Sunteți pe pagina 1din 18

CĂRȚILE FUNCIARE GERMANE.

STUDIU COMPARATIV

1. SCURT ISTORIC- ÎNTRODUCERE

Cărțile funciare au fost întroduse, pentru prima dată, în Austria și,


după aceea și în alte țări europene. În prezent acest sistem de
publicitate se aplică în Austria, Germania, Elveţia, Ungaria, Cehia,
Slovacia şi în unele teritorii din Polonia, fosta Iugoslavie, România
şi Italia, care, înainte de primul război mondial, făceau parte din
Austro-Ungaria şi Germania. De asemenea, în perioada interbelică,
a fost instituită în Anglia, precum şi parţial, în coloniile britanice.1
Pe teritoriul ţării noastre există mai multe sisteme de publicitate
imobiliară:
- sistemul registrelor de transcripţiuni şi isncripţiuni – sistem
care este reglementat de Codul civil, Codul de procedura
civilă şi se aplică în Vechea Ţară;
- sistemul cărţilor funciare reglementat de Decretul Lege nr.
115/1938 şi Decretul nr. 241/1947 şi care este aplicabil în
Transilvania, Banat şi Bucovina;
- sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară
reglementat de Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale
Legii nr. 115/1938 aplicabil aprţial în jud. Ilfov şi Bucureşti.

1
Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept Civil – Drepturile Reale Principale, ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2006, pag. 339 şi urm.
Deşi Legea nr. 7/1996 privid cadastrul şi publicitatea imobiliară este
în vigoare, în prezent se aplică în continuare cele trei sisteme de
publicitate enumerate. 2
În acest sens s-a pronunţat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie -
Secţiile Unite, Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005: „Legea veche,
Decretul – Lege nr. 115/1938, ce guvernează efectul înscrierii, al
prestaţiei tabulare, trebuie să guverneze, din raţiuni de simetrie, şi
exerciţiul dreptului. Legea nouă, Legea nr. 7/1996, cuprinde dispoziţii
tranzitorii referitoare la încetarea aplicabilităţii legii vechi doar la
definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul unei unităţi administrativ
teritoriale, ceea ce înseamnă că legea veche ultraactivează în întregul
ei, inclusiv în ceea ce priveşte acţiunile de carte funciară”3
În sistemul german al drepturilor reale cărţile funciare joacă un
rol foarte important pentru faptul că înscrierea în cartea funciară este
un element necesar la fiecare dobândire a unor drepturi reale asupra
imobilelor. Ele sunt menite să dea o imagine căt mai completă a
situaţiei juridice a unui imobil.
Regula de bază privind dobândirea drepturilor reale imobiliare
este consacrată de §873 BGB ( Deutches Bürgerliches Gesetzbuch-
Codul civil german) care menţionează cele două elemente al
dobăndirii fiecărui drept din această categorie: Einigung ( convenţia

