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TRANSMISION DE LA PROPIEDAD

DERECHOS REALES
FACULTAD DE DERECHO YCIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TRANSMISION DE LA PROPIEDAD

CURSO:

DERECHO PROCESAL CIVIL II

DOCENTE:

GARAY VERA, Jesús Gino

DATOS DEL ESTUDIANTE:

 SANCHEZ GARAMENDI, Kevin.

CICLO: VII

AYACUCHO – PERU

2017

1
DEDICATORIA

A nuestros padres que nos guían para formar


una base sólida para enfrentarnos día a día a
nuevos retos, a nuestro maestro que nos llena
de retos y enseñanzas para ser profesionales
conocedores en la ciencia del derecho

INTRODUCCIÓN

2
La propiedad como la conocemos es un derecho real , exclusivo perpetuo y absoluto
derivado esta de la clasificación que le da la doctrina y por su propia naturaleza
dicho esto también sabremos que la propiedad se caracteriza por ser exclusiva,
universal y transferible, entonces a partir de este último punto al ser la propiedad
con carácter transferible veremos continuación en el presente trabajo los maneras
de trasferir la propiedad de una persona sea un bien mueble que comúnmente se
realiza por la traditio que se representa con la entrega del bien o sea un bien
inmueble que para nuestra legislación civil solo es necesario la solo enajenación de
un bien es decir la simple celebración y acuerdo de las partes contratantes que
realizaron un contrato o negocio jurídico de compra y venta por ejemplo será
suficiente para considerar a un bien inmueble como trasmitido, a la vez dentro de la
caótica temática de trasferencia de bienes muebles e inmuebles se verá la teorías
que nuestro cuerpo normativo opto para cada tiene de bien ya sea mueble o
inmueble tales como la teoría del modo o título para los sistemas de entrega de bien
mueble y el solo consenso derivado de sistema francés para la adquisidor de bienes
inmuebles contemplados claro en nuestro cuerpo normativo en sus artículos 947 y
949 del código civil. Para ahondar más en el tema se tomara en cuenta las ilustres
propuestas y posiciones que tienen diversos juristas reconocida de nuestro país
tales como diez picazo y la puente y Lavalle y como se toma la temática de
conforma a la seguridad que le da la legislación civil a la trasferencia de viene
inmuebles.
Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este
código civil, relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la
adquisición, o se causa la perdida de ellos.

En el título de la propiedad, en el sub capítulo referente a la transmisión de la


propiedad, el artículo 947 del Código Civil establece que la transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente.

Se trata de la regla de transferencia de propiedad aplicable al caso de bienes


muebles corporales, o como propiamente prescribe el citado artículo: "cosa mueble".

Este ha sido el régimen que ha adoptado el vigente Código Civil al establecer en el


artículo 947 que la adquisición de la propiedad de las cosas muebles se perfecciona
con la tradición; y la de los inmuebles, por aplicación del artículo 949, por la
obligación de transferir (el título), que cobra efecto traslativo (el modo).

Ahora bien, se debe señalar que no resulta correcta la tesis según la cual, por
descarte, el régimen de transferencia de propiedad aplicable a los muebles
incorporales sea el consensualista. Esto porque, como se sabe, en el vigente Código
Civil peruano los contratos de enajenación no son traslativos de dominio, sino
meramente obligacionales. Es decir, la compraventa, permuta, donación y mutuo no
son suficientes, como acuerdo de voluntades o contrato, para transferir el derecho
de propiedad. Estos contratos, lo único que generan o crean es la obligación de
transferir el derecho de propiedad, mas no lo transfieren por sí mismos.

3
Para recalcar debemos saber que existe una gran polémica sobre la trasferencia de
un bien inmuebles en nuestro país, polémica que viene desde que se optó por el
sistema consensuales francés que deriva del código napoleónico y dificulta la
seguridad jurídica de este tipo de contratos

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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................3
1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD...................................................................................................7
1.1 EVOLUCIÓN.............................................................................................................................7
1.2 ALCANCES GENERALES............................................................................................................8
1.2.1 El derecho de propiedad.................................................................................................8
1.2.2 Facultades o funciones del Dº propiedad:......................................................................8
1.2.3 Formas de adquirir la Propiedad.....................................................................................8
1.2.4 El bien (Definición)..........................................................................................................8
1.3 TITULO Y MODO EN LOS SISTEMAS CAUSADOS......................................................................8
1.4 TRADICIÓN TRASLATIVA DE PROPIEDAD...............................................................................10
1.5 ADQUISICION A NON DOMINUS DE BIENES MUEBLES.........................................................13
1.6 INAPLICACIÓN DE LA REGLA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 947 A LOS BIENES MUEBLES
REGISTRADOS...................................................................................................................................13
1.6.1 LA CARACTERÍSTICA COMÚN ENTRE MUEBLE Y MUEBLE REGISTRADO ES DE ESCASA
IMPORTANCIA...............................................................................................................................14
1.7 LA TRADICTIO EN BIENES MUEBLES......................................................................................15
2. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE...................................................................16
2.1 FUNDAMENTACIÓN DOCTRINARIA.......................................................................................18
2.1.1 Osterling Parodi Felipe..................................................................................................18
2.1.2 La Puente y Lavalle Manuel..........................................................................................18
2.1.3 Castillo Freyre Mario.....................................................................................................19
2.2 LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL..................................................................................................20
2.2.1 Teoría del Sistema Alemán............................................................................................20
2.2.2 Funciones......................................................................................................................22
2.2.3 Principios......................................................................................................................23
2.2.4 Efectos..........................................................................................................................23
2.3 EL SOLO CONSENSO: SISTEMA DE LA TRANSMISIÓN PURAMENTE CONSENSUAL................24
2.3.1 EL SOLO CONSENSO EN EL SISTEMA PERUANO.-..........................................................25
2.4 EL CODIGO DE 1984..............................................................................................................25
2.4.1 POSICIÓN DE MANUEL DE LA PUENTE Y LAVALLE.........................................................26
2.4.2 POSICIÓN DE FELIPE OSTERLING PARODI Y MARIO CASTILLO FREYRE..........................27
2.4.3 POSICIÓN DE GUNTHER GONZÁLES BARRON...............................................................27

5
2.5 LA IMPERFECCION DEL ARTÍCULO 949 y LA INSCRIPCION EXCEPCIONAL DEL ARTÍCULO 1135
28
2.6 DESVENTAJAS DEL SISTEMA CONSENSUAL...........................................................................30
Conclusiones:.......................................................................................................................................31
Recomendaciones:...............................................................................................................................31
Bibliografía...........................................................................................................................................31

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1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
1.1 EVOLUCIÓN
En el Derecho Romano existía una clara separación entre lo que hoy se conoce
como el título y el modo. El título era la justificación jurídica en cuya virtud se
sustentaba un desplazamiento patrimonial, y el modo el mecanismo establecido por
el Derecho para producir tal desplazamiento. No resulta ocioso hacer notar, sino
aclaratorio precisar que el modo no respondía a un capricho que a los romanos se
les ocurrió establecer irreflexivamente.

Éste respondía a una exigencia que hasta ahora se mantiene y que no era otra que
la de constituir un mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisión del
derecho. Tenía pues, una función ciertamente distinta a la del título.

Sobre la base de este sistema, el contratus era sólo y esencialmente un negocio


constitutivo de obligaciones de estructura bilateral. Se requería por ello de un
segundo momento en el que, actuando la obligación creada, se produjera la
transmisión patrimonial.

Sin embargo la mancipatio, la in iure cessio y más tarde la traditio, que eran
precisamente los actos (modos) de disposición patrimonial, tenían también
estructura bilateral porque nacían del acuerdo entre las partes, pero no podían ser
considerados dentro de la categoría contractus porque faltaba en ellos el elemento
esencial de constituir una obligación.

A partir de Justiniano se amplía el concepto de contractus para comprender no sólo


a los acuerdos bilaterales constitutivos de obligación sino también a los acuerdos
bilaterales que constituyen o transfieren derechos reales, pero advertido el diferente
defecto que producen ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos producen ambos
tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la causa de la atribución
patrimonial y los otros el modo para actuar dicha atribución, se actúa en el derecho
común la necesidad de mantenerlos diferenciados y se designa a los primeros con el
nombre de titulus adquirendi y a los segundos con el de modus adquirendi

En el Derecho Francés antiguo continuó acentuándose la espiritualización de la


transferencia de dominio que ya había iniciado en el Derecho Romano.

Se fue introduciendo poco a poco la práctica de agregar en los contratos una


cláusula llamada dessaisine-saisine (desposesión-posesión) en cuya virtud el
enajenante declaraba haber abandonado la posesión de la cosa en manos del
adquirente, quien a su vez declaraba haberla recogido. No interesaba qué hubiese
ocurrido en la realidad, de tal manera que la tradición, todavía indispensable para
operar la transferencia de propiedad, se convirtió por obra de la cláusula dessaisine-
saisine en una modo absolutamente espiritual, es decir, en una declaración de
voluntad de las partes, en una cláusula contractual; en suma, se confundió con el
contrato mismo.

