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1. Consulta
Nesse contexto, a consulta nos é apresentada com o seguinte quesito, que será
respondido ao final deste Parecer:
Diz a consulente que a ré, com base em tais fatos, alega não estaria obrigada a renovar
o contrato de locação com a autora, nos termos da LI 52 I, 72 IV e § 3.º.
Por conta disso, a consulente nos dá conta de que a ré requereu a improcedência total
da ação e a retomada do imóvel no menor prazo possível, nos termos da LI 74.
Mais adiante, em 15.12.2008, a apelação da consulente foi julgada pela 30.ª Câm. de
Direito Privado do TJSP, a qual houve por bem negar provimento ao recurso e manter
incólume a sentença de primeiro grau.
Nesse ínterim, em 09.12.2009, veio a lume a Lei 12.112/2009, que alterou, entre outros
dispositivos, o art. 74 da Lei de Locações. Com efeito, a redação do art. 74 da Lei de
Locações dada pela L 12112/2009 é: “Não sendo renovada a locação, o juiz determinará
a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a
desocupação voluntária, se houver pedido na contestação”, enquanto que a antiga
redação do mesmo artigo era: “Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de
até 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para a desocupação, se
houver pedido na contestação”.
Informa-nos a consulente que o MM. Juízo da 22.ª Vara Cível do Foro Central da
Comarca da Capital de São Paulo deferiu o referido pedido da locadora, determinando a
expedição do mandado para a desocupação voluntária em trinta dias.
Contra essa decisão, a consulente opôs embargos de declaração, pedindo fosse sanada
omissão consistente na ausência de pronunciamento judicial, na decisão embargada,
sobre ser a norma inserta no art. 74 da Lei de Locação seria norma de direito processual
ou de direito material. Conforme nos relata a consulente, os declaratórios visavam à
elucidação de ponto omisso de alta relevância, porquanto a consequência lógica de
entender o magistrado que a LI 74 conteria norma que regula direito material, seria o
reconhecimento de direito adquirido da consulente de promover a desocupação
voluntária do imóvel dentro do prazo de seis meses a contar do trânsito em julgado da
sentença da ação renovatória.
Sobreveio, então, decisão em que o MM. Juízo da 22.ª Vara Cível do Foro Central da
Comarca da Capital de São Paulo pronunciou-se sobre a questão omissa, fazendo no
sentido de entender que a LI 74 encerraria norma de natureza processual. Por tal
motivo, o magistrado manteve sua decisão anterior que havia deferido o pedido da
locadora e determinado a expedição do mandado para a desocupação voluntária em
trinta dias.
Informa-nos, por fim, a consulente, que foi conferido efeito suspensivo ao seu agravo de
instrumento, acima referido, obstando a expedição do mandado de despejo, estando o
referido recurso na iminência de ser julgado pelo E. TJSP.
Postos, assim, os fatos, passamos à análise dos aspectos jurídicos que conformam o
caso, atentando, de acordo com o escopo da consulta formulada, à análise do prazo para
o exercício do direito de desocupação voluntária do locatário na ação renovatória de
contrato de locação em tela, tendo em vista a mudança do art. 74 da Lei de Locação,
pela L 12112/2009.
Para tanto, o ponto de partida é elucidar a natureza jurídica da norma prevista na LI 74.
Posta essa premissa, pode-se concluir sobre a aplicação imediata da alteração legislativa
promovida pela L 12112/09 e em especial sobre o contrato de locação firmado pela ora
consulente.
direito subjetivo ao locatário. Prazo razoável de seis meses para desocupação de imóvel
A questão jurídica central a ser examinada no presente parecer diz respeito à natureza
jurídica e à eficácia no tempo da norma contida no art. 74 da Lei de Locações,
especialmente à vista da edição da L 12112/2009 que, entre outros dispositivos, alterou
sua redação.
“Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até 6 (seis) meses após o
trânsito em julgado da sentença para a desocupação, se houver pedido na contestação”.