2
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil- Bunurile. Drepturile reale principale. Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2008, pag. 663 şi urm.
3
Înalt Curte de Casaţie şi Justiţie- Secţiile Unite, Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005, Monitorul Oficial,
Partea I, nr. 225 din 13 martie 2006, cu nota critică de Andreea A. Ţuluş, în Revista Română de Drept Privat,
nr.4/2007, pag. 217 şi urm.
părţilor asupra transferului) şi Eintrangung ( înscrierea în cartea
funciară) 4
Convenţia părţilor are un nume propriu, auflassung şi este
reglementată la § 925 BGB.5Acest contract real trebuie să fie încheiat
în formă notarială şi părţile trebuie să fie prezente în faţa notarului. Nu
este nevoie de prezenţa lor personală, părţile pot să trimită şi
reprezentanţii lor.
Înscrierea în cartea funciară germană are efect constitutiv. Fără
înscriere proprietatea imobiliară şi toate celelalte drepturi reale asupra
imobilelor nu pot fi dobândite. 6
Ca şi în sistemul de carte funciară germană, Decretul- Lege nr.
115/1938 a stabilit regula potrivit căruia drepturile reale asupra
imobilelor se constituie, se modifică şi se sting numai prin înscriere în
cartea funciară. Cu alte cuvinte, s-a născut un principiu propriu al
cărţilor funciare, respectiv principiul efectului consitutiv de drept real
al înscrierii în cartea funciară. 7 Legea 7/1996 abandonează principiul
efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară în
favoarea principiului opozabilităţii.
4
Friederike Bauer, Cărţile funciare germane, Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2007, pag. 19 şi urm.
5
§925 Auflassung –
(1) Die zur Übertragnung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des
Veräußerers und des Erwerbers ( auflasung) muss bei gleichzeitiger answenheit beider Teile vor einer
zuständingen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit
weitterer Stellen, jeder Notar zuständing. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in
einem rechtskräftig bestätigen Insolvelzen erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwieksam“.
(1) Convenţia între înstrăinător şi dobânditor care este necesară pentru transferul proprietăţii imobiliare trebuie
să fie declarată în prezenţa ambelor părţiîn faţa postului competent. Competenţa pentru recepţia declaraţiei
revine fiecărui notar, dar poate să revină şi altor posturi. Auflassung poate fi declarată şi în cadrul unei rezolvări
de litigiu pe cale amiabilă care are loc în faţa instanţei sau într-un plan de aplicare a măsurilor legale în cazul
insolvabilităţii debitorului dacă planul este definitiv.
(2) Auflassung care este declarată condiţionată sau sub stabilirea unui termen este nulă.
6
Friederike Bauer, Cărţile funciare germane, Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2007, pag. 19 şi urm.
7
Petronela Năsăudean: Publicitatea imobiliară. Cartea funciară. Analiză comparativă a Legii nr. 7/1996 şi a
Decretului – Lege nr. 115/1938, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, pag. 177
Principiul efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară a
contribuit la siguranţa circulaţiei juridice a imobilelor, drept pentru
care recunoscând aceste beneficii, .”( în sens contrar8) Noul Cod Civil
în art. 885 consacră din nou caracterul constitutiv al înscrierilor,
constituirilor sau strămutărilor drepturilor reale asupra imobilelor.
„ Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât
şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza
actului sau faptului care a justificat cererea”.

II. STRUCTURA ŞI CONDUCEREA CĂRŢILOR FUNCIARE

Cărţile funciare germane sunt aşa - numitele „Realfolien”. Fiecare


teren are cartea funciară proprie. Terenul stă la capătul registrului şi
toate înregistrările se fac cu privire la el.
Dacă o persoană este proprietară a mai multor terenuri, toate
terenurile acestei persoane pot fi cuprinse într-o singură carte
funciară.9 ( caz în care suntem in prezenţa sistemului foilor personale)
În sistemul nostru, la intrarea în vigoare a Legii nr. 7 legiuitorul a
adoptat sistemul foilor personale ( personalfolium) , potrivit căruia
persoana este elementul fix, stabil, în jurul căruia gravitează imobilele,

8
Manuela Tăbăraş, Mădălina Constantin: Scurt expozeu asupra Legii privind Codul civil cu referire la concepţia
monistă statuată în Cartea a III-a. Despre Bunuri, titlul VII. Cartea funciară, Curierul judiciar, nr. 11/2009, Ed.
CH. Beck, pag. 634 şi urm.
9
Friederike Bauer, op.cit.
fiecare persoană având o singură foaie pentru toate imobilele pe care
le are în aceleaşi localitate.
Ca urmare a modificărilor adoptate prin Legea nr. 247/2005 s-a
trecut la sistemul foilor reale, sistem în care elementul fix îl constituie
imobilul şi în care o persoană fizică sau juridică va avea atâtea foi câte
imobile are. 10
În Noul Cod civil se păstrează sistemul foilor reale, conform art. 876
şi urm.

În Germania, cărţile funciare sunt o colecţie de foi desfăcute. Pe


vremuri au fost cărţi adevărate şi în viitor vor fi electronizate. Din anul
1993 există o lege despre întroducerea cărţilor funciare electronice.
Fiecare foaie de carte funciară este cartea funciară în sensul legii
GBO ( Grundbuchordnung- regulament de carte funciară) şi se
compune din 3 părţi: Aufschrift ( etichetă) , Bestandsverzeichnis
( inventar de stare a imobilului) şi cele trei rubrici ( Abteilungen)
unde sunt efectuate înscrierile. 11
Eticheta: conţine numărul cărţii funciare şi informaţiile despre
autoritatea de carte funciară competentă. (echivalentul Titlului în
sistemul românesc).
Inventarul: ( §6,7 GBV- Grundbuchverfügung) descrie starea
faptuală a imobilului, adică mărimea, modul de folosire şi numărul
cadastral, dar şi enumerarea drepturilor care sunt legate cu

