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DERECHOS REALES
FACULTAD DE DERECHO YCIENCIAS POLITICAS
TRANSMISION DE LA PROPIEDAD
CURSO:
DOCENTE:
CICLO: VII
AYACUCHO – PERU
2017
1
DEDICATORIA
INTRODUCCIÓN
2
La propiedad como la conocemos es un derecho real , exclusivo perpetuo y absoluto
derivado esta de la clasificación que le da la doctrina y por su propia naturaleza
dicho esto también sabremos que la propiedad se caracteriza por ser exclusiva,
universal y transferible, entonces a partir de este último punto al ser la propiedad
con carácter transferible veremos continuación en el presente trabajo los maneras
de trasferir la propiedad de una persona sea un bien mueble que comúnmente se
realiza por la traditio que se representa con la entrega del bien o sea un bien
inmueble que para nuestra legislación civil solo es necesario la solo enajenación de
un bien es decir la simple celebración y acuerdo de las partes contratantes que
realizaron un contrato o negocio jurídico de compra y venta por ejemplo será
suficiente para considerar a un bien inmueble como trasmitido, a la vez dentro de la
caótica temática de trasferencia de bienes muebles e inmuebles se verá la teorías
que nuestro cuerpo normativo opto para cada tiene de bien ya sea mueble o
inmueble tales como la teoría del modo o título para los sistemas de entrega de bien
mueble y el solo consenso derivado de sistema francés para la adquisidor de bienes
inmuebles contemplados claro en nuestro cuerpo normativo en sus artículos 947 y
949 del código civil. Para ahondar más en el tema se tomara en cuenta las ilustres
propuestas y posiciones que tienen diversos juristas reconocida de nuestro país
tales como diez picazo y la puente y Lavalle y como se toma la temática de
conforma a la seguridad que le da la legislación civil a la trasferencia de viene
inmuebles.
Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este
código civil, relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la
adquisición, o se causa la perdida de ellos.
Ahora bien, se debe señalar que no resulta correcta la tesis según la cual, por
descarte, el régimen de transferencia de propiedad aplicable a los muebles
incorporales sea el consensualista. Esto porque, como se sabe, en el vigente Código
Civil peruano los contratos de enajenación no son traslativos de dominio, sino
meramente obligacionales. Es decir, la compraventa, permuta, donación y mutuo no
son suficientes, como acuerdo de voluntades o contrato, para transferir el derecho
de propiedad. Estos contratos, lo único que generan o crean es la obligación de
transferir el derecho de propiedad, mas no lo transfieren por sí mismos.
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Para recalcar debemos saber que existe una gran polémica sobre la trasferencia de
un bien inmuebles en nuestro país, polémica que viene desde que se optó por el
sistema consensuales francés que deriva del código napoleónico y dificulta la
seguridad jurídica de este tipo de contratos
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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................3
1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD...................................................................................................7
1.1 EVOLUCIÓN.............................................................................................................................7
1.2 ALCANCES GENERALES............................................................................................................8
1.2.1 El derecho de propiedad.................................................................................................8
1.2.2 Facultades o funciones del Dº propiedad:......................................................................8
1.2.3 Formas de adquirir la Propiedad.....................................................................................8
1.2.4 El bien (Definición)..........................................................................................................8
1.3 TITULO Y MODO EN LOS SISTEMAS CAUSADOS......................................................................8
1.4 TRADICIÓN TRASLATIVA DE PROPIEDAD...............................................................................10
1.5 ADQUISICION A NON DOMINUS DE BIENES MUEBLES.........................................................13
1.6 INAPLICACIÓN DE LA REGLA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 947 A LOS BIENES MUEBLES
REGISTRADOS...................................................................................................................................13
1.6.1 LA CARACTERÍSTICA COMÚN ENTRE MUEBLE Y MUEBLE REGISTRADO ES DE ESCASA
IMPORTANCIA...............................................................................................................................14
1.7 LA TRADICTIO EN BIENES MUEBLES......................................................................................15
2. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE...................................................................16
2.1 FUNDAMENTACIÓN DOCTRINARIA.......................................................................................18
2.1.1 Osterling Parodi Felipe..................................................................................................18
2.1.2 La Puente y Lavalle Manuel..........................................................................................18
2.1.3 Castillo Freyre Mario.....................................................................................................19
2.2 LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL..................................................................................................20
2.2.1 Teoría del Sistema Alemán............................................................................................20
2.2.2 Funciones......................................................................................................................22
2.2.3 Principios......................................................................................................................23
2.2.4 Efectos..........................................................................................................................23
2.3 EL SOLO CONSENSO: SISTEMA DE LA TRANSMISIÓN PURAMENTE CONSENSUAL................24
2.3.1 EL SOLO CONSENSO EN EL SISTEMA PERUANO.-..........................................................25
2.4 EL CODIGO DE 1984..............................................................................................................25
2.4.1 POSICIÓN DE MANUEL DE LA PUENTE Y LAVALLE.........................................................26
2.4.2 POSICIÓN DE FELIPE OSTERLING PARODI Y MARIO CASTILLO FREYRE..........................27
2.4.3 POSICIÓN DE GUNTHER GONZÁLES BARRON...............................................................27
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2.5 LA IMPERFECCION DEL ARTÍCULO 949 y LA INSCRIPCION EXCEPCIONAL DEL ARTÍCULO 1135
28
2.6 DESVENTAJAS DEL SISTEMA CONSENSUAL...........................................................................30
Conclusiones:.......................................................................................................................................31
Recomendaciones:...............................................................................................................................31
Bibliografía...........................................................................................................................................31
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1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
1.1 EVOLUCIÓN
En el Derecho Romano existía una clara separación entre lo que hoy se conoce
como el título y el modo. El título era la justificación jurídica en cuya virtud se
sustentaba un desplazamiento patrimonial, y el modo el mecanismo establecido por
el Derecho para producir tal desplazamiento. No resulta ocioso hacer notar, sino
aclaratorio precisar que el modo no respondía a un capricho que a los romanos se
les ocurrió establecer irreflexivamente.
Éste respondía a una exigencia que hasta ahora se mantiene y que no era otra que
la de constituir un mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisión del
derecho. Tenía pues, una función ciertamente distinta a la del título.
Sin embargo la mancipatio, la in iure cessio y más tarde la traditio, que eran
precisamente los actos (modos) de disposición patrimonial, tenían también
estructura bilateral porque nacían del acuerdo entre las partes, pero no podían ser
considerados dentro de la categoría contractus porque faltaba en ellos el elemento
esencial de constituir una obligación.
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El uso de esta cláusula de estilo y se la consideró sobreentendida en todos los
contratos aunque no hubieses sido expresamente consignada. De esta manera, el
artículo 1138° del Código Civil francés, al consagrar la espiritualización de la
transferencia de propiedad, no hizo sino recoger lo que era una costumbre extendida
en la práctica jurídica.
Por su parte el Código Civil peruano de 1936, en un sistema que puede considerarse
mixto, adoptó del francés el sistema espiritualista sólo para los bienes inmuebles,
repudiando explícitamente el sistema del título y el modo que entre tanto había
elaborado el legislador alemán, incorporándolo en el BGB, el artículo 1172° del
Código Civil de 1936 señalaba, que la sola obligación de dar una cosa inmueble
determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”, como se
aprecia este dispositivo sirvió de fuente al artículo 949° del código vigente, que ha
mantenido el texto de aquel con leves variantes, de modo que se continúa en el Perú
el Sistema Consensual de transmitir la propiedad inmobiliaria.
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de autores doctrinales nacionales y extranjeros durante la extensión del presente
trabajo.
DÍEZ PICAZO, sostiene que la tradición por sí sola no sirve para transmitir el
dominio, pues la entrega o la transferencia de la posesión es en sí misma un acto
incoloro y ambiguo, al que solo dota de sentido el negocio jurídico antecedente
celebrado por las partes, que justifica la transmisión.
La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el
sistema peruano de adquisición de la propiedad esta articulado en la aplicación de la
teoría del título y el modo para el caso de los bienes muebles y la aplicación del
principio de la transmisión solo consensus para el caso de los bienes inmuebles; el
otro sector sostiene que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de
los bienes inmuebles debe aplicarse la teoría del título y el modo.
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produce con el modo (que transfiere la propiedad), es así que no resultara
necesario que en el momento de la suscripción del título el vendedor sea propietario,
lo que si será indispensable al momento de la tradición.
HUGO FORNO, nos ilustra, como se sabe, en el derecho romano existía una clara
separación entre lo que hoy se conoce como el título y el modo. El titulo era la
justificación jurídica en cuya virtud se sustentaba un desplazamiento patrimonial, y
el modo el mecanismo establecido por el derecho para producir tal desplazamiento.
[ CITATION Mar10 \l 10250 ]
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3.- debe haber “título suficiente” para trasferir el dominio.
Trataremos a continuación cada uno d estos requisitos.
Respecto de la propiedad del bien, haciendo una aplicación al principio del nemo
plus iuris, establece que “los únicos derechos que puede transmitirse por la tradición,
son los que son propios del que la hace”, lo cual es congruentes con el hecho de
que este modo de adquirir es “derivado”, por el cual es tradens no podrá mejorar ni
hacer más extenso el derecho que sobre el bien adquiere el accipiens.
El principio del nemo plus iuris sufre otra importante excepción, pues un adquiriente
(accipiens) de buena fe y a título oneroso, a quien se le hubiese hecho la tradición,
hace suyo el inmueble que su autor le transmitió, pese a que el acto por el cual este
adquirió del verdadero propietario haya sido declarado nulo o anulable, pues tal
declaración no lo perjudica, que dando a salvo la acción de reivindicación. Poe
ejemplo, A le transmite a B, y B a C, siendo este último adquiriente de buena fe y a
título oneroso; luego A obtiene la declaración judicial de la nulidad de la transmisión
hecha de B, con lo cual los derechos reales y personales adquiridos sobre el
inmueble por B “quedan sin ningún valor” y pueden ser reclamados directamente al
actual poseedor. Sin embargo, nada se puede reclamar a C si el adquiriente de
buena fe ya título oneroso, sin que importe que el acto por el cual B adquirió era nulo
o anulable. Esto no significa, en realidad, que a C haya adquirido de B un derecho
mejor o extenso que el que este gozaba, sino que el legislador hace la excepción del
principio por razones de seguridad jurídica y equidad, siendo la ley la que le
“adjudica” por esas razones la propiedad de adquiriente que reúnen aquellas
condiciones (buena fe y título oneroso).
