UNIVERSITATEA TEHNICĂ ”GHEORGHE ASACHI”

FACULTATEA DE ARHITECTURĂ ”G.M. CANTACUZINO”

CURS DE URBANISM ȘI ADMINISTRAREA TERITORIULUI

CERTIFICATUL DE URBANISM

ISPAS MIREL-LAURENȚIU

IAȘI
2018

1
CUPRINS
CAPITOLUL I GENERALITAȚI ..............................................................................................................3
1.1 Cadrul legislativ ................................................................................................................................3
1.2 Definiții...............................................................................................................................................4
1.3 Actori implicații ................................................................................................................................4
1.4 Documentele necesare emiterii certificatului de urbanism ...........................................................5
1.5 Calculul taxei .....................................................................................................................................5
CAPITOLUL II ÎNTOCMIREA ȘI ELIBERAREA CERTIFICATULUI DE URBANISM................6
2.1 Redactarea certificatului de urbanism ............................................................................................6
2.2 Înregistrarea certificatului de urbanism.........................................................................................8
2.3 Eliberarea certificatului de urbanism .............................................................................................9
2.4 Valabilitatea certificatului de urbanism .........................................................................................9
BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................................... 11

2
 CAPITOLUL I GENERALITAȚI

1.1 Cadrul legislativ

Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcţii începe odată cu depunerea

cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obţinerii, ca act final, a autorizaţiei de
construire, conform art.2 alin.(2^1) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, republicată și actualizată1.

Întocmirea și emiterea certificatelor de urbamism sunt reglementate prin Legea 50/1991

privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată și actualizată, împreună cu
Ordinul MDRL nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, de Legea 350/2201 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, actualizată împreună cu Ordinul MDRAP nr. 233/2016
pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismul şi de elaborare şi actualizare a documentaţiilor de urbanism și de
Hotărârea de Guvern nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism,
republicată și actualizată.

De asemenea, în funcție de scopul pentru care se întocmește certificatul de urbanism, mai

avem și alte reglementări dispuse prin Legea 10/1995 privind calitatea în construcţii, republicată
și actualizată, Legea 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, republicată și
actualizată și prin Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, actualizată și
republicată.

Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată și

actualizată, împreună cu Ordinul MDRL nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice
de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii conțin
principalele reglementări cu privire la procedura de întocmire și eliberare a certificatelor de
urbanism.

1
Legea nr. 50/1991 din 29 iulie 1991privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii republicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, și actualizată.

3
 1.2 Definiții

Certificatul de urbanism este definit, conform art. 30 alin.(1) din Ordinul MDRL nr.
839/20092 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii, ca fiind actul de informare al autorităţii
administraţiei publice competente să emită autorizaţii de construire/desfiinţare, prevăzute la art. 4
alin. (1) şi art. 43 lit. a) din Lege, care se emite, în principal, în vederea începerii procedurii de
autorizare a executării lucrărilor de construcţii, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, inclusiv
pentru desfiinţarea construcţiilor ori a altor lucrări ori amenajări.

Certificatul de urbanism este un act public emis de Autoritățile administrației publice

locale competente (președintii consiliilor judetene, primarul general al municipiului Bucuresti,
primarii municipiilor, sectoarelor municipiului București, ai orașelor sau comunelor), prin care se
fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil,
stabilite prin evidențele existente și documentațiile de urbanism și amenajarea teritoriului.

1.3 Actori implicații

Certificatul de urbanism se emite de autorităţile abilitate să autorizeze lucrările de

construcţii, cum ar fi preşedinţii consiliilor judeţene, primarii municipiilor, de primarul general al
municipiului Bucureşti, primarii sectoarelor municipiului Bucureşti, și de primarii unităţilor
administrativ-teritoriale care au în aparatul de specialitate angajaţi - funcţionari publici cu atribuţii
în domeniul urbanismului, amenajării teritoriului şi autorizării executării lucrărilor de construcţii.
Iar acesta se semnează de către preşedintele consiliului judeţean sau de primar, după caz, de
secretar şi de arhitectul-şef sau de către persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării
teritoriului şi urbanismului din aparatul propriu al autorităţii administraţiei publice emitente,
responsabilitatea emiterii acestuia revenind semnatarilor, potrivit atribuţiilor stabilite conform
legii.

