Especulação Imobiliária

e Descaraterização de
Propriedades Rurais na
APA do Morro Osório
AMASB
Associação dos Moradores e Amigo da Serra da Borrússia
Tribuna Livre na Câmara de Vereadores de Osório – RS
Out/2016
Do que Estamos
Falando
Comparação 2004 - 2016
APA do Morro Osório em 2004
APA do Morro Osório em 2016
Detalhe da APA do Morro Osório em 2004
Detalhe da APA do Morro Osório em 2016
Construções que não haviam em 2004
 Comparação
2004 2016
Zona de Ocupação Diversificada (65%)
Zona de Ocupação diversificada - ZOD
▪ Esta zona tem como função permitir as atividades
agrosilvopastoris desenvolvidas, chácaras de lazer, e
outras atividades desenvolvidas na área da APA, através
de adequações tecnológicas que visem racionalizar a
utilização dos recursos naturais.
▪ Seu objetivo é compatibilizar as atividades antrópicas
produtivas com a preservação ambiental através de
desenvolvimento de técnicas sustentáveis de manejo.
▪ Esta é a maior zona pertencente a APA, o que
demonstra a necessidade de manejo adequado do meio
ambiente no interior da APA, a fim de manutenção das
atividades econômicas desenvolvidas, além de
evidenciar um dos objetivos da APA, que é o de
promover o desenvolvimento sustentável na busca pela
melhoria da qualidade de vida da população residente.
Com isso esta zona deve ser direcionada para a
utilização sustentável pela comunidade sem, contudo
descuidar dos aspectos ambientais e legais.
 Plano de Manejo da APA - ZOD
65% da APA
Zona de Ocupação Diversificada Área: 3981,05 ha
Caracterização Objetivos Recomendações
Esta é a maior zona presente na APA. Apresenta uma •Desenvolver a agricultura ambientalmente • Preservação e recuperação
variedade de atividades sustentável; de nascentes e matas
agrosilvopastoris que resultaram ao longo do tempo • Reduzir a utilização de ciliares;
na fragmentação da vegetação. Abrange a área agrotóxicos na produção • Educação ambiental;
da APA com declividades suaves com pequenas agrícola; • Sinalização ambiental nas estradas municipais;
localidades. Os principais conflitos são a ausência de • Aumentar o rendimento • Tratamento de esgoto cloacal em residências;
saneamento básico, a pressão sobre as áreas de da produção; • Valorização dos produtos coloniais com selo para
vegetação nativa, as queimadas, a falta de mata • Valorização da produção agrícola local; produtos da APA;
ciliar dos arroios e o avanço de espécies exóticas • Recuperar as áreas de mata ciliar; • Estimulo ao chacreamento;
sobre a mata nativa. • Implantar sistema de tratamento de efluentes; • Estimular a averbação de reserva legal;
• Melhorar o acesso a crédito agrícola do pequeno • Regularização fundiária das propriedades.
produtor.
Alterações do Decreto Municipal 194/2012
- Educação ambiental e estudos para a
sustentabilidade;
- Incentivos (inclusive financeiro) ao turismo rural;
- Compensação financeira aos agricultores familiares
que possuem acima de 20 % de suas áreas
preservadas;
- Sustentabilidade produtiva de alimentos;
- Incentivar a Agricultura Familiar;
- Incentivar geração de emprego e renda local.
 Plano de Manejo
Permitido na ZOD Proibido na ZOD
▪ Plantios de espécies florestais exóticas de baixo ▪ Queimadas;
impacto (eucalipto e acácia negra), consorciada com ▪ Mineração;
espécies anuais; ▪ Plantios florestais em áreas de APP, exceto plantios de
▪ Plantios agroflorestais; nativas para recuperação ambiental;
▪ Práticas de agroecologia; ▪ Uso de agrotóxicos, fungicidas e pesticidas com
▪ Atividades turísticas; princípio ativo de uso proibido ou restrito.
▪ Pastagens; ▪ Lançamento de efluentes em rios e arroios sem prévio
▪ Agricultura; tratamento;
▪ Exploração extrativista devidamente licenciada e ▪ Plantios florestais de espécies exóticas de alto
deforma sustentável. impacto;
▪ Depósitos de explosivos e produtos tóxicos.

Alterações do Decreto Municipal 194/2012: Alterações do Decreto Municipal 194/2012:

▪ Implantação de indústrias de beneficiamento para ▪ Atividades de alto potencial poluidor;
produção primária local, definidas como ▪ Aterro Sanitário;
agroindústria de baixo potencial poluidor; ▪ Depósito de resíduos industriais, com potencial
poluidor.
 Condomínios
▪ O CONDOMÍNIO está previsto no Direito de Propriedade no artigo
1.314 e seguintes do novo Código Civil:
“CAPÍTULO VI - Do Condomínio Geral
...
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso
dos outros.”.
 Condomínios Rurais?
▪ Na legislação brasileira NÃO EXISTE CONDOMÍNIO RURAL, o que
pode existir é o condomínio de uma propriedade rural.
▪ A propriedade rural pode ser composta por um imóvel rural (uma
matrícula), ou mais de um (várias matrículas), e ou parcelas a justo
título ou simples posse. (Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 -
Estatuto da Terra, e a Lei nº 8.629, de 25/2/1993).
▪ O imóvel rural pode ocorrer na área urbana ou rural dos municípios,
e é sua “destinação agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou
agroindustrial” o que lhe confere esta classificação (Lei n.º 8.629, de
25 de fevereiro de 1993, artigo 4.º, inciso I).
 Condomínios Rurais ?
▪ O condomínio de uma propriedade rural é o condomínio de um
imóvel rural (matrícula) por vários donos, cada um respondendo por
seu percentual registrado (frações ideais) e o uso e a destinação de
sua superfície são mero acordo entre os condôminos.
▪ Frações não podem ser levadas a registro individualmente e se
transformarem em propriedades sem a extinção do condomínio e o
respectivo desmembramento do imóvel rural.
▪ Irresponsavelmente, na zona rural, são colocadas à venda frações
ideais de todos maiores (os imóveis) e são apresentados aos
compradores plantas e memoriais especificando e caracterizando as
frações como lotes, em total desacordo com a Legislação Agrária.
 Condomínios Rurais ?
▪ Se cria assim, uma FALSA IDÉIA de que pode existir um condomínio
rural de proprietários de imóveis rurais, algo impossível na legislação
brasileira! Há um condomínio em frações de um único imóvel.
▪ Mais grave fica, quando, não raro, estes falsos condomínios são
adquiridos, não por aqueles que desejam um local de descanso e
lazer no campo, mas por famílias com o intuito da aquisição da casa
própria sem observar a fração mínima de parcelamento e a
destinação agrícola e econômica do imóvel rural!
▪ Geram-se minifúndios incapazes de cumprir a função social
propriedade da terra e a finalidade da exploração econômica é
descaracterizada pelo uso urbano da moradia.
 Condomínios Rurais ?
▪ Criam-se graves problemas aos adquirentes:
▪ Possuem uma área de terras, mas não podem ser chamados de
proprietários.
▪ Como nunca terão o título de domínio do seu lote, pois a fração ideal
não pode ser identificada, o acesso aos serviços públicos se torna
restrito.
▪ Sendo donos em condomínio, mas sem um regimento, respondem
plenamente pelos ilícitos ambientais (deles e ou do empreendedor) e
pelos ônus (impostos, dívidas, custos e investimentos) presentes e
passados.
 Condomínios Rurais ?
▪ CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO,
SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE.

▪ A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro
imobiliário, porque frauda a legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desses negócios,
sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que
o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido."

▪ Recurso Ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99, Rel. Min. Ari Pargendler, 3ª Turma do
STJ.
 Condomínios Rurais ?
▪ RECURSO ESPECIAL. FAIXA CILIAR. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