Pentru blocurile cu mai multe scări, o problemă spinoasă este cea privind modul de repartizare

a sumelor reprezentând reparaţii/intervenţii, în condiţiile în care intervenţia este făcută numai la

o singură scară.

În practica curentă din asociaţiile de proprietari se desprind două moduri de repartizare:

a) repartizarea costului aferent reparaţiei către toţi proprietarii ce compun asociaţia, adică
pentru fiecare apartament de pe fiecare scară;

b) repartizarea costului NUMAI proprietarilor de pe scara unde s-a realizat reparaţia.

Ce reprezintă proprietatea comună?

Proprietatea comună: toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu
altă destinaţie decât aceea de locuinţă – prevede articolul 3 litera c din Legea 230/2007.

Sunt considerate părţi comune: terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa
construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei,
pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; fundaţia, curtea interioară, structura, structura
de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune,
acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate,
rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele; instalaţiile de apă şi canalizare,
electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de
distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele
colective, precum şi alte asemenea părţi; coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru
spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează
aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.

Situaţia repartizării reparaţiei către toţi proprietarii

Indiferent care este numărul scărilor şi al apartamentelor din asociaţia de proprietari şi
indiferent dacă proprietarul locuieşte la scara 9, iar reparaţia a fost realizată la scara 1, fiecare
proprietar are obligaţia să contribuie cu suma ce îi revine pentru respectiva reparaţie.

Aceasta este modalitatea de recuperare a unei astfel de cheltuieli, modalitate regăsită în

prevederile legale, astfel:

Articolul 43 din Normele 1588/2007 arată: „Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în

funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea,
exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în
proprietate comună”.

Articolul 44 din Normele 1588/2007 arată: „Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate

reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau
fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare,
eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea
comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere:
subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie
electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de
instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele
asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al
asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician,
portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari
ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori;
prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către
proprietatea comună”.

Cum se repartizează în liste o reparatie

Recuperarea în lista lunară de plată a unei reparaţii se face prin distribuirea sumei către toate
apartamentele ce compun asociaţia, proporţional cu cota parte indiviză deţinută de către
fiecare. Cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi
individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii
individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale.

Repartizarea costului numai pe scara unde a avut loc intervenţia

Reprezintă o practică întâlnită în cadrul asociaţiilor, având ca şi justificare lipsa oricărei implicări
a proprietarului de la scara 9 în problemele celui de la scara 1 şi prin urmare doar cei de pe
acea scară trebuie să suporte costul cu reparaţia. Este limpede că o astfel de abordare este
peste ceea ce prevede legea în materie pe de-o parte, iar pe de altă parte asumarea
răspunderii pentru o astfel de repartizare cade pe umerii celui/celor care au decis astfel. Din
cadrul acestui mod de repartizare s-a desprins o subcategorie aparte şi anume a celor care au
decis şi repartizat costul cu intervenţia/reparaţia NUMAI apartamentelor de pe coloana
respectivă sau cu alte cuvinte costul a fost suportat numai de apartamentele care beneficiază în
mod direct de respectiva intervenţie/reparaţie.

Repartizarea costului ŞI celor care au renunţat a mai beneficia de

anumite utilităţi
Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei
de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine
la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de
proprietari. Articolul 32 alin. 3 din Normele de aplicare 1588/2007 prevede că: „Niciun proprietar
de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi exceptat de la
obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi
din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă ori în alte situaţii”.
NOTĂ: Hotărârile comitetului, deciziile preşedintelui şi hotărârile adunării generale NU pot fi
peste ceea ce prevede legislaţia în materie. Prin urmare susţinerea unor proprietari care arată
că „legea” este reprezentată de decizia adunării generale este greşită iar pe termen mediu şi
lung o astfel de abordare poate avea consecinţe grave asupra asociaţiei, consecinţe ce, în cele
din urmă, sunt suportate de către fiecare proprietar în parte.