Declaraţie

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, Evaluatorul certifică că

faptele prezentate în acest Raport sunt adecvate şi corecte. De asemenea, Evaluatorul certifică
că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele luate în considerare şi
de condiţiile limitative specifice şi reprezintă analizele, opiniile si concluziile personale ale
Evaluatorului, neinfluenţate de nici un factor perturbator extern principiilor de evaluare. În
plus, Evaluatorul certifică că nu are nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea
imobiliară ce face obiectul prezentului Raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă
legată de parţile implicate.
Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului Raport nu are nici o legătură cu
declararea în Raport a unei anumite valori sau un interval de valori care să favorizeze clientul.
Analizele, opiniile şi consideraţiile prezentate sunt bazate şi răspund cerinţelor standardelor şi
metodologiei de lucru recomandate de Asociaţia Naţională a Evalatorilor din Romania
(ANEVAR).
Proprietatea imobiliară evaluată a fost inspectată personal de către Evaluator, prin
observare şi examinare vizuală.

Martie 2011 Evaluator,

Acasandrei Ioana
Chifan George Dan
Mărtinaş Corina-Adriana
Mititelu Alexandra Nicoleta
Către,

S.C. Consiliul Local al Comunei Tămăşeni, judetul Neamţ

Ref: Raport de evaluare pentru proprietatea imobiliară Construcţie-Grădiniţă, în suprafaţa
construită de 552,40 m.p., suprafaţă desfăşurată de 1.270,50 m.p., suprafaţă utilă 1.064,20
m.p., garaj în suprafaţa de 36,9 m.p. şi teren în suprafaţă de 2.222 m.p.
Domnilor,
La cererea Dumneavoastră am inspectat şi evaluat imobilul în scopul estimării valorii de
piaţă.
Raportul de evaluare care urmează conţine un număr de 24 de pagini şi Anexe şi reprezintă
baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.
Sinteza evaluării prezintă pe scurt datele de bază ale Raportului şi opninia Evaluatorului care,
astăzi 21 martie 2011, indică următoarea valoare de piaţă

734.282,92 Euro, respectiv 3.060.714 lei

Cursul de schimb luat în calcul este de 4,1683 lei/Euro şi reprezintă cursul oficial comunicat
de BNR pentru data de 18 martie 2011.
Raportul a fost pregătit în conformitate şi pe baza recomandărilor şi metodologiei de lucru
cuprinse în Standardele Internaţionale de Evaluare şi recomandate de către Asociaţia
Naţională a Evaluatorilor din România.

Evaluator,
Acasandrei Ioana
Chifan George Dan
Mărtinaş Corina-Adriana
Mititelu Alexandra Nicoleta
 Rezumat
Proprietate evaluată
Obiectul evaluării
Obiectul supus evaluării îl constitue proprietatea imobiliară compusă din:
o Construţie, cu destinaţia de grădiniţă, cu suprafaţă construită de 552,40 mp,
suprafaţă desfăşurată 1.270,50 mp şi suprafaţă utilă de 1.064,20 mp;
o Garaj în suprafată construită de 36,90 mp;
o Terenul aferent în suprafaţă de 2.222 mp.

Construcţia ”grădiniţă” este pe două nivele (P +1) şi parţial subsol şi are ca destinaţie
gradiniţa. Construcţia ”garaj” este pe un singur nivel.
Elemente principale ale construcţiilor:
o Fundaţii din beton;
o Pereţi portanţi din zidărie de BCA la grădiniţă şi din GV-uri la garaj;
o Planşeele sunt pe placa de beton;
o Şarpanta din lemn şi invelitoare din tablă Lindab.

Scopul evaluării
Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii descrise mai sus în vederea
înregistrării în evidenţa şi eventual a concesionării parţiale a construcţiei.
Raportul de evaluare este destinat Consiliului Local Tămăşeni, în calitate de solicitant, client
şi destinatar.
Raportul a fost realizat în baza contractului de prestări servicii încheiat cu clientul.
Opinia asupra valorii
Opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, la data de 21
martie 2011, ţinând seama exclusiv de precizările prezentului raport, este:
o Valoare proprietate: 734.282,92 Euro, respectiv 3.060.714 lei , din care:
 Valoare teren:15.242,92 Euro, respectiv 65.537 lei;
 Valoare construcţie grădiniţă: 701.346 Euro, respectiv 2.923.422 lei;
 Valoare construcţie garaj 17.694 Euro, respectiv 73.755 lei.

