EL ARRENDAMIENTO

I. CONCEPTO

Arrendamiento es un acuerdo, con independencia de su instrumentación jurídica, en

el que el arrendador conviene con el arrendatario en percibir una suma única de
dinero, o una serie de pagos o cuotas, por cederle el derecho a usar un activo
durante un periodo de tiempo determinado, con independencia de que el
arrendador quede obligado a prestar servicios en relación con la explotación o
mantenimiento de dicho activo.

Se parte de las clases de arrendamiento para posteriormente analizar la operación

de financiación consistente en la venta de un activo con arrendamiento financiero
posterior. Por último se analiza el tratamiento contable para el arrendatario y para
el arrendador.

 TRATAMIENTO TRIBUTARIO

 El arrendatario puede utilizar como Crédito Fiscal el IGV de las cuotas

y de la opción de compra (se entiende, por el valor residual).

 El IGV pagado en las cuotas y en la transferencia (si se ejerce la opción

de compra), es considerado como Crédito Fiscal así la entidad se
encuentre exonerada del Impuesto a la Renta (no del IGV, pues en
este caso dicho Impuesto es considerado como gasto).

 QUE TIPOS DE BIENES EN ARRENDAMIENTO GENERAN LA RENTA DE

PRIMERA CATEGORÍA

Al efectuar una revisión del texto del artículo 23º de la Ley del Impuesto a la Renta,
observamos que se encuentran comprendidas como rentas de primera categoría:

(i) Las producidas por el arrendamiento y subarrendamiento de predios1.

(ii) Las mejoras introducidas en los bienes arrendados o subarrendados que no sean
reembolsables por el arrendatario.

(iii) La renta ficta de predios y otros bienes.

En el caso de arrendamiento o subarrendamiento se considerará como renta bruta

al producto en efectivo o en especie del arrendamiento (entiéndase el alquiler)
incluyendo a sus accesorios, monto de los tributos que asuma el arrendatario y le
corresponda al arrendador y los pagos por los servicios que suministra éste último.

No solo los arrendamientos califican como renta de primera categoría, pues bien
pueden asimilarse otros ingresos que tiene el mismo tratamiento como las
contraprestaciones recibidas de terceros por derechos reales como el usufructo,
uso y habitación, anticresis, etc.

 EL PRINCIPIO DEL DEVENGADO

De acuerdo a lo señalado por el literal b) del artículo 57º de la Ley del Impuesto a la
Renta, las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio gravable en que se
devenguen. En ese mismo sentido se consideran devengadas mes a mes,
independientemente que al titular de los predios se le cumpla con pagar la merced
conductiva.

Incluso puede presentarse el caso en el cual una persona natural que está
generando la renta de primera categoría no recibe de su inquilino el monto del
arrendamiento, ya sea por un olvido, una demora en el pago o diversas razones.

 ¿CÓMO SE EFECTUA LA DETERMINACIÓN MENSUAL DE LOS INGRESOS DE

PRIMERA CATEGORÍA?
Su determinación se realiza aplicando a los ingresos recibidos de forma mensual una
deducción única del 20% de la renta bruta y al remanente que viene a ser la renta
neta se le aplica una alícuota del 6.25% (que viene a ser la aplicación de una alícuota
del 5% sobre la renta bruta sin deducción); este monto se abonará con carácter de
pago a cuenta utilizando para efectos del pago el recibo por arrendamiento que
apruebe la SUNAT.
 II. MARCO NORMATIVO

III. CARACTERISTICAS

IV. TIPOS DE ARRENDAMIENTO

Se puede diferenciar entre: Arrendamiento financiero y Arrendamiento operativo.

La calificación de los contratos como arrendamientos financieros u operativos,
dependiendo de las diferentes circunstancias del arrendador y del arrendatario,
pueden motivar que el mismo arrendamiento sea clasificado de manera diferente
por cada una de las partes del contrato.

El momento de firmar el acuerdo que da lugar al arrendamiento determina la fecha

en que un arrendamiento se clasifica como operativo o como financiero. En esta
misma fecha, en el caso de tratarse de un arrendamiento financiero, también
quedan determinados los activos y pasivos que luego se reconocerán
contablemente en el comienzo del plazo del arrendamiento.
Se producirá una nueva clasificación (un nuevo arrendamiento) si en algún otro
momento posterior se acuerda cambiar las condiciones del contrato, al afectar a
circunstancias esenciales, salvo si se trata de una renovación.

