim como as características duscon-SP (Sindicato da Construção Civil de São Paulo)
locais de onde os empreendimentos estão inseridos. e Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).
16
1. Introdução
Projetistas: dispor aos construtores, incorporadores elaboração de manuais de uso, operação e manuten-
e demais usuários as informações necessárias para a ção das edificações.
elaboração dos manuais, principalmente informações
Esta norma estabelece os requisitos mínimos para
sobre correto uso e manutenção, cargas previstas, car-
elaboração e apresentação dos conteúdos a serem
gas máximas admitidas, riscos ao uso e especificar em
incluídos nos manuais, que devem ser elaborados e
projeto a Vida Útil de Projeto (VUP) de cada sistema da
entregues pelo construtor e/ou incorporador aos pro-
edificação. Especificar componentes e sistemas em es-
prietários, conforme legislação vigente, devendo obri-
trita observação aos critérios da norma de desempenho
gatoriamente:
ABNT NBR 15575, enfatizando neste os requisitos de
durabilidade e manutenibilidade. A) Informar aos proprietários e ao condomínio as carac-
terísticas técnicas da edificação como construída;
Usuário ou Proprietário:
B) Descrever procedimentos recomendáveis e obriga-
- Não usar a edificação fora das condições previstas
tórios para a conservação, uso e manutenção da edifi-
e projetadas; não realizar modificações na edificação
cação, bem como para a operação dos equipamentos;
sem conhecimento e prévia anuência do construtor e/
ou projetistas; não realizar reformas sem seguir as dire- C) Informar e orientar os proprietários e o condomínio,
trizes da norma ABNT NBR 16280; seguir o manual de em linguagem adequada e de forma didática, com rela-
uso, operação e manutenção da edificação; implantar e ção às suas obrigações, no tocante à realização de ati-
executar o sistema de gestão de manutenção. vidades de manutenção e conservação, e de condições
de utilização da edificação;
- Garantir que as manutenções somente sejam realizadas
pelos indicados no sistema de gestão de manutenção; re- D) Recomendar ações para prevenir a ocorrência de
gistrar as manutenções e inspeções realizadas; atualizar falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
o manual nos casos em que ocorram modificações na uni-
E) Recomendar ações para contribuir para que a edifi-
dade; repassar o manual em caso de não ser o usuário da
cação atinja a vida útil de projeto.
edificação ou quando houver troca de usuário.
A Tabela 1 da Norma ABNT NBR 14037 recomenda a
estrutura de disposição dos conteúdos, sugerindo os
1.2 Orientações para temas e capítulos, e as subdivisões dos itens básicos
a elaboração do manual que devem estar contidos no manual, devendo ser
complementada e adaptada conforme a necessidade
O Manual do Proprietário deve ser elaborado de acordo específica do empreendimento.
com a norma ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para
Capítulo Subdivisões
Índice
1. Apresentação Introdução
Definições
2. Garantias e assistência técnica Garantias e assistência técnica
3. Memorial descritivo
Relação de fornecedores
4. Fornecedores Relação de projetistas
Serviços de utilidade pública
Sistemas hidrossanitários
5. Operação, uso e limpeza
Sistemas eletroeletrônicos
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Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Capítulo Subdivisões
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilação e calefação
Sistemas de automação
Sistemas de comunicação
Sistemas de incêndio
Fundações e estruturas
5. Operação, uso e limpeza Vedações
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e áreas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligações públicas
Programa de manutenção preventiva
6. Manutenção Registros
Inspeções
Nota: Nota:
Constar no Manual as seguintes datas relevantes: Ao elaborar o Manual, sugere-se que no Capítulo “Apresentação
• Data do protocolo do projeto no órgão competente do Manual” seja feita uma breve descrição do empreendimento
• Data da aprovação do projeto de execução e suas características mais relevantes, e uma sucinta apresenta-
• Data do “Habite-se” ou “Auto de Conclusão” ção da empresa Construtora e da Incorporadora, incluindo conta-
tos para atendimento ao cliente.
Fazer também comentários sobre os itens importantes do ma-
nual e incentivar sua leitura e uso.
18
1. Introdução
Nota:
É importante lembrar que nenhum prazo de garantia pode ser inferior ao do Termo de Garantia entregue na época da venda.
Nota:
Além do cuidado na elaboração dos manuais, a construtora e/ou incorporadora deve adotar ações para potencializar sua leitura e
aplicação.
Exemplos de boas práticas que têm sido adotadas:
• Tornar o texto visualmente atrativo por meio da diagramação e uso de ilustrações;
• Valorizar o documento com uso de capas personalizadas para cada empreendimento;
• Entregar com o manual uma “cartilha” contendo de forma resumida os pontos mais importantes;
• Elaborar um vídeo contendo orientações;
• Na entrega do manual, ler juntamente com o proprietário ou síndico, explicando seu conteúdo;
• Solicitar a assinatura do proprietário ou síndico no Termo de Recebimento do Manual.
Nota:
É recomendável entregar ao síndico um exemplar do Manual do Proprietário de uma unidade padrão.
19
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
20
1. Introdução
21
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Nota:
Interferem na vida útil, além da vida útil de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como
um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e
manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo
(trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana etc.). O valor real de tempo de vida útil será uma composição
do valor teórico de vida útil de projeto devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da
sua vizinhança. As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção
da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que
o prazo teórico calculado como vida útil de projeto.
ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração ABNT NBR 15575:2013 - Edificações Habitacionais -
de manuais de uso, operação e manutenção das edi- Desempenho - Parte 1: Requisitos Gerais.
ficações - Requisitos para elaboração e apresentação ABNT NBR 16280:2014 - Reforma em edificações -
dos conteúdos. Sistema de gestão de reformas - Requisitos.
Nota:
As Normas Técnicas podem sofrer atualizações. Na elaboração deste guia, foram consideradas as normas em sua versão
mais atualizada:
• ABNT NBR 14037:2011 • ABNT NBR 5674:2012 • ABNT NBR 15575:2013 • ABNT NBR 16280:2014
Nota:
As leis dão força obrigatória às normas técnicas ou estabelecem consequências para o seu descumprimento.
22
1. Introdução
23
24
2. TERMO DE GARANTIA
25
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
2. TERMO DE GARANTIA
Ao assinar o contrato de venda e compra do imóvel, Os prazos constantes do Termo de Garantia – Aquisi-
será entregue o Termo de Garantia - Aquisição, conten- ção e do Termo de Garantia Definitivo foram indicados
do as informações disponíveis na ocasião, com relação em conformidade com a norma técnica ABNT NBR
aos Prazos de Garantia Contratual e Manutenções Pre- 15575. Assim sendo, os prazos referidos em tais do-
ventivas necessárias para os sistemas. cumentos correspondem aos prazos totais de garan-
O Termo de Garantia Definitivo, no qual serão consi- tia, não implicando soma aos prazos de garantia legal.
derados os materiais e os sistemas construtivos efe- Os prazos de garantia de materiais, equipamentos e
tivamente empregados e onde constarão os prazos serviços dos sistemas têm validade a partir da data do
de garantia a partir da conclusão do imóvel (Auto de Auto de Conclusão do Imóvel.
Conclusão ou documento similar), deverá ser entre-
gue no ato do recebimento da edificação. O Termo de A seguir apresentamos duas tabelas com recomen-
Garantia Definitivo deve contemplar os principais itens dações de prazos de garantia contratual, podendo
das unidades autônomas e das áreas comuns, varian- ser utilizadas de acordo com a data de protocolo do
do com a característica individual de cada empreendi- projeto do empreendimento para aprovação nos ór-
mento, com base no seu Memorial Descritivo. gãos competentes.
Tabela A: Recomendação de prazos de garantia para edifícios que tiveram seus projetos de construção protocolados
nos órgãos competentes, posteriormente à validade da norma ABNT NBR 15575 - (19/07/2013)
Sistemas, Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para edifí-
elementos, cios habitacionais que tiveram seus projetos de construção protocolados para aprova-
componentes ção nos órgãos competentes posteriormente à sua vigência - (19/07/2013). (*)
e instalações 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Fundações, estrutura prin- Segurança e
cipal, estruturas periféricas, estabilidade global
contenções e arrimos. Estanqueidade de fun-
dações e contenções
Paredes de vedação, estru- Segurança
turas auxiliares, estruturas e integridade
de cobertura, estrutura das
escadarias internas ou exter-
nas, guarda-corpos, muros de
divisa e telhados.
Equipamentos industria- Instalação
lizados (aquecedores de Equipamentos
passagem ou acumulação,
motobombas, filtros, interfo-
ne, automação de portões,
elevadores e outros).
