Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

CASO DE FISCALIDAD

MÁSTER EN ASESORÍA, GESTIÓN Y

PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Profesor: PEDRO BOSCH
Alumnos:
Joan Bonet Dura
Felipe Araneda

1
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

Índice del trabajo

01 CASO DE ESTUDIO .................................................................................................................... 3

02 PLANTEAMIENTO DEL CASO DE ESTUDIO................................................................ 5
02.1 Objeto ................................................................................................................................................ 5
02.2 Estructura ....................................................................................................................................... 5
03 GASTOS Y ADQUISICIONES ................................................................................................ 6
04 INGRESOS..................................................................................................................................... 10
05 CÁLCULO DEL RÉGIMEN DE DEDUCIBILIDAD ....................................................... 15
06 CÁLCULO por prorrata general ........................................................................................ 16
07 CÁLCULO por prorrata especial ........................................................................................17
08 ELECCIÓN del sistema de prorrata ................................................................................ 18
09 REGULARIZACIÓN de deducciones por bienes de inversión (10 años) .... 19
10 REGULARIZACIÓN POR APLICACIÓN DEL PORCENTAJE DEFINITIVO DE
PRORRATA (MODELO 303) ............................................................................................................ 20

2
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

01 CASO DE ESTUDIO

Una compañía inmobiliaria dedicada a la actividad de arrendamiento,

compraventa y promoción de inmuebles ha realizado las siguientes operaciones
(todas localizadas en Cataluña) a lo largo del año 2017:. (Nota: no se aplica
renuncia a la exención de IVA si no se menciona expresamente en el enunciado.)

Adquisiciones y gastos

 Adquiere vivienda a un particular que la usaba como segunda residencia por

350.000€. Tiene intención de revenderla.

 Arrienda por un importe de 35.000€ unas viviendas, junto con plazas de

parking y trasteros, que luego subarrienda a particulares.

 Ha efectuado la construcción de diferentes promociones (pagos a

contratistas) por 2.000.000€. Todas ellas son promociones de
viviendas, pero algunas incluyen locales en las plantas bajas y que
suponen el 5% del coste de las obras.

 Adquiere a finales de año un edificio de viviendas por 400.000€ (la parte

correspondiente al terreno es el 30%) a una persona jurídica que lo tenía
arrendado. El edificio lo compra para hacer obras y después seguir
alquilándolo. Las obras tienen un coste de 75.000€ en concepto de
refuerzo de elementos estructurales.

 Adquiere, en virtud de un pacto de dación en pago con un deudor persona

física, un terreno valorado en 200.000€ que está en trámite de
urbanización. El anterior propietario (la persona física) tenía intención de
vender los terrenos una vez fueran urbanizados y ya había pagado varias
derramas a la junta de compensación fiduciaria que urbanizaba los terrenos.
La compañía pretende levantar una promoción en el terreno.
 Gastos de abogados por importe de 35.000€ (de los cuales 5.000€

 responden a un asesoramiento en la adquisición del edificio de viviendas, y

la resta son de asesoramiento recurrente) y 15.000€ de consumos de la
oficina central de la compañía.

Ingresos

 Transmite por 2.500.000€ las viviendas que había promovido ése mismo
año y uno de los locales por 250.000€. El 50% del precio se paga al hacer
la escritura pública, pero el otro 50% se realiza en pagos aplazados a partir
del año 2018. Para asegurarse el cobro, constituyen hipotecas sobre los
mismos inmuebles en garantía de una cuantía equivalente al pago aplazado.

3
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

 Transmite por 400.000€ un local que compró de segunda mano y tras

realizar el año pasado obras de renovación y reparación, ahora lo vende
renunciando a la exención de IVA.

 Arrienda viviendas por importe global de 100.000€, y locales y otras plazas

de parking por importe de 120.000€. No obstante un par de inquilinos de
viviendas a fin de año deben los 4.000€ correspondientes a las
mensualidades de los últimos dos meses del año.

