TEMA XXVII. Compraventa.

(emptio-venditio)

(198). Compraventa: origen, caracteres y elementos.

La compraventa es un contrato consensual. El vendedor se obliga a transmitir la pacífica posesión de

una cosa al comprador y este se obliga a pagarle una suma de dinero. Originariamente la compraventa
consistía en la permuta de trueque. Una cosa por otra. Luego se utilizó el peso de metal en barras, para
facilitar los intercambios y después las monedas. Para las cosas mancipables, se utilizaba el acto ritual
de la mancipio, para las cosas nec mancipio, se utilizó el simple intercambio manual de cosa por precio.

La compraventa clásica, como negocio consensual, tiene características propias distintas de la mera
entrega de la propiedad de las cosas:

 Bilateralidad y reciprocidad de la relación. Dos actos recíprocos protegidos por acciones : actio
empti (acción de compra) y actio venditi (acción de venta).

 La obligatoriedad. El contrato solo crea obligaciones a las partes y por si mismo, no transmite ni la
cosa ni el precio.

Elementos de la compraventa:

 El consentimiento. “La compra es de derecho de gentes y por ello se realiza mediante el

consentimiento y puede contratarse entre ausentes, por mensajero o por carta”: Gayo. “Hay contrato
de compraventa desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el precio” : Gayo. Por
lo anterior el consentimiento puede expresarse de cualquier forma. La forma escrita solo tiene
función probatoria, de obligaciones preexistentes. Los juristas atienden especialmente a la
prevalencia de la intención o voluntad de las partes. En caso de error en el objeto o en el precio, no
se puede afirmar que exista consentimiento recíproco. Cuando el error se da en la cualidad de la
cosa, no se puede negar la existencia de consentimiento y el contrato es plenamente válido sin
perjuicio de que el vendedor deba indemnizar o compensar al comprador, si procediera, por los
vicios o defectos que éste ignorase en el momento de perfeccionar el contrato. Sin embargo, Juliano
consideraba nulo el contrato cuando ambas partes incurrían en error sobre una cualidad esencial de la
cosa. Los juristas postclásicos, sostienen la misma tesis que Juliano.

 La cosa. El objeto propio del contrato mercantil de compraventa, es la mercancía, cosa fungible,
aunque de género determinado o limitado. Se admite la compraventa de cosas futuras:

a) Existe contrato sobre cosa futura, cuando las partes subordinan el contrato a la existencia
futura de la cosa (objeto). Si la cosa no existe, no se debe el precio. (por ejemplo una
cosecha).

b) La compra de esperanza. La misma esperanza de que una cosa exista, es el objeto del
contrato y el riesgo de que se produzca o no, es a cargo del comprador. Este se obliga en
cualquier caso a pagar el precio.

Cuando se desarrollan estos contratos se utiliza también para cosas mancipables (cuando desaparece la
mancipatio). También se utiliza para cosas incorporales. Es válida la venta de cosa ajena, pero no lo es,
la venta de cosas pertenecientes al comprador (no se le puede vender a uno lo que ya es suyo) o que se
hubiera perdido antes de celebrarse el contrato.

 El precio. Los sabinianos sostuvieron que cualquier cosa servía como precio. Los proculeyanos
sostenían que el precio solo podía ser dinero y por tanto, para que exista venta, el precio debe ser
dinero (no es tan relevante que el precio sea justo o injusto o esté en relación con el valor de la
cosa).En derecho clásico, el precio debía ser cierto y no debía quedar al arbitrio o fijación por parte
 de un tercero. (Justiniano, admite que el precio lo pueda fijar un tercero). Si no hay precio, no hay
compraventa, sino donación. Pomponio, sostiene que en la compraventa es lícito que las partes
intenten engañarse. En derecho justinianeo se exige correlación precio-cosa, así, si alguien vende
por debajo de la mitad del precio, la venta puede rescindirse.

(199) Las acciones del contrato de compraventa.

Actio empti y actio venditi. Son acciones de buena fe.

 El comprador, con la acción de compra, reclama la cosa y en su caso el pacífico disfrute de la cosa.
Con esta acción también se protege de las reclamaciones del propietario, si el vendedor no lo fuera.
Cuando después de la venta, la cosa produce frutos o se dan acrecimientos (incrementos) el
vendedor, queda obligado a entregarlos a comprador, salvo pacto en contrario.

 El vendedor, con la acción de venta, reclama el precio y en su caso los intereses, si proceden.

(200) Obligaciones del comprador y del vendedor.

Las obligaciones (bilaterales) de este contrato, derivan de la buena fe contractual. Las partes deben
actuar de acuerdo con la bona fides y con la aequitas. El juez, tiene amplias facultades para decidir
sobre el comportamiento de las partes, en el negocio.

 El comprador queda obligado a transmitir la propiedad de las monedas fijadas como precio.

 El vendedor, se obliga a:

 Entregar la cosa vendida al comprador atribuyéndole la pacífica posesión y no necesariamente

hacerle propietario, pero deberá facilitar la adquisición de la propiedad al comprador. En
derecho justinianeo, la transmisión de la propiedad no se verifica hasta pagado el precio.

 Responder por dolo (y probablemente en Dº clásico por culpa) en el cumplimiento de su

obligación. En caso de robo de la cosa mueble vendida, el vendedor respondía por custodia.
Esta responsabilidad cesa, si el comprador no se hace cargo de la cosa.

 Responder por evicción, si el comprador resultara vencido por el verdadero propietario en

juicio. Evicción: “ Cuando el comprador es vencido en juicio por el verdadero propietario y
tiene que entregar la cosa o su estimación en dinero. El vendedor debe indemnizar al
comprador, perjudicado”.

(291) El riesgo de perdida de la cosa (periculum).

“Ciertamente el riesgo sobre la cosa corresponde al comprador, con tal que el vendedor responda por
custodia antes de la entrega”. Ulpiano.

 Cuando la pérdida es por causa de fuerza mayor, la pérdida la soporta en comprador y debe el
precio, por continuar obligado.
 Si no hay causa de pérdida por fuerza mayor, el vendedor responde por custodia.

 Podían pactar las partes, otro nivel de responsabilidades recíprocas.

 Las reglas generales del periculum, no se aplican cuando media expropiación o la cosa se declara
fuera del comercio.
 El riesgo que asume el comprador, no existe antes de perfeccionar la compra (La venta es “perfecta”
cuando consta lo que se vendió, su calidad, cantidad y precio, sin condición o término. Si existe
condición, la venta se perfecciona, cuando se cumpla la condición. Si se trata de cosas fungibles, se
perfecciona la venta cuando se cuentan, pesan o miden. Si son cosas que forman parte de una masa,
la venta es perfecta, cuando la cosa vendida, se separa de la masa de la que forma parte.

(202) Evicción.

Existe evicción, cuando el comprador, no ha usucapido y resulta vencido en juicio, por el verdadero
propietario mediante actio reivindicatoria. El comprador debe devolver la cosa o pagar su estimación
en dinero. En derecho clásico, la mancipatio evitaba estos problemas y la autorictatis del vendedor, era
suficiente. No obstante, si se daba evicción, el vendedor respondía por el doble. Cuando deja de usarse
la mancipatio, la formalización de la garantía se hacia por estipulación, con lo cual el comprador
perjudicado podía actuar contra el vendedor, con la actio stipulatu en dos modalidades:

 Estipulación sobre la pacífica posesión (poder tener como propietario habere licere. A partir de la
época de Trajano, se usó la actio empti para conseguir este objetivo, hubiera o no, estipulación). La
última jurisprudencia, consideró que la garantía de evicción era un elemento natural del contrato, sin
necesidad de mayores explicitaciones, aunque se admitió la exclusión de la garantía de evicción, por
pacto. La reclamación por evicción, exige que el comprador (demandado) requiera al vendedor que
lo asista en juicio y lo defienda del presunto verdadero propietario.

 Estipulación del doble del precio (se usaba en la compraventa de inmuebles o de cosas de elevado
valor).

(203) Vicios ocultos.

El vendedor responde de los vicios ocultos o defectos de la cosa vendida. Cuando existía la mancipatio
el vendedor que defraudaba, podía ser demandado con la actio auctoritatis y la actio modo agri.

Por estipulación solía garantizarse la calidad de lo vendido, pero si los vicios o defectos existían, el
vendedor respondía. Desde Cicerón, con estipulación de garantía o sin ella, el vendedor respondía de
los vicios y defectos ocultados al comprador sabiendo que existían.

El edicto de los ediles curules (con competencia el tráfico mercantil) exigía que el vendedor de esclavos
informara de las enfermedades, defectos físicos y vicios morales de los esclavos (que hubieran dado
lugar a responsabilidad noxal). Esta responsabilidad se extendió a la venta de animales mancipables.
La responsabilidad por vicios ocultos exigía: a) que se tratara de un defecto grave que disminuyera el
valor o la utilidad del esclavo o animal vendido. b) que sea oculto, ya que si es aparente y todos pueden
verlo, no existe responsabilidad. c) Que el vicio o defecto sea preexistente a la venta. En este caso, si el
vendedor no informaba sobre el defecto o vicio, se podía actuar contra él el con:

 la actio exhibitoria para resolver el contrato, mediante la restitución de la cosa y el precio. Esto
podía suceder si en el plazo de dos meses el vendedor se negaba a realizar la estipulación o si en el
plazo de seis meses aparecía el vicio o defecto ( que se había excluido por estipulación de garantía)
o la cosa, no resultaba tener las cualidades declaradas.

 La actio aestimatoria o quanti minoris para reclamar la rebaja o reducción del precio de la cosa
vendida. En un año, se podía obtener la rebaja del precio con esta acción. En seis meses se podía
accionar, si el vendedor no prestaba la caución estipulatoria.

 La actio empti se utilizó con los fines anteriores, a partir del siglo I d.c. (no tenía plazos de
ejecución). Si el vendedor conocía el defecto, debía responder del daño causado. Si lo ignoraba,
podía resolverse el contrato o proceder a la reducción del precio. Si medió estipulación, podía
accionar además con la actio stipulatu.

(204) Pactos añadidos a la compraventa.

 Cláusula comisoria. Es un pacto por el que el vendedor, para asegurarse el cobro del precio, se
reservaba la facultar de tener el contrato por no celebrado, si el precio no se pagaba en el tiempo
convenido.

 Adjudicación a término. Se utilizaba en las subastas y se concedía al vendedor la facultad de rescindir

la venta, si en un determinado plazo de tiempo, recibía una oferta más ventajosa.

 Pacto de la cosa a prueba. El comprador se reservaba el derecho a retener en prueba, la cosa

comprada, para comprobar si respondía a lo informado por el vendedor, o simplemente para
comprobar si le interesaba. En caso contrario podía devolverla al vendedor. Con la actio empti se
podía pedir la devolución del precio de la cosa no aceptada. El riesgo de pérdida la tenía el
comprador. Los ediles curules conceden al vendedor una actio in factum para realizar la venta antes
de los sesenta días o plazos mayores en casos especiales.

 Pacto de retrocompra. El vendedor se reserva la posibilidad de recuperar la cosas vendida o volver a

comprar la cosa vendida, devolviendo el precio o pagando el precio que el recibió de la primera
venta.

(205) Arras.

Viene de la compraventa griega. En derecho clásico se utilizaba para confirmar la perfección del
contrato (arras confirmatorias). “Lo que se da a títulos de arras es señal de que se ha efectuado una
compraventa” Gayo. De los textos clásicos se infiere que las arras tenían sentido meramente probatorio
de la celebración del contrato de compraventa y en su caso para penar al que desistiese unilateralmente
(arras penitenciales). El que había entregado arras y desistía, las perdía. El que las recibió y desistió,
debía devolver el doble.
(206) Permuta y contrato estimatorio.

Son contratos semejantes a la compraventa, eran protegidos por el pretor con acciones in factum.

Los proculeyanos, consideraban la permuta como un contrato especial, consistente, en el cambio de dos
cosas, que se perfeccionaba con la entrega de una de ellas. Con la actio in factum se podía reclamar la
otra cosa o la contraprestación equivalente.

En el contrato estimatorio, se entregaban mercancías a una persona, a un precio, para que las vendiera
al precio que se consigiera, con la facultad de devolver las no vendidas. El riesgo de pérdida, es del que
recibió las mercancías.

El precontrato que permitía examinar las cosas antes de comprarlas, estaba protegido por el pretor con
una actio in factum.

Justiniano, califica estas convenciones como contratos reales innominados y los protege con la acción
general de las palabras prescritas (actio praescriptis verbis).
LECCION XXVIII. El arrendamiento.

(207) Arrendamiento; caracteres, finalidad y acciones.

El arrendamiento es un contrato consensual, por el que una de las partes (arrendador) locator, coloca
temporalmente una cosa o un trabajo a disposición de otra (arrendatario) conductor, que “lleva” la cosa
y da como contraprestación, una renta o merced.

El arrendamiento al igual que la compraventa, es un negocio bilateral y genera obligaciones reciprocas,

tuteladas por dos acciones: actio locati (a favor del arrendador) y actio conducti ( a favor del
arrendatario). Al ser derecho de todas las gentes y consensual, se contrae por el consentimiento mutuo,
al acordar la renta o merced.

La finalidad del contrato puede ser variada y por ello hay contratos de arrendamiento de varios tipos.

El pago de la renta o merced, lo hará el que obtenga la ventaja por la concesión de la cosa o del trabajo
encargado. Los tipos mas usuales son: arrendamiento de bienes (muebles o inmuebles) de animales, de
servicios y de obra. En arrendamiento de fundos rústicos y de casas, está el origen de estos contratos.
El trabajo de esclavos, también era objeto de estos contratos (arrendamiento de servicios).

Acciones:

 Actio locati (acción de locación) a favor del arrendador (locator) para exigir la restitución de
la cosa y otras obligaciones del arrendatario (conductor).

 - Actio conducti (acción de conducción) a favor del arrendatario (conductor) para exigir las
obligaciones del arrendador.

(208) Clases de arrendamiento.

a) arrendamientos de cosas (que incluye también el arrendamiento de servicios).

b) arrendamiento de obra.

El arrendamiento de bienes puede ser: a) de muebles no consumibles ; b) de inmuebles.

El arrendatario de tierras, es llamado colono. El arrendatario de casas, es llamado inquilino.

El arrendamiento rústico solía hacerse por un plazo de tiempo coincidente con las comisiones censorias
(cada cinco años). Los arrendamientos eran objeto del conocimiento de los censores, para establecer la
capacidad contributiva de los censados.

Obligaciones:

a) Del arrendador:

 Colocar la cosa a disposición del arrendatario y permitirle el uso y disfrute de ella.

 El arrendatario, es mero detentador de la cosa o poseedor natural ( y lo hace en nombre del

arrendador).
 La cosa arrendada puede ser vendida (venta quita renta) antes de finalizar el plazo del
contrato. En este caso el arrendador (vendedor) debe indemnizar al arrendatario, por los
perjuicios que le hubiera causado, salvo pacto previo en contrario (que solía hacerse).
  Facilitar al arrendatario el uso normal de la cosa durante el periodo del contrato. Los gastos e
impensas necesarias, salvo pacto en contrario, corresponden al arrendador. También el
arrendador asume el riesgo (periculum) de pérdida de la cosa o de los frutos, por fuerza
mayor.

 Responder de todo perjuicio que le fuera causado por su culpa, al arrendatario.

b) Del arrendatario:

 Pagar la renta o merced convenida (en precio o en frutos).Se discute si se podía entregar otra
cosa en pago del arrendamiento.

 En caso de inundaciones, sequía, etc. podía liberarse del pago del arrendamiento, si no podía
haber usado con normalidad la cosa, por fuerza mayo. Los emperadores, en épocas duras,
solían bajar los arrendamientos, para que fueran compensados, en tiempos mejores. “El daño
moderado debe soportarlo con paciencia el colono, al que tampoco se priva del lucro
extraordinario, cuando acaece”. En general, si nada extraordinario ocurrió, el colono o
inquilino soporta la pérdida. No era exigible la utilización “personal” de la cosa por parte
del arrendatario y así, se admitía el subarriendo, si no se excluía expresamente.

 Usar la cosa arrendada, de acuerdo con su naturaleza y destino, respondiendo por culpa en
caso contrario. También el arrendatario respondía, si la cosa resultara hurtada.

 Restituir la cosa arrendada, a la finalización del contrato, al arrendador. La resistencia a

devolver la cosa, en derecho postclásico, se asimilaba a la invasión de posesión ajena.

Extinción del arrendamiento:

a) Si se estableció plazo: a.1) por su término. a.2) por renuncia del arrendatario.

b) Si no se estableció plazo: b.1) por renuncia de arrendador o arrendatario. b.2) el

arrendamiento no se extingue con la muerte de una o de las dos partes. Es transmisible a los
herederos.

c) En derecho postclásico, ambos contratantes, pueden libremente, en el primer año, rescindir el

contrato, sin penalizaciones.

I Arrendamiento de servicios:

El arrendamiento de servicios más utilizado, derivaba de la “localización” de esclavos para realizar

trabajos manuales, a cambio de una merced, para el dueño del esclavo.

Los profesionales liberales, solían recibir como remuneración, regalos y donativos. En un principio, el
paterfamilias, hacia todo en la casa o fundo (maestro, medico, cultos, etc). Los griegos aportaron
especialización y las profesiones liberales podían reclamar sus honorarios (derivados de un contrato de
arrendamiento de servicios) mediante la extraordinaria cognitio. Los profesionales podían ser
demandados por “falta de pericia” o “negligencia en su oficio”. A su vez el profesional contratado, debía
realizar él, personalmente, los trabajos y cobrar la merced. En este caso de arrendamiento de servicios
profesionales, obviamente se extingue por la muerte del arrendatario (profesional) no así por la muerte
del arrendador. En este caso el contrato (derechos y obligaciones) se transmite a los herederos.

II Arrendamiento de obra:
Se trata del encargo del “locator” (arrendador) al “conductor” (arrendatario) para que este realice una
cosa, con lo entregado por el primero (materiales y dinero, por ejemplo). En este caso el conductor-
arrendatario no queda obligado a realizar personalmente, la cosa-obra y puede valerse de
ayudantes/operarios. Es un contrato de “hacer” (un todo, una cosa) y no es divisible en partes o
“cachopedazos”. La cosa final, es el resultado combinado de materiales (materias primas,
transformadas, etc.) y trabajo (mano de obra, diseño, ingenio, creatividad, etc.). Si el arrendatario pone
todo (materiales y trabajo) ya no es arrendamiento de obra, sino compraventa ¿ lo pillas ?.

(209) Transporte marítimo de mercancías. Ley Rhodia de la echazón.

Este contrato de arrendamiento es un tipo particular del de obra. Los romanos no crearon el derecho
marítimo y acudieron a la ordenación helenística (griego tardío) llamada lex Rhodia de iactu. Entre
otras cosas, esa ley establecía que si para salvar la nave hubieran de ser arrojadas mercancías al mar, la
pérdida debería ser soportada por los propietarios de las cosas salvadas, en proporción, ya que el daño
benefició a todos. Las responsabilidades a las partes se exigían con las acciones del arrendamiento.

El propietario de lo perdido tenía la actio locati contra el transportista. El transportista se valía de la

actio conducti para pedir a los “beneficiados por el arrojo de mercancías” su contribución para
compensar las pérdidas. Podía retener la mercancía no perdida, hasta percibir la contribución debida.
De alguna forma el conjunto del flete venía a ser como “una puesta en riesgo común” .
También entraban en la cuenta de reparto de pérdidas, los mástiles y otros elementos de la nave
arrojados al mar o perdidos en el viaje.

De la vida de los pasajeros muertos, no podía establecerse estimación alguna.

En caso de abordaje de piratas, no se reparten las pérdidas y el propietario pierde sus mercancías,
excepto si se pagó rescate por la nave. En este caso, se reparte la pérdida.

Si alguien se apoderaba de las cosas arrojadas la mar (rex nullius) no se cometía hurto. Si por el
contrario posteriormente se recuperaban las mercancías arrojadas al mar, estas volvían a su propietario,
pero en ese caso se rectificaba la cuenta de las indemnizaciones pagadas.

Un caso particular, es el supuesto de mezcla o confusión de géneros iguales transportados. No se

considera un supuesto de mezcla de sólidos (conmixtio) que da lugar a condominio, ni al transportista
se le considera mutuario. El pretor concede la actio oneris aversi para recuperar la cosa mezclada.

Existía una especial asumción de responsabilidad o declaración expresa de seguro por parte de navieros,
hospederos o dueños de establos. Venía a ser una asumción de responsabilidad previa al embarque o de
cosas accesorias no incluidas expresamente en el contrato (caso de naves, fondas y/o establos). Contra
los navieros, hospederos o estabularios, se accionaba con una actio in factum, distinta de la acción
penal por el doble. Aunque no existiera “custodia” expresa, la jurisprudencia entendió que era
consustancial a este tipo de contratos.