Cursul de schimb luat în calcul este de 4,1683 lei/Euro şi este cel comunicat de BNR în data
de 18 martie 2011.
Valoarea estimată este valabilă în condiţiile prezentul raport
CUPRINS
CAP.1 – DATE GENERALE
1.1 Date de identificare a evaluatorului şi a beneficiarului
 1.2 Obiectul şi scopul evaluării

CAP.2 – PREMISELE EVALUĂRII

2.1 Scopul evaluării
2.2 Inspecţia obiectului evaluat
2.3 Data evaluării şi cursul de schimb
2.4 Date privind dreptul de proprietate
2.5 Date privind situaţia actuală a bunului
2.6 Descrierea zonei de amplasare, facilităţi, utilităţi edilitare şi gradul de poluare
2.7 Diagnosticul organizării resurselor umane

CAP.3 – EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

3.1 Metodologia de evaluare
3.2 Tipul valorii estimate
3.3 Evaluarea terenurilor şi amenajărilor
3.4 Estimarea valorii terenului
3.5 Estimarea costului de reconstrucţie
3.6 Estimarea deprecierii construcţiei
3.7 Concluzii finale
3.8 Ipoteze şi condiţii restrictive
3.9 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului
3.10 Sursele de informaţii şi informaţiile utilizate

ANEXE

Cap.1 DATE GENERALE

1.1. Date de identificare a evaluatorului şi a beneficiarului

 Prezentul raport de evaluare a fost efectuat de către S.C. A.N.G.I. S.R.L. Iaşi în baza
contractului încheiat cu Consiliul Local al Comunei Tămăşeni, judeţul Neamţ, ca urmare a
solicitării făcute de către ordonatorul principal de credite prin licitaţie publică.
Consultantul este acreditat pentru elaborarea de studii de fezabilitate şi de rapoarte de
evaluare, fiind membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România, membrii echipei
fiind acreditaţi pentru astfel de lucrări de către A.P.A.P.S. şi membri ai Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor din România. În acelaşi timp membrii echipei sunt evaluatori, experţi tehnici şi
judiciari, experţi contabili, care fac parte din C.E.C.C.A.R.
Membrii echipei sunt recunoscuţi pe plan naţional ca specialişti evaluatori, având şi
calitatea de formatori A.N.E.V.A.R.
Evaluatorul se situează pe poziţia de expert neutru.

1.2. Obiectul şi scopul evaluării

Obiectul evaluării îl constitue proprietatea imobiliară deţinută de Consiliul Local al
Comunei Tămăşeni formată din:
 Construcţie cu regim de înălţime S + P + 1 având destinaţia la data evaluării
”Grădiniţă” cu o suprafaţă construită de 552,40 m.p., desfăşurată de 1.270,50
m.p. şi utilă de 1.064,20 m.p.;
 Garaj cu o arie construită de 36,90 m.p.;
 Terenul aferent în suprafaţă de 2.222 m.p.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii descrise mai sus în
vederea înregistrării în evidenţa şi eventual a concesionării parţiale a construcţiei.
Raportul de evaluare este destinat Consiliului Local Tămăşeni, în calitate de solicitant, client
şi destinatar.
Raportul a fost realizat în baza contractului de prestări servicii încheiat cu clientul.
Construcţiile au fost realizate in perioada 2006-2010.
Grădiniţa este cu fundaţii de beton, zidărie din BCA, învelitoare din tablă Lindab
şi este compusă din:

o Parter:
 Hol de acces – 17,30 mp;
 Filtru vestiar – 30,00 mp;
 Hol aşteptare – 24,00 mp;
 Sală grupă 15-20 copii – 48,20 mp;
 Sală grupă 15-20 copii – 46,20 mp;
  Sală polivalentă – 58,90 mp;
 Hol acces intrare secundară – 8,00 mp;
 Hol – 19,40 mp;
 Cameră educatoare – 22,30 mp;
 Bibliotecă – 22,30 mp;
 Sală de primire - 17,80 mp;
 Birou – 16,80 mp;
 Hol acces – 17,05 mp;
 Scară acces – 22,30 mp;
 Cameră hidrofor – 11,60 mp;
 Cameră jucării – 6,26 mp;
 Grup sanitar fete – 12,00 mp;
 Grup sanitar băieţi – 13,50 mp;
 Grup sanitar fete (şi personal) – 14,00 mp;
 Grup sanitar băieţi (şi personal) – 6,40 mp.
o Etaj:
 Sală grupă 15-20 copii – 48,20 mp;
 Sală grupă 15-20 copii – 46,00 mp;
 Sală grupă 15-20 copii – 46,50 mp;
 Sală grupă 15-20 copii – 58,90 mp;
 Sală consiliu – 23,00 mp;
 Sală proiecţie – 17,80 mp;
 Sală activităţi diverse – 22,30 mp;
 Filtru vestiar – 30,00 mp;
 Coridor – 8,00 mp;
 Coridor – 29,40 mp;
 Grup sanitar fete – 12,00 mp;
 Grup sanitar băieţi – 13,50 mp;
 Grup sanitar fete (şi personal) – 14,00 mp;
 Grup sanitar băieţi (şi personal) - 6,40 mp;
 Scară acces etaj – 10,20 mp;
 Scară acces etaj – 9,70 mp.
o Subsol:
 Scară interioară de acces – 13,80 mp;
 Depozit – 6,85 mp;
 SAS adăpost A.P.C. (4 compartimente) – 06,50 mp;
 Grup sanitar uscat – 7,60 mp;

Înălţimea pe nivel pentru parter şi etaj este de 3,40 m iar înălţimea subsolului este de 2,75 m.
Acopersişul este tip şarpantă cu învelitoare din tablă Lindab, culoare vişiniu.
Iluminarea şi ventilarea podului s-a făcut prin ferestre tip Velux dispuse în planul învelitorii şi
lucarne orientate spre sud-est-vest.
Elementele din lemn ale şarpantei sunt ignifugate.
Scurgerea apelor pluviale este făcută prin jgheaburi şi burlane din tablă Lindab.
Trotuarul din jurul clădirii are lăţimea de 90 cm.
Soclul este de 80 cm înălţime de la nivelul trotuarului iar accesul principal se face pe latura de
vest printr-o scară cu cinci trepte.
Pe latura de est a fost proiectată şi contruită scara de evacuare a copiilor.
Curtea este prevăzută cu zone de recreaţie, zona pentru activităţi sportive, şi zona verde.
Finisaje interioare:
 Zugrăveli pereţi clase, zugrăveli în culori apă;
 Zugrăveli grupuri sanitare, faianţă până la înălţimea de 2,10 m;
 Tavane în culori apă;
 Pardoseli din parchet lamelar în sălile de clasă, sală polivalentă, bibliotecă şi pardoseli
din gresie (mozaic) la holurile de acces, coridoare, filtre vestiare şi grupuri sanitare;
 Pardoseli din beton sclivist pentru adăposturile A.P.C.

Finisaje exterioare:
 Zugrăveli exterioare în praf de piatră;
 Placaje ceramice culoare gris-perla;
 Soclu similipiatră;
 Tâmplărie exterioară este din aluminiu, excepţie uşile de la adăposturile A.P.C.;
 Învelitoarea tip şarpantă este din tablă Lindab pe structura din lemn de răşinoase
ignifugat.

Înălţimea la streaşina construcţiei este de 6,80 m iar la coamă de 11,60 m.

Garajul are suprafaţa de 36,90 m.p., înălţimea de 2,50 m. Pardoseala este din pavimente,
finisajele în tencuieli de apa, acoperişul este tip şarpantă, învelitoarea din tablă Lindab.
Descrierea detaliată a elementelor constructive se regăseşte în Fişa de Inspecţie Tehnică, fişă
ce reprezintă anexa la prezentul Raport.
 CAP.2 PREMISELE EVALUĂRII

2.1. Scopul evaluării

Evaluarea are drept scop:
 Estimarea valorii proprietăţii în vederea înregistrării în contabilitatea primăriei şi
concomitent pentru calculul tarifului de concesionare.

2.2. Inspecţia obiectului evaluat

Inspecţia a fost efectuată la data de 12 martie 2011, în prezenţa proprietarului şi s-a
urmărit vizionarea proprietăţii construite. Cu această ocazie a fost întocmită Fişa Inspecţiei
Tehnice, anexată la prezenta lucrare.
A fost inspectat şi terenul, verificându-se starea acestuia, curtea interioară, împrejmuirile
şi vecinătăţile.
Cu această ocazie au fost efectuate fotografii ale elementelor vizionate considerate
relevante.
2.3. Data evaluării şi cursul de schimb
Data evaluării este considerată data de 21 martie 2011. Valoarea este exprimată în lei şi în
Euro la această dată. A fost folosit cursul de referinţă comunicat de Banca Naţională a
României pentru data de 18 martie 2011, respectiv 4,1683 lei/Euro.
Prezentul Raport de evaluare este adresat solicitantului, respectiv Consiliul Local al
Comunei Tămăşeni, în calitate de client.
 2.4. Date privind dreptul de proprietate
La data întocmirii raportului de evaluare, proprietatea imobiliară, situată în localitatea
Tămăşeni, comuna Tămăşeni, judeţul Neamţ, este proprietatea Consiliul Local Tămăşeni.
Au fost studiate actele de proprietate ale terenului şi documentaţia cadastrală. Aceste
documente atestă: Consiliul Local Tămăşeni este proprietara acestei proprietăţi imobiliare
construită ca grădiniţă comunală.
Declaraţia proprietarului confirmă că proprietatea nu este grevată de sarcini sau servituţi
si nu au fost constituite garanţii bancare sau ipoteci care să limiteze dreptul de proprietate. În
situaţia vânzării, dreptul de proprietate poate fi transferat integral.
Informaţiile prezentate de proprietar sunt considerate credibile si corecte, Evaluatorul nu a
verificat autenticitatea actelor juridice prezentate de proprietar.