Sistemas de dados e voz,
telefonia, vídeo e televisão.
Sistema de proteção Instalação
contra descargas atmosféri- Equipamentos
cas, sistema de combate
a incêndio, pressurização
das escadas, iluminação
de emergência, sistema de
segurança patrimonial.
26
2. Termo de garantia
Sistemas, Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para edifí-
elementos, cios habitacionais que tiveram seus projetos de construção protocolados para aprova-
componentes ção nos órgãos competentes posteriormente à sua vigência - (19/07/2013). (*)
e instalações 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Porta corta-fogo Dobradiças e molas Integridade de
portas e batentes
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Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Sistemas, Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para edifí-
elementos, cios habitacionais que tiveram seus projetos de construção protocolados para aprova-
componentes ção nos órgãos competentes posteriormente à sua vigência - (19/07/2013). (*)
e instalações 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Forros de gesso Fissuras por acomo-
dação dos elementos
estruturais e de
vedação
Forros de madeira Empenamento,
trincas na madeira e
destacamento
Pintura/ verniz Empolamento, des-
(interna/externa) cascamento, esfare-
lamento, alteração de
cor ou deterioração
de acabamento
Selantes, componentes de Aderência
juntas e rejuntamentos
Vidros Fixação
(*) Prazos de Garantia Contratual recomendados com base na vida útil indicada no Anexo I.
Nota:
Recomenda-se que quaisquer falhas perceptíveis visualmente, como riscos, lascas, trincas em vidros, entre outros, sejam
explicitadas no momento da entrega.
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Aquecedor Desempe- Problemas
individual nho do equi- com a
pamento instalação
Geradores Desempe- Problemas
de água nho do equi- com a
quente pamento instalação
Banheira Casco, mo- Problemas
de hidro- tobomba e com a
massagem acabamento instalação
Equipa-
/ SPA dos disposi-
mentos
tivos
industriali-
zados Instalações Desempe- Problemas
de interfone nho do equi- com a
pamento instalação
Ar-condi- Desempe- Problemas
cionado nho do equi- na infraes-
individual pamento trutura e
ou central tubulação,
exceto equi-
pamentos e
dispositivos
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2. Termo de garantia
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Exaustão Desempe- Problemas
mecânica nho do equi- com a
pamento instalação
Antena Desempe- Problemas
Coletiva nho do equi- com a in-
pamento fraestrutura,
prumadas,
cabos e fios
Circuito Desempe- Problemas
fechado nho do equi- com a
de TV pamento instalação
Elevadores Desempe- Problemas
nho do equi- com a
pamento instalação
Motobom- Desempe- Problemas
ba/ filtro (re- nho do equi- com a
circuladores pamento instalação
de água)
Automação Desempe- Problemas
de portões nho do equi- com a
pamento instalação
Sistemas Desempe- Problemas
de proteção nho dos com a
contra equipamen- instalação
descargas tos
Equipa- atmosféricas
mentos Sistema de Desempe-
industriali- combate a nho do equi-
zados incêndio pamento
Porta corta- Regulagem Desem- Problemas
-fogo de dobra- penho de com a
diças e dobradiças integridade
maçanetas e molas do material
(portas e
batentes)
Pressuri- Desempe- Problemas
zação das nho do equi- com a
escadas pamento instalação
Grupo Desempe- Problemas
gerador nho do equi- com a
pamento instalação
Sauna Desempe- Problemas
úmida nho do equi- com a
pamento instalação
Sauna seca Desempe- Problemas
nho do equi- com a
pamento instalação
Iluminação Desempe- Problemas
de emer- nho do equi- com a
gência pamento instalação
Sistema de Desempe- Problemas
segurança nho do equi- com a
pamento instalação
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de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Dados - Desempe- Problemas
informática nho do equi- com a infra-
pamento estrutura,
prumadas,
cabos e fios
Voz - Desempe- Problemas
telefonia nho do equi- com a infra-
Sistemas de
pamento estrutura,
Automação
prumadas,
cabos e fios
Vídeo - Desempe- Problemas
televisão nho do equi- com a infra-
pamento estrutura,
prumadas,
cabos e fios
Material Espelhos Desem-
Instalações danificados penho do
elétricas – ou mal material e
Tomadas / colocados isolamento
Interrup- térmico
tores / Serviços Problemas
Disjuntores com a
instalação
Material Desem-
penho do
Instalações material e
elétricas – isolamento
Fios, cabos térmico
e tubulação Serviço Problemas
com a
instalação
Instalações Material
hidráulicas
- colu- Serviço Desem- Danos
nas de penho do causados
água fria, material devido a
colunas de movimen-
água quen- tação ou
te e tubos acomo-
de queda dacão da
de esgoto estrutura
Material Desem-
penho do
Instalações material
hidráulicas
- coletores Serviço Problemas
com a
instalação
Material Quebrados, Desem-
Instalações trincados, penho do
hidráulicas riscados, material
– louças/ manchados
caixa de ou entupidos
descarga/ Serviço Problemas
bancadas com a insta-
lação
30
2. Termo de garantia
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Material Quebrados, Desem-
Instalações trincados, penho do
hidráulicas riscados, material
– metais manchados
sanitários/ ou entupidos
sifões/
Serviço Problemas
flexíveis/
com a
válvulas/
vedação
ralos
Material Desem-
penho do
material
Instalações
de gás Serviço Problemas
nas vedações
das junções
Sistema de
impermeabi-
Impermeabilização lização
Lascadas, Empena-
trincadas, mento ou
Esquadrias de madeira riscadas ou descola-
manchadas mento
Amassadas, Má fixação,
riscadas ou oxidação
Esquadrias de Ferro manchadas ou mau
desempenho
do material
Borrachas, Problemas
escovas, com a
articulações, instalação
fechos e ou desem-
roldanas penho do
material
Perfis de Amassadas, Problemas
alumínio, riscadas ou com a inte-
fixadores e manchadas gridade do
revesti- material
Esquadrias mentos em
de alumínio painel de
alumínio
Partes Proble-
móveis mas com
(inclusive vedação e
recolhedores funciona-
de palhetas, mento
motores e
conjuntos
elétricos de
acionamento
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Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Paredes Fissuras
e tetos perceptí-
internos veis a uma
distância
superior a
1 metro
Paredes Infiltração
externas/ decorrente
fachada do mau
desem-
penho do
revestimen-
to externo
da fachada
(ex: fissuras
que possam
vir a gerar
infiltração)
Argamassa/ Má ade-
gesso liso/ rência do
compo- revestimen-
nentes to e dos
de gesso compo-
acartonado nentes do
(Dry-Wall) sistema
Azulejo/ Quebrados, Falhas no Soltos,
cerâmica/ trincados, caimento gretados ou
pastilha riscados, ou nive- desgaste
man- lamento excessivo
chados, inadequado que não por
Revesti- ou com nos pisos mau uso
mentos de tonalidade
paredes/ diferente
piso e teto Pedras Quebrados, Falhas no Soltas ou
naturais trincados, caimento desgaste
(mármore, riscados ou ou nive- excessivo
granito e falhas no lamento que não por
outros) polimento inadequado mau uso
(quando es- nos pisos
pecificado)
Rejunta- Falhas ou Falhas na
mento manchas aderência
Pisos de Lascados, Empena-
madeira - trincados, mento,
DECK riscados, trincas na
manchados madeira e
ou mal destaca-
fixados mento
Piso Superfícies Falhas no Destaca-
cimentado, irregulares caimento mento
piso aca- ou nive-
bado em lamento
concreto, inadequado
contrapiso
Revesti- Quebrados, Má ade-
mentos trincados, rência ou
especiais riscados, desgaste
(fórmica, manchados excessivo
pisos ou com que não por
elevados, tonalidade mau uso
materiais diferente
compostos
de alumínio)
32
2. Termo de garantia
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Gesso Quebrados, Fissuras por
trincados acomoda-
ou mancha- ção dos
dos elementos
estruturais e
de vedação
Forros
Madeira Lascados Empena-
ou mal mento,
fixados trincas na
madeira e
destaca-
mento
Sujeira ou Empola-
mau acaba- mento,
mento descas-
Pintura/ camento,
verniz esfarela-
(interna/ mento, al-
externa) teração de
cor ou dete-
rioração de
acaba-
mento
Quebrados, Má fixação
Vidros trincados
ou riscados
Pisos Sujeira e Desem-
flutuantes mau acaba- penho do
e de base mento sistema
asfáltica
Pintura do Sujeira e Empola-
piso de mau acaba- mento,
concreto mento descasca-
polido mento, esfa-
Quadras relamento,
Poliespor- alteração de
tivas cor ou dete-
rioração de
acabamento
Pisos em Vegetação
grama
Alambra- Desem- Problemas
dos, equi- penho do com a
pamentos e equipa- instalação
luminárias mento
Jardins Vegetação
Desempe-
Playground nho dos
equipa-
mentos
Revesti- Desempe- Problemas Revesti-
mentos nho dos com a mentos
quebrados, equipamen- instalação soltos,
trincados, tos gretados ou
riscados, desgaste
Piscina rasgados, excessivo
manchados que não por
ou com mau uso
tonalidade
diferente
33
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Problemas
em peças
estruturais
(lajes, vi-
gas, pilares,
estruturas
de funda-
ção, con-
tenções e
arrimos em
Solidez / Se- vedações
gurança da (paredes de
Edificação alvenaria,
Dry-Wall e
painéis pré-
moldados)
que possam
comprome-
ter a solidez
e segu-
rança da
edificação
(*) Entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos especificados em projetos, sendo o
prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais específicos de cada material ou equipamento entregues, ou 6 meses (o que for maior).