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El uso de esta cláusula de estilo y se la consideró sobreentendida en todos los
contratos aunque no hubieses sido expresamente consignada. De esta manera, el
artículo 1138° del Código Civil francés, al consagrar la espiritualización de la
transferencia de propiedad, no hizo sino recoger lo que era una costumbre extendida
en la práctica jurídica.

Por su parte el Código Civil peruano de 1936, en un sistema que puede considerarse
mixto, adoptó del francés el sistema espiritualista sólo para los bienes inmuebles,
repudiando explícitamente el sistema del título y el modo que entre tanto había
elaborado el legislador alemán, incorporándolo en el BGB, el artículo 1172° del
Código Civil de 1936 señalaba, que la sola obligación de dar una cosa inmueble
determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”, como se
aprecia este dispositivo sirvió de fuente al artículo 949° del código vigente, que ha
mantenido el texto de aquel con leves variantes, de modo que se continúa en el Perú
el Sistema Consensual de transmitir la propiedad inmobiliaria.

1.2 ALCANCES GENERALES


1.2.1 El derecho de propiedad
Es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su
titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga
la ley. 1

1.2.2 Facultades o funciones del Dº propiedad:


 uso (ius utendi)www
 disfrute (ius fruendi)
 disposición (ius abutendi)

1.2.3 Formas de adquirir la Propiedad


 A título universal (Herencia)
 A título oneroso y gratuito (Negocios Jurídicos)
 Originarios (Adquisición, accesión, etc.)
 Derivados (Hechos o Negocios Jurídicos *)

1.2.4 El bien (Definición)


Todo objeto material o intangible capaz de generar algún provecho o utilidad, dentro
del Tráfico comercial y pasible de valoración o estimación económica.

 Bienes muebles (Art. 886 Código Civil)


 Bienes Inmuebles (Art. 885 Código Civil)

1.3 TITULO Y MODO EN LOS SISTEMAS CAUSADOS


No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de Transmisión de
propiedad mueble en nuestra legislación sin dejar de mencionar y explicar la
importancia de la teoría del título y el modo motivo por lo cual es necesario conocer
la definición de título y modo, los cuales son legados del derecho romano y son
numerosos sistemas jurídicos y legislaciones que adoptaron la mencionada teoría.
Recalcamos que estos conceptos serán mencionados desde diversas concepciones

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de autores doctrinales nacionales y extranjeros durante la extensión del presente
trabajo.

Titulo (palabra utilizada aquí, no en el sentido de documento, sino en el de


fundamento jurídico) es el acto (por ejemplo, compraventa) por el que se establece
la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho; Modo, es el
acto (consistente, como he dicho, en la entrega, con ánimo de transmitirlo, de la
posesión del derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza
efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el
adquiriente.

Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del


derecho real y sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere (hacer adquirir al
que la recibe) el derecho real. Por ejemplo, si no hubo anteriormente contrato de
compraventa, pero se entrega la cosa, el que la recibe adquiere su posesión (ya que
esta es la tenencia efectiva de la misma, y esa la ha recibido), pero no se convierte
en dueño (no adquiere la propiedad: derecho real).

DÍEZ PICAZO, sostiene que la tradición por sí sola no sirve para transmitir el
dominio, pues la entrega o la transferencia de la posesión es en sí misma un acto
incoloro y ambiguo, al que solo dota de sentido el negocio jurídico antecedente
celebrado por las partes, que justifica la transmisión.

El tituló es el acto del cual fluye la obligación de enajenar un inmueble determinado y


el modo de transferencia, para nosotros el título es la fuente, la causa jurídica del
contrato del cual deriva una determinada obligación y el modo la consecuencia que
sería la transferencia de propiedad.

El proceso adquisitivo se produce, pues en dos etapas. En la primera, como


consecuencia del Título, el futuro adquiriente recibe ya un derecho de crédito a que
el futuro transmitente le transfiera el derecho real de que se trate. Se está entonces
en el campo del derecho de obligaciones. Uno puede exigir y el otro debe realizar
una prestación: la conducta que consiste en transmitir el derecho real. En la segunda
etapa, el enajenante cumple su obligación, que consiste en realizar el modo o acto
transmitido del repetido derecho.

La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el
sistema peruano de adquisición de la propiedad esta articulado en la aplicación de la
teoría del título y el modo para el caso de los bienes muebles y la aplicación del
principio de la transmisión solo consensus para el caso de los bienes inmuebles; el
otro sector sostiene que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de
los bienes inmuebles debe aplicarse la teoría del título y el modo.

En los bienes muebles se establecen que si es posible la celebración de dicho tipo


de contrato, en tanto la transferencia de propiedad inmueble opera en dos
momentos: uno que refiere al título (que genera el efecto obligatorio) y otro que se

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produce con el modo (que transfiere la propiedad), es así que no resultara
necesario que en el momento de la suscripción del título el vendedor sea propietario,
lo que si será indispensable al momento de la tradición.

HUGO FORNO, nos ilustra, como se sabe, en el derecho romano existía una clara
separación entre lo que hoy se conoce como el título y el modo. El titulo era la
justificación jurídica en cuya virtud se sustentaba un desplazamiento patrimonial, y
el modo el mecanismo establecido por el derecho para producir tal desplazamiento.
[ CITATION Mar10 \l 10250 ]

1.4 TRADICIÓN TRASLATIVA DE PROPIEDAD


Antes de la tradición del bien, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho
real. Esto es válido para todos los derechos reales que, como la propiedad, se
ejercen por la posesión, pero no lo es para la hipoteca, y las servidumbres, pues el
bien es esos casos no lo posee el titular del derecho real.
Tiene, pues, una función constitutiva para todos aquellos derechos reales que se
ejercen por la posesión, y entre ellos para el derecho de propiedad.
En consecuencia, cuando el bien se transmite por actos entre vivos, el derecho de
propiedad no se adquirirá si no hay tradición (efecto constitutivo).
La tradición es un modo de adquirir en forma derivad, lo que significa para que ella
tenga lugar son necesarias por lo menos dos personas: el tradens, que es quien
transmite la cosa, y el accipiens, que es quien la adquiere.
La tradición no es solo uno de los modos de adquirir los derechos reales, sino
también una forma de adquirir la posesión y aun la tendencia.
En el derecho romano, fuente mediata de nuestro sistema, no era suficiente la sola
voluntad de las partes para transmitir la propiedad. Era necesario que es a voluntad
se manifestase por signos exteriores, por los cuales el tradens mediante actos
materiales hacia entrega del bien que poseía, con asentimiento del accipiens, que
debía recibirlo con animus domini.
Exigiase, pues, la intensión de enajenar, y de adquirir; y si esta no existía, había solo
nuda traditio (por ejemplo, si lo entregaba en depósito), por lo que el propietario en
ese caso no se desprendía de su propiedad.
Era también la tradición un medio de publicidad frente a los terceros. Al contrario en
el derecho francés, sin necesidad de la tradición, con la sola voluntad de la partes se
podía transmitir el dominio.
Ahora bien, en nuestro código, como modo de adquirir la propiedad, la tradición es el
único modo previsto para adquirir por actos entre vivos.
Tres son los requisitos para que exista tradición traslativa de propiedad:
1.- debe ser hecha por el propietario del bien
2.- debe existir capacidad para enajenar, para quien hace la tradición, y capacidad
para adquirir, para quien reciba del bien; y

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3.- debe haber “título suficiente” para trasferir el dominio.
Trataremos a continuación cada uno d estos requisitos.
Respecto de la propiedad del bien, haciendo una aplicación al principio del nemo
plus iuris, establece que “los únicos derechos que puede transmitirse por la tradición,
son los que son propios del que la hace”, lo cual es congruentes con el hecho de
que este modo de adquirir es “derivado”, por el cual es tradens no podrá mejorar ni
hacer más extenso el derecho que sobre el bien adquiere el accipiens.
El principio del nemo plus iuris sufre otra importante excepción, pues un adquiriente
(accipiens) de buena fe y a título oneroso, a quien se le hubiese hecho la tradición,
hace suyo el inmueble que su autor le transmitió, pese a que el acto por el cual este
adquirió del verdadero propietario haya sido declarado nulo o anulable, pues tal
declaración no lo perjudica, que dando a salvo la acción de reivindicación. Poe
ejemplo, A le transmite a B, y B a C, siendo este último adquiriente de buena fe y a
título oneroso; luego A obtiene la declaración judicial de la nulidad de la transmisión
hecha de B, con lo cual los derechos reales y personales adquiridos sobre el
inmueble por B “quedan sin ningún valor” y pueden ser reclamados directamente al
actual poseedor. Sin embargo, nada se puede reclamar a C si el adquiriente de
buena fe ya título oneroso, sin que importe que el acto por el cual B adquirió era nulo
o anulable. Esto no significa, en realidad, que a C haya adquirido de B un derecho
mejor o extenso que el que este gozaba, sino que el legislador hace la excepción del
principio por razones de seguridad jurídica y equidad, siendo la ley la que le
“adjudica” por esas razones la propiedad de adquiriente que reúnen aquellas
condiciones (buena fe y título oneroso).
Con relación a la capacidad, el tradens, debe tener capacidad para disponer.
Esa capacidad de disposición debe tenerla la tradens en el momento en que se
efectúa la tradición, por ser esta, como vivimos, un acto jurídico real, por lo que no
se opera la constitución de la propiedad en cabeza del accipiens si el tradens en el
momento de la tradición no tenía capacidad para disponer, aunque la hubiese tenido
en el momento de realizar el acto jurídico idóneo para transmitir el dominio.
[ CITATION BAU15 \l 10250 ]
Lo mismo ocurre con la capacidad que debe tener el accipiens, a lo cual hay que
sumarle el animus domini rem sibi habendi con que debe recibir el bien.
De más está decir que por ser la tradición un acto jurídico real, admite la figura del
representante, tanto del tradens como del accipiens.
Y por lo mismo que es un acto jurídico, que para considerar capaces a las partes no
es suficiente con su discernimiento, porque este puede existir en un incapaz (por
ejemplo, el declarado demente, en sus intervalos lucidos).
Creemos, al contrario, que para efectuar la tradición habrá que estar a la capacidad
de las partes según las reglas del acto jurídico que han celebrado.
El tercer requisito para que se opere la tradición de las cosas es que exista título
suficiente. Es “título suficiente” un acto jurídico cuya finalidad consista en la

