Circulatia juridica a terenurilor

I. Definitie. Clasificare. Dreptul de proprietate.

Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr.
54/1998 (dar şi din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul
civil, Legea nr.16/1994 a arendei etc., se pot desprinde cel puţin trei principii
majore:
- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a
înstrăinării terenurilor;
- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu
respectarea
dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte:
„Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face
cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al
arendaşilor” (art. 5).
Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare
al dreptului funciar au loc între particulari –persoane fizice şi persoane
juridice de tip privat , între persoanele juridice de tip public , precum şi între
acestea din urmă şi particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la
terenuri aparţin dreptului public , iar altele aparţin dreptului privat .
În funcţie de destinaţie , terenurile se clasifică astfel :
- terenuri cu destinaţie agricolă , care se împart în :
- terenuri agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile ,
păşunile , fâneţele , pepinierele viticole , pomicole .
- terenuri cu vegetaţie forestieră , amenajări piscicole.
- terenuri cu destinaţie forestieră , din care fac parte .
- terenurile împădurite
- terenurile destinate împăduririlor ,
- terenurile neproductive – râpe , bolovănişuri , dacă acestea
sunt cuprinse în amenajamentele silvice .
- terenuri aflate permanent sub ape : albiile cursurilor de ape , fundul apelor
maritime interioare şi al mării teritoriale .
- terenuri din intravilan , aferente localităţilor urbane şi rurale pe care sunt
amplasate construcţiile , alte amenajări ale localităţilor
- terenuri cu destinaţie specială , din care fac parte : terenuri folosite pentru
transporturi , terenuri folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice , de
transport al energiei electrice şi gazelor naturale , exploatări miniere şi
petroliere , plajele , rezervaţiile , monumentele naturii , ansamblurile şi
siturile istorice şi altele asemenea.
Pentru ca cetatenii sa poata avea dreptul la terenuri, exista in acest sens
dreptul de proprietate.
Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său
posesia ,
folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun , exclusiv şi perpetuu, în putere
proprie şi în interes propriu , cu respectarea normelor juridice în vigoare .
După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor , terenurile se
clasifică în:
- terenuri aflate în proprietate privată
- terenuri aflate în proprietate publică .
Terenurile proprietate de stat administrate de institutele şi staţiunile de
cercetări ştiinţifice , destinate cercetării şi producerii seminţelor şi
materialului săditor din categorii biologice superioare şi animalelor de rasă ,
aparţin domeniului public al statului şi rămân în administrarea acestora – art.
35 alin. 2 din lege nr. 18/1991 . .
Titlul de proprietate se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a
Legii fondului funciar , pe baza documentelor înaintate de către comisiile
locale , după validarea propunerilor înaintate de către comisii .
Titlul de proprietate , pentru cetăţenii în viaţă , se emite persoanelor
îndreptăţite ( soţ , soţie ) , iar pentru moştenitori se emite un singur titlu de
proprietate pentru terenurile ce au aparţinut autorului lor , în care se
nominalizează toţi solicitanţii îndreptăţiţi , urmând ca pentru ieşirea din
indiviziune , aceştia să procedeze potrivit dreptului comun
Potrivit art. 14 alin. 2 din legea nr. 18/1991 , republicată , atribuirea
efectivă a terenurilor se face , în zona colinară , pe vechile amplasamente ,
iar în zonele de câmpie , pe sole stabilite de comisie şi nu neapărat pe
vechile amplasamente ale proprietăţii . Ulterior , prin art. 2 alin. 1 din legea
nr. 1/2000 , regula punerii în posesie pe vechile amplasamente a fost
generalizată , cu condiţia ca acestea să fie libere , adică să nu fie ocupate de
construcţii sau să nu fi făcut obiectul punerii în posesie în favoarea altor
persoane cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate . În acest sens . legea
nr. 1/2000 prevede că drepturile dobândite cu respectarea prevederilor legii
fondului funciar , pentru care au fost eliberate adeverinţe de proprietate ,
procese verbale de punere în posesie sau titlul de proprietate , rămân valabile
fără nici o altă confirmare .
 Punerea în posesie a proprietarilor se va face în prezenţa fiecărui
proprietar care va semna tabelul de luare în primire a terenului . În acest
scop , comisiile locale trebuie să încunoştinţeze în scris , cu confirmare de
primire , persoanele care au domiciliul în alte localităţi şi cărora li s-a stabilit
dreptul de proprietate , asupra datei la care va avea loc punerea în posesie .

II.Inalienabilitatea temporară a terenurilor agricole.