Ca excepție, în cazul lucrărilor de construcții cu caracter special, emiterea Certificatului

de urbanism se face de către instituţiile din sistemul de apărare, ordine publică şi securitate
naţională, în baza unor proceduri comune stabilite împreună cu Ministerul Dezvoltării Regionale

2
Ordin nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991
privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii publicat în: Monitorul Oficial nr. 797 bis din 23 noiembrie
2009

4
şi Administraţiei Publice şi Ministerul Culturii, în condiţiile legii iar pentru lucrările de construcții
aferente infrastructurii de transport de interes naţional se face de către Ministerul Transporturilor,
prin direcţia de specialitate, cu respectarea prevederilor legale în domeniul autorizării
construcţiilor. În aceste cazuri, certificatul se semnează de către persoanele cu responsabilitate în
domeniu, desemnate prin ordin intern al conducătorului autorităţii.

1.4 Documentele necesare emiterii certificatului de urbanism

În vederea emiterii certificatului de urbanism, solicitantul trebuie să depună la emitent o

documentaţie cuprinzând cererea-tip, planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilelor în
cauză și documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în copie.

Cererea-tip (formularul model F.1 conform Anexei 1 parte integrantă a Ordinului MDRL
839/2009) va fi completată cu elementele de identificare a solicitantului, elementele de identificare
a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr
cadastral şi număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel și cu elementele care
definesc scopul solicitării. Planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilelor în cauză,
astfel, pentru imobilele neînscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: plan de
încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, după caz, eliberat,
la cerere, de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară iar pentru imobilele înscrise în
evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan şi
extras de carte funciară pentru informare actualizat la zi, eliberate, la cerere, de către biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară.

1.5 Calculul taxei

Taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se calculează în conformitate cu Codul

fiscal ( Legea 227/2015 privind Codul fiscal), în funcție de suprafața terenului supus analizei,
astfel : până la 150 mp, inclusiv taxa este de 5 - 6 lei, între 151 și 250 m2, inclusiv 6 - 7 lei, între
251 și 500 m2, inclusiv 7 - 9 lei, între 501 și 750 m2, inclusiv 9 - 12 lei, între 751 și 1.000 m2,
inclusiv 12 - 14 lei, iar peste 1.000 m2 14 lei + 0,01 lei/mp, pentru fiecare metru pătrat care
depășește 1.000 mp.

5
 CAPITOLUL II ÎNTOCMIREA ȘI ELIBERAREA CERTIFICATULUI DE URBANISM

2.1 Redactarea certificatului de urbanism

În urma verificării conținutului documentației depuse pentru obținerea certificatului de

urbanism se poate trece la analizarea reglementărilor urbanistice specifice zonei imobilului în
relație cu scopul soicitat și la redactarea certificatului.

Conform art. 35 alin.(1) din Ordinul MDRL 839/2009, certificatul de urbanism se

redactează în baza cererii şi a documentaţiei complete depuse, în deplină concordanţă cu
prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate şi cu situaţia reală din teren la data solicitării,
utilizându-se formularul-model F.6 din Anexa 1 din același ordin.

Redactarea certificatului de urbanism se face specificând: regimul juridic, economic şi

tehnic al imobilului; încadrarea/neîncadrarea lucrărilor în prevederile documentaţiilor de urbanism
şi/sau de amenajare a teritoriului aprobate; nominalizarea avizelor, acordurilor, punctului de
vedere şi, după caz, a actului administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului, care
trebuie să însoţească documentaţia tehnică - D.T.; și necesitatea întocmirii, după caz, a unor
documentaţii de urbanism suplimentare, de tip P.U.Z. sau P.U.D., care să justifice soluţia
urbanistică propusă, sau să modifice reglementările urbanistice existente pentru zona de
amplasament, după caz, în conformitate cu prevederile art. 32 alin. (3), cu indicarea elementelor
tematice care urmează a fi rezolvate prin acestea.

La regimul juridic se vor specifica detalii privind situarea imobilului în intravilan sau în
afara acestuia, natura proprietăţii sau titlul asupra imobilului, conform extrasului de carte funciară
pentru informare, eliberat la cerere de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, servituţile
care grevează asupra imobilului, dreptul de preemţiune, zona de utilitate publică sau includerea
imobilului în listele monumentelor istorice şi/sau ale naturii ori în zona de protecţie a acestora,
după caz.

