Explorați Cărți electronice
Categorii
Explorați Cărți audio
Categorii
Explorați Reviste
Categorii
Explorați Documente
Categorii
STUDIU COMPARATIV
1
Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept Civil – Drepturile Reale Principale, ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2006, pag. 339 şi urm.
Deşi Legea nr. 7/1996 privid cadastrul şi publicitatea imobiliară este
în vigoare, în prezent se aplică în continuare cele trei sisteme de
publicitate enumerate. 2
În acest sens s-a pronunţat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie -
Secţiile Unite, Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005: „Legea veche,
Decretul – Lege nr. 115/1938, ce guvernează efectul înscrierii, al
prestaţiei tabulare, trebuie să guverneze, din raţiuni de simetrie, şi
exerciţiul dreptului. Legea nouă, Legea nr. 7/1996, cuprinde dispoziţii
tranzitorii referitoare la încetarea aplicabilităţii legii vechi doar la
definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul unei unităţi administrativ
teritoriale, ceea ce înseamnă că legea veche ultraactivează în întregul
ei, inclusiv în ceea ce priveşte acţiunile de carte funciară”3
În sistemul german al drepturilor reale cărţile funciare joacă un
rol foarte important pentru faptul că înscrierea în cartea funciară este
un element necesar la fiecare dobândire a unor drepturi reale asupra
imobilelor. Ele sunt menite să dea o imagine căt mai completă a
situaţiei juridice a unui imobil.
Regula de bază privind dobândirea drepturilor reale imobiliare
este consacrată de §873 BGB ( Deutches Bürgerliches Gesetzbuch-
Codul civil german) care menţionează cele două elemente al
dobăndirii fiecărui drept din această categorie: Einigung ( convenţia
2
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil- Bunurile. Drepturile reale principale. Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2008, pag. 663 şi urm.
3
Înalt Curte de Casaţie şi Justiţie- Secţiile Unite, Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005, Monitorul Oficial,
Partea I, nr. 225 din 13 martie 2006, cu nota critică de Andreea A. Ţuluş, în Revista Română de Drept Privat,
nr.4/2007, pag. 217 şi urm.
părţilor asupra transferului) şi Eintrangung ( înscrierea în cartea
funciară) 4
Convenţia părţilor are un nume propriu, auflassung şi este
reglementată la § 925 BGB.5Acest contract real trebuie să fie încheiat
în formă notarială şi părţile trebuie să fie prezente în faţa notarului. Nu
este nevoie de prezenţa lor personală, părţile pot să trimită şi
reprezentanţii lor.
Înscrierea în cartea funciară germană are efect constitutiv. Fără
înscriere proprietatea imobiliară şi toate celelalte drepturi reale asupra
imobilelor nu pot fi dobândite. 6
Ca şi în sistemul de carte funciară germană, Decretul- Lege nr.
115/1938 a stabilit regula potrivit căruia drepturile reale asupra
imobilelor se constituie, se modifică şi se sting numai prin înscriere în
cartea funciară. Cu alte cuvinte, s-a născut un principiu propriu al
cărţilor funciare, respectiv principiul efectului consitutiv de drept real
al înscrierii în cartea funciară. 7 Legea 7/1996 abandonează principiul
efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară în
favoarea principiului opozabilităţii.
4
Friederike Bauer, Cărţile funciare germane, Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2007, pag. 19 şi urm.
5
§925 Auflassung –
(1) Die zur Übertragnung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des
Veräußerers und des Erwerbers ( auflasung) muss bei gleichzeitiger answenheit beider Teile vor einer
zuständingen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit
weitterer Stellen, jeder Notar zuständing. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in
einem rechtskräftig bestätigen Insolvelzen erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwieksam“.
(1) Convenţia între înstrăinător şi dobânditor care este necesară pentru transferul proprietăţii imobiliare trebuie
să fie declarată în prezenţa ambelor părţiîn faţa postului competent. Competenţa pentru recepţia declaraţiei
revine fiecărui notar, dar poate să revină şi altor posturi. Auflassung poate fi declarată şi în cadrul unei rezolvări
de litigiu pe cale amiabilă care are loc în faţa instanţei sau într-un plan de aplicare a măsurilor legale în cazul
insolvabilităţii debitorului dacă planul este definitiv.
(2) Auflassung care este declarată condiţionată sau sub stabilirea unui termen este nulă.
6
Friederike Bauer, Cărţile funciare germane, Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2007, pag. 19 şi urm.
7
Petronela Năsăudean: Publicitatea imobiliară. Cartea funciară. Analiză comparativă a Legii nr. 7/1996 şi a
Decretului – Lege nr. 115/1938, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, pag. 177
Principiul efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară a
contribuit la siguranţa circulaţiei juridice a imobilelor, drept pentru
care recunoscând aceste beneficii, .”( în sens contrar8) Noul Cod Civil
în art. 885 consacră din nou caracterul constitutiv al înscrierilor,
constituirilor sau strămutărilor drepturilor reale asupra imobilelor.
„ Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât
şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza
actului sau faptului care a justificat cererea”.
