EGRÉGIO TRIBUNAL DE ALÇADA DESTA CAPITAL – ESTADO

DO PARANÁ.

CONTRA - RAZÕES DE RECURSO DE APELAÇÃO

Apelado: Condomínio Conjunto residencial Caiua I – CONDOMÍNIO XVI

Apelante: Alaide Borborema Delfino
Ação: Sumaria de Cobrança
Autos: 699/2001
Vara: 16ª Cível

CONTRA - RAZÕES DE APELAÇÃO PELO APELADO

Condomínio Conjunto Residencial Caiua I – Condomínio XVI

EMÉRITOS JULGADORES:

O autor ajuizou a presente ação pleiteando o recebimento de taxas de condomínio em atraso dos
meses de maio/1997 até janeiro2001 mais as vincendas.
Regularmente citada para a audiência o requerida contestou.

O MM. Juiz, “a quo” prolatou a r. sentença nos presentes autos de ação de Consignação em
Pagamento, julgando improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento do débito conforme
planilha de fls. 60/61 dos autos, bem como custas processuais e honorários advocatícios de 10%.

A r. sentença do Ilustre Magistrado “a quo” é perfeita, uma obra prima da literatura jurídica, seja
pelo brilhantismo e clareza da exposição dos fatos, seja pela farta fundamentação, e não merece
qualquer reforma, conforme será amplamente demonstrado a seguir.

Inconformada com r. sentença o autor ingressou com o presente Recurso de Apelação, mas é
somente com o intuito de protelar o feito.

Deste modo a r. sentença proferida pelo MM. Juiz “a quo” deve ser mantida totalmente, visto que o
apelante é
o responsável pela divida toda do imóvel, pelo que passa a expor:

O apelante se baseou para apresentar o presente recurso em meras alegações, não comprovou
documentalmente, não ser ele o proprietário do imóvel gerador das taxas de condomínio em atraso,
conforme Certidão do Registro de Imóveis em anexo.

Ora, o apelante é comunheiro que tem o domínio, e, para efeitos de lei, é o proprietário, o adquirente
do imóvel com titulo devidamente registrado na Circunscrição Imobiliária competente.

Portanto, como faz prova a Certidão do Registro de Imóveis em anexo, o apelante é o proprietário
do imóvel, mantendo ainda esta qualidade.
Não há que se acolher a tese do pelado ao ingressar em juízo buscando a tutela jurisdicional
alegando recusa do depósito pelo apelado.

Neste sentido a jurisprudência é pacifica:

“A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em nome de quem

se encontra registrado o imóvel”. AC da 4ª Câm. Cível do TJPR.

Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certidão do Registro de Imóveis em anexo, o
apelantes é o responsável pelos pagamentos das taxas condominiais em atraso, uma vez que não
houve alteração da titularidade do imóvel.

Portanto a questão é esclarecer qual o instrumento que define quem é o titular o imóvel em atraso
com as taxas de condomínio.
O Código Civil define a forma de aquisição da propriedade, bem como a qualidade de proprietário:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imóveis não exprime a verdade, poderá o prejudicado
reclamar que as retifique.
Parágrafo único - Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a
ser havido dono do imóvel, e responde pelos seus encargos”. (grifo nosso)

Os nossos doutrinadores são unânimes em afirmar a imprescindibilidade da transcrição do título no

Registro de Imobiliário competente para determinar a transmissão da propriedade, senão vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de Direito Civil:

“Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontade entre o
adquirente e o transmitente. O contrato de Compra e Venda, por si só, para transferir o
domínio. Esta transferência somente se opera com a transcrição do título no Registro
Imobiliário”(pág. 104, 3º volume de 1987, da Editora Saraiva)

E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigência da transcrição no
registro de imóveis, traz em sua obra Direitos Reais, Editora Universitária, pág 79, que:

“Exigem-se pois, para a aquisição da propriedade a prévia titulação jurídica e a subsequente

formalidade da transcrição, operando-se o ingresso efetivo no patrimônio do interessado com
a realização do registro.
O registro confere, para os imóveis, a autenticidade, que decorre da fé pública de que dispõem
os cartórios de registros, tornando pública, ademais, a respectiva situação, a qual se impõe
erga omnes.

