“Año de la diversificación productiva y del fortalecimiento de la educación”

UNIVERSIDAD NACIONAL

DEL CENTRO DEL PERÚ

FAC. DE CIENCIAS DE
LA ADMINISTRACIÓN
“CONTRATO LEASING “

Cátedra : Derecho Empresarial

Catedrático : Lic. Wilmer Aliaga Tabraj
Estudiantes :
Bauer Ramirez Andres
Herrera Salvatierra Carolina

Semestre : VI - A

Huancayo – Perú
- 2015 -

1
 INDICE

PORTADA............................................................................................................... 1

AGRADECIMIENTO ............................................................................................... 3

DEDICATORIA ....................................................................................................... 4

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 5

ANTECEDENTES HISTORICOS ............................................................................ 6

DEFINICION............................................................................................................ 9

SUJETOS QUE INTERVIENEN EN LA OPERACIÓN ........................................... 9

CARACTERISTICAS ........................................................................................... 10

VENTAJAS .......................................................................................................... 11

MODALIDADES ................................................................................................... 13

LEASING INMOBILIARIO ................................................................................... 21

LEY DE LEASING INMOBILIARIO ...................................................................... 26

CONCLUSIONES ................................................................................................. 31

BIBLIOGRAFIA .................................................................................................... 32

2
 AGRADECIMIENTO:

Agradecemos a nuestros padres ya

que gracias a ellos podemos continuar con

nuestra carrera universitaria y podemos

aportar con nuestros conocimientos.

3
 DEDICATORIA:

Esta monografía está dedicada a

nuestro centro de estudios “Universidad

Nacional del Centro del Perú”, por ser la

cuna de nuestros conocimientos.

4
 INTRODUCCION

La época que nos ha tocado vivir viene caracterizada por una sociedad en constante y

acelerada mutación, un ambiente como el que impera en nuestro país en estos días,

cuyos ingredientes son una elevada incertidumbre económica, política y social, obliga

a que la gerencia de un negocio, de un proyecto o incluso de una carrera personal;

requiera para evitar continuos y costosos sobresaltos formularse una idea de la

dirección de la evolución del contexto doméstico para que, partiendo de allí,

intentemos estructurar un perfil de negocios basado en nuestro riesgo calculados ante

la toma de decidir en que invertir, como financiar, que financiamiento, etc.

Dentro de un entorno de competencia global, las instituciones financieras han salido a

ofrecer servicios de asesoría empresarial relacionados a nuevos proyectos y

alternativas de financiamiento.

Además de los tradicionales servicios financieros que se limitan a fijar el monto del

crédito, la tasa de interés y el plazo del crédito, los bancos más importantes ofrecen

operaciones de financiamiento estructurado, como las que realiza la banca de

inversión.

A partir de un estudio detallado de la empresa, los bancos estructuran el

financiamiento que más se adapte a la realidad de dicha compañía; de ese modo,

además de facilitar financiamiento a la empresa se evalúan otras alternativas como

pueden ser la obtención de financiamiento mediante las agencias de crédito a la

exportación (si la operación involucra importaciones), o a través del mercado de

capitales. Si la empresa tiene planeado alguna inversión en activos fijos podría

considerar un contrato de leasing.

5
ANTECEDENTES HISTORICOS

 ORIGENES PRIMITIVOS

El concepto del leasing no es nuevo, lo que sí es nuevo es el perfeccionamiento y

sofisticación que lo han acompañado.

El leasing constituye una de las más elocuentes manifestaciones del cambio que

se ha venido operando, en los últimos años, en las costumbres del sector

empresarial respecto a la manera de decidir sus inversiones en bienes de capital.

 Leasing en la Antigua Grecia.

Se desarrollaban Leasing (Contratos de Arrendamiento) de esclavos,

minas, barcos, etc.

 El Leasing de esclavos.

En Atenas se desarrollaron contratos de Arrendamiento de esclavos a las

minas.

 Otros Orígenes.

Leasing tiene sus cimientos en el pueblo egipcio cuya práctica data del año

3,000 a.c, desarrollando contratos de arrendamiento en donde participaban

un arrendador, un arrendatario y una opción de compra.