 Los inmuebles que tenía en alquiler son bastante viejos, excepto una
vivienda por la que pago 300.000€ (operación que estuvo sujeta y no
exenta de IVA) en el año 2014. En el año 2014 la compañía tributó por
prorrata especial.

 Llega a un acuerdo con el propietario de un terreno – que lo tiene afecto a la

actividad de arrendamiento para almacén de bienes- para que realicen una
permuta del terreno, valorado en 100.000€ a cambio de una planta del
inmueble que pretende construir (serán oficinas) y que se estima que
cuando las termine de aquí a un par de años valgan ése mismo precio.

4
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

02 PLANTEAMIENTO DEL CASO DE ESTUDIO

02.1 Objeto
El objeto del trabajo consiste en realizar un estudio del impuesto del valor añadido
para una actividad empresarial que puede tener sectores diferenciados, dado que
según el artículo 9 de la ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el
Valor Añadido, considera sectores diferenciados; Aquellos en los que las
actividades económicas realizadas y los regímenes de deducción aplicables sean
distintos.

02.2 Estructura
La estructura para la determinación del impuesto a devengar se establece de la
siguiente manera:

1. GASTOS Y ADQUISICIONES
2. INGRESOS
3. CÁCLULO DEL RÉGIMEN DE DEDUCIBILIDAD
4. CÁLCULO por prorrata general
5. CÁLCULO por prorrata especial
6. ELECCIÓN del sistema de prorrata
7. REGULARIZACIÓN de deducciones por bienes de inversión
8. REGULARIZACIÓN POR APLICACIÓN DEL PORCENTAJE DEFINITIVO
DE PRORRATA (MODELO 303)

5
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

03 GASTOS Y ADQUISICIONES

1. Adquisición de vivienda a un particular que la usaba como segunda

residencia por 350.000€. Tiene intención de revenderla.

1. El SUJETO es empresario y por lo tanto está obligado a

repercutir.
2. Transacción entre empresario y particular en segunda
entrega la operación está sujeta a ITP de Catalunya y por lo
tanto habrá que liquidar el impuesto al tipo del 10%
3. BONIFICACIÓN DEL ITP: según la LEY 31/2002, de 30 de
diciembre, de medidas fiscales y administrativas, en el Artículo
13: Bonificación de la cuota para la transmisión de viviendas a
empresas inmobiliarias, se establece que “ La transmisión de
la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a
una empresa a la que sean de aplicación las normas de
adaptación del Plan general de contabilidad del sector
inmobiliario puede disfrutar de una bonificación del 70% de la
cuota del impuesto en la modalidad de transmisión patrimonial
onerosa.”
4. No se tiene que liquidar la cuota variable de los actos jurídicos
documentados por ser incompatible con el ITP.
5. Se establece un gasto en concepto de TPO de 10.500 €.

2. Arrendamiento por un importe de 35.000€ unas viviendas, junto con

plazas de parking y trasteros, que luego subarrienda a particulares.

1. EL SUJETO es empresario y por lo tanto está obligado a

repercutir.
2. El artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992
dispone que están exentas de este impuesto las siguientes
operaciones:
23º) Los arrendamientos que tengan la consideración de
servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta
Ley y la transmisión y constitución de derechos reales de
goce y disfrute que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de
carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca
rústica.
Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a
actividades de ganadería independiente de la explotación del
suelo.
b) Los edificios o parte de los mismos destinados
exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento
por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la
vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de
entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
establecido en el impuesto sobre sociedades. La exención se

