EVACUAREA DIN IMOBILE FOLOSITE SAU

OCUPATE FĂRĂ DREPT

1. Consideraţii introductive

Actualul Cod de procedură civilă a instituit cu titlu de noutate legislativă 1, procedura

specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept.
S-a apreciat2 ca deosebit de utilă consacrarea acestei proceduri în noul Cod de procedură
civilă deoarece oferă proprietarului posibilitatea de a obţine, în cadrul unei proceduri accelerate,
o decizie judiciară favorabilă şi în baza căreia poate reintra în stăpânirea bunului care îi aparţine.
De asemenea, această procedură este utilă, întrucât rezolvă o adevărată problemă socială,
frecvent ivită în practică: tergiversarea cererilor de evacuare, pentru a locui fără titlu şi fără
echivalent în imobilul altuia.
Caracterul de noutate reiese din modul de reglementare, în sensul stabilirii unei proceduri
civile speciale, inserate ca atare în actuala ordine procesuală civilă. De altfel, evacuarea din
imobilele folosite sau ocupate fără drept se putea realiza şi sub imperiul vechii reglementări
procesuale civile, potrivit normelor de drept comun, iar nu în cadrul unei proceduri civile
speciale.
Prin adoptarea acestei proceduri speciale, legiuitorul a reuşit să asigure o firească
protecţie a dreptului de folosinţă privind imobilele, păstrând totodată, o relaţie rezonabilă de
echilibru între interesele divergente ale titularilor dreptului de a folosi un imobil şi cei care
folosesc ori ocupă fără drept acel imobil.
Astfel cum a statuat în mod constant C.E.D.O3, statele contractante ale Convenţiei, la care
se adaugă protocoalele adiţionale (în special Primul Protocol adiţional, care reglementează
protecţia proprietăţii prin art.1), dispun de o amplă marjă de apreciere în materie de reglementare
a utilizării bunurilor, sens în care statul român a reglementat o procedură simplă, rapidă, eficace
şi de natură a corespunde realităţii sociale contemporane. Drept cu valoare constituţională ce

1
Sursa de inspiraţie pentru reglementarea acestei proceduri se regăseşte în Codul de procedură civilă Carol al II-lea,
din 1940
2
A se vedea I. Leş, Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck, Bucureşti, 2013, p. 1324
3
Hotărârea din 2 noiembrie 2006, pronunţată în cauza Radovici şi Stănescu împotriva României, disponibilă la
adresa http://www.csm1909.ro/csm/ linkuri/24_11_2006__6777_ro.doc.

1
constituie fundamentul întregului sistem al drepturilor reale, dreptul de proprietate beneficiază în
prezent, cel puţin sub aspectul unora dintre atributele ce-i formează conţinutul juridic, de o
protecţie judiciară corespunzătoare graţie acestei proceduri speciale. Protecţia concretă şi
efectivă a dreptului de proprietate nu poate fi disociată, sub aspect procesual, de mijloacele prin
intermediul cărora forţa statală reacţionează prompt şi cu celeritate în scopul restabilirii ordinii
juridice şi sociale. Or, mecanismul judiciar pe care l-a creat legiuitorul, anume procedura
specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, instituie premisele înfăptuirii
unui act de justiţie modern, credibil şi care să se desfăşoare într-un termen optim şi previzibil.

2. Sediul materiei. Domeniul de aplicare

Sediul materiei privitor la această procedură civilă specială se regăseşte în Cartea a VI-a,
Titlul XI, art. 1034-1049 C.proc.civ., texte legale care au clarificat noţiunile tehnico-juridice
privind obiectul materiei reglementate şi au identificat condiţiile aplicării procedurii speciale,
respectiv au instituit reguli de formulare şi de soluţionare a cererilor specifice domeniului
legiferat.
Art. 1033 C.proc.civ., defineşte sensul termenilor acestui capitol arătând că în categoria
locatarilor sunt incluşi : locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al
locatarului, iar în categoria din locatorilor fac parte: locatorul principal, sublocatorul, cesionarul
sau dobânditorul imobilului.
Această procedură se aplică pentru cererile de evacuare în două ipoteze:
a) ipoteza în care se cere evacuarea locatarului sau sublocatarului;
b) ipoteza în care se cere evacuarea ocupantului.
În ambele cazuri, procedura este facultativă 4, reclamantul putând alege între aceasta şi procedura
de drept comun.
a) În primul caz, acţiunea se îndreaptă împotriva unei persoane care a deţinut un titlu care
o îndreptăţea să folosească (să deţină) imobilul – locatarul sau sublocatarul – titlu care nu mai
există la momentul introducerii acţiunii. Calitatea procesuală activă aparţine atât locatorului
principal, cât şi sublocatorului care cere evacuarea sublocatarului; de asemenea, aparţine
dobânditorului imobilului, în acele cazuri în care contractul de locaţiune încheiat anterior nu-i
4
art. 1.034 alin. (1) C. proc.civ

2
este ori a încetat să-i fie opozabil5. În mod corespunzător, calitatea procesuală pasivă aparţine,
după caz, locatarului ori sublocatarului, după cum poate fi vorba şi despre un arendaş sau de
cesionarii acestora.
Reclamantul îşi poate valorifica obligaţiile născute în baza contractului de locaţiune , iar
în cazul în care nu sunt executate de bunăvoie, are următoarele posibilităţi:
- să exercite numai acţiunea de evacuare din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără
drept de către foştii locatari sau alte personae. În această ipoteză, plata chiriei sau a amenzii
poate fi obţinută pe cale separată prin procedura ordonanţei de plată, prin procedura cererilor de
valoare redusă sau în condiţiile dreptului comun.
- să exercite acţiunea în evacuare potrivit acestei proceduri speciale şi în acelaşi timp să
ceară şi plata chiriei sau a amenzii exigibile, inclusive a sumelor devenite exigibile în timpul
judecăţii. În această ipoteză, plata chiriei sau a arenzii exigibile devine un capăt de cerere
accesoriu al cererii de evacuare, iar instanţa poate dispune odată cu evacuarea şi obligarea
pârâtului la plata acestora. În literatura de specialitate 6, s-a susţinut că dacă reclamantul, în cadrul
procedurii speciale de evacuare , a solicitat şi plata chiriei ori a arenzii exigibile şi instanţa s-a
pronunţat asupra unei astfel de cereri, el nu mai poate ulterior să promoveze o acţiune distinctă în
baza altor procedure speciale sau pe calea dreptului comun, opunându-se autoritatea de lucru
judecat.
Această procedură specială poate fi folosită numai pentru evacuarea din imobile şi nu
pentru realizarea, pe cale principală a dreptului de creanţă având ca obiect plata chiriei sau a
arenzii7.
b) În al doilea caz, acţiunea se îndreaptă împotriva unei persoane care a deţinut un titlu şi
care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără îngăduinţa proprietarului ori detentorului legitim al
bunului8.
Calitatea procesuală activă aparţine proprietarului, dar şi celui care deţine bunul în temeiul unui
contract încheiat cu proprietarul, de exemplu, un locatar. Calitatea procesuală pasivă aparţine,
prin derogare de la dreptul comun, nu doar celui cu care proprietarul s-a aflat în raporturi juridice
obligaţionale având ca obiect transmiterea folosinţei, ori în raporturi de simplă tolerare, ci şi
5
art. 1.033 alin. (2) lit. b), c) şi f) C. proc.civ.
6
A se vedea D.N. Theohari, Comentariu sub art. 1034 în G. Boroi (coord.) Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe
articole, vol. II, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 643
7
A se vedea M. Tăbârcă, Drept procesual civil, vol. II – Procedura contencioasă în faţa primei instanţe. Procedura
necontencioasă judiciară. Proceduri speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti , 2013, p. 825
8
art. 1033 alin. (2) lit. e) şi f) C. proc.civ.