Por sua vez, o direito processual civil tem por objeto as instituições e os pressupostos da
jurisdição civil, suas espécies, forma e efeitos dos provimentos jurídicos e a
regulamentação de todo o procedimento civil necessário para a realização do próprio
processo. Nas palavras de Leo Rosenberg:
“Por el contrario, el derecho procesal civil tiene por objeto las instituciones y
presupuestos de la jurisdicción civil, la espécie, formas y efecto de la tutela jurídica y el
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AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL E DIREITO
INTERTEMPORAL - DIFERENÇA ENTRE NORMAS DE
DIREITO MATERIAL E PROCESSUAL ACERCA DE SUA
APLICAÇÃO NO TEMPO
“Vi suno più settori di norme giuridiche di primo grado, ‘primarie’ (la varietà e
complessità di queste norme è un’altra delle caractteristiche delle società più evolute, e
così di quelle sraruali, in ragione dei consociati): come accennato, vi sono, in ordine
logico, le norme che disciplinano l’attività legislativa dello Stato; le norme che
impongono allo Stato (come persona giuridica)di perseguire alcuni fini (…); le norme che
impongono ai cittadini di omettere determinte azioni, considerate particolarmente
dannose alla società o di compierne altre necessarie (…) le norme che disciplinano il
commercio (…) È in vista di ciò che l’ordinamento statuale contiene anche norme
regolatrici di condotte da tenersi quando le norme sopra contemplate siano violate. Una
serie di tali norme di riparazione prevede l’immediata reazione di colui o di coloro che
hanno subito nocumento diretto dalla violazione della norma primaria: si hanno così
fenomeni di ‘autotutela’ cioè di quella forma di reazione che è stata la più antica che,
ovviamente, è oggi, almeno per quanto attiene ai privati, la meno idonea. Invece, e
soprattutto, c’è una serie di norme che confidano, de regola allo Stato, il compito di
reagire alla inosservanza di una norma primaria, e che regolano tutte le attività
attraverso le quali tale reazione viene decisa ed attuata. Queste norme sono quelle
regolatrici della ‘giurusdizione’, ch’è appunto l’attività mediante la quale lo Stato,
attraverso i giudici (suoi organi), si pone al di sopra deu soggetti implicati nella
violazione di una norma primaria, e, sentite le loro ragiono, provvede a far cessare lo
stato di fatto contrario al diritto e a ripristinare, nella nistura del possibilie, uno stato di
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cose conforme al diritto”.
Em sentido próximo e de maneira mais simples, José Frederico Marques realiza a mesma
diferenciação entre normas de direito processual e normas de direito material:
estudo, porquanto é a natureza jurídica da norma que determina a eficácia da lei nova (L
12112/2009 74) no tempo.
Por esse princípio a lei nova, in casu L 12112/2009 74, não pode retroagir para atingir o
ato jurídico perfeito, o direito adquirido ou a coisa julgada.
Sendo assim, a lei nova tem efeito imediato e geral (LINBD 6.º caput), atingindo
somente os fatos pendentes (facta pendentia) e os futuros (facta futura) que se
realizarem já sob sua vigência, não abrangendo os fatos pretéritos (facta praeterita),
estes últimos protegidos pela cláusula constitucional.
Saliente-se, a propósito, que a garantia constitucional (CF 5.º XXXVI), tal como a legal
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(LINDB 6.º) aplicam-se indistintamente às leis infraconstitucionais, quer sejam leis de
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direito público ou de direito privado, leis de ordem pública ou dispositivas.
“L’effet immédiat de la loi doit être considéré comme la règle ordinaire: la loi nouvelle
s’applique, dès sa promulgation, à tous les effets qui résulteront dans l’avenir de
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rapports juridiques nés ou à naître”.
Trata-se de distinção entre efeito retroativo e efeito imediato da lei nova para o passado,
isto é, sua aplicação para os fatos ocorridos no passado. De outro lado, estão os fatos
pendentes (facta pendentia), os quais são, na verdade, os fatos presentes, regulados
pela eficácia imediata da lei nova, vale dizer, que se aplica ao presente. Paul Roubier
conceitua o efeito imediato da seguinte forma: “l’effet rétroactif c’est l’application dans le
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passé ; l’effet immédiat, l’application dans le présent”.
Nosso sistema proíbe a aplicação da lei nova para o passado, isto é, para fatos ocorridos
no passado. Os fatos pendentes (facta pendentia) são, na verdade, os fatos presentes,
regulados pela eficácia imediata da lei nova, vale dizer, que se aplica dentro do
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presente.
“Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. Ao entrar em vigor,
suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes”.