34
2. Termo de garantia
• O proprietário é responsável pela manutenção de • Caso haja mau uso ou quando não forem tomados os
sua unidade e corresponsável pela manutenção do cuidados de uso;
conjunto da edificação, conforme estabelecido nas
• Caso seja realizada limpeza inadequada;
Normas Técnicas brasileiras, no Manual do Proprie-
tário e no Manual das Áreas Comuns, obrigando-se • Caso não seja implantado e executado de forma efi-
a permitir o acesso do profissional destacado pela ciente o Programa de Manutenção de acordo com a
construtora e/ou incorporadora, sob pena de perda ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requi-
de garantia; sitos para o sistema de gestão de manutenção, ou caso
• O proprietário da unidade autônoma se obriga a efe- não seja apresentada a efetiva realização das ações
tuar a manutenção do imóvel, conforme as orientações descritas no plano;
constantes no Termo de Garantia, bem como no Ma-
• Caso não sejam respeitados os limites admissíveis de
nual do Proprietário, sob pena de perda de garantia;
sobrecarga nas instalações e na estrutura, informados
• O condomínio é responsável pela execução e o sín- no manual de uso e operação do edifício;
dico, pela implantação e gestão do Programa de Ma-
• Caso os proprietários não permitam o acesso do pro-
nutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 - Manu-
tenção de edificações - Requisitos para o sistema de fissional destacado pela construtora e/ou incorporado-
gestão de manutenção; ra às dependências de suas unidades ou às áreas co-
muns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica
• O condomínio deve cumprir as Normas Técnicas bra- ou os serviços de assistência técnica;
sileiras, legislações e normas das concessionárias, e
deve ficar atento para as alterações que estes instru- • Caso sejam executadas reforma, alteração ou des-
mentos possam sofrer ao longo do tempo; caracterizações dos sistemas na unidade autônoma ou
nas áreas comuns;
• As características operacionais de cada edifício deve-
rão estar contidas no manual específico do empreendi- • Caso sejam identificadas irregularidades em eventual
mento, conforme planejado, construído e entregue; vistoria técnica, e as providências sugeridas não tenham
• A contagem dos prazos de garantia é iniciada a partir sido tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;
do auto de conclusão da edificação (Habite-se) ou da • Caso seja realizada substituição de qualquer parte
entrega da obra, o que primeiro ocorrer, e não se so- do sistema com uso de peças, componentes que não
mam aos prazos legais de garantia; possuam característica de desempenho equivalente ao
• Os prazos de garantia constituem garantia contratual, original entregue pela incorporadora/ construtora;
concedida facultativamente pelo fornecedor, mas, se
• Se, durante o prazo de vigência da garantia não for
concedida, deverá ser por termo escrito, padronizado,
observado o que dispõem o Manual do Proprietário,
devendo esclarecer, de maneira adequada, em que
Manual das Áreas Comuns e a ABNT NBR 5674, no
consiste, bem como as condições e a forma em que
que diz respeito à manutenção correta para edificações
pode ser exercida.
em uso ou não;
• Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer
2.2 Perda de garantia qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossi-
bilite a manutenção da garantia concedida;
• Caso haja reforma ou alteração que comprometa o
desempenho de algum sistema das áreas comuns, ou • Falta de comprovação da realização de manutenção
que altere o resultado previsto em projeto para o edifí- eventualmente estabelecida, conforme previsto na nor-
cio, áreas comuns e autônomas; ma ABNT NBR 5674;
Nota: Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia estão descritos nas orientações de uso e manutenção do
imóvel para os sistemas específicos.
Nota: Situações não cobertas pela garantia: peças que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
35
36
3. MEMORIAL DESCRITIVO
37
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
3. MEMORIAL DESCRITIVO
O manual deve apresentar uma descrição escrita e F) Informações sobre aspectos relevantes ao proprie-
ilustrativa da edificação em “As Built” (como construí- tário e ao condomínio, como propriedades especiais
da), tanto para as áreas de uso privativo, quanto para previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
as áreas de uso comum. As informações devem se
G) Relação dos componentes utilizados para acaba-
ater, no mínimo, à abrangência dessas respectivas
mentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tin-
áreas e contemplar:
tas, metais, ferragens, esquadrias, vidros, etc.) com as
A) Cargas estruturais máximas admissíveis nas estru- suas especificações;
turas e vedações;
H) Sugestão ou modelo do programa de manutenção;
B) Cargas máximas nos circuitos elétricos admissíveis;
I) Vazões máximas e mínimas, potência ou outros parâ-
C) Sistemas equipotencializados, seu detalhamento e metros previstos em projetos para os sistemas que re-
componentes; ceberão componentes instalados por conta do cliente,
D) Descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos por exemplo, sistemas hidráulicos de água fria e água
elementos e equipamentos; quente, aquecedores, iluminação etc.;
E) Desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, A abordagem e a extensão das informações vão
que representem a posição das instalações e dos qua- depender da complexidade da edificação ou dos
dros elétricos; seus equipamentos.
38
3. Memorial descritivo
39
40
4. FORNECEDORES
41
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
4. FORNECEDORES
4.1 Relação de fornecedores
O manual deverá conter a indicação dos fornecedores
em geral e os dados para contato, atualizados à época
da entrega do empreendimento.
42
4. Fornecedores
43
44
5. DESCRIÇÃO, CUIDADOS DE
USO, MANUTENÇÃO E PERDA
DE GARANTIA DOS SISTEMAS
45
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
5. DESCRIÇÃO, CUIDADOS DE
USO, MANUTENÇÃO E PERDA
DE GARANTIA DOS SISTEMAS
Nota:
A seguir apresentamos sugestão de texto dos sistemas mais utilizados. Na elaboração do manual deve ser dada especial
atenção para sua adequação às especificidades de cada empreendimento.
Para que possa utilizar o seu imóvel de forma correta, Prumada de água: são constituídas por tubulações
garantindo o desempenho e estendendo ao máximo a principais que trazem a água do reservatório superior;
sua vida útil, descrevemos de forma genérica os princi-
Ramais de distribuição de água: alimentadores dos
pais sistemas que o compõem, por meio das informa-
diversos pontos, nos cômodos apropriados.
ções e orientações a seguir:
46
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
47
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• Não deslocar o sifão sob as pias, lavatórios e tan- NBR 5674 e normas específicas do sistema, quan-
ques a fim de evitar vazamentos; do houver;
48
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
• Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos Obs: Este sistema é de inteira responsabilidade do for-
químicos, solventes, abrasivos do tipo saponáceo, pa- necedor, incluindo aí a execução da instalação predial
lha de aço, esponja dupla face) em acabamentos dos que irá atender cada unidade habitacional.
componentes nos metais sanitários;
O sistema de abastecimento é composto por duas em-
• Danos decorrentes de objetos estranhos no interior presas; uma fornece a água e entrega no condomínio,
do equipamento ou nas tubulações que prejudiquem ou a outra, sua parceira, executa as obras do sistema na
impossibilitem o seu funcionamento; edificação e se responsabiliza pela manutenção.
• Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso, • Origem do Sistema: o sistema de instalações de
manuseio inadequado, instalações de equipamentos água mineral se origina no ponto de abastecimento (a
inadequados ao sistema; fonte de água mineral) e conjunto de dutos.
• Danos decorrentes por impacto ou perfurações em tu-
• Medição de consumo: através de equipamentos ele-
bulações (aparentes, embutidas ou revestidas);
tromecânicos.
