STUDIU DE CAZ

CREDITUL IPOTECAR

Creditul destinat activităţii imobiliare reprezintă una dintre cele mai

importante categorii de credit din sistemul naţional în economia de piaţă,
economie care cultivă şi dezvoltă sprijină şi susţine, proprietatea individuală.
Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, în
care se prevede, în general:
Proprietatea care serveşte ca garanţie a rambursării împrumutului;
Condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare;
Penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială sau completă, a
împrumutului;
Circumstanţele în care prin nerespectarea condiţiilor de împrumut,
debitorul poate pierde proprietatea.
Principalul împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare şi o rată
a dobânzii fixă (constantă şi identică). Rambursările sunt identice pe întreaga
perioadă şi fiecare rambursare cuprinde, dobânda şi suma cu care se reduce
datoria în curs. De regulă, în cadrul ratei fixe, scade partea privind dobânzile şi
creşte partea privind rambursarea propriu-zisă.
În ultimul timp s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi:
Împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile
Împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă
Împrumut pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi.
Împrumutul pe ipotecă cu dobânzi variabile s-a instituit în special datorită
creşterii şi variaţiei ratei dobânzii în anii 80, în care s-a produs creşterea
costurilor de procurare a fondurilor de împrumut.
Creditul pe ipotecă cu dobânzi variabile presupune variaţia acestora, în
funcţie de un indicator precis al pieţei financiare.
Împrumutul pe ipotecă cu rambursare progresivă satisface cerinţele
crescânde ale familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul activităţii, care
au perspectiva ameliorării veniturilor lor. Formulele propuse prevăd pentru
perioadele iniţiale, reduceri între 9 şi 05% faţă de rambursările constante.
Împrumutul pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi urmăreşte să
valorifice capitalul imobilizat în locuinţe proprietate, fără a se renunţa la dreptul
de proprietate şi la uzufruct. Ca atare, împrumutul obţinut prin ipotecarea unei
părţi a proprietăţii serveşte la achiziţionarea unui contract de anuităţi şi aduce
astfel proprietarului un venit regulat. Este un sistem considerat de perspectivă.
Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate,
implică o mobilizare amplă de resurse, de regulă, capitalurile disponibile pe
termen lung.
 ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR PENTRU PERSOANE
FIZICE
Obiectul finanţării: cumpărarea unei locuinţe
Perioada de acordare: 10 ani
Moneda în care se acordă: lei
Valoarea avansului: 25% din valoarea investiţiei;
Capacitatea de rambursare: în cazul creditelor în LEI rata totală lunară
(credit +dobândă) nu trebuie să depăşească ½ din veniturile nete realizate de
împrumutat şi, după caz, de soţul sau soţia acestuia. Pot fi acceptaţi maxim 2
coplătitori în situaţia în care nu sunt îndeplinite condiţiile de mai sus. Garanţi:
nu este cazul.
Suma creditată: 360 000 000 lei
Garanţii: ipoteca de rang I asupra imobilului cumpărat cu credit ipotecar
Nivelul dobânzii: 12%
Costuri:
- comision pentru analiza dosarului de credit 300 000 lei;
- comision pentru deschiderea contului 80 000 lei;
- comision de gestiune: 1,5% flat;
- comision pentru întocmirea raportului de evaluare: garsoniere: 2 000 000
lei valoare la care se adăugă TVA;
- comision pentru rambursare în avans: 0;
- asigurarea imobilului (în funcţie de zona seismică, de exemplu, pentru
Bucureşti cota de primă este de 0,27% din valoarea apartamentului);
- asigurare de viaţă: nu este cazul.
În urma cererii (Anexa nr. 4) întocmite de către solicitantul creditului,
acesta primeşte oferta privind condiţiile de acordare şi derulare a creditului
ipotecar (Anexa nr.5 şi Anexa nr. 6).
În vederea acordării unui credit pentru cumpărarea de imobile existente
banca solicită clientului o serie de documente standard şi tipizate prezentate în
anexa nr. 7.
În baza documentelor depuse de către clientul solicitator al creditului
( cum sunt:Anexa nr. 8 , Anexa nr. 9 , Anexa nr. 10) banca analizează situaţia
acestuia pentru a determina dacă îndeplineşte condiţiile de creditare impuse
(Anexa nr. 11), întocmind referatul de credite şi stabilind plafonul creditului
admis (Anexa nr. 12 şi Anexa nr. 13).
Dacă solicitantul creditului ipotecar, destinat cumpărării unei locuinţe,
îndeplineşte condiţiile pe care banca le-a impus, se aprobă cererea şi se
întocmeşte contractul de credit (Anexa nr. 14).
Informaţiile care se referă la creditul solicitat, privind data tragerii, data
primei scadenţe, data scadenţelor intermediare, data ultimei scadenţe şi
cuantumul ratelor totale lunare (ratele lunare şi dobânzile) sunt prezentate în
graficul de rambursare (Anexa nr. 15).
 CONCLUZII