8
Manuela Tăbăraş, Mădălina Constantin: Scurt expozeu asupra Legii privind Codul civil cu referire la concepţia
monistă statuată în Cartea a III-a. Despre Bunuri, titlul VII. Cartea funciară, Curierul judiciar, nr. 11/2009, Ed.
CH. Beck, pag. 634 şi urm.
9
Friederike Bauer, op.cit.
fiecare persoană având o singură foaie pentru toate imobilele pe care
le are în aceleaşi localitate.
Ca urmare a modificărilor adoptate prin Legea nr. 247/2005 s-a
trecut la sistemul foilor reale, sistem în care elementul fix îl constituie
imobilul şi în care o persoană fizică sau juridică va avea atâtea foi câte
imobile are. 10
În Noul Cod civil se păstrează sistemul foilor reale, conform art. 876
şi urm.
10
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. Cit, pag. 663
11
Friederike Bauer, op.cit, pag. 23
proprietatea imobilului. ( Aproximativ partea I la cărţile funciare
române)
În rubrica I se înscrie numele şi adresa proprietarului precum şi
informaţiile privind baza dobândirii proprietăţii. ( aproximativ Titlul
II la cărţile funciare române)
Conform principiului separaţiei nu se menţionează contractul
obligaţional asupra dreptului, ci baza reală a dobândirii, ca de
exemplu: succesiune, adjudecare licitaţie sau auflassung.
Rubricile II şi III ( Titlul III la cărţile funciare române) sunt menite
pentru înscrierea sarcinilor şi restrângerilor proprietăţii imobiliare. În
rubrica III se înscriu ipotecile (Grundschulden- este un gaj imobiliar
abstract, nu există o legătură juridică între creanţa care este garantată
şi dreptul asupra imobilului), Rentenschulden pe când rubrica a II-a
conţine înscrierile tuturor sarcinilor în afara celor din rubrica a III-a.12
Suplimentar mai există aşa numitele „ Grundakten” – dosarele
funciare. În aceste dosare sunt colectate documentele care au stat la
baza cererilor de înscriere.
12
ibidem
în cărţile funciare germane nu pot fi înscrise drepturile obligaţionale,
cum ar fi contractele de locaţiune.13
În Germania, cărţile funciare sunt conduse de Tribunalele de
primă instanţă, în subordinea cărora se află oficiile de cadastru pentru
activitatea specifică domeniului ( cu excepţia landului Baden –
Wuerttemberg, unde cărţile funciare se află încă sub autoritatea
notarilor).
Din punct de vedere al competenţei teritoriale Tribunalul de
primă instanţă abilitat să efectueze operaţiunile de carte funciară
pentru imobilele aflate în raza sa de activitate. Dacă un imobil este
situat în sectorul administrativ al mai multor oficii de cadastru şi
implicit al mai multor tribunale de primă instanţă, competenţa pentru
efectuarea operaţiunii va fi determinată de tribunalul superior comun,
conform §5 al.2 din Legea referitoare la problemele de jurisdicţie.
Deşi teoretic atribuţiile în materie sunt exercitate de judecătorul
de carte funciară, funcţional întreaga activitate este încredinţată unei
persoane cu pregătire de specialitate, având un statut similar juristului.
Din acest motiv, practic nu mai există operaţii rezervate judeecătorului
de carte funciară, juristul oficiului de cadastru supunându-se în
privinţa deciziilor sale numai legii, fapt ce asigură şi exprimă
independenţa sa obiecitvă.
Juristul este obligat să consulte punctul de vedere al
judecătorului de carte funciară în următoarele împrejurări: dacă se
ivesc probleme de interpretare a dispoziţiilor legale aplicabile speţei
cu care a fost sesizat; dacă doreşte să se abate de la un punct de vedere
13
ibidem
exprimat anterior de judecătorul de carte funciară; dacă se pune
problema aplicăruu unui drept care nu aparţine domeniului juristului.
În toate aceste situaţii, soluţia comunicată de judecător este obligatorie
pentru jurist.
Sub aspectul răspunderii funcţionarului de carte funciară pentru
un eventual prejudiciu îşi găsesc aplicabilitate dispoziţiile art. 34 din
Constituţie, coroborat cu cele ale §839 din Codul civil german 14
Pentru a răspunde, se cere ca funcţionarul să fi încălcat premeditat sau
din neglijenţă obligaţia sa de serviciu faţă de un terţ şi astfel să fi
cauzat un prejudiciu. 15
16
Friederike Bauer, op.cit., pag.25
17
Ungureanu, Munteanu, op.cit. pag. 684
admisibile din cauza conţinutului lor sunt radiate ex officio; dacă o
înnscriere a fost efectuată încălcând normele legii şi astfel cartea
funciară a devenit incorectă se înscrie ex officio o contradicţie
împotriva exactitătii cărţii funciare.18
21
Friederike Bauer, op.cit. pag. 28
22
Marian Nicolae: „ Publicitatea materială a cărţilor funciare” publicat în Culegere de studii In honorem
Corneliu Bîrsan, Liviu Pop, Editura Rosetti, Bucureşti, 2006, pag.57
Una dintre persoanele implicate va fi vătămată: fie titularul
adevărat al dreptului fie dobânditorul de bună credinţă.
Codul civil german s-a decis pentru protecţia dobânditorului de bună
credinţă.23
23
Friederike Bauer, op.cit, pag. 28
24
§ 891 Gesetzliche Vermutung
(1) Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.
(2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Rechtnicht bestehe.
§ 891 Prezumţie legală:
(1) Dacă un drept este înscris în cartea funciară în favoarea cuiva se prezumă că dreptul îi aparţine.
(2) Dacă un drept înscris în cartea funciară a fost radiat se prezumă că dreptul nu există”
Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept
nu există”.25
26
Principiul publicităţii materiale este formulat pentru prima dată în
termeni exacţi şi clari în art. 892 din Codul civil german,
„§ 892 Încrederea publică a cărţilor funciare:
(1) În favoarea celui care dobândeşte printr-un act juridic/contract
(Rechtsgeschäft) un drept real asupra unui imobil sau un drept real
asupra unui astfel de drept, conţinutul cărţii funciare se prezumă ca
fiind corect/exact în afară de cazul când dobânditorul ştia despre
inexactitatea cărţii funciare. Dacă titularul dreptului este restrăns în
dreptul său de dispoziţie asupra unui drept înscris în favoarea sa de un
terţ , restrângerea are efecte faţă de dobânditor numai atunci cănd a
fost evidenţiată în cartea funciară sau cănd dobânditorul ştia despre
existenţa ei.
(2) Dacă înscrierea este necesară pentru dobândirea dreptului
momentul hotărâtor pentru aprecierea cunoştinţei dobânditorului este
momentul în care a fost introdus cererea de înscriere- sau dacă acordul
care este necesar din cauză de §873 BGB se realizeză mai târziu,
momentul realizării acordului.”27
25
Marian Nicolae, op.cit. pag. 49
26
În regimurile de carte funciară,supuse, până la extinderea legislaţiei romăneşti în teritoriile de peste Carpaţi,
Codului civil general austriac sau,după caz, dreptului civil cutumiar maghiar, fără a fi rformulat ca atare,
principiul publicităţii materiale era dedus, pe cale de interpretare, din unele dispoziţii ale Codului civil austriac
şi mai ales, din prevederile art. 62 şi 150 ale vechilor Regulamente de carte fundară din 1855 şi 1870 ( Ibidem)
27
§ 892 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch
Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die
Richtigkeit eingetragen oder
die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch
eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber
gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der
Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande
kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
Ca să fie eficientă ficţiunea prevăzută de art. 892 BGB cartea funciară
trebuie să fie inexactă, dar nu contradictorie, şi dobânditorul trebuie
să fi fost de bună credinţă. Dobânditorul nu trebuie să dovedească
buna – credinţă, ci cel care vrea să conteste dobândirea trebuie să
dovedească reaua- credinţă a dobânditorului. Dobânditorul este de rea
credinţă dacă ştia inexactitatea cărţii funciare sau dacă a fost înscrisă o
contestaţie. Nu contează dacă a fost neglijent şi nu avea cunoştinţa
inexactităţii din cauza neglijenţei- reaua-credinţă depinde de
cunoştinţa pozitivă.
Protecţia dobânditorului de bună credinţă este chiar abstractă:
dobânditorul devine titularului dreptului chiar dacă nu a cercetat deloc
cartea funciară.
Buna – credinţă trebuie să fie prezentă în momentul în care sut
existente toate elementele necesare pentru dobândirea dreptului.
Momentul înscrierii este momentul în raport cu care se apreciează
buna-credinţă a dobânditorului.
Art. 892 BGB instituie şi o excepţie de la aceast principiu de
bază în favoarea dobânditorului: momentul aprecierii bunei-credin ţe
este prorogat la momentul depunerii cererii de înscriere pentru că de la
această dată dobânditorul a făcut tot ce putea pentru a obţine
înscrierea. 28
Publicitatea materială/încrederea publică a cărţilor funciare
protejează numai dobândirea unui drept real asupra unui imobil sau
dobândirea unui drept real asupra unui astfel de drept printr-un
contract la care participă două părţi distincte ( Verkehrsgeschäft)
28
Friederike Bauer, op.cit. pag.30
Astfel sunt excluse de la această protecţie dobândirile pe baza legii
( succesiune), în cadrul procedurii de executare silită şi situaţiile în
care acţioneză numai o singură persoană.29
În România principiul publicităţii materiale a cărţii funciar nu
este un principiu absolut, ci este limitat de lege ( art. 34, 36-39) atăt
sub aspectul cazurilor în care operează, adică a actelor juridice salvate
de acţiunea lui, cât şi în privinţa persoanelor în folosul cărora
acţionează, respectiv a terţilor care se pot prevala de efectele lui
juridice. 30
29
Friederike Bauer, op.cit. pag.31
30
Marian Nicolae, op.cit. pag. 71
31
ibidem
Bibliografie
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf