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Art.1480 .- “La entrega de las arras de retracción solo es válida en los contratos
preparatorios, y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos”
Efectos de la retracción entre las partes --Art.1481.- “Si se retracta la parte que entrega el
arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras,
debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho”
Renuncia del derecho de retracción —Art.1482.- “La parte que recibe las arras puede
renunciar al derecho de retracción”
Efectos del contrato definitivo —Art.1483.- “Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe
las arras, las devolverá de inmediato ó las imputará sobre su crédito, según la naturaleza
de su prestación”
Observamos entonces que las arras de retracción son aplicables a los pre-contratos y de
la posible decisión de retractarse ó retirarse de la futura adquisición, por lo que también se
establece las penalidades respectivas. Queda establecido que si se concluye en forma
correcta la operación de adquisición, éstas arras serán devueltas ó se descontarán del
importe mayor dándose por cancelado.
Finalmente, hay que tener en cuenta que para estar protegidos por éstos artículos, se
debe tener mucho cuidado de anotar el que corresponda en el contrato-arras, al inicio del
convenio comercial, evitando de ésta manera ser sancionados con pérdidas ó castigos
legales.
Arras de retractación:
Son aquellas en que la prenda (el dinero) se ha dado con la intención
de ofrecer a cada una de las partes un medio de desistir del contrato
mediante pena; quien las entrega puede retractarse, perdiéndolas y
quien las recibe puede retratarse pagando el doble al otro. (se
deshace el contrato unilateralmente sin intervención judicial).
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está
contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la
contraparte que las recibió.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren
una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.
Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos
1477º al 1479 de la siguiente manera:
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras,
debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato definitivo.
Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la intención
de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las
arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara
de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisición del
inmueble.
6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPÓSITOS O
GARANTÍAS EN EL IGV
Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº 055-
99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho
tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles
efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construcción que son celebrados entre
dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como
referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.
6.2 La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley
Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del
cálculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del
artículo 13º de la Ley del IGV.
Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina
los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estaría
cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se está
aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de Reserva de Ley, ya que los
elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son
aprobado también por Ley.
El numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV precisaba reglas aplicables al
nacimiento de la obligación en caso de pagos parciales. Puntualmente determinó que en el
caso de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del
bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria,
por el monto percibido. En este caso, no daba lugar al nacimiento de la obligación tributaria,
la entrega de dinero en calidad de arras de retractación, antes que exista la obligación de
entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en conjunto el
quince por ciento (15%) del valor total de venta. En caso de superar dicho porcentaje, se
producía el nacimiento de la obligación tributaria por el importe total entregado.
En el caso de las arras confirmatorias siempre se encontraban sujetas al pago del IGV, lo
cual equivale a decir que no le era de aplicación la regla del 15% antes indicada.
Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo Nº 161-2003-EF, se varió el texto del
primer párrafo del numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV, consignándose
ahora lo siguiente:
En la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o
puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el
monto percibido. En este caso, no da lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la
entrega de dinero en calidad de arras de retractación, depósito o garantía antes que
exista la obligación de entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no
superen en conjunto el tres por ciento (3%) del valor total de venta. Dicho porcentaje será
de aplicación a las arras confirmatorias.
En todos los casos, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con el Impuesto.
Según el numeral 4 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV se mencionaba que
respecto al inciso e) del Artículo 4º de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha
de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de
percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto
de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive
cuando se les denomine arras. Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria
nace cuando éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la construcción.
De conformidad con la modificatoria del numeral 4 del artículo 3° del Reglamento de la Ley
del IGV, realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que respecto al
inciso e) del artículo 4° de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión
del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción
del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto,
de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se
les denomine arras, depósito o garantía. Tratándose de arras, depósito o garantía la
obligación tributaria nace cuando éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%)
del valor total de la construcción.
Apreciamos que el cambio, al igual que los casos anteriores, está ligado a la variación del
porcentaje en la determinación del nacimiento de la obligación tributaria, existiendo una
rebaja considerable de 15% al 3%, con lo cual se evitaría algunos mecanismos elusivos que
algunos contribuyentes ejecutaban con la finalidad de evitar el pago del Impuesto General a
las Ventas.
Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que
fuera suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo,
minuta o una Escritura Pública, ello servirá como probanza del hecho con efectos civiles y/o
comerciales. Este sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una
persona natural sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad
comercial.
Pero que sucede si quien recibe las arras es una empresa que se dedica de manera habitual
a la edificación y posterior venta de los inmuebles, allí ¿existirá la obligación que esta
empresa emita el comprobante de pago por la percepción de las arras?
IGV
RTF Nº 0644-3-01 (19.06.2001)
La entrega de arras de retractación no determina per se el nacimiento de la obligación
tributaria.
Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractación, llamadas también penitenciales
o de arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de
retractarse de éste, teniendo como consecuencia, la pérdida de dinero u otros bienes, a
favor de la parte contratante que no se desistió. La entrega de estas arras no determina per
se el nacimiento de la obligación tributaria, al no referirse a un supuesto de afectación sino
a un acuerdo previo a la ejecución del contrato definitivo.
Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractación que celebran, de
una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N°
xxxxxxxxxxx, debidamente representada por su Gerente General, xxxxxxxx, identificado con
DNI Nº 0000000000, según poderes inscritos en la Partida N° 60000482 de los Registros
Públicos de Lima, ambos con domicilio en Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de
San Isidro, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se le denominará el
PROMITENTE VENDEDOR; y de otra parte (___________________________________),
identificado con DNI N° (______________), de nacionalidad peruana, de ocupación
(_____________), de estado civil (___________), con domicilio en
(___________________________________), distrito de (____________), provincia y
departamento de Lima, a quien en adelante se denominará el PROMITENTE
COMPRADOR; en los términos contenidos en las clausulas siguientes:
ANTECEDENTES:
CUARTA: El precio del bien materia del contrato de compraventa a celebrarse en el futuro,
ascenderá a la suma de S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), que el
PROMITENTE COMPRADOR cancelará en la forma y oportunidad que se señala en la
cláusula quinta siguiente.
SÉTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar será
de 60 días calendario, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento. Al
vencimiento, las partes de común acuerdo podrán renovar el plazo de duración de este
contrato.
OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa definitivo dentro del
plazo pactado en la cláusula sétima de este documento. La retractación de cualquiera de las
partes al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos
derivados del pacto de arras que con ese carácter se establece en la cláusula sexta de este
documento.
DÉCIMA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se
producirá a la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este
contrato, de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1.
DÉCIMO PRIMERA.- Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las
cláusulas anteriores que en caso el bien objeto de la prestación a cargo del PROMITENTE
VENDEDOR no llegase a existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al
anexo 1, aquél se obliga a devolver la parte del precio que el PROMITENTE COMPRADOR
hubiere pagado hasta entonces más los intereses legales correspondientes.
CARGAS Y GRAVÁMENES
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por el
PROMITENTE COMPRADOR.
JURISDICCIÓN:
DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre las partes derivada del
presente documento será resuelta de manera amigable entre ellos. Sin embargo, si la
discrepancia no fuera solucionada de esa forma, las partes someterán la discrepancia a
arbitraje de derecho.
En ese caso, el arbitraje, será conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3)
miembros. Las partes involucradas tendrán un plazo de quince (15) días calendario para
designar un árbitro que integrará el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con
comunicar en dicho plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, éste será
nombrado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima.
Dentro de los quince (15) días siguientes a la designación del último de los árbitros
correspondientes, estos dos (2) árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al
tribunal arbitral. A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer
árbitro será designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio
de Lima, entre los integrantes de su cuadro de árbitros. El tribunal arbitral tendrá su sede en
la ciudad de Lima y se sujetará a las normas arbitrales vigentes en el centro de arbitraje
antes mencionado, en el momento de la instalación del tribunal arbitral.
El tribunal arbitral tendrá competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y
procedimiento aplicable y demás aspectos que sean necesarios para el desarrollo del
arbitraje. Tanto las resoluciones como el laudo arbitral serán inapelables, renunciando las
partes expresamente a cualquier recurso de impugnación sobre tales decisiones.
Los gastos del arbitraje serán asumidos por ambas partes por mitades con total
prescindencia de quien resulte desfavorecido con el laudo final. Cada parte pagará los
honorarios de su respectivo abogado. Por tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciará sobre
quien asume las costas y costos del proceso.
DOMICILIO:
DÉCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se
someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que
resulten aplicables.
En señal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los
(__________) días del mes de (__________) de 2011.
_________________________________
PROMITENTE VENDEDOR
CONDOMINIOS CAMPESTRES
XXXXXXXXXXXX S.A.C.
___________________________
PROMITENTE COMPRADOR
(________________________)
DNI Nº (____________)