Con relación a la capacidad, el tradens, debe tener capacidad para disponer.
Esa capacidad de disposición debe tenerla la tradens en el momento en que se
efectúa la tradición, por ser esta, como vivimos, un acto jurídico real, por lo que no
se opera la constitución de la propiedad en cabeza del accipiens si el tradens en el
momento de la tradición no tenía capacidad para disponer, aunque la hubiese tenido
en el momento de realizar el acto jurídico idóneo para transmitir el dominio.
[ CITATION BAU15 \l 10250 ]
Lo mismo ocurre con la capacidad que debe tener el accipiens, a lo cual hay que
sumarle el animus domini rem sibi habendi con que debe recibir el bien.
De más está decir que por ser la tradición un acto jurídico real, admite la figura del
representante, tanto del tradens como del accipiens.
Y por lo mismo que es un acto jurídico, que para considerar capaces a las partes no
es suficiente con su discernimiento, porque este puede existir en un incapaz (por
ejemplo, el declarado demente, en sus intervalos lucidos).
Creemos, al contrario, que para efectuar la tradición habrá que estar a la capacidad
de las partes según las reglas del acto jurídico que han celebrado.
El tercer requisito para que se opere la tradición de las cosas es que exista título
suficiente. Es “título suficiente” un acto jurídico cuya finalidad consista en la
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transmisión de un derecho real propio del disponente capaz, formalizado conforme a
los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
Así, seria título suficiente la compraventa, la permuta, la donación, la sesión de
derechos y acciones, etc., que cuando tengan por objeto la transmisión de la
propiedad de inmuebles deberían estar revestidas de las formalidades exigidas por
ley, es decir, deberán ser hechas en escritura pública.
No sería título suficiente, pues, un contrato que no es idóneo para transmitir el
dominio, ni tampoco el que siendo idóneo solo constare en instrumento privado, si el
objeto fuese la transmisión de inmueble, porque no estaría revestido de las
formalidades exigidas por ley.
Ese acto jurídico idóneo para transmitir la propiedad será la causa de la cual deriva
la obligación, para una de las partes intervinientes en el contrato, de efectuar la
tradición.
Ahora bien, podemos preguntarnos si es posible la tradición antes de la existencia
del título suficiente. La propiedad de los inmuebles no se pierde sino “después de
firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición”. Sin
embargo, es posible que la haya hecho anteriormente la tradición al adquiriente (por
ejemplo, con el contrato de compraventa); pero, en ese caso, éste por la tradición no
adquirió la propiedad (ya que no había todavía título suficiente), sino solo la
posesión, porque la propiedad sobre inmuebles no se adquiere ni se pierde si
además no media la escritura pública de enajenación.
Tanto respecto de las partes, o de los intervinientes en el acto, como de los terceros
ajenos a él, el dominio sobre los inmuebles se ha transmitido al adquiriente con la
escritura pública que documenta el acto jurídico idóneo para transmitirlo, más la
tradición, que puede ser anterior o posterior a este acto; es decir, que cumplidos
esos requisitos (“título suficiente” más tradición) ha nacido en cabeza del accipiens
el derecho real.
Pero ese derecho real de propiedad que tiene el adquiriente no será oponible frente
a terceros mientras no esté registrado, es decir, mientras no esté debidamente
inscrito en el registro de la propiedad inmueble, esa inscripción se exige al solo
efecto de su publicidad y oponibilidad a terceros, lo que significa que tiene
solamente efectos declarativos (del derecho real ya existente), y no constitutivos de
él, la adquisición solamente se juzgará “perfeccionada” mediante la inscripción.
Como ya dijimos al principio, los demás derechos reales distintos de la propiedad
que son ejercidos mediante la posesión, también se los adquiere por la tradición y
“título suficiente” para estos es el acto jurídico idóneo para constituir el derecho real
de que se trate, que teniendo por objeto inmuebles deberá estar revestido de las
formalidades exigidas por la ley.
En primer lugar no parece que fuese la comunidad toda, pues la propia naturaleza
del derecho real que nace antes de la inscripción, hace que él sea oponible erga
omnes desde el momento mismo de la tradición, porque ésta cumple la doble
función en ese caso de ser modo de adquisición y medio de publicidad.
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Tampoco pueden ser considerados entre los “terceros”, a los efectos del artículo, los
están expresamente excluidos, las partes, sus herederos y los que han intervenido
en la formalización del acto, como el funcionario autorizante y los testigos.
Son los que tienen un interés legítimo en su oposición, es decir, los llamados
“terceros interesados”, entre los cuales consideramos que están los titulares de otros
derechos reales sobre el mismo bien, los sucesores particulares, la masa de
acreedores del concurso o quiebra, los redentores y los acreedores tanto con
privilegio como los comunes.
La transferencia de propiedad de una cosa mueble determina se efectúa con la
tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.
1.5 ADQUISICION A NON DOMINUS DE BIENES MUEBLES
Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de
facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los
adquiridos con infracción de la ley penal (art. 948)
Respecto de la propiedad de la cosa, haciendo una aplicación al principio del nemo
plus iuris, establece que “los únicos derechos que pueden transmitirse por la
tradición, son los que son propios del que la hace”, lo cual es congruente con el
hecho de que este modo de adquirir es “derivado”, por lo cual el tradens no podrá
mejorar ni hacer más extenso el derecho que sobre la cosa adquiere el accipiens.