10
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. Cit, pag. 663
11
Friederike Bauer, op.cit, pag. 23
proprietatea imobilului. ( Aproximativ partea I la cărţile funciare
române)
În rubrica I se înscrie numele şi adresa proprietarului precum şi
informaţiile privind baza dobândirii proprietăţii. ( aproximativ Titlul
II la cărţile funciare române)
Conform principiului separaţiei nu se menţionează contractul
obligaţional asupra dreptului, ci baza reală a dobândirii, ca de
exemplu: succesiune, adjudecare licitaţie sau auflassung.
Rubricile II şi III ( Titlul III la cărţile funciare române) sunt menite
pentru înscrierea sarcinilor şi restrângerilor proprietăţii imobiliare. În
rubrica III se înscriu ipotecile (Grundschulden- este un gaj imobiliar
abstract, nu există o legătură juridică între creanţa care este garantată
şi dreptul asupra imobilului), Rentenschulden pe când rubrica a II-a
conţine înscrierile tuturor sarcinilor în afara celor din rubrica a III-a.12
Suplimentar mai există aşa numitele „ Grundakten” – dosarele
funciare. În aceste dosare sunt colectate documentele care au stat la
baza cererilor de înscriere.

Înscrierile în cărţile funciare germane sunt limitate la înscrierile


privind drepturi reale asupra drepturilor imobiliare sau drepturilor
echivalente drepturilor imobiliare şi înscrierile privind drepturile reale
asupra acestor drepturi. Se înscriu şi interdicţiile de înstrăinare , de a
dispune, dobândii, contestaţiile împotriva exactităţii cărţii funciare,
notările, însemnările. Spre deosebire de reglementările din România,

12
ibidem
în cărţile funciare germane nu pot fi înscrise drepturile obligaţionale,
cum ar fi contractele de locaţiune.13
În Germania, cărţile funciare sunt conduse de Tribunalele de
primă instanţă, în subordinea cărora se află oficiile de cadastru pentru
activitatea specifică domeniului ( cu excepţia landului Baden –
Wuerttemberg, unde cărţile funciare se află încă sub autoritatea
notarilor).
Din punct de vedere al competenţei teritoriale Tribunalul de
primă instanţă abilitat să efectueze operaţiunile de carte funciară
pentru imobilele aflate în raza sa de activitate. Dacă un imobil este
situat în sectorul administrativ al mai multor oficii de cadastru şi
implicit al mai multor tribunale de primă instanţă, competenţa pentru
efectuarea operaţiunii va fi determinată de tribunalul superior comun,
conform §5 al.2 din Legea referitoare la problemele de jurisdicţie.
Deşi teoretic atribuţiile în materie sunt exercitate de judecătorul
de carte funciară, funcţional întreaga activitate este încredinţată unei
persoane cu pregătire de specialitate, având un statut similar juristului.
Din acest motiv, practic nu mai există operaţii rezervate judeecătorului
de carte funciară, juristul oficiului de cadastru supunându-se în
privinţa deciziilor sale numai legii, fapt ce asigură şi exprimă
independenţa sa obiecitvă.
Juristul este obligat să consulte punctul de vedere al
judecătorului de carte funciară în următoarele împrejurări: dacă se
ivesc probleme de interpretare a dispoziţiilor legale aplicabile speţei
cu care a fost sesizat; dacă doreşte să se abate de la un punct de vedere
13
ibidem
exprimat anterior de judecătorul de carte funciară; dacă se pune
problema aplicăruu unui drept care nu aparţine domeniului juristului.
În toate aceste situaţii, soluţia comunicată de judecător este obligatorie
pentru jurist.
Sub aspectul răspunderii funcţionarului de carte funciară pentru
un eventual prejudiciu îşi găsesc aplicabilitate dispoziţiile art. 34 din
Constituţie, coroborat cu cele ale §839 din Codul civil german 14
Pentru a răspunde, se cere ca funcţionarul să fi încălcat premeditat sau
din neglijenţă obligaţia sa de serviciu faţă de un terţ şi astfel să fi
cauzat un prejudiciu. 15