Secțiunea privind regimul economic va fi completată cu detalii privind folosinţa actuală,

destinaţia stabilită prin planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate, reglementări
ale administraţiei publice centrale şi/sau locale cu privire la obligaţiile fiscale ale investitorului și
alte prevederi rezultate din hotărârile consiliului local sau judeţean cu privire la zona în care se
află imobilul.

6
 Regimul tehnic va cuprinde informaţii extrase din documentaţiile de urbanism, inclusiv
din regulamentele de urbanism aferente, din planul cadastral deţinut de oficiul de cadastru şi
publicitate imobiliară, ori din planurile de amenajare a teritoriului, după caz, precum şi restricţiile
impuse, în situaţia în care asupra imobilului este instituit un regim urbanistic special (zonă
protejată, interdicţii temporare sau definitive de construire); în funcţie de complexitatea şi de
volumul informaţiilor, acestea se vor putea prezenta şi într-o anexă la certificatul de urbanism (cu
menţiunea expresă că aceasta face parte integrantă din certificatul de urbanism);
obligaţii/constrângeri de natură urbanistică ce vor fi avute în vedere la proiectarea investiţiei:

- regimul de aliniere a terenului şi construcţiilor faţă de drumurile publice adiacente;

- retragerile şi distanţele obligatorii la amplasarea construcţiilor faţă de proprietăţile vecine;

- elemente privind volumetria şi/sau aspectul general al clădirilor în raport cu imobilele învecinate,
precum şi alte prevederi extrase din documentaţii de urbanism, din regulamentul local de
urbanism, din P.U.Z., P.U.D. sau din Regulamentul General de Urbanism, după caz;

- înălţimea maximă admisă pentru construcţiile noi (totală, la cornişă, la coamă, după caz) şi
caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atât în număr de niveluri, cât şi în dimensiuni
reale (metri);

- procentul maxim de ocupare a terenului (POT) şi coeficientul maxim de utilizare a terenului

(CUT), raportate la suprafaţa de teren corespunzătoare zonei din parcelă care face obiectul
solicitării;

- dimensiunile şi suprafeţele minime şi/sau maxime ale parcelelor (în cazul proiectelor de
parcelare);

De asemenea, regimul tehnic va cu prinde și informațiile cu privire la: echiparea cu utilităţi

existente şi referinţe cu privire la noi capacităţi prevăzute prin studiile şi documentaţiile anterior
aprobate (apă, canalizare, gaze, energie electrică, energie termică, telecomunicaţii, transport urban
etc.); și circulaţia pietonilor şi a autovehiculelor, accesele auto şi parcajele necesare în zonă,
potrivit studiilor şi proiectelor anterior aprobate.

Conform Legii 350/20013 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, actualizată, prin

certificatul de urbanism se vor specifica informații privind regimul de actualizare/modificare a

3
Legea nr. 350/2001 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, actualizată, publicată în
Monitorul Oficial al României nr. 373 din 10 iulie 2001

7
documentaţiilor de urbanism şi a regulamentelor locale aferent, în cazul în care intenţia sa nu se
încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate, informarea solicitantului cu
privire la: imposibilitatea modificării prevederilor documentaţiilor aprobate; necesitatea obţinerii
unui aviz de oportunitate în condiţiile prezentei legi; posibilitatea elaborării unei documentaţii de
urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate conform prezentei legi.

Prin certificatul de urbanism emis de autorităţile administraţiei publice locale/judeţene

competente, în vederea obţinerii, în condiţiile legii, a autorizaţiei de construire pentru clădiri, pe
lângă obligativitatea respectării cerinţelor minime de performanţă energetică, se va solicita
întocmirea unui studiu privind posibilitatea utilizării unor sisteme alternative de eficienţă ridicată,
în funcţie de fezabilitatea acestora din punct de vedere tehnic, economic şi al mediului
înconjurător, conform art. 9 alin.(1) din Legea 372/20054 privind performanţa energetică a
clădirilor, repblicată. Totodată, conform art. 14 alin.(4) din Legea 372/2005 privind performanța
energetică a clădirilor, prin certificatul de urbanism emis de autorităţile administraţiei publice
locale competente în vederea obţinerii, în condiţiile legii, a autorizaţiei de construire, se va solicita
încadrarea necesarului de energie al clădirilor în nivelurile prevăzute în reglementările tehnice
specifice.