El principio del nemo plus iuris sufre otra importante excepción, pues un adquiriente
(accipiens) de buen fe y a título oneroso, a quien se le hubiese hecho la tradición,
hace suyo el inmueble que su autor lo transmitió, pese a que el acto por el cual éste
adquirió del verdadero propietario haya sido declarado nulo o anulable, pues tal
declaración no lo perjudica, quedando a salvo de la acción de reivindicación.
1.6 INAPLICACIÓN DE LA REGLA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 947 A LOS
BIENES MUEBLES REGISTRADOS.
Retornemos al caso que motivó el presente trabajo. Si bien es cierto que el vehículo
automotor materia del aporte cuya inscripción fue solicitada es un bien mueble,
también lo es que, tiene la particularidad de que se trata de un bien mueble que es
registrado. Entonces, ¿cuál sería el sistema que debe aplicarse para la transferencia
de los bienes muebles registrados? Estimamos que el resultado de la actividad
interpretativa debería obtener como conclusión que el sistema de transferencia
aplicable a los bienes muebles registrados es el correspondiente a los inmuebles,
esto es, el sistema de transferencia de propiedad consensual (solo consensus); y
por ende, nos apartamos del sistema del título y modo previsto para los bienes
muebles en el artículo 947 del Código Civil.
Las objeciones o reparos para aplicar la disposición contenida en este último artículo
son las siguientes:
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1.6.1 LA CARACTERÍSTICA COMÚN ENTRE MUEBLE Y MUEBLE
REGISTRADO ES DE ESCASA IMPORTANCIA
De un lado, los bienes muebles registrados y los bienes muebles tienen la
característica en común de la movilidad, por tanto, constituye el único criterio para
pretender aplicar extensivamente el artículo 947 del Código Civil a los bienes
muebles registrados. De otro lado, los bienes muebles registrados también tienen las
siguientes características en común con los bienes inmuebles que no han sido
consideradas: la individualización del bien y la inscripción en el Registro (publicidad).
Dado que el criterio de movilidad se explica por sí solo, nos detendremos un
momento en las otras características de los bienes muebles registrados que son
comunes a los bienes inmuebles.
En cuanto a la característica de la individualidad, ésta constituye un elemento
esencial que forma parte del concepto mismo de bien y permite su determinación
como objeto de la relación jurídico-real. Así, en materia de derechos reales y
Derecho registral la exigencia de determinación del bien se concreta en el principio
de especialidad, esto es, la individualización requiere de una delimitación que le
separe o distinga de los demás bienes, y a la vez, que sea unidad para diferenciarlo
de sus partes integrantes.
Mateo Gómez explica lo siguiente: “La regla más básica que puede adoptarse para
identificar una cosa mueble, esto es, para distinguirla claramente de otras de su
especie, consiste en describirla por sus señas propias o características. Interesarán,
por ejemplo, la marca, modelo, número de fabricación y otros indicadores propios
análogos, según las peculiaridades de cada cosa en un sector tan heterogéneo”.
En cuanto a la característica de que los derechos sobre el bien pueden ser objeto de
publicidad a través de la inscripción en el Registro, Antonio Pau Pedrón nos explica
que la oponibilidad es el rasgo frecuente en todos estos Registros de seguridad
jurídica. En nuestra legislación dicho rasgo está previsto en forma conjunta con otros
más, que a manera de ejemplo, podemos mencionar el control de legalidad
mediante la calificación y la cognoscibilidad o posibilidad de conocimiento del
Registro. Así, este rasgo común caracteriza a la publicidad (Registro) al grado de
sostenerse que la oponibilidad como efecto de la inscripción (declarativa) es
conformadora o configuradora de la plena eficacia del derecho real.
De manera didáctica, Aurelio Candian comenta que la publicidad tiene una doble
función: la primera, consiste en facilitar a cada miembro de la colectividad el
conocimiento de determinados eventos (generalmente negocios jurídicos); y la
segunda, consiste en oponer a los terceros los eventos publicados, es decir, con la
oponibilidad se cumple la función de “garantizar una relación” contra la acción de
eventos no conocidos porque no accedieron al Registro. Con esta idea de “garantía”
se explica la oponibilidad; toda vez que, los derechos reales son oponibles erga
omnes, sin ser necesario que accedan al Registro. La publicidad del derecho real
cumple la función de garantía o aseguramiento del derecho del adquirente frente a
eventos que desconociera.
Para culminar con esta sucinta explicación, no debe olvidarse que esta característica
conformada por la publicidad (Registro) tiene fundamento, de acuerdo a las palabras
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de Ludovico Barassi, en que la posesión como exigencia cautelar a fin de que el bien
mueble no participe del tráfico jurídico –circulación del bien– es incompatible con los
bienes muebles registrados que requieren una rápida posibilidad de circulación para
su normal aprovechamiento económico.
Una vez estudiados los párrafos precedentes, no resulta extraño apreciar que las
características de individualidad y publicidad (Registro) tienen mayor trascendencia
frente a la característica de movilidad. La doctrina no es ajena a esta realidad,
Salvatore Pugliatti ha manifestado que, el Registro al constituirse como una
característica que comparte con los bienes inmuebles, ha permitido la identificación
de la categoría de los „muebles registrados‟ recogido en el artículo 815 del Código
Civil italiano de 1942. Así, en el ámbito nacional con la nominación de bienes
muebles registrables (hoy registrados) en el artículo 2043 también podemos
encontrar un reconocimiento en nuestro Código, aunque sin la regulación que le
concede su par italiano.
Seguramente, estos elementos comunes a los inmuebles y de mayor
preponderancia que el simple criterio de movilidad han permitido a la doctrina
francesa –desde hace más de 45 años– señalar que “el mueble matriculado está
sometido a un régimen jurídico que se asemeja más al de la propiedad inmobiliaria
que al de la propiedad mobiliaria”. En el caso italiano, Alberto Trabucchi –sobre la
base de la regulación legal de su país–manifiesta que a tales bienes se aplica un
régimen especial de enajenación, de garantía y de publicidad, que se aproxima al
establecido para los inmuebles.
Cabe precisar que, esta asimilación al régimen de la propiedad inmobiliaria no
significa entender que el bien mueble se considere ahora como inmueble. Nos
explicamos, el bien sigue teniendo la calidad de mueble sólo que el régimen
inmobiliario de transferencia de propiedad es el más adecuado para ser utilizado por
tener el carácter registrable. Ludovico Barassi lo enfatiza certeramente cuando
señala que los bienes muebles registrados siguen siendo muebles a pesar que se
apliquen disposiciones referentes a los bienes inmuebles.[ CITATION TOR91 \l
10250 ]
1.7 LA TRADICTIO EN BIENES MUEBLES
Antes de iniciar el estudio de las modalidades de tradición ficta con tal objeto, es
conveniente primero precisar el concepto de dicha institución jurídica. Es Ramón
Badenes Ga~;set quien la define didácticamente de la siguiente manera: "La llamada
tradictio ficta se da cuando la entrega de los bienes no es real o material, sino que
consiste en ciertos hechos demostrativos de ella.
Pues bien, la primera modalidad de tradición ficta que regula el Código Civil es la
"Tradictio Brevi Manu", conocida así desde el Derecho Romano. Esta consiste o se
da, como prescribe el inciso 1 º del artículo 902 del Código Civil, cuando cambia el
título posesorio de quien está poseyendo. Ramón Badenes Gasset la explica de la
siguiente manera: "Tiene lugar cuando el adquirente de una cosa la tiene ya en su
poder por virtud de otro título distinto, por ejemplo, el de arrendatario".
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Como se puede apreciar, la "Tradictio Brevi Manu" puede servir como modo de
adquisición de propiedad de los muebles incorporales sólo en el caso que haya de
por medio, por parte del adquirente, la posesión del mueble incorporal que se ha
enajenado. Sólo en este caso en especial servirá como modo esta modalidad de
tradición ficta. Por tal razón, no se puede considerar a la "Tradictio Brevi Manu"
como el modo de transferencia de propiedad aplicable a los muebles incorporales,
ya que dicha modalidad de tradición ficta no sirve para todas las enajenaciones, sino
sólo para aquellas en las que el adquirente haya estado poseyendo el mueble
incorporal que se enajena. Resulta evidente darse cuenta, pues, que no se puede
aplicar como regla una excepción, por lo cual el modo de transferencia de propiedad
aplicable a los muebles incorporales sólo será aquél que sirva o sea útil a todas las
enajenaciones en general.
La segunda modalidad de tradición ficta que regula el Código Civil es el
"Consti.tutum Possesorium". Al igual que la "Tradictio Brevi Manu", se encuentra
regulada también en el inciso 1 º del artículo 902 del Código Civil. Ramón Badenes
Gaset la explica, comparándola con la "Tradictio Brevi Manu", de la siguiente
manera: "Se ofrece en la hipótesis contraria a la anterior, de que el dueño que
enajena entre a poseerla en otro concepto, como arrendatario, depositario, etc.".
Se trata también, en consecuencia, de un cambio de título posesorio de quien está
poseyendo; pero en este caso ya no respecto del adquirente, como se da en la
"Tradictio Brevi Manu", sino respecto al transferente. Es, pues, la situación opuesta o
contraria a la "Tradictio Brevi Manu". Por eso Ramón Badenes Gasset agrega,
refiriéndose al caso de la compraventa, que: "El orden de los actos jurídicos exigiría
que la cosa fuese transmitida al comprador y que después éste la entregase de
nuevo al vendedor para que entrase a poseerla en concepto de arrendatario,
depositario, etc., pero a fin de evitar todo esto se supone, por una ficción de
derecho, constituida la posesión a favor del comprador en virtud de la cláusula
"Constitutum Possesorium”.
Por lo expuesto, se debe concluir definiendo al "Constitutum Possesorium" como lo
hace Manuel Antonio Laquis: "Es el caso opuesto de la "Tradictio Brevi Manu", ya
que en él se trata del propietario que enajena la cosa y se constituye en tenedor o
poseedor".
Pues bien, como se puede apreciar, lo mismo que se concluyó para la "Tradictio
Brevi Manu", para el tema bajo análisis, se debe concluir también respecto al
"Constitutum Possesorium". Es decir, el "Constitutum Possesorium" puede servir
como modo de adquisición de propiedad de los muebles incorporales sólo en el caso
que haya de por medio, por parte del transferente ahora, la posesión del mueble
incorporal que se ha enajenado. Al igual, pues, que la "Tradictio Brevi Manu", sólo en
este caso en especial servirá como modo esta modalidad de tradición ficta.
Por lo tanto, por las mismas razones que para la "Tradictio Brevi Manu", no se puede
considerar al "Constitutum Possesorium" como el modo de transferencia de
propiedad aplicable a los muebles incorporales.
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2. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE
En primer lugar veremos cómo está regulado en nuestro cuerpo normativo que
dispone lo siguiente:
En la medida que los bienes inmuebles no son bienes que puedan trasladarse
fácilmente de un lugar a otro, y de hecho, en el caso de los predios(casas), no se
pueden trasladar de ninguna forma, sería difícil establecer como modo para la
transferencia de propiedad de bienes inmuebles que se deba hacer entrega de los
mismos.
Sobre esta norma se han producido una gran cantidad de opiniones a nivel
doctrinario, cada una con sus propias razones. Así, algunos autores opinan que en el
caso de los bienes inmuebles, el modo para transferir propiedad coincidiría con el
título, es decir, que el acto o contrato por el cual se origina la obligación de transferir
es también el modo, ya que el artículo 949° dispone que es la misma obligación de
transferir la que produce la transferencia.
Otros autores opinan que el modo no sería el mismo título, sino que sería el artículo
949°, es decir, el modo que transfiere la propiedad de un bien inmueble es el efecto
del artículo 949° del Código Civil, como disposición legal.
Siendo así, lo que debemos señalar es que, a diferencia de los bienes muebles en
los que es necesaria su entrega o alguna de las formas de tradición para que se
produzca la transferencia, en los bienes inmuebles no es necesario realizar ningún
acto adicional a la celebración del título o acto que genera la obligación de transferir
propiedad.
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artículo 949° del Código que puede generar confusión o que incluso, para muchos
casos, se puede considerar como inseguro para los derechos del transferente y del
adquirente, pero es el mecanismo que el Código contempla.
Lo que corresponde es que en función del título u operación, las partes adopten las
medidas de seguridad necesarias para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones a cargo de cada una y el respeto de los derechos que han adquirido en
virtud de la operación.[ CITATION Cri13 \l 10250 ]
Los artículos 1351 y 1402 del Código Civil establecen que el contrato es fuente
creadora de obligaciones, en ninguna norma se considera que el contrato pueda
producir directamente efectos reales, de lo cual deduce este autor que cualquier
contrato traslativo de dominio es sólo un “título”, necesitado del modo de adquisición
para consumar la transferencia. Como ejemplo cita el artículo 1529 del Código Civil,
en donde se estatuye que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste se obliga a pagar su precio en dinero. Se observa que el
contrato no es apto por sí solo para transferir la propiedad.
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Por último, el autor citado recurre a la interpretación histórica: “En efecto, tal como
se ha visto, consta de los antecedentes de la elaboración del Código Civil de 1984,
cuyo primer Proyecto clasificaba los bienes en registrados y no registrados, que el
codificador optó claramente desde el principio por el régimen de la teoría del título y
el modo, en la cual la tradición era el modo de adquisición de los bienes no
registrados y la inscripción el modo de adquisición de los bienes registrados,
requiriéndose en ambos casos la existencia de un contrato de transferencia que
sirviera de título. El cambio efectuado en el segundo Proyecto respecto a la
clasificación de los bienes en muebles (en sustitución de los bienes no registrados) e
inmuebles (en sustitución de los bienes registrados) no estuvo orientado a modificar
el régimen de transmisión convencional de la propiedad de los bienes, tanto es así
que se conservó el efecto exclusivamente obligacional del contrato (que se patentiza
singularmente en el de compraventa), sino evitar los peligros que representa la
ineficiencia de nuestros Registros Públicos. Sin embargo, como este cambio de
clasificación dejaba en el aire el tratamiento de la adquisición de la propiedad de los
bienes inmuebles, se recurrió a la regla contenida en el artículo 172 del Código Civil
de 1936. Según la cual la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada
hace al acreedor propietario de ella. Resulta así que la adopción del que después
fue artículo 949 del Código Civil de 1984 obedeció a un propósito de encontrar un
sustituto al modo de la entrega o de la inscripción de los bienes inmuebles, sin
pretenderse cambiar el régimen de la teoría del título y el modo”.[ CITATION
DEL94 \l 10250 ]
Siguiendo esta línea de ideas, debiera entenderse que Castillo recusa el principio
consensualístico, en cuanto considera que el contrato no produce efectos reales,
sino obligaciones; por lo cual adopta la doctrina referida a la preexistente obligación
de transferencia, automáticamente cumplida. En buena cuenta, el contrato produce
la obligación, y ésta inmediatamente se entiende ejecutada en virtud del artículo 949
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del Código Civil. Agrega, que estos dos momentos pueden confundirse en la
práctica, pero a nivel teórico resultan perfectamente distinguibles.
Es por ello que para esta teoría no resulta suficiente la sola celebración o existencia
de un contrato obligacional, es decir, aquel acuerdo entre partes para crear un
compromiso u obligación en mérito de la cual una de ellas debe transferir un bien
inmueble y la otra debe adquirirlo pagando por él, de ser el caso. Esta fase
contractual se desarrolla, íntegramente, sólo entre las partes del negocio de
transferencia, sin intervención alguna de un tercero.
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Diremos que es en la etapa del epílogo o desenlace del contrato traslativo, donde
realmente se produce la transferencia de propiedad inmobiliaria. Esta etapa es
aquella en la cual las partes contratantes, vinculadas precedentemente mediante la
suscripción del contrato obligacional, “ratifican” esa declaración, acordando que la
susodicha obligación se torne efectiva y verdadera, perfeccionándose así la
transferencia; vemos que en este nuevo contrato las partes manifiestan su intención
de desaprenderse y de adquirir el bien. Este segundo pacto o contrato traslativo se
debe de realizar ante el registrador del registro territorial, quién luego de verificar la
sinceridad del nombrado convenio procederá a extender la respectiva inscripción
registral que determinará, desde entonces, la transferencia de propiedad. A esa
inscripción registral se le denomina acto real de transferencia y no creemos que sea
una tercera etapa de este sistema, sino que consideramos que es el colofón de la
segunda. Es en este segundo instante en el que se requiere de la intervención de un
tercero ajeno al negocio de la transferencia, tal y como en los inicios del derecho
alemán, pero en este caso ese extraneus no es otro que el estado, representado por
el registrador de tierras. Con esta intervención se le confiere al negocio, a las partes
y a terceros - que pudieran contratar con ellas en un futuro - la tan ansiada
seguridad jurídica que esperan, la que se edificara mediante la publicidad que otorga
la inscripción en los registros territoriales del estado. En puridad, cuando alguien
desee transferir la propiedad del inmueble, luego de la creación de la obligación,
contrato obligacional, debe apersonarse, con su contraparte, ante el registro
territorial y declarar ante el registrador, uno su deseo ser propietario y el otro su
intención de transferir la propiedad, o sea celebrar el convenio traslativo, luego éste
se expresa en extensión de un acta en el mencionado registro, la que suscriben las
dos partes, produciéndose así la inscripción registral, acto real de transferencia. A
partir de entonces se habrá perfeccionado el negocio y operado la transferencia de
propiedad, según la teoría alemana.
Como efecto de la abstracción del segundo contrato con respecto al primero, esto
es, la inocuidad de los vicios del primer contrato respecto al ulterior y a su
desenlace, acto real de transferencia, surge un bloqueo registral o también llamado
impenetrabilidad o impermeabilidad registral, que no es otra cosa que la nula
vulneración a la inscripción, esta tendrá carácter absoluto y perpetuo.
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Otra cuestión a anotar de este sistema, es que el contrato obligacional, como es
obvio, sólo otorga un derecho personal y no real, por lo tanto no le otorga al
adquirente la posibilidad de exigirle al enajenante que acuda al registro territorial a
suscribir el acta que transferirá la propiedad, esto es, el contrato real, por tratarse de
dos contratos ontológicamente diferentes e independientes.
El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para aprovecharse de ella
temporalmente, sino con carácter definitivo y excluyente y para disponer de ella; por
lo tanto, con la sola entrega de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligación
totalmente: está obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La transmisión de
la propiedad está regulada en el derecho de cosas. Esta transmisión, cuando se
refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de ambas partes de
“transmitir la propiedad” no se contiene en el contrato de compraventa, sino que es
necesario un especial contrato “real” diferente, cuyo único contenido es que la
“propiedad sea transmitida”, este contrato real es independiente del contrato de
compraventa que le sirve de base, es decir, es un contrato “abstracto”.
En el sistema germano de la separación del contrato (artículos 873, 925 y 929 del
Código Civil Alemán) el consentimiento no es suficiente para la traslación de la
propiedad y esta se produce desdoblada, según se trate de bienes muebles o
inmuebles.
2.2.2 Funciones
La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de conceder una
protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto
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es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad. Y esta especial protección
se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales pueden decidir si inscribir o no.
A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una garantía
o seguridad jurídica en el tráfico jurídico. En concreto, el Ministerio de justicia
considera que el Registro de la Propiedad tiene las siguientes funciones:
Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre
bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también
inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.
2.2.3 Principios
Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:
Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito
o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.
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2.2.4 Efectos
Los efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad son:
Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el
Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se
corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.
Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos por la Ley.
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Este sistema ha sido adoptado en el Código Civil francés, y en las legislaciones
civiles italiana, portuguesa, boliviana y venezolana, entre otras. En el caso del
Código Civil del Perú, este sistema se ha adoptado para la transferencia de bienes
inmuebles, conforme a lo previsto en el texto del artículo 949º.
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sistema declarativo, el antecedente del artículo 949 del Código Civil de 1984 lo
ubicamos en el artículo del Código Civil de 1936 que a la letra regulaba “la sola
obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de
ella, salvo pacto en contrario” norma que también estaba contenida en el Código
Civil de 1852 en sus artículos 574 y 1306. Todos los artículos mencionados
abandonan el sistema del derecho romano del título (el consentimiento) y el modo (la
tradición), adoptando el sistema espiritualista francés para la transmisión de
propiedad de bienes inmuebles determinados.