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transmisión de un derecho real propio del disponente capaz, formalizado conforme a
los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
Así, seria título suficiente la compraventa, la permuta, la donación, la sesión de
derechos y acciones, etc., que cuando tengan por objeto la transmisión de la
propiedad de inmuebles deberían estar revestidas de las formalidades exigidas por
ley, es decir, deberán ser hechas en escritura pública.
No sería título suficiente, pues, un contrato que no es idóneo para transmitir el
dominio, ni tampoco el que siendo idóneo solo constare en instrumento privado, si el
objeto fuese la transmisión de inmueble, porque no estaría revestido de las
formalidades exigidas por ley.
Ese acto jurídico idóneo para transmitir la propiedad será la causa de la cual deriva
la obligación, para una de las partes intervinientes en el contrato, de efectuar la
tradición.
Ahora bien, podemos preguntarnos si es posible la tradición antes de la existencia
del título suficiente. La propiedad de los inmuebles no se pierde sino “después de
firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición”. Sin
embargo, es posible que la haya hecho anteriormente la tradición al adquiriente (por
ejemplo, con el contrato de compraventa); pero, en ese caso, éste por la tradición no
adquirió la propiedad (ya que no había todavía título suficiente), sino solo la
posesión, porque la propiedad sobre inmuebles no se adquiere ni se pierde si
además no media la escritura pública de enajenación.
Tanto respecto de las partes, o de los intervinientes en el acto, como de los terceros
ajenos a él, el dominio sobre los inmuebles se ha transmitido al adquiriente con la
escritura pública que documenta el acto jurídico idóneo para transmitirlo, más la
tradición, que puede ser anterior o posterior a este acto; es decir, que cumplidos
esos requisitos (“título suficiente” más tradición) ha nacido en cabeza del accipiens
el derecho real.
Pero ese derecho real de propiedad que tiene el adquiriente no será oponible frente
a terceros mientras no esté registrado, es decir, mientras no esté debidamente
inscrito en el registro de la propiedad inmueble, esa inscripción se exige al solo
efecto de su publicidad y oponibilidad a terceros, lo que significa que tiene
solamente efectos declarativos (del derecho real ya existente), y no constitutivos de
él, la adquisición solamente se juzgará “perfeccionada” mediante la inscripción.
Como ya dijimos al principio, los demás derechos reales distintos de la propiedad
que son ejercidos mediante la posesión, también se los adquiere por la tradición y
“título suficiente” para estos es el acto jurídico idóneo para constituir el derecho real
de que se trate, que teniendo por objeto inmuebles deberá estar revestido de las
formalidades exigidas por la ley.
En primer lugar no parece que fuese la comunidad toda, pues la propia naturaleza
del derecho real que nace antes de la inscripción, hace que él sea oponible erga
omnes desde el momento mismo de la tradición, porque ésta cumple la doble
función en ese caso de ser modo de adquisición y medio de publicidad.

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Tampoco pueden ser considerados entre los “terceros”, a los efectos del artículo, los
están expresamente excluidos, las partes, sus herederos y los que han intervenido
en la formalización del acto, como el funcionario autorizante y los testigos.
Son los que tienen un interés legítimo en su oposición, es decir, los llamados
“terceros interesados”, entre los cuales consideramos que están los titulares de otros
derechos reales sobre el mismo bien, los sucesores particulares, la masa de
acreedores del concurso o quiebra, los redentores y los acreedores tanto con
privilegio como los comunes.
La transferencia de propiedad de una cosa mueble determina se efectúa con la
tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.
1.5 ADQUISICION A NON DOMINUS DE BIENES MUEBLES
Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de
facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los
adquiridos con infracción de la ley penal (art. 948)
Respecto de la propiedad de la cosa, haciendo una aplicación al principio del nemo
plus iuris, establece que “los únicos derechos que pueden transmitirse por la
tradición, son los que son propios del que la hace”, lo cual es congruente con el
hecho de que este modo de adquirir es “derivado”, por lo cual el tradens no podrá
mejorar ni hacer más extenso el derecho que sobre la cosa adquiere el accipiens.
El principio del nemo plus iuris sufre otra importante excepción, pues un adquiriente
(accipiens) de buen fe y a título oneroso, a quien se le hubiese hecho la tradición,
hace suyo el inmueble que su autor lo transmitió, pese a que el acto por el cual éste
adquirió del verdadero propietario haya sido declarado nulo o anulable, pues tal
declaración no lo perjudica, quedando a salvo de la acción de reivindicación.
1.6 INAPLICACIÓN DE LA REGLA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 947 A LOS
BIENES MUEBLES REGISTRADOS.
Retornemos al caso que motivó el presente trabajo. Si bien es cierto que el vehículo
automotor materia del aporte cuya inscripción fue solicitada es un bien mueble,
también lo es que, tiene la particularidad de que se trata de un bien mueble que es
registrado. Entonces, ¿cuál sería el sistema que debe aplicarse para la transferencia
de los bienes muebles registrados? Estimamos que el resultado de la actividad
interpretativa debería obtener como conclusión que el sistema de transferencia
aplicable a los bienes muebles registrados es el correspondiente a los inmuebles,
esto es, el sistema de transferencia de propiedad consensual (solo consensus); y
por ende, nos apartamos del sistema del título y modo previsto para los bienes
muebles en el artículo 947 del Código Civil.
Las objeciones o reparos para aplicar la disposición contenida en este último artículo
son las siguientes:

13
1.6.1 LA CARACTERÍSTICA COMÚN ENTRE MUEBLE Y MUEBLE
REGISTRADO ES DE ESCASA IMPORTANCIA
De un lado, los bienes muebles registrados y los bienes muebles tienen la
característica en común de la movilidad, por tanto, constituye el único criterio para
pretender aplicar extensivamente el artículo 947 del Código Civil a los bienes
muebles registrados. De otro lado, los bienes muebles registrados también tienen las
siguientes características en común con los bienes inmuebles que no han sido
consideradas: la individualización del bien y la inscripción en el Registro (publicidad).
Dado que el criterio de movilidad se explica por sí solo, nos detendremos un
momento en las otras características de los bienes muebles registrados que son
comunes a los bienes inmuebles.
En cuanto a la característica de la individualidad, ésta constituye un elemento
esencial que forma parte del concepto mismo de bien y permite su determinación
como objeto de la relación jurídico-real. Así, en materia de derechos reales y
Derecho registral la exigencia de determinación del bien se concreta en el principio
de especialidad, esto es, la individualización requiere de una delimitación que le
separe o distinga de los demás bienes, y a la vez, que sea unidad para diferenciarlo
de sus partes integrantes.
Mateo Gómez explica lo siguiente: “La regla más básica que puede adoptarse para
identificar una cosa mueble, esto es, para distinguirla claramente de otras de su
especie, consiste en describirla por sus señas propias o características. Interesarán,
por ejemplo, la marca, modelo, número de fabricación y otros indicadores propios
análogos, según las peculiaridades de cada cosa en un sector tan heterogéneo”.
En cuanto a la característica de que los derechos sobre el bien pueden ser objeto de
publicidad a través de la inscripción en el Registro, Antonio Pau Pedrón nos explica
que la oponibilidad es el rasgo frecuente en todos estos Registros de seguridad
jurídica. En nuestra legislación dicho rasgo está previsto en forma conjunta con otros
más, que a manera de ejemplo, podemos mencionar el control de legalidad
mediante la calificación y la cognoscibilidad o posibilidad de conocimiento del
Registro. Así, este rasgo común caracteriza a la publicidad (Registro) al grado de
sostenerse que la oponibilidad como efecto de la inscripción (declarativa) es
conformadora o configuradora de la plena eficacia del derecho real.
De manera didáctica, Aurelio Candian comenta que la publicidad tiene una doble
función: la primera, consiste en facilitar a cada miembro de la colectividad el
conocimiento de determinados eventos (generalmente negocios jurídicos); y la
segunda, consiste en oponer a los terceros los eventos publicados, es decir, con la
oponibilidad se cumple la función de “garantizar una relación” contra la acción de
eventos no conocidos porque no accedieron al Registro. Con esta idea de “garantía”
se explica la oponibilidad; toda vez que, los derechos reales son oponibles erga
omnes, sin ser necesario que accedan al Registro. La publicidad del derecho real
cumple la función de garantía o aseguramiento del derecho del adquirente frente a
eventos que desconociera.
Para culminar con esta sucinta explicación, no debe olvidarse que esta característica
conformada por la publicidad (Registro) tiene fundamento, de acuerdo a las palabras

