Tributación del mayor valor por la enajenación

de bienes raíces en la reforma tributaria

Manuel Lucas Soto Frías

Índice
Tema Página

1.Introducción 2

2.Parte primera el sistema anterior 3

3.Reforma Tributaria: proyecto original 5

4.Reforma Tributaria actual 6

4.1Enajenación a personas relacionadas 12
4.2Crédito por impuesto a la herencia y las donaciones 12

5.Síntesis de lo expuesto 14

6. Vigencia de la ley 16

7. Conclusión 17

8. Fuentes Bibliográficas 18

1
Introducción

La reforma tributaria ha causado más de una discusión y pese a ya estar publicada, se ha

seguido discutiendo y modificando hasta el presente, como se verá en este análisis las
modificaciones que se hacen, llevan consigo la finalidad o intención de aumentar la
recaudación de impuestos, los cuales a su vez tienen como finalidad financiar los egresos
que tiene el fisco, uno de estos egresos en particular (y que se tuvo en consideración al
hacer la reforma), es el financiamiento de la reforma educacional y la gratuidad que trae
aparejada, razón por la cual los cambios que trae esta reforma no son menores, ya que el
espíritu que llevan consigo es el de la redistribución de los ingresos y la lucha contra la
desigualdad.
La ley 20.780 publicada el 29 de septiembre del año 2014 trajo consigo una serie de
modificaciones que repercuten tanto en las empresas como en las personas naturales,
dentro de las modificaciones introducidas a este respecto entre muchos otros de la
reforma, está el tratamiento de los ingresos no renta y en específico la tributación del
mayor valor generado en la enajenación de los bienes raíces.
Respecto a los ingresos no renta, se buscó una mayor tributación poniendo límites y
restricciones a estas situaciones, la modificación que analizaremos repercute
directamente en las personas naturales, y está regulada en el artículo 17 número 8 letra
b), de la Ley de Impuesto a la Renta. Al respecto hay que tener en consideración que
sumado a la reforma tributaria, hay reformas que a su vez repercutieron en la ley 20780,
algunas incluso de este año como por ejemplo la ley 20.899 publicada en el diario oficial
el 8 de febrero de 2016, por lo que el análisis que se hace a continuación es de una
legislación muy reciente y que lo más probable es que a medida que se vaya aplicando
vuelva a modificarse, interpretarse y reinterpretarse, característica común a la legislación
tributaria la cual cambia y se interpreta continuamente a lo largo de su aplicación.
En este trabajo pretendo hacer un breve análisis del sistema anterior a la reforma, en la
enajenación de bienes raíces, para luego pasar de lleno al estudio de la reforma, sus
reglas, su vigencia y como afecta a las personas naturales en particular.

2
Parte primera el sistema anterior

Es relevante el análisis del sistema anterior por cuanto varias de sus reglas se mantienen
y otras son utilizadas por la reforma en un tono distinto al original.
En el sistema antiguo1, había que distinguir, ya que si se trataba de un inmueble que
formara parte del activo de una empresa, que declara renta efectiva de primera categoría,
sobre la base de un balance general, según contabilidad completa, su mayor valor era
una renta ordinaria, es decir, tributaba con primera categoría y global complementario
para la persona que percibiera la renta. A esta situación se sumaba la del enajenante que
hacía la transacción con una persona relacionada como podía ser una enajenación hecha
a una empresa en la que tuviera participación o interés, caso en el cual la renta por la
venta del bien raíz, también era una renta ordinaria. Estas reglas recién mencionadas se
mantienen en la nueva ley. Ahora si no se estaba en las casos anteriores, había que
distinguir si la persona ya sea natural o jurídica era habitual o no, de considerarse una
persona habitual en la venta de bienes raíces, el mayor valor que obtenga por una
enajenación es renta ordinaria, si la persona no era habitual el mayor valor era ingreso no
renta, y es respecto a este último caso dónde se hicieron modificaciones relevantes con la
reforma tributaria, ya que se modificó el tratamiento del ingreso no renta, al que se
acogían generalmente las personas naturales en las ventas de sus inmuebles, es decir,
con la legislación prereforma por muchos años se eximió de tributación la utilidad que
obtenía un particular en la enajenación no habitual de bienes raíces a personas no
relacionadas, no existiendo tope en cuanto a las ventas de inmuebles o a las ganancias
que pudiera obtener en la enajenación mientras se cumplieran los requisitos antes
mencionados, por lo tanto las ganancias en este ámbito por muchos años fueron vistas
como un oasis tributario, porque eran situaciones en que se obtenía una renta, es decir,
había un incremento de patrimonio que se encontraba percibido por el contribuyente, y
pese a esto la ley de impuesto a la renta le permitía al contribuyente eximirse del tributo
por la ganancia o utilidad obtenida, lo cual no era una situación común antes de la
reforma, y ahora menos después de la reforma, la cual en general reduce los ingresos no
renta.
Con respecto a la habitualidad en las normas prereforma, el artículo 18 de la ley de
impuesto a la renta (a diferencia de lo que pasaba con el mayor valor por la venta de

