HOUSING ACT 1988 Section 21(1)(b) as amended by HOUSING ACT 1996

Assured Shorthold Tenancy – Fixed Term Tenancy 

Notice Requiring Possession 
 
To: (name and address of tenant/s) 
 
 
  Miss Georgina Wadey and Mr Conor Glancy, 10 Jersey Close, New Stoke
  Village, Coventry, CV3 1PP
 
  From: (name and address for landlord/s) 
 
  Mr Nishad Karia & Mrs Henah Karia, 152 Signals Drive, New Stoke Village, CV3
  1PY.
 
Notice is hereby given that I require possession of the dwelling house (the rental property) known 
as: 
 
  10 Jersey Close, New Stoke Village, Coventry, CV3 1PP.
 
 
 
  After the expiry of this 2‐month notice and your tenancy term: 
 
  Signed (Landlord/Agent):            
 
 
 
 
 
 
Date of Service:                                         Notice Expiry (end) Date (optional): 
23 August 2017 19th November 2017
 
Landlord’s Agent (name and address when served by agent) 
 
 
 
 
 
 
 
IMPORTANT NOTES: 
 
1 ‐ On or after the coming to an end of an assured shorthold tenancy (AST) (minimum period of 6 months) which was a fixed term tenancy, 
a court shall make an order for possession if it is satisfied that the tenancy has come to an end, that no further tenancy is in existence 
other than an assured shorthold periodic tenancy, and the landlord (or in the case of joint landlords at least one) has given notice in 
writing. 
 
2 – The notice must be at least two months and properly served on the tenant/s by the landlord or his agent. The notice must be given 
before or on the last day of the tenancy fixed term. After the expiry of this notice the landlord can apply to the court for a possession 
order – the landlord does not need to give any reason for requiring possession. 
 
3 ‐ Where a court makes an order for possession of a dwelling‐house any statutory periodic tenancy which has arisen on the coming to an 
end of the assured shorthold tenancy shall end (without further notice and regardless of the period). 
 
Important Information for Tenants: 
 
1 ‐ If you are in any doubt about your legal rights having been served this notice you should consult a Housing Aid Centre, the Rent 
Officer at your local council, the Citizen’s Advice Bureau or a solicitor. In some cases the Legal Aid Scheme may apply. 
 
2 – Should this notice be otherwise ineffective, the landlord requires possession after a period of two months from the service upon you of 
this notice providing the fixed term of your tenancy has ended. Alternatively, where the tenancy becomes a substantiated statutory or 
contractual periodic tenancy the landlord requires possession after the end of a period of your tenancy which will end next after the 
expiration of a minimum of two months from the service upon you of this notice. 

S21(1)(b)FixedTerm.DOC November 2013  Courtesy of ©LandlordZONE.co.uk 

 HOUSING ACT 1988 Section 21(1)(b) as amended by HOUSING ACT 1996
Assured Shorthold Tenancy – Fixed Term Tenancy 
 
GUIDANCE for Landlord & Agents: 
 
Section 21 possession is a 3 stage process: (1) servicing the s21 notice, (2) applying to the court for 
a possession order when the notice and tenancy expire, and (3) applying to the court for the bailiff 
to evict. 
 
The Section 21(1)(b) Notice can be served at any time during the fixed term but MUST be 
served on the tenant/s AFTER the tenancy agreement is signed, any deposit taken has been 
protected and the prescribed Deposit Notice (s213 notice) has been served – always get proof 
of service. 
 
You cannot apply for a possession order under s21 until the notice AND the fixed term (minimum 
of 6 months) is ended. If you are in dispute with the tenant/s for any reason and you wish to end 
the tenancy early (during the fixed term) you need to use the Section 8 Route – breach of 
contract, using a Section 8 Notice citing one or more of the 17 specified grounds for possession.  
 
Completing and Serving notices can be tricky, so you must understand the process and take extra 
care – get it wrong and you will have your possession proceedings thrown out. If you intend to do 
this yourself, you need to do your homework. If you are not prepared to study it, or you are not 
confident, you should pay an eviction specialist or solicitor to do this for you. 
 
These notes are for guidance only – they are not a fully authoritative statement of the law 
– go to original statutes for definitive rules or seek professional advice. Use our 
complimentary notices at your own risk. 
 
1 Always keep copies of all correspondence including letters, e‐mails and notices between you 
and your tenants. Good documentary evidence is the key to success in all legal processes. 
 
2 Where there are joint tenants each tenant must be named on the notice as they appear on 
the tenancy agreement. It is not strictly necessary, but it is a good idea to serve additional 
copies of the notice, one for each joint tenant. 
 
3  In England & Wales tenancy dates are based on calendar months: monthly tenancies run 
th 
from a specific date in one month (e.g. 20 August) the day the agreement was signed, 
th 
to the day before that in the next month (e.g. 19 September). A six month AST would 
th  th 
run from, for example, the 16 June to 15 December. Once this becomes a periodic 
th 
tenancy, which is automatic once the fixed term ends on the 15 of December, the 
th 
periods will be monthly (where the rent is paid monthly) from the 16 of December to 
th 
the 15 of January, repeating as monthly tenancies thereafter. 
 