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de Ludovico Barassi, en que la posesión como exigencia cautelar a fin de que el bien
mueble no participe del tráfico jurídico –circulación del bien– es incompatible con los
bienes muebles registrados que requieren una rápida posibilidad de circulación para
su normal aprovechamiento económico.
Una vez estudiados los párrafos precedentes, no resulta extraño apreciar que las
características de individualidad y publicidad (Registro) tienen mayor trascendencia
frente a la característica de movilidad. La doctrina no es ajena a esta realidad,
Salvatore Pugliatti ha manifestado que, el Registro al constituirse como una
característica que comparte con los bienes inmuebles, ha permitido la identificación
de la categoría de los „muebles registrados‟ recogido en el artículo 815 del Código
Civil italiano de 1942. Así, en el ámbito nacional con la nominación de bienes
muebles registrables (hoy registrados) en el artículo 2043 también podemos
encontrar un reconocimiento en nuestro Código, aunque sin la regulación que le
concede su par italiano.
Seguramente, estos elementos comunes a los inmuebles y de mayor
preponderancia que el simple criterio de movilidad han permitido a la doctrina
francesa –desde hace más de 45 años– señalar que “el mueble matriculado está
sometido a un régimen jurídico que se asemeja más al de la propiedad inmobiliaria
que al de la propiedad mobiliaria”. En el caso italiano, Alberto Trabucchi –sobre la
base de la regulación legal de su país–manifiesta que a tales bienes se aplica un
régimen especial de enajenación, de garantía y de publicidad, que se aproxima al
establecido para los inmuebles.
Cabe precisar que, esta asimilación al régimen de la propiedad inmobiliaria no
significa entender que el bien mueble se considere ahora como inmueble. Nos
explicamos, el bien sigue teniendo la calidad de mueble sólo que el régimen
inmobiliario de transferencia de propiedad es el más adecuado para ser utilizado por
tener el carácter registrable. Ludovico Barassi lo enfatiza certeramente cuando
señala que los bienes muebles registrados siguen siendo muebles a pesar que se
apliquen disposiciones referentes a los bienes inmuebles.[ CITATION TOR91 \l
10250 ]
1.7 LA TRADICTIO EN BIENES MUEBLES
Antes de iniciar el estudio de las modalidades de tradición ficta con tal objeto, es
conveniente primero precisar el concepto de dicha institución jurídica. Es Ramón
Badenes Ga~;set quien la define didácticamente de la siguiente manera: "La llamada
tradictio ficta se da cuando la entrega de los bienes no es real o material, sino que
consiste en ciertos hechos demostrativos de ella.
Pues bien, la primera modalidad de tradición ficta que regula el Código Civil es la
"Tradictio Brevi Manu", conocida así desde el Derecho Romano. Esta consiste o se
da, como prescribe el inciso 1 º del artículo 902 del Código Civil, cuando cambia el
título posesorio de quien está poseyendo. Ramón Badenes Gasset la explica de la
siguiente manera: "Tiene lugar cuando el adquirente de una cosa la tiene ya en su
poder por virtud de otro título distinto, por ejemplo, el de arrendatario".

15
Como se puede apreciar, la "Tradictio Brevi Manu" puede servir como modo de
adquisición de propiedad de los muebles incorporales sólo en el caso que haya de
por medio, por parte del adquirente, la posesión del mueble incorporal que se ha
enajenado. Sólo en este caso en especial servirá como modo esta modalidad de
tradición ficta. Por tal razón, no se puede considerar a la "Tradictio Brevi Manu"
como el modo de transferencia de propiedad aplicable a los muebles incorporales,
ya que dicha modalidad de tradición ficta no sirve para todas las enajenaciones, sino
sólo para aquellas en las que el adquirente haya estado poseyendo el mueble
incorporal que se enajena. Resulta evidente darse cuenta, pues, que no se puede
aplicar como regla una excepción, por lo cual el modo de transferencia de propiedad
aplicable a los muebles incorporales sólo será aquél que sirva o sea útil a todas las
enajenaciones en general.
La segunda modalidad de tradición ficta que regula el Código Civil es el
"Consti.tutum Possesorium". Al igual que la "Tradictio Brevi Manu", se encuentra
regulada también en el inciso 1 º del artículo 902 del Código Civil. Ramón Badenes
Gaset la explica, comparándola con la "Tradictio Brevi Manu", de la siguiente
manera: "Se ofrece en la hipótesis contraria a la anterior, de que el dueño que
enajena entre a poseerla en otro concepto, como arrendatario, depositario, etc.".
Se trata también, en consecuencia, de un cambio de título posesorio de quien está
poseyendo; pero en este caso ya no respecto del adquirente, como se da en la
"Tradictio Brevi Manu", sino respecto al transferente. Es, pues, la situación opuesta o
contraria a la "Tradictio Brevi Manu". Por eso Ramón Badenes Gasset agrega,
refiriéndose al caso de la compraventa, que: "El orden de los actos jurídicos exigiría
que la cosa fuese transmitida al comprador y que después éste la entregase de
nuevo al vendedor para que entrase a poseerla en concepto de arrendatario,
depositario, etc., pero a fin de evitar todo esto se supone, por una ficción de
derecho, constituida la posesión a favor del comprador en virtud de la cláusula
"Constitutum Possesorium”.
Por lo expuesto, se debe concluir definiendo al "Constitutum Possesorium" como lo
hace Manuel Antonio Laquis: "Es el caso opuesto de la "Tradictio Brevi Manu", ya
que en él se trata del propietario que enajena la cosa y se constituye en tenedor o
poseedor".
Pues bien, como se puede apreciar, lo mismo que se concluyó para la "Tradictio
Brevi Manu", para el tema bajo análisis, se debe concluir también respecto al
"Constitutum Possesorium". Es decir, el "Constitutum Possesorium" puede servir
como modo de adquisición de propiedad de los muebles incorporales sólo en el caso
que haya de por medio, por parte del transferente ahora, la posesión del mueble
incorporal que se ha enajenado. Al igual, pues, que la "Tradictio Brevi Manu", sólo en
este caso en especial servirá como modo esta modalidad de tradición ficta.
Por lo tanto, por las mismas razones que para la "Tradictio Brevi Manu", no se puede
considerar al "Constitutum Possesorium" como el modo de transferencia de
propiedad aplicable a los muebles incorporales.

16
2. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE

En primer lugar veremos cómo está regulado en nuestro cuerpo normativo que
dispone lo siguiente:

La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor


propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. (Art. 949
Código Civil 1984).

Sabemos que el modo para la transferencia de propiedad de un bien mueble es la


tradición, ya sea en la forma de entrega propiamente dicha o a través de los
sucedáneos de la tradición que ya hemos revisado, en el caso de los bienes
inmuebles el modo es un poco más complicado de explicar.

En la medida que los bienes inmuebles no son bienes que puedan trasladarse
fácilmente de un lugar a otro, y de hecho, en el caso de los predios(casas), no se
pueden trasladar de ninguna forma, sería difícil establecer como modo para la
transferencia de propiedad de bienes inmuebles que se deba hacer entrega de los
mismos.

Sobre esta norma se han producido una gran cantidad de opiniones a nivel
doctrinario, cada una con sus propias razones. Así, algunos autores opinan que en el
caso de los bienes inmuebles, el modo para transferir propiedad coincidiría con el
título, es decir, que el acto o contrato por el cual se origina la obligación de transferir
es también el modo, ya que el artículo 949° dispone que es la misma obligación de
transferir la que produce la transferencia.

Otros autores opinan que el modo no sería el mismo título, sino que sería el artículo
949°, es decir, el modo que transfiere la propiedad de un bien inmueble es el efecto
del artículo 949° del Código Civil, como disposición legal.

Y así podríamos mencionar otras posiciones doctrinarias, pero no queremos


redundar en el debate, sino aclarar la figura de la transferencia de propiedad para
que las personas sepan lo que deben hacer cuando deciden transferir un bien
inmueble.

Siendo así, lo que debemos señalar es que, a diferencia de los bienes muebles en
los que es necesaria su entrega o alguna de las formas de tradición para que se
produzca la transferencia, en los bienes inmuebles no es necesario realizar ningún
acto adicional a la celebración del título o acto que genera la obligación de transferir
propiedad.