No caso sub examine, a incidência e a eficácia da L 12112/2009 74 não pode ser feita à
luz do CPC 1221, posto que referida norma consiste em regra de direito material, na
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medida em que consagra verdadeiro direito subjetivo ao locatário, consubstanciado no
prazo razoável de poder realizar a desocupação do imóvel em seis meses a partir do
trânsito em julgado da decisão final da ação renovatória em que se concede ao
proprietário a retomada do imóvel.
Informa-nos a consulente, ainda, que outro julgado, desta feita do STJ, v.g. o acórdão
proferido no REsp 1207161-AL, também foi invocado pela proprietária em seu recurso.
Todavia, a leitura do referido precedente revela que a hipótese nele versada não se
aplica ao caso sub examine, porquanto não dispõe sobre o direito de desocupação
voluntária do inquilino, tratando, diversamente, de outro dispositivo da LI.
“No sistema jurídico nacional o direito à renovação constitui um direito misto, porque
contém a um tempo uma obrigação e um elemento real. (…) Do ponto de vista
subjetivo, ao direito do locatário à renovação do arrendamento corresponde, por parte
do locador uma obrigação de contratar. Não se trata, porém, de uma obrigação
decorrente de declaração de vontade livre e espontaneamente assumida no contrato,
mas sim de obrigação imposta pela lei, a que o contratante não pode esquivar-se senão
em certos casos e sob certas condições. O inadimplemento da obrigação de contratar
não se resolve, como no comum dos casos, em composição de perdas e danos; ao
contrário, se o locador se recusa a cumprir a obrigação, o juiz poderá renovar o contrato
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de locação, com, sem ou contra a vontade do locador. É um contrato imposto”.
Tem-se, então, que a ação renovatória é ação dúplice, uma vez que o juiz pode prover a
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ação em favor do réu/locador, determinando a entrega do imóvel locado. De um lado
há a pretensão do autor de exercer seu direito de renovação do contrato de locação,
enquanto de outro há a pretensão do réu de exercer seu direito de retomada do imóvel.
Sobre essas duas pretensões, importante a lição de Darcy Bessone:
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ao adquirente do imóvel, tem o inquilino direito a prazo razoável para restituí-lo ”
[grifamos].
Voltando-se nossa atenção ao caso sub examine, e tendo em vista que a propositura da
presente ação renovatória, assim como a sentença de primeiro grau e o acórdão
proferido pelo TJSP são anteriores ao início de vigência da L 12112/2009, que alterou a
redação do art. 74 da L 8245/1991, não há razão para se considerar tenha sido
suprimido o direito subjetivo de a consulente promover a desocupação voluntária do
imóvel, em caso de não renovação da locação, conforme estabelecia a redação anterior
da LI 74, haja vista a não incidência do CPC 1221 para o caso concreto.
Assim, diante desse conflito, faz-se necessário um juízo de ponderação, cujo resultado
se dá em benefício do direito subjetivo da consulente. Esse juízo favorável justifica-se na
medida em que o direito da consulente se alicerça em título, perfeito e acabado, ao qual
se contrapõe a pretensão da proprietária calcada em decisão judicial meramente
provisória. Entender de modo contrário implicaria desconstituir definitivamente o título
da consulente por mera decisão provisória, o que não se afigura, maxima venia
concessa, a melhor solução para o caso. Não se pode olvidar que a satisfação da
pretensão da proprietária implica, neste caso, o perecimento do direito subjetivo da
consulente, daí porque o conflito dos interesses deve deslindar-se no sentido de
privilegiar a higidez do título que suporta o direito do inquilino.
Em suma, sendo a LI 74 norma de direito material, a novel legislação, que alterou sua
redação e reduziu o prazo para a desocupação voluntária do imóvel, não pode ser
aplicada retroativamente para suprimir o direito subjetivo adquirido pela consulente na
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Desse modo, o prazo de seis meses para a desocupação voluntária do imóvel que assiste
à consulente somente passará a fluir a partir de sua regular e necessária intimação
pessoal para tanto, o que ainda não ocorreu neste caso. Neste particular, vale consignar
que nossa jurisprudência tem sido firme em pronunciar a nulidade de intimação feita
apenas ao advogado, se a realização do ato demandar efetiva atuação da própria parte.
In verbis:
Se a decisão liminar houve por bem determinar a intimação da parte requerida, para
cumprimento de formalidade, qual seja a de reconstruir a estrada, e deu prazo para isso,
não se pode considerar como válida a intimação feita ao advogado do requerido, ora
apelante, pois o profissional intimado não teria condições, e nem estaria na obrigação de
proceder conforme o determinado no despacho” [RT 494/157].