Riscul de creditare reprezintă cea mai periculoasă categorie de riscuri

bancare, întrucât de infiltrează la nivelul unei game largi se servicii şi expuneri.
Prima cerinţă pentru gestionarea cu succes a riscului de creditare constă în
existenţa unei „culturi” solide în acest domeniu. O cultură puternică presupune
menţinerea unui echilibru prudent în dezvoltarea afacerii, pe de o parte şi
controlul calităţii, pe de altă parte.
Un management bancar care îşi impune standardele de conduită contează
pe un comportament similar din partea clienţilor. În completarea informaţiilor
standard utilizate la analiza acordării unui credit, o deosebită importanţă revine
specificării limitelor de expunere maximă şi încadrarea clientului într-o anumită
categorie de risc. În scopul monitorizării şi stabilirii de limite, expunerile de
credite se recomandă a fi prin suma maximă supusă riscului, ceea ce corespunde
mai exact practicilor contabile actuale.
Îmbunătăţirea managementului riscurilor bancare reprezintă un obiectiv
obligatoriu al politicilor de dezvoltare durabilă, atât la nivelul fiecărei bănci în
parte, cât şi la nivel global.
Prudenţa bancară reprezintă principiul fundamental în desfăşurarea
activităţii Băncii Comerciale Române, fiind monitorizate toate categoriile de risc
generate de activităţile desfăşurate.
Prin implementarea obiectivelor strategice prevăzute pentru perioada
2001-2004, s-a promovat o nouă arhitectură a structurilor organizatorice şi a
compartimentelor funcţionale ale băncii; s-a asigurat cadrul pentru desfăşurarea
unor politici bancare moderne, adaptate modificărilor din mediul economic şi
celor de natură legislativă; s-au perfecţionat metodologiile şi instrumente
operaţionale şi de prognoză. În aceste condiţii se anticipează obţinerea unor
rezultate financiare superioare şi o creştere a eficienţei şi profitabilităţii generale
a băncii, premise pentru consolidarea locului şi prestigiului Băncii Comerciale
Române în sistemul bancar românesc pe plan internaţional

ANEXE

ANEXA NR. 1
Cei şase C ai creditului Capacitatea Cash
Caracterul
Istoricul clientului Identitatea clientului şi Evidenţa istorică a
privind rambursarea a giranţilor vânzărilor, profiturilor şi
creditului Copii ale statutului, dividendelor
Experienţa altor bănci cu convenţiilor, Acurateţea fluxului
acest client contractelor de prognozat de fonduri
Performanţele clientului societate şi ale altor Disponibilitatea rezervelor
în prognozarea documente care atestă de fonduri
rezultatelor activităţii
sale
Ratingul de credit
Existenţa unor garanţi,
giranţi pentru credit
Colateral
Proprietatea asupra
activelor
Vechimea activelor
Vulnerabilitatea la uzura
morală
Gradul de specializare a
activelor
Gajuri, ipoteci şi
restricţii
Active în leasing
Acoperirea cu asigurare
Garanţii şi waranturi
emise
Poziţia băncii faţă de
ceilalţi creditori
Situaţia obligaţiilor faţă
de fisc şi a proceselor
intentate clientului
Necesităţi viitoare
probabile de finanţare
ANEXA NR. 2
Situaţia fluxului de fonduri
PROFIT DIN ACTIVITATEA CURENTĂ
capacitatea legală a Viteza de rotaţie a
clientului de a lua stocurilor, clienţilor şi
credit creditorilor
Descrierea istoricului, Structura capitalului şi
a structurii legale, a gradului de îndatorare
proprietarilor, a Controlul cheltuielilor
obiectului de activitate, Evoluţia acţiunilor
a produselor şi a clientului (dacă sunt
principalilor clienţi şi negociate pe o piaţă)
furnizori ai activităţi Calitatea managementului
solicitantului de credit Raportul de audit
Condiţii Control
Poziţia clientului în Reglementările bancare
cadrul ramurii şi aplicabile în ceea ce
segmentului său de priveşte trăsăturile şi
piaţă calitatea creditelor
Performanţa clientului acceptabile
prin comparaţie cu Documentaţie adecvată
firme similare Documentaţie de credit
Climatul competitiv întocmită corespunzător
pentru produsele Înscrierea cererii de credit
clientului în liniile politicii băncii
Expunerea clientului la privind activitatea de
ciclul de activitate şi la creditare
schimbarea tehnologiei Informaţii din surse externe
Condiţiile pieţei forţei specializate privind factorii
de muncă externi care ar putea afecta
Impactul inflaţiei rambursarea creditului
asupra situaţiilor
financiare
Perspectiva pe termen
lung a ramurii
Reglementările,
factorii politici şi de
mediu
+
Ajustări aferente elementelor care nu sunt intrări/ieşiri de fonduri -
- amortizarea - (+)
- profit (pierdere) din vânzarea de mijloace fixe/investiţii
CASHFLOW-UL BRUT DIN PRODUCŢIE
Modificări ale capitalului circulant
- creşterea (scăderea) stocurilor - (+)
- creşterea (scăderea) debitorilor - (+)
- creşterea (scăderea) creditorilor + (-)
- creşterea (scăderea) provizioanelor + (-)
- creşterea (scăderea) cheltuielilor anticipate - (+)
- creşterea (scăderea) altor active circulante - (+)
- creşterea (scăderea) pasivelor curente + (-)
CASHFLOW-UL NET DIN PRODUCŢIE
Cheltuieli financiare
- dobânda plătită la credite (rulajul debitor din balanţa de verificare) -
- dividendele plătite (rulajul debitor din balanţa de verificare)
-
CASH DUPĂ CHELTUIELI FINANCIARE
Alte destinaţii ale fondurilor
- achiziţii mijloace fixe (rulajul debitor din balanţă) -
- impozite plătite (rulajele debitoare din balanţă) -
- scăderea altor elemente de pasiv -
Alte surse de fonduri
- creşterea creditelor +
- majorarea capitalului social (şi a contului de primă acţiune) +
MODIFICAREA NETĂ A FONDURILOR CASH
MODIFICAREA EFECTIVĂ A FONDURILOR CASH