Articolul 1310 Cod civil consacră principiul liberei circulaţii a
bunurilor susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate . Tot
articolul 1310 stabileşte şi excepţia de la această regulă , în sensul că prin
lege se poate stabili prohibirea înstrăinării anumitor bunuri , care sunt scoase
din circuitul civil .
Aceste prohibiţii pot fi absolute , când anumite bunuri , care prin natura
lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz public şi deci inalienabile , sau
relative , care se referă la bunuri , care deşi nu sunt declarate inalienabile ,
pot fi vândute doar numai de anumite persoane sau numai în anumite
condiţii .
Prin legea nr. 18/1991 au fost declarate inalienabile temporar anumite
bunuri imobile , cum este situaţia terenurilor agricole asupra cărora s-a
constituit dreptul de proprietate , potrivit art. 19 alin. 1 , art. 21 şi art. 43 din
lege .
Art. 19 alin. 1 stabileşte condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească
cei care solicită să li se constituie un drept de proprietate asupra terenurilor
care s-au aflat în patrimoniul C.A.P.-urilor , respectiv să fi lucrat efectiv cel
puţin trei ani în fostele C.A.P.-uri sau să nu fi adus teren în cooperativă , sau
să fi adus mai puţin de 5.000 mp. , indiferent dacă au fost cooperatori sau
angajaţi , să-şi stabilească domiciliul în localitatea respectivă şi să nu aibă
teren în proprietate , în acea localitate .
Articolul 20 din lege dispune că în localităţile cu excedent de suprafaţă
de teren agricol şi cu deficit de forţe de muncă în agricultură se poate atribui
, fără alte condiţii, celor care solicită în scris terenuri agricole până la 10 ha.
în echivalent arabil de familie , iar dacă solicită aceasta alte familii din alte
localităţi , se impune obligaţia de a-şi stabili domiciliul în localitatea unde
cer teren agricol şi de a renunţa la proprietatea avută în extravilan , în
localitatea de unde pleacă .
Prin prevederile art. 43 din legea nr. 18/1991 în ce priveşte constituirea
dreptului de proprietate , se dispune că în zonele montane cu climă
defavorizată , se pot atribui , la cerere , terenuri agricole celor care solicită în
scris aceasta , cu condiţia ca să se oblige să le lucreze şi să creeze
gospodării. În acest caz atribuirea făcându-se prin ordin al prefectului în
limita a 10 ha. în echivalent arabil de familie , la propunerea primăriilor
locale. În toate aceste cazuri de constituire a unui drept de proprietate asupra
unui teren agricol , potrivit art. 32 din legea nr. 18/1991 , beneficiarilor
dreptului de proprietate le este interzisă înstrăinarea terenurilor prin acte
între vii , timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care
s-a făcut înscrierea. Nerespectarea acestei dispoziţii legale imperative este
sancţionată de lege cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare , nulitate ce
poate fi invocată de către primărie , prefectură , de către procuror sau de
orice persoană interesată .
Articolul 49 din legea nr. 1871991 prevede că persoanele cărora li s-a
constituit dreptul de proprietate în condiţiile art. 19 alin. 1 , 21 şi 43 sunt
obligate să respecte întocmai condiţiile impuse de lege , astfel că , dacă nu le
respectă , ei pierd dreptul de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor
realizate pe acestea .
Pentru reconstituirea proprietăţii private asupra terenurilor şi crearea
condiţiilor pentru o nouă organizare a exploatării acestora , prin lege , s-a
dispus desfiinţarea fostelor cooperative agricole de producţie şi lichidarea
acestora . În scopul lichidării patrimoniului fostelor cooperative agricole de
producţie , prin decizia Prefecturii a fost constituită o comisie. Exploatarea
terenurilor agricole se poate face în mod individual de către deţinătorii lor ,
dar şi în diferite forme de asociere .
Formele de asociere în vederea exploatării terenurilor pot fi :
1. asocieri simple care iau naştere pe bază de înţelegere între două sau mai
multe familii , având ca scop exploatarea terenurilor agricole , creşterea
animalelor , prelucrarea şi vânzarea produselor .
2. societăţi comerciale cu personalitate juridică , constituite în baza legii nr.
31/1990 privind societăţile comerciale .
3. societăţi agricole cu personalitate juridică constituite în temeiul legii nr.
36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură .
Arendarea terenurilor se face în condiţiile prevăzute de legea arendării
nr. 16/1994 .
Exploatarea agricolă poate consta în : organizarea şi efectuarea de
lucrări agricole şi îmbunătăţiri funciare , utilizarea de maşini şi instalaţii ,
aprovizionarea , prelucrarea şi valorificarea produselor agricole şi neagricole
, alte asemenea activităţi .
Societatea agricolă , reglementată prin legea nr. 36/1991 , publ. în
M.Of. nr. 97/1991 , nu are caracter comercial şi , prin urmare , în raporturile
dintre asociaţi , dintre aceştia şi societăţile agricole , precum şi în raporturile
dintre societăţile agricole, nu sunt aplicabile dispoziţiile Codului comercial .
Obligaţiile societăţii agricole sunt garantate cu patrimoniul social ,
asociaţii fiind răspunzători numai cu părţile lor sociale .
Prin statut se vor determina condiţiile pentru admiterea asociaţilor în
societate . numărul minim de asociaţi , care nu poate fi mai mic de 10 ,
capitalul social format din părţi sociale de valoare egală , a căror mărime nu
poate fi mai mică de 10.000 lei fiecare , numărul de părţi sociale pe care îl
poate avea un asociat , modul de evaluare a părţilor sociale , în cazul
aportului în natură , inclusiv a folosinţei pământului. Societăţile agricole se
constituie prin act scris autentificat de notar şi prin statut.
Actul de constituire va fi semnat de membrii fondatori , iar
semnăturile acestora şi împuternicirile vor fi legalizate de primar. Actul de
constituire împreună cu statutul vor fi prezentate notarului public de către
împuterniciţii membrilor fondatori ai societăţii .