6
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y

los muebles. No obstante, La exención no comprenderá:
a´) Los arrendamientos de terrenos para estacionamientos de
vehículos.
b´) Los arrendamientos de terrenos para depósito o
almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar
en ellos elementos de una actividad empresarial.
c´) Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para
publicidad.
d´) Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o
viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al
impuesto.
e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas
amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación
de alguno de los servicios complementarios propios de la
industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza,
lavado de ropa u otros análogos.
f´) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos
para ser subarrendados, con excepción de los realizados
de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) anterior.
g´) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos
asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley
de Arrendamientos Urbanos.
h´) La constitución o transmisión de derechos reales de goce
o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a´),
b´), c´), e´) y f´) anteriores.
j´) La constitución o transmisión de derechos reales de
superficie.
3. Se establece según el punto anterior el tipo del 21%.
4. Se establece un repercusión en concepto de IVA de 7.350 €
(NO DEDUCIBLE).

3. Ha efectuado la construcción de diferentes promociones (pagos a

contratistas) por 2.000.000€. Todas ellas son promociones de
viviendas, pero algunas incluyen locales en las plantas bajas y que
suponen el 5% del coste de las obras.

1. Promoción locales: 100.000 €

2. Promoción viviendas: 1.900.000 €
3. Dado que es una operación que cumple “Cuando se trate de
ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como
las cesiones de personal para su realización, consecuencia de
contratos directamente formalizados entre el promotor y el
contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la
construcción o rehabilitación de edificaciones” puede ser objeto
de inversión del sujeto pasivo de IVA.
4. El tipo impuesto de IVA es el 10 % para toda la construcción
dado que cumple con la condición de las ejecuciones de
obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de
contratos directamente formalizados entre el promotor y el

7
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

contratista que tengan por objeto la construcción o

rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas
destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales,
anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en
ellos situados. (Se considerarán destinadas principalmente a
viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por
ciento de la superficie construida se destine a dicha
utilización).
5. Se establece un repercusión en concepto de IVA de 200.000
€.

4. Adquiere a finales de año un edificio de viviendas por 400.000€ (la

parte correspondiente al terreno es el 30%) a una persona jurídica
que lo tenía arrendado. El edificio lo compra para hacer obras y
después seguir alquilándolo. Las obras tienen un coste de 75.000€
en concepto de refuerzo de elementos estructurales.

1. Dado que el vendedor es una persona jurídica la operación de

compraventa está sujeta a IVA i AJD.
2. Las obras de rehabilitación tienen un tipo del 10% dado que
las obras representan más del 25 % del valor del inmueble
que es de 280.000€ (Las obras de rehabilitación podrán
beneficiarse del tipo de IVA reducido del 10% siempre y
cuando cumplan los dos requisitos establecidos en el artículo
20. Uno. 22º B de la Ley 37/1992:

Que más del 50 % del importe de la factura

correspondiente a las obras se destinen a
consolidación, tratamiento de elementos estructurales,
fachadas o cubiertas.

Que el importe de la factura exceda del 25% del precio

de adquisición del inmueble, si dicho inmueble tiene
una antigüedad de dos años o inferior en el momento
de realización de las obras, o del valor de mercado en
el caso de que la antigüedad sea superior a dos años.)

3. Se establece un repercusión en concepto de IVA de 40.000

€ por adquisición.
4. Los actos jurídicos documentados ascienden a 6.000 €
5. La operación de rehabilitación puede ser sujeta a inversión de
sujeto pasivo.
6. Se establece un repercusión en concepto de IVA de 7.500 €
por obras de rehabilitación. .

5. Adquiere, en virtud de un pacto de dación en pago con un deudor

persona física, un terreno valorado en 200.000 € que está en trámite
de urbanización. El anterior propietario (la persona física) tenía
intención de vender los terrenos una vez fueran urbanizados y ya
había pagado varias derramas a la junta de compensación fiduciaria

8
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

que urbanizaba los terrenos. La compañía pretende levantar una

promoción en el terreno.

1. Dado que el suelo está en fase de urbanización se considera

que ya ha adquirido la condición de urbano con la
modificación del planeamiento urbanístico y por lo tanto se
considera suelo urbano con un tipo impositivo del IVA 21% y
AJD al tipo variable catalán del 1,5 % .
2. Se establece un repercusión en concepto de IVA de 42.000 €
por obras de rehabilitación y de AJD de 3.000 €.