Conhecem-se, assim, os contornos do imóvel, suas especificações, seus titulares, eventuais ônus
e informações outras, para a segurança das relações privadas e também como prova de
operações realizadas com imóveis.
Visa, basicamente, à tranqüilidade em negócios de cunho imobiliário, consistindo em assento,
nos livros próprios do Cartório de Registro de Imóveis, dos elementos identificadores da
posição do bem e de seu titular.

O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietário do imóvel é aquele devidamente
inscrito no Registro de Imóveis competente, sendo portanto, quem responde pelas despesas
condominiais.

O apelante juntou cópias de sentenças uma rescindindo o contrato de compara e venda e outra
julgando improcedente a ação cobrança, das taxas de condomínio.
A primeira correta pois o terceiro (comprador) não cumpriu o contrato celebrado entre ele e o
apelante.
A segunda o MM. Juiz, se equivocou ao prolatar a r. sentença, não levou em consideração o
documento mais importante, que é a Certidão do Registro de Imóveis, que comprova a propriedade
do imóvel.
Neste entendimento, considerando a estabilidade subjetiva, uma vez que por ocasião daquele ato era
e contínua sendo titular no registro de imóveis competente o apelante.

Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do texto da lei e da doutrina dominante,

tem se manifestado no seguinte sentido:

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.

CONDÔMINO COM TÍTULO INSCRITO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. A
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em nome de quem se
encontra registrado o imóvel. A obrigação perante o condomínio é do condômino, isto é,
aquele que ostenta a condição de proprietário da unidade e contra ele deve ser dirigida a
cobrança de cotas em atraso. E, proprietário, é aquele que tem título de propriedade
registrado em seu nome”. (Ac. 4ª Câm. Cível TARJ - Votação unânime - Rel. Juiz Murillo
Fábregas - In. ADV - n.º 14 - p. 220 - ementa 27/08/82)

“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. No sistema

jurídico brasileiro, sé se adquire a propriedade imóvel, com o registro do título de aquisição,
no respectivo oficio do Registro de Imóveis da situação do bem. Sem tal formalidade, não é o
titular juridicamente condômino, devendo responder pelos encargos reclamados aqueles, que
tem o imóvel registrado em seu nome, no pertinente Ofício do R.G.I”. (Ac. da 6ª CÂM. Cível
TARJ - Cód. 93.001.12548 - Votação Unânime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira - Num.
Ementa 37269 de 14/12/93)

“CONDOMÍNIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE - RESPONSABILIDADE

PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto não transcrito no Registro Imobiliário o
título de transferência da propriedade do imóvel, continua o transmitente responsável pelas
despesas condiminiais que oneram o apartamento”. ( 1ª TACSP - Ac. Unân. Da 2ª Câm.,
30/03/77, Ap. 23.330-SP, Rel. Juiz Hélio Arruda - BJ - ADECOAS 56232)

“CONDOMÍNIO - DESPESAS - ALIENAÇÃO OU PROMESSA DE ALIENAÇÃO DE

UNIDADE AUTÔNOMA. A responsabilidade pelo pagamento é do proprietário à época do
ajuizamento da ação de cobrança. A alienação - ou promessa de alienação - da unidade
autônoma, não exonera comunheiro alienante das suas obrigações condominiais, enquanto
não transcrito o título do domínio imobiliário”. (2ª Câm. TARJ - Ac. Unâm. - Ap. 81.164/88 -
Rel. Juiz Carlos Motta)

“CONDOMÍNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO DOMÍNIO. A

obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do domínio e não da posse”. (5ª Câm.
TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unâm. Rel. Juiz Lindemberg Montenegro).