Destarte, a par da discussão a respeito da natureza jurídica da LI 74, no que diz respeito
ao prazo de seis meses para a desocupação voluntária do imóvel, é incontestável que se
trata de prazo de natureza material, cuja fluência somente se iniciará a partir da
intimação pessoal da própria locatária, o que, frise-se, ainda não ocorreu neste caso.
4. Conclusão: resposta ao quesito
RESPOSTA: Não. A LI 74, com redação dada pela L 12112/2009, não tem incidência no
caso concreto, vez que o referido dispositivo legal é norma de direito material, não
podendo retroagir (CF 5.º XXXVI e LINDB 6.º).
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Sendo a LI 74 norma de direito material, a novel legislação, que alterou sua redação e
reduziu o prazo para a desocupação voluntária do imóvel, não pode ser aplicada
retroativamente para suprimir o direito subjetivo adquirido pela consulente na vigência
da lei anterior [desocupar voluntariamente o imóvel dentro do prazo de seis meses a
contar do trânsito em julgado da decisão final de mérito da ação renovatória], cujo
exercício deve ser respeitado, mesmo que exercitado no presente.
Acresce que diante do conflito de interesses entre proprietário e inquilino neste caso, o
juízo de ponderação leva ao deslinde em benefício do direito subjetivo da consulente.
Esse juízo favorável justifica-se na medida em que o direito da locatária se alicerça em
título, perfeito e acabado, ao qual se contrapõe a pretensão da proprietária calcada em
decisão judicial meramente provisória. Entender de modo contrário implicaria
desconstituir definitivamente o título da consulente por mera decisão provisória, o que
não se afigura, maxima venia concessa, a melhor solução para o caso. Não se pode
olvidar que a satisfação da pretensão da proprietária implica, neste caso, o perecimento
do direito subjetivo da consulente, daí porque o conflito dos interesses deve deslindar-se
no sentido de privilegiar a higidez do título que suporta o direito do inquilino.
Por fim, cumpre realçar que, a par da discussão a respeito da natureza jurídica da LI 74,
no que diz respeito ao prazo de seis meses para a desocupação voluntária do imóvel, é
incontestável que se trata de prazo de natureza material, cuja fluência somente se
iniciará a partir da intimação pessoal da própria locatária, o que, frise-se, ainda não
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1 Leo ROSENBERG; Karl Heinz SCHWAB; Peter GOTTWALD, Zivilprozessrecht, 17. ed.,
München: C.H.Beck, 2010, § 1.º, II, 4, p. 1. Na tradução argentina da 5.ª ed.: Leo
ROSENBERG, Tratado de Derecho Procesal Civil, Buenos Aires: Ediciones Juridicas
Europa-America, (trad.) Angela Romera VERA, 1955, t. I, § 1.º n. IV, p. 5.
2 Leo ROSENBERG, Tratado de Derecho Procesal Civil, Buenos Aires: Ediciones Juridicas
Europa-America, 1955, t. I, § 1.º n. IV, p. 5. V., no original, Leo ROSENBERG; Karl
Heinz SCHWAB; Peter GOTTWALD, Zivilprozessrecht, 17. ed., München: C.H.Beck, 2010,
§ 1.º, VI, 21, p. 6.
3 Leo ROSENBERG, Tratado de Derecho Procesal Civil, Buenos Aires: Ediciones Juridicas
Europa-America, 1955, t. I, § 1.º n. IV, p. 5. V., no original, Leo ROSENBERG, Karl Heinz
SCHWAB, Peter GOTTWALD, Zivilprozessrecht, 17. ed., München: C.H.Beck, 2010, § 1.º,
VI, 22, p. 6.
4 Elio FAZZALARI, Note in tema di diritto e processo, Milano: Giuffrè, 1957, Capitolo
primo, ns. 13/14, p. 46-53.