Para ponerlo en términos prácticos, si se desea transferir un bien inmueble mediante


un contrato de compraventa, bastaría con la celebración del contrato para que la
propiedad del inmueble se considere transferida. No sería necesario, por ejemplo,
que el comprador tome posesión del inmueble. Se trata de una regla prevista por el

17
artículo 949° del Código que puede generar confusión o que incluso, para muchos
casos, se puede considerar como inseguro para los derechos del transferente y del
adquirente, pero es el mecanismo que el Código contempla.

Lo que corresponde es que en función del título u operación, las partes adopten las
medidas de seguridad necesarias para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones a cargo de cada una y el respeto de los derechos que han adquirido en
virtud de la operación.[ CITATION Cri13 \l 10250 ]

2.1 FUNDAMENTACIÓN DOCTRINARIA


Ilustres juristas señalan y comentan sobre el artículo 949 de nuestro cuerpo
normativo civil tales como:

2.1.1 Osterling Parodi Felipe


Este autor señala .que el artículo 949 del Código Civil se pliega claramente a la
teoría francesa referida a que el simple acuerdo de voluntades entre el acreedor y el
deudor transfiere la propiedad de los inmuebles. Se agrega que el legislador de
1984, al igual que el de 1936, acoge la doctrina de la propiedad relativa y absoluta.
La primera consagrada por el citado artículo 949 transfiere la propiedad por el simple
acuerdo de voluntades, mientras que la segunda se produce con el Registro que
garantiza la eficacia absoluta.[CITATION OST \l 10250 ]

2.1.2 La Puente y Lavalle Manuel


Según el profesor De la Puente, el artículo 949 del Código Civil mantiene la teoría
del título y el modo en la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Tal
posición la sustenta en los siguientes fundamentos:

Los artículos 1351 y 1402 del Código Civil establecen que el contrato es fuente
creadora de obligaciones, en ninguna norma se considera que el contrato pueda
producir directamente efectos reales, de lo cual deduce este autor que cualquier
contrato traslativo de dominio es sólo un “título”, necesitado del modo de adquisición
para consumar la transferencia. Como ejemplo cita el artículo 1529 del Código Civil,
en donde se estatuye que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste se obliga a pagar su precio en dinero. Se observa que el
contrato no es apto por sí solo para transferir la propiedad.

Siendo que el contrato enajenativo es solamente “título”, bien cabe preguntarse:


¿cuál es el modo de adquisición? Definitivamente, el artículo 949 no se refiere como
tal a la tradición, ni a la inscripción, por lo que nace la interrogante de cuál puede ser
ese “modo”, ese algo más que conduce a la producción del efecto real. DE LA
PUENTE se responde señalando que ese algo más ha sido asignado al mismo
artículo 949 del Código, de tal suerte que éste le concede un efecto traslativo
automático a la obligación de transferir la propiedad. En este sentido, el título lo sería
el contrato de enajenación, mientras que el modo lo sería la ley (es decir, el artículo
949), en tanto ésta es la que produce el efecto real luego de crearse la obligación
contractual.

18
Por último, el autor citado recurre a la interpretación histórica: “En efecto, tal como
se ha visto, consta de los antecedentes de la elaboración del Código Civil de 1984,
cuyo primer Proyecto clasificaba los bienes en registrados y no registrados, que el
codificador optó claramente desde el principio por el régimen de la teoría del título y
el modo, en la cual la tradición era el modo de adquisición de los bienes no
registrados y la inscripción el modo de adquisición de los bienes registrados,
requiriéndose en ambos casos la existencia de un contrato de transferencia que
sirviera de título. El cambio efectuado en el segundo Proyecto respecto a la
clasificación de los bienes en muebles (en sustitución de los bienes no registrados) e
inmuebles (en sustitución de los bienes registrados) no estuvo orientado a modificar
el régimen de transmisión convencional de la propiedad de los bienes, tanto es así
que se conservó el efecto exclusivamente obligacional del contrato (que se patentiza
singularmente en el de compraventa), sino evitar los peligros que representa la
ineficiencia de nuestros Registros Públicos. Sin embargo, como este cambio de
clasificación dejaba en el aire el tratamiento de la adquisición de la propiedad de los
bienes inmuebles, se recurrió a la regla contenida en el artículo 172 del Código Civil
de 1936. Según la cual la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada
hace al acreedor propietario de ella. Resulta así que la adopción del que después
fue artículo 949 del Código Civil de 1984 obedeció a un propósito de encontrar un
sustituto al modo de la entrega o de la inscripción de los bienes inmuebles, sin
pretenderse cambiar el régimen de la teoría del título y el modo”.[ CITATION
DEL94 \l 10250 ]

2.1.3 Castillo Freyre Mario


Castillo Freyre es el autor que más esfuerzos ha dedicado al estudio del contrato de
compraventa, y en el ámbito de los efectos de este contrato se inclina por admitir la
existencia de una obligación de transferir la propiedad, pues en nuestro
ordenamiento jurídico el contrato sólo puede tener por objeto las obligaciones, cuya
ejecución consistirá en la actividad humana de dar, hacer o no hacer. En tal sentido,
el autor considera impropia la existencia de un contrato con efectos reales y no
meramente obligacionales.[ CITATION CAS15 \l 10250 ]

En el Derecho peruano los contratos por sí mismos no transfieren ningún derecho


real ya que su objeto es la creación, modificación, regulación o extinción de las
obligaciones; y si algún derecho real constituye objeto de las mismas, su
transferencia tendrá que ser apreciada en el nivel de ejecución de las obligaciones,
pero de ninguna manera entender que es el propio contrato el que constituye o crea
el derecho real”.

Siguiendo esta línea de ideas, debiera entenderse que Castillo recusa el principio
consensualístico, en cuanto considera que el contrato no produce efectos reales,
sino obligaciones; por lo cual adopta la doctrina referida a la preexistente obligación
de transferencia, automáticamente cumplida. En buena cuenta, el contrato produce
la obligación, y ésta inmediatamente se entiende ejecutada en virtud del artículo 949

19
del Código Civil. Agrega, que estos dos momentos pueden confundirse en la
práctica, pero a nivel teórico resultan perfectamente distinguibles.

Con respecto a la vinculación existente entre el sistema general de transferencia de


derechos y la inscripción registral, CASTILLO se muestra. Partidario de la doctrina
francesa de la propiedad absoluta y relativa:

“En el Perú nuestro ordenamiento legal da lugar a la convivencia de una propiedad


de carácter absoluto y de una propiedad de carácter relativo, al haber adoptado
siempre el mismo sistema que el Derecho francés, tanto en lo que respecta a la
manera de transferir la propiedad mueble e inmueble, como en cuanto al Registro de
la Propiedad Inmueble, creado en Francia en 1855 e implantado en el Perú en 1888,
Registro de carácter meramente declarativo y no constitutivo”.

2.2 LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL


2.2.1 Teoría del Sistema Alemán.
Actualmente la estructura de razonamiento que utiliza este sistema se basa en el
respeto y sobre valoración de lo que significa el derecho de propiedad; así, en este
sistema se entiende que quién adquiere un inmueble no solo busca su
aprovechamiento inmediato y temporal, sino que desea tener sobre él un dominio de
carácter perpetuo, definitivo y excluyente, que le otorgue, inclusive, la facultad de
disponer de él si así lo deseará, es lo que llaman carácter absoluto de la propiedad

Es por ello que para esta teoría no resulta suficiente la sola celebración o existencia
de un contrato obligacional, es decir, aquel acuerdo entre partes para crear un
compromiso u obligación en mérito de la cual una de ellas debe transferir un bien
inmueble y la otra debe adquirirlo pagando por él, de ser el caso. Esta fase
contractual se desarrolla, íntegramente, sólo entre las partes del negocio de
transferencia, sin intervención alguna de un tercero.

Retomando el asunto, como se puede notar, en el sistema alemán moderno para la


perfección de la enajenación de la propiedad inmobiliaria, no basta con la existencia
de la simple obligación de transferirlo, es más ni siquiera se ha terminado de
ejecutar el negocio con la entrega posesoria del bien al adquirente; aún con esto no
se habrá cumplido cabalmente la obligación de transferir. Los alemanes elaboran
una marcada diferencia entre la traditio romana y la transferencia, tal como la
conciben, pues la primera importa sólo la entrega física del bien, en este caso,
mediante cesión de la posesión, mientras para que opere la transferencia de
propiedad del inmueble se solicita algo más que la simple entrega posesoria, esto
es, el animus de transferir y de despojarse del predio y el que se plasmara
objetivamente a través de un contrato traslativo de propiedad.

En definitiva, ¿Cómo se transfiere la propiedad en este sistema, si no basta con la


obligación de enajenar ni aún con la entrega posesoria del bien?