Arrendamientos operativos

Hace años, un contrato con el que el arrendatario recibía un operador junto con
equipo se llamaba arrendamiento operativo. Aunque hoy en día es difícil definir con
precisión el arrendamiento operativo, éste tiene varias características importantes:

1) Por lo general, no se amortiza por completo. Esto significa que los pagos que
se deben efectuar según los términos del arrendamiento no son suficientes
para que el arrendador recupere por completo el costo del activo. Esto
ocurre porque el plazo o la vida del arrendamiento operativo suele ser más
corto que la vida económica del activo. Por lo tanto, el arrendador recupera
los costos del activo si renueva el arrendamiento o si vende el activo a su
valor residual.

2) Con frecuencia, los arrendamientos operativos exigen que el arrendador les

dé mantenimiento a los activos arrendados y los asegure.

3) Tal vez la característica más interesante de un arrendamiento operativo es la

opción de cancelación. Ésta le confiere al arrendatario el derecho de cancelar
el arrendamiento antes de la fecha de vencimiento. Si se ejerce esta opción,
el arrendatario tiene que devolver el equipo al arrendador. El valor de una
cláusula de cancelación depende de si las condiciones tecnológicas o
económicas pudieran ocasionar que el valor del activo para el arrendatario
fuese menor que el valor de los pagos de arrendamiento futuros conforme al
contrato.

Arrendamientos financieros

Los arrendamientos financieros son exactamente lo contrario de los

arrendamientos operativos, según se aprecia en sus características importantes:

1) No prevén que el arrendador se responsabilice del mantenimiento o servicio.

2) Se amortizan totalmente

3) Por lo común, el arrendatario tiene el derecho de renovar el arrendamiento

al vencimiento.

4) De ordinario, no pueden cancelarse. En otras palabras, el arrendatario tiene

que efectuar todos los pagos del arrendamiento o enfrentar el riesgo de
declararse en quiebra.
Este tipo de arrendamiento proporciona una alternativa de financiamiento para
comprar. Por lo tanto, el nombre es acertado. Dos tipos especiales de
arrendamiento financiero son: el contrato de venta y rearrendamiento y el contrato
de arrendamiento apalancado.

Venta y rearrendamiento

Un acuerdo de venta y rearrendamiento se concreta cuando una compañía vende

un activo de su propiedad a otra parte e inmediatamente lo toma en arrendamiento.
Cuando se firma un acuerdo de venta y rearrendamiento ocurren dos cosas:

1. El arrendatario recibe efectivo por la venta del activo.

2. En seguida efectúa pagos periódicos de arrendamiento y continúa usando el

activo.

Por ejemplo, en enero de 2006, Franklin Electronic Publishers, distribuidor de los

organizadores electrónicos Rolodex, cerró la venta y rearrendamiento del edificio
que ocupaban sus oficinas centrales corporativas. La compañía vendió el edificio en
10.3 millones de dólares y, al mismo tiempo, llegó a un acuerdo de arrendamiento a
10 años con el comprador con un pago inicial anual de 736 000 dólares.

Arrendamientos apalancados

Un arrendamiento apalancado es un contrato en el que intervienen tres partes: el

arrendatario, el arrendador y los prestamistas

1. Como ocurre con otros arrendamientos, el arrendatario usa los activos y

efectúa pagos periódicos de arrendamiento.

2. Al igual que en otros arrendamientos, el arrendador compra los activos, los

entrega al arrendatario y cobra los pagos de arrendamiento. Sin embargo, el
arrendador no aporta más de 40% a 50% del precio de compra.

3. Los prestamistas aportan el financiamiento restante y reciben pagos de

interés del arrendador. Por consiguiente, sería un arrendamiento apalancado
si los acreedores aportaran la mayor parte del financiamiento.

Por lo regular, los prestamistas que participan en un arrendamiento apalancado

usan un préstamo sin recurso. Esto significa que el arrendador no está obligado con
el prestamista en caso de incumplimiento de pago. Sin embargo, el prestamista está
protegido de dos maneras:

1. El prestamista tiene el primer gravamen sobre el activo.

 2. En caso de incumplimiento de los pagos del préstamo, los pagos del
arrendamiento se efectúan en forma directa al prestamista.

El arrendador aporta sólo parte de los fondos, pero recibe los pagos del
arrendamiento y todos los beneficios fiscales de la propiedad. Dichos pagos se
emplean para pagar el servicio de la deuda del préstamo sin recurso. El arrendatario
se beneficia porque, en un mercado competitivo, el pago del arrendamiento se
reduce cuando el arrendador ahorra en impuestos.

V. CASOS PRACTICOS