6. Gastos de abogados por importe de 35.000€ (de los cuales 5.000€

responden a un asesoramiento en la adquisición del edificio de
viviendas, y el resto son de asesoramiento recurrente) y 15.000€ de
consumos de la oficina central de la compañía.

Los servicios devengan y se fijan el tipo al 21% (artículo 90).

Hay que tener en cuenta para el cálculo en prorrata o bien para
sectores diferenciados donde se sitúan.
 1.050 € en adquisición vivienda (no deducible)
 6.300 € en abogado recurrente (deducible)
 3.150 € en gastos generales (deducible)

CUADRO DE GASTOS Y ADQUISICIONES:

IVA SOPORTADO

CON DERECHO A DEDUCCIÓN SIN DERECHO A DEDUCCIÓN

1 ARRENDAMIENTO 7.350,00 €
7.500,00 €
40.000,00 €

total arrendamiento 54.850,00 €

2 COMPRAVENTA 42.000,00 €

total compraventa 42.000,00 €

3 PROMOCIÓN 200.000,00 €
21.000,00 €

total promoción 221.000,00 €

4 GENERALES 3.150,00 €
6.300,00 €
total generales 9.450,00 €

9
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

04 INGRESOS

1. Transmite por 2.500.000€ las viviendas que había promovido ése

mismo año y uno de los locales por 250.000€. El 50% del precio se
paga al hacer la escritura pública, pero el otro 50% se realiza en
pagos aplazados a partir del año 2018. Para asegurarse el cobro,
constituyen hipotecas sobre los mismos inmuebles en garantía de
una cuantía equivalente al pago aplazado.

 La transmisión de viviendas grava al tipo del 10 % de IVA por

ser una primera entrega de vivienda de un promotor. No está
sujeta a AJD. Hay que tener en cuenta que según el artículo
7.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITP-AJD): “No
estarán sujetas al concepto de TPO, regulado en el presente
Título, cuando sean realizadas por empresarios o
profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o
profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas
de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto
sobre el Valor Añadido.
 Las viviendas gravarán al tipo del 10 %. 250.000 €
 Los locales gravan al tipo del 21 %. 52.500 €
 En el caso de la constitución de la hipoteca en garantía habrá
que tener en cuenta l el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados grava los documentos notariales. Por ejemplo,
la escritura de la hipoteca es el sujeto a gravar y deberá
proceder a su liquidación aquel que adquiera el bien o
derecho, en este caso, la garantía de la deuda. Este impuesto
se paga siempre que se suscribe un documento notarial con
cuantía económica e inscribible en el Registro, como es el
caso de las compraventas de viviendas y las hipotecas. Así
pues se tiene que tener en cuenta el tipo de Catalunya (1,5%)
del 50 % de la transmisión. 20.625 €

2. Transmite por 400.000 € un local que compró de segunda mano y

tras realizar el año pasado obras de renovación y reparación, ahora
lo vende renunciando a la exención de IVA.

 Entre las entregas de bienes -la transmisión de inmuebles, en

nuestro caso- que están exentas del Impuesto sobre el Valor
Añadido (en adelante, IVA), se encuentran las segundas y
ulteriores entregas de edificaciones, y de los terrenos en que
están enclavados, que tengan lugar una vez terminada su
construcción o rehabilitación (artículo 20.1.22º de la Ley del
Impuesto sobre el Valor Añadido).
Esto significa que la venta de inmuebles de segunda mano no
tributarán, de entrada, por IVA, sino por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, ITP). El

10
Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

artículo 20.2 y la disposición adicional 6ª de la Ley del

Impuesto sobre el Valor Añadido recogen la posibilidad de
que el sujeto pasivo (el transmitente) renuncie a la
exención de IVA anteriormente comentada.
Siendo el sujeto pasivo del IVA el transmitente del inmueble,
es a él a quien corresponde optar por la exención, pero es
necesario que concurran ciertos requisitos:

(1) Que el transmitente sea sujeto pasivo de IVA.