1
García, Jaime. 29.09.2016. Santiago. Ingresos no constitutivos de renta. [Diapositivas powerpoint Nº 64]

3
acciones) si daba normas sobre habitualidad, estableciendo dos presunciones de derecho
y una simplemente legal, sumado a la facultad del servicio de calificar la habitualidad en
determinadas operaciones2. El análisis de las presunciones, es relevante porque en la
reforma se consideran estas mismas reglas de habitualidad para considerar si existe
ingreso no renta. La presunción de derecho señala que se presume habitualidad cuando
se subdivide un predio y entre la adquisición y la enajenación transcurren menos de 4
años, la segunda presunción de derecho se daba en la venta de edificios por pisos o
departamentos, cuando entre la construcción y la enajenación transcurren menos de 4
años. La presunción simplemente legal3 (que era la más usada) se daba cuando entre la
adquisición y la enajenación del bien raíz transcurría menos de un año, en ese caso se
presumía habitual, por lo tanto, todos los que dejaban pasar el año no eran habituales y
mientras cumplieran los requisitos antes mencionados no tributaban por su mayor valor.

Entonces en síntesis, frente a estos requisitos como se mencionó anteriormente la regla

general era que en las enajenaciones de inmuebles hechas por particulares, tuvieran el
tratamiento de ingresos no renta, ya que los requisitos para que no tributara el mayor
valor eran fácilmente alcanzables por los contribuyentes.
Con la reforma que analizaremos a continuación, se pretende cambiar esto estableciendo
una serie de requisitos y límites al tratamiento de ingreso no renta en la enajenación de
inmuebles. Uno de los problemas (en el que ahondaré más adelante), con esta reforma
radica en que arbitrariamente se hace extensible de forma retroactiva, una situación más
gravosa a contribuyentes que ya habían generado ese mayor valor bajo la legislación
prereforma, ya que se les hace extensible una legislación del año 2017, siendo que ellos
adquirieron un inmueble y generaron un mayor valor en su inmueble a lo largo de años
anteriores a la reforma, por lo cual se les está gravando arbitrariamente, por ejemplo al
contribuyente que adquirió después del año 2004, que fue diligente y procuró mantener su
inmueble, hacerle mejoras , entre otros factores que aumentan el valor del bien raíz,
siendo que lo generó en un momento en que ese mayor valor no tributaba, ahora si
tributaría con la aplicación retroactiva de la reforma. Entonces si se desean respetar
derechos fundamentales como la igualdad ante la ley, debería respetarse la situación de
las personas que adquirieron su inmueble antes de la reforma y mantenerlos bajo el

2
Oficio N° 485, de 04.03.1997, Oficio N°2.972, de 04.11.1998, Oficio N°3.423, de 26.07.2006
3
GONZALEZ SILVA, Luis. “Nuevas Restricciones a la enajenación de Bienes Raíces, Centro de Estudios
Tributarios de la Universidad de Chile”. Reporte Tributario Nº 38, Santiago, 2013 p. 5

4
régimen antiguo y solo aplicar la reforma a las adquisiciones de inmuebles posteriores a
esta.

Reforma Tributaria (Ley 20.780 Original)

La reforma tributaria en su proyecto original, enviado por el ejecutivo el 1 de abril del año
2014, era en cierta forma más estricta, dado que se gravaba excesivamente el mayor
valor por la enajenación de inmuebles, ante esto hay que tener en consideración la
primacía de la realidad, ante lo cual si los empresarios son gravados en exceso, la
consecuencia lógica será que comience la elusión y las planificaciones tributarias para
evitar la tributación gravosa, lo cual claramente está diametralmente opuesto a los
motivos del legislador, que en el mensaje de la reforma tributaria enuncia dentro de sus
motivos el aumento de los ingresos del fisco, reducir la desigualdad y aumentar la
distribución de las riquezas, fortalecer la institucionalidad tributaria, incentivar el ahorro y
la inversión y evitar la elusión y la evasión. Respecto a este último motivo enunciado está
lo que decimos, ya que por pretender gravar más a los contribuyentes, se puede terminar
fomentando precisamente lo opuesto. Al respecto el mensaje señalaba “…se elimina la
exención a las ganancias de capital obtenidas en bienes raíces. Se establece que estas
ganancias de capital tributen, permitiendo reconocer el costo de las mejoras que se hayan
incorporado al bien raíz. Queda exenta la ganancia de capital de la venta de la vivienda
propia con los requisitos que, en su caso se señala, se modificaría la actual forma de
tributación de las ganancias de capital, que distingue entre ganancias habituales y no
habituales, tratando a las primeras como renta ordinaria y aplicando a las segundas un
impuesto único igual a la tasa de primera categoría.”
Y agregaba “En vez de ello, el proyecto establece un tratamiento diferenciado en función
del plazo en que se mantiene la propiedad del activo. Si ese plazo es inferior o igual a un
año, las ganancias de capital tributarán como renta ordinaria. Si el plazo es superior a un
año, se aplicará sobre la ganancia de capital la tasa marginal promedio que resulte de
incorporar la ganancia anualizada a la base imponible del Impuesto Global
Complementario de los años anteriores, con tope de 6 años. Con esto se busca otorgar
un tratamiento más equitativo, a la vez que minimizar el denominado efecto lock-in, que
induce a las personas a mantener el activo por más tiempo del razonable, para evitar la
tributación al momento de la venta”.