• Uso incorreto dos equipamentos;
• Reservação: a água é armazenada em um tanque
• Manobras indevidas, com relação a registros, válvulas de aço inox fabricado em chapa 316 hermeticamente
e bombas; fechado com controle de sensores digitais. Equipa-
• Reparos em equipamentos por pessoas não autoriza- mentos e outros componentes conduzem a água mi-
das pelo Serviço de Assistência Técnica; neral do reservatório localizado no topo da edificação
aos pontos de utilização, mantendo o padrão de quali-
• Se constatada aplicação ou uso de peças não origi- dade e potabilidade.
nais ou inadequadas, ou adaptação de peças adicio-
nais sem autorização prévia do fabricante; • Distribuição: A água é transportada em um tanque em
aço inoxidável (caminhão tanque), e é bombeada até um
• Se constatada falta de limpeza nos aeradores, provo-
segundo tanque em aço inoxidável, que fica na cobertu-
cando acúmulo de resíduos nos mesmos;
ra da edificação. A partir daí, por gravidade, é distribuída
• Se constatada falta de troca dos vedantes (courinhos) para os pontos contratados que possuem um aparelho
das torneiras; que irá gelar ou aquecer esta água de acordo com a pre-
ferência do cliente nos pontos de consumo.
• Se constatado nos sistemas hidráulicos pressões al-
teradas por desregulagem da válvula redutora de pres- Normas Técnicas
são ou sistema de pressurização e temperaturas altera-
das nos geradores de calor, aquecedores, entre outros, ABNT NBR 7198, ABNT NBR 5626, ABNT NBR 8009 e
discordantes das estabelecidas em projeto. ABNT NBR 6666.
49
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
50
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
• Observação: o reuso da água para fins não potáveis • Não usar esponja do lado abrasivo, palha de aço e
deverá ocorrer após seu tratamento, obedecendo à le- produtos que causam atritos na limpeza de metais sa-
gislação vigente, de parâmetros de qualidade de água nitários, ralos das pias e lavatórios, louças e cubas de
para usos restritivos não potáveis e realizados por téc- aço inox em pias, dando preferência ao uso de água e
nico ou empresa especializada. sabão neutro e pano macio;
• Não utilizar para eventual desobstrução do esgoto • Manter os registros das áreas molhadas fechados, no
hastes, água quente, ácidos ou similares; caso de longos períodos de ausência na utilização.
51
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
52
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
• Não obstruir a entrada do ambiente destinado à insta- • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
lação do equipamento; de características comprovadamente equivalente.
Perda de Garantia
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, • Utilizar o sistema sem que as pressões de serviço es-
acrescidas de: tejam devidamente reguladas de acordo com os parâ-
metros do fabricante.
• Execução dos serviços de manutenção para os quais
não foram contratados profissionais ou empresas espe- Situações não cobertas pela garantia:
cializadas, nem emitidos certificados;
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
• Utilizar água considerada não potável ou que conte- ou uso.
nha impurezas e substâncias estranhas que ocasionem
o mau funcionamento do equipamento;
53
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• Recomenda-se atenção ao se aproximar dos disposi- • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
tivos de sucção, de modo a evitar acidentes; de características comprovadamente equivalente.
54
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
55
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• Em caso de pane ou qualquer ocorrência na subesta- muito próxima. São necessárias, portanto, limpezas ou
ção (caso haja na edificação), deverá ser contatada a pinturas constantes neste local;
concessionária imediatamente;
• Luminárias utilizadas em áreas descobertas ou exter-
• Só permitir o acesso às dependências do centro nas com umidade excessiva podem ter seu tempo de
de medição de energia a profissionais habilitados ou
vida diminuído, necessitando de manutenções frequen-
agentes credenciados da companhia concessionária de
tes, como, por exemplo, vedações e isolamentos;
energia elétrica;
• Somente profissionais habilitados deverão ter acesso • Desligar o disjuntor correspondente ou, se for o caso,
às instalações, equipamentos e áreas técnicas de eletri- o quadro geral, para efetuar troca de lâmpadas, reaper-
cidade, evitando curto-circuito, choque, risco à vida, etc.; tos e limpeza;
• Não utilizar o local do centro de medição como depó- • Evite contato com água nas instalações elétricas.
sito nem armazenar produtos inflamáveis que possam
gerar risco de incêndio; Manutenção preventiva
• Não pendurar objetos nas instalações aparentes; • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
manutenção específico, que atenda às recomendações
• Efetuar limpeza nas partes externas das instalações
dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
elétricas (espelho, tampas de quadros, etc.) somente
com pano seco; específicas do sistema, quando houver;
• A iluminação indireta feita com lâmpadas tende a • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
manchar a superfície do forro de gesso, caso esteja de características comprovadamente equivalente.
• Se evidenciada a substituição de disjuntores por ou- • Se não forem tomados os cuidados de uso ou não
tros de capacidade diferente, especialmente de maior forem realizadas as manutenções necessárias.
amperagem;
Situações não cobertas pela garantia:
• Se evidenciado o uso de eletrodomésticos que não • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
atendam à normalização vigente (antigos), chuveiros ou uso.
56
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
57
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
5.7 Telefonia e
sistema de interfones
• Recomenda-se o uso de nobreak ou fonte auxiliar, a
Descrição do Sistema fim de evitar descontinuidade do sistema em caso de
Telefonia - Sistema de telecomunicação por voz, que interrupção do fornecimento de energia;
compartilha números de linhas externas com concessio-
• Evitar queda, superaquecimento, contato com umida-
nárias para a realização de chamadas de voz externas;
de e manuseio inadequado dos equipamentos;
Sistema de interfones - Sistema que conecta os tele-
• Seguir as recomendações do fabricante.
fones internos, por meio de uma central, sem acesso às
concessionárias. Manutenção preventiva
Normas Técnicas • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
manutenção específico, que atenda às recomendações
ABNT NBR 5410, ABNT NBR 14306 e ABNT NBR 15465.
dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
Cuidados de Uso específicas do sistema, quando houver;
• No caso de ampliação do sistema, não utilizar vários • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
equipamentos em um mesmo circuito; de características comprovadamente equivalente.
58
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
• Não efetuar furações em lajes, vigas, pilares e pare- • Realizar a manutenção recomendada pelo fabricante
des estruturais para a passagem de infraestrutura; em atendimento à legislação vigente.
A cada 1 mês ou menos, caso Realizar limpeza dos componentes e filtros, mesmo em perío-
Equipe de manutenção local
necessário do de não utilização
A cada 1 mês
59
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
60
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Nota:
O uso incorreto poderá comprometer o desempenho acústico da unidade e das demais unidades e áreas da edificação.
61
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
caso de ausência superior a 3 dias do imóvel, manter • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
os registros fechados; de características comprovadamente equivalente.
• Verificar o prazo de validade da mangueira de liga- Situações não cobertas pela garantia:
ção da tubulação ao eletrodoméstico e trocar, quan- • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
do necessário; ou uso.
62
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
63
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo • Evitar o uso de material cortante ou perfurante na lim-
ou uso. peza de arestas ou cantos;
64
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Normas Técnicas
Perda de Garantia
ABNT NBR 5601, ABNT NBR 10065, ABNT NBR 15562,
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual,
ABNT NBR 13366, ABNT NBR 6666, ABNT NBR 8579,
acrescidas de:
ABNT NBR 9764, ABNT NBR 6356, ABNT NBR 6361,
• Se forem instaladas cortinas, persianas, ar-condicio- ABNT NBR 6214, ABNT NBR 10821-1, ABNT NBR
nado ou qualquer aparelho diretamente na estrutura 10821-2 e ABNT NBR 10821-3.
das esquadrias; Cuidados de Uso
• Se for feita mudança na instalação, acabamento (es- • Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decor-
pecialmente pintura), entre outras modificações na es- rentes de ações de intempéries;
quadria, que altere suas características originais;
• As esquadrias devem correr suavemente, não deven-
• Se for feito corte do encabeçamento (reforço da folha) do ser forçadas;
da porta;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado,
• Danos por impactos fortes; evitando aplicação de força excessiva;
65
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• As esquadrias não foram dimensionadas para receber • Adotar procedimentos de segurança para uso, opera-
aparelhos esportivos ou equipamentos que causem es- ção e manutenção, principalmente quando houver tra-
forços adicionais; balho em altura, conforme legislação vigente.
