28 de abril de 2018 ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE MERCADO

INTRODUCCION:
Una de las herramientas fundamentales en la planeación de desarrollos
inmobiliarios son los estudios de mercado.
El éxito de un negocio o desarrollo inmobiliario depende principalmente de
su adecuación al mercado. Si las bases de mercado que se tomaron en
consideración fueron acertadas, estaremos hablando seguramente de un éxito
tanto financiero como de logro de los objetivos previamente definidos, si no fue
así estaremos reseñando un fracaso. En términos generales el análisis de
mercado es un estudio de las características socioeconómicas de una
comunidad o de una parte de ella localizada geográficamente en un área
determinada, para estimar sus necesidades o la demanda efectivo de
productos tangible.

Los principales pasos, en términos generales a seguir son los siguientes:

a) El paso inicial en el análisis de mercado es la recopilación de datos acerca
del grupo geográfico o demográficamente definido.
b) La segunda etapa consiste en analizar los datos ya ordenados para
identificar las condiciones actuales del mercado.
c) Posteriormente se determinan los posibles efectos al introducir nuevos
elementos dentro del mercado ya configurado o modificar los elementos ya
existentes.
d) Finalmente, como cuarta etapa, se lleva a cabo la redacción de las
conclusiones y recomendaciones diseñadas con base en los resultados de la
investigación.

Los estudios de mercado se usan para identificar la posible demanda para

virtuales tipos de productos o servicios que se proveen o se piensa proveer.
Por ejemplo, un constructor de un conjunto habitacional realiza su estudio de
mercado para identificar la demanda potencial del producto que él piensa
ofrecer, el precio en el mercado y las características de la competencia para así
adecuar la cantidad, tipo y precio de la vivienda que él va a ofertar. Un
fabricante de automóviles analiza los datos del análisis de mercado para
estimar las probables ventas de algún estilo en particular, modelo y color de los
autos con el objeto de optimizar sus capacidades de producción.

Un desarrollista de centros comerciales o su operador utiliza semejantes

técnicas de investigación para determinar la demanda potencial para planear
los proyectos, identificar el mejor producto a ofrecer en términos de mezclas de
negocios, para determinar el tamaño y localización óptima del centro y obtener
instrumentos para la toma de decisiones en cuanto a la operación del mismo.

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DESARROLLOS INMOBILIARIOS

El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario, principalmente, entre

otros, debe informar sobre los siguientes:

1. Precio

2. Velocidad de venta (absorción del producto por el

3. Mercado)

4. Características del inmueble de acuerdo al mercado.

5. Competencia (producto, precio, ubicación, absorción del producto por

el mercado)

6. Mercabilidad

Otro aspecto importante que es necesario mencionar es que los estudios de

mercado son también un instrumento "sine qua non" para elaborar los
pronósticos de venta, parte fundamental de las proyecciones financieras. Así
mientras mejor esté elaborado el análisis de mercado más cerca de la realidad
estarán nuestros pronósticos de venta, con el consecuente beneficio para la
planeación del desarrollo del negocio en cuestión.

ESTUDIOS DE MERCADO

DI -------Producto (Vivienda, Tierra, Oficinas, etc.)

DI ----- Servicios (Hospedaje, Alimentación, Salud, etc.)

Aspectos a integrar: SEGMENTACION; -

- Geográfica: País, Región, Estado, Municipio, Area de Influencia, etc.

- Demográfica: Ocupación, Ingreso, Tamaño Familia, etc.
- Psicográfica: Estilo de Vida, Personalidad,
- Ambiente; Actitudes, Costumbres MOTIVACION; ` Que motiva a los clientes
a comprar este u otro producto o servicio) Aspectos Relevantes para el
Cliente:

MOTIVACION

Que motiva a los clientes a comprar este u otro producto o servicio

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UBICACIÓN DEL PROYECTO

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Ubicación:
Urbanización : LOS PORTALES
Manzana : C
Lote : 9
Distrito : CAYMA
Provincia : AREQUIPA
Departamento : AREQUIPA

Linderos y medidas perimétricas

Por el Frente: Con la Calle Melgar, en un segmento de 10.00 m.
Por el Costado Derecho Entrando: Con el lote Nº 8, en un segmento de
recta de 19.00 ml.
Por el Costado Izquierdo Entrando: Con el Lote Nº 10, en un segmento de
19.00 m.
Por el Fondo: Con Parque en un segmento de 10.00 m..

Perímetro del terreno: 58.00 ml.

Área del terreno: 190.00 m2.

 Se tuvo que realizar un estudio de mercado de acuerdo a las necesidades de las

personas.