5
O sea el proyecto original señalaba que si entre adquisición y enajenación del inmueble
transcurre un plazo inferior a un año, el mayor valor sería renta ordinaria 4 (tributa primera
categoría y global complementario), por otro lado si transcurría más de un año, solo se
afectaba con global o adicional según el caso, o sea solo impuestos finales. Es decir,
hasta este punto y acorde con el mensaje no había forma que el mayor valor (que antes
de la reforma era generalmente no renta) fuera un ingreso no renta, o sea, no tributara. La
única forma en que no se tributara por este mayor valor era cuando se enajenaba el único
bien raíz de propiedad del enajenante, que hubiera sido destinado a la habitación a la
fecha de la enajenación, siempre que en el habitara el enajenante o su familia, sumado a
todos estos requisitos se le ponía como tope que sería no renta, el mayor valor que no
superará 8000 UF, superado ese tope se tributaba aunque se cumplieran los requisitos
antes mencionados.
Esta reforma original fue duramente criticada por gravar excesivamente al contribuyente, y
poner trabas excesivas para que se diera la causal de ingreso no renta, además fue
tratada de discriminatoria al exigir que se destinara a la habitación y que se viviera en la
casa, se alegó inconstitucionalidad, derechos adquiridos entre otros elementos, todo esto
derivó en una serie de modificaciones a la reforma, que terminaron por mejorarla y
hacerla algo menos gravosa, modificaciones que veremos a continuación.

Reforma tributaria ley 20.780

Respecto a las empresas que tributan en base a renta efectiva, con contabilidad completa
hecha en base a un balance general que tributan en primera categoría, la regla se
mantiene igual, es decir, para ellas la renta por la enajenación de un bien raíz es una
renta ordinaria (tributan con primera categoría la empresa y sus dueños impuesto global
complementario).
Ahora el cambio está respecto de personas naturales contribuyentes ya sea de impuesto
global complementario o impuesto único de segunda categoría o adicional, ya que estas si
obtienen un mayor valor en la enajenación de bienes raíces situados en Chile o de cuotas
o derechos sobre ellos, su tributación se sujetará a las normas del artículo 17 número 8
letra a), o sea se hace aplicable la tributación del mayor valor de acciones y derechos

4
VIDAURRE, Barbara. “Serie Informe Legislativo”. N°39 Libertad y Desarrollo, Santiago, 2014., p. 17

6
sociales, por lo tanto, el mayor valor en principio es renta, o sea se invirtió la regla general
del sistema pre reforma, y ese mayor valor tributaría y lo haría solo con impuesto global
complementario. En este punto juega vital importancia la ley 20.899 que es una
modificación que data del 8 de febrero de 2016, esta modificación altero la tributación del
mayor valor generado por las ventas de derechos sociales y acciones, o sea modificó el
art. 17 número 8 letra a), el cual a su vez en virtud de la reforma tributaria se hace
extensivo a la letra b) del mismo artículo, lo que es la razón por la cual en principio en la
enajenación de inmuebles que generen mayor valor se tributa solo con global, hasta antes
de la ley 20.899, la renta ordinaria del 17 número 8 letra a) hacía tributar con primera
categoría y global al mayor valor, ahora en virtud de esta ley se tributa solo con global.
Ahora, no obstante esta regla general mencionada anteriormente, la reforma tributaria
mantiene las reglas prereforma para algunos contribuyentes, y para otros aplica las de la
reforma con algunas distinciones que se verán a continuación. Entonces en el supuesto
que se enajena un inmueble bajo la vigencia de la reforma hay que distinguir:
En primer lugar, como ya dijimos si el enajenante es persona natural o si se trata de una
empresa que tributa en primera categoría, con base a renta efectiva, o se enajena el
inmueble a una persona relacionada, en estos últimos dos casos, se tributa como renta
ordinaria.
En segundo lugar si no se está dentro de los dos últimos casos y se es persona natural (y
aquí entra otro de los cambios relevantes de la reforma, ya que la posibilidad de optar a
que la ganancia sea ingreso no renta, se redujo solo para personas naturales con
domicilio o residencia en Chile, que no tributen en primera categoría), hay que hacer una
distinción, en virtud de la disposición transitoria número XVI de la reforma tributaria, la
cual reza:
“XVI.- Tratándose de la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o
cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos con
anterioridad a la fecha de publicación de esta ley en el diario oficial, efectuada por
personas naturales, que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría que
declaren su renta efectiva, para los efectos de determinar el mayor valor a que se refiere
la letra b), del número 8, del artículo 17 de la ley sobre Renta, de acuerdo a su texto
vigente a contar del 1 de enero de 2017, podrán considerar como valor de adquisición 5:
i) El valor de adquisición, reajustado de acuerdo a la variación del Índice de Precios al

5
Circular del Servicio de Impuestos Internos, N°44, de 12.06.2016, Santiago p. 39

7
Consumidor entre el mes anterior a la adquisición del bien respectivo y el mes anterior al
de la enajenación. En este caso formarán parte del valor de adquisición, los desembolsos
incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, efectuadas por el
enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del
enajenante y hayan sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio,
en la forma que éste establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la
determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto
territorial, con anterioridad a la enajenación.
ii) El avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1 de enero de 2017, reajustado de
acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor entre el mes de diciembre
2016 y el mes anterior al de la enajenación.
iii) El valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de
publicación de la ley. Esta tasación deberá ser comunicada al Servicio de Impuestos
Internos hasta el 30 de junio de 2016, en la forma que dicho organismo establezca
mediante resolución.
Sin perjuicio de todo lo anterior, el mayor valor obtenido en las enajenaciones de los
bienes de que trata este numeral, efectuada por los contribuyentes señalados en el inciso
primero, cuando hayan sido adquiridos antes del 1 de enero de 2004, se sujetarán a las
disposiciones de la ley sobre Impuesto a la Renta, según su texto vigente hasta el 31 de
diciembre de 2014”.
Es decir, según este último inciso se sujetan a las reglas de la reforma, los inmuebles
adquiridos desde 2004 en adelante, lo cual como ya anticipé a mi parecer es arbitrario, ya
que por un lado los contribuyentes que adquirieron un inmueble antes de 2017, es decir,
antes de que entre en plena vigencia6 la reforma tributaria, se les aplica de modo
retroactivo una tributación que no estaba vigente al momento de la compra del inmueble,
ni en los años durante los cuales se generó este mayor valor, en este sentido el legislador
lo que hace es una mezcla por lo bajo rara en cuanto a vigencia, dado que en primer lugar
observa la fecha de enajenación, es decir, si se enajena después de 2017 aplica la
reforma, pero luego también observa a la época de la adquisición y aquí arbitrariamente
fija el año 2004 como fecha respecto de la cual si se adquirió antes de tal año, aplica la
legislación antigua, y después de ese año aplica la nueva, lo cual a mi parecer carece de
toda lógica , sobre todo teniendo en cuenta que una de las últimas modificaciones, hizo

6
Oficio Nº 481, 12.02.2015, del Departamento de Técnica Tributaria.

8
que la tributación por el mayor valor de los bienes raíces se homologara al artículo 17 Nº8
letra a), o sea al de las acciones, las cuales se rigen por el criterio de la adquisición, es
decir, en la fecha que se adquirieron las acciones aplica el régimen vigente a esa época,
razón por la cual si una persona adquirió acciones antes del 31 de Enero del año 1984, el
mayor valor que genere en la venta de sus acciones será siempre ingreso no renta,
independiente de la fecha en que las enajene, ya que hasta esa fecha el mayor valor
generado por ventas de acciones era ingreso no renta, y se respeta la ley vigente al
momento de adquirir esas acciones. Entonces no se entiende por qué si se homologa la
tributación de acciones y bienes raíces, respecto de estos últimos se crean reglas de
vigencia diferentes, que van en perjuicio de contribuyentes que adquirieron un inmueble
bajo una legislación en la cual, si lo enajenaban bajo ese régimen por regla general sería
ingreso no renta, situación que se modifica con las reglas de vigencia recién
mencionadas.
Retomando, en vista de lo señalado por la disposición transitoria en cuestión, si se
adquirió el inmueble antes o después del año 2004, varía el tratamiento tributario, si lo
hizo antes del año 2004, le aplican las reglas prereforma ya mencionadas, que implicaban
distinguir si era habitual o no y generalmente constituía un ingreso no renta.
En tercer lugar si el inmueble se adquirió desde 2004 en adelante se aplican las reglas de
la reforma con algunos matices, ya que se debe tener en consideración también a la
disposición transitoria en cuestión, la cual al respecto dice que, tratándose de bienes
adquiridos entre el primero de enero del año 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014,
que sean enajenados desde el 1 de enero del 2017 en adelante, podrán determinar su
valor de adquisición del inmueble entre tres opciones a saber:
i. el valor de adquisición del bien, reajustado por IPC, considerando el valor de las
mejoras que hayan aumentado el valor del bien y hayan sido declaradas al SII para su
incorporación al avalúo fiscal antes de su enajenación.
ii. El avalúo fiscal del bien inmueble, vigente al primero de enero del año 2017, también
reajustado por IPC, habido entre el mes de diciembre de 2016 y el mes anterior al de la
enajenación.
iii. El valor de mercado existente a la fecha de publicación de la ley 20780, es decir, el 29
de septiembre del año 2014, que haya sido acreditado fehacientemente mediante una
tasación comunicada al SII, hasta el 31 de diciembre del año 2015.
Es decir, la ley otorga una especie de premio de consuelo con estas 3 opciones, al grupo
de contribuyentes que se le aplicará retroactivamente la reforma, siendo que adquirieron

9
entre 2004 y 2014, lo cual como ya critiqué anteriormente parece arbitrario y en vez de
darse estas 3 opciones, a estos contribuyentes debería simplemente aplicárseles la
legislación prereforma.
Ahora con respecto a las tres opciones dadas anteriormente, la pregunta razonable sería
cual es la opción más conveniente, ante lo cual en mi opinión, pese a que no hay una
respuesta única ya que depende del caso lo que se deba hacer, pienso que por regla
general la opción más conveniente sería la iii, o sea, utilizar el valor de mercado a la fecha
de publicación de la ley, a modo de ejemplo, si el contribuyente está en una situación en
que desea vender hoy en el corto plazo su inmueble, a todas luces la opción más
conveniente en ese caso será la iii, dado que esta permite utilizar una tasación comercial,
la cual le permite actualizar el valor de su inmueble a la realidad actual y por lo general
este tipo de tasaciones tienden a ser mayores que un avalúo fiscal, o el valor de
adquisición del bien raíz, permitiendo con esto reducir el rango de mayor valor que se
genere al enajenar el inmueble, y por otro lado se logra tener en consideración el
incremento de valor que han tenido las propiedades en los últimos años, el cual no ha
sido menor.
Respecto a los contribuyentes personas naturales, contribuyentes de impuesto global
complementario o adicional, que hayan adquirido el bien después del 29 de septiembre de
2014 en adelante, podrán usar como valor de adquisición, solo la opción i antes
mencionada, es decir, el valor de adquisición reajustado por IPC, sumado a las mejoras
que hayan sido informadas al servicio.
Ahora ya determinado el valor de adquisición al que pueden optar los contribuyentes, se
entra a determinar cómo tributa el mayor valor obtenido, aquí al respecto se da un hecho
relevante, porque si bien se dice que en la reforma ya no se utiliza la habitualidad, sin
embargo, a mi parecer se siguen utilizando los criterios de habitualidad pero invertidos, o
sea para determinar cuando el mayor valor es ingreso no renta respecto de personas
naturales, se deben observar los siguientes criterios:
a) Entre la adquisición y enajenación del bien, ha transcurrido más de un año 7.
b) Cuando se haya subdividido terrenos urbanos o rurales, siempre que entre adquisición
y enajenación de estos hayan transcurrido 4 años.
c) En el caso de edificios, la venta por pisos o por departamentos, siempre que la

7
GONZALEZ SILVA, Luis. “Reforma tributaria-Mayor valor en la enajenación de bienes raíces, o de derechos
o cuotas sobre dichos bienes poseídos en comunidad”., p. 21. Disponible en:
http://www.revistaestudiostributarios.uchile.cl/index.php/RET/article/download/39876/41446.

10
enajenación se produzca transcurridos 4 años desde la adquisición o construcción.
Como dijimos anteriormente estos son los mismos criterios que usaba la legislación
tributaria prereforma, para saber cuándo alguien era habitual o no en la venta de
inmuebles, solo que se redactaban a la inversa de la reforma por ejemplo será habitual el
contribuyente que entre la adquisición y enajenación del inmueble lo haya hecho en un
plazo menor a un año. En este sentido se concluye que si bien se ha dicho que se deja de
lado la habitualidad, se siguen usando sus criterios a la inversa para determinar cuando
no tributa la persona natural.
Hecho este alcance, se recuerda que de no caer en alguna de estas causales el
contribuyente, de acuerdo al art. 17 nº8 letra b) en concordancia con la letra a), tributaría
con impuesto global complementario.
Por el otro lado estando en una de las situaciones antes descritas como dijimos el mayor
valor sería ingreso no renta pero con un tope, es decir, se pone un límite a la cantidad que
pueda ser considerada ingreso no renta, situación que antes de la reforma no existía. El
tope consiste en que será solo ingreso no renta aquella parte del mayor valor que no
exceda, independientemente del número de enajenaciones realizadas, o del número de
bienes raíces de propiedad del contribuyente, y con los requisitos antes señalados, la
suma total equivalente a 8.000 UF, lo que en pesos equivale aproximadamente a
$210.000.000.
Esta situación implica que todos los mayores valores que cumplan los requisitos antes
mencionados y que se generen en la enajenación de bienes raíces, o de derechos o
cuotas sobre dichos bienes poseídos en comunidad, contribuirá a completar dicho tope,
es decir, cada persona natural en virtud de la reforma nace con esas 8000 UF, y cada vez
que enajene un bien y genere mayor valor, va reduciendo ese tope de UF, en la práctica
podría pasar que no se sobrepase el tope en varias enajenaciones de bienes raíces,
como también podría ser superado en una sola enajenación, situaciones que para la ley
son iguales y solo observa si se superan o no las 8000 UF8.
Ahora bien, para determinar el tope en cuestión, se considerará el valor de la unidad de
fomento que exista al término del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva.
Lo que exceda las 8000 UF, tiene tres diferentes opciones para tributar a saber:
1) Si la persona natural es domiciliado o residente en Chile, se puede aplicar impuesto
global complementario. De no ser domiciliado o residente en Chile aplicaría a lo que

8
VIDAURRE, Barbara. “Serie Informe Legislativo”. N°39 Libertad y Desarrollo, Santiago, 2014., p. 21

11
supere las 8000 UF impuesto adicional.
2) En caso de tributar con renta devengada el contribuyente podrá considerar que el
mayor valor se ha devengado durante la existencia del bien raíz en poder del
contribuyente, por un lapso de hasta 10 años, en tal caso se debe reliquidar el impuesto
global complementario o adicional según sea el caso durante esos años.
3) Aplicar al mayor valor un impuesto único y sustitutivo de un 10%, aplicado sobre la
renta percibida.
Por lo tanto, hay que tener presente que si el contribuyente opta por tributar con impuesto
global complementario, podrá hacerlo sobre renta percibida o devengada, mientras que si
elige el impuesto único y sustituto de 10% deberá tributar solo en base a renta percibida.

Enajenación a personas relacionadas

Mención aparte es la enajenación hecha a personas relacionadas9, las cuales de
producirse se sujetan al régimen de tributación ordinario, es decir, el mayor valor
generado producto de estas, siempre estará sujeto a impuesto global complementario o
adicional según sea el caso, sin el beneficio de ser ingreso no renta, ni las 8000 UF, ni
tampoco poder reliquidar el impuesto global complementario, al respecto hay que aclarar
cuándo se dan estos casos:
1)Una sociedad en que el enajenante es socio o accionista, de una sociedad de personas
o una sociedad anónima cerrada, cualquiera sea el porcentaje de participación, o bien una
sociedad anónima abierta en la que el enajenante tiene un 10% o más de sus acciones.
2) Enajenaciones hechas a empresas relacionadas o del mismo grupo empresarial (esto
en los términos de los artículos 96 al 100 de la Ley nº 18.045 de Mercado de Valores).
3) Enajenaciones de acciones o derechos sociales, hechos al cónyuge o a parientes ya
sea ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad.

Crédito por impuesto de herencias y donaciones

Ahora ya a estas alturas pensando que se tiene determinado el impuesto a tributar, existe
un crédito a deducir contra el impuesto que grave el mayor valor por la enajenación del
bien raíz, que es el caso de los bienes raíces o cuotas sobre estos que hayan sido
adquiridos por sucesión por causa de muerte, en estos casos el contribuyente podrá
deducir, en la proporción que le corresponda como crédito en contra del impuesto a la

9
García, Jaime. 29.09.2016. Santiago. Ingresos no constitutivos de renta. [Diapositivas power point, Nº 80].

12
renta, el impuesto que se haya aplicado sobre las asignaciones por causa de muerte, que
se haya pagado sobre dichos bienes, o sea contra el impuesto global complementario que
afecta el mayor valor, se puede utilizar como crédito el impuesto a las herencias y
donaciones, cuando corresponda a adquisiciones por causa de muerte.
En este punto y a propósito de los créditos que se conceden contra el impuesto a pagar,
creo que estos constituyen un incentivo relevante para el contribuyente, ya que en
palabras simples reducen el impuesto a pagar, pudiendo en ocasiones incluso dejarlo en
cero, por lo tanto, creo que una de las formas en que se podría evitar la elusión tributaria
en la aplicación de esta reforma, es quizás concediendo más créditos a los contribuyentes
personas naturales, a modo de reducir en ciertos casos la carga tributaria del
contribuyente, ganando con esto el fisco que consigue que se pague efectivamente el
impuesto y se ingrese en arcas fiscales, y por otro lado el contribuyente que logra reducir
en parte la carga tributaria.
Ahora respecto a qué crédito podrían utilizar, hay que tener presente que desde el 1 de
enero del año 2016, entraron en vigencia normas relativas a la aplicación de IVA 10 a las
ventas de bienes corporales inmuebles, hechas por vendedores que sean considerados
habituales, por lo tanto un contribuyente que compre una casa a una constructora o a una
inmobiliaria (que se consideran habituales), estaría soportando IVA en su compra. A mi
parecer una posibilidad razonable para aminorar la carga tributaria, sería utilizar el
impuesto al valor agregado (IVA) que se soportó en la compraventa del inmueble como
crédito, contra el impuesto personal que deba pagar el contribuyente ya sea impuesto
global complementario o adicional. En este punto cabe resaltar que hasta hoy sólo
pueden usar el crédito los contribuyentes encargados de recargar el IVA, o sea, las
constructoras o inmobiliarias, pero no así el consumidor final, motivo por el cual sería
necesario una ley especial que permita en este caso a los consumidores finales utilizar el
IVA como crédito, ya que ésta no es la regla general en la regulación del IVA.
Otra forma de reducir la carga tributaria respecto al impuesto global complementario,
pienso que sería modificar el art. 55 ter, el cual concede un crédito por gastos incurridos
en la educación de los hijos, el cual en principio es bueno, pero adolece de la falla que no
beneficia a contribuyentes que ganen menos de 13,5 utm, es decir, la mayor parte de la
población chilena se queda sin el beneficio, por lo que arreglando detalles como los
mencionados podría mejorar notoriamente la situación del contribuyente.

10
Estudio KPMG. “Cómo hacer frente a los cambios”. Capítulo IV, Guía Tributaria, Santiago, 2016., p. 19

13
Síntesis de lo expuesto

A continuación se presenta un esquema en que se señala cada una de las situaciones

antes descritas y como tributaría según cada caso, al respecto es importante señalar que
como se observa en el esquema en primera instancia, pareciera que se logra el objetivo
de la reforma, el cual es generar más ingresos para la reforma educacional. Sin embargo,
se hace a costa de contribuyentes que antes nunca habían tributado en esta misma
situación, y en el caso en que logran que su ganancia no tribute se les pone un tope de
8.000 UF, criterio que nunca antes se había visto en materia de legislación tributaria.
A mi parecer resulta una contrariedad que una misma situación sea ingreso no renta,
pero si se excede una determinada cifra ya no lo sea, al respecto pienso que no queda
clara cuál es la señal que se envía a los contribuyentes, la cual hasta el momento parece
incentivar que no se sobrepase dicho monto, ya que sobrepasado este se tributa, por lo
tanto lo más lógico a mi parecer será que se comiencen a generar figuras “creativas” en
los precios de los inmuebles, para evitar alcanzar este tope de 8.000 UF, razón por la cual
está reforma al menos en este punto buscando tributar más podría terminar generando
mayor evasión. Al respecto se podría responder que el Servicio de Impuestos Internos
tiene la facultad para impugnar un determinado precio de venta en la enajenación de un
bien raíz, en virtud del artículo 64 del código tributario, el cual le permite al Servicio tasar
el precio de una enajenación de un bien raíz, cuando el precio asignado a la venta sea
notoriamente inferior al de mercado, por ejemplo en el caso en que se asigne un precio
demasiado bajo a la venta para pagar menos impuestos, se tasaría el precio de esa venta
y el Servicio podría cobrar el impuesto que corresponda como si se hubiere vendido al
precio de mercado determinado por el ente fiscalizador. Todo lo cual es cierto, pero
también es cierto que esto funciona en la medida que el Servicio fiscalice, y en la práctica
es un hecho que por cada caso que se fiscaliza hay otros cien que no se descubren, por
lo cual más que aludir a la política de fiscalizar y castigar se debe recurrir a generar
incentivos para que el contribuyente no evada el hecho gravado. Abreviaciones:
1ºC= Impuesto de Primera Categoría
IGC= Impuesto Global Complementario
IA= Impuesto Adicional
Imp. Fin:= IGC o IA
IHD= Impuesto a la Herencia y Donaciones

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 ¿Contribuyente de 1° C en base
Régimen general (1°C + Imp.
a renta efectiva, o enajena a
Sí Fin.)
relacionado?

No

Reglas pre-reforma:
¿Adquirió el inmueble antes del
Generalmente ingreso no
año 2004? Sí renta

No

¿Adquirió el inmueble antes del

No 29/9/2014? Sí

DETERMINACIÓN DE COSTO TRIBUTARIO

Costo de adquisición Costo de adquisición

reajustado + mejoras reajustado + mejoras a Valor de mercado al Avalúo fiscal al 2017
informadas al SII 29/9/2014 reajustado
informadas al SII

Imp. Fin. (percibida o ¿Ha poseído el inmueble por

devengada a elección) + más de 1 año, o 4 en caso de ser
opción de reliquidación en el No ventas de departamentos por
caso del IGC pisos, o subdivisión de terreno?

Sí

¿El mayor valor acumulado

Ingreso no renta
No supera las UF 8.000?

Sí

Exceso tributa con IA

(percibida o devengada a ¿Es residente en Chile?
elección), con derecho a No
crédito por IHD
Sí

Exceso tributa con derecho a

crédito por IHD, bajo opción:

IGC (percibida o devengada a

Impuesto sustitutivo de 10%
elección) + opción de
(sobre base percibida)
reliquidación

11

11
Estudio Carey, 30.06.16. “Tributación de Bienes Raíces”. Esquema recuperado de: http://reformatributaria2014.carey.cl/programa-
de-amnistia-tributaria/.

15
 Vigencia
Respecto a la vigencia de la regulación antes analizada, es pertinente hacer un análisis a
modo de aclaración, ya que el hecho de que la ley 20.780 haya sido publicada en el año
2014, entre en vigencia el año 2017 (al menos en este punto), y disponga regulaciones
para adquisiciones de inmuebles hechas antes o después del 2004, puede llevar a
confusión. Con respecto a las posibles críticas a la vigencia en sí, me remito a lo ya dicho
anteriormente (página 8, último párrafo), ahora para entender esto hay que distinguir:

1) Si la enajenación del inmueble que genera mayor valor se hace hasta el 31 de

diciembre de este año 2016, a dicha enajenación se le aplican las normas vigentes al 31
de diciembre del año 2014, es decir, la regulación pre reforma en virtud de la cual había
que distinguir si se era empresa o no, si no se era empresa subdistinguir si se era habitual
o no habitual.
2) Si la enajenación del inmueble se hace desde el 1 de enero del año 2017, hay que
distinguir (en virtud de la disposición transitoria XVI de la ley 20780), si el inmueble fue
adquirido antes del año 2004, le aplican las reglas prereforma tributaria, por el contario si
fue adquirido desde 2004 en adelante le aplican las normas vigentes de la ley de
impuesto a la renta vigentes al 1 de enero del año 2017, es decir las reglas de la reforma
tributaria, con la salvedad ya mencionada que los inmuebles adquiridos entre 2004 y 2014
se acogen al beneficio de poder optar por diversas alternativas para calificar su valor de
adquisición del bien inmueble.
De modo que esquematizado lo mencionado ahora, las reglas de vigencia serían las
siguientes:

Normas de la LIR
Hasta el 31 de
vigentes al 31 de
diciembre del año
diciembre del año 2014
2016

Fecha de Enajenación
del Bien Raíz

Inmueble adquirido
antes del año 2004

Desde el 1 de
Enero del año
2017 HQD
Inmueble adquirido Normas de la LIR
desde el año 2004 en vigentes al 1 de Enero
adelante del año 2017

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Conclusión

En vista de todo lo analizado en este trabajo, las conclusiones que se puedan rescatar
giran en torno a 4 ejes, primero que con respecto a la legislación anterior a la reforma
haciendo un paralelo, claramente la nueva legislación es más gravosa para los
contribuyentes y en específico para las personas naturales no habituales que antes de la
reforma tenían el beneficio de no tributar en virtud del ingreso no renta. En segundo lugar,
la reforma respecto de su proyecto original al menos se modificó para bien, haciéndose
algo menos gravosa para los contribuyentes particulares, dado que se redujeron los
requisitos que el proyecto original exigía para acogerse al tratamiento de ingreso no renta.
En tercer lugar, con respecto a las normas de vigencia, se aplican arbitrariamente leyes
nuevas a contribuyentes que generaron un mayor valor durante la vigencia de la ley
anterior, lo cual no me parece correcto, por lo que el criterio para saber qué ley aplica,
debió ser el mismo que el de las acciones, es decir, rige el tratamiento tributario de la
época en que se adquirió el inmueble, en vez de eso sólo se le da el tratamiento antiguo a
los contribuyentes que adquirieron el inmueble antes del año 2004 lo cual parece por lo
bajo antojadizo por parte del legislador. En cuarto y último lugar, señalar que si
consideramos que la tendencia a la evasión en Chile es alta y la fiscalización poca, si a
esto se le suma una tributación gravosa, por un hecho que antes nunca había sido
gravado, es probable que tenga como resultado una planificación creativa para buscar
tributar lo menos posible, lo cual genera el efecto diametralmente opuesto al buscado con
la reforma, por lo que quizás una forma de mejorar esto sería dando incentivos al
contribuyente para que no busque evadir la tributación, como se mencionó en este trabajo
por ejemplo, con los créditos contra el impuesto y a su vez por otro lado realizar una
fiscalización efectiva y no una de sorteo en la que la persona fiscalizada tuvo “la mala
suerte” de ser fiscalizado, en este sentido se requiere una fiscalización más homogénea a
los contribuyentes si lo que se pretende es que se respete la ley, la reforma y sus fines.
En vista de los puntos antes señalados es que concluyo, que este y muchos otros puntos
de la reforma, serán objeto de más modificaciones legales por un lado, y por otro de
variadas interpretaciones por parte del servicio, de modo que es importante tener claros
los pros y contras de la ley (como los que en este trabajo se han intentado señalar), en
miras a que los cambios que se hagan a futuro sean para bien y velando, tanto por el
contribuyente, como por la real aplicación de la ley y no empeoren la situación tributaria
actual.

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Fuentes
I.- Ley de reforma tributaria 20780.

II.- Ley de simplificación de la reforma tributaria 20899.

III.- Circular Nº 44 del Servicio de Impuestos Internos.

IV.- Oficio Nº 481 del Departamento de Técnica Tributaria.

V.- Informe legislativo, Nº 39 de Libertad y Desarrollo, Bárbara Vidaurre.

VI.- Revista de Estudios Tributarios, Tributación del mayor valor por Luis Gonzalez Silva.

VII. Reporte Tributario Nº 38, Nuevas Restricciones a la enajenación de Bienes Raíces,

Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile.

VIII.- Diapositivas Power Point, Ingresos no constitutivos de Renta, Jaime García Escobar.

IX.- Guía Tributaria 2016, KPMG, Capítulo IV, “Cómo hacer frente a los cambios”.

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