20
Diremos que es en la etapa del epílogo o desenlace del contrato traslativo, donde
realmente se produce la transferencia de propiedad inmobiliaria. Esta etapa es
aquella en la cual las partes contratantes, vinculadas precedentemente mediante la
suscripción del contrato obligacional, “ratifican” esa declaración, acordando que la
susodicha obligación se torne efectiva y verdadera, perfeccionándose así la
transferencia; vemos que en este nuevo contrato las partes manifiestan su intención
de desaprenderse y de adquirir el bien. Este segundo pacto o contrato traslativo se
debe de realizar ante el registrador del registro territorial, quién luego de verificar la
sinceridad del nombrado convenio procederá a extender la respectiva inscripción
registral que determinará, desde entonces, la transferencia de propiedad. A esa
inscripción registral se le denomina acto real de transferencia y no creemos que sea
una tercera etapa de este sistema, sino que consideramos que es el colofón de la
segunda. Es en este segundo instante en el que se requiere de la intervención de un
tercero ajeno al negocio de la transferencia, tal y como en los inicios del derecho
alemán, pero en este caso ese extraneus no es otro que el estado, representado por
el registrador de tierras. Con esta intervención se le confiere al negocio, a las partes
y a terceros - que pudieran contratar con ellas en un futuro - la tan ansiada
seguridad jurídica que esperan, la que se edificara mediante la publicidad que otorga
la inscripción en los registros territoriales del estado. En puridad, cuando alguien
desee transferir la propiedad del inmueble, luego de la creación de la obligación,
contrato obligacional, debe apersonarse, con su contraparte, ante el registro
territorial y declarar ante el registrador, uno su deseo ser propietario y el otro su
intención de transferir la propiedad, o sea celebrar el convenio traslativo, luego éste
se expresa en extensión de un acta en el mencionado registro, la que suscriben las
dos partes, produciéndose así la inscripción registral, acto real de transferencia. A
partir de entonces se habrá perfeccionado el negocio y operado la transferencia de
propiedad, según la teoría alemana.

Aclaramos que el pacto traslativo, ante el registrador, diferente de la inscripción, o


acto real, pues uno es la declaración del animus realizada por cada parte; y el otro
posee, es realizado por un tercero, basado en la manifestación de los contratantes.

La segunda fase del sistema alemán presenta una gran particularidad, es


independiente del contrato obligacional que lo precede, es decir, es un contrato
“abstracto” con relación al anterior, lo que implica que no puede ser impugnado o
revocado por cualquier defecto formal o carencia de elementos esenciales del
negocio obligacional que origino la transferencia. Es justamente por esta razón que a
este régimen también se le denomina “de la separación o disensión del contrato”.

Como efecto de la abstracción del segundo contrato con respecto al primero, esto
es, la inocuidad de los vicios del primer contrato respecto al ulterior y a su
desenlace, acto real de transferencia, surge un bloqueo registral o también llamado
impenetrabilidad o impermeabilidad registral, que no es otra cosa que la nula
vulneración a la inscripción, esta tendrá carácter absoluto y perpetuo.

21
Otra cuestión a anotar de este sistema, es que el contrato obligacional, como es
obvio, sólo otorga un derecho personal y no real, por lo tanto no le otorga al
adquirente la posibilidad de exigirle al enajenante que acuda al registro territorial a
suscribir el acta que transferirá la propiedad, esto es, el contrato real, por tratarse de
dos contratos ontológicamente diferentes e independientes.

También encontramos otros criterios para recalcar la ideo de la teoría germana

La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio jurídico y el


acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de la “Ausflassung” que es
un acuerdo abstracto de transmisión entre el adquiriente y el enajenante. Según el
código alemán y su doctrina comparada casi siempre existe un deber de emitir
declaración de “auflassung” emanado de la relación causal básica, es por eso que el
vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que esté al alcance de sus manos
para conseguir la transmisión de propiedad, si se niega a emitir por su parte la
declaración requerida, puede ser demandado en tal sentido. El “Auflassung” también
puede ser judicial y extrajudicial; será judicial cuando al igual que la “in iure cessio”
era un juicio simulado; el adquiriente demandada al enajenante la entrega de la
cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolvía a favor del acciónate
entregándoles judicialmente la posesión; será extrajudicialmente cuando el contrato
se perfecciona con la inscripción de la transmisión de la propiedad en el libro
territorial. A este sistema se le conoce con el nombre del registro.

El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para aprovecharse de ella
temporalmente, sino con carácter definitivo y excluyente y para disponer de ella; por
lo tanto, con la sola entrega de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligación
totalmente: está obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La transmisión de
la propiedad está regulada en el derecho de cosas. Esta transmisión, cuando se
refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de ambas partes de
“transmitir la propiedad” no se contiene en el contrato de compraventa, sino que es
necesario un especial contrato “real” diferente, cuyo único contenido es que la
“propiedad sea transmitida”, este contrato real es independiente del contrato de
compraventa que le sirve de base, es decir, es un contrato “abstracto”.

En el sistema germano de la separación del contrato (artículos 873, 925 y 929 del
Código Civil Alemán) el consentimiento no es suficiente para la traslación de la
propiedad y esta se produce desdoblada, según se trate de bienes muebles o
inmuebles.

En el primer caso se requiere la tradición, sea física o espiritualizada, en tanto que


en el segundo es necesaria la inscripción del contrato en el registro de la propiedad
o en los libros territoriales.[ CITATION ARI98 \l 10250 ]

2.2.2 Funciones
La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de conceder una
protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto

22
es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad. Y esta especial protección
se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales pueden decidir si inscribir o no.

A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una garantía
o seguridad jurídica en el tráfico jurídico. En concreto, el Ministerio de justicia
considera que el Registro de la Propiedad tiene las siguientes funciones:

Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre
bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también
inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.

El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos,


favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra constes de transacción.

El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos


para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.

2.2.3 Principios
Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es


voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues
no existe sin la inscripción.

Principio de rogación: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro


correspondiente.

Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos


incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya
dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo. Por
ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por
el que ha adquirido una finca de otra persona, y después acude al Registro otra
persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma
finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro. En este caso, el
Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al Registro.
Otro ejemplo podría ser que en el caso de ejecución de una hipoteca o un embargo
anterior puede implicar la cancelación de todos los derechos posteriores.

Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las


formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la
inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro.

Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito
o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.

23
2.2.4 Efectos
Los efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad son:

Legitimación registral: Se presumirá que los derechos reales inscritos existen y


pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la
posesión de los mismos.

Inoponibilidad: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes


inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros.

Fe pública registral: La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún


derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no
consten en el Registro.

Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el
Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se
corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.

Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos por la Ley.

Protección judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales procedentes


de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de
Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o
perturben su ejercicio.[ CITATION CRI13 \l 10250 ]

2.3 EL SOLO CONSENSO: SISTEMA DE LA TRANSMISIÓN PURAMENTE


CONSENSUAL
Llamado también Sistema de Transferencia Francés, sus reglas se estructuraron en
base a una particular interpretación de las fuentes románicas hecha por los
creadores el Código Napoleón de 1804.

Su origen se halla en la espiritualización de la tradición, operada en la época post


clásica del Derecho Romano, en la que se permitió que la transferencia de
propiedad operara por la sola voluntad de las partes, sin necesidad de realización de
la traditio.

La transferencia del derecho del derecho de propiedad se producía con la formación


del consentimiento mediante el perfeccionamiento del contrato causal, momento en
el cual se entiende consumada y declarada la voluntad de transferir y adquirir de los
intervinientes en la transferencia.

24
Este sistema ha sido adoptado en el Código Civil francés, y en las legislaciones
civiles italiana, portuguesa, boliviana y venezolana, entre otras. En el caso del
Código Civil del Perú, este sistema se ha adoptado para la transferencia de bienes
inmuebles, conforme a lo previsto en el texto del artículo 949º.

El caso peruano es emblemático, pues se ha adoptado un sistema ecléctico que


combina la tradición causalizada para los bienes muebles, en tanto que ha adoptado
el sistema de la transmisión consensual para la transferencia de bienes inmuebles.

El sistema de transferencia de propiedad peruano resulta ser así muy particular,


pues en el caso de la transferencia de inmuebles se le ha llegado a calificar de
“sistema clandestino de transferencia de propiedad”.