Where rent is paid weekly dates and rent days become a little more complicated – see our 
Notes  on  Service  a  Valid  S21  Notice  in  the  LandlordZONE®  Documents  Section  for  more 
information. 
 
 
 

S21(1)(b)FixedTerm.DOC November 2013  Courtesy of ©LandlordZONE.co.uk 

 HOUSING ACT 1988 Section 21(1)(b) as amended by HOUSING ACT 1996
Assured Shorthold Tenancy – Fixed Term Tenancy 
 
4  When the notice is served within the fixed term and the two months’ notice expires before 
the fixed term ends, it is not normally necessary to give an expiry date. If you do, you should 
use the last day of the fixed term as the Expiry Date. If the two months’ notice expires after 
the fixed term ends, then use a date at least two months’ from the date of service. 
 
5  A tenant can leave a fixed term assured shorthold tenancy (AST) on or before the last day of 
the fixed term without the need to give the landlord notice. However, if the tenant stays into 
the next periodic term without giving notice then they are committed to another term (one 
tenancy rent period) and must then give a clear and full tenancy period’s notice in writing, 
which in practice would be the following monthly period. 
 
6  The tenant owes rent, which can be collected by the landlord, up to and including the last day 
of the fixed term, even if the tenant leaves early. Where a possession order has been applied 
for, rent can be collected up to the point when a possession order is obtained, without the 
danger of creating a new tenancy. Do NOT accept rent for any period after a possession order 
is obtained. 
 
7  If after the tenant has left there are monies outstanding and/or dilapidations damages the 
landlord can safely pursue any arrears and damages up to and including the day the tenant/s 
left. Claims can include basic costs, court fees, tracing fees etc. 
 
8  Landlords / Agents must ensure that where a deposit was taken this has been properly 
protected and that the statutory deposit notice (s213 Notice) has been given to the tenant 
(and guarantor if there is one) or the person who lodged the deposit within 30 days of taking 
the deposit and BEFORE serving a s21 notice. It is very important to get proof of service of 
the deposit notice. The burden of proof of service is on the claimant. 
 
9     Note: since the ruling in Superstrike Ltd vs. Marino Rodrigues it is very important, when a 
tenancy becomes periodic, to confirm that the deposit is protected and re‐serve the 
Deposit Notice (s213 notice) within 30 days.  
 
Serving the S21 Notice: 
 
Your Tenancy Agreement should specify methods of service of notices. Therefore when 
serving S21, S8 and Deposit Notices you should comply with agreed methods. 
 
Serving in Person – is the preferred method and useful when time is pressing so there’s no doubt 
about the date of service, but you must have a reliable independent (not a relative) witness 
unless the tenant is willing to give you a written receipt. A professional Process Server will do this 
for you but obviously there is a charge for this service. 
 
Service at the Property – This may be necessary if you cannot contact the tenant/s i.e. by 
dropping your notice through the letter box of the rental property, but you must have a reliable 
witness. 
 
 
 
S21(1)(b)FixedTerm.DOC November 2013  Courtesy of ©LandlordZONE.co.uk 
 HOUSING ACT 1988 Section 21(1)(b) as amended by HOUSING ACT 1996
Assured Shorthold Tenancy – Fixed Term Tenancy 
 
Service by Post – is an acceptable method (first class post – next day delivery) but allow at least 3 
working days to be on the safe side. Get a receipt of postage from the post office which will 
indicate the date and time of postage and the address to which it is sent.  
 
Do not use Recorded or Special Delivery as these must be signed for. If the tenant/s is not there, 
or refuses to sign, the notice will be returned to sender, wasting valuable time. 
 
Two Letters – some experts recommend that two such notice letters be sent from different post 
offices, again with proof of postage. If the tenant claims defective service it can be claimed with 
some justification that it is very unlikely that two letters would fail to be delivered. The onus is 
on the claimant to convince the judge that the notice has been properly served. 
 
By e‐mail or Fax: Proof of receipt is essential here. You need confirmation of receipt from your 
tenant/s. 
 
Service by the Landlord’s Agent – it is acceptable for the agent to deal with the compiling and 
serving of a s21 notice and the agent can sign on the landlord’s behalf providing it is made 
clear on the notice that this is the case. 
 
Possession Claims – agents should be aware that court forms for possession (N5 and N5b) MUST 
be signed by the landlord. 
 
Going to Court for a Possession Order 
 
The Accelerated Possession (use court form N5b) route is for possession claims only – you 
cannot attach a Money Claim. This route can be quicker and does not involve a court hearing as 
it is based on documentary evidence only. All your paperwork MUST be in order and you will 
need to produce 3 copies of everything and one set of documents for each additional tenant: 
 
1.   The current and any previous tenancy agreements 
2.   A copy of a valid s21 notice served 
3.   If you took a deposit, proof of Deposit Protection. 
4.   Proof of service of the s21 notice and the deposit (s213) prescribed notice (served 
within 30 days of taking the deposit and again on any tenancy renewals) 
5.   Where the property is a licensable House in Multiple Occupation (HMO) you will 
need to produce the council licensing documents. 
 
Money Disputes ‐ If you are in dispute with your tenant/s particularly in the case of rent arrears it 
is important to show that you have made every effort to resolve the dispute before going to 
court for debt recovery. 
 
Having documentary evidence to show that you have attempted to help your tenant/s will help 
your case in court: 
 
1.   Liaising with the tenant/s if they will cooperate and helping with Housing Benefit 
claims 
2.   Offering to temporarily re‐schedule rent payments 
 
 
S21(1)(b)FixedTerm.DOC November 2013  Courtesy of ©LandlordZONE.co.uk 
 HOUSING ACT 1988 Section 21(1)(b) as amended by HOUSING ACT 1996
Assured Shorthold Tenancy – Fixed Term Tenancy 
 
3.   Sending the tenant a Rent Arrears Letter explaining how you can help and the 
consequences of not paying rent. 
4.   Sending a Rent Schedule weekly or monthly. 
5.   Asking your tenants if there is any other reason why they are withholding rent by 
sending them a Reason for Non‐Payment of Rent Form. 
 
See our Document’s Section for free downloads of all these letters and forms 
 
You should ascertain at an early stage if the tenant is simply unable to pay or if there is some other 
reason why they are withholding rent. Try to get documentary evidence if you can by asking them 
to complete a Reason for Non‐Payment of Rent Form.  
 
If the tenant surprises you and comes up with a good reason in court why they withheld rent 
payments, you may not get your money order.  
 
Using the s8 route the tenant/s may issue a counter claim against you for some deficiency in the 
property, in which case you could get involved in an expensive defence action. Having good 
evidence can save a lot of trouble and expense later. 
 
Money Claims 
 
If you have a money claim as well as a possession claim you have a choice of (1) using the 
Accelerated Possession route and going for a separate money claim to the Small Claims Court 
once you regain possession, or (2) using the Standard Possession route. 
 
The advantages of (1) are it may be quicker to re‐gain possession, and you can add to your Small 
Claim any dilapidation damages and rent arrears up to the day of leaving, once you have been 
able to assess damage against your inventory when the tenant/s has left. The disadvantages are 
you will have two court fees to pay for two separate actions and you may need a tracing agent to 
find your tenants’ new address once they leave – you cannot take someone to court unless you 
have their current address. 
 
An alternative to (1) above is to use (2) the Standard Possession Route (use court form N5). This 
will require a court hearing, so you may need to wait longer, but it allows you to add a Money 
Claim to your action. 
 
Once you gain a Possession Order the tenant/s will usually be given 14 to 28 days to leave.  
 
If they don’t leave you will need to apply to the court once more using form N325 (Warrant for 
Possession of Land), paying the appropriate fee to have the county court bailiff evict the 
tenant/s. 
 
If your Money Claim is successful you will obtain a County Court Judgement (CCJ) against your 
tenant/s (the defendant/s) which means you will then need to enforce the judgement and collect 
your money.  
 
Never rely totally on these guidelines which apply primarily to England.  Before taking action or 
not, always do your own research and/or seek professional advice with the full facts of your case 
and all documents to hand. 
 
 
S21(1)(b)FixedTerm.DOC November 2013  Courtesy of ©LandlordZONE.co.uk 
 HOUSING ACT 1988 Section 21(1)(b) as amended by HOUSING ACT 1996
Assured Shorthold Tenancy – Fixed Term Tenancy 
 
You can start off a possession claim and or a money claim online. Alternatively you can go to your 
local county court (the one nearest the rental property) where the administrators should give you 
the forms you need to complete and the current court fees. 
 
LINKS /REFERENCES: 
 
1‐ The LandlordZONE Documents download Section 
http://www.landlordzone.co.uk/documents 
 
2 ‐ Housing Act 1988 as amended 1996 
http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/contents 
 
3 – Possession Claim Online 
https://www.possessionclaim.gov.uk/pcol  
 
4 ‐ Claim form for possession of property (accelerated procedure) (assured shorthold tenancy) 
http://hmctscourtfinder.justice.gov.uk/HMCTS/GetForm.do?court_forms_id=618 
 
5 – Making a Claim for Money 
https://www.gov.uk/make‐court‐claim‐for‐money/overview 
 
6 ‐ Money Claim Online 
https://www.moneyclaim.gov.uk/web/mcol/wel 
 
7 – Justice.gov for all up‐to‐date court forms 
http://www.justice.gov.uk  
 

S21(1)(b)FixedTerm.DOC November 2013  Courtesy of ©LandlordZONE.co.uk