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CARACTERÍSTICAS:
Bilateral
Oneroso
Consensual
Comutativo
Informal e não solene
De execução continuada
ELEMENTOS FUNDAMENTAIS:
• LOCADOR: 566
Entregar ao locatário a coisa alugada;
Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do
contrato;
Garantir o uso pacífico da coisa.
• LOCATÁRIO: 569
Servir-se da coisa alugada para os usos
convencionados e tratá-la como se sua fosse;
Pagar o aluguel nos prazos ajustados;
Levar ao conhecimento do locador as turbações de
terceiros, fundadas em direito;
Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a
recebeu, salvo as deteriorações naturais.
Código Civil
Locação de Coisas – arts. 565 a 578
Duração e extinção da locação
O PRAZO DA LOCAÇÃO pode ser determinado ou
indeterminado, dependendo do estabelecido no contrato.
CC/02:
1) Locação por prazo determinado: não há qualquer
restrição de período de vigência do contrato, desde que seja
finito – autonomia privada.
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno
direito findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
2) Locação por prazo indeterminado:
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da
coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo
determinado.
Obs1: a permanência do locatário na posse da coisa após o termo final
do contrato de locação, sem oposição do locador, determinará a sua
prorrogação automática por prazo indeterminado – hipótese de
prorrogação tácita.
Obs2: Prorrogado o contrato, o locador poderá, a qualquer tempo,
notificar o locatário para reaver o bem (resilição unilateral).
No entanto,
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa,
pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o
locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a
sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Aluguel-pena (natureza de cláusula penal) + assunção
dos riscos pelo fortuito no caso de perecimento ou
deterioração da coisa alugada
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente
excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta
o seu caráter de penalidade.
Parâmetros: valor de mercado + valor a título de
penalidade.
Obs3: na lei de locações não há previsão de
aluguel-pena.
CC/02:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do
imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.
Obs.:
1ª) É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma
modalidade de garantia em um mesmo contrato de
locação;
2ª) Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel,
ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado
(art. 39). Fiador: art. 40
É válida a cláusula que prevê a prorrogação automática da
fiança em caso de prorrogação do contrato principal?