Así, al promover, en el caso de los inmuebles, que la transferencia del derecho de


propiedad quede perfeccionada con la formación del consentimiento, y que no sea
necesaria la exteriorización de esta voluntad conjunta por ningún medio, como la
posesión o la inscripción en el registro, el sistema peruano propicia la creación de
problemas concretos para los potenciales adquirentes de este tipo de bienes,
quienes deberán efectuar un estudio previo y exhaustivo de los antecedentes
dominiales si no quieren ver su inversión perjudicada. Al respecto, el Dr. Víctor Endo
Olascuaga, indica que “El sistema de transferencia de propiedad peruano al
promover la realización de transacciones inmobiliarias ocultas, ocasiona problemas
concretos a las personas que pretenden realizar inversiones inmobiliarias afrontando
los riesgos de perder su inversión, a las entidades financieras que, para otorgar
créditos, pretendan tomar una garantía hipotecaria asumiendo el riesgo de no poder
ejecutar la garantía, o incluso a quienes para obtener el pago de una acreencia,
logran anotar un embargo sobre los bienes inscritos de un deudor, sin saber que a
pesar de la inscripción realizada, el Derecho no ampararía sus pretensiones. Estas
son algunas consecuencias de la inexistencia de un inadecuado sistema de
transferencia de propiedad que, al tolerar y proteger las transacciones ocultas, no
hace sino desincentivar la publicidad registral generando altísimos costos no sólo a
los directamente involucrados en los negocios inmobiliarios, sino a la sociedad en su
conjunto”.[ CITATION Alv07 \l 10250 ]

Actualmente, el sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble resulta


inadecuado para el desarrollo de transacciones seguras, que promuevan las
operaciones impersonales y permitan realizar cálculos de largo plazo. Es decir, en
tanto de mantenga que, en el caso de inmuebles, el solo consenso obliga, se seguirá
propiciando la existencia de transferencias clandestinas, que desalentarán la
inversión y la consolidación (por no decir la creación) de un eficiente mercado
inmobiliario, que tiene efectos también en el mercado crediticio.[ CITATION ARR04 \l
10250 ]

2.3.1 EL SOLO CONSENSO EN EL SISTEMA PERUANO.-


El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por excelencia de
herencia e influencia francés, por lo cual adopta el sistema espiritualista francés o

25
sistema declarativo, el antecedente del artículo 949 del Código Civil de 1984 lo
ubicamos en el artículo del Código Civil de 1936 que a la letra regulaba “la sola
obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de
ella, salvo pacto en contrario” norma que también estaba contenida en el Código
Civil de 1852 en sus artículos 574 y 1306. Todos los artículos mencionados
abandonan el sistema del derecho romano del título (el consentimiento) y el modo (la
tradición), adoptando el sistema espiritualista francés para la transmisión de
propiedad de bienes inmuebles determinados.

2.4 EL CODIGO DE 1984


A continuación nos ilustraremos de la destacada doctrina nacional, esperando poder
transmitir las principales ideas y críticas más importantes, reiterando nuestras
limitaciones en referencia de ilustrar perfectamente las opiniones, criticas (a favor o
en contra de nuestro sistema de transferencia de propiedad inmueble) de
autorizados juristas nacionales que no pudieron dejar de participar con brillantes
exposiciones sobre tan polémico tema de transferencia de propiedad inmueble en el
derecho civil patrimonial peruano.

Cabe resaltar que nos limitaremos a mencionar las principales ideas y aportes, de
los siguientes juristas:

2.4.1 POSICIÓN DE MANUEL DE LA PUENTE Y LAVALLE


El distinguido profesor Manuel De La Puente, nos otorga una visión de la
transferencia de la propiedad (mueble e inmueble) desde la óptica del contrato,
sobre el momento en que se perfecciona la venta, lo cual será explicado en las
siguientes líneas:

En el caso de inmuebles el vendedor debe entregar al comprador la cosa materia de


la venta, pues solo así dicho comprador podrá disfrutar de todos los derechos
inherentes a la propiedad contemplados en el artículo 923 del código. Versando la
venta sobre un derecho, el vendedor debe efectuar lo necesario para que se
produzca la transferencia del derecho y, si el derecho se produzca la transferencia
del derecho y, si el derecho faculta a la posesión de una cosa, a entregarle esta. La
entrega de la cosa al comprador, que es la primera obligación principal del vendedor,
no tiene por finalidad, pues, hacerle adquirir la propiedad de la cosa, que ya tiene,
sino permitirle la posesión de ella. La entrega es para el comprador el medio
ordinario de conseguir la posesión. El título de adquisición, en efecto, califica el
sentido posesorio de la disponibilidad de hecho del bien: en cuanto recibe la
detención de la cosa, el comprador deviene poseedor. El doctor DE LA PUENTE
LAVALLE, nos menciona sobre el perfeccionamiento del contrato el cual es
sustentado por el artículo 1549 que consiste en hacer lo necesario para que se
transfiera al comprador la plena propiedad del bien. En los bienes inmuebles la
transferencia se obtendrá mediante la celebración de un contrato de compraventa
que cree a cargo del vendedor una obligación pura de transferir la, propiedad del
bien, de acuerdo con el artículo 949 del Código Civil, según el cual la sola obligación

26
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario.

Perfeccionamiento constitutivo y perfeccionamiento complementario:

Pienso que el problema, y también su solución, se encuentran en el sistema del


título y el modo adoptado por el derecho contractual peruano. En virtud de este
sistema la transferencia por compraventa de la propiedad de un bien requiere de una
causa remota (titulo) que está constituida por el contrato consensual de compraventa
(perfeccionamiento en virtud de los artículos 1351 y 1373) por el cual el vendedor de
obliga a transferir al comprador la plena propiedad del bien; y una causa (modo)
destinada a cumplir esa obligación.

En el caso de bienes inmuebles, la causa próxima de la adquisición de la propiedad


es la aplicación de artículo 949 del Código Civil, que hace al comprador (como
acreedor de la obligación de que se le transfiera la propiedad del bien) propietario de
el. Sin embargo, en este caso, la transferencia de la propiedad no lleva incluida la
posesión del bien, por lo cual para que el comprador goce del pleno dominio del
bien, incluida la posesión, se requiere su entrega.

Para evitar cualquier mal entendimiento debe recordarse que el perfeccionamiento


constitutivo es para la celebración del contrato y que el perfeccionamiento
complementario es para la transferencia de la propiedad del bien.

A fin de que opere el perfeccionamiento complementario tanto en el caso de bienes


muebles como de inmuebles, se requiere que previamente se haya producido el
perfeccionamiento constitutivo de producido el perfeccionamiento constitutivo del
respectivo contrato de compraventa, que crear la obligación del vendedor de
transferir al comprador la propiedad del bien. Solo cuando se haya celebrado el
contrato de compraventa podrá efectuarse el perfeccionamiento complementario de
la transferencia del bien mediante la entrega del mismo, que en el caso de bien
mueble tendrá como efecto la transferencia de la plena propiedad, y en el caso de
bien inmueble la adquisición de la posesión.[ CITATION DEA96 \l 10250 ]

2.4.2 POSICIÓN DE FELIPE OSTERLING PARODI Y MARIO CASTILLO


FREYRE
Para los profesores OSTERLING y CASTILLO, consideran que el simple acuerdo de
voluntades produce el efecto transmitido, y aceptan la teoría del título y modo.

Para los mencionados profesores no es el contrato sino más bien la obligación de


enajenar creada por el mismo la que en definitiva provoca la transferencia de la
propiedad inmueble. A continuación mencionaremos las ideas más importantes
sobre su posición (en la cual coinciden con el Dr. De la Puente y Lavalle) expresado
en un ensayo jurídico:

27
El contrato en general, como categoría abstracta, tiene por objeto crear obligaciones,
y el contrato de compraventa, en particular, crea la obligación de transferir la
propiedad de un bien, así no puede concebirse la celebración de un contrato cuyo
fruto no sea una obligación, porque sería algo contrario a la naturaleza misma del
contrato.

Por eso según De la Puente, la función del contrato de compraventa es crear la


obligación de transferir la propiedad de un bien y la función del artículo 949 es
otorgar a esa obligación, tratándose de bienes inmuebles determinados, el efecto de
hacer al comprador propietario. El título y el modo, requiere indispensablemente la
conjunción de un acuerdo de voluntades orientado a transferir la propiedad y de un
medio que permita lograrlo. Expresa que esto es posible otorgando al título el
carácter de causa remota de la transferencia y al modo el carácter de causa próxima
de la misma.[ CITATION OST99 \l 10250 ]

2.4.3 POSICIÓN DE GUNTHER GONZÁLES BARRON


El profesor Gonzáles nos ofrece algunas notas distintivas correspondientes a
nuestro sistema de transferencia de propiedad en bienes inmuebles:

 Se adopta el principio consensualístico, propio de los sistemas jurídicos


francés e italiano. Sin embargo, este principio se halla moralizado o corregido
por la introducción del registro y los efectos de la inscripción.
 La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho real) opera en
virtud de un contrato traslativo, por lo que se trata de un sistema causalista,
en donde no es necesario un “modo” específico de adquisición.
 No existe una independiente “obligación de enajenar” (art. 949 C.C.) en
cambio, desde una perspectiva teleológica y sistemática, si es posible hablar
de una “obligación de dar en propiedad” como obligación esencial del
vendedor en todo contrato de compraventa. En este sentido debe entenderse
el artículo 1529 del código.
 La obligación esencial del vendedor es compleja y unitaria, consistente en
hacer propietario y entregar la cosa al comprador.
 El momento exacto de la transferencia de propiedad es una cuestión de
política jurídica. El legislador puede hacer coincidir ese momento con la
consumación de la “obligación de dar en propiedad”, esto es, con la tradición;
o también puede preferir un momento distinto a cualquiera de los dos
anteriores (la inscripción). Si el legislador opta por establecer que la
propiedad se transfiera antes de la tradición (principio consensual), el
comprador ya es propietario, y el vendedor solo se encuentra obligado a
entregar la cosa. En cambio si el legislador opta por establecer que la
propiedad se transfiera después, o con independencia, de la tradición
(principio de inscripción constitutiva), el comprador no es propietario aunque
ya exista tradición.[ CITATION GON10 \l 10250 ]

28
2.5 LA IMPERFECCION DEL ARTÍCULO 949 y LA INSCRIPCION EXCEPCIONAL
DEL ARTÍCULO 1135
Creemos que el sistema consensualista peruano, amparado en el artículo 949, no es
perfecto y que no brinda una garantía y certidumbre jurídica a los potenciales
adquirientes de propiedad inmueble, cuando la mencionada norma “nos indica que la
sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario; salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario”, consideramos como pacto en
contrario los artículos 1583 (Compraventa con reserva de propiedad) y el articulo
1585 (pacto de reserva de propiedad en el arrendamiento-venta) del código civil.