2.5. Date privind situaţia actuală a bunului

Recepţia Construcţiei-Grădiniţă a fost la data de 8 martie 2011 conform procesului
verbal de recepţie efectuat la terminarea lucrărilor, cu numărul 12, rezultând o suprafaţă
construită de 552,40 mp şi o suprafaţă desfăşurată de 1270,50 mp. Grădiniţa urmează a fi
concesionată la o valoare ce va fi stabilită în urma prezentului raport de evaluare.

2.6. Descrierea zonei de amplasare, facilităţi, utilităţi edilitare, gradul de poluare

Zonă în care este amplasată cladirea evaluată este una centrală avănd acces la drumul
judeţean DJ 201 C. Dotările edilitare specifice zonei sunt alimentarea cu apă şi curent.
Vecinătăţile Contrucţiei-Grădiniţă reies din planul de situaţie anexat la prezentul raport.

2.7. Diagnosticul organizării resurselor umane

Structura organizatorică a echipei care a participat la realizarea construcţiei-grădiniţă
valabilă la data finalizării lucrărilor este reflectată în tabelul nr.1. Acesta evidenţiază existenţa
unui Diriginte de şantier Ing. Popovici Vasile Octavian, Inginer constructor Frona Ioan şi a
unui număr mediu de 30 de muncitori calificaţi.
În tabelul de mai jos se prezintă structura echipei de lucru la data finalizării lucrării.
Tabelul nr. 1
Nr.Crt NUME ŞI PRENUME FUNCŢIA
1 Popovici Vasile Octavian Diriginte de şantier
2 Frona Ioan Inginer constructor
3 xxxxxxxx Muncitori calificaţi
.
 .
.
32

În tabelul nr. 2 se prezintă sintetic evoluţia personalului de la începutul lucrărilor şi până

la finalizarea acestora precum şi vârsta medie a acestuia.
Tabelul nr. 2
An 2008 2009 2010
Număr personal 33 29 32
M/F 31/2 29/0 31/1
Vârsta medie 35 35 35

Aşa cum se observă din tabelul anterior, personalul care a contribuit la realizarea
lucrărilor oscilează în jurul valorii de 30. Concomitent, se constată menţinerea unei vârste
medii de 35 de ani şi predominanţa sexului masculin în rândul muncitorilor.
Situaţia salariului mediu relevă o tendinţă de crestere ca urmare a creşterii limitei minime
impuse de Guvernul României. La data prezentei evaluări principalele informaţii salariale
referitoare la construcţia-grădiniţă rezultă din tabelul de mai jos.
Tabelul nr. 3
An 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010
Salariul minim 540 RON 600 RON 705 RON
Salariul mediu 1.550 RON 1.693 RON 1.836 RON
Salariul maxim 2.000 RON 2.200 RON 2.300 RON
 CAP.3 EVALUAREA PROPRIETĂŢII EVALUATE

3.1. Metodologia de evaluare

Procesul de evaluare este o procedură complexă şi sistematică pe care evaluatorul o
parcurge pentru a da raspuns clientului sau asupra valorii bunului de evaluat.
Evaluarea a fost realizată în conformitate cu legislaţia în vigoare şi cu prevederile
cuprinse în Standardele Internaţionale de Evaluare, însuşite de ANEVAR.
În cazul de faţă a fost utilizat Standardul Internaţional IVS-1, care stipulează că Valoarea de
piaţă defineşte că:
”Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un
cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o
activitate de marketing adecvată în care ambele parţi au acţionat în cunoştinţă de cauză,
prudent şi fără constrângeri”.
Valoarea de piaţă este estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de
cumpărare şi fără includerea unui impozit şi/sau taxă.

3.2. Tipul valorii estimate

În estimarea valorii de piaţă s-au avut in vedere cele trei abordări:
 Abordarea prin comparaţie, care se bazează pe analiza comparativă a proprietăţii de
evaluat cu proprietăţi similare, care au fost vândute în aceleaşi condiţii de piaţă;
 Abordarea pe bază de venit, prin care este măsurată valoarea prezentă a beneficiilor
viitoare date de dreptul de proprietate ce derivă ca urmare a utilizării proprietăţii;
 Abordarea prin costuri, abordare care determină costul de reconstrucţie sau de
înlocuire a proprietăţii la data evaluării precum şi luarea în consideraţie a valorii
pierderilor care au avut loc ca urmare a uzurii fizice, unor neadecvări funcţionale şi
 condiţiilor externe; La costul estimat, după scăderea deprecierii construcţiei, se adaugă
valoarea estimată a terenului.