ANEXA NR. 3

CERERE DE CREDIT PENTRU PERSOANE FIZICE* Nr. 5783

* se completează şi în cazul solicitărilor de descoperit de cont/credit prin

intermediul cardurilor
 iniţiala( majorare( diminuare( prelungire( prelungire şi
majorare( prelungire şi diminuare(

I. INFORMAŢII GENERALE:
Suma solicitată:
ROL/RON 360.000.000 USD EUR _________
_____________

pe o perioada de 120 luni pentru cumpărare locuinţă (destinaţia creditului)

Împrumutat Coplătitor
Date personale
1.Nume: POPESCU 1.Nume: POPESCU
Prenume: RODICA Prenume: GRIGORE
2.Data şi locul naşterii: 27.09.1956, Tg-Jiu 2.Data şi locul naşterii: 15.07.1958, Tg-Jiu
_______________________________________ _______________________________________
3.Act de identitate:B.I/C.I. serie GZ nr. 093558 3.Act de identitate:B.I/C.I. serie GZ nr. 070945
eliberat de Poliţia Tg-Jiu la data de 16.08.2001 eliberat de Poliţia Tg-Jiu la data de 1.09.2003
CNP: 2560827182764 CNP: 2580715180013
4.Domiciliu: 4. Domiciliu:
Oraş Tg-Jiu, Str. 9 Mai, Nr. -, Bl. 8 , Sc. Oraş Tg-Jiu, Str. 9 Mai, Nr. -, Bl. 8, Sc. 2,
2, Et. p, Ap. 1, Judeţ Gorj Et. p, Ap. 1, Judeţ Gorj
5. Tip locuinţă: 5. Ocupaţie: INGINER
vilă sau casă proprietate: - 6. Loc de muncă: S.C. AVOEXIM S.A.
apartament proprietate personală : Da Vechime la locul de muncă sau ca liber
vilă/ apartament proprietatea părinţilor: - profesionist : 23 ani
locuinţă închiriată: -
6. Durata rezidenţei la aceeaşi adresă:
23 ani şi 6 luni
7. Ocupatei: ECONOMIST
8. Loc de muncă: S.C. AVOEXIM S.A.
Vechime la locul de muncă sau ca liber
profesionist : 23 ani
9. Situaţie familială (căsătorit, necăsătorit,
divorţat, văduv): căsătorită
10. Nr. membrilor de familie 3 , din care: 3
apţi de muncă, 2 salariaţi.
11. Nr. de telefon: 7. Nr. de telefon:
Serviciu: 238 335 Serviciu: 245 478
Acasă: 238 314 Acasă: 238 314
Mobil: 0726.378818 Mobil: 0726.378817
Adresă e-mail: - Adresă e-mail: -
 12. Mai mulţi coplătitori: DA** NU
** Coplătitori pot fi membrii familiei împrumutatului, reprezentând soţul,
soţia, copiii şi părinţii soţilor, care locuiesc şi gospodăresc împreună.

Garant
Date personale
1.Nume:___________________________________
Prenume:________________________________
2.Data şi locul naşterii: ______________________
_______________________________________
3.Act de identitate: B.I/C.I. serie _______nr._____
eliberat de ______________la data de_________
CNP_________________________________
4. Domiciliu: Oraş_______________________
Str. _______________________ Nr. ______, Bl.__,
Sc.____, Et._____, Ap. ____Judeţ/Sector____
5. Ocupaţie:_________________________
6. Loc de muncă___________________
Vechime la locul de muncă sau ca liber profesionist:
_____ani
7. Nr. de telefon:
serviciu _________________________
acasă _____________________________
mobil __________________________________
Garant
1.Nume:___________________________________
Prenume:________________________________
2.Data şi locul naşterii: ______________________
_______________________________________
3.Act de identitate: B.I/C.I. serie _______nr._____
eliberat de ______________la data de_________
CNP_________________________________
4. Domiciliu: Oraş_______________________
Str. _______________________ Nr. ______, Bl.__,
Sc.____, Et._____, Ap. ____Judeţ/Sector____
5. Ocupaţie:_________________________
6. Loc de muncă___________________
Vechime la locul de muncă sau ca liber profesionist:
_____ani
7. Nr. de telefon:
serviciu _________________________
acasă _____________________________
mobil __________________________________

II. SITUAŢIE FINANCIARĂ: COPLĂTITOR

ÎMPRUMUTAT
VENITURI
Venit lunar Venit
lunar
1.Salariu/pensie net(ă) 21 154 000 1.Salariu/pensie net(ă) 17 330
lunar(ă) lunar(ă) 000
2.Alte venituri lunare (din 2.Alte venituri lunare (din -
chirii, contracte civile, - chirii, contracte civile, din
contracte de cesiune de contracte de cesiune de
drepturi de autor etc.) drepturi de autor etc.)
A1. SUBTOTAL (se 21 415 000 A2. SUBTOTAL (se 17 330
completează de bancă) completează de bancă) 000
OBLIGAŢII DE PLATĂ – DECLARAŢIE PE PROPRIE RĂSPUNDERE
(se vor declara inclusiv obligaţiile familiei împrumutatului)
Plata lunară Plata lunară
1.Credite la BCR 0 1.Credite la BCR 0
- -
- -
2.Carduri de credit 0 2.Carduri de credit 0
BCR BCR
- -
- -
3.Credite/carduri de Plata lunară 3.Credite/carduri de Plata lunară
credit la alte bănci credit la alte bănci
- 0 - 0
- -
4.Leasing Plata lunară 4.Leasing Plata lunară
5.Alte obligaţii Plata lunară 5.Alte obligaţii Plata lunară
5.1.Garant 0 5.1.Garant 0
- -
5.2.Rate CAR 0 5.2.Rate CAR 0
- -
5.3.Rate bunuri 0 5.3.Rate bunuri 0
- -
5.4.Pensie alimentară 0 5.4.Pensie 0
- alimentară
-
5.5.Datorii către terţe 0 5.5.Datorii către 0
persoane/litigii terţe persoane/litigii
soţ,soţie,membrii soţ,soţie,membrii
familiei familiei
- -
- -
5.6.Chirii 0 5.6.Chirii 0
- -
B1. SUBTOTAL (se 0 B2. SUBTOTAL (se 0
completează de bancă) completează de
bancă)
Alte informaţii financiare
ACTIVE: Economii lunare ACTIVE: Economii lunare
Depozite/economii 0 Depozite/economii 0
Asigurare de viaţă 0 Asigurare de viaţă 0
Proprietăţi: 0 Proprietăţi: 0

În prezent dispun de resurse proprii în sumă de 150 000 000, astfel:

disponibilităţi existente în cont la BCR 150 000 000;
alte surse ………………………………………………………… .
 Garanţiile pe care le propun pentru rambursarea creditului solicitat sunt
următoarele:
Tipul garanţiei Data Valoarea Act de proprietate/
constituirii/ estimată dobândire/ construire
dobândirii (mil. lei)

ACORD DE TRANSMITERE, PRELUCRARE ŞI CONSULTARE A

INFORMAŢIILOR LA S.C. BIROUL DE CREDIT S.A.
Îmi exprim în mod expres consimţământul ca Banca Comercială Română
să prelucreze informaţiile indicate în chenarul de mai jos înregistrate pe numele
meu în evidenţele proprii şi să transmită către S.C. Biroul de Credit S.A.,
persoană juridică română cu sediul în Bucureşti, Calea Victoriei nr. 15, sector 3,
în vederea prelucrării acestor informaţii de către Biroul de Credit (BC) şi
consultării informaţiilor înregistrate pe numele meu în baza de date a BC de
către oricare Participant la Sistemul BC (bănci, instituţii de credit, financiare, de
asigurări şi alte instituţii) ori de câte ori este necesar în scopul iniţierii sau
derulării unei relaţii contractuale cu Participantul.

Informaţii prelucrate:
date cu caracter personal având funcţie de identificare*
informaţii legate de angajamentele înregistrate în conturi bilanţiere şi extrabilanţiere**
informaţii legate de activitatea frauduloasa in raport cu Banca Comercială
Română***
informaţii referitoare la inadvertentele constatate in documentele/declaraţiile
furnizate
Băncii Comerciale Romane****

* cuprinde informaţii legate de numele şi prenumele clientului, numele

anterior, codul numeric personal, domiciliul, sexul, data naşterii, numărul de
telefon, numele angajatorului, data angajării.
** cuprinde informaţii legate de produsele de tip credit, precum şi alte
informaţii legate de activitatea frauduloasă în raport cu Banca Comercială Română***
angajamente de care beneficiază clientul: tipul produsului, numărul contului,
informaţii referitoare la inadvertentele constatate în documentele/declaraţiile furnizate Băncii
Comerciale Române****
termen de acordare, data acordării, data scadenţei, sume acordate, sume datorate,
sume restante, număr rate restante, data scadentă a restanţei, starea contului.
*** cuprinde informaţii legate de săvârşirea de infracţiuni sau contravenţii
în raport cu Banca Comercială Română care sunt constatate prin hotărâri
judecătoreşti definitive.
**** cuprinde informaţii privind documentele pe proprie răspundere
prezentate B.C.R., care conţin neconcordanţe faţă de alte documente prezentate
sau alte tipuri de inadvertenţe.
Am luat la cunoştinţă faptul că îmi pot exercita toate drepturile prevăzute
de Legea nr. 677/2001 pentru protecţia persoanelor cu privire la prelucrarea
datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date, publicată în
Monitorul Oficial nr. 790/12.12.2001, în mod special următoarele drepturi:
(i) Dreptul de acces la date: dreptul de a obţine de la Biroul de Credit la
cerere şi în mod gratuit, pentru o solicitare pe an, confirmarea faptului că datele
în legătură cu mine sunt sau nu prelucrate de către acesta. Acest drept poate fi
exercitat în următoarele condiţii: se adresează o cerere către S.C. Biroul de
Credit S.A., întocmită în formă scrisă, datată şi semnată în care se va menţiona
adresa de domiciliu a persoanei care îşi exercită dreptul. Cererii i se va ataşa o
copie xerox, lizibilă, după actul de identitate al solicitantului;
(ii) Dreptul de intervenţie: dreptul de a obţine, la cerere şi în mod gratuit,
rectificarea, actualizarea, blocarea, ştergerea sau transformarea în date anonime
a datelor a căror prelucrare nu este conformă legii, în special a datelor
incomplete sau inexacte. Acest drept poate fi exercitat în următoarele condiţii: se
adresează o cerere câtre instituţia care a înscris datele la Biroul de Credit,
întocmita în formă scrisă, datată şi semnată, în care se vor menţiona datele
asupra cărora se solicita intervenţia, motivul justificat şi modul de intervenţie.
Cererii i se va ataşa o copie xerox, lizibilă, după actul de identitate al
solicitantului;
(iii) Dreptul de opoziţie: dreptul de a mă opune în orice moment, din
motive întemeiate şi legitime legate de situaţia mea particulară, ca datele care
mă vizează să facă obiectul unei prelucrări, cu excepţia cazurilor în care există
dispoziţii legale contrare. Acest drept poate fi exercitat în următoarele condiţii:
se adresează o cerere către S.C. Biroul de Credit S.A., întocmita în formă scrisă,
datată şi semnată, în care se vor menţiona datele asupra cărora se solicită
opoziţia şi motivul întemeiat şi legitim legat de situaţia particulară a persoanei.
Cererii i se va ataşa o copie xerox, lizibilă, după actul de identitate al
solicitantului.
ACORD DE CONSULTARE A BAZEI DE DATE A CENTRALEI RISCURILOR
BANCARE
Prin prezenta autorizăm unitatea teritorială:

1. Denumirea S.C. B.C.R. S.A., GORJ, TG-JIU

Cod 1064
 Să solicite şi să primească de la Centrala Riscurilor Bancare următoarele informaţii de
risc bancar înregistrate pe numele meu :

2. a) Situaţia riscului global

x
b) x Situaţia creditelor restante

3. Acordul deconsultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare este valabil pe o

perioada de 30 de zile calendaristice de la data înregistrării prezentei

Alte menţiuni
Declar pe proprie răspundere că sunt/ nu sunt rudă şi/sau afin până la
gradul II inclusiv cu nici un salariat al B.C.R. sau cu alte persoane aflate în
relaţii speciale cu B.C.R.:
Nu sunt rudă şi/sau afin până la gradul II cu nici un salariat al B.C.R. sau
cu alte persoane aflate în relaţii speciale cu B.C.R.
Sunt de acord ca în conformitate cu prevederile legale, B.C.R. să
efectueze orice verificări, să solicite şi să obţină orice informaţii despre
subsemnatul de la orice autoritate competentă, registru public, arhiva, baza de
date electronică sau terţ abilitat, destinator de astfel de informaţii.
Sunt de acord cu prelucrarea datelor mele personale, direct sau prin
intermediul terţilor contractanţi, în scopul îndeplinirii de către B.C.R. a
obligaţiilor legale şi a realizării intereselor legitime ale acesteia, precum şi în
vederea derulării oricăror raporturi juridice între bancă şi subsemnatul şi intrării
în raporturi juridice cu banca.
Declar că am luat cunoştinţa de prevederile Legii 677/2001 privind
dreptul de acces, de intervenţie şi de opoziţie, precum şi faptul că acestea pot fi
exercitate printr-o cerere scrisă adresată Băncii întocmita în conformitate cu
Legea 677/2001.
Sunt de acord cu folosirea datelor mele personale pentru a primi
informaţia despre produse şi activităţi ale Băncii şi ale partenerilor săi.
DA NU
X
Sunt de acord ca B.C.R. să transmită către societatea intermediară a
creditului datele mele personale de natura celor prevăzute la pct. III din prezenta
cerere.
X DA NU
Solicit/ nu solicit acordarea unei perioade de graţie de 0 luni, pentru credit
şi dobânzi aferente. Am luat la cunoştinţa că, în cazul acordării perioadei de
graţie, dobânda se calculează la soldul creditului şi se capitalizează la sfârşitul
perioadei de graţie, fiind inclusă în valoarea iniţială a creditului. Rambursarea
dobânzilor aferente perioadei de graţie se va face lunar după expirarea perioadei
de graţie, împreună cu principalul, în conformitate cu graficul de rambursare.
Sunt de acord cu plata comisionului perceput de bancă, în valoare de 300
000 lei, pentru analiza documentaţiei, indiferent dacă solicitarea va fi aprobată
sau respinsă.
În cazul creditelor acordate pe baza de parteneriate, acest comision este
inclus in valoarea creditului. Plata se va efectua după cum urmează:
- OP nr. …………………. (anexat);
- Foaie de vărsământ nr. ……………..;
- din contul curent simbol ………………, prin debitarea automată a
acestuia de către bancă, în care sens îmi dau/ne dam acordul.
Înţeleg că îndeplinirea tuturor condiţiilor menţionate nu îmi conferă
dreptul implicit la acordarea creditului. Banca Comerciala Română SA îţi
rezervă dreptul de a respinge cererea de credit fără a prezenta detaliat motivele.
Declar pe propria răspundere, cunoscând prevederile art. 292 din Codul
Penal privind falsul în declaraţii, că toate datele din prezenta cerere şi
documentele anexate sunt reale şi complete.
Recunosc faptul că, înainte de semnarea acestei cereri, mi s-au prezentat
contractele de credit pe care le oferă B.C.R., tipul şi suma totală a creditului cel
mai adecvat, luând în calcul situaţia mea financiară, avantajele şi dezavantajele,
precum şi scopul creditului.

ANEXA LA CEREREA DE CREDIT

Documentele solicitate de bancă

1. Cerere de emitere card

2. Copii după actele de identitate ale solicitantului, membrilor familiei
acestuia şi, după caz, garanţilor
3. Declaraţia – acord, unde este cazul
4. Documente care atestă realizarea de venituri de către împrumutat şi,
dacă este cazul, de către coplătitori şi/sau garanţi:
a) Din salarii:
- Adeverinţe de salariu pentru solicitant, membrii familiei acestuia şi,
după caz, garanţi
- Copii, certificate de către angajatori, după:
- contractul individual de muncă, vizat de direcţia generală de muncă
şi protecţie socială, în condiţiile legii, sau
- cartea de muncă (primele şi ultimele două pagini) sau
- registrul general de evidenţă a salariaţilor (filele care cuprind
elementele de identificare a angajatorilor (nu este obligatorie în cazul
refuzului angajatorilor) şi înscrierile referitoare la împrumutat şi, dacă
este cazul, coplătitori şi/sau garanţi).
b) Din pensii:
- Talonul de pensie (original sau copie)
c) Din cedarea folosinţei bunurilor:
- Contracte de închiriere, care trebuie înregistrate la Administraţia
financiară, iar în cazul în care durata închirierii este mai mare de 3 ani
şi în Cartea Funciară a imobilului
d) Din dividende:
- Certificat constatator de la Registrul Comerţului pentru societatea
plătitoare de dividende (dacă nu are produse tip credit la B.C.R.)
- Bilanţul societăţii pe ultimul an (cu număr de înregistrare de la
Administraţia financiară) şi balanţa de verificare pe ultima lună
- Extras din procesul verbal al A.G.A., semnat de acţionari/asociaţi,
privind modul de repartizare al dividendelor pe ultimul an
- Extras din hotărârea AGA privind decizia acesteia de a repartiza
Extras din hotărârea AGA privind decizia acesteia de a repartiza
dividende;
e) În străinătate:
- Copie a contractului individual de muncă legalizată în ţară
angajatorului, tradus şi legalizat în România (în cazurile în care nu are
caracter secret);
- Adeverinţa de salariu în original, tradusă şi legalizată în România sau
 tradusă şi legalizată de consulatul/ ambasada romană din ţară
angajatorului;
- Certificat fiscal/ fişa fiscală din ţara angajatorului, cu viza instituţiei
similare administraţiei financiare din ţara respectivă, cu apostila
statului emitent, tradus(ă) şi legalizat(ă) în România;
- declaraţie specială privind veniturile din străinătate.
f) Din activităţi independente (pentru persoanele fizice care realizează
venituri în calitate de persoane fizice autorizate):
- Adeverinţa de venit sau Certificat fiscal eliberat de Administraţia
Financiară;
- Declaraţia de impunere, pentru anul expirat;
- Declaraţia specială privind veniturile din activităţi independente,
pentru anul în curs;
- Registrul de încasări şi plăţi pe ultimele 6 luni;
- Registrul inventar;
g) Din depozite şi dobânzi bonificate la aceste depozite:
- Convenţia de depozit colateral constituit în scopul garantării
creditului şi/sau determinării capacităţii de rambursare
h) Din alte surse:
Contractele în baza cărora se realizează veniturile respective, pentru
care se va prezenta dovada înregistrării la Administraţia financiară, în
cazul în care printr-un act normativ se prevede o astfel de
obligativitate;
Declaraţie pe proprie răspundere.
i) Declaraţia de venit global (dacă solicitanţii realizează alte venituri
decât cele din salarii/ pensii sau realizează venituri din mai multe
surse)
5. Dovada existentei surselor proprii de finanţare ale împrumutatului
(când este cazul): copie extras de cont, convenţie, chitanţa care
certifică depunerea avansului la dealer, furnizor, prestator de servicii
etc.
6. Documente din care rezultă destinaţia creditului şi datele de
identificare ale persoanei către care se va face plata (denumire, adresa,
cont), acordul acestuia de a vinde, denumirea şi caracteristicile
bunurilor/ serviciilor ce urmează a fi vândute/ prestate, preţul/tariful
acestora, termenele şi modalitatea de efectuare a plaţilor etc., după
cum urmează:
Pentru credite pentru achiziţionarea de bunuri de folosinţă îndelungata:
facturi proforme etc.
Pentru credite pentru nevoi personale:
- din partea instituţiei medicale: o adresă sau alt act doveditor din care
să rezulte perioada şi costul tratamentului medical
- din partea instituţiei de învăţământ: o adresă sau alt act doveditor din
care să rezulte perioada şi costul şcolarizării
- din partea instituţiei organizatoare: invitaţia
- din partea agenţiei de turism: factura fiscală/ voucher/ contractul
încheiat cu agenţia de turism precum şi o declaraţie pe proprie
răspundere privind cheltuielile de transport şi de întreţinere (când este
cazul)
Pentru credite pentru imobile:
I. Pentru cumpărarea unui imobil existent, pe terenul deţinut de
vânzător în proprietate/ concesiune/ folosinţă/superficie:
- Precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului;
- Copie act de proprietate asupra imobilului ce face obiectul
vânzării;
- Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului că imobilul nu
este revendicat conform Legii nr. 10/2001 şi nu există alte litigii în
legătură cu acesta;
- Declaraţia prin care concedentul (i) declară că în conformitate cu
contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei
situate pe terenul respectiv, (ii) declară că terenul nu face obiectul nici
unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau
revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (iii) consimte la constituirea
unei ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada de rambursare a
creditului şi (iv) este de acord că, dacă urmare a executării silite bazate
pe contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, băncii sau
oricărei terţe parţi i se adjudecă construcţia, împrumutatul va avea
dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
- Contract de vânzare-cumpărare înregistrat la Biroul de Carte
Funciară;
- Contract de ipotecă înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
- Contract/ poliţă de asigurare a imobilului ipotecat;
- Extrasul de Carte Funciară/ dovada privind înregistrarea contractului
de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte
Funciară din care să rezulte ipoteca în favoarea băncii;
II. Pentru cumpărarea unui imobil pe teren deţinut în
proprietate/ concesiune/ superficie/ folosinţă de către vânzător şi
reabilitarea/ modernizarea/ consolidarea/ extinderea acestuia:
Faza 1: cumpărarea imobilului - se solicită documentaţia necesară
pentru cumpărarea unui imobil existent, pe terenul deţinut de vânzător
în proprietate/ concesiune / folosinţă/ superficie (pct. I);
Faza 2: reabilitarea/ modernizarea/ consolidarea/ extinderea
imobilului:
- Autorizaţia de construire în baza avizelor şi aprobările necesare
obţinerii acesteia, înscrisă provizoriu în Cartea Funciară (în cazul
extinderii);
- Contractul de construire încheiat cu antreprenorul/ societatea de
construcţii sau contractul de prestări servicii încheiat cu dirigintele de
şantier pentru investiţiile realizate în regie proprie;
- Aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
- Proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare
(unde e cazul);
- Devizul general încheiat cu antreprenorul/ societatea de construcţii şi,
unde este cazul, raportul de evaluare a acestuia;
- Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a
lucrărilor (în cazul lucrărilor în regie proprie);
- Contract de ipotecă, înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în cazul
extinderii);
- Contract/ poliţa de asigurare a imobilului ipotecat;
- Extrasul de Carte Funciară/ dovada privind înregistrarea contractului
de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte
Funciară din care să rezulte ipoteca în favoarea băncii în cazul
extinderii);
III. Pentru construirea unei locuinţe pe terenul proprietate a
împrumutatului sau deţinut cu titlu de concesiune/ superficie/ folosinţă
de către acesta:
- Copia actului de proprietate/ concesiune/ superficie/ folosinţă asupra
terenului pe care urmează a se realiza construcţia (după caz);
- Declaraţie pe proprie răspundere a împrumutatului că terenul nu este
revendicat conform Legii nr. 10/2001 şi că nu există alte litigii în
legătură cu acesta;
- Declaraţia prin care concedentul (i) declară că în conformitate cu
contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei
de la începerea lucrărilor de construcţie, (ii) declară că terenul nu face
obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate sau
posesiune sau revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (iii) consimte la
constituirea unei ipoteci asupra construcţiei, de la începutul şi până la
terminarea lucrărilor, pe toată perioada de rambursare a creditului şi
(iv) a fost de acord că, dacă urmare a executării silite bazate pe
contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, băncii sau
oricărei terţe parţi i se adjudecă construcţia, împrumutatul va avea
dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
- Contractul de construire încheiat cu antreprenorul/ societatea de
construcţii sau contractul de prestări servicii încheiat cu dirigintele de
şantier pentru investiţiile realizate în regie proprie;
- Autorizaţia de construire în baza avizelor şi aprobărilor necesare
obţinerii acesteia, înscrisă provizoriu în Cartea Funciară;
- Aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
- Proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
- Devizul general încheiat cu antreprenorul/ societatea de construcţii şi,
unde este cazul, raportul de evaluare a acestuia;
- Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a
lucrărilor (în cazul lucrărilor în regie proprie);
- Contract de ipotecă înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
- Contract/ poliţă de asigurare a imobilului ipotecat;
- Extrasul de Carte Funciară/dovada privind înregistrarea contractului
de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte
Funciară din care să rezulte ipoteca în favoarea băncii;
- Poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de
construire până la finalizarea acestora;
IV. Pentru cumpărarea de teren şi construirea unei locuinţe pe acesta:
Faza 1: cumpărarea terenului - se solicită documentaţia necesară
pentru cumpărarea unui imobil existent, pe terenul deţinut de vânzător
în proprietate/ concesiune / folosinţă/ superficie (pct. I);
Faza 2: construirea locuinţei - se solicită documentaţia necesară pentru
construirea unei locuinţe pe terenul proprietatea împrumutatului (pct.
III);
V. Pentru reabilitarea/modernizarea/consolidarea/ extinderea unei
locuinţe pe terenul proprietatea împrumutatului sau deţinut cu titlu de
concesiune/superficie/folosinţă de către acesta:
- Copie act de proprietate al împrumutatului asupra construcţiei
şi titlul asupra terenului;
- Declaraţia pe proprie răspundere a împrumutatului că imobilul
nu este revendicat conform Legii nr. 10/2001 şi nu există alte litigii în
legătură cu acesta;
- Declaraţia prin care concedentul (i) declară că în conformitate cu
contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei
situate pe terenul respectiv, (ii) declară că terenul nu face obiectul nici
unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau
revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (iii) consimte la constituirea
unei ipoteci asupra construcţiei, pe toata perioada de rambursare a
creditului şi (iv) este de acord că, dacă urmare a executării silite bazate
pe contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, băncii sau
oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia, împrumutatul va avea
dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
- Autorizaţia de construire în baza avizelor şi aprobările necesare
obţinerii acesteia, înscrisă provizoriu în Cartea Funciară (în cazul
extinderii);
 - Contractul de construire încheiat cu antreprenorul/ societatea de
construcţii sau contractul de prestări servicii încheiat cu dirigintele de
şantier pentru investiţiile realizate în regie proprie;
- Aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
- Proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare
(unde e cazul);
- Devizul general încheiat cu antreprenorul/ societatea de construcţii şi,
unde este cazul, raportul de evaluare a acestuia;
- Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a
lucrărilor (în cazul lucrărilor în regie proprie);
- Contract de ipotecă, înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în cazul
extinderii);
- Contract/ poliţă de asigurare a imobilului ipotecat;
- Extrasul de Carte Funciară/ dovada privind înregistrarea contractului
de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte
Funciară din care să rezulte ipoteca în favoarea băncii în cazul
extinderii).

ANEXA NR. 5
Oferta privind condiţiile de acordare şi derulare a creditelor
ipotecare
Către
D-ul/D-na Popescu Rodica
Prin prezenta vă facem cunoscut condiţiile de acordare şi derulare a
creditului ipotecar solicitat de dumneavoastră prin cererea înregistrată la
sucursala noastră sub nr. 5783 din data de ……….
Informaţii generale
1. Cadrul legal de acordare a creditelor ipotecare:
Codul civil
 Legea bancară 58/1998
Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare
Norme metodologice nr. 3/2000 de aplicare a legii nr. 190/1999 emise de
BNR şi CNVM
Ordonanţa de urgenţă 201/2002
2. Creditele ipotecare se acordă în lei sau valută (USD sau EUR) pe
termen de cel mult 20 ani atât pentru cele în lei cât şi pentru cele în valută.
3. Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din preţul locuinţei
cumpărate sau valoarea investiţiei prevăzute în Devizul General al Locuinţei ce
urmează a fi construite consolidate, extinse, inclusiv terenul aferent unde e
cazul, indiferent dacă operaţiunea se realizează cu o societate de construcţii sau
în regie proprie.
4. Dovada constituirii resurselor proprii poate fi efectuată de
dumneavoastră prin oricare din următoarele modalităţi:
Depunerea în numerar sau prin virament în contul deschis la B.C.R. a
sumei minime prevăzute şi care va fi evidenţiată într-un subcont cu afectaţiune
specială;
Achitarea unui avans, pe bază de chitanţă autentificată la notariat sau
precontract/contract de vânzare-cumpărare în cazul unui bun imobil (teren şi/sau
construcţie) de la o persoana fizică sau juridică.
Achitarea parţială sau totală în avans a terenului şi a unor materiale de
construcţii sau servicii
Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate să îl
contracteze se va avea în vedere ca rata totala lunară de rambursat
(credit+dobândă) să nu depăşească 50% din veniturile nete lunare certe cu
caracter de permanenţă realizate de împrumutat şi după caz soţul/soţia acestuia.
În cazul creditelor acordate în valută la determinarea volumului creditului
se vor lua în considerare: rata totală lunară de rambursat şi o marjă suplimentară
de 10% destinată acoperirii riscului valutar care împreună nu trebuie să
depăşească 50% din veniturile nete lunare certe cu caracter de permanenţă
realizate de împrumutat şi după caz de soţul sau soţia acestuia.
Nu se solicită garantarea creditului cu venituri realizate de garanţi.
Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate
schimba în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă
LIBOR/EURIBOR/BUBOR.
Nivelul dobânzii curente se stabileşte astfel:
Pentru credite ipotecare în lei, dobânda practicată va fi egală cu nivelul
dobânzii BUBOR la 6 luni la care se adăugă o marjă de 9 puncte procentuale
Pentru credite ipotecare în USD dobânda practicată va fi egală cu nivelul
dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adăugă o marjă de 9 puncte procentuale
Pentru credite ipotecare în EUR dobânda practicată va fi egală cu nivelul
dobânzii EURIBOR la 6 luni la care se adăugă o marjă de 8 puncte procentuale
 La credite restante de peste 60 de zile banca percepe o dobândă majorată
cu 2 pp. faţă de nivelul dobânzii curente
În legătură cu solicitarea dumneavoastră vă facem cunoscute următoarele:
Destinaţia creditului: cumpărare locuinţă
Valoarea creditului acordat şi modul în care se va acorda creditul: 360 000
000lei.
Perioada pentru care se va acorda creditul: 10 ani
Nivelul dobânzii la data aprobării creditului 12 % pe an
Valoarea ratei lunare de rambursat 5 164 954
Imobilul care va constitui garanţia creditului vor fi cesionate în favoarea
băncii.
Creditul va fi angajat numai după prezentarea dovezii privind depunerea
cererii de înregistrare a contractelor de vânzare-cumpărare şi de ipotecă la
Registrul de Carte Funciară sau după prezentarea extrasului de Carte Funciară
care atestă publicitatea ipotecii în favoarea băncii în funcţie de sursa de finanţare
Costuri:
Comision de analiză a documentaţiei de credit 300 000 lei
Comision de evaluare: 2 380 000 lei
Comision de gestiune: 1,5% flat, calculat la valoarea împrumutului (se
percepe o singură dată la angajarea creditului)
Prima de asigurare va fi stabilită după efectuarea evaluării
Taxele notariale şi cele pentru intabularea contractelor de vânzare-
cumpărare şi de ipotecă sunt în sarcina dumneavoastră
Prima de asigurare pentru asigurarea de viaţă
Împrumutatul poate efectua rambursări anticipate ale ratelor de credit
parţial sau total caz în care se va reface în mod corespunzător graficul de
rambursare. Plăţile anticipate admise şi considerate ca atare numai după plata
integrală a datoriilor restante.
Contractul de credit este valabil până la îndeplinirea de către împrumutat
şi eventual coplătitor a tuturor obligaţiilor ce rezultă din acesta
În cazul întârzierii la plată banca va trimite împrumutatului în 10 zile de la
data scadenţei o notificare prin scrisoare recomandată prevenindu-l asupra
consecinţelor încălcării contractului
În cazul în care în termen de 30 de zile de la primirea notificării prevăzute
mai sus împrumutatul nu-şi execută obligaţiile, contractul se consideră reziliat
de plin drept şi întreaga sumă a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine
exigibilă
Contractul de credit ipotecar, precum şi garanţiile reale şi personale
subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie investite cu formulă
executorie de către instanţa locului unde este situat imobilul
Executarea debitelor se va face fără condiţionarea ei de atribuirea unui alt
spaţiu de locuit
 Anexele prezentului model de contract de credit ipotecar şi grafic de
rambursare (simulare) fac parte integrantă din prezenta ofertă.

B.C.R. Solicitant de credit ipotecar

Ofiţer de credit Popescu Rodica
Bicheru Constantin