Sunteți pe pagina 1din 16

PROIECT LA FINANȚAREA DEZVOLTĂRII

IMOBILIARE

PROF. COORD. MASTERAND,

IAȘI

2017
ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE DIN SUA

PROF. COORD. MASTERAND,

IAȘI

2017

2
CUPRINS

CAPITOLUL 1 STATELE UNITE ALE AMERICII- CONSIDERENTE


GENERALE
1.1 MEDIUL ECONOMIC AL SUA
1.2 EFECTELE CRIZEI ECONOMICE ASUPRA PIEȚEI
IMOBILIARE DIN SUA
CAPITOLUL 2 PIAȚA IMOBILIARĂ DIN SUA
2.1 CRIZA CREDITELOR IPOTECARE DIN SUA
2.2 PIAȚA IMOBILIARĂ DIN SUA
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE

3
CAPITOLUL 1 STATELE UNITE ALE AMERICII- CONSIDERENTE
GENERALE

„ In god we trust”

Statele Unite ale Americii este o republică constituțională format din 50 de state și un
district federal (DC). Are o suprafață de aproximativ 9,83 milioane de km pătrați. populația
SUA se ridică la aproximativ 312 milioane de persoane.
Limba oficială a SUA este engleza. Industria americană s-a dezvoltat rapid, în special
datorită condițiilor favorabile de trai și a sporului demografic ridicat. Astfel, în urma acestei
dezvoltări rapide, SUA a devenit rapid lider pe arena internațională. Un mare aport asupra
creșterii economiei Americii este agricultura, SUA fiind considerată „grânarul globului”,
exporturile fiind înfloritoare în această țară.
În America, etnia este diversificată. Populația de la sate este foarte scăzută, aceasta a
scăzut de la 72% în anul 1910 la 16% în anul 2010. 1
Cu privire la religia acestora, majoritatea sunt creștini, aproximativ 71%, 23% nu au o
religie iar restul sunt de alte religii (6%). 2

1.1 MEDIUL ECONOMIC AL SUA

Statele Unite au cea mai puternică economie din punct de vedere tehnologic din lume,
cu un PIB pe cap de locuitor de 54.800 de dolari. Firmele americane se află sau se aflau aproape
în prim plan în ceea ce privesc progresele tehnologice, în special în domeniul computerelor,
produselor farmaceutice și al echipamentelor medicale, aerospațiale și militare. Totuși, avantajul
lor sa redus de la sfârșitul celui de-al doilea război mondial. Bazându-se pe o comparație a PIB
măsurată la ratele de conversie a puterii de cumpărare, economia Statelor Unite în 2014, după ce
a fost cea mai mare din lume de mai bine de un secol, a intrat pe locul doi după China, a cărei
economie s-a triplat în ultimii 4 ani.

1
http://www.census.gov/compendia/statab/2012/tables/12s0075.pdf
2
http://commons.trincoll.edu/aris/files/2011/08/ARIS_Report_2008.pdf

4
O analiză a PIB-ului celor două mari economii ale lumii s-a realizat cu ajutorul
graficului nr. 1.
Fig. nr. 1 Evoluția PIB-ului în SUA și China în perioada 1980-2015

Economia Chinei a crescut destul de mult începând cu anul 2005. Atunci, PIB-ul
acesteia era aproape jumătate din PIB-ul SUA. Economiștii se asteaptă ca, până in 2019, China
să înregistreze o creștere cu 20 %.
În SUA, persoanele fizice și firmele de afaceri fac majoritatea deciziilor, iar guvernele
federale și de stat cumpără bunurile și serviciile necesare în mod predominant pe piața privată.
Firmele americane de afaceri se bucură de o mai mare flexibilitate decât omologii lor din Europa
de Vest și Japonia în deciziile de extindere a fabricilor de capital, de a concedia lucrătorii
excedentari și de a dezvolta noi produse. În același timp, întreprinderile se confruntă cu bariere
mai mari pentru a intra pe piețele de origine ale rivalilor lor decât pe piețele străine care se
confruntă cu intrarea pe piețele din SUA.
Problemele pe termen lung pentru SUA includ stagnarea salariilor pentru familiile cu
venituri reduse, investițiile necorespunzătoare și deteriorarea infrastructurii, creșterea rapidă a
costurilor medicale și a pensiilor legate de îmbătrânirea populației, lipsa de energie și deficitul de
cont curent și deficite bugetare considerabile.
Petrolul importat reprezintă aproape 55% din consumul american și petrolul are un
impact major asupra sănătății generale a economiei. Prețurile petrolului brut s-au dublat între