Pentru estimarea valorii de piaţă se va proceda la reconcilierea rezultatelor care s-au

obţinut în urma aplicării metodelor de evaluare prin cele trei abordări.
Estimarea valorii de piaţă se aplică proprietăţii în întregul ei (teren plus construcţii).
Divizarea preţului în elemente parţiale anulează această evaluare. În consecinţă valorile
separate nu vor putea fi utilizate înaintea evaluării.

3.3. Evaluarea terenurilor şi amenajărilor

Abordarea prin costuri

Prin această abordare, se estimează valoarea de piaţă a proprietăţii ca fiind costul de

reconstrucţie sau de înlocuire a clădirii la data evaluării din care se scade valoarea estimată a
deprecierilor datorate uzurii fizice, neadecvării funcţionale şi condiţiilor externe cumulate de
la data construirii şi până în prezent, la care se adaugă valoarea estimată a terenului.

Aplicarea metodei presupune parcurgerea mai multor etape:

 Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru a fi realizată

cea mai bună utilizare a sa
 Estimarea costului total de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei la data
evaluării
 Estimarea deprecierilor cumulate ale construcţiei
 Deducerea costului net al construcţiei prin scăderea deprecierii cumulate din costul de
înlocuire
 Deducerea valorii de piaţă a proprietăţii prin cumularea costului net al construcţiei cu
valoarea terenului.

3.4. Estimarea valorii terenului

În evaluarea terenului se utilizează şase metode : comparaţia directă, alocarea,
extracţia, parcelarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare.
Întrucât, la data evaluării, pe piaţă există informaţii referitoare la terenuri similare ce
au fost tranzacţionate recent (obţinute de la barourile noatriale), se va folosi metoda directă a
vânzărilor. Metoda presupune identificarea pe piaţa mobiliară a unor loturi de teren
tranzacţionate recent, asemănătoare şi care pot fi comparate cu terenul analizat. Asemănările
şi diferenţele permit ajustări şi corecţii care în final vor aduce terenul de evaluat la o anumită
valoare.
Descrierea comparabilelor utilizate se regăseşte în următorul tabel:
 Tabelul nr. 4

Date şi Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

caracteristici A B C D
29.01.2011 12.12.2010 07.11.2010 30.10.2010
Data-preţ tranzacţie
7 euro/mp 6,5 euro/mp 7 euro/mp 7,5 euro/mp
Suprafaţa (mp) 2.200 4.300 1.900 3.000
Drept de proprietate
Liber Liber Liber Liber
transmis
Condiţii de finanţare Cash Cash Cash Cash
Condiţii de vânzare Independent Independent Independent Independent
Condiţiile pieţei- 4,2571 4,2997 4,2931 4,2664
curs valutar Recent Recent Recent Recent
Conform Conform Conform Conform
Restricţii legale încadrării în încadrării în încadrării în încadrării în
PUG şi PUZ PUG şi PUZ PUG şi PUZ PUG şi PUZ
Localizare-acces Acces la D.C. Acces la D.C. Acces la D.C. Acces la D.C.
Dotări edilitare Bazin propriu Bazin propriu Fără bazin apă; Fără bazin
specifice zonei apă; cu curent apă; cu curent cu curent apă; cu curent
Condiţii pentru
construire- Plan Plan Plan Plan
planietate
Cea mai bună Locuinţă Locuinţă Locuinţă Locuinţă
utilizare rezidenţială rezidenţială rezidenţială rezidenţială

Calcule- estimarea valorii terenului

Tabelul nr. 5

Date şi Teren de Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

caracteristici evaluat A B C D
Suprafaţa 2.222 2.200 4.300 1.900 3.000
Data-preţ 29.01.2011 12.12.2010 07.11.2010 30.10.2010
tranzacţie 7 euro/mp 6,5 euro/mp 7 euro/mp 7,5 euro/mp
Curs valutar 4,1683 4,2571 4,2997 4,2931 4,2664
 Drept de
proprietate Liber Liber Liber Liber Liber
transmis
Corecţie -2,1 % -3,2 % -3 % -2,4 %
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Condiţii de
Cash Cash Cash Cash Cash
finanţare
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Condiţii de
Independent Independent Independent Independent Independent
vânzare
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Condiţiile
pieţei- curs 18.03.2011 Recent Recent Recent Recent
valutar
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Conform Conform Conform Conform Conform
Restricţii
încadrării în încadrării în încadrării în încadrării în încadrării în
legale
PUG şi PUZ PUG şi PUZ PUG şi PUZ PUG şi PUZ PUG şi PUZ
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Vecinătăţi şi
Modernizări recente, civilizat, pitoresc
privelişte
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Cea mai bună Locuinţă Locuinţă Locuinţă Locuinţă Locuinţă
utilizare rezidenţială rezidenţială rezidenţială rezidenţială rezidenţială
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Localizare- Acces la Acces la Acces la Acces la
Acces la D.C.
acces D.C. D.C. D.C. D.C.
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Dotări
Apă Apă Apă Apă Apă
edilitare- apă
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Dotări
edilitare- DA DA DA DA DA
curent
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 6,86 euro/mp 6,29 euro/mp 6,79 euro/mp 7,32 euro/mp
Corecţie totală absolută 0,14 euro/mp 0,21 euro/mp 0,21 euro/mp 0,18 euro/mp
Corecţie totală procentuală -2,1 % -3,2 % -3 % -2,4 %
Număr corecţii 1 1 1 1