III. PRINCIPIILE DE BAZĂ ŞI DEOSEBIRILE


CĂRŢILOR FUNCIARE GERMANE.
PROCEDURA DE ÎNSCRIERE
Principiile dreptului funciar german sunt:
1. Principiul publicităţii integrale- Eintragungsgrundsatz
2. Principiul neutralităţii – Antragsgrundsatz
3. Principiul specialităţii- Bestimmtheittsgrundsatz
14
§ 839 Haftung bei Amtspflichtverletzung
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so
hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zuersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last,
so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu
erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus
entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine
pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine
Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden
durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
15
Daniel Marius Cosma: Cartea funciară- Procedura de lucru, Organizarea birourilor teritoriale. Ed.Hamangiu,
Bucureşti, 2007, pag. 459-460
4. Principiul consimţământului formal – formelles Konsensprinzip
5. Principiul relativităţii- Voreintragungsgrundsatz
6. Principiul legalităţii- Prüfungsgrundsatz
7. Principiul priorităţii- Vorrangsgrudsatz
8. Principiul publicităţii formale şi materiale- Publizitätsprinzip

Conţinutul material al acestor principii este în majoritate aceleaşi cu


cel al principiilor cărţilor funciare române.

1. Conform principiului publicităţii integrale, fiecare tranzacţie


juridică privitoare la un imobil trebuie să fie înscrisă în cartea funciară
ca să aibă un efect juridic.Înregistrarea în cartea funciară are un efect
constitutiv de drepturi. 16
În dreptul funciar românesc, în art. 25-26 din Legea nr.7/1996 este
instituită principiul publicităţii integrale, conform căruia drepturile
reale imobiliare trebuie să fie înscrise în cartea funciară pentru a
deveni opozabile terţilor sau pentru ca titularii lor să poată dispună de
ele.17

2. În temeiul principiului neutralităţii, ( disponibilităţii) înscrierile se


efectuează numai la cererea uneia dintre părţi. Judecătorul de carte
funciară nu poate să efectueze o altă înscriere decăt cea care a fost
solicitată. Cererea trebuie să fie necondiţionată. În anumite cazuri
excepţionale înscrierile se fac ex officio. ( înscrierile care nu sunt

16
Friederike Bauer, op.cit., pag.25
17
Ungureanu, Munteanu, op.cit. pag. 684
admisibile din cauza conţinutului lor sunt radiate ex officio; dacă o
înnscriere a fost efectuată încălcând normele legii şi astfel cartea
funciară a devenit incorectă se înscrie ex officio o contradicţie
împotriva exactitătii cărţii funciare.18

3. Principiul specializării – un drept real poate să se refere numai la


obiecte distincte şi nu la o totalitate de lucruri.Drepturile reale sunt
drepturi de stăpânire şi nu este de închipuit un drept de stăpânire
asupra unui obiect care nu este precizat.19

4. Principiul consimţământului formal- potrivit acestui principiu, cel


care pierde un drept trebuie să declare consimţământul lui la înscriere.
Consimţământul este numit formal pentru ca este o condiţie a
înscrierii din dreptul formal care trebuie să fie deosebită de convenţia
materială a părţilor privind transmiterea dreptului.20

5. Principiul relativităţii- conform acestui principiu cel care este


afectat de înscriere trebuie să fie înscris în cartea funciară, ca titular al
dreptului care va fi transmis.

6. Principiul legalităţii - legalitatea comportă două aspecte: legalitatea


formală şi legalitatea materială.
18
Friederike Bauer, op.cit
19
Friederike Bauer, Sistemul drepturilor reale în Germania, în Revista Română de Drept Privat nr. 3/2007,
Ed.Universul Juridic, Bucureşti
20
Dreptul german cunoaşte diferenţierea între dreptul material şi dreptul formal al cărţilor funciare. Dreptul
material al cărţilor funciare sunt normele unde se găsesc condiţiile unei schimbări a situaţiei juridice materiale.
Normele dreptului material al cărţilor funciare fac parte din BGB. Normele dreptului formal al cărţilor funciare
sunt norme de drept procedural. Ele se ocupă atît de conducerea şi structura cărţilor funciare, cât şi de procedura
de carte funciară. Aceste reglementări se găsesc în „Grundbuchordnung” şi „Grundbuchverfügung”
a. Legalitatea formală: Conform principiului legalităţii formale, biroul
de carte funciară are obligaţia de a examina cererile de înscriere în ce
priveşte conformitatea lor cu condiţiile de înscriere, dar are numai
competenţa privind cerinţele dreptului formal. Trebuie să verific deci
dacă sunt îndeplinite condiţiiile formale. Tot biroul de carte funciară
are şi competenţa de a decide dacă înscrierea cerută este imposibilă
din cauza tipului ei sau dacă dreptul care va fi înscris este un drept
care poate fi înregistrat în cartea funciară.
b. Legalitatea materială - în principiu funcţionarul de carte funciară
nu are competenţa de a examina din propria iniţiativă valabilitatea
contractului real, dar dacă apar indicii pentru nevalabilitatea acestuia,
funcţionarul este obligat să procedeze la examinare. În timpul
procedurii de examinare trebuie luate în consideraţie prezumţiile
instituite de art. 891 din BGB şi principiul abstractizării. Datorită
acestuia din urmă cauzele de nulitate care afectează contractul
obligaţional de bază nu au efecte asupra contractului real prin care este
efectuat transferul dreptului de proprietate.
Numai dacă suspiciunea iniţială se transformă, în urma
examinării, în convingerea că contractul real nu este valabil, cererea
va fi respinsă. Dacă funcţionarul mai are dubii după examinare, dar nu
este convins de nevalabilitatea contractului real, va emite o dispoziţie
cu caracter provizoriu prin care prescrie solicitantului înlăturarea
dubiilor prin probele necesare.
7. Principiul priorităţii – se ocupă cu rangul drepturilor înregistrate în
cartea funciară. Între drepturile din aceeaşi rubrică ordinea înscrierilor
decide rangul lor. Dacă ele sunt înscrise în rubrici diferite rangul
depinde de data înscrierii.21