 ORIGENES PROXIMOS

 Los Promotores del Leasing

 Los departamentos financieros y comerciales de las

propias empresas industriales o filiales de estas quienes vieron en

el arrendamiento industrial una novedosa fórmula para dar salida a

sus productos.

6
  Empresas explotadoras de grandes ferrocarriles americanos.

 EVOLUCION Y DESARROLLO DEL LEASING

El Leasing es el negocio que ha obtenido el más espectacular crecimiento en el

mundo capitalista, iniciando a partir de la década del cincuenta y alcanza su mayor

esplendor en la década del 70 y 80. Los años siguientes le han servido para

expandirse, con singular éxito, por todo el mundo.

 En los Estados Unidos.

El desarrollo alcanzado por el leasing en los Estados Unidos tuvo como

cercanos aliados a: 1) Normas fiscales de amortización poco liberales; 2)

créditos bancarios a mediano plazo poco desarrollados; 3) una etapa de

economía próspera con márgenes de beneficios apreciables pero con

empresas comprometidas con una renovación acelerada de bienes de

capital. En suma, una época de fuerte demanda de capitales frente a una

rigidez de la oferta.

 En Europa.

Las empresas de leasing están agrupadas en la Federación Europea de

compañías de Equipamiento de Leasing (LEASEUROPE)

En Gran Bretaña fue el país europeo donde se practicó por primera vez el

leasing.

Bélgica es otro de los países que cuenta con un estatuto legal para el

leasing.

7
 En Latinoamérica

Siguiendo el ejemplo de Europa, Latinoamérica también tiene su

Federación de Empresas de Leasing (FELELEASE), que agrupa a diversas

empresas del arrea con el objeto de promover la actividad del leasing y dar

a conocer la experiencia obtenida en diversos países.

Debemos anotar que en esta parte de América, al igual que en Europa en

sus primeros años, las transacciones de leasing fueron escasas. Sin

embargo, la situación mejoró hacia la década del 80, siendo Brasil el país

en el que alcanzó su mayor auge.

 En el Perú

La primera mención oficial del leasing, en nuestro país, se realizó a través

del Decreto Ley 22738 del 23 de octubre de 1979, bajo la denominación de

arrendamiento financiero, esta ley faculta a estas instituciones a adquirir

inmuebles, maquinarias, equipos y vehículos destinados a este tipo de

operaciones.

Las empresas que hacen uso importante de leasing son el sector bancario,

financiero, la industria manufacturera, los negocios de maquinarias y

equipos para el movimiento de tierras.

8
DEFINICION:

Leasing" es una palabra en idioma inglés, que significa "arriendo"

Es una herramienta financiera que permite a las empresas financiar bienes de

capital o activo fijo (máquinas, viviendas, vehículos, equipos de oficina u otros

bienes), mediante el pago de cuotas periódicas.

Una vez finalizado el contrato, hay tres posibilidades:

* Devolver los bienes al arrendador.

* Convenir un nuevo contrato de arrendamiento.

* Adquirir los bienes por un precio estipulado en el contrato, llamado valor residual.

SUJETOS QUE INTERVIENEN EN LA OPERACIÓN

- El arrendatario. Es quien necesita disponer de un determinado bien.

- La entidad de leasing, que actúa como intermediario. Puede ser una sociedad

especializada en operaciones de leasing o un banco, caja de ahorros o

cooperativa de crédito.

- El proveedor. Es quien vende el bien a la entidad de leasing.

 (1)El cliente solicita el bien a ser financiado a la Entidad de Leasing.

9
  (2)La entidad de leasing adquiere el bien mediante un proveedor.

 (3) La entidad de leasing cede el uso al arrendatario.

 (4) El proveedor entrega el bien al arrendatario.

 (5) El arrendatario paga un precio distribuido en cuotas periódicas a la

entidad de leasing.

CARACTERISTICAS

 ARRENDATARIO

Está orientado principalmente a las empresas, no obstante este producto también

es elegido por profesionales independientes, asociaciones, pequeños empresarios

y personas naturales con creciente aceptación.