Din analiza şi interpretarea rezultatelor din tabel, se constată că proprietatea A se

apropie cel mai mult de terenul supus evaluării, deoarece suprafaţa sa este cea mai apropiată
de cea evaluată, iar data tranzacţiei este cea mai apropiată.

Au fost realizate corecţii şi la celelalte comparabile care au fost excluse deoarece data
la care au fost tranzacţionate nu se apropie într-atât de mult cu cea a proprietăţii de evaluat, iar
suprafeţele diferă, de asemenea.

În concluzie, valoarea terenului de evaluat este considerată a fi de 6,86 euro/mp.

Valoarea totală devine:

ST= 2.222 mp * 6,86 euro/mp = 15.242,92 Euro

1 euro la data evaluării = 4,1683 lei

Valoarea de piaţă în lei : 15.242,92 euro * 4,1683 lei/euro = 63.537,06 lei

3.5. Estimarea costului de reconstrucţie

Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la

data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale,
normative de construcţie, arhitectură, planuri, calitate, manoperă şi înglobând toate
deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.

Costurile se stabilesc prin trei metode:

  Metoda comparaţiilor unitare
 Metoda costurilor segregate
 Metoda devizelor

Deoarece nu avem la dispoziţie preţuri de contact pentru clădiri similare construite

recent şi nici devizele care să reflecte cantitatea şi calitatea materialelor utilizate la construirea
clădirii, pentru estimarea costului a fost aleasă metoda costurilor segregate. Vom folosi
normativul : „Evaluarea rapidă a construcţiilor - Clădiri şi construcţii speciale pentru sănătate,
asistenţă socială, cultură fizică şi agrement”, lucrare apărută în editura MATRIX ROM
Bucureşti.

CONSTRUCŢIE- GRĂDINIŢĂ

FIŞĂ DE EVALUARE A CLĂDIRII

Tabelul nr. 6

1. Obiectul Construcţie- grădiniţă

Matrix 5, Fişa 2, Varianta II
Poziţie cadastru Br. Cadastral proviz. 433
Destinaţia iniţială Grădiniţă
Data punerii în funcţiune 2011
Vechime 0
2. Date construcţie
Suprafaţa construită(mp) 552.4
Suprafaţa desfăşurată(mp) 1270.5
Înălţime maximă acoperiş (m) 11.6
Număr nivele clădire Subsol, P+1
Descriere
a. Partea de construcţii
infrastructură beton

suprastuctură Zidărie din BCA

planşee beton

acoperiş imobil şarpantă lemn+ tablă

Lindab
închideri şi compartimentări zidărie din BCA
 finisaj exterior tencuit, zugrăvit

finisaj interior tencuit, zugrăvit

pardoseli parchet lamelar, gresie,

mosaic, beton sclivisit
tâmplărie exterioară termopan PVC

tâmplărie interioară lemn

b. Instalaţii
electrice fluorescent

sanitare ceramică, PVC

încălzire centrală termică

alte instalaţii

3. Stabilirea elementelor de calcul

 Suprafaţa desfăşurată (mp) 1.270,50
 Suprafaţa utilă (mp) 1.064,20
 Înălţimea maximă pe acoperiş (m) 11,60
 Înălţime camera interioare parter şi etaj (m) 3,40
 Înălţime camere subsol (m) 2,75
 Pardoseli săli clasă, bibliotecă, birouri Parchet lamelar
 Pardoseli din gresie, mosaic, ciment sclivisit La băi şi holuri
4. Calculul valorii de înlocuire
4.1. Valoarea unitară (lei/mp) 1.180
 construcţii 990
 instalaţii electrice 35
 instalaţii sanitare 95
 instalaţii încălzire 60
Corecţie 1
Corecţie 2
Corecţie 3
4.2. Valoarea totală (lei) 1.499.191
  construcţii 1.257.795
 instalaţii electrice 44.468
 instalaţii sanitare 120.698
 instalaţii încălzire 76.230
 corecţii 0
TOTAL (lei) 1.499.191

TOTAL GENERAL 1.499.191

INDICI DE ACTUALIZARE 1,95

INDICE TOTAL DE ACTUALIZARE 1,95
4.3. Cost de reconstrucţie
Cost total brut (ron) 2.923.422