9. Cel mai important principiu este publicitatea formală şi


materială a cărţilor funciare.

a. Publicitatea formală - înseamnă că fiecare persoană interesată


poate să cerceteze cărţile funciare. Interesul celui care vrea să
cerceteze cartea funciară nu trebuie să fie în legătură cu comerţul
imobiliar, poate să fie şi un interes de simplă informaţie jurnalistică.
Nu este nevoie de dovada interesului.
Dreptul de a cerceta cartea funciară înclude şi cererile de înscriere
care sunt încă nerezolvate, documentele care sunt menţionate în cartea
funciară şi toate dosarele funciare.

b. Publicitatea materială- principiul publicităţii materiale se


regăseşte consacrat explicit sau implicit în toate sistemele de
publicitate, bazate pe cartea funciară.22
Publicitatea materială se ocupă de conflictele care apar când
conţinutul cărţilor funciare nu corespunde situaţiei juridice adevărate.
Dacă cineva este înscris în cartea funciară fără să fie titularul
dreptului, se pune problema dacă altcineva de bună credinţă poate să
dobândească dreptul de la el.

21
Friederike Bauer, op.cit. pag. 28
22
Marian Nicolae: „ Publicitatea materială a cărţilor funciare” publicat în Culegere de studii In honorem
Corneliu Bîrsan, Liviu Pop, Editura Rosetti, Bucureşti, 2006, pag.57
Una dintre persoanele implicate va fi vătămată: fie titularul
adevărat al dreptului fie dobânditorul de bună credinţă.
Codul civil german s-a decis pentru protecţia dobânditorului de bună
credinţă.23

§ 891 BGB24 conţine două prezumţii: prima prezumţie spune că un


drept înscris în cartea funciară există şi aparţine celui înscris, iar a
doua prezumţie spune că un drept radiat din cartea funciară nu există.

Aceste principii se regăsesc şi în sistemul nostru de drept funciar.


Astfel, Decretul – Lege nr. 115/ 1938 s-a inspirat direct din art. 891
din Codul civil german, astfel în art. 32 se arată: „ Dacă în cartea
funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă
că dreptul există în folosul ei.
Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară , se prezumă că acel drept
nu există”
Legea 7/1996 statuează în termeni asemănători în art. 33 următoarele:
„ Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile
prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în
folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă, cât
timp nu se dovedeşte contrariul.