 BIENES QUE SE PUEDE ADQUIRIR

Se puede adquirir todo tipo de bienes de activo fijo, ya sean muebles o inmuebles.

No es posible hacer arrendamiento financiero de existencias o de productos

perecibles.

La legislación vigente no es clara con respecto a la posibilidad de realizara

arrendamiento financiero de intangibles.

 CUOTAS PERIODICAS(CANON)

Las cuotas pueden ser o no iguales.

Estacionalidad (si el negocio e cliente es estacional, las cuotas se pueden

adecuar a su flujo de ventas)

Diversas periodicidades (mensual, trimestral, semestral, anual)

10
  PROPIETARIO DE LOS BIENES ARRENDADOS

El propietario jurídico de los bienes arrendados es la empresa arrendadora,

durante la vigencia del contrato de Leasing.

 REGISTRO CONTABLE

El cliente registra el activo fijo y la depreciación financiera en el lado del activo y la

cuenta por pagar en el pasivo.

 TIEMPO DE DEMORA

-Bienes muebles (normalmente dos semanas)

-Bienes usados y bienes de importación (normalmente mas de dos semanas)

-Bienes inmuebles (tramites largos)

 CANCELACIÓN ANTICIPADA

Existe la posibilidad vía la suscripción de una minuta de modificación. Usualmente

se considera un monto adicional al saldo insoluto.

VENTAJAS:

 Posibilidad de estructurar un flujo de pagos periódicos acorde a las

posibilidades del cliente.

 La elección de los proveedores y de los bienes a adquirir es totalmente

libre.

 El IGV es pagado en las cuotas periódicas y se recupera en forma de

crédito fiscal.

11
  A diferencia de alguna otra fuente de financiación, el leasing permite la

financiación del 100% del bien.

 Suele poder cerrarse una operación en menos tiempo que pidiendo un

préstamo bancario.

Ventaja tributaria

 El marco legal y contable permite depreciar aceleradamente los activos

adquiridos, siempre que:

 El plazo del contrato sea de mínimo 2 años en el caso de bienes

muebles y 5 años en el caso de bienes inmuebles.

 El uso de los bienes sea costo o gasto de acuerdo a la ley del

Impuesto a la Renta.

 El arrendatario use los bienes exclusivamente en el desarrollo de su

actividad empresarial.

 La opción de compra se ejerce exclusivamente al término del

contrato.

La posibilidad de acelerar la depreciación de los bienes financiados a través de un

Leasing, puede generar un importante escudo tributario para la empresa,

obteniendo mayor liquidez.

12
MODALIDADES:

POR SU FINALIDAD

Aquí nos interesa conocer cuál es la finalidad de cada una de las partes

contractuales, o de ambas, para celebrar este tipo de contratos, es decir, que

pretende en sí, o mejor cual es la pretensión que anima a las empresas

intervinientes en esta relación negocial.

LEASING OPERATIVO

Históricamente, el leasing operativo aparece como un negocio de comercialización

al que recurrían las empresas fabricantes de bienes con un alto grado de

sofisticación y con rápido proceso de obsolescencia. Estas empresas, por

aquellos tiempos, se enfrentaban a empresas renuentes a adquirir bienes que

corrían el riesgo de verse pronto superados por otros más modernos. Ante tal

situación, no les quedó otra alternativa que arrendarlos en vez de venderlos,

otorgando, además, la posibilidad de sustituir los bienes tecnológicamente

obsoletos por otros más sofisticados. Vale citar, en esta sede, la experiencia de

la Bell Telphon System, que en 1877 colocó en el mercado sus aparatos

telefónicos mediante un servicio combinado de alquiler y asistencia técnica.

a. Definición.-

El denominado leasing operativo, que para algún sector de la doctrina

constituye la forma primitiva del leasing, es una modalidad contractual de

comercialización por la cual una empresa, generalmente fabricante o

proveedora, se obliga a ceder temporalmente a una empresa arrendataria

13
 el uso de un determinado bien, a cambio de una renta periódica, como

contraprestación. Por lo general, este tipo de contratos vienen

acompañados de una serie de servicios, tales como mantenimiento,

reparación, asistencia técnica, etc.

b. Características.-

El leasing operativo presenta las siguientes características:

1) Los bienes que se arriendan son instrumentales de modelo standard. A la

empresa arrendadora le corresponde atender la instalación, garantizar su

buen funcionamiento, las cargas y gastos inherentes al derecho de

propiedad y, en ciertos contratos, también asume los gastos ocasionados

por el normal uso.

2) Por sus características, los bienes pueden ser fácilmente objeto de nuevos

contratos.

3) La duración del contrato es usualmente breve, no más de un año por ello,

resulta inferior a la vida física y económica del bien otorgado en arriendo.

4) Concede a ambas partes la facultad de resolver el contrato en cualquier

momento, siempre que lo hagan con un preaviso.

5) La renta está compuesta, por lo general, por una cuota fija y una variable.

La primera, viene establecida en función de la cuota de amortización del

bien, mientras que la segunda sirve pa4a proporcionar a la arrendadora la

recuperación del costo y el beneficio esperado.

6) El leasing operativo supone, para la potencial empresa arrendataria, una

alternativa a la inversión directa con recursos propios.

14
 7) Este contrato no reconoce opción de compra a favor de la empresa

arrendataria, pues la transferencia de la propiedad no está en la intención

de las partes.

LEASING FINANCIERO

a. Definición.-

A esta técnica de financiamiento, con presencia indiscutible ahora en las

legislaciones y en la jurisprudencia comparadas, se le define generalmente

como “un contrato por el cual una de las partes – empresa de leasing- se

obliga a adquirir de un tercero determinado bienes que la otra parte ha

elegido previamente, contra el pago de un precio mutuamente convenido,

para su uso y disfrute durante cierto tiempo, que generalmente coincide con

la vida económica y fiscal del bien, y durante el cual el contrato es

irrevocable, siendo todos los gastos y riesgos por cuenta del usuario,

quién, al finalizar dicho período, podrá optar por la devolución del bien,

concertar un nuevo contrato o adquirir los bienes por un valor residual

preestablecido”.

b. Características.-

1) Los bienes materiales del leasing pueden ser standard o especializados,

según sean las necesidades de la empresa.

2) La duración del contrato, generalmente, coincide con la vida económica o

útil del bien.

15
 3) Usualmente se pacta que durante un determinado plazo contractual,

llamado período irrevocable, ninguna de las partes puede resolver el

contrato; a lo más puede hacerlo la empresa de leasing por incumplimiento

de la usuaria.

4) A la expiración del citado plazo, la empresa usuaria tiene el derecho

potestativo de optar por: devolver el bien, aunque ésta es más su

obligación que derecho; continuar con la explotación del bien, pero a un

precio reducido; adquirir el bien, pagando el valor residual preestablecido;

o, por excepción, sustituir el bien por otro más moderno tecnológicamente,

antes del cumplimiento del plazo contractual.

PRINCIPALES DIFERENCIAS:

Las principales diferencias pueden ser recogidas en el siguiente cuadro sinóptico,

a saber:

LEASING OPERATIVO LEASING FINANCIERO

Partes - Fabricantes, - Empresa de leasing

distribuidores e
Contractuales
importadores.
- Empresa Arrendataria
Duración Inferior a la vida física y
económica del bien
del contrato
otorgado en arriendo.
(bancos, financieras o
empresas especializadas)
- Empresa usuaria
Generalmente coincide
con la vida económica o
útil del bien.

Elección
Por la arrendataria entre Por el usuario en
del bien los que tenga la cualquier fabricante o

16
 arrendadora. distribuidor

Tipo Bien standard o de uso

Bien capital o equipo
del bien común

Conservación y Por cuenta de la Por cuenta de la empresa

mantenimiento del bien empresa arrendadora usuaria.

Utilización Limitada a un
Ilimitada en cuanto al
determinado número de
del bien número de días/meses
días/meses

Función Esencialmente
Ofrecer una técnica de
operativa: uso del bien,
del contrato financiación
ofrecer un servicio

POR LA NATURALEZA DEL BIEN:

En doctrina es común la clasificación del leasing atendiendo a la calidad de bienes

que son materia del contrato. Así se hace referencia al leasing sobre bienes

muebles, más conocido como leasing mobiliario, y al leasing sobre inmuebles, o

simplemente leasing inmobiliario.