El problema surge cuando existen dos o más personas que intervienen en la


adquisición de la propiedad inmueble, conocido en nuestro ordenamiento como
concurso de acreedores y en la doctrina como la “doble venta”, evidenciado en el
artículo 1135.

Si hay dos acreedores respecto del mismo bien y el segundo de estos inscribe, es
preferido respecto del primero. Es decir, es el propietario del bien. ¿Produce en este
caso efectos constitutivos la inscripción registral? La repuesta es que ella sola no
produce tal efecto porque a ella debe sumarse la buena fe. Si están presentes
ambas, la protección es total, lo cual significa que el amparo registral al tercero tiene
finalmente un efecto constitutivo del derecho. Pero el sistema es doble y confuso
porque hay norma expresa que dice que el solo consenso es suficiente para producir
la transferencia. Si esto es así, ¿no es cierto que el enajenante agote su derecho
con la primera enajenación? ¿Qué derecho transmitió entonces cuando otorgo la
segunda Transferencia?

El artículo 949 (desde luego tiene el problema de falta de publicidad y no de poder


excluir esta propiedad a terceros) y , no es absoluto en su concepción espiritualista
francesa, por el cual la sola voluntad toda poderosa hace propietario al acreedor, el
solo acuerdo de voluntades transmite la propiedad inmueble, del vendedor o titular
del derecho de propiedad al comprador o sujeto quien espera el cumplimiento de la
prestación; este principio evidentemente es perfecto y no surte ningún problema;
pero que pasaría que si el vendedor, efectúa una segunda venta de la propiedad
inmueble a un tercero, con lo cual estaríamos ante dos actos jurídicos que tiene
como finalidad la transmisión de propiedad inmueble, claro que se podría aplicar el
principio de buena fe registral, para favorecer al tercero de buena fe que no tuvo
conocimiento de la venta. El primer comprador solo aplico el principio consensual “el
solo contrato te hace propietario” y no le exigieron de que el titulo tenía que ser
inscrito, para poder oponer y excluir su derecho (de que sirve una propiedad sino no
puede ser excluida a todos los terceros) por lo tanto se trata de solucionar un
problema de incertidumbre social respecto al adquiriente de un bien, razón por la
cual el legislador al brindar la enfermedad (artículo 949) trata de brindar la cura
(artículo 1135) por el cual ante la presencia de dos títulos, se prefiera al de buena fe
y el que inscribió su derecho primero en el registro.

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Volviendo a la doble venta, si aplicamos el principio consensualista diríamos que el
primer contrato es el que tiene eficacia jurídica, por ser el primero en celebrarse en
el tiempo, y segundo por el principio de buena fe contractual, fieles al estricto
cumplimiento del artículo 949, por virtud del mero contrato de las partes se transfiere
la propiedad inmueble, hasta este punto no existen problemas; pero que pasaría
como sucede en la realidad, el vendedor decide celebrar un segundo contrato con
otra persona por la venta de la misma propiedad inmueble, y este decide inscribir su
título en el registro, estaríamos desamparando al primer comprador que solo cumplió
con lo amparado en el artículo 949, en celebrar un simple contrato con lo cual era el
único propietario del inmueble, el articulo 1135 reconoce la necesidad de inscribir el
título de adquisición del derecho de propiedad inmueble.

“se trata dar una clara excepción del artículo 949 del código civil en donde triunfa el
principio de la inscripción (que excepcionalmente tiene carácter constitutivo), aunque
ello no pueda ser explicado satisfactoriamente por la doctrina francesa referida a que
existen dos propiedades, una relativa entre las partes y otra absoluta frente a todos
los terceros, ya que en ese caso el “propietario relativo” no podría siquiera desalojar
a un precario o exhibir su título ante la administración”.

Creemos que se logra la exclusión de la propiedad absoluta y perfecta con la


aplicación del artículo 1135, lo cual no se logra con la aplicación solitaria del artículo
949, para una brindar garantía y certeza de la transferencia de la propiedad
inmueble, es necesario interpretar, relacionar y aplicar en forma conjunta los
artículos 2012, 2013, 2014, 2016 y 2022 del Código Civil.

2.6 DESVENTAJAS DEL SISTEMA CONSENSUAL


El sistema consensual inspirado por el principio individualista de la revolución
francesa expresado en el código de napoleón, con las ventajas teóricas, entre las
cuáles ubicamos la facilitación de los intercambios, la rápida circulación de la riqueza
y protección del comprador, no son suficientes para ofrecer el sistema más eficaz y
seguro en la transferencia de la propiedad inmueble. La situación del potencial
adquiriente (comprador) sufre una situación de desventaja o dificultades para poder
determinar quién es el propietario de un bien, y cuáles son las cargas (hipoteca,
anticresis) que le afectan, existiendo algunas desventajas del sistema consensual:

 No se puede determinar con seguridad quien es el propietario de un


inmueble, ni las cargas que le afectan. Con respecto al primer problema (la
propiedad), el potencial comprador puede recurrir al estudio de los títulos del
vendedor (y de los precedentes), pero siempre existe la dificultad de la
“prueba diabólica”. Para ello se requiere comprobar la posesión del vendedor
por el término de la usucapión, empero, es difícil verificar el estado posesorio
por un largo periodo del tiempo, y aun cuando se utilice presunciones, estas
siempre admiten prueba en contrario. Con respecto al segundo problema (las
cargas), este si es insoluble, ya que muchas cargas que afectan la propiedad
territorial (por ejemplo: las hipotecas) no tienen exteriorización posesoria, y

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por ello, en estos casos, es imprescindible contar con algún sistema
publicitario que se constituya en una excepción del principio consensualista.
 Por otro lado, inclusive en el caso de que haya de que el vendedor exhiba
títulos legítimos, es posible que este haya enajenado el inmueble con
anterioridad, siendo que el nuevo comprador desconozca la existencia del
contrato precedente. En un sistema consensualista estricto, sin publicidad
alguna, se presenta el grave problema de la doble venta.
 Aun en el caso de que el vendedor exhiba títulos de propiedad legítimos y no
se produzca una doble venta, es posible que alguna de las enajenaciones
anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la
consiguiente inseguridad para el último adquiriente.
 Si las transmisiones operan con el solo consentimiento (sin publicidad), existe
la posibilidad que algún tercero pretenda la reivindicación del inmueble, ya
sea por tener mejor derecho de propiedad (haber adquirido del verdadero
propietario) o por invocar a su favor la usucapión.

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Conclusiones:

Para mí una conclusión interesante conforme a la temática de la transferencia de


bienes inmuebles es la siguiente el sistema peruano de transferencia de propiedad
inmueble resulta inadecuado para el desarrollo de transacciones seguras que nos
ayuden a promover el establecimiento de relaciones jurídicas mientras se mantenga
la problemática de la falta de seguridad jurídica de la transferencia de propiedad se
desalentara la inversión y la consolidación del rublo del merado mobiliario esto traerá
que hace ver a la inscripción como un mero requisito no es necesario salvo para
darle seguridad jurídica como un y cuya falta de conciencia genera que se deje de
lado este importante medio protector de la transferencia de bienes inmuebles
generando válgame la redundancia la que se veo a los entes registrales como
órganos sin ninguna función importante.

Con respecto a la tradición hecha cuando exista un tercero (no titular) se realiza la
tradición a su favor cuando el tercero actúa de buena fe. No es necesario que la
buena fe perdure hasta el momento de la tradición y el tercero considera que el
transferente es el verdadero propietario y, por lo tanto, confía equivocadamente en
no lesionar el derecho ajeno.

Recomendaciones:
Desde un punto de vista que ayude a mejorar la normativa del articulo 949
recomendaría que se realice modificaciones para que esta regula el modo en que la
enajenación e un bien trasmite la propiedad ya que sabemos que las obligaciones
tienen por objeto que se cumpla la prestación no que se cree derechos reales y el
contrato genera crea, modifica regula y extingue relaciones jurídicas mas no deriva
derechos reales tal como dicta la normativa de nuestro de tal manera que para
asegurar una seguridad jurídica en este tipo de derechos reales se ponga como en
la practica el uso de la inscripción registral dada ya por los sistemas germanos y que
optan también nuestro cuerpo normativo cuando existe presencia de acreedores en
un negocio jurídico.

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