(2) Que el adquirente sea sujeto pasivo de IVA, y

actúe, en la adquisición, como empresario o
profesional.

(3) Que el adquirente, bien tenga derecho a la

deducción total -o parcial, desde el 1-1-2015- del IVA
soportado, bien vaya a destinar la adquisición
al ámbito de sus actividades empresariales o
profesionales por las que soportará IVA deducible.
Bastando que el adquirente pueda deducirse
parcialmente el IVA soportado, y no la totalidad, y por el
hecho de que importa el destino previsible del bien
adquirido, se abre la puerta a la renuncia a la exención
a quienes realizan actividades sujetas y no sujetas a
IVA al miemos tiempo, e incluso a quienes no han
iniciado la actividad cuando llevan a cabo la
adquisición.

(4) Que el transmitente que opta por la renuncia a la

exención del IVA comunique dicha opción de forma
fehaciente al adquirente, de forma previa o en el
momento en que se produce la entrega de los bienes.

No es obligatorio, de todas formas, que la escritura de

transmisión diga expresamente que se ha optado por la
renuncia a la exención, pues es suficiente con que se
desprenda del documento que se ha repercutido IVA (STS;
Sala 3ª, de 30 de mayo de 2016, número 1219/2016).

A fin de evitar que la Hacienda Pública no vea el importe del

IVA entrando en sus arcas -que el comprador entrega al
vendedor junto con el precio del inmueble-, caso de que no se
ingrese en Hacienda por el transmitente, el artículo 84.1.2º.e y
la disposición adicional 6ª de la Ley del Impuesto sobre el
Valor Añadido establece que en las entregas de terrenos no
edificables y segundas o ulteriores entregas de
edificaciones se producirá la inversión del sujeto pasivo si el
transmitente hubiera renunciado a la exención del IVA.

11
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

De esta forma, la Administración Tributaria salva la situación

que se producía cuando el vendedor del inmueble no
ingresaba el IVA recibido el comprador y se declaraba en
concurso de acreedores o simplemente devenía insolvente. El
daño que a la Hacienda Pública se le producía era doble,
dado que por una parte no recibía el importe del IVA que le
correspondía, y por otra, el comprador se deducía el IVA
pagado al vendedor hasta ese mismo importe

 Se establece el IVA el 21%. 84.000 €

3. Arrienda viviendas por importe global de 100.000€, y locales y otras

plazas de parking por importe de 120.000€. No obstante un par de
inquilinos de viviendas a fin de año deben los 4.000€
correspondientes a las mensualidades de los últimos dos meses del
año.

 El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como

tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados
conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de
arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el
arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este
concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo. No se
aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a
una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho
profesional. No está exento del impuesto el arrendamiento de
viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a
prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como
limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). Tampoco está
exento del impuesto el arrendamiento de viviendas
amuebladas efectuado por una persona jurídica para
destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

 En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas

el arrendatario de una vivienda tributa conforme a la escala
que haya aprobado la Comunidad Autónoma correspondiente
al lugar en que esté situada la vivienda o si la Comunidad
Autónoma no la hubiera aprobado, conforme a la que figura en
el art 12 del RD legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE
de 20 de octubre). Según agencia tributaria catalana el
alquiler de fincas urbanas está sujeto al impuesto sobre
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
(transmisión patrimonial onerosa). La base imponible está
compuesta por el importe total del alquiler o arrendamiento
de la finca urbana, sobre la cual hay que aplicar el tipo de
gravamen vigente, que es del 0,5%. Se autoliquida con el
modelo 600 (tarifa AUR). Corresponde al inquilino liquidar
el impuesto.

12
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

 El alquiler de Locales se tributa por IVA al 21%. Se establece

el impuesto en 25.200 €

4. Los inmuebles que tenía en alquiler son bastante viejos, excepto una
vivienda por la que pago 300.000€ (operación que estuvo sujeta y
no exenta de IVA) en el año 2014. En el año 2014 la compañía tributó
por prorrata especial.

 En este caso se ha de realizar lo establecido en el artículo 107

Regularización de deducciones por bienes de inversión. Uno.
Las cuotas deducibles por la adquisición o importación de
bienes de inversión deberán regularizarse durante los cuatro
años naturales siguientes a aquel en que los sujetos pasivos
realicen las citadas operaciones. No obstante, cuando la
utilización efectiva o entrada en funcionamiento de los bienes
se inicien con posterioridad a su adquisición o importación, la
regularización se efectuará el año en que se produzcan
dichas circunstancias y los cuatro siguientes. Las
regularizaciones indicadas en este apartado sólo se
practicarán cuando, entre el porcentaje de deducción
definitivo correspondiente a cada uno de dichos años y el que
prevaleció en el año en que se soportó la repercusión, exista
una diferencia superior a diez puntos. Dos. Asimismo se
aplicará la regularización a que se refiere el apartado anterior
cuando los sujetos pasivos hubiesen realizado, durante el año
de adquisición de los bienes de inversión, exclusivamente
operaciones que originen derecho a deducción o
exclusivamente operaciones que no originen tal derecho y,
posteriormente, durante los años siguientes indicados en
dicho apartado se modificase esta situación en los términos
previstos en el apartado anterior. Tres. Tratándose de
terrenos o edificaciones, las cuotas deducibles por su
adquisición deberán regularizarse durante los nueve años
naturales siguientes a la correspondiente adquisición. Sin
embargo, si su utilización efectiva o entrada en
funcionamiento se inician con posterioridad a su adquisición
la regularización se efectuará el año en que se produzcan
dichas circunstancias y los nueve años naturales siguientes.
Cuatro. La regularización de las cuotas impositivas que
hubiesen sido soportadas con posterioridad a la adquisición o
importación de los bienes de inversión o, en su caso, del inicio
de su utilización o de su entrada en funcionamiento, deberá
efectuarse al finalizar el año en que se soporten dichas
cuotas con referencia a la fecha en que se hubieran
producido las circunstancias indicadas y por cada uno de los
años transcurridos desde entonces.

 Se realizará el cálculo cuando se conozca el porcentaje de

prorrata a aplicar en el año contable de estudio.

13
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

5. Llega a un acuerdo con el propietario de un terreno – que lo tiene

afecto a la actividad de arrendamiento para almacén de bienes -
para que realicen una permuta del terreno, valorado en 100.000€ a
cambio de una planta del inmueble que pretende construir (serán
oficinas) y que se estima que cuando las termine de aquí a un par de
años valgan ése mismo precio.

 El tipo impositivo al es del 21%.

 Se establece el importe del Impuesto en 21.000 €
 AJD de 1.500 €
 Esta operación es una adquisición.

14
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

05 CÁLCULO DEL RÉGIMEN DE

DEDUCIBILIDAD

Cuando realizamos varias actividades se pueden dar los siguientes casos:

1. Que todas las actividades constituyan un solo sector de actividad lo que

supondría un régimen único de deducibilidad de IVA y donde entraría en
juego la regla de la prorrata para ese sector.

2. Que dichas actividades constituyan dos sectores de actividad, lo que

supondría dos regímenes de deducibilidad de IVA distintos donde habría
que analizar la prorrata de forma separada.

Según el artículo 9.1º c de la Ley 37/1992 se pone de manifiesto, que se

consideran sectores diferenciados de actividad, aquellos que cumplan los
siguientes requisitos:

1. Que dichas actividades tengan asignados grupos diferentes en

la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE)
2. Que los porcentajes de deducción de cada actividad difieran en más de un
50%.