5
2001 și 2006, prețurile la domiciliu au atins punctul culminant; Prețurile la benzină au crescut
mai mult în bugetele consumatorilor și multe persoane au scăzut în urma plăților ipotecare.
Prețurile petrolului au crescut cu încă 50% între 2006 și 2008, iar executarea ipotecilor
bancare sa dublat în aceeași perioadă. Pe lângă diminuarea pieței imobiliare, creșterea prețurilor
la petrol a determinat o scădere a valorii dolarului și o deteriorare a deficitului comercial al
mărfurilor din SUA, care a atins valoarea de 840 miliarde USD în 2008. Deoarece economia
americană este intensivă din punct de vedere energetic, au atenuat multe dintre problemele pe
care le-au creat creșterile anterioare.
PIB –ul Statelor Unite a cunoscut de-a lungul timpului numeroase modificări. Astfel, în
cele ce urmează vom realiza o analiză a acestuia la nivel micro și macro economic.

Tabel nr. 1 Evoluțiaprincipalilor indicatori economici ai Statelor Unite ale


Americii în perioada 2012-2015

An 2012 2013 2014 2015


PIB/cap de 51.432,05 USD 52.660,30 USD 54.398,46 USD 55,836.79 USD
locuitor
Populație 321,4 milioane 318,9 milioane 316,4 milioane 314,1 milioane
Venit național 18,14 trilioane 17,59 trilioane 17,09 trilioane 16,6 trilioane
(în dolari PPP) dolari PPP dolari PPP dolari PPP dolari PPP
Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor publicate de Banca Mondială;

Pentru a realiza mai bine o analiză a acestor indicatori, vom realiza o analiză în excel a
acestora.

6
Fig. 2. Evoluția PIB-ului pe cap de locuitor în SUA în perioada 2012-2015 (USD)

PIB pe cap de locuitor


57,000.00
56,000.00
55,000.00
54,000.00
53,000.00
52,000.00
51,000.00
50,000.00
49,000.00
2012 2013 2014 2015
PIB pe cap de locuitor 51,432.05 52,660.30 54,398.46 55,836.79

SUA este una dintre cele mai bogate țări din lume, având un PIB nominal de
55.836,79 USD pe cap de locuitor în 2015. PIB-ul pe cap de locuitor, pe perioada celor 4 aani
analizați a cunoscut un trend ascendant de la 51,432.05 de dolari în anul 2012 la 55,836.79 USD
în anul 2015, o creștere cu aproximativ 7%.
Pe parcursul celor 4 ani analizați, observăm că populația Statelor Unite este în scădere,
lucru datorat faptului că foarte multe persoane emigrează în ciuda faptului că America este
considerată Țara tuturor posibilităților.

Fig. 3 Evoluția populației în SUA în perioada 2012-2015(milioane)

Populația
322

320

318

316
Populația
314

312

310
2012 2013 2014 2015

7
Venitul național a înregistrat un trend ascendant, crescând de la 16,6 trilioane de dolari
PPP în anul 2012 la 18,14 trilioane de dolari PPP în anul 2015.

Fig. 4Evoluția venitului național în SUA în perioada 2012-2015(trilioane)

Venit național
18.5

18

17.5

17
Venit național
16.5

16

15.5
2012 2013 2014 2015

În cele ce urmează vom realiza o analiză a evoluției PIB în SUA în perioada 2012-2016.
Prețurile sunt exprimate în bilioane de dolari.

Fig. 5 Evoluția PIB în SUA în perioada 2012-2016 (bilioane USD)

PIB
20,000.00

19,000.00

18,000.00

17,000.00 PIB

16,000.00

15,000.00

14,000.00
2012 2013 2014 2015 2016

8
Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor publicate pe site-ul www.imf.org
După cum putem observa din grafic, PIB-ul Statelor Unite a crescut considerabil pe
parcursul perioadei analizate.
Economia Statelor Unite este considerată ca fiind cea mai mare din întreaga lume,
având un PIB de 15,2 trilioane de dolari, aproximativ 22% din PIB-ul global.

1.1 EFECTELE CRIZEI ECONOMICE ASUPRA PIEȚEI IMOBILIARE DIN SUA

Criza imobiliară și ipotecară în Statele Unite ale Americii a început în perioada anilor
2006. Atunci au fost acordate multe credite și împrumuturi persoanelor ce nu aveau un istoric
inanciar chiar foarte pozitiv, sau care nu îndeplineau în totalitate condițiile necesare acordării de
credite. Odată cu apariția crizei financiare, prețurile imobiliare în SUA au scăzut, împiedicându-i
astfel pe foarte mulți proprietari să își achite creditele și ratele lunare. Astfel, numărul de
prescrieri pe piața creditelor ipotecare a crescut. 3
După aproximativ 4 ani de criză a sectorului imobiliar, anul 2013 a adus unele semen
positive pentru America. Economiștii sunt de părere că punctual critic a fost depășit, piața
imobiliară înregistrând o creștere de 0.6 % față de anul 2012, îar în 2014 a crescut cu 3,7 % față
de 2012.
Băncile au început să fie mai precaute în acordarea creditelor, și au fost mai exigente în
ceea ce privesc condițiile de acordare a acestor tipuri de credite.
Piața imobilelor de lux a înregistrat în America creșteri considerabile.
Anul 2015 a adus, la nivel național un preț mediu al locuințelor de 229.400 dolari, o
creștere de cu 8 % fața de anul 2014. Acest preț este relativ mic comparativ cu California, care
este considerat căminul a 4 din cele mai lxoase și scumpe zone ale Statelor Unite ale Americii.
Astfel, cele 4 zone sunt împărțite astfel:4
- San Jose, California- preț median 980.000 dolari;
- San Francisco, California – preț median 841.600 dolari;
- Anaheim-Santa Ana – preț median 685.700 dolari;

3
DEDU, Vasile; STOICA, Tiberiu. Politica monetară şi piaţa imobiliară; p.165;

4
Ibid, p.41;

9
- Honolulu-Hawaii – preț median 698.600 dolari;
- San Diego, California – preț median 547.800 dolari;
Criza actuală a avut un mare impact pentru piaţa imobiliară. Aceasta a afectat atât piaţa
imobiliară rezidenţială cât şi cea de birouri. Pe de altă parte, în ţările cu preţurile erau moderate,
preţurile chiriilor au crescut destul de mult.
În continuare, vom realiza o analiză a pieţei de birouri şi cea rezidenţială din Statele
Unite ale Americii.

2.2 Piaţa imobiliară din SUA

Pentru economiile de tranziţie este foarte importantă stabilirea unor sisteme funcţionale
cu privier la finanţarea imobiliară.
Cu toţii ştim că deţinerea unei locuinţe este un lucru foarte important pentru fiecare
dintre noi.
De cele mai multe ori, pentru achiziţionarea unei locuinţe este nevoie de contractarea
unor împrumuturi. Împrumuturile imobiliare sunt foarte utilizate în ţările ce au economia
dezvoltată , iar procentul de cerere a acestora este de aproximativ 20%. Pe de altă parte, ţările în
tranyizie au au procent de 5%. Multe dintre ţările europene, comparativ cu ţările din America au
înregistrat creşteri ale creditelor imobiliare.5
Vânzările de case din America au crescut în luna ianuarie a anului 2016 cu aproximativ
15,8% în Nord-Estul Americii, dar în vestul acesteia acestea au scăzut cu proximativ 4,4%.
Aceste vânzări ridicate s-au realizat datorită creşterii dobânzilor pentru creditele
ipotecare. Economiştii şi specialiştii în acest domeniu preconizează o creştere şi în următorii ani
pentru aceste achiziţii. De asemenea aceştia se aşteaptă şi la o creştere mai mare a ratei inflaţiei.
Dobânda medie pentru un credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani era de 4,16% în anul 2016,
faţă de anul 2015 când era de 3,65%. 6
Ce se întâmplă pe piaţa imobiliară din Statele Unite ale Americii?

5
DEDU, Vasile; STOICA, Tiberiu. Politica monetară şi piaţa imobiliară, p. 154;

6
BĂHNĂREANU, Cristian. IMPLICAŢIILE CRIZEI ECONOMICO-FINANCIARE ASUPRA SECURITĂŢII
EUROATLANTICE. Revistă ştiinţifică trimestrială, cu acces liber şi prestigiu recunoscut de CNATDCU, indexată
în baze de date internaţionale (BDI): CEEOL, EBSCO, ProQuest, 26.

10
De curand am asistat la creşterea si apoi la descreştereapieţei imobiliare. Prăbuşirea
acestei piete şi apariţia crizei au dus la scăderea consumului, a investiţiilor imobiliare si a scăzut
averea populaţiei. Evoluţia preţurilor pentru locuinţe a fost influenţată de factori
macroeconomici, cum ar fi venitul, ratele de dobândă, si de politicile structurale cu privire la
pieţele imobiliare.7
Fig. 9 Piaţa imobiliară în SUA

În continuare realizăm o analiză a vânzărilor de case din America pe o perioadă de un


an.

7
DEDU, Vasile; STOICA, Tiberiu. Politica monetară şi piaţa imobiliară, p.95;

11
Fig. 6 Analiză a vânzărilor de case din America în perioada 2012-2013

Vânzările de case au scăzut cu 0,6% în martie 2013, la 4,92 milioane dolari (anualizat),
evoluţie mult sub estimările pieţei (5 milioane unităţi, anualizat). De asemenea, ritmul de
evoluţie din februarie a fost în scădere, de la 4,98 milioane unităţi, la 4,95 milioane unităţi. Pe de
altă parte, preţul median de vânzare a crescut cu 11,8% an/an (cel mai bun ritm din ultimii 8 ani),
la 184 300 dolari.
O mare schimbare în ultimii 20 de ani a fost reducerea semnificativă a avansului pe
care cumparatorii trebuiau să îl depună la bancă pentru a contracta un credit. Acest lucru a
influenţat foarte mult piata locuinţelor. Obligaţia de a plăti o rată personală areun impact negativ
asupra consumatorilor ce au venituri mici şi în special în cazul familiilor tinere, care de multe ori
nu au avut când sa adune fondurile necesare pentru a face un credit. De pilda in SUA in 2001,
doar 7% dintre cei care se contractau un credit imobiliar şi care nu dădeau nici un fel de avans.8
In 2005, aceştia erau aproximativ 22%. Un indicator al faptului că mulţi se feresc de a
depune avansul soliccitat de către bancă este nivelul LTV (procentul maxim de finanţare pe care
banca îl). Estimările OECD spun ca o scădere de 10 puncte a LTV duce la o crestere cu 12% in
medie a ratelor platite de tinerii de 25-34 de ani din quartile a doua de venit.

8
BĂHNĂREANU, Cristian. IMPLICAŢIILE CRIZEI ECONOMICO-FINANCIARE ASUPRA SECURITĂŢII
EUROATLANTICE. Revistă ştiinţifică trimestrială, cu acces liber şi prestigiu recunoscut de CNATDCU, indexată
în baze de date internaţionale (BDI): CEEOL, EBSCO, ProQuest, 26, p. 245;

12
Interesat este că, cu toate că această criza a venit datorită lacomiei unor banci
americane, distorsiunile de pret în piaţa imobiliară au avut cele mai mari niveluri nu în SUA, ci
în alte piete. În graficul alăturat putem observa cu uşurinţă acest lucru. Şi Romania face parte
din grupa acelor ţări pentru care distorsiunea a fost printre cele mai puternice.9

Fig. 6 Variaţia elasticităţii de locuinţe noi faţă de preţ

În America cele mai multe s-au vândut apartamentele cu 2 camere. Acestea s-au vândut
în procent de proximativ 45 %, aproape jumătate din locuinţele vândute.-
Acest lucru îl putem observa şi cu ajutorul figurii 8. 10

9
A. Caldera, A. Johansson, The Price Responsiveness of Housing in OECD Countries, 2011, p. 837;

13
Fig. 8 Vânzările de locuiţe din America

Pe locul 2 s-au situate apartamentele cu 3 camere 27%, urmate de cele cu 4 camere


13%, iar pe ultimele poziţii s-au situate garsonierele cu 10% şi vile/case cu 5%.
În concluzie, putem afirma că, desi America a trecut printr-o criză destul de puternică,
aceasta a avut creşteri în sectorul imobiliar, criza afectând doar puţin acest sector.

14
CONCLUZII

Statele Unite ale Americii este o republică constituțională format din 50 de state și un
district federal (DC). Are o suprafață de aproximativ 9,83 milioane de km pătrați. populația
SUA se ridică la aproximativ 312 milioane de persoane.
În SUA, persoanele fizice și firmele de afaceri fac majoritatea deciziilor, iar guvernele
federale și de stat cumpără bunurile și serviciile necesare în mod predominant pe piața privată.
Firmele americane de afaceri se bucură de o mai mare flexibilitate decât omologii lor din Europa
de Vest și Japonia în deciziile de extindere a fabricilor de capital, de a concedia lucrătorii
excedentari și de a dezvolta noi produse. În același timp, întreprinderile se confruntă cu bariere
mai mari pentru a intra pe piețele de origine ale rivalilor lor decât pe piețele străine care se
confruntă cu intrarea pe piețele din SUA.
Problemele pe termen lung pentru SUA includ stagnarea salariilor pentru familiile cu
venituri reduse, investițiile necorespunzătoare și deteriorarea infrastructurii, creșterea rapidă a
costurilor medicale și a pensiilor legate de îmbătrânirea populației, lipsa de energie și deficitul de
cont curent și deficite bugetare considerabile.
SUA este una dintre cele mai bogate țări din lume, având un PIB nominal de
55.836,79 USD pe cap de locuitor în 2015. PIB-ul pe cap de locuitor, pe perioada celor 4 aani
analizați a cunoscut un trend ascendant de la 51,432.05 de dolari în anul 2012 la 55,836.79 USD
în anul 2015, o creștere cu aproximativ 7%.
O mare schimbare în ultimii 20 de ani a fost reducerea semnificativă a avansului pe
care cumparatorii trebuiau să îl depună la bancă pentru a contracta un credit. Acest lucru a
influenţat foarte mult piata locuinţelor. Obligaţia de a plăti o rată personală areun impact negativ
asupra consumatorilor ce au venituri mici şi în special în cazul familiilor tinere, care de multe ori
nu au avut când sa adune fondurile necesare pentru a face un credit. De pilda in SUA in 2001,
doar 7% dintre cei care se contractau un credit imobiliar şi care nu dădeau nici un fel de avans.

15
BIBLIOGRAFIE
Cărţi şi volume
1. A. Caldera, A. Johansson, The Price Responsiveness of Housing in OECD
Countries, 2011, p. 837;
2. BĂHNĂREANU, Cristian. IMPLICAŢIILE CRIZEI ECONOMICO-
FINANCIARE ASUPRA SECURITĂŢII EUROATLANTICE. Revistă
ştiinţifică trimestrială, cu acces liber şi prestigiu recunoscut de CNATDCU,
indexată în baze de date internaţionale (BDI): CEEOL, EBSCO, ProQuest,
26, p. 245;
3. DEDU, Vasile; STOICA, Tiberiu. Politica monetară şi piaţa imobiliară .

Webografie
1. www.national.com
2. www.ziarulfinanciar.ro

16