23
Friederike Bauer, op.cit, pag. 28
24
§ 891 Gesetzliche Vermutung
(1) Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.
(2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Rechtnicht bestehe.
§ 891 Prezumţie legală:
(1) Dacă un drept este înscris în cartea funciară în favoarea cuiva se prezumă că dreptul îi aparţine.
(2) Dacă un drept înscris în cartea funciară a fost radiat se prezumă că dreptul nu există”
Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept
nu există”.25
26
Principiul publicităţii materiale este formulat pentru prima dată în
termeni exacţi şi clari în art. 892 din Codul civil german,
„§ 892 Încrederea publică a cărţilor funciare:
(1) În favoarea celui care dobândeşte printr-un act juridic/contract
(Rechtsgeschäft) un drept real asupra unui imobil sau un drept real
asupra unui astfel de drept, conţinutul cărţii funciare se prezumă ca
fiind corect/exact în afară de cazul când dobânditorul ştia despre
inexactitatea cărţii funciare. Dacă titularul dreptului este restrăns în
dreptul său de dispoziţie asupra unui drept înscris în favoarea sa de un
terţ , restrângerea are efecte faţă de dobânditor numai atunci cănd a
fost evidenţiată în cartea funciară sau cănd dobânditorul ştia despre
existenţa ei.
(2) Dacă înscrierea este necesară pentru dobândirea dreptului
momentul hotărâtor pentru aprecierea cunoştinţei dobânditorului este
momentul în care a fost introdus cererea de înscriere- sau dacă acordul
care este necesar din cauză de §873 BGB se realizeză mai târziu,
momentul realizării acordului.”27
25
Marian Nicolae, op.cit. pag. 49
26
În regimurile de carte funciară,supuse, până la extinderea legislaţiei romăneşti în teritoriile de peste Carpaţi,
Codului civil general austriac sau,după caz, dreptului civil cutumiar maghiar, fără a fi rformulat ca atare,
principiul publicităţii materiale era dedus, pe cale de interpretare, din unele dispoziţii ale Codului civil austriac
şi mai ales, din prevederile art. 62 şi 150 ale vechilor Regulamente de carte fundară din 1855 şi 1870 ( Ibidem)
27
§ 892 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch
Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die
Richtigkeit eingetragen oder
die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch
eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber
gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der
Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande
kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
Ca să fie eficientă ficţiunea prevăzută de art. 892 BGB cartea funciară
trebuie să fie inexactă, dar nu contradictorie, şi dobânditorul trebuie
să fi fost de bună credinţă. Dobânditorul nu trebuie să dovedească
buna – credinţă, ci cel care vrea să conteste dobândirea trebuie să
dovedească reaua- credinţă a dobânditorului. Dobânditorul este de rea
credinţă dacă ştia inexactitatea cărţii funciare sau dacă a fost înscrisă o
contestaţie. Nu contează dacă a fost neglijent şi nu avea cunoştinţa
inexactităţii din cauza neglijenţei- reaua-credinţă depinde de
cunoştinţa pozitivă.
Protecţia dobânditorului de bună credinţă este chiar abstractă:
dobânditorul devine titularului dreptului chiar dacă nu a cercetat deloc
cartea funciară.
Buna – credinţă trebuie să fie prezentă în momentul în care sut
existente toate elementele necesare pentru dobândirea dreptului.
Momentul înscrierii este momentul în raport cu care se apreciează
buna-credinţă a dobânditorului.
Art. 892 BGB instituie şi o excepţie de la aceast principiu de
bază în favoarea dobânditorului: momentul aprecierii bunei-credin ţe
este prorogat la momentul depunerii cererii de înscriere pentru că de la
această dată dobânditorul a făcut tot ce putea pentru a obţine
înscrierea. 28
Publicitatea materială/încrederea publică a cărţilor funciare
protejează numai dobândirea unui drept real asupra unui imobil sau
dobândirea unui drept real asupra unui astfel de drept printr-un
contract la care participă două părţi distincte ( Verkehrsgeschäft)
28
Friederike Bauer, op.cit. pag.30
Astfel sunt excluse de la această protecţie dobândirile pe baza legii
( succesiune), în cadrul procedurii de executare silită şi situaţiile în
care acţioneză numai o singură persoană.29
În România principiul publicităţii materiale a cărţii funciar nu
este un principiu absolut, ci este limitat de lege ( art. 34, 36-39) atăt
sub aspectul cazurilor în care operează, adică a actelor juridice salvate
de acţiunea lui, cât şi în privinţa persoanelor în folosul cărora
acţionează, respectiv a terţilor care se pot prevala de efectele lui
juridice. 30

În dreptul german, dobândirea cu bună credinţă este definitivă. Prin


efectul ficţiunii dreptul este dobândit în aceleaşi mod ca şi cum ar fi
fost dobândit de la titlurul adevărat.

În dreptul românesc reglementarea actuală a principiului publicităţii


materiale nu este la adăpost de critică, dispoziţiile art. 34 şi 38 din
Legea nr.7/1996 fiind inferioare faţă de prevederile corespunzătoare
din Decretul- Lege nr. 115/1938.31
Prin Noul Cod civil s-a încercat o remediere a acestor neajunsuri
prin dispoziţiile cuprinse în art. 900- 901

29
Friederike Bauer, op.cit. pag.31
30
Marian Nicolae, op.cit. pag. 71
31
ibidem
Bibliografie
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf