Tema 1 Los derechos reales

1.1. Concepto y caracteres.

El origen de la expresión toma como punto de partida el sistema jurídico romano, en el que se
denominaba iura in re (derechos sobre la cosa) ciertas facultades que podrían ser ejercitadas
por su titular (o titulares), con independencia de quien ostentase la propiedad de tales bienes.

La inherencia del derecho real al bien sobre el que recae es la nota más sobresaliente de tal
tipo de derecho: el señorío que la persona ejerce de forma directa e inmediata sobre la cosa.
Puede ser:

 Total: cuando una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades
inherentes a la dominación de la cosa (propiedad)
 Parcial: diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos derechos, de forma
simultánea y compatible, sobre el mismo bien

La coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa obliga a distinguir
entre la propiedad en su misma considerada y los demás derechos reales que, de forma
convencional o por imposición legal, el propietario atribuye i está obligado a reconocer a otras
personas. Por ello, se habla de derechos reales limitados o de derechos en cosa ajena para
referirse a todas aquellas facultades que, recayendo sobre una cosa de forma directa e
inmediata, son diferentes a la propiedad que es el derecho real por excelencia.

En línea máxima. La existencia de un derecho real cualquiera atribuye a su titular la posibilidad

de exigir a todos los miembros de la colectividad el respeto del mismo. En tal sentido, se afirma
que, el derecho real es eficaz frente a cualquiera, bajo la expresión común de que tiene efectos
“erga omnes”, o bien calificándolo como un DERECHO ABSOLUTO. Por consiguiente, el titular
de un derecho real, aunque sea limitado, puede ejercitar las facultades que le sean propias,
con independencia de quien sea el propietario, actuando directamente o indirectamente sobre
la cosa.

1.2. Clasificación de los derechos reales.

La clasificación tradicional de los derechos reales exige considerar una trilogía:

- Derechos de goce: atribuyen a su titular facultades de uso y utilización de cosas

pertenecientes a otro (propietario)
o Usufructo
o Uso
o Habitación
o Servidumbre
o Superficie
- Derechos reales de garantía: no otorgan a su correspondiente titular facultad para
disfrutar de la cosa usándola, sea o no fructífera. No tiene componente posesorio
o Prenda
o Hipoteca
- Derechos reales de adquisición: igual que los de garantía, no tienen componente
posesorio.
o Tanteo

1
Tema 1 Los derechos reales
o Retracto
o Opción inscrita
2. Distinción entre los derechos reales y de crédito.
DERECHOS REALES: PODER DIRECTO E
INMEDIATO
SOBRE LA COSA EJERCIDO ERGA OMNES
IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN
 La constitución de Derechos reales es
siempre un acto de disposición, y exige
capacidad para ello
 Los Derecho reales son inscribibles en el
Registro de la propiedad (art. 2 LH)
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA DISTINCIÓN
 Sujeto pasivo universal (pero, en ciertos
derechos reales, cualificado: prenda,
hipoteca, censo)
 Objeto del derecho es la cosa
 Poder directo e inmediato sobre el objeto
ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA
DISTINCIÓN
 Nacen mediante título y modo
 Los derechos reales tienden a la estabilidad
y la permanencia
 Sometidos a prescripción adquisitiva y
extintiva
3. Estructura de
3.1. Los sujetos.
El sujeto de la relación jurídica real
La pregunta es cómo regula el ordenamiento jurídico la relación jurídica de la persona con la
cosa. Es la llamada relación jurídica real.
Vamos a diferenciar entre la propiedad y el resto de derechos reales a efecto de distinguir el
sujeto pasivo de esta relación:
DERECHOS DE CRÉDITO: DERECHO A EXIGIR
UNA
PRESTACIÓN DE UN SUJETO DETERMINADO
IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN
 La constitución de Derechos de crédito es
en general un acto de administración y no
requiere por ello especial capacidad
 Los Derechos de crédito no son en general
objeto de inscripción en el Registro de la
propiedad (excepciones: arrendamiento,
opción)
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA DISTINCIÓN
 Sujeto pasivo determinado en el mismo
contrato: el deudor
 Objeto del derecho es la prestación, dar,
hacer o no hacer, y sólo de modo indirecto las
cosas
 Intermediación del sujeto pasivo
ELEMENTOS ACCIDENTALES DE LA
DISTINCIÓN
 Nacen del simple título
 Duración más efímera: tienden a la
extinción por el cumplimiento, su utilidad (el
cumplimiento) es extintiva
 Sólo sometidos a prescripción extintiva, con
plazos diferentes a los derechos reales
los derechos reales.
2
Tema 1 Los derechos reales

En la propiedad no hay un sujeto pasivo. Hablamos más que de una relación jurídica (que no
existe), de una situación jurídica, ámbito de poder.

En los demás derechos reales son limitaciones porque sólo cubren un aspecto de todas las
posibilidades de utilización de la cosa, es decir, una limitación de propiedad. El sujeto pasivo en
la propiedad es el propietario. Tiene que soportar y dejar que el usufructuario use o disfrute la
cosa ajena. El sujeto activo es el usufructuario, por ejemplo, el hipotecario.

Hay varias formas de designar al sujeto pasivo y al sujeto activo, es la llamada determinación
individual. Hay otros criterios de designar a los sujetos, es la llamada, determinación indirecta,
donde no se sabe quién es el sujeto pasivo.

En el caso de la determinación individual, aparecen los derechos reales subjetivamente

personales y los derechos reales subjetivos. Y esta diferencia es por la forma de designar al
sujeto. En el derecho de usufructo hay un derecho real subjetivamente personal. Mientras en
la titularidad, de una finca por ejemplo, el propietario es el que cada momento es el
propietario o el que tiene todos los derechos sobre el fundo, a estas titulaciones se les
denomina “os rem”, en función de la cosa, y en este ejemplo es una finca. Por tanto, ejemplo
de personales sería los usufructos de derecho a la superficie. Mientras que ejemplo de
derechos reales sería el caso de las servidumbres prediales.

Los derechos reales subjetivos implican ciertos tratamientos jurídicos diferenciados (por
ejemplo, el código señala que las servidumbres tienen que ser inseparables a los predios). Los
derechos reales son inseparables sobre la cosa que recaen.

Se han planteado, en algún caso el siguiente supuesto en el régimen de propiedad horizontal,

en cuanto al garaje. Es lícito si la única forma de vender un piso es con el garaje, ¿esto es lícito?
En principio sí, siguiendo a la dirección general del registro de la propiedad.

¿Quiénes pueden ser sujeto tanto activo como pasivo de la relación jurídica real?

En el caso de sujetos o personas físicas, es necesario que tenga personalidad jurídica en el

censo de personas físicas. Cuestión distinta es la titularidad del ejercicio, en el que también se
exigirá la capacidad de obrar para ser propietario.

3
Tema 1 Los derechos reales

En el caso de personas jurídicas, pueden ser titulares de cualquier derecho real. Han
desaparecido ya del CC ciertas limitaciones que tenían las personas jurídicas. A finales del S.
XVIII y principios del S. XIX, se producen la desamortización, es decir, se pretendía que los
bienes estuvieran en manos de las denominadas manos muertas (iglesia, monasterio) que
retenían el tráfico jurídico.

En la actualidad no existe esa limitación, ya que terminó la desamortización. Si queda algo en

manos de la iglesia es porque son bienes artísticos, no porque estén en manos de la iglesia.

Hay otras restricciones, no tanto en el campo del derecho real sino en los derechos reales
limitados.

Se debe tener en cuenta que en función de quien sea el sujeto del derecho. Éste puede ser
público o privado. Además, el Estado puede ser titular de dos clases de bienes, por un lado los
bienes de dominio público y los bienes de dominio privado.

Modelos de organización cuando hay varios acreedores o deudores.

Dentro de los derechos reales hay dos grandes modelos:

1. La comunidad de bienes o condominio, o comunidad romana. El Código la regula en los

artículos 392 y ss. Las características o lo típico aquí es:

Por un lado lo típico puede provenir del modelo típico de comunidad romana. Presupone la
indivisión del objeto, es decir, que el objeto sobre el que se ha recaído el derecho no se ha
fraccionado. Además el Código, aquí superpone a ese objeto algo abstracto que son las cuotas
ideales (que son los objetos en la ficción). Sin embargo, el objeto material, la actuación a hora
se gravar por ejemplo, tienen que ser una actuación conjunta. Las cuotas ideales funcionan
como cuotas en las que el sujeto es propietario de su cuota ideal, que se expresan con
fracciones.

Por otro lado hay que tener en cuenta, la intención del CC de terminar con la situación descrita
en el punto anterior, debido a la situación de desconfianza que se produce. Por este motivo, el
artículo 400 del CC, termina con esta situación al prever la posibilidad de que cualquier
comunero puede pedir que se divida el derecho y también el objeto. Esta acción de división se

4
Tema 1 Los derechos reales

puede realizar en cualquier momento, ni siquiera hay un plazo máximo, ya que dicha acción no
prescribe nunca.

2. Comunidad Germánica. Este modelo, a parte de la indivisión del objeto todos son
conjuntamente propietarios del objeto. No existen cuotas ideales. Sin embargo, toda actuación
se tiene que realizar conjuntamente. Es una actuación beneficiosa permanente y por tanto no
temporal. Que no lo regule el CC, no quiere decir que este modelo no exista en la práctica. Las
comunidades de agua en Canarias, por ejemplo, siguen este modelo de comunidad.

La doctrina discute si puede haber titularidad solidaria del derecho. Así, en principio, esa
titularidad solidaria no se recoge en nuestro Ordenamiento Jurídico, aunque hay casos
excepcionales.
3.2. Objeto.

El derecho recae sobre una cosa, es lo primero que hay que tener claro. Recae sólo sobre las
cosas, entendiendo como tales las realidades materiales.

Existen otros bienes en la realidad no materiales, como, por ejemplo, las energías. El problema
se plantea cuando los Códigos Penales no regulan estas cosas (el gas por ejemplo). Por eso,
también se consideró a las energías como bienes patrimoniales, a través del llamado contrato
de suministro.

No puede haber un derecho de propiedad sobre las energías, como el sol o el aire. Pero existen
otros bienes inmateriales que sí pueden ser objeto de la propiedad. Estos son bienes que
resultan del ingenio humano. Aquí tenemos que diferenciar diferentes tipos:

 Las ideas, no son protegidas por el derecho como bienes, por tanto, esas ideas tiene que
concentrarse en algo, en una apariencia o soporte para que dé lugar a la propiedad intelectual,
hay el poder sobre esos bienes.

 A parte de estas creaciones, hay otras derivadas del ingenio humano que tampoco son
meras ideas sino que son útiles por ejemplo al sistema productivo, el resultado resulta útil. Es
la llamada propiedad industrial, por ejemplo el dibujo industrial o las patentes.

 Diferenciado de esto se encuentran los “signos distintivos” que representan cierta

representación gráfica de un fabricante del producto. Tienen un valor patrimonial. Son las
llamadas marcas.

El objeto tiene que ser lícito. Cuando hablamos de licitud del objeto de un derecho real nos
referimos a si son comerciales o si no lo son (extra comercium). Luego hay cosas que no están
totalmente fuera del tráfico de los hombres, pero tienen unos límites determinados.

Hay una duda, y es su existen o no derechos reales sobre objetos futuros. Está claro que sobre
los derechos de crédito sí es posible. Pero no puede haber un derecho real sobre los objetos
futuros, lo que hay es un mero derecho de crédito. A este principio se le llama “principio de

5
Tema 1 Los derechos reales

especialidad”, el derecho real de debe caer sobre un objeto concreto que se caracteriza por ser
determinado y consciente.

En cuanto a la extensión del objeto, puede ocurrir que haya cosas que sean cosas que sean
varias cosas individualizadoras e independientes. Pero el ordenamiento jurídico a veces como
una cosa como es el caso de las pertenencias. Hay alguien que integra dentro del bien
inmueble u otros bienes muebles. En esos casos está claro que hay otras realidades pero que al
final el ordenamiento Jurídico los toma como si fuera uno. Por tanto, cuando se trasmite la
cosa, se trasciende todo, por ejemplo, cuando transmito, por ejemplo, una farmacia también
transmito lo que hay dentro de la misma.

El Ordenamiento considera que varias fincas separadas de alguna manera, son una finca si hay
un único propietario. Son las llamadas fincas discontinuas, es el objeto unitario y se inscribe en
el registro como una.

En función del objeto, de su naturaleza y características, el ordenamiento jurídico distingue dos

regímenes jurídicos, ya que divide la realidad en dos clases de bienes, según el artículo 333 del
CC, bienes muebles y muebles inmuebles, y a efecto del tratamiento jurídico hay diferencias.
Dichas diferencias a efectos de tratamiento jurídico son:

- Así hay diferencia en cuanto a los bienes que se pueden constituir sobre esos bienes. Así el
derecho de real de prenda no puede recaer sobre un bien inmueble. La hipoteca tiene que
recaer, necesariamente en un bien inmueble. También recae sobre un bien inmueble el
derecho de superficie y las servidumbres prediales, las constituidas por los predios. También
recae sobre bienes inmuebles el uso y disfrute de la habitación. Por su parte, tanto el usufructo
como la propiedad pueden recaer sobre bienes muebles e inmuebles. Pero el legislador
introduce una figura hipotética, donde la hipoteca y la prendan pierden su naturaleza de ser
solo para los bienes inmuebles y se permite para los muebles. Así por ejemplo la ley de
hipoteca sobre buques, considera a los barcos como bienes inmuebles.

- En cuanto a la prescripción y a la usucapión cambian los plazos según sea un bien mueble o
inmueble. Así los plazos para usucapir un bien mueble son de dos a tres años. Mientras que los
de un bien inmueble son largos, de 15 a 20 años.

- Existe, también, diferencia en cuanto a la publicidad de la existencia de los derechos, puesto

que en los bienes inmuebles existe el llamado registro de la propiedad inmobiliaria

- En cuanto al poder o la capacidad para disponer un bien también existe alguna especialidad,
según sea un bien u otro. Siguiendo al artículo 323 del CC, sabemos que los menores
emancipados se pueden considerar capaces, excepto para vender o gravar (por ejemplo)
bienes inmuebles, puesto que hay que tener un plus de capacidad. Por otro lado, los tutores o
padres necesitan autorización para enajenar bienes de sus pupilos o hijos siempre que estos
sean inmuebles. Por último, para vender una cosa conyugal, tiene que contar con el
consentimiento del otro, sino el acto es anulable.

- En el artículo 334 del CC se citan las distintas categorías de bienes inmuebles:

 Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo

6
Tema 1 Los derechos reales

 Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o
formaren parte integrante de un inmueble.

 Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse
de él sin quebrantamiento de la materia deterioro del objeto.

 Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en

edificios o heredades por el dueño del mueble en tal forma que revele el propósito de unirlos
de un modo permanente al fundo Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destina dos
por propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y
que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

 Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos

cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos
a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente

 Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de
utilizarse.

 Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las
aguas vivas o estancadas.

 Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto
y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

 Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos

reales sobre bienes inmuebles.

Así los bienes inmuebles se clasifican en distintas categorías, en función:

 De la naturaleza. Que es en función del suelo, como es la tierra, los caminos

 Del destino. Las semillas, instrumentos que se encuentran en la finca, lo que implica
que al transmitirse la finca se traslada todo

 De la integración. Las estatuas o ascensores que no pueden separase de la cosa a la

que están unido sin menoscabo del mismo

 De la analogía. Son los derechos reales limitados, a efectos de transmitirlos, gravarlos,

hipotecarlos.

 Por su parte, serán bienes muebles, todo lo restante, en principio. Aunque seguimos lo
expuesto en el artículo 335 del CC, “Se reputan bienes muebles los susceptibles de
apropiación no comprendidos en el capítulo anterior, y en general todos los que se
puedan transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que
estuvieren unidos”

Régimen especial de la finca

7
Tema 1 Los derechos reales

La finca es el objeto con un régimen especial. Es un bien inmueble con constancia y superficie
material. Además en nuestro ordenamiento jurídico existe la finca formal, que es la que está
inscrita en el registro de la propiedad. Hay un folio para cada finca (y no folio por persona como
el esto). Esa hoja es la que llamamos finca formal. La finca formal se diferencia de la material
en que esta última es la que existe en la realidad, es decir, puede existir una finca formal pero
no existir realmente, son las llamadas fincas ficticias que aparecen en el registro de la
propiedad español. También se puede dar el caso de que existen más fincas de la que existen
materialmente. Llega un momento en que no hay concordancia entre la finca formal y la
material, por lo que el registro intenta cada vez más conseguir dicha concordancia.

“La finca hay que identificar la finca y determinarla como todo derecho real y para ello se
siguen los criterios de identificación del artículo 51 del Reglamento Hipotecario:

 “La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con

las que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican al cultivo de
secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro. Si se
aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la
calificación urbanística de la finca”. Esta es el criterio del aprovechamiento para ver qué
régimen jurídico se debe aplicar

 “La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o
partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos
por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier
circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio
silo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del
inmueble”. Este es el criterio del Perímetro

 “La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo
en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan
tenido antes; el nombre del edificio si fuere, conocido por alguno propio; sus linderos por la
izquierda (entrando), derecha y fondo, la referencia catastral en los supuestos legalmente
exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo
dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran
determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales”, esta es la
determinación del nombre

 “La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal,
sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país. La
descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de
datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de
plano oficial”. Esta es la identificación de la extensión superficial de la misma.

 “La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el
título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.”

 “Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión
circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las

8
Tema 1 Los derechos reales

facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o

de otro orden, establecidas en aquél. No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones,
cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.”

 “Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando

brevemente las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan. En
ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley ni los
aplazamientos de precio no asegurados especialmente. Las cargas relacionadas en el título que
no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. Si no existieran cargas se
expresará así.”

 “El valor de la finca o derecho inscrito se designará, si constare en el título, en la misma

forma que apareciere en él.”

 “La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o
derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas:

 Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional

de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar
emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser
casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la
sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del
otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el
domicilio con las circunstancias que lo concreten.

 Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de

identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad,
si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

 Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria,

las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la
representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

 Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral,
podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o
la clase y denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia, para las
demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los
documentos presentados.

 En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por
nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir
comunicaciones relativas al derecho inscrito.”

 “En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: el hecho de practicarse la
inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho
que se inscribe.”

9
Tema 1 Los derechos reales

 “Se hará constar la clase del título en cuya virtud se practique la inscripción, la fecha de su
otorgamiento, autorización o expedición, y el Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo
autorice y el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda,
cuando no sea el mismo que la autorizó. Tratándose de documentos complementarios no
notariales bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se
indicará que el documento se archiva.”

 “Al día y la hora de la presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento
y el tomo del Diario correspondiente.”

 “Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengado derechos a favor del
Estado se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el
legajo. Si estuvieren exentos del pago o hubiere prescrito la acción administrativa se consignará
dicha circunstancia.”

 “Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será

autorizada por el Registrador con su firma, que implicará la conformidad de aquélla con el
título presentado y documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar
expresamente tal conformidad.”

Todo propietario de una finca tiene dos facultades:

 Facultad de deslindar la finca. Cuando no hay marca de la misma, tiene la facultad de

marcar y deslindarla. Tras el deslinde se hace el amojonamiento, es decir, pones
mojones a la finca, es decir, ponerle señales

 Facultad de cerrar y acotar la finca para que no sea fácil acceder a la misma y
mantener un espacio de exclusión. Ese derecho existe desde 1812, porque antes se
pasaba el ganado por las fincas

3.3. Contenido.

En el contenido diferenciamos, dos polos:

 Polo activo. Que es que tiene la situación de gravamen, tiene el poder de ejercer un
bien

 Polo pasivo. Es el propietario, el que soporta los gravámenes

1. Facultades del polo activo:

- De explotación de los bienes y sus diferentes utilidades. Utilizar y poseer, y en su caso
disfrutar los bienes, es decir, extraer los frutos. Además, por otro lado, hay que
destacar que en los derechos reales de garantía esto es diferente, implica que eran “ius
vendendi”, lo que significa un derecho a vender para conseguir un entendimiento
económico para aplicarlo al pago de un crédito pendiente
- Exclusión de los otros. Es un espacio de poder que se traduce en dos aspectos.
Primero un aspecto preventivo, es decir, poner la cosa en condiciones que tales que
evite la eventual intromisión o perturbación de un tercero, por ejemplo, vallar la

10
Tema 1 Los derechos reales

posesión. Por otro lado, hay un aspecto represivo, por el cual se realizan medidas
tendentes a poner fin una perturbación o lesión ya consumada. Además, se puede
ejercitar el amparo con los interdictos, es decir, tutela interdictal.
- Facultad de perseguir la cosa. Es decir, la reipersecutoriedad de la cosa. El derecho
acompaña a la cosa donde vaya. El titular la puede perseguir donde éste e intentar que
se la devuelvan. Lo hace de dos maneras; por un lado a través de la acción declarativa
frente a quien desconozca que es el titular; y por otro por la acción reivindicatoria para
obtener la restitución de la cosa de alguien que la ostenta indebidamente.
- Facultad de disponer, enajenar (etc.) el derecho real. Aunque existen limitaciones y
prohibiciones de disponer, que ya se analizarán.
- Derecho de preferencia. En los derechos reales donde se concurre a la misma cosa, no
se hay una igualdad jerarquía, sino que hay una jerarquía o rango que posee cada
derecho. Esa jerarquía resuelve los problemas de concurrencia. La preferencia la da el
primer derecho que se constituye sobre la cosa y este excluye a todos los demás.
2. Facultades del polo negativo:
- Tiene que soportar y tiene que dejar de hacer. Es un “pati” o una sujeción u obligación
de soportar
- En algunos casos tiene que soportar cargas reales. En ocasiones no es sólo un “pati”
(obligación a soportar), y es una obligación real que es el llamado “in paciendo”.

Artículo 400 del CC:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá
pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado,
que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 333 del CC:

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación consideran como bienes muebles
o inmuebles.

Artículo 323 del CC:

La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor: pero
hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o
enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales y, objetos de
extraordinario valor sin consentimiento de sus padres, y a falta de ambos, sin el de su curador.
El menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio. Lo dispuesto en este artículo es
aplicable también al menor que hubiere obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.

11