Expertiza fondului funciar din zona Târgoviște

1. Caracterizarea condițiilor fizico-geografice

1.1 Clima
1.2 Relieful
1.3 Geologia și litologia
1.4 Hidrologia și hidrogeologia
1.5 Vegetația
1.6 Influența antropică
1.7 Învelișul de soluri din zona cercetată

2. Evaluarea calitativă a terenurilor agricole

2.1 Bonitarea terenurilor pentru condiții naturale
2.2 Încadrarea terenurilor în clase de calitate
2.3 Descrierea factorilor limitativi ai resurselor de sol
2.4 Propunere măsuri de valorificare superioară a resurselor de sol

3. Stabilirea prețului terenurilor agricole

3.1 Metoda evaluării după valoarea de patrimoniu
3.2 Metoda evaluării după profit

4. Aspecte privind prețul de circulație al terenurilor din zona

Târgoviște
4.1 Preț de circulație a terenurilor intravilane
4.2 Preț de circulație a terenurilor extravilane

5. Concluzii
6. Bibliografie
 1. Caracterizarea condițiilor fizico-geografice

1.1 Clima
Clima oraşului Târgovişte este determinată de aşezarea geografică şi de
relief. Paralela de 45° care trece pe la nord de teritoriul municipiului (Şotânga-
Doiceşti-Aninoasa) şi care reprezintă nu numai jumătate din distanţa dintre pol şi
ecuator, ci şi dintre culmile Carpaţilor Meridionali şi Câmpia Română explică clima
temperat-continentală a oraşului.
Amplitudinea termică anuală specifică acestei latitudini este diminuată de
amplasarea oraşului în zona intracolinară: Măgura Bucşanilor opreşte gerurile şi
vânturile puternice din timpul iernii, iar dealurile şi Valea Ialomiţei temperează
canicula verii. Se poate spune că Târgoviştea beneficiază de un climat plăcut, unul
dintre cele mai favorabile din ţară. Clima Târgoviştei se caracterizează printr-o
temperatură medie anuală de 9,9°C şi o amplitudine termică de 22°C (temperatura
medie a lunii ianuarie fiind de -1,2°C, iar a lunii iulie de +20,8°C). Temperatura
maxima absolută înregistrată la Târgovişte a fost de +40,4°C în anul 1946, urmată
de 39,1°C în anul 2000. Minima absolută s-a înregistrat pe 13 ianuarie 2004, și a fost
de -25,8 °C. Valoarea anuală a bilanţului radiativ (intensitatea anuală a căldurii
solare) este de 50 kcal/cm² - căldură care ajută la dezvoltarea optimă a covorului
vegetal.
Regimul eolian se caracterizează prin predominarea vânturilor de nord-vest,
nord-est şi vest atât în perioadele reci ale anului cât şi în cele calde. Vitezele medii
anuale ale vânturilor, în funcţie de direcţie variază între 2,1 şi 3,2 m/s (din direcţia
NE, respectiv N) iar vitezele medii lunare între 0,9 m/s (din SE în ianuarie) şi 4,2
m/s (din NE în martie). Frecvenţa perioadelor de calm e mai mare în perioada rece,
peste 40% în intervalul octombrie-februarie (decembrie şi ianuarie peste 45%). Cel
mai mare număr de zile senine se înregistrează în intervalul iulie-octombrie, media
pentru această perioadă fiind de 7,9 zile senine/luna (25,5%). Media anuală arată
63,4 zile senine/an.
Precipitaţiile atmosferice ating în zona municipiului valori cuprinse între 450-
780 mm anual, deşi s-au înregistrat şi valori extreme de 368 mm (1992) sau 1015
mm (1979). Media sumei anuale, de 627 mm, arată că în zonă sunt condiţii favorabile
dezvoltării plantelor, mai ales că valorile maxime lunare se înregistrează în iunie
(media lunară 101 mm) şi iulie (media lunară 84 mm).
http://www.targovistea-turistica.ro/-/clima
 1.2 Relieful
Municipiul Târgovişte este situat în câmpia subcolinară care-i poartă numele,
parte a câmpiei piemontane înalte, la zona de contact dintre Subcarpaţii Getici şi
Câmpia Română. Oraşul beneficiază de o aşezare prielnică, în apropierea paralelei
de 45°, anume 44°56' latitudine nordică şi meridianul 25°26' longitudine estică.

1.3 Geologia și litologia

Sub aspect pedologic zona Târgoviște se încadrează în tipul genetic de soluri
specifice etajului stejarului, căruia local îi corespund solurile silvestre brune,
reprezentate în cea mai mare parte prin solurile negre argiloase de fânețe, soluri
silvestre podzolice brune și brune-gălbui și pseudo redizionale specifice
complexelor de interfluviu la care se adaugă solurile superficiale de luncă,
nediferențiate. Această diversitate de soluri este generată de condițiile
locale (litologice, morfologice, regim climatic, flora), individualizând anumite
regnuri și creând diferențiere între zonele de interfluviu și cele de vale. În cea mai
mare parte a interfluviilor, în special pe pante, sunt prezente solurile negre și brune.
Dezvoltate în mare parte pe marne, argile și nisipuri, solurile silvestre au o țesătură
variabilă între lutoase și litologice în funcție de procentul de argilă pe care-l conțin
și în cea mai mare parte, o structura bulgaroasă în special solurile mai compacte. În
unele zone, prezența argilei în cantitate mare imprimă solului o coziune ridicată,
acesta devenind impermeabil pentru apă și aer. Având în vedere faptul că humusul
este format prin descompunerea resturilor organice de natură vegetală, se poate
aprecia că solurile silvestre au un procent ridicat
de humus datorită abundenței de substanțe organice, dar acesta se gasește în diferite
stadii de solificare, procesul fiind mult încetinit de prezența argilei. Pe pantele
abrupte ca rezultat al proceselor de pantă activă se gasesc soluri cu profil trunchiat,
reprezentate prin litosoluri.
Milea L., 2014. Raport la studiul de evaluare a impactului asupra mediului.
Târgoviște.

1.4 Hidrologia și hidrogeologia

Depresiunea intracolinară, în care a apărut şi s-a dezvoltat orasul Târgovişte
este străbătaută de râurile Ialomiţa, Ilfov şi Dâmboviţa. Pe teritoriul municipiului
Târgovişte, Ialomiţa curge pe distanţa de 18 km, debitul mediu fiind de 9-13
mc/secundă şi de 3-4 mc/secundă cel minim, iar viteza de flux variează între 0,75
m/secundă (februarie) şi 8,37 m/secundă (mai). Din albia râului s-a tăiat, mergând
paralel cu aceasta, în vremea domniei lui Mircea cel Bătrân pentru a da naştere
iazului oraşului, Iazul Morilor, destinat punerii în funcţiune a morilor construite de-
a lungul lui, precum şi alimentării cu apă a Târgoviştei.
http://bisericisec17-18targoviste.ro/category/geografie-si-clima/

1.5 Vegetația
În harta vegetaţiei potenţiale a României realizată de N. Doniţă şi Doina Ivan,
municipiul Târgovişte este inclus în complexul teritorial al pădurilor de stejar
cu Carex brizoides, iar în lungul râului Ialomiţa sunt figurate păduri de luncă cu
stejar pedunculat, frasin de luncă, plop şi sălcii. În pădurile din împrejurimile
oraşului sunt dezvoltate cele de stejar pedunculat (Quercus robur) cu cer (Quercus
cerris) şi gârniţa (Quercus frainetto). Cele trei specii participă neuniform în
alcătuirea arboretelor şi destul de frecvent se găsesc şi carpenul (Carpinus betulus),
jugastrul (Acer campestre), teiul (Tilia tomentosa, T. cordata), arţarul (Acer
platanoides), arţarul tătăresc (Acer tataricum), frasinul cu frunza îngustă (Fraxinus
angustifolia), ulmul (Ulmus minor), cireşul păsăresc (Primus avium), părul pădureţ
(Pyrus pyraster).

1.6 Influența antropică

Iazul Morilor este cursul de apă artificial, numit într-o vreme şi „Iazul cel
Bătrân”, care a constituit sursa de energie pentru mori şi pentru alte instalaţii, de
unde şi numele, dar şi element defensiv, component al fortificaţiilor oraşului vechi.
Lung de peste şapte km şi săpat din amonte de pădurile Teiş, vărsându-se în Ialomiţa
în capătul de jos al oraşului, are albia lată de cca. 4 m şi adâncimea de peste 2 m.
Milioara era un pârâu care străbatea Târgoviştea de la nord la sud, izvorând
din marginea pădurii de la Teiş. Se scurgea spre Iazul Morilor prin Şanţul Cetăţii. A
fost regularizat în anii ’70, pentru a i se opri revărsările. Cursul său se mai poate
observa pe câmpurile de la Priseaca, precum și în zona Cartierului Romlux
unde albia acestuia se umple cu apă în principal la ploi.
 1.7 Învelișul de soluri din zona cercetată

LUVOSOL STAGNIC (moderat stagnogleizat)

Condițiile pedogenetice
Relief: versant moderat neuniform
Material parental: luturi argiloase
Panta: 6%
Zona bioclimatica: zona pădurilor de foiase (subzona pădurilor de gorun)
Folosința: fâneață
Adâncimea apei freatice: 20m
Date climatice: - precipitații 637 mm anual;
- temperatura medie anuală 10,1º C.

Caracteristici morfologice:
Ao (0-24 cm) – culoarea brun deschis, structură poliedrică colțuroasă mică și
mijlocie slab dezvoltată, textură luto-nisipoasă, frecvente bobovine ferimanganice,
mediu poros , slab compact, trecere clară și ondulată;
El (24-36 cm) – brun cenușiu cu pete ruginii și vineții, structură poliedrică
colțuroasă mijlocie și mare slab dezvoltată, textură luto-nisipoasă;
Bt1w (36-54 cm) – culoare brun gălbui cu pete ruginii și vineții, structură
poliedrică colțuroasă mare, moderat dezvoltată, textură luto-argiloasă, frecvente
bobovine ferimanganice, rare rădăcini, fin poros, mediu compact;
Bt2w (54-71 cm) – culoare brun gălbui cu pete ruginii și pete vineții, structură
poliedrică colțuroasă mare, moderat dezvoltată, textura argilo-lutoasă, rare bobovine
ferimagnetice, mediu compact;
Bt3w (71-97 cm) – culoare brun maroniu cu pete ruginii și vineții, structură
poliedrică mare, moderat dezvoltată, textură argilo-lutoasă, rare bobovine
ferimagnetice, mediu compact.
 Însușirile fizico-chimice

Orizontul UM Ao El Bt1w Bt2w Bt3w

0-24 cm 24-36 cm 36-54 cm 54-71 cm 71-97 cm
Nisip grosier (2,0-0,2 % 40,7 40,8 6,2 20,1 20,0
mm)
Nisip fin (0,2-0,002 % 21,5 22,4 27,0 21,6 18,3
mm)
Praf (0,002-0,0002 % 21,7 18,0 30,1 19,1 19,8
mm)
Argilă (<0,002 mm) % 16,7 18,8 36,2 39,2 41,9
Humus % 3,28 1,56 1,20 0,72 0,52
IN % 2,58 1,14 0,81 0,44 0,32
pH (H2O) - 5,8 5,6 5,2 5,1 5,1
SB me/100g 9,0 11,2 7,1 12,4 12,4
T me/100g 11,4 14,3 10,5 20,0 20,3
V8,3 % 78,9 73,5 67,6 62,0 61,0
PT % 50,8 47,2 45,6 - -
DA g/cm3 1,32 1,34 1,46 - -

2. Evaluarea calitativă a terenurilor agricole

2.2 Încadrarea terenurilor în clase de calitate

Terenurile se încadrează în clasa a IV-a de calitate cu 44 de puncte. Aceste terenuri
sunt pretabile pentru grâu, orz, mazăre, fasole, soia, floarea-soarelui și mai puțin
recomandate pentru cultivarea sfeclei pentru zahăr, porumb și cartof.

2.3 Descrierea factorilor limitativi ai resurselor de sol

Temperatura este factor limitativ pentru cartof din cauza valorilor mai mari
de 25ºC care se inregistrează pe perioada verii.
Orizontul stagnogleic este prezent pe profilul de sol începând de la
adâncimea de 36 cm până la 97 cm. Prezintă culoare brun galbuie cu pete ruginii și
vineții între 36 și 71 cm și culoare brun maronie între 71 și 97 cm. Acest orizont
prezintă textură argilo-lutoasă, mediu compact și structură poliedrică colțuroasă
mare. Stagnogleizarea este un factor limitativ pentru toate culturile analizate.
 Panta are o înclinație de 6% și este factor limitativ pentru porumb, floarea-
soarelui, cartof, sfecla pentru zahăr și soia.
Adâncimea apei freatice situată la 20 m influențează negativ toate culturile,
în special în perioade de secetă, plantele fiind incapabile sa acceseze aceasta resursă.
Rezerva de humus are o valoare de 137,6 t/ha și este factor limitativ pentru
toate culturile.
Excesul de umiditate de suprafață este direct proporțional cu fenomenul de
stagnogleizare și este factorul limitativ predominant, având note de boditare de 0,6
și 0,7.

2.4 Propunere măsuri de valorificare superioară a resurselor de sol

Temperatura și adâncimea apei fratice pot fi ameliorate cu ajutorul
sistemelor de irigație, care pot aduce aportul de apă necesar în perioadele critice și
pe timp de secetă. Un alt avantaj al sistemelor de irigații este că micșorează influența
negativă a temperaturilor excesive.
Stagnogleizarea și excesul de umiditate de suprafață pot fi combatute prin
lucrari de desecare și drenaj.
Terenurile aflate în pantă se pot ameliora prin lucrări de teraseare, dar acestea
sunt foarte costisitoare și nu sunt întotdeauna rentabile. Însă există și soluții mai
puțin costisitoare cum ar fi aratul de-a lungul curbelor de nivel sau cultivarea
speciilor de plante care acoperă foarte bine terenul din primele stadii de dezvoltare
(ex: grâu, orz, ovăz, rapița).
Refacerea rezervei de humus din sol se poate face prin administrarea de
gunoi de grajd, de preferat toamna, care se încorporează la adâncimi între 18-30 cm
în funcție de teren. Alte metode sunt introducerea în asolament a leguminoaselor și
tocarea, mărunțirea și incorporarea resturilor vegetale.
 3. Stabilirea prețului terenurilor agricole

3.1 Metoda evaluării după valoarea de patrimoniu

Clasa de calitate a 15.03.1994 Valoarea

K
terenului HG nr.59 Terenului (lei/ha)

I 330 7672,5

II 264 6138

III 187 23,25 4347,8

IV 110 2557,5

V 77 1790,3
K = 3,90 : 0,1677 = 23,25
Dolarul la data 10.03.2018 = 3,90 RON

3.2 Metoda evaluarii după profit

 Cultura de grâu:
Vt = VP – (CP + K1 + K2 + K3 + K4) * 25 ani
Vt = (1430 – 929,5) * 25 = 12512,5 lei/ha
Teren clasa a IV-a de calitate. NB = 44
Preț de valorificare = 0,5 lei/kg
Pm = NB * 65 kg/punct
Pm = 44 * 65 = 2860 kg/punct
VP = Pm * PV
VP = 2860 * 0,5 = 1430 lei/ha
CP = 65% din Valoarea Producției
CP = 1430 * 0,65 = 929,5 lei/ha
 4. Aspecte privind prețul de circulație al terenurilor din zona
cercetată

4.1 Preț circulație terenuri intravilane 44,3 Euro/m2

4.2 Preț de circulație a terenurilor extravilane 6000 Euro/ha