1 Introducere in drept Funciar

Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar

Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare a sistemului de drept al
Republicii Moldova (în continuare - RM). În mod tradiţional, dreptul funciar este examinat în
trei aspecte:

1) în calitate de ramură de drept;

2) în calitate de ştiinţă;

3) în calitate de disciplină de studiu.

Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare deoarece: a) are obiectul
său deosebit de reglementare normativă;

b) are metodele sale de reglementare normativă;

c) are izvoare de drept codificate de reglementare normativă;

d) există interesul obiectiv al societăţii de separare a dreptului funciar în calitate de ramură de

drept de sine stătătoare.

Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a reglementa un domeniu special al relaţiilor

sociale ce ţin de pământ. Importanţa acestor relaţii este decisivă, deoarece pământul este baza
oricărei activităţi umane . Pământul este obiectul principal al activităţii economice, dar şi unul
din cele mai importante componente ale mediului. Pământul există indiferent de voinţa omului
în calitate de condiţie universală şi obiect al muncii în viaţa omului. Pământul este baza
teritorială de existenţă şi 8 activitate a omului, mijloc de producţie natural. Aceste calităţi ale
pământului şi-au găsit exprimare în art. 126 din Constituţia RM potrivit căreia statul trebuie să
asigure „exploatarea raţională a pământului şi a celorlalte resurse naturale, în concordanţă cu
interesele naţionale”.

Pământul în calitate de obiect al relaţiilor sociale, inclusiv în cazurile în care faţă de acesta este
aplicată munca omului, se fac investiţii băneşti etc., continuă să rămână obiect al naturii. În
aceasta şi constă una din particularităţile de bază ale pământului în calitatea sa de obiect al
relaţiilor sociale şi, respectiv, a relaţiilor funciare. Pământul devine obiect al relaţiilor funciare în
rezultatul folosirii acestuia de către oameni, însuşirii produselor pământului şi valorificării
calităţilor lui utile. Astfel, relaţiile funciare devin relaţii patrimoniale. Caracterul deosebit al
relaţiilor patrimoniale în legătură cu pământul este determinat de particularităţile relaţiilor
funciare arătate mai sus, ce le deosebesc de alte relaţii patrimoniale. Relaţiile funciare
patrimoniale – sunt, înainte de toate, raporturi între proprietarii de terenuri, sau, raporturi,
legate de proprietatea funciară. Această grupă a relaţiilor funciare constituie raporturi privind:

• proprietatea asupra terenurilor;

• drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de terenuri;

1
• circulaţia civilă a terenurilor;

• dobândirea şi încetarea drepturilor asupra terenurilor;

• conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al persoanelor care folosesc terenurile etc.

Însă relaţiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la calitatea lor de raporturi patrimoniale
şi de a le caracteriza doar în această calitate. Necesitatea stringentă de a păstra pământul şi
calitatea fundamentală a acestuia – de bază a vieţii şi activităţii societăţii omeneşti – determină
atât specificul realizării drepturilor subiective patrimoniale asupra terenurilor, cât şi activităţii
statului, 9 prin intermediul organelor respective: de atribuire, transmitere în proprietate,
folosire raţională şi protecţie a terenurilor. Interesele sociale fac necesară imixtiunea statului în
sfera relaţiilor funciare. Tocmai din această cauză dreptul funciar este o ramură de drept
complexă, deoarece relaţiile funciare patrimoniale sunt în strânsă legătură cu relaţiile funciare
organizatorice, administrative, care, de asemenea, sunt reglementate de normele dreptului
funciar.

Dreptul funciar reglementează conţinutul activităţii autorităţilor administraţiei publice privind

folosirea raţională şi protecţia terenurilor, realizarea funcţiilor administrative respective, cum ar
fi cele cu privire la cadastrul funciar de stat, monitoringul terenurilor etc. În aşa o realitate
juridică, relaţiile funciare nu sunt şi nu pot fi doar relaţii pur patrimoniale. Astfel, obiectul de
reglementare al dreptului funciar sunt relaţiile sociale funciare din societate în toată
complexitatea acestora. În calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar reprezintă o
totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale funciare din societate în scopul
asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor şi intereselor legitime
ale cetăţenilor şi persoanelor juridice asupra terenurilor.

Dreptul funciar în calitate de ştiinţă este o noţiune şi mai largă, deoarece ştiinţa dreptului
funciar, nu este limitată doar la cercetarea acestei ramuri de drept, instituţiilor ei juridice şi/sau
a legislaţiei funciare, dar şi a noţiunilor şi categoriilor fundamentale ale dreptului funciar, cum
ar fi, obiectul ştiinţei, noţiunea normei de drept funciare, subiectele dreptului funciar,
raporturilor funciare, inclusiv sub aspect istoric. Ştiinţa dreptului funciar studiază corelaţia
dreptului funciar cu alte ramuri de drept şi legislative, identifică perspectivele dezvoltării
acesteia în calitatea sa de ramură de drept, ramură legislativă şi disciplină de studiu. Scopul
ştiinţei este analiza multilaterală a practicii, a realităţilor juridice în domeniul relaţiilor funciare,
a modului funcţionării relaţiilor funciare în societate. Obiectul ştiinţei dreptului funciar este
ştiinţa despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepţiei 10 dreptului funciar, cercetarea
plenară a sistemului de idei şi opinii privind problemele dreptului funciar. Dezvoltarea ştiinţei şi
teoriei dreptului funciar constituie o premisă şi condiţie absolut necesară pentru perfecţionarea
şi eficienţa legislaţiei funciare, având în vedere şi dictonul: „Teoria fără practică este moartă, iar
practica fără teorie este oarbă”.

Dreptul funciar în calitate de disciplină de studiu este bazat pe ştiinţa dreptului funciar şi
legislaţia funciară şi este studiată conform planurilor de studii, programelor de învăţământ,
programelor analitice, aprobate în modul stabilit, având în vedere importanţa dreptului funciar,
2
legislaţiei funciare în societate şi necesitatea pregătirii specialiştilor cu profunde cunoştinţe în
domeniul relaţiilor funciare.

Metodele dreptului funciar reprezintă prin sine o totalitate de procedee şi mijloace prin
intermediul cărora normele dreptului funciar influenţează comportamentul participanţilor
raporturilor de drept funciare. Metodele dreptului funciar:

1) metoda imperativă (administrativă), bazată pe putere şi subordonare (ceea ce ţine de

domeniul public);

2) metoda permisiunii sau a liberei iniţiative, a iniţiativei private, bazată pe egalitatea juridică a
subiectelor de drept şi libertatea acestora de a acţiona în limitele permise de lege, ordinea de
drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de domeniul privat).

Aceste două metode ale dreptului funciar se completează şi corelează între ele. Necesitatea
aplicării acestora este determinată de obiectul de reglementare al dreptului funciar. Important
este de a determina strict: când, în ce cazuri este aplicabilă metoda imperativă/administrativă
şi, respectiv, când, în ce cazuri este aplicabilă metoda permisiunii libere a participanţilor
relaţiilor funciare. Astfel, metoda imperativă este aplicată în reglementarea relaţiilor privind
atribuirea şi exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică, ce ţin de protecţia
mediului, monitoringul terenurilor şi controlul de stat asupra folosirii raţionale a 11 terenurilor
etc. Într-o anumită măsură, metoda administrativă a fost aplicată în procesul atribuirii în
proprietate privată a cotelor de teren echivalent în cadrul Programului de privatizare şi
reorganizare a întreprinderilor agricole „Pământ”. Oricum, metoda administrativă nu se extinde
asupra tuturor relaţiilor funciare, ci doar asupra acelor care direct sau indirect prezintă un
interes sporit pentru întreaga societate. Aplicarea extensivă a metodei administrative atrage
după sine denaturarea relaţiilor funciare şi ineficienţa legislaţiei funciare.