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Estadisticas
70

60

50

40 casados
solteros
30
estudiantes
20 prefieren casas normales

10

0
casados solteros estudiantes prefieren casas
normales

RESTAURANTES Y MERCADOS

 TIENDA DE BARRIO Supermercado0,1 km

 CAYMA Mercado0,5 km

 LA ITALIANA Restaurante1 km

 CAPRICHIO Cafetería/bar1 km

 TOTTUS Supermercado1,2 km

Aeropuertos más cercanos

 Aeroporto Internacional Rodríguez Ballón4,9 km

LUGARES DE INTERÉS MÁS POPULARES

 Casa Ricketts2,4 km

 Policlínico Metropolitano2,5 km

 Iglesia de la Companía de Jesús2,5 km

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 Palacio Goyeneche2,6 km

 Convento e Iglesia de La Merced2,6 km

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 Museo del Santuario Andino de la Universidad Católica de Santa

María2,6 km

 Museo Arqueológico de la Universidad Católica de Santa María2,7 km

 Estadio Melgar3,4 km

 Hospital Regional Honorio Delgado4,3 km

 Molino de Sabandia10,3 km

LUGARES DE INTERÉS MÁS CERCANOS

 Iglesia de Cayma1 km

 Mirador de Yanahuara1,1 km

 Iglesia San Juan Bautista de Yanahuara1,1 km

 Convento de Santa Catalina de Siena2,1 km

 Estadio Umacollo2,1 km

 Casa del Moral2,1 km

 Museo Histórico de Arequipa2,2 km

 Iglesia de San Agustín2,3 km

 Casa Irriberry2,3 km

 Catedral de Arequipa2,3 km

EL MERCADO HIPOTECARIO
El desarrollo del mercado de créditos hipotecarios es un elemento central en
las políticas habitacionales del Estado, ya que permite financiar en el tiempo la
adquisición, ampliación, mejoramiento y remodelación de viviendas. Es por ello
que en este capítulo, el análisis se centra en la evolución de este mercado, con
énfasis en los productos MIVIVIENDA2 . Cabe resaltar que, a fin de realizar
una comparación pertinente entre el desarrollo de los productos MIVIVIENDA y
los créditos hipotecarios en un sentido amplio; en este último se ha
considerado sólo los créditos hipotecarios comprendidos dentro del rango de
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valor de productos MIVIVIENDA3 .

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En los resultados obtenidos se observa que los créditos hipotecarios en la

región han tenido una evolución variante, en tanto que los productos
MIVIVIENDA han mostrado una tendencia creciente. Esto puede observarse
tanto en el análisis del número de deudores hipotecarios como del total de
créditos hipotecarios otorgados en miles de nuevos soles.

Así, en el periodo comprendido entre los años 2001 y 2008, el número de

usuarios de productos MIVIVIENDA registró un crecimiento promedio anual de
41,6% mientras que el número total de deudores hipotecarios se incrementó en
8% anualmente. Más aun, si se mide el crecimiento de deudores hipotecarios
sin considerar los productos MIVIVIENDA (CH sin PMV), se obtiene que este
total ha caído en 1,7% en promedio anual. A marzo de 2009, se tenía 1 787
deudores de los productos MIVIVIENDA, el cual representa el 52,9% del total
de deudores de créditos hipotecarios en la región.

Como puede observarse en el gráfico siguiente, la participación de los

productos MIVIVIENDA en el total de créditos hipotecarios se ha incrementado
año a año, teniendo cada vez una presencia más sólida. Asimismo, durante el
último periodo ha registrado un ligero incremento en la participación del 47%
obtenido en el año 2007 a 52,9% a marzo de 2009.

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Otro indicador que demuestra la importancia de los productos MIVIVIENDA

dentro del mercado de créditos hipotecarios de la región es el monto de
colocaciones alcanzado. Al respecto, la participación de productos
MIVIVIENDA se incrementó de 5% en el año 2001 a 52,9% en el periodo 2009,
siendo éste último el valor más alto alcanzando durante el periodo 2001 - 2009.
Medido en miles de nuevos soles, en los últimos 7 años los productos
MIVIVIENDA se incrementaron anualmente en 40,1% frente a un 10,3% de
variación de los créditos hipotecarios.

Si además a este último se le resta los productos MIVIVIENDA, se obtiene una

tasa de crecimiento promedio anual de 6%. Cabe resaltar que, a marzo de
2009 el stock de monto colocado a través de los productos MIVIVIENDA sigue
creciendo de manera continua.

Por otro lado, al igual que en la mayoría de regiones del país, el grueso de
usuarios de productos MIVIVIENDA ha obtenido su crédito por medio de una
entidad bancaria (76,7%), en tanto que sólo una proporción minoritaria lo ha
hecho a través de entidades para el desarrollo de la pequeña y microempresa
(11,4%), cooperativas de ahorro y crédito (2,5%), cajas rurales de ahorro
(9,3%) y financieras (0,2%).

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En el caso de los créditos hipotecarios en general, la estructura anterior varía

por la mayor participación de los bancos y, particularmente, de las cajas
municipales (17,4%). Por el contrario, la presencia de las cajas rurales y las
entidades para el para el desarrollo de la pequeña y microempresa es menor a
la observada en los productos MIVIVIENDA.

Una revisión de las características de los productos MIVIVIENDA en la región 9

confirma el elevado nivel de concentración en este producto.

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Esto puede observarse con el índice de concentración de Herfindahl-Hirschman

(IHH)4 . Cuando el IHH es menor a 1 000, se considera que el mercado no está
concentrado; si el IHH fluctúa entre 1 000 y 1 800, se concluye que es
moderadamente concentrado; y finalmente, si el IHH es superior a 1 800, se
determina que el mercado bajo evaluación está altamente concentrado.

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