2.2 Înregistrarea certificatului de urbanism

Potrivit prevederilor Ordinului MDRL 839/2009, emitentul certificatului de urbanism are

obligaţia de a institui un registru de evidenţă a certificatelor de urbanism, în care acestea sunt
înscrise în ordinea emiterii, numărul certificatului având corespondent în numărul de înregistrare
a cererii. Astfel, în Registrul de evidenţă a certificatelor de urbanism se înscriu datele privind:
adresa imobilului, numărul cadastral şi numărul de carte funciară, numele, codul numeric personal
şi adresa solicitantului, scopul pentru care s-a emis certificatul de urbanism, taxa achitată şi
termenul de valabilitate a certificatului de urbanism.

4
Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor republicată în temeiul art. VI din Ordonanţa
Guvernului nr. 13/2016*1) pentru modificarea şi completarea Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a
clădirilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 68 din 29 ianuarie 2016, aprobată cu modificări şi
completări prin Legea nr. 156/2016, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 543 din 19 iulie 2016,
dându-se textelor o nouă numerotare.

8
 2.3 Eliberarea certificatului de urbanism

După redactare, semnare și înregistrare, certificatul de urbanism se eliberează solicitantului

direct sau prin poştă (cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire), în termen de cel mult
30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii, indiferent de scopul pentru care a fost
solicitat.

Totodată, în situaţia în care certificatul de urbanism este emis de preşedintele consiliului

judeţean sau de primarul general al municipiului Bucureşti o copie a acestuia va fi transmisă spre
ştiinţă primăriei în a cărei rază teritorială se află imobilul ce face obiectul certificatului de
urbanism. De asemenea, în situaţia în care certificatul de urbanism este emis de primar, în baza
avizului structurii de specialitate a consiliului judeţean, o copie a acestuia va fi transmisă spre
ştiinţă consiliului judeţean. Iar în situaţia în care certificatul de urbanism este emis de primarul de
sector al municipiului Bucureşti o copie a acestuia va fi transmisă spre ştiinţă Primăriei
Municipiului Bucureşti.

În vederea asigurării caracterului public, lista certificatelor de urbanism este publică și se

afişează lunar la sediul emitentului şi cuprinde enumerarea certificatelor de urbanism emise în
luna precedentă (în ordinea eliberării), făcându-se evidenţierea fiecărui imobil prin menţionarea:
adresei, a numărului cadastral şi de carte funciară, a numelui şi prenumelui solicitantului, precum
şi a scopului pentru care a fost eliberat actul.

2.4 Valabilitatea certificatului de urbanism

Conform Ordinului MDRL 839/2009, valabilitatea certificatului de urbanism reprezintă

intervalul de timp (termenul) acordat solicitantului în vederea utilizării acestuia în scopul pentru
care a fost emis, potrivit Legii. Astfel emitentul certificatului de urbanism stabileşte termenul de
valabilitate pentru un interval de timp cuprins între 6 şi 24 luni de la data emiterii, în funcţie de:
scopul pentru care a fost solicitat; complexitatea investiţiei şi caracteristicile urbanistice ale zonei
în care se află imobilul; și de menţinerea valabilităţii prevederilor documentaţiilor urbanistice şi a
planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat.

De asemenea, valabilitatea certificatului de urbanism poate înceta dacă titularul renunţă la

intenţia de a mai construi, situaţie în care are obligaţia de a notifica acest fapt autorităţii

9
administraţiei publice emitente; sau când titularul nu solicitată prelungirea valabilităţii
certificatului de urbanism în termenul legal de 15 zile înaintea expirării acesteia.

Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de

către emitent, la cererea titularului formulată cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acestuia, pentru
o perioadă de timp de maximum 12 luni, după care, în mod obligatoriu, se emite un nou certificat
de urbanism.

10
 BIBLIOGRAFIE

1. Legea nr. 50/1991 din 29 iulie 1991privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
republicată

2. Ordin nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii

3. Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor republicată

4. Legea nr. 350/2001 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, actualizată

11