Odată cu privatizarea terenurilor de proprietate publică şi crearea proprietăţii private asupra

terenurilor, tot mai larg îşi găseşte aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniţiative, a
iniţiativei private, inclusiv în reglementarea relaţiilor funciare. Aplicarea acestei metode este
determinată de principiul fundamental civil, potrivit căruia se interzice imixtiunea statului în
activitatea economică, în afacerile private ale subiectelor de drept, cu excepţia cazurilor strict
stabilite de lege. Exercitarea drepturilor de proprietar asupra terenurilor; inclusiv dreptul de
valorificare individuală sau în comun a terenului aflat în proprietate, dreptul de dispoziţie
asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale proprietarului de teren şi aceste drepturi nu
pot fi îngrădite de stat, dacă acestea sunt exercitate în conformitate cu legea, ordinea de drept
şi bunele moravuri. În literatura de specialitate, în afară de metodele indicate mai sus, tot mai
insistent se invocă în calitate de metode ale dreptului funciar metoda ecologică, metoda
istorico-juridică, metoda planificării şi pronosticării în procesul reglementării relaţiilor funciare.

3
2. Dreptului funciar şi legislaţia funciara

Dreptul funciar este un fenomen social-politic şi economic complicat şi ca oricare sistem are o
anumită structură. Prin sistemul dreptului funciar se subînţelege modul de structurare internă a
ramurii de drept, ordinea şi consecutivitatea amplasării instituţiilor ei de drept. Elementul de
bază al dreptului funciar î-l constituie norma de drept care, în totalitatea lor, formează şi
fundamentul, şi acoperişul, şi conţinutul, şi forma întregului sistem al dreptului funciar. Un grup
de norme de drept, un bloc etc. formează instituţii de drept. Normele de drept ce formează
instituţii de drept, reglementează o anumită totalitate de relaţii funciare strâns legate între ele,
cum ar fi, de pildă, institutul transmiterii terenurilor în arendare: totalitatea de norme cu privire
la forma contractului de arendare a terenurilor, condiţiile de arendare, plata de arendă,
termenul de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor, răspunderea juridică a acestora etc.,
instituţia de drept, care în RM, datorită specificului privatizării terenurilor agricole, s-a constituit
la un nivel normativ suficient de avansat.

Dreptul funciar, în calitatea sa de ramură de drept, cu sistemul său, include:

a) Partea generală;

b) Partea specială.

Partea generală include în sine următoarele:

1) Dispoziţii generale privind dreptul funciar (obiectul, scopul şi sarcinile, metodele de

reglementare, principiile, izvoarele, subiectele şi obiectele raporturilor funciare);

2) Dreptul de proprietate, drepturile reale şi alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor;

3) Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri;

4) Contractele şi alte acte juridice civile cu terenurile;

5) Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra acestora;

6) Administrarea în domeniul folosirii şi protecţiei terenurilor;

7) Protecţia juridică a terenurilor;

8) Reglementarea juridică a plăţii pentru folosirea terenurilor;

9) Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei funciare.

Partea specială include în sine următoarele:

1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă;

2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localităţilor;

3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi

terenurile cu alte destinaţii speciale;
4
4) Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii
recreative, al terenurilor de valoare istorico-culturală, al terenurilor zonelor suburbane şi
zonelor verzi;

5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic;

6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor;

7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezervă.

Ramura legislaţiei funciare. Dacă dreptul funciar reglementează o totalitate asemănătoare de

relaţii sociale, atunci legislaţia funciară poate depăşi acest cadru şi să reglementeze de
asemenea şi unele relaţii conexe, cum ar fi, de pildă, relaţiile şi condiţiile de atribuire a
terenurilor pentru construcţii, reglementarea regimului proprietăţii funciare, precum şi a celor
ce ţin de răspunderea juridică, normele cărora pot să aparţină dreptului administrativ, penal,
civil, fiscal, a muncii etc. Astfel, dreptul funciar, asemeni cum şi legislaţia funciară, este o
ramură complicată, complexă, ce cuprinde un vast material normativjuridic.

3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar

Principiu de drept este o direcţie de bază fundamentală ce determină conţinutul şi forma

dreptului funciar, normelor şi reglementărilor juridice în totalitatea acestora. Principiile
dreptului funciar sunt stabilite direct în Codul funciar, în alte acte legislative sau decurg din
acestea.

Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt următoarele:

1) principiul administrării terenurilor în calitate de obiect al naturii, bază teritorială a vieţii şi

activităţii umane;

2) principiul corelării intereselor publice şi intereselor private în procesul valorificării şi

gestionării terenurilor, având în vedere şi necesitatea asigurării dreptului omului la un mediu
ambiant sănătos;

3) principiul egalităţii juridice a dreptului de proprietate publică şi privată asupra terenurilor;

4) dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de folosirea şi protecţia tuturor categoriilor

de terenuri în stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora;

5) principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor;

6) principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi protecţiei speciale a acestora;

7) principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei speciale a acestora;

8) principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu oneros), indiferent de categoria şi statutul
juridic al deţinătorului de teren;

5
9) principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor, garantarea acestora şi asigurarea apărării
drepturilor persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor, asemeni şi a dreptului de
proprietate publică asupra terenurilor.

4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept

Dreptul funciar are obiectul, metodele şi izvoarele sale de reglementare normativă (Codul
funciar etc.), ceea ce permite delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea,
dreptul funciar nu funcţionează în stare pură. Într-un fel sau altul, normele dreptului funciar
corelează cu normele altor ramuri de drept ale sistemului de drept al RM.

Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află într-o strânsă legătură cu dreptul
administrativ, normele căruia stabilesc competenţa şi împuternicirile autorităţilor administraţiei
publice centrale şi locale, inclusiv în ceea ce priveşte administrarea Fondului funciar al RM,
atribuirea terenurilor de proprietate publică în folosinţă sau în proprietate (în procesul
privatizării terenurilor), ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul terenurilor, exercitarea
controlului de stat asupra folosirii raţionale a terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de
forma de proprietate asupra acestora etc.

Corelaţia şi interacţiunea normelor dreptului funciar cu cele ale dreptului administrativ se

evidenţiază în mod clar în cazul aplicării măsurilor de răspundere administrativă
(contravenţională) pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare. Astfel, Codul cu
privire la contravenţiile administrative, unul din izvoarele de bază de drept administrativ,
include în sine un articol special (art. 52), care stabileşte direct şi fără echivoc componentele
contravenţiilor administrative şi sancţiunile administrative pentru încălcarea sau nerespectarea
legislaţiei funciare (Codului funciar şi altor acte normative – izvoare de drept funciar).

O strânsă legătură există între dreptul funciar şi dreptul civil, având în vedere că normele
dreptului funciar stabilesc la modul general dreptul şi împuternicirile proprietarului de teren de
vânzare-cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere prin succesiune a terenurilor,
însă reglementarea juridică detaliată a acestor relaţii are loc prin intermediul normelor
dreptului civil (Codului civil etc.), asemeni cum şi în cazul relaţiilor de arendare, ipotecare (gajul)
a terenurilor. Importante sunt prevederile Codului civil privind organizarea şi desfăşurarea
licitaţiilor, obligatorii şi în cazul licitaţiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor. Normele
dreptului civil, stabilesc de asemenea capacitatea de folosinţă şi capacitatea de exerciţiu a
statului, a persoanelor fizice şi juridice, a apatrizilor, a cetăţenilor străini, a statelor străine şi
organizaţiilor internaţionale, aplicabile şi în domeniul relaţiilor funciare.

O strânsă corelare se manifestă între dreptul funciar şi dreptul ecologic (dreptul cetăţenilor la
un mediu ambiant sănătos; cerinţele ecologice la amplasarea, proiectarea, construirea, darea în
exploatare şi exploatarea întreprinderilor, altor edificii şi obiecte; controlul ecologic etc.),

6
 Dreptul fiscal, normele căruia stabilesc cotele, modul de achitare şi percepere a impozitului pe
bunurile imobile, inclusiv a impozitului funciar, dreptul penal, normele căruia stabilesc
răspunderea penală pentru încălcarea dreptului de proprietate, componenţa de infracţiune şi
răspunderea penală pentru ocuparea, fără drept, a unui bun imobil străin, inclusiv a terenurilor
– art.193 Cod penal, precum şi pentru şantaj, escrocherie, cauzarea de daune materiale prin
înşelăciune sau abuz de încredere, distrugerea sau deteriorarea intenţionată a bunurilor,
neglijenţa criminală faţă de paza bunurilor proprietarului, corupere pasivă, corupere activă,
abuzul de putere sau abuzul de serviciu, excesul de putere sau depăşirea atribuţiilor de serviciu,
refuzul de a îndeplini legea, falsul în actele publice şi alte componenţe de infracţiune din Codul
penal, aplicabile şi în cazul încălcării sau nerespectării legislaţiei funciare.

Dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă, normele căruia stabilesc modul
atragerii statului, a persoanelor cu funcţii de răspundere, a persoanelor fizice sau juridice la
răspundere civilă în cazul încălcării dreptului de proprietate şi cauzării de daune, inclusiv în
cazul încălcării obligaţiilor contractuale ce au legătură cu exercitarea dreptului de folosinţă,
dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor. În aceeaşi măsură dreptul
funciar corelează cu dreptul de procedură penală, normele căruia stabilesc modul atragerii şi
aplicării măsurilor de răspundere penală, inclusiv în cazul încălcării dreptului de proprietate,
ocupării nelegitime a bunurilor/terenurilor străine.

Dreptul funciar, într-o anumită măsură, corelează şi cu normele dreptului muncii, dreptului
familial etc. În realităţile juridice de astăzi, deosebit de actuale devin problemele teoretice şi
practice ce ţin de interacţiunea dreptului funciar cu normele de drept internaţional, inclusiv
european (Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale
omului, protocoalele adiţionale la aceasta etc.), parte a cărora este şi RM, având în vedere
prioritatea acestora faţă de normele dreptului naţional.

7
 Bibliografie

1. Constituţia RM din 29.07.1994.

2. Legea RM cu privire la proprietate nr. 459-XIIdin 22.01.91, Monitor nr. 3-4-5-6/22 din
30.06.1991.
3. Codul Funciar al R.M., M.O.a R.M, nr. 107 din 4 aprilie 2001.
4. Cod Civil al R.M., M.O.a RM nr. 82-86 din 22 iunie 2002.
5. Legea cu privire la arendă nr. 861-XII din 14.01.92 Monitor 1/14,1992.
6. Legea cu privire la cooperaţie nr. 864-XII din 16.01.92. Monitor 1/14,1992.
7. Legea RM cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.98 M.O. al R.M.nr. 44-46 / 318
din 21.05.1998.
8. Hotărоrea Guvernului R.M. despre unele măsuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile
nr. 1030 din 12.10.1998. M.O.nr. 96/996 din 22.10.1998.
11. Hotărоrea Guvernului R.M. pentru aprobarea Regulamentului cu privire la formarea
bunurilor imobile nr.61 din 29.01.1999 M.O. 10-11 din 04.02.1999.
12. Hotărоrea Guvernului R.M privind apobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile
cadastrale teritoriale nr. 718 din 20.07.2000.
13. Hotărоrea Guvernului R.M. cu privire la furnizarea şi conţinutul informaţiei cadastrale nr.58
din 24.01.2001.
14. Legea cu privire la gospodăria ţărănească (de fermier) nr. 841-XII din 03.01.1992.
15. Legea privind investiţiile străine nr. 998-XII din 01.04.92. M. Nr. 4/88.1, 1992.
16. Legea cu privire la antreprenoriatşi оntreprinderi nr.845-XII din 03.01.1992. M. Nr. 2/23din
28.02.1994.
17. Legea RM cu privire la оnterprinderea de stat nr. 146-XIIIdin 01.04.92 nr.M.O al RM nr2/9
din 25.08.1994.
18. Legea RM cu privire la concesiuni nr. 534-XIII din 13.07.1995.
19. Legea RM cu privire la modul de urmărirea impozitelor, taxelor şi altor plăţi obligatorii nr.
633-XIII din 10.11.1995. M.O. al R.M.nr. 8-9/80 din 08.02.1996.
20. Legea RM cu privire la faliment nr. 786 din 26.03.1996. M.O al RM.nr. 58/583 din
05.09.1996.
21. Legea RM cu privire la societăţile pe acţiuni nr. 1134-XIII din 02.04.1997 M.O. al R.M. nr. 38-
39/332 din 12.06.1997.
22. Legea cu privire la notariat nr. 1153-XIII din 02.04.1997.M.O. al R.M.61/520 din 16.09.1997.