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias; Manutenção preventiva
• Evitar o uso de vaselina, removedor, thinner ou qual- • Este sistema da edificação necessita de um plano
quer outro produto derivado do petróleo, pois, além de de manutenção específico, que atenda às recomenda-
ressecar plásticos e borrachas, implicam na perda de ções dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e
sua função de vedação; normas específicas do sistema, quando houver;
• Evitar a remoção das borrachas ou massas de vedação;
• Utilizar somente componentes originais ou com
• Reapertar parafusos aparentes, regular freio e fazer desempenho de características comprovadamente
lubrificação (quando aplicável); equivalente.
Componente construtivo de alumínio, cuja função prin- • A limpeza das esquadrias e de seus componentes
cipal é permitir ou impedir a passagem de pessoas, ani- deve ser realizada com pano levemente umedecido.
66
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
seco. Em hipótese nenhuma deverão ser usados deter- específicas do sistema, quando houver;
gentes que contenham saponáceos, esponjas de aço
• Utilizar somente componentes originais ou com de-
de qualquer espécie ou material abrasivo;
sempenho de características comprovadamente equi-
• Evitar o uso de material cortante ou perfurante na valente;
limpeza de arestas ou cantos, para garantir o perfeito
• As esquadrias modernas são fabricadas com aces-
funcionamento dos seus componentes;
sórios articuláveis (braços, fechos e dobradiças) e
• As esquadrias não foram dimensionadas para receber deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que não
aparelhos esportivos ou equipamentos que causem es- exigem qualquer tipo de lubrificação, pois as partes mó-
forços adicionais; veis, os eixos e pinos são envolvidos por uma camada
deste material especial, autolubrificante, de grande re-
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias;
sistência ao atrito e às intempéries;
• Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza
• Aplicar anualmente selante no contorno das esqua-
externa deve ser feita conforme orientação do fabricante.
drias para evitar infiltrações;
Manutenção preventiva
• Este sistema da edificação necessita de um plano de
manutenção específico, que atenda às recomendações
A cada mês Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local
67
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• As esquadrias devem correr suavemente, não deven- • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
do ser forçadas; penho de características comprovadamente equivalente;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, • As esquadrias modernas são fabricadas com aces-
evitando aplicação de força excessiva; sórios articuláveis (braços, fechos e dobradiças) e
deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que não
• Recomenda-se manter as portas permanentemente exigem qualquer tipo de lubrificação, pois as partes mó-
fechadas, evitando danos decorrentes de impacto; veis, os eixos e pinos são envolvidos por uma camada
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes deste material especial, autolubrificante, de grande re-
sistência ao atrito e às intempéries;
deve ser realizada com pano levemente umedecido.
Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano • Aplicar anualmente selante no contorno das esqua-
seco. Em hipótese nenhuma deverão ser usados deter- drias para evitar infiltrações;
A cada mês Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local
68
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Sistemas usualmente utilizados em habitações sociais são aprovados pelo sinat - Sistema Nacional de Avaliações
Técnicas do PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat
Sistemas construtivos em paredes de concreto armado moldado no local
São sistemas onde a principal característica é a moldagem “in loco” dos elementos construtivos, particularmente as paredes.
Sistemas construtivos integrados por painéis pré-moldados para emprego como paredes de edificios habitacionais
São sistemas constituídos por painéis de concreto moldados fora do local das habitações e podem ser estruturais ou não
69
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• Para melhor fixação de peças ou acessórios, usar • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
apenas parafusos com buchas especiais; de características comprovadamente equivalente.
• Caso haja elemento de vedação para efeito estético • No caso de manutenção de paredes de vedação em
das paredes de contenção no subsolo, este não de- gesso alveolar devem-se ter cuidados para utilizar o
mesmo tipo de gesso utilizado originalmente, um tipo
verá sofrer impacto. Havendo, deverá ser efetuado o
para áreas secas e outro para áreas molhadas.
reparo necessário.
70
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Empresa capacitada
Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas
/ empresa especializada
A cada 1 ano
Verificar a calafetação e fixação de rufos, para-raios, antenas, Empresa capacitada
esquadrias, elementos decorativos etc. / empresa especializada
Empresa capacitada
A cada 3 anos Repintar paredes e tetos das áreas secas
/ empresa especializada
• Impacto em desacordo com a ABNT NBR 15575, que Situações não cobertas pela garantia:
ocasione danos no revestimento; • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
ou uso.
• Se mantiver ambiente sem ventilação, conforme cuida-
dos de uso, o que poderá ocasionar, entre outros proble-
mas, o surgimento de fungo ou bolor;
71
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
• Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas- • Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambiente
souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças ventilado para evitar surgimento de fungo ou bolor.
72
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
• Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos, • Somente lavar áreas denominadas molhadas.
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impac-
to nos revestimentos que possam causar danos ou pre-
Manutenção preventiva
juízos ao desempenho do sistema; • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
manutenção específico, que atenda às recomendações
• Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas-
dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças
específicas do sistema, quando houver;
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas
metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
pois podem danificar o sistema de revestimento; penho de características comprovadamente equivalente.
73
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
74
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas • O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa
metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, de vidro, tinta, vasos de planta, ácidos (frutas e vina-
pois podem danificar o sistema de revestimento; gres), sabonetes, produtos de limpeza (água sanitária,
cloro, etc.) poderá causar danos à superfície;
• Limpar os revestimentos somente com produtos apro-
priados (não utilize removedores do tipo “limpa forno”, • Para a recolocação de peças, utilizar a argamassa es-
por exemplo), que atendam os requisitos definidos pela pecífica para cada tipo de revestimento e não danificar
construtora/ incorporadora; a camada impermeabilizante, quando houver;
• Não danificar o revestimento durante a instalação de • A calafetação em peças de metal e louças (ex.: válvu-
telas de proteção, grades ou equipamentos e vedar os la de lavatório) deve ser feita com material apropriado.
furos com silicone, mastique ou produto com desempe- Não utilizar massa de vidro, para evitar manchas;
nho equivalente para evitar infiltração;
• Não remover suporte, ou partes dele, dos revestimen-
• Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pe- tos em pedras fixadas em elementos metálicos. Em
sados, para que não haja desgaste excessivo ou provo- caso de manutenção ou troca, contatar uma empresa
que danos à superfície do revestimento; especializada;
• Utilizar enceradeira industrial com escova apropriada • Somente lavar áreas denominadas molhadas, confor-
para a superfície a ser limpa; me a ABNT NBR 15575.
• O contato de alguns tipos de pedras com líquidos po- • Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambien-
dem causar manchas; te ventilado, para evitar surgimento de fungo ou bolor;
• Revestimento em pedras naturais rústicas poderá • Sempre que agentes causadores de manchas (café,
acumular líquidos em pontos isolados, em função das óleo comestível, refrigerantes, alimentos etc.) caírem
características geométricas. Se necessário, remover os sobre a superfície, limpar imediatamente para evitar
acúmulos com uso de rodo; a penetração do fluido no revestimento e consequen-
tes manchas.
• Sempre que possível, utilizar capachos ou tapetes
nas entradas para evitar o volume de partículas sólidas
sobre o piso;
75
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
76
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Situações não cobertas pela garantia: • Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pe-
sados, para que não haja desgaste excessivo ou danos
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo à superfície do revestimento;
ou uso.
• Sempre que possível, utilizar capachos ou tapetes
nas entradas para evitar o volume de partículas sólidas
5.24 Tacos, assoalhos sobre o piso;
e pisos laminados • O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa
de vidro, tinta, vasos de planta poderão acarretar danos
Descrição do Sistema à superfície;
Revestimentos de madeira utilizados para acabamento
• Utilizar protetores de feltros e/ou mantas de borrachas
em pisos. Por ser um produto natural, pode apresentar
nos pés dos móveis;
diferenças de tonalidades em suas peças, sofrer varia-
ção na dimensão das peças em função da mudança de • Não submeter o piso a cargas puntiformes (pontuais),
umidade e luminosidade do ambiente e, eventualmen- como salto alto, quedas de elementos pontiagudos etc.,
te, podem aparecer fissuras nas juntas de calafetação. pois poderão danificar o piso.
As áreas revestidas sob tapetes, móveis etc., sofrerão Manutenção preventiva
diferença na coloração do revestimento.
• Este sistema da edificação necessita de um plano
Normas Técnicas de manutenção específico, que atenda às recomenda-
ções dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e
ABNT NBR 15799, ABNT NBR 15798, ABNT NBR
normas específicas do sistema, quando houver;
13753 e ABNT NBR 7190.
• Utilizar somente componentes originais ou com
Cuidados de Uso desempenho de características comprovadamente
• Utilizar proteção (ex: cortinas nas janelas) para evitar equivalente;
a incidência direta de raios solares, que poderão ocasio- • A limpeza deverá ser feita com pano levemente ume-
nar fissuras, trincas ou outros danos ao revestimento; decido e conforme procedimento específico.
77
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Manutenção preventiva
5.25 Pinturas, texturas, • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
vernizes (interna e externa) manutenção específico, que atenda às recomendações
dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
Descrição do sistema específicas do sistema, quando houver;
Acabamento final que visa proporcionar proteção das
• Utilizar somente componentes originais ou com desem-
superfícies ou efeito estético.
penho de características comprovadamente equivalente;
Normas Técnicas
• A limpeza deverá ser feita com uso de pano levemente
ABNT NBR 15079, ABNT NBR 12554 e ABNT NBR 13245. úmido e conforme procedimento específico;
78
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
Cuidados de uso • A limpeza deverá ser feita com uso de pano levemente
umedecido e aderente às especificações de cuidados
• Os vidros possuem espessura compatível com a re- de uso;
sistência necessária para o seu uso normal. Por essa
razão, evitar qualquer tipo de impacto na sua superfície • Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente,
ou nos caixilhos; para evitar acidentes.
79
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
80
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
81
82
6. MANUTENÇÃO
83
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
6. MANUTENÇÃO
Constitui condição da garantia do imóvel a correta ma-
6.1 Programa de manutenção nutenção da unidade e das áreas comuns do condo-
mínio. Nos termos da ABNT NBR 5674 e ABNT NBR
Um imóvel é planejado e construído para atender a
15575, o proprietário é responsável pela manutenção
seus usuários por muitos anos. Isso exige realizar a
de sua unidade e corresponsável pela realização e cus-
manutenção do imóvel e de seus vários componentes,
teio da manutenção das áreas comuns.
considerando que estes, conforme suas naturezas,
possuem características diferenciadas e exigem dife- O programa consiste na determinação das atividades
rentes tipos, prazos e formas de manutenção. A ma- essenciais de manutenção, sua periodicidade, os res-
nutenção, no entanto, não deve ser realizada de modo ponsáveis pela execução e os recursos necessários.
improvisado e casual: deve ser entendida como um ser-
Cabe ao proprietário (para as unidades) e ao síndico
viço técnico e realizada por empresas capacitadas ou
(para as áreas comuns) atualizar o respectivo progra-
especializadas ou, ainda, equipe de manutenção local,
ma, podendo contratar uma empresa ou profissional
conforme a complexidade.
especializado para auxiliar na elaboração e gerencia-
O manual definitivo da incorporadora/ construtora deve mento do projeto, conforme ABNT NBR 14037 e ABNT
apresentar o modelo de programa de manutenção, cuja NBR 5674.
elaboração e implementação atenda à ABNT NBR 5674.
O programa de manutenção vem atender também ao
Para que a manutenção obtenha os resultados espe- artigo 1348 inciso V do Código Civil, que define a com-
rados de conservação e crie condições para que seja petência do síndico em diligenciar a conservação e a
atingida a vida útil do imóvel, é necessária a implantação guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
de um sistema de gestão de manutenção que contemple serviços que interessam aos condôminos.
o planejamento de atividades e recursos, bem como a
A contratação de empresas especializadas, de pro-
execução de cada um deles de acordo com as especifi-
fissionais qualificados e o treinamento adequado da
cidades de cada empreendimento. A manutenção deve
equipe de manutenção para a execução dos serviços
ser iniciada tão logo inicie o uso da edificação. No caso
são de extrema importância. Recomenda-se também a
de unidades privativas, mesmo que estejam desocupa-
utilização de materiais de boa qualidade na construção,
das, deve ser implantado o Programa de Manutenção.
preferencialmente seguindo suas especificações. No
Os critérios para elaboração do sistema de gestão de caso de peças de reposição de equipamentos, utilizar
manutenção devem estar baseados nas normas ABNT artigos originais.
NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
Nota:
O proprietário é responsável pela manutenção de sua unidade e corresponsável pela realização e custeio da manutenção
das áreas comuns.
O síndico é responsável pela realização da manutenção das áreas comuns.
Nota:
A correta manutenção, bem como os cuidados de uso, visam garantir também as condições de conforto e saúde dos usuários.
84
6. Manutenção
Nota:
Ao realizar a manutenção tomar os cuidados necessários para garantir a segurança dos usuários da edificação.
Cuidar também para que não haja riscos para o entorno do edifício, incluindo vizinhos e vias de acesso.
O Planejamento da Gestão das Manutenções deve abran- A elaboração deste modelo teve como base o anexo
ger a previsão orçamentária anual, os meios de controle A da norma ABNT NBR 5674.
Equipe de
Ar condicionado Ligar o sistema
manutenção local
Churrasqueira, forno
Equipe de
de pizza e lareira para Fazer limpeza geral
manutenção local
uso a carvão
A cada 1
semana Verificar, após o uso do equipamento, o nível de óleo
Equipe de manutenção
Grupo gerador combustível e se há obstrução nas entradas e nas
local / empresa capacitada
saídas de ventilação
Equipe de
Verificar funcionamento do Sistema de Alarme
manutenção Local
Sistema de Combate
a Incêndio Verificar integridade dos extintores e se encontra em local
Equipe de
determinado dos extintores. Verificar o prazo de validade,
manutenção Local
quando necessário providenciar a troca ou recarga
85
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
86
6. Manutenção
87
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
88
6. Manutenção
Equipe de
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada
manutenção local
Equipe de
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta
manutenção local
A cada 6
meses Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos
Equipe de
e cobertura (barrilete) para evitar emperramentos e
manutenção local
mantendo-os em condições de manobra
Instalações hidráuli-
cas - água potável Limpar e verificar a regulagem Equipe de
dos mecanismos de descarga manutenção local
Equipe de
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras
manutenção local
89
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Equipe de
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta
manutenção local
Churrasqueira, forno
Verificar os revestimentos, tijolos refratários e, havendo Equipe de manutenção
de pizza e lareira para
necessidade, providenciar reparos necessários local/ empresa capacitada
uso a carvão
Piso em blocos de Realizar lavagem geral do piso anualmente ou quando Equipe de manutenção
concreto intertravados necessário local/ empresa capacitada
Empresa capacitada/
Cerca Elétrica Verificar a integridade dos componentes elétricos e fios
empresa especializada
Empresa capacitada/
Antena Coletiva Verificar a integridade dos componentes elétricos e fios
empresa especializada
90
6. Manutenção
91
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Empresa capacitada
Verificar a vedação e fixação dos vidros
/ Empresa especializada
92
6. Manutenção
93
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
94
6. Manutenção
95
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
As verificações periódicas permitem que os respon- • A construtora e/ou incorporadora deverá entregar su-
sáveis pela administração da edificação percebam gestão ou modelo de programa de manutenção e su-
rapidamente pequenas alterações de desempenho de gestão ou modelo de lista de verificação do programa
materiais e equipamentos, viabilizando seu reparo com de manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674
maior rapidez e menor custo, sem contar a melhoria e descrito na ABNT NBR 14037.
na qualidade de vida e segurança dos moradores e na
valorização do empreendimento. Síndico
• Administrar os recursos para a realização da manutenção;
6.4 Responsabilidades • Assegurar que seja estabelecido o modo de comu-
relacionadas à manutenção nicação apropriado em todos os níveis da edificação;
da edificação • Coletar e manter arquivados os documentos relacio-
A convenção de condomínio, elaborada de acordo com nados às atividades de manutenção (notas fiscais, con-
as diretrizes do Código Civil Brasileiro (nos seus arti- tratos, certificados, respectivos registros de sua reali-
gos 1332, 1333 e 1334), estipula as responsabilidades, zação etc.), durante o prazo de vida útil dos sistemas
direitos e deveres dos condôminos, síndico e conselho da edificação;
consultivo e/ou fiscal. O regimento interno, aprovado
• Contratar e treinar funcionários para a execução das
conjuntamente com a convenção na assembleia de
manutenções;
instalação do condomínio, complementa as regras de
utilização do empreendimento. • Contratar empresas (capacitadas ou especializadas,
conforme complexidade e riscos) para realizar as ma-
Ressalta-se a importância dos envolvidos em praticar
nutenções;
os atos que lhe são atribuídos pela legislação, pela
convenção e pelo regulamento interno. • Convocar assembleia geral, a fim de aprovar os recur-
sos para a realização das manutenções;
Relacionamos abaixo algumas responsabilidades refe-
rentes à manutenção das edificações, diretamente rela- • Efetuar o controle do processo de manutenção;
cionadas às ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT
• Elaborar e implantar plano de transição e esclareci-
NBR 15575 e normas específicas de diversos sistemas
mento de dúvidas que possam garantir a operaciona-
que possuem descrição de manutenções necessárias,
lidade do empreendimento sem prejuízos por conta da
além de outras sugestões:
troca do responsável legal. Toda a documentação deve
Incorporadora e/ou construtora ser formalmente entregue ao sucessor;
• Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e • Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de ges-
Manual das Áreas Comuns, conforme ABNT NBR 14037; tão de manutenção e o planejamento anual das ativida-
• Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o des de manutenção;
síndico do condomínio; • Encaminhar para prévia análise do incorporador,
• Entregar um jogo completo de plantas e especifica- construtor ou projetista ou, na sua falta, de um respon-
ções técnicas do edifício, conforme ABNT NBR 14037; sável técnico, qualquer alteração nos sistemas estrutu-
rais da edificação ou sistemas de vedações horizontais
• Fornecer os documentos relacionados no item 7.4 e verticais, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
deste guia;
• Encaminhar para prévia análise do incorporador,
• Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e
construtor ou projetista ou, na sua falta, de um respon-
métodos construtivos utilizados e equipamentos insta-
sável técnico, consulta sobre limitações e impedimen-
lados e entregues ao edifício;
tos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas
• Providenciar serviços de assistência técnica dentro do e elementos, instalações e equipamentos, conforme
prazo e condições de garantia; descrito na ABNT NBR 14037;
96
6. Manutenção
• Encaminhar para prévia análise do incorporador, cons- • Registrar as manutenções realizadas e comunicar à
trutor ou projetista, ou na sua falta, de um responsável administradora e ao síndico;
técnico, toda e qualquer modificação que altere ou com-
• Comunicar imediatamente ao síndico ou à adminis-
prometa o desempenho do sistema, inclusive da unidade
tradora qualquer anomalia ou problema em sistemas e/
vizinha, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
ou subsistemas do edifício, ou seja, qualquer detalhe
• Fazer cumprir as normas técnicas pertinentes ao con- funcional do edifício;
domínio, bem como normas e leis de segurança e saú-
• Prestar suporte ao síndico ou à administradora para
de dos trabalhadores;
coleta e arquivamento dos documentos relacionados
• Gerenciar e manter atualizada a documentação, seus às atividades de manutenção (notas fiscais, contratos,
registros e seu fluxo pertinente à gestão da manuten- certificados etc.) e dos componentes do controle de re-
ção do edifício; gistro das manutenções, desde que em conformidade
com contrato de trabalho e convenção coletiva;
• Gerir as atividades de manutenção, conservação das
áreas comuns e equipamentos coletivos do condomínio. • Fiscalizar para que as normas de segurança e saú-
de dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpri-
Conselho deliberativo ou fiscal das por todos os funcionários e/ou terceirizados no
• Acompanhar e sugerir melhorias na gestão do progra- condomínio.
ma de manutenção.
Equipe de manutenção local
Proprietário / Usuário • Executar os serviços de manutenção, de acordo com
• Ao realizar a manutenção em seu imóvel, observar e as normas técnicas, atender ao sistema de gestão de
seguir o estabelecido no Manual do Proprietário; manutenção do edifício, desde que tenha recebido
orientação e possua conhecimento de prevenção de
• Fazer cumprir e prover os recursos para a realização riscos e acidentes;
das atividades de manutenção, bem como para o pro-
grama de gestão da manutenção das áreas comuns; • Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do
trabalhador;
• Coletar e armazenar documentação que comprove a
realização da manutenção da sua unidade; • O trabalho somente deverá ser realizado se estiver
em conformidade com contrato de trabalho, convenção
• No caso de revenda ou locação, o proprietário deverá coletiva e com a função por ele desempenhada.
transmitir as orientações sobre o adequado uso, manuten-
ção e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entre- Empresa capacitada
gando a ele os documentos e manuais correspondentes. • Realizar os serviços de acordo com as normas técni-
cas e capacitação ou orientação recebida, conforme a
Administradoras
gestão da manutenção;
• Realizar, total ou parcialmente, as funções administra-
• Fornecer documentos que comprovem a realização
tivas do síndico, conforme condições de contrato entre o
dos serviços de manutenção, tais como contratos, no-
condomínio e a administradora aprovado em assembleia;
tas fiscais, garantias, certificados etc.;
• Prestar assessoria para a elaboração e implantação
• Utilizar materiais, equipamentos e executar os servi-
do programa de gestão de manutenção do edifício.
ços em conformidade com normas e legislação, man-
Zelador / Gerente Predial tendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
• Fazer cumprir os regulamentos do edifício e as deter- • Utilizar peças originais na manutenção dos equipa-
minações do síndico e da administradora; mentos;
• Coordenar os serviços executados pela equipe de ma- • Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do
nutenção local e das empresas terceirizadas; trabalhador.
97
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
98
6. Manutenção
O programa de manutenção deve conter orientações devem ser anexados à documentação e registros da
para a realização da inspeção. É recomendável que o edificação e poderão ser solicitados pelo incorporador,
manual indique a realização de laudos de inspeção da construtor, proprietário ou condômino e seguir as defi-
manutenção, uso e operação, a serem realizados perio- nições das normas específicas do assunto.
99
100
7. INFORMAÇÕES
COMPLEMENTARES
101
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
7. INFORMAÇÕES
COMPLEMENTARES
que permitem o funcionamento do edifício (ex.: bom-
7.1 Meio ambiente bas, alarmes, etc.);
e sustentabilidade • Para evitar fuga de corrente elétrica, realizar as manu-
É responsabilidade dos proprietários e do condomínio tenções sugeridas, como: rever estado de isolamento
manter as condições especificadas em TAC (Termo de das emendas de fios, reapertar as conexões do quadro
Ajustamento de Conduta) e no licenciamento pelo ór- de distribuição e as conexões de tomadas, interruptores
gão ambiental, quando houver. Caso o edifício tenha e ponto de luz e, ainda, verificar o estado dos contatos
obtido certificação ambiental, o condomínio deve seguir elétricos, substituindo peças que apresentam desgaste;
as orientações da construtora/ incorporadora para que • É recomendado o uso de equipamentos que possuam
o desempenho ambiental esperado durante o uso do bons resultados de eficiência energética, como o selo
imóvel possa ser alcançado. Procel em níveis de eficiência A ou B ou de desempe-
É importante que os responsáveis estejam atentos aos nho semelhante.
aspectos ambientais e promovam a conscientização Resíduos sólidos
dos moradores e funcionários para que colaborem em
ações que tragam benefícios, como: • É recomendado implantar um programa de coleta
seletiva no edifício e destinar os materiais coletados
Uso racional da água a instituições que possam reciclá-los ou reutilizá-los;
• Verificar mensalmente as contas para analisar o con- • No caso de reforma ou manutenções, que gerem re-
sumo de água e checar o funcionamento dos medidores síduos de construção ou demolição, atender à legisla-
ou existência de vazamentos. Em caso de oscilações, ção específica.
chamar a concessionária para inspeção (essa prática
também deve ser adotada para o uso de gás);
Nota:
É importante alertar os usuários, proprietários e ao condomínio sobre os riscos decorrentes da negligência ou não observação
das situações de emergência.
102
7. Informações complementares
Nota:
O edifício deve estar sinalizado com as indicações das Rotas de Fuga. Os usuários devem ser informados sobre os procedi-
mentos de evacuação do edifício.
Caso seja verificado vazamento de gás em algum apa- No caso de ausência prolongada, como em viagens,
relho, como fogão ou aquecedor, fechar imediatamente desligar a rede elétrica da unidade.
os registros de segurança do equipamento e da área.
Interrupção do funcionamento
Manter os ambientes ventilados, abrir as janelas e dos elevadores
portas, não utilizar nenhum equipamento elétrico nem
No caso de parada súbita do elevador, o funcionário
acionar qualquer interruptor.
do condomínio deverá acionar a empresa responsável
Informar ao zelador/gerente predial e acionar a conces- pela manutenção e conservação do elevador ou o Cor-
sionária competente, fornecedor dos equipamentos ou po de Bombeiros, quando necessário.
Corpo de Bombeiros para as providências de solução
O nome e telefone da empresa responsável pelo
do problema.
atendimento de emergência deverão estar disponí-
Vazamento em tubulações hidráulicas veis em local de fácil acesso. Para identificação, in-
formar o endereço do condomínio e/ou elevador que
No caso de algum vazamento em tubulação de água
está com problema.
quente ou água fria, a primeira providência a ser toma-
da é fechar os registros correspondentes. Caso perdu- Se a edificação possuir gerador de energia auxiliar, no
re o vazamento, fechar o ramal abastecedor do setor caso de falta de abastecimento elétrico pela conces-
ou da unidade. Quando necessário, avisar a equipe de sionária, os elevadores descerão gradativamente até
manutenção local e acionar imediatamente uma empre- o pavimento de saída da edificação.
sa especializada. Para sua segurança, seguir as instruções da empre-
sa responsável pela manutenção e conservação dos
Entupimento em tubulações
elevadores.
de esgoto e águas pluviais
No caso de entupimento na rede de coleta de esgoto e Sistema de segurança
águas pluviais, avisar a equipe de manutenção local e No caso de intrusão, tentativa de roubo ou assalto, se-
acionar imediatamente, caso necessário, uma empresa guir as recomendações da empresa de segurança es-
especializada em desentupimento. pecializada, quando houver, ou acionar a polícia.
103
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
104
7. Informações complementares
ser feitas após aprovação em assembleia de condomí- • As reformas somente deverão ocorrer em consonân-
nio, conforme definido na convenção de condomínio; cia com a norma ABNT NBR 16280, específica sobre a
gestão das reformas;
• Consulte sempre um profissional habilitado tecnica-
mente para avaliar as implicações nas condições de • As reformas do edifício deverão atender na íntegra as
estabilidade, segurança, salubridade e conforto, decor- definições descritas no regimento interno do condomí-
rentes de modificações efetuadas; nio e legislações que tratam desse assunto;
• As reformas deverão seguir as diretrizes das normas da • Após as reformas, os manuais da edificação deverão
ABNT referentes aos sistemas que sofrerão alterações; ser adequados conforme determina a ABNT NBR 14037.
Nota:
Incumbências ou encargos em caso de reforma de acordo com a ABNT NBR 16280
Proprietário de unidade autônoma, quando edificação em condomínio.
1. Antes do início da obra de reforma
Encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o aten-
dimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.
2. Durante as obras de reforma
Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.
3. Após as obras de reforma
Atualizar o conteúdo do manual do proprietário (manual de uso, operação e manutenção), nos pontos em que as reformas inter-
firam conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções
que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.
• A colocação de telas e grades em janelas ou envidra- - Observar se o local escolhido não é passagem
çamento da varanda deverá respeitar o estabelecido na de tubulações hidráulicas, conforme detalhado nos
convenção e no regulamento interno do condomínio; projetos de instalações hidráulicas;
• Vedar as furações para instalação de equipamen- - Evitar perfuração na parede próxima ao quadro
tos, armários em paredes de banheiros, cozinha, área de distribuição e nos alinhamentos verticais de in-
de serviço e terraços e na fixação de telas e grades terruptores e tomadas, para evitar acidentes com os
em janelas; fios elétricos;
• Não encostar o fundo dos armários nas paredes para - Para furação em geral, utilizar, de preferência, fu-
evitar a umidade proveniente da condensação. É acon- radeira e parafusos com bucha. Atentar para o tipo
selhável a colocação de um isolante, como chapa de de revestimento, bem como sua espessura, tanto
isopor, entre o fundo do armário e a parede; para parede quanto para teto e piso;
• Nos armários e nos locais sujeitos à umidade (sob - Na instalação de armários sob as bancadas de
as pias), utilizar sempre revestimento impermeável lavatórios e cozinha, deve-se tomar muito cuidado
(tipo melamínico); para que os sifões e ligações flexíveis não sofram
105
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
te, bem como prazo de vida útil e orientações para uso muns são entregues com o diagrama dos disjuntores;
e manutenção; • Ao adquirir qualquer equipamento, verifique primei-
• A instalação de luminárias e equipamentos deve ser ramente a compatibilidade da sua tensão (voltagem)
realizada por profissionais habilitados, observando o e potência, que deverá ser, no máximo, igual à tensão
aterramento, voltagem, bitola, qualidade dos fios, iso- (voltagem) e potência dimensionada em projeto para
lamentos, tomadas e plugues adequados. cada circuito;
Consumo KWh por mês = Potência x quantidade de horas de uso por mês.
106
7. Informações complementares
Projetos aprovados
Construtora ou incorporadora Não há Não há
em concessionárias
Condomínio
Especificação, instituição Importante: a minuta é de Não há Não há
de condomínio responsabilidade do incor-
porador
Ata da assembleia de
instalação do condomínio Condomínio Condomínio A cada alteração do síndico
(registrada)
Condomínio
Convenção condominial Importante: a minuta é de Condomínio Quando necessário
responsabilidade do incor-
porador
Condomínio
Regimento interno Importante: a minuta é de Condomínio Quando necessário
responsabilidade do incor-
porador
Termos de ajustamento de
Construtora ou incorporadora Condomínio Quando necessário
conduta ambientais (TAC)
107
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
108
7. Informações complementares
Inscrição do condomínio no
Condomínio Condomínio Não há
sindicato dos empregados
Apólice de seguro de in-
cêndio ou outro sinistro que
Condomínio Condomínio A cada ano
cause destruição (obrigatório)
e outros opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Procurações
Condomínio Condomínio A cada alteração
(síndico, proprietários etc)
Documentos de registros de
A cada alteração de
funcionários do condomínio Condomínio Condomínio
funcionário, quando aplicável
de acordo com a CLT
Cópia dos documentos de
A cada alteração de
registro dos funcionários Condomínio Condomínio
funcionário, quando aplicável
terceirizados
Programa de prevenção de
riscos ambientais (PPRA) Condomínio Condomínio A cada ano
(conforme NR 09 do MTE)
Programa de controle médico
de saúde ocupacional (PCM- Condomínio Condomínio A cada ano, quando aplicável
SO) (conforme NR 07 do MTE)
Atestado de brigada
Condomínio Condomínio A cada ano
de incêndio
Relatório de inspeção anual
Condomínio Condomínio A cada ano
dos elevadores (RIA)
Contrato de manutenção
Condomínio Condomínio Validade do contrato
de elevadores
Contrato de manutenção
Condomínio Condomínio A cada ano
de gerador
Contrato do sistema e
instrumentos de prevenção e Condomínio Condomínio A cada ano
combate a incêndio
Certificado de teste
dos equipamentos de Construtora ou incorporadora Condomínio Verificar legislação vigente
combate a incêndio
Livro de ocorrências
Condomínio Condomínio A cada ocorrência
da central de alarmes
Certificado de desratização
Condomínio Condomínio A cada seis meses
e desinsetização
Cadastro do condomínio
Não há (desde que inaltera-
junto às concessionárias Construtora ou incorporadora Condomínio
das as condições do edifício)
de serviços
Importante:
A periodicidade de renovação e o conteúdo da própria tabela devem ser ajustados individualmente, em função das exigências
locais de legislações municipal, estadual ou, ainda, federal em vigor.
Os documentos relacionados devem ser mantidos em local seguro. Seu conteúdo somente deverá ser utilizado para fins de
garantia de funcionalidade do edifício e comprobatória de atendimento a quesitos legais.
109
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
6. No caso de troca de síndico, deverá haver a transfe- B) informar que a atualização do manual pode ser feita
rência da documentação do condomínio mediante pro- na forma de encartes que documentem a revisão de
tocolos discriminados item a item; partes isoladas, identificando, no corpo do manual, os
itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura, de-
7. Os documentos entregues pela construtora e/ou in-
pendendo da intensidade das modificações realizadas
corporadora poderão ser originais, em cópias simples
na edificação;
ou autenticadas, conforme documento específico;
C) Informar que a atualização do manual é um serviço
8. As providências para a renovação dos documentos,
técnico, que deve ser realizado por empresa ou respon-
quando necessárias, são de responsabilidade do síndico.
sável técnico;
110
7. Informações complementares
111
112
8. ANEXO
113
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
8. ANEXO
segundo a norma ABNT NBR 5674. Os usuários devem
Anexo - Vida útil de seguir as instruções do Manual de Uso, Operação e Ma-
projeto de acordo com a nutenção, as instruções dos fabricantes de equipamen-
Norma ABNT NBR 15575-1 tos e recomendações técnicas das inspeções prediais.
Para se atingir a VUP (Vida Útil de Projeto), os usuá- Recomendação de prazos de vida útil de projeto de
rios devem desenvolver os programas de manutenção acordo com a norma ABNT NBR 15575-1:
(*) Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo Manual de Uso,
Operação e Manutenção entregue ao usuário e elaborado em atendimento à ABNT NBR 14037.
(*) O conjunto de normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6 apresentam mais referências de VUP específicas para sistemas, elementos
e componentes.
114
realização