E neste sentido, a jurisprudência entende que o condômino é aquele que possui a titularidade
inscrita junto ao Registro de Imóveis, e não da posse, conforme podemos verificar dos julgados.
“AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - EXTINÇÃO POR
ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL AO CREDOR
HIPOTECÁRIO - INEXISTÊNCIA DE PROVA. APELAÇÃO PROVIDA. Como é da
jurisprudência: “A responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é do titular
do condomínio ou do direito real que atribua a qualidade de condômino. O dever de
contribuir para as despesas de condomínio não decorre da posse ou ocupação da unidade, mas
da própria qualidade de condômino, evidenciada pelo registro. Não vincula o condomínio. por
ser estranho, qualquer estipulação contratual entre o condômino e terceiros que envolve a
transferência do cargo”. (AC. da 5ª Câm. Cív. 1º TARJ. Vot. Unâm. Rel. Juiz Elmo Arueira, in
ADCOAS n.º 11/84, p. 196, ementa 96105)

Portanto, a r. sentença “a quo” é perfeita e deve ser mantida integralmente, rejeitando as alegações
do apelante.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos autos, se comprova,

que não ocorreu a transcrição no Registro de Imóveis, e em face disso, a r. sentença
“a quo” deve ser mantida totalmente, por ser o apelante é responsável pelo
pagamento das taxas de condomínio em atraso do imóvel de sua propriedade,
devendo no mérito, ser o recuso julgado improcedente, com a condenação da
apelante ao pagamento dos encargos condominiais em atraso, acrescidas da multa de
20%, juros de mora de 1% ao mês, custas e honorários advocatícios.

O apelante juntou na sua inicial a Certidão do Registro de Imóveis competente.

Os fins gerais da existência do registro de imóveis, definidos pela Lei 6.015/73, consistem em
autenticidade eficácia e segurança dos atos jurídicos.

Os registros públicos existem e são regulados por lei própria para evitar que terceiros sejam
obrigados a peregrinar em diversas repartições públicas em busca do histórico do imóvel. Razão pela
qual a Lei 6.015/73, em seu artigo 167 estabelece:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

I - o registro
.......
.......

18 - dos contratos de promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades

autônomas condominiais a que alude a lei 4.591/64, enquanto a incorporação ou a instituição
se formalizar na vigência desta Lei.
A oponibilidade a todos os terceiros, como um dos princípios fundamentais do direito real decorre da
publicidade. Sendo, portanto, o ato de registrar o contrato de compra e venda junto ao registro
imobiliário competente, imperativo a todos que estejam submetidos ao ordenamento jurídico, para
que seja respeitado o direito real registrado.

Ora Excelências, por ocasião do ajuizamento da sumária de cobrança, o apelado verificou em nome
de quem encontrava-se e encontra-se registrado o imóvel em débito com os encargos condominiais,
e conforme resta demonstrado pelo documento de fls., o imóvel esta registrado em nome da
apelante, e assim continua até a presente data.

Neste entendimento, o negócio celebrado pelo apelante, sem o devido registro exigido pela Lei, não
poderia valer contra terceiros, pois se assim fosse, estaríamos deixando de lado o ordenamento
jurídico vigente, mais precisamente a Lei dos Registros Públicos.

Face ao exposto, deve ser negado provimento ao presente recurso de apelação, bem como ser a r.
sentença “a quo” mantida totalmente, por esse órgão julgador.

POSTO ISTO, requer a V.Exas., que se dignem a não conhecer o presente recurso e negar
provimento ao mesmo para MANTER TOTALMENTE a sentença de fls., a fim de que fique o
autor seja condenado ao pagamento das taxas condominiais conforme planilha de fls. 60/61, uma vez
que é o autor legítimo proprietário inscrito na circunscrição imobiliária competente, de modo que
seja mantida a decisão de 1º grau que condenou o apelante ao pagamento dos encargos condominiais
em atraso, devidamente corrigidos e acrescidos de multa de 20%, correção monetária a partir do
vencimento de cada taxa de condomínio em atraso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês,
bem como o pagamento das custas e honorários, tudo por ser medida de direito e de inteira
JUSTIÇA.

N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 24 de março de 2003.

Manoel Alexandre S. Ribas

Advogado