LEASING MOBILIARIO:

Nuestro trabajo, tiene como propósito el estudio del leasing aplicado a los bienes

muebles, es decir, a aquellos bienes susceptibles de traslado de un punto a otro

del espacio. El Código civil, siguiendo el ejemplo de otros Códigos, mantiene la

17
clasificación tradicional de bienes muebles o inmuebles. El art.885 del propio

Código enumera que bienes en opinión del legislador son inmuebles, siendo claro

que todos los demás bienes no comprendidos en la enumeración deben reputarse

bienes inmuebles. En este sentido, el numeral décimo del art. 886 del Código civil,

expresa que son muebles “los demás bienes no comprendidos en el artículo 885”

a. Definición.-

Es aquel contrato celebrado entre una empresa de leasing y una usuaria, en el

que la primera se obliga a adquirir y luego ceder el uso de un bien mueble

elegido previamente por la segunda, por un plazo determinado, a cambio

del pago de un canon periódico como contraprestación y finalizado el cual

la usuaria puede adquirir el bien, previo pago del valor residual pactado,

celebrar un nuevo contrato o devolverlo.

b. Características.-

1) El plazo en el leasing mobiliario suele coincidir con la vida útil o económica

del bien;

2) Los bienes sufren una desvalorización rápida, ocasionada por la propia

rapidez de los medios tecnológicos;

3) La opción de compra funciona como un auténtico derecho potestativo,

según las necesidades o no de renovación de los bienes utilizados;

4) El leasing mobiliario se inspira en la filosofía que “ningún bien de capital ni

ningún bien en general produce beneficios a su propietario por el mero

hecho de poseerlo, sino de utilizarlos”. El leasing mobiliario, debemos

18
 concluir, evidencia y cristaliza una evolución mental contraria al derecho de

propiedad.

LEASING INMOBILIARIO

a. Definición:

Es un contrato en virtud del cual una parte (el inversor o cedente en leasing)

se obliga a adquirir o construir un inmueble de conformidad con los

proyectos y directivas de las otra parte (explotador o adquirente en

leasing) y darlo en uso a la otra parte por un largo período de tiempo,

mientras que el usuario se obliga a pagar al concedente una indemnización

calculada de acuerdo al capital invertido.

b. Características:

1) El leasing inmobiliario no es una simple especie o manifestación del leasing

en general; pues, aunque sustentado en la misma estructura contractual, la

presencia del bien inmueble implica una serie de perfiles distintos.

2) El leasing de inmuebles presenta unas características, de hecho y de

derecho, que difiere notablemente de la que ofrece la de bienes muebles.

3) En el leasing de inmuebles, el valor residual del conjunto terreno

construcción suele ser superior al que éste tenía en el momento de la

celebración del contrato.

19
 4) El leasing inmobiliario, en especial el habitacional, es la técnica contractual

ideal para solucionar los problemas de vivienda familiar de los sectores de

menores recursos en la sociedad actual.

POR SU PROMOCION:

LEASING PROMOCIONAL DIRECTO

Hablamos de leasing promocional directo porque es el Estado el que interviene

directamente en el mercado, a través de la creación de una empresa

especializada, lo que, a la postre, le permite un par de ventajas; de un lado, le

permite aportar a las empresas una estructura capaz de activar conocimiento

técnicos y especializados útiles para efectuar una buena aplicación de la inversión;

del otro, le permite intervenir en aquellos sectores en los que, por el alto riesgo o

por la necesidad de contar con estructuras especializadas, no se aventuraría a

actuar una empresa privada. Es bueno recordar que con el leasing no se facilita

dinero, sino bienes de capital o de equipo para la producción.

LEASING PROMOCIONAL INDIRECTO

El leasing de promoción indirecto, es operado por las empresas de leasing

privadas.