Cabe resaltar que nos limitaremos a mencionar las principales ideas y aportes, de
los siguientes juristas:
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de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario.
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El contrato en general, como categoría abstracta, tiene por objeto crear obligaciones,
y el contrato de compraventa, en particular, crea la obligación de transferir la
propiedad de un bien, así no puede concebirse la celebración de un contrato cuyo
fruto no sea una obligación, porque sería algo contrario a la naturaleza misma del
contrato.
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2.5 LA IMPERFECCION DEL ARTÍCULO 949 y LA INSCRIPCION EXCEPCIONAL
DEL ARTÍCULO 1135
Creemos que el sistema consensualista peruano, amparado en el artículo 949, no es
perfecto y que no brinda una garantía y certidumbre jurídica a los potenciales
adquirientes de propiedad inmueble, cuando la mencionada norma “nos indica que la
sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario; salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario”, consideramos como pacto en
contrario los artículos 1583 (Compraventa con reserva de propiedad) y el articulo
1585 (pacto de reserva de propiedad en el arrendamiento-venta) del código civil.
Si hay dos acreedores respecto del mismo bien y el segundo de estos inscribe, es
preferido respecto del primero. Es decir, es el propietario del bien. ¿Produce en este
caso efectos constitutivos la inscripción registral? La repuesta es que ella sola no
produce tal efecto porque a ella debe sumarse la buena fe. Si están presentes
ambas, la protección es total, lo cual significa que el amparo registral al tercero tiene
finalmente un efecto constitutivo del derecho. Pero el sistema es doble y confuso
porque hay norma expresa que dice que el solo consenso es suficiente para producir
la transferencia. Si esto es así, ¿no es cierto que el enajenante agote su derecho
con la primera enajenación? ¿Qué derecho transmitió entonces cuando otorgo la
segunda Transferencia?
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Volviendo a la doble venta, si aplicamos el principio consensualista diríamos que el
primer contrato es el que tiene eficacia jurídica, por ser el primero en celebrarse en
el tiempo, y segundo por el principio de buena fe contractual, fieles al estricto
cumplimiento del artículo 949, por virtud del mero contrato de las partes se transfiere
la propiedad inmueble, hasta este punto no existen problemas; pero que pasaría
como sucede en la realidad, el vendedor decide celebrar un segundo contrato con
otra persona por la venta de la misma propiedad inmueble, y este decide inscribir su
título en el registro, estaríamos desamparando al primer comprador que solo cumplió
con lo amparado en el artículo 949, en celebrar un simple contrato con lo cual era el
único propietario del inmueble, el articulo 1135 reconoce la necesidad de inscribir el
título de adquisición del derecho de propiedad inmueble.
“se trata dar una clara excepción del artículo 949 del código civil en donde triunfa el
principio de la inscripción (que excepcionalmente tiene carácter constitutivo), aunque
ello no pueda ser explicado satisfactoriamente por la doctrina francesa referida a que
existen dos propiedades, una relativa entre las partes y otra absoluta frente a todos
los terceros, ya que en ese caso el “propietario relativo” no podría siquiera desalojar
a un precario o exhibir su título ante la administración”.
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por ello, en estos casos, es imprescindible contar con algún sistema
publicitario que se constituya en una excepción del principio consensualista.
Por otro lado, inclusive en el caso de que haya de que el vendedor exhiba
títulos legítimos, es posible que este haya enajenado el inmueble con
anterioridad, siendo que el nuevo comprador desconozca la existencia del
contrato precedente. En un sistema consensualista estricto, sin publicidad
alguna, se presenta el grave problema de la doble venta.
Aun en el caso de que el vendedor exhiba títulos de propiedad legítimos y no
se produzca una doble venta, es posible que alguna de las enajenaciones
anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la
consiguiente inseguridad para el último adquiriente.
Si las transmisiones operan con el solo consentimiento (sin publicidad), existe
la posibilidad que algún tercero pretenda la reivindicación del inmueble, ya
sea por tener mejor derecho de propiedad (haber adquirido del verdadero
propietario) o por invocar a su favor la usucapión.
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Conclusiones:
Con respecto a la tradición hecha cuando exista un tercero (no titular) se realiza la
tradición a su favor cuando el tercero actúa de buena fe. No es necesario que la
buena fe perdure hasta el momento de la tradición y el tercero considera que el
transferente es el verdadero propietario y, por lo tanto, confía equivocadamente en
no lesionar el derecho ajeno.
Recomendaciones:
Desde un punto de vista que ayude a mejorar la normativa del articulo 949
recomendaría que se realice modificaciones para que esta regula el modo en que la
enajenación e un bien trasmite la propiedad ya que sabemos que las obligaciones
tienen por objeto que se cumpla la prestación no que se cree derechos reales y el
contrato genera crea, modifica regula y extingue relaciones jurídicas mas no deriva
derechos reales tal como dicta la normativa de nuestro de tal manera que para
asegurar una seguridad jurídica en este tipo de derechos reales se ponga como en
la practica el uso de la inscripción registral dada ya por los sistemas germanos y que
optan también nuestro cuerpo normativo cuando existe presencia de acreedores en
un negocio jurídico.
Bibliografía
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GONZALEZ BARRON, g. h. (2010). tratado de derecho registral inmobiliario. peru: ediciones legales.
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