No obstante, se considerará accesoria y por tanto no se considerará distinta, la

actividad accesoria que en el año precedente no hubiese superado el 15% de
volumen de operaciones de la actividad principal.

CÁLCULO DEL RÉGIMEN DE DEDUCIBILIDAD

CON IVA SIN IVA PRORRATA

1 ARRENDAMIENTO 120.000,00 € 100.000,00 €

total arrendamiento 120.000,00 € 100.000,00 € 54,55%

2 COMPRAVENTA 400.000,00 €

total compraventa 400.000,00 € 0,00 € 100,00%

3 PROMOCIÓN 2.500.000,00 €
250.000,00 €
100.000,00 €

total promoción 2.850.000,00 € 0,00 € 100,00%

4 GENERALES 3.150,00 €
6.300,00 €
total generales 9.450,00 €

En nuestro caso de estudio, y según el cuadro anterior se puede considerar un

único sector dado que los porcentajes de deducción no difieren más de un
50%.

15
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

06 CÁLCULO por prorrata general

El artículo 105 de la Ley del IVA dispone que cada año natural los sujetos pasivos
deberán comenzar aplicando provisionalmente el porcentaje de prorrata fijado
como definitivo para el año precedente, ya que hasta el final del ejercicio no se
dispondrá de los datos necesarios para el cálculo de la prorrata definitiva del año
en curso.

Posteriormente, en la última declaración-liquidación del impuesto correspondiente

a cada año natural, el sujeto pasivo calculará la prorrata definitiva en función de las
operaciones realizadas en dicho año natural y practicará la consiguiente
regularización de las deducciones provisionales.

El cálculo de la prorrata se establece en 98 % por la regla de redondeo a la

unidad superior que contiene el artículo 104.Dos de la Ley del IVA.

Importe anual de las

operaciones con derecho

Porcentaje de deducción
= a deducción

Importe anual de todas las

operaciones
× 100

3.370.000,00 €

Porcentaje de deducción
= 3.470.000,00 €
× 100

Porcentaje de deducción
= 97,1 %

IVA deducible
= Cuotas soportadas
× Porcentaje de deducción

IVA deducible
= 321.783,00 €
+ Regularización BI

16
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

07 CÁLCULO por prorrata especial

La prorrata especial se halla igual que la general, pero con las siguientes
salvedades:

 Las actividades que afecten exclusivamente a operaciones sujetas: 100%

 Las actividades que afecten exclusivamente a operaciones que no den
derecho a deducción: 0%
 Los costes comunes: PRORRATA GENERAL

Prorrata general= Importe total de operaciones con derecho a deducción /

Importe total anual de todas las operaciones x 100

IVA deducible
= Cuotas con derecho
+ Cuotas Generales *98%

IVA deducible
= 272.261,00 €
+ Regularización BI

17
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

08 ELECCIÓN del sistema de prorrata

Según el Artículo 103 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el

Valor Añadido. “Clases de prorrata y criterios de aplicación.”

Uno. La regla de prorrata tendrá dos modalidades de aplicación: general y especial.

La regla de prorrata general se aplicará cuando no se den las circunstancias

indicadas en el apartado siguiente.

Dos. La regla de prorrata especial será aplicable en los siguientes supuestos:

1.º Cuando los sujetos pasivos opten por la aplicación de dicha regla en los
plazos y forma que se determinen reglamentariamente.

2.º Cuando el montante total de las cuotas deducibles en un año natural por
aplicación de la regla de prorrata general exceda en un 10 por ciento o más
del que resultaría por aplicación de la regla de prorrata especial.