Es esta modalidad de leasing la incentivación se muestra aligerando el riesgo de

la empresa de leasing en la medida correspondiente a la aportación, pero no

incide sustancialmente sobre los criterios de valoración de la aportación, que

permanecen en los límites acostumbrados por estas empresas.

20
 OTROS

LEASING DE IMPORTACION

Se puede adquirir bienes de proveedores extranjeros, haciéndose cargo de todo el

proceso de importación e internamiento de los equipos adquiridos la entidad de

leasing.

En este caso además del valor del bien se financia las comisiones de aduana,

fletes, derechos de importación y demás costos asociados a estas operaciones.

LEASE BACK

Operación a través de la cual la entidad financiera compra el bien al cliente y luego

se lo arrienda al mismo con la opción de compra.

Permite incrementar el capital de trabajo que su empresa necesita, valiéndose de

los activos fijos que ya posee.

Contribuye a mejorar la liquidez de la empresa, por ser una forma rápida de volver

líquido el crédito fiscal por IGV.

LEASING INMOBILIARIO

 DEFINICIÓN:

Es un contrato en virtud del cual una parte (el inversor o cedente en leasing) se

obliga a adquirir o construir un inmueble de conformidad con los proyectos y

21
 directivas de las otra parte (explotador o adquirente en leasing) y darlo en uso a

la otra parte por un largo período de tiempo, mientras que el usuario se obliga a

pagar al concedente una indemnización calculada de acuerdo al capital invertido.

 CARACTERÍSTICAS:

1) El leasing inmobiliario no es una simple especie o manifestación del leasing en

general; pues, aunque sustentado en la misma estructura contractual, la

presencia del bien inmueble implica una serie de perfiles distintos.

2) El leasing de inmuebles presenta unas características, de hecho y de derecho,

que difiere notablemente de la que ofrece la de bienes muebles.

3) En el leasing de inmuebles, el valor residual del conjunto

terreno construcción suele ser superior al que éste tenía en el momento de la

celebración del contrato.

4) El leasing inmobiliario, en especial el habitacional, es la técnica contractual ideal

para solucionar los problemas de vivienda familiar de los sectores de menores

recursos en la sociedad actual.

 SEGÚN EL DECRETO LEGISLATIVO QUE ESTABLECE EL REGIMEN DE

PROMOCION DEL ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA

El Contrato de Arrendamiento – Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a

vivienda, es un contrato por el cual, el Arrendador Financiero financia el acceso

del Arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda, mediante el

22
pago de cuotas periódicas y con opción a favor del arrendatario de comprar dicho

bien por un valor pactado.

 ¿CÓMO FUNCIONARA EL LEASING INMOBILIARIO?

Mediante el leasing inmobiliario, una persona que no cuente con ahorros para una

cuota inicial podrá acceder a un primer financiamiento de una entidad financiero,

por un monto y periodo de pago variable en cada caso.

Durante ese periodo de pago la entidad financiera será la propietaria del inmueble.

Una vez culminado el periodo de pago del leasing, la persona podrá acceder a un

crédito hipotecario para cancelar el resto del valor del bien.

Ya no se requerirá de cuota inicial, pues un monto equivalente ya habrá sido

cancelado con el leasing.

 REQUISITOS PARA REALIZAR UN LEASING INMOBILIARIO EN EL

BANCO DE CREDITO BCP

Inmueble terminado

 Tasación del inmueble materia de leasing, con antigüedad no mayor a

seis meses de emitida, elaborada por un perito tasador autorizado por el

23
 BCP y registrado en la SBS.

 Auto-valúo del inmueble.

 Constancia de no adeudos de impuestos municipales por el inmueble

(con un plazo máximo de antigüedad de 30 días).

 Copia de los pagos por impuestos municipales del inmueble (Arbitrios y

predial).

 Copia literal de dominio y CRI (Certificado Registral inmobiliario) del

inmueble, con fecha de expedición no mayor de 30 días.

 Reglamento interno de propiedad horizontal (si es edificio).

 Ultimo testimonio de compra-venta del inmueble. (De existir anteriores

propietarios distintos al vendedor).

 Copia de pago de suministros de Agua y Luz de los 3 últimos meses.

 Constancia de no adeudos a la junta de propietarios del edificio (en caso

se trate de inmueble sujeto a régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común)

 Vigencia de poderes del cliente con facultades expresas para compra y

venta de bienes inmuebles y para celebrar contratos de arrendamiento

financiero o leasing/leaseback.

Inmueble en construcción (obras civiles)

 Tasación del terreno realizado por un perito autorizado por el banco.

 Auto-valúo del terreno.

 Constancia de no adeudos de impuestos municipales.

 Certificado Registral Inmobiliario (CRI) del terreno, sobre el cual se

24
 realizará la obra. (con un plazo máximo de antigüedad de 30 días).

 Memoria descriptiva de la obra (planos, cronogramas, avances, otros)

 Presupuesto general de la obra.

 Copia de la licencia de obra.

 Cronograma de avance y desembolsos de obra.

 Vigencia de poderes del Constructor.

 Póliza y endoso del seguro CAR a todo riesgo a favor del BCP (por la

construcción).

 Vigencia de poder del propietario del terreno para constituir derecho de

superficie.

 Si la superficie fuera solamente sobre una parte del terreno, esta deberá

tener acceso directo a la vía pública o en su defecto, deberá constituirse

servidumbre o derecho de paso, y se requerirá:

 Memoria descriptiva en la que se detalle la superficie parcial dentro del

terreno.

 Plano en el cual se grafique la superficie parcial, con el mismo detalle de

la memoria descriptiva.

Bienes futuros

 Certificado de Registro Inmobiliario (CRI) del terreno, sobre el cual se

realizará la obra.

 Auto-valúo del terreno (pagos del impuesto predial del último ejercicio fiscal y

arbitrios).

25
 Constancia de no adeudos de impuestos y arbitrios municipales del terreno.

 Copia del proyecto inmobiliario.

 Presupuesto general de la obra de las unidades inmobiliarias a financiar.

 Memoria Descriptiva (resumen indicando detalle específico de los bienes que

serán materia de leasing: descripción de las unidades, áreas y linderos

aproximados, etc.)

 Copia de la licencia de obra.

 Cronograma de avance y desembolsos de obra.

 Vigencia de poderes del cliente con facultades expresas para compra y venta

bienes inmuebles y celebrar contratos de arrendamiento financiero.

 Vigencia de poderes del constructor con facultades para comprar y vender

inmuebles.

 Suscripción del BCP al contrato de compra – venta futuro con el contratista.

(Archivo en Word del proyecto de contrato de compraventa que exista entre

el vendedor y el cliente, de ser el caso)

LEY DE LEASING INMOBILIARIO

El presidente Ollanta Humala, acompañado del ministro de Economía, Alonso

Segura, el ministro de Vivienda, Milton Von Hesse, y el primer ministro, Pedro

Cateriano, firmo el día Viernes, 17 de julio del 2015 en una conferencia en Palacio

26
de Gobierno, la ley de leasing inmobiliario. El documento fue publicado el día

siguiente en el diario oficial El Peruano.

El ministro de vivienda Milton Von Hesse detalló que la ley establece el desarrollo

de tres mecanismos. En primer lugar, mantiene el alquiler tradicional, ahora

exceptuado de IGV, donde también se corrigen los derechos del propietario ante la

falta de pago del inquilino.

Segundo, se permite la modalidad del ‘alquiler-venta’. El alquiler-venta es un

contrato de corto plazo que supone un pacto entre la empresa inmobiliaria y el

inquilino, donde el consumidor después de pagar el arrendamiento por un tiempo,

que puede ser un año o dos, puede ejercer su opción de compra con las

condiciones contractualmente previstas antes. Además, puede recibir el bono del

buen pagador al momento de acceder a un crédito inmobiliario.

Aquí el trato directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de

disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser

bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o informales.

Servirá para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una vivienda,

demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que sí tiene capacidad de pago.

Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del inmueble. Solo son

alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el cliente tendrá la primera opción de

comprar y para eso puede tomar un crédito hipotecario tradicional, si la entidad

financiera lo califica para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que sí

27
lo haga para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluación de su

capacidad de pago.

Por último, la ley establece el leasing inmobiliario dirigido principalmente a las

entidades financieras que tendrán que desarrollar una nueva línea con proyectos

para arrendar y vender. En este caso, una parte de la cuota que paga el inquilino

se capitaliza para que se vaya convirtiendo en “un poco” dueño según va

pagando. Y su historial de pago puede ayudarle para sustentar un historial

crediticio y acceder a una hipoteca.

El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una

entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al

inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además le cede el derecho de

concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este

precio final dependerá del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.

Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que

si se tomara un crédito hipotecario. El perfil crediticio del cliente definirá que

opción es la mejor para él. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el

banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.

Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en el

crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por

estreno (sería un 5% del valor la vivienda si esta es nueva), alguna garantía, o

algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.

28
El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del Buen Pagador (entre

S/.12.500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mi vivienda solo para los

inmuebles que no exceden un valor de S/.192.500.

Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de

arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio de cualquiera de ellos

se firma un contrato que define un precio para la vivienda si se desea tomar esa

opción. El precio no variará, aunque cambien las condiciones del mercado.

Como se ha venido anunciando, esta norma “disuelve” la necesidad de contar con

una cuota inicial para comprar una vivienda y es ideal para quienes no tienen una

historia crediticia, como los trabajadores que reciben ingresos irregulares y hasta

hoy presentaban un perfil de riesgo para las financieras.

¿QUÉ ESTABLECE?

La ley de promoción del arrendamiento decretada recientemente crea un marco

para formalizar el mercado de alquileres. Esta norma define tres escenarios: el

alquiler como tal; y dos modalidades con opción de compra final de la vivienda

habitada: el alquiler-venta y el leasing inmobiliario.

Todas estas alternativas se gestionan a través de formularios que serán inscritos

en un registro que será público, y los alquileres se abonarán obligatoriamente a

una cuenta bancaria. Las entidades financieras y cualquier interesado podrá

saber, por medio del registro, si el inquilino es un buen pagador.

29
Son causas de desalojo permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de

alquiler, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el

mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la

vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el

actual.

Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y financieras que

participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su

inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.

30
CONCLUSIONES

 VENTAJAS DEL LEASING

-La financiación facilitada por la empresa de leasing es del 100% del valor
del bien.
-Evitar la inmovilización de capitales propios o acudir al crédito bancario.

-Sustituye la compra por el alquiler, con la posibilidad de adquirir el equipo

arrendado.
-Beneficios fiscales: aceleración de la amortización fiscal.

 Es fundamental para las empresas tener claro cuáles son los principales

beneficios y diferencias que presentan las modalidades de leasing, a fin de elegir

aquel que más se adecúe a sus necesidades.

 Si bien es cierto que existe la posibilidad de que existe la posibilidad de que entre

la empresa leasing y la usuaria establezcan las condiciones y forma del contrato

es siempre necesario que se tenga pleno conocimiento de las cláusulas a

considerar ya que es obvio que compiten en desigualdad de condiciones ambos

cuando de interpretar los contratos se refiere.

 Los sujetos intervinientes en una operación de leasing, generalmente son tres: la

empresa de leasing, la usuaria y la proveedora.

 Del conjunto de obligaciones que se desprenden de la celebración del contrato,

todas importantes por cierto, la de adquirir el bien con las especificaciones dadas y

la posterior cesión en uso, y el pago de los cánones como contraprestación por el

uso del bien, son las obligaciones principales, tanto de la empresa de leasing

como de la usuaria.

 Las modalidades o subtipos de leasing existentes nos permiten satisfacer

necesidades empresariales siempre y cuando estas necesidades puedan ser

mediante el uso, goce y disfrute de un bien determinado.

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BIBLIOGRAFIA

 EL CONTRATO LEASING (JOSE LEYVA SAAVEDRA)

 http://www.bancolat.com/leasing.html

 http://www.bsa.cl/leasprev.htm

 www.fordcredit.es/empresas/leasing/bottom.html

 www.americaleasing.com/

 www.abanfin.com/financiacion/leasing.htm

 www.bancosantander.com.co/leasinge

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