Cost unitar suprafaţă desfăşurată(ron/mp) 2.301

Cost unitar suprafaţă utilă (ron/mp) 2.747

5. Stabilirea gradului de uzură

Condiţii de exploatare Bune

Vechime (ani) 0

Stare tehnică bună

5.1. Grad de uzură tehnică

Structura de rezistenţă 0
Închideri, compartimentări şi învelitoare 0
Finisaje 0
Instalaţii 0
Deprecieri 0
5.2. Neadecvare funcţională 0
5.3. Depreciere din cauze externe 0
Depreciere medie 0
6. Cost reconstrucţie net 2.923.422
Costul de înlocuire brut:1.270,50 mp* 2.301 lei/mp= 2.923.422 lei

1 Euro la data evaluării: 4,1683 lei

 Costul de reconstrucţie la data evaluării în euro: 701.346 euro

3.6. Estimarea deprecierii construcţiei

Deprecierea este o piedere în valoare a proprietăţii imobiliare care poate să apară din
cauze fizice, funcţionale sau externe. Deprecierea începe să se acumuleze de la finalizarea
construcţiei chiar dacă reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.
Construcţia a fost finalizată în anul 2010.
În timpul inspecţiei nu s-au constat elemente deterioarate reprezentând uzură fizică de
tipul rosături, fisuri, infestări sau defecte de structură. De asemenea, construcţia nu prezintă
elemente demodate sau neacceptate pe piaţa imobiliară. În aceste condiţii, evaluatorul
consideră că nu este necesară ajustarea valorii obţinute cu elemente de depreciere a
construcţiei.
CONSTRUCŢIE-GARAJ
FIŞĂ DE EVALUARE A CLĂDIRII
Tabelul nr. 7

1. Obiectul Construcţie- garaj

Matrix 3, Fişa 19, Varianta I
Poziţie cadastru Br. Cadastral proviz. 433
Destinaţia iniţială garaj
Data punerii în funcţiune 2011
Vechime 0
2. Date construcţie
Suprafaţa construită(mp) 36,9
Suprafaţa desfăşurată(mp) 36,9
Înălţime interioară (m) 2,5
Număr nivele clădire 1
Descriere
a. Partea de construcţii
infrastructură beton

suprastuctură Zidărie din cărămidă GV

planşeu lemn

acoperiş imobil şarpantă lemn+ tablă Lindab

 închideri şi compartimentări Nu există compartimentări

finisaj exterior Tencuit

finisaj interior tencuit

pardoseli pavimente

tâmplărie exterioară termopan PVC

tâmplărie interioară lemn

b. Instalaţii
electrice da

sanitare nu

încălzire nu

alte instalaţii nu

3. Stabilirea elementelor de calcul

 Suprafaţa desfăşurată (mp) 36,90
 Suprafaţa utilă (mp) 33
 Înălţimea medie interioară (m) 2,50
 Diferenţă de înălţime (m) 0
 Pardoseli din pavimente 0
4. Calculul valorii de înlocuire
a. Valoarea unitară (lei/mp) 1025
 construcţii 990
 instalaţii electrice 35
 instalaţii sanitare 0
 instalaţii încălzire 0
Corecţie 1
Corecţie 2
Corecţie 3
b. Valoarea totală (lei) 37.823
 construcţii 36.531
 instalaţii 1.292
  corecţii 0
TOTAL (lei) 37.823

TOTAL GENERAL 37.823

INDICI DE ACTUALIZARE 1,95

INDICE TOTAL DE ACTUALIZARE 1,95
c. Cost de reconstrucţie
Cost total brut (ron) 73.755

Cost unitar suprafaţă desfăşurată(ron/mp) 2.000

5. Stabilirea gradului de uzură

Condiţii de exploatare bune

Vechime (ani) 0

Stare tehnică bună

a. Grad de uzură fizică

Structura de rezistenţă 0
Închideri, compartimentări şi învelitoare 0
Finisaje 0
Instalaţii 0
Deprecieri 0
b. Neadecvare funcţională 0
c. Depreciere din cauze externe 0
Depreciere medie 0
6. Cost reconstrucţie net 73.755

Tabelul nr. 8
STABILIREA GRADULUI DE UZURĂ
Condiţii de exploatare Bune
Vechime (ani) 0
Stare tehnică bună
Grad de uzură fizică
Structura de rezistenţă 0
Închideri, compartimentări şi învelitoare 0
Finisaje 0
Instalaţii 0
Deprecieri 0
Neadecvare funcţională 0
Depreciere din cauze externe 0
Deprecierea medie 0

Valoarea construcţiei garaj:

în lei: 73.755 lei
în euro: 73.755 lei / 4,1683 = 17.694 euro

3.7. Concluzii finale:

 Valoarea de piaţă în urma abordării prin costuri pentru construcţii şi folosind metoda
comparaţiei pentru teren
Valoare teren = 15.242,92 euro * 4,1683 lei/euro = 63.537 lei
 Construcţie grădiniţă
Cost de reconstrucţie grădiniţă= 701.346 euro * 4,1683 lei/euro = 2.923.422 lei
Depreciere construcţie= nu este cazul
Valoare de piaţă estimată pentru grădiniţă=701.346 euro * 4,1683 = 2.923.422 lei
 Construcţie garaj
Cost de reconstrucţie garaj =17.694 euro * 4,1683 = 73.755 lei
Depreciere construcţie garaj = nu este cazul
Valoare de piaţă estimată pentru garaj=17.694 euro * 4,1683 = 73.755 lei

3.8. Ipoteze şi condiţii restrictive

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii restrictive, prezentate în cele ce
urmează:

 Informaţiile obţinute şi folosite în raport sunt considerate a fi autentice;

 Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi autentice;
 Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii ce ar
avea ca efect o modificare a valorii imobilului;
 Atât selectarea metodelor de evaluare, cât şi modalităţile de aplicare s-au făcut
având în vedere statutul actual al proprietăţii supuse evaluării, astfel încât
valorile estimate să conducă la o valoare cât mai apropiată de cea la care va fi
încheiată tranzacţia;
 La elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influnţă
asupra valorii, nefiind omisă deliberat nici un fel de informaţie. După
cunoştinţa evaluatorului toate informaţiile sunt corecte;
 Imobilul a fost vizionat şi inspectat personal de către evaluator. Evaluatorul a
prezentat în raport elemente descriptive, schiţe, fotografii ale imobilului, pentru
 a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunii şi stării acestuia şi pentru a
ajuta pe client în realizarea de aprecieri calitative şi cantitative;
 Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspectele de natură juridică ale
terenului sau ale patrimoniului părţilor aflate în tranzacţie. Evaluatorul a
presupus că titlul de proprietate asupra imobilului este valabil şi că nu există
sarcini asupra acestuia la data evaluării;
 Evaluatorul nu va fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii ascunse
privind construcţiile şi sau factorii de mediu care ar putea influenţa valoarea,
evaluatorul neavând competenţele necesare şi prin urmare nu poate da nicio
garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a imobilului;
 Evaluatorul nu a efectuat o expertiză tehnică în detaliu şi nici nu a inspectat
acele părţi ale construcţiei care sunt acoperite sau inaccesibile;
 Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în
raportul de evaluare, de la surse pe care el le considera credibile şi nu îşi asumă
nicio responsabilitate în privinţa corectitudinii datelor furnizate de client şi
terţe persoane;
 Evaluatorul a presupus că imobilul de evaluat se conformează restricţiilor
urbanistice din zonă;
 Evaluatorul nu are niciun interes în prezent sau în viitor cu vânzătorul sau cu
cumpărătorul şi nicio altă legătură cu părţile implicate în tranzacţie;
 Evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în
prezentul raport de evaluare.

3.9. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Recapitulaţie Tabelul nr. 9

Explicaţii Valoare în lei Valoare în Euro
Teren 63.537 15.242,92
Grădiniţă 2.923.422 701.346
Garaj 73.755 17.694
TOTAL 3.060.714 734.282,92

Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este de 3.060.714 lei şi reprezintă

echivalentul a 4,1683 euro.
 Opinia evaluatorului
În urma analizei efectuate, evaluatorul consideră că abordarea prin costuri pentru
construcţii şi metoda comparaţiei pentru teren sunt cele mai adecvate soluţii pentru situaţia
noastră, iar valoarea obţinută prin această abordare este cea mai realistă.
Valoarea proprietăţii imobiliare
 Valoarea totală: 734.282,92 euro
 Data evaluării: 18.03.2011
 Cursul valutar la data evaluării: 4,1683 lei/euro
 Valoarea în lei: 3.060.714 lei

3.10. Sursele de informaţii şi informaţiile utilizate

Au fost de asemenea utilizate date din publicaţiile de specialitate. Un rol important au
avut informaţiile oferite de proprietar. Au fost efectuate investigaţii pentru culegerea de date
referitoare la tranzacţiile comparabile.
Un rol hotărâtor în stabilirea valorii l-au avut informaţiile furnizate de birourile notariale
din Piatra Neamţ.
Analiza ultimelor patru tranzacţii cu proprietăţi similare (terenuri) înregistrate la Primăria
Tămăşeni a condus la concluzia că valorile acestora pot fi luate în considerare.
Alte surse de informaţii utilizate:
o Agenţii imobiliare şi birouri notariale, pentru obţinerea de date referitoare la tranzacţii
asemănătoare;
o Presa locală, pentru anunţuri de publicitate;
o Evaluatori autorizaţi care lucrează pe piaţa locală;
o Evidenţa proprietăţilor ţinute de primăriile din zonă;
o Discuţii cu proprietarul şi localnicii.