5 Elio FAZZALARI, Istituzioni di Diritto Processuale, 4. ed., Padova: Cedam, 1986, 2.ª
parte, Cap. I, § 1.º, p. 90-92. Na tradução de Eliane Nassif: “Há mais normas jurídicas
de primeiro grau (a variedade e complexidade dessas normas é uma das características
das sociedades mais evoluídas e também das instituídas, em razão das múltiplas
obrigações a assinalar para realizar a cooperação dos cidadãos): como dizíamos, há, em
ordem lógica, as normas que disciplinam a atividade legislativa do Estado; as normas
que compõem o Estado (como pessoa jurídica) no sentido de perseguir alguns fins (…)
as normas que impõem aos cidadãos o dever de omitir determinadas ações,
consideradas particularmente danosas à sociedade, ou de cumprir outras necessárias (…)
as normas que disciplinam o comércio (…)
É em vista disso que o ordenamento estatal contém também normas reguladoras de
condutas a serem tomadas quando as normas acima contempladas são violadas. Uma
séria de tais normas de reparação prevê a imediata reação daquilo ou daquele que
sofreu dano direto da violação da norma primária: tem-se assim o fenômeno da
‘autotutela,’ isto é, daquela forma de reação que foi a mais antiga e que, obviamente, é
hoje, pelo menos no que diz respeito aos indivíduos, a menos idônea, e por isso vedada,
salvo exceções. Ao contrário, acima de todas, há uma série de normas, que confia, em
geral ao Estado, o dever de reagir à inobservância de uma norma primária e que regula
todas as atividades por meios das quais tais reações são decididas e realizadas. Essas
normas são reguladoras da jurisdição, que é exatamente a atividade mediante a qual o
Estado, por meio dos juízes (seus órgãos), se coloca por cima dos sujeitos implicados na
violação de uma norma primária e, ouvidas as suas razões, providencia para fazer cessar
o estado de fato contrário ao direito e a repristinar, na medida do possível, um estado de
coisas conforme o direito”. Instituições de direito processual, Campinas: Bookseller,
2006, 2.ª parte, Cap. I, § 1.º, p. 132-134.
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APLICAÇÃO NO TEMPO
8 STF, ADIn 493-0-DF, Pleno, j. 25.06.1992, m.v., rel. Min. Moreira Alves, RTJ 143/724
(746).
Examinando esses aspectos, ver:
9 Friedrich Xaver AFFOLTER, Das intertemporale Recht: Das Recht der zeitlich
verschiedenen Rechtsordnungen, Erster Band: Das Intertemporale Privatrecht, Zweiter
Teil: System des deutschen bürgerlichen Uebergangsrechts, Leipzig, Verlag von Veit &
Co., 1903, § 9.º, p. 34. V., também, Paul ROUBIER, Le droit transitoire, 2. ed., Paris:
Dalloz et Sirey, 1960, n. 3, nota 1, p. 11.
10 Paul ROUBIER, Le droit transitoire (les conflits des lois dans les temps), 2. ed., Paris:
Dalloz et Sirey, 1960, n. 3 B, p. 11. Tradução livre: “O efeito imediato da lei deve ser
considerado como a regra ordinária: a lei nova se aplica desde a sua promulgação [
rectius: entrada em vigor], a todos os efeitos que resultarão no futuro, de relações
nascidas ou por nascer”.
11 Paul ROUBIER, Le droit transitoire, 2. ed., Paris: Dalloz et Sirey, 1960, n. 3 B, p. 177.
Tradução livre: “O efeito retroativo é a aplicação [da lei nova] dentro do passado; o
efeito imediato é a aplicação dentro do presente”.
13 Leo ROSENBERG; Karl Heinz SCHWAB; Peter GOTTWALD, Zivilprozessrecht, 17. ed.,
München: C.H.Beck, 2010, § 6, I, 1, p. 30. Na tradução argentina da 5.ª edição alemã:
Leo ROSENBERG, Tratado de Derecho Procesal Civil, Buenos Aires: Ediciones Juridicas
Europa-America, 1955, t. I, (trad.) Angela Romera Vera, § 6.º n. V.I, p. 33.
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DIREITO MATERIAL E PROCESSUAL ACERCA DE SUA
APLICAÇÃO NO TEMPO
15 Alfredo BUZAID, Da ação renovatória, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1981, vol. I, n.
104-105, p. 204-206.
16 Alfredo BUZAID, Da ação renovatória, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1981, vol. II, n.
359, p. 585-586.
18 Alfredo BUZAID, Da ação renovatória, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1981, vol. II, n.
365, p. 594-595.
20 Darcy BESSONE, Renovação de locação, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1990, n. 91, p.
172-173.
22 J. Nascimento FRANCO, Ação renovatória, 2. ed., São Paulo: Malheiros, 2000, n. 280,
p. 266.
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