CÁLCULO PRORRATA GENERAL = 324.723,00 €

CÁLCULO PRORRATA ESPECIAL = 272.261,00 €

10 % PRORRATA ESPECIAL = 27.261,00€

DIFERENCIA CUOTA GENERAL RESPECTO A ESPECIAL

= 52.462 € > 27.261,00 €

Según el Artículo 103 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el

Valor Añadido. “Clases de prorrata y criterios de aplicación.” ‘debemos aplicar la
regla de prorrata Especial.

18
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

09 REGULARIZACIÓN de deducciones por

bienes de inversión (10 años)

Los inmuebles que tenía en alquiler son bastante viejos, excepto una vivienda por la
que pago 300.000€ (operación que estuvo sujeta y no exenta de IVA) en el año
2014. En el año 2014 la compañía tributó por prorrata especial.

Los bienes de inversión Art. 108 ,LIVA, se regularizan en los 4 años naturales
siguientes a su adquisición o entrada en funcionamiento. Si se trata de terrenos y
edificaciones 9 años.

Procedimiento de regularización:
1º. Tomamos la deducción efectuada en el año de compra.
2º. A esta deducción se le resta la que hubiese correspondido el año de
regularización aplicando a la cuota el porcentaje de deducción definitivo de ese.
3º. La diferencia positiva o negativa se dividirá por 5 o, tratándose de terrenos o
edificaciones, por 10, y el cociente resultante será la cuantía del ingreso o de la
deducción a efectuar. Se realizarán en la última declaración-liquidación del
ejercicio.

PRORRATA GENERAL = (0 – (0.98 X 30.000) / 10 = -2.940 €

PROORATA ESPECIAL = (0 – 0) / 10 = 0€

19
 Caso práctico de Fiscalidad – Curso 2017/18

10 REGULARIZACIÓN POR APLICACIÓN DEL

PORCENTAJE DEFINITIVO DE PRORRATA
(MODELO 303)

Si realizamos varias actividades, unas que dan derecho a deducción de IVA y otras
que no, deberemos calcular el porcentaje definitivo de deducción procediendo a
realizar las regularizaciones oportunas tanto de bienes corrientes como de
inversión. Cuando empezamos el año nos deducimos el IVA en función de la
prorrata final del año anterior. Cuando llega el cuarto trimestre, calculamos la
prorrata correspondiente a ese año en función de las ventas sujetas, y las ventas
exentas. En este sentido, una vez calculado él porcentaje definitivo, pueden
producirse dos situaciones; 1 Que durante el año, no nos dedujésemos todo el IVA
que nos correspondería; 2 Que durante el año, nos dedujésemos más IVA del que
nos corresponde.

En el primero de los casos, durante el año, hemos llevado el IVA no deducible a

gasto contable, por lo que al regularizar por el IVA que si es deducible, debemos
realizar un ajuste en la cuenta de pérdidas y ganancias, dándonos un ingreso que
contrarreste el gasto que dotamos en su momento. En el segundo de los casos por
el contrario, al habernos deducido más IVA del que nos corresponde, al regularizar,
tenemos que darnos un gasto por ese IVA que finalmente no es deducible, pero
que si lo es en el impuesto sobre sociedades. Las cuentas contables encargadas
de reflejar estos movimientos son:

- 634. Ajustes negativos en la imposición Indirecta (aumenta el gasto en el

Impuesto sobre Sociedades)

- 639. Ajustes positivos en la imposición Indirecta (disminuye el gasto en el

Impuesto sobre sociedades)

Dado que las operaciones de gastos y adquisiciones han estado sometidas

expresamente a la inversión del sujeto pasivo, implica que no se ha liquidado el IVA
de estas facturas y por lo tanto en la regularización hay que tener en cuenta la
autoliquidación de dichos importes.

IMPORTE DE REGULARIZACIÓN = (Ingresos + Gastos y Adquisiciones

deducibles sujetas a Inversión de sujeto pasivo) – (Cálculo de la Prorrata Especial)

IMPORTE DE REGULARIZACIÓN = 598.200 € - 272.261 = 325.939 €

Barcelona, 22 de Mayo de 2018

20