3
celui care ocupă imobilul în lipsa oricărei înţelegeri sau tolerări, aducând astfel atingere dreptului
absolut şi exclusiv al proprietarului imobilului. În acest din urmă caz, acţiunea în evacuare
formulată potrivit dispoziţiilor procedurii speciale sancţionează nemijlocit încălcarea unui drept
real, preluând funcţiile acţiunii în revendicare, pentru ipoteza în care pârâtul nu arată un titlu
asupra bunului. Proprietarul va prefera, de regulă, procedura specială de evacuare împotriva
ocupantului, iar nu cererea în revendicare, din raţiuni care privesc celeritatea procesului şi
cuantumul taxei judiciare de timbru datorate. În cazul ocupantului este obligatorie notificarea
acestuia prin executor judecătoresc, iar cererea poate fi introdusă după expirarea unui termen de
5 zile de la comunicarea notificării9.
Această procedură se aplică exclusiv în privinţa bunurilor imobile, iar nu şi a celor
mobile.

3. Instanţa competentă

Sub aspectul competenţei, cererile formulate în conformitate cu acestă procedură specială

sunt soluţionate, în primă instanţă, de judecătoria de la locul situării imobilului ocupat fără drept,
închiriat sau arendat, indiferent de valoarea imobilului şi indiferent dacă locatarul a părăsit
imobilul sau contractul a încetat. În acest caz pentru determinarea competenţei teritoriale nu
interesează domiciliu sau reşedinţa pârâtului la data introducerii cererii de chemare în judecată 10.
Astfel, suntem în prezenţa unei competenţe teritoriale exclusive. Această instanţă rămâne
competentă şi în cazul soluţionării capătului accesoriu de cerere privitor la plata chiriei sau
arenzii exigibile, operand o prorogare legală de competenţă în conformitate cu art. 123 alin. 1) C.
proc.civ.
Regulile privind citarea şi comunicarea actelor de procedură derogă de la dreptul comun,
sub două aspecte:
- locatarul şi ocupantul imobilului au domiciliu obligatoriu la imobilul ocupat fără drept,
unde pe cale de consecinţă vor fi citaţi. Sintagma domiciliu obligatoriu, formulată neclar11 de
legiuitor,are semnificaţia procesuală în sensul că, indiferent de domiciliu menţionat în actul de

9
art. 1.038, art. 1.040 C. proc.civ
10
A se vedea M. Tăbârcă, op.cit., p. 829
11
A se vedea V.M. Ciobanu, Tr. C. Briciu, C.C. Dinu, Drept procesual civil. Drept execuţional civil. Arbitraj. Drept
notarial, Ed. Naţional, Bucureşti, 2013, p. 451

4
identitate sau de faptul stabilirii reşedinţei sau nu la locul situării imobilului, locatarul/ocupantul
vor fi citaţi şi li se vor comunica actele de procedură la adresa imobilului.
- dacă imobilul este închis, citarea şi comunicarea actelor de procedură se va face prin
afişare pe uşa imobilului.
În practică, pot apărea probleme în aplicarea efectivă a procedurii de citare la domiciliu
obligatoriu, mai ales în situaţia în care evacuarea presupune ca imobil un teren fără construcţii şi
destinatarul nu se află la această adresă. S-a opinat că, dacă obiectul evacuării este un teren fără
construcţie, citarea pârâtului se va face potrivit dipoziţiilor de drept comun din materie (respectiv
art. 153-173 C. proc.civ.)12.

4. Notificarea locatarului şi ocupantului

Art.1038 şi art. 1039 NCPC instituie o etapă prealabilă obligatorie introducerii cererii de
evacuare, respectiv notificarea locatarului sau ocupantului.

a) Notificarea locatarului
În această ipoteză, dacă dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a
încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau
arenzii, sau alte mijloace asemănătoare, locatorul va notifica locatarul în scris în vederea
eliberării şi predării imobilului. Notificarea se face prin intermediul executorului judecătoresc,
punândui-se în vedere locatarului ca, în termen de 30 de zile de la data comunicării notificării să
elibereze şi să predea liber imobilul.
În literatura de specialitate13, s-a apreciat că reclamantul nu poate soma locatarul să
elibereze imobilul într-un termen mai scurt de 30 de zile, cu excepţia cazului în care părţile au
convenit altfel prin contract, această concluzie decurgând din faptul că prin acordul părţilor poate
fi eliminată în întregime această etapă prealabilă.
Dacă locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie
făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

12
A se vedea V.M. Ciobanu, Tr. C. Briciu, C.C. Dinu, op.cit., p. 451
13
I. Leş (coord.), C.Jugastru, V. Lozneanu, A. Circa, E. Hurubă, S. Spinei – Tratat de drept procesual civil, vol.II,
Căile de atac. Procedurile speciale. Executarea silită. Procesul civil internaţional, Ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2015, p. 412

5
Acest termen trebuie respectat dacă se urmăreşte ca denunţarea contractului să se suprapună cu
notificarea prealabilă14.
În art. 1038 alin. (2) şi (4) C. proc.civ. sunt reglementate două situaţii în care nu este
obligatorie etapa notificării prealabile, astfel:
- dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, notificarea prealabilă este asimilată cu
denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului de locaţiune
- locatarul poate renunţa la notificare prin act scris cuprinzând recunoaşterea dreptului
locatorului de a recurge imediat la procedura specială, dacă locaţiunea încetează din orice
motive, iar dreptul locatarului este considerat stins. În această situaţie, reclamantul nu va mai fi
obligat să parcurgă procedura prealabilă, putând introduce direct acţiune la instanţa de judecată
competentă.

b) Notificarea ocupantului
Atunci când se urmăreşte evacuarea unui occupant fără drept, după ce dreptul de a ocupa
imobilul a încetat, proprietarul notifică în scris ocupantul în vederea eliberării imobilului pe care
îl ocupă fără drept. Spre deosebire de notificarea locatarului, notificarea ocupantului se face în
scris, direct de proprietar, nemaifiind obligatorie transmiterea acesteia prin executor
judecătoresc. Ocupantul este somat ca în termen de 5 zile de la comunicarea notificării să
elibereze imobilul.
În literatura juridică15 s-a apreciat că cele două proceduri de notificare au natura juridică
a unor proceduri prealabile obligatorii şi astfel, nerealizarea notificării prealabile va putea fi
invocată pe cale de excepţie, în condiţiile art. 193 C. proc.civ., respectiv de pârât prin
întâmpinare, sub sancţiunea decăderii, efectul admiterii acestei excepţii fiind respingerea acţiunii
introductive ca inadmisibilă. Fiind o procedură specială, obligativitatea notificării prealabile
există numai dacă reclamantul uzează de această procedură rapidă de evacuare. În cazul în care
optează pentru procedura de drept comun, nu mai trebuie îndeplinită procedura prealabilă.

5. Evacuarea voluntară

14
A se vedea V.M. Ciobanu, Tr. C. Briciu, C.C. Dinu, op.cit., p. 452
15
Ibidem

6
 În ipoteza în care cel notificat (locatarul sau ocupantul), va da curs solicitării de evacuare
voluntară a imobilului, locatorul sau proprietarul poate intra de drept în posesia imobilului.
Legiuitorul precizează că această intrare în posesia imobilului se realizează dacă locatarul sau
ocupantul a părăsit imobilul.

6. Procedura de judecată

În cazul în care locatarul sau ocupantul refuză să evacueze imobilul în termenul fixat prin
notificare, proprietarul trebuie să declanşeze procedura de evacuare.
În principiu, potrivit art. 1.042 alin. (1) C. proc.civ., pentru soluționarea cererii de
evacuare se impune citarea părților în vederea purtării unor dezbateri sumare, în camera de
consiliu. Cu toate acestea, ca excepție de la regulă, citarea nu mai este necesară atunci când
reclamantul își întemeiază cererea pe dispozițiile unui contract ce constituie, potrivit legii, titlu
executoriu pentru plata chiriei sau arenzii, iar evacuarea este solicitată tocmai pentru
neîndeplinirea acestor obligații.
Judecata se face fără citarea părţilor numai în ipoteza în care este folosit fără drept un
imobil de către un locatar, nu şi pentru cazul ocupantului bunului cu care proprietarul nu a
încheiat contract de locaţiune.
De asemenea, citarea se impune și atunci când, pe lângă evacuarea din imobil, a fost
solicitată și plata chiriei ori a arenzii exigibile, în acest caz instanţa poate dispune odată cu
evacuarea din imobil şi obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile
în cursul judecăţii.
Procedura specială impune soluționarea cererii în regim de urgență, motiv pentru care
întâmpinarea nu este obligatorie. Totuşi, în cazul judecării cererii de evacuare cu citarea părţilor,
pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii,
inclusiv lipsa titlului reclamantului. Având în vedere caracterul facultativ al întâmpinării, aceste
apărări pot fi făcute şi ulterior, cu respectarea celorlalte exigenţe procesuale 16. Astfel, pârătul
poate invoca tacita relocaţiune ori poate opune reclamantului un titlu de proprietate asupra
bunului, putând propune probe la primul termen la care a fost legal citat. Se remarcă o limitare
drastică a instituțiilor procesuale incidente, pârâtul neputând să formuleze cerere

16
I. Leş (coord.), C.Jugastru, V. Lozneanu, A. Circa, E. Hurubă, S. Spinei, op. cit., p. 418

7
reconvențională, cerere de chemare în judecată a altei persoane sau de chemare în garanție, toate
acestea urmând să fie valorificate pe cale separată. Aceste interdicţii au fost reglementate de
legiuitor în considerarea asigurării
Singurele apărări admisibile, sunt cele referitoare la temeinicia motivelor de fapt și de
drept ale cererii introductive, precum și cele privind lipsa titlului în virtutea căruia reclamantul
solicită evacuarea. Întrucât este permisă exclusiv apărarea cu privire la lipsa titlului
reclamantului, rezultă cu evidență că nu valabilitatea acestuia este supusă dezbaterii, ci doar
existența sau absența sa. Altfel, procedura ar tinde către specificul acțiunii în revendicare, ceea ce
ar implica o analiză aprofundată a dreptului de proprietate.
Hotărârea de evacuare este executorie şi este supusă numai apelului. Şi termenul de apel
este derogatoriu de la dreptul comun, respectiv 5 zile, care curge de la pronunţare sau de la
comunicare, după cum cererea s-a soluşţionat cu sau fără citarea părţilor.
Procedura specială a evacuării trebuie analizată şi în contextul art. 1798 şi art. 1845 noul
Cod civil. Aceste texte legale prevăd caracterul de titlu executoriu al contractelor de locaţiune şi
de arendă, dacă sunt respectate anumite formalităţi impuse de lege. Astfel, locaţiunea care a fost
încheiată prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal, precum şi cea încheiată
prin înscris authentic este titlu executoriu pentru plata chiriei, nu şi pentru evacuare. În acelaşi
sens, contractul de arendă încheiat în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată
înregistrat la consiliul local este titlu executoriu pentru plata arendei, nu şi pentru evacuare.
Aceste două texte legale devin incidente în ipoteza în care cererea de evacuare se judecă fără
citarea părţilor, locaţiunea ori arenda fiind titluri executorii, dar numai în ceea ce priveşte plata
chiriei sau arenzii şi nu pentru evacuare.
De asemenea, obiectul cererii în evacuare este obţinerea rapidă a unui titlu executoriu
prin care să se pună în aplicare, dacă este nevoie pe cale de executare silită, obligaţia de restituire
a bunului dat în locaţiune. Declanşarea prezentei proceduri speciale se impune numai în cazul în
care obligaţia de restituire a bunului nu este inserată într-un titlu executoriu, recunoscut ca atare
de lege.
Executarea silită și eventualele contestații la executare sunt supuse reglementărilor de
drept comun. Cu toate acestea, potrivit dispoziţiilor art. 896 alin. (1) C. proc.civ., nicio evacuare
din imobilele cu destinație de locuință nu va putea fi făcută, în intervalul 1 decembrie – 1 martie.
Printre excepțiile de la această regulă se numără și evacuarea obținută pe calea acestei procedurii
speciale, a persoanelor care ocupă abuziv o locuință, fără a justifica un titlu locativ, precum și a

8
celor care, astfel cum vom vedea în continuare, periclitează relațiile de conviețuire sau perturbă
în mod grav liniștea publică.
În principiu, art. 1045 alin. (1) C. proc.civ. prevede faptul că suspendarea executării
hotărârii de evacuare nu este admisibilă. Totuși, în ipoteza evacuării pentru neîndeplinirea
obligației de plată a chiriei sau a arenzii, suspendarea poate fi solicitată fie pe calea apelului, fie
pe calea contestației la executare. Condițiile suspendării sunt menite, însă, a descuraja
formularea abuzivă a unei atare cereri, pârâtul fiind obligat să consemneze la dispoziția
creditorului, în numerar, sumele la care a fost obligat cu titlu de chirie sau arendă, sumele
aferente ratelor datorate până la introducerea cererii de suspendare, precum și ratele ce ar deveni
exigibile în cursul judecății procesului.
De asemenea, suspendarea încetează de drept dacă la expirarea termenului pentru care
ratele anterior menționate au fost acoperite, debitorul nu solicită sau nu depune suma stabilită de
instanța de executare pentru acoperirea unei noi rate.

7. Dispoziţii speciale privind evacuarea

Având în vedere drepturile şi obligaţiile care decurg din contractul de locaţiune,

legiuitorul a prevăzut câteva situaţii speciale, în care pe cale de ordonanţă preşedinţială, dată
numai cu citarea părţilor, partea interesată să poată obţinerespectarea acestor drepturi sau
obligaţii.
Drept consecință, potrivit art. 1046 alin. (1) C. proc.civ., ori de câte ori locatarul
săvârșește abuzuri de folosință cu privire la imobilul închiriat sau arendat, nerespectând
principiile generale referitoare la folosința bunului sau clauzele specifice convenției încheiate,
poate fi obligat pe calea ordonanței președințiale la încetarea abuzurilor și la restabilirea situației
anterioare.
Aceeași cale procedurală urmează a fi deschisă și împotriva proprietarului ce perturbă
buna conviețuire în imobilul cu mai multe etaje sau apartamente, ori aduce atingere folosinței
normale a bunurilor din aceste imobile aflate în proprietate comună. Conform art. 1.049 C.
proc.civ., calitatea procesuală activă este justificată și de asociațiile de proprietari ce formulează
atare cereri împotriva membrilor ce dețin calitatea de proprietari.

9
 Subsecvent, locatarul sau sublocatarul pot fi obligați, pe calea unei ordonanțe
președințiale formulate de locator, la efectuarea reparațiilor ce le incumbă în conformitate cu
dispozițiile legale, la restrângerea folosinței imobilului sau chiar la evacuarea din acesta, sub
justificarea efectuării unor reparații sau lucrări ce cad în sarcina locatorului. Potrivit art. 1.048 C.
proc.civ, pe calea ordonanței președințiale poate fi obținută și obligarea locatarului sau
sublocatarului de a permite celui îndreptățit să examineze imobilul dat spre folosință.

Bibliografie:
1. G. Boroi (coord.) Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe articole, vol. II, Ed.

10
 Hamangiu, Bucureşti, 2013
2. V.M. Ciobanu, Tr. C. Briciu, C.C. Dinu, Drept procesual civil. Drept execuţional
civil. Arbitraj. Drept notarial, Ed. Naţional, Bucureşti, 2013
3. I. Leş, Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck,
Bucureşti, 2013
4. I. Leş (coord.), C.Jugastru, V. Lozneanu, A. Circa, E. Hurubă, S. Spinei – Tratat de
drept procesual civil, vol.II, Căile de atac. Procedurile speciale. Executarea silită.
Procesul civil internaţional, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015
5. M. Tăbârcă, Drept procesual civil, vol. II – Procedura contencioasă în faţa primei
instanţe. Procedura necontencioasă judiciară. Proceduri speciale, Ed. Universul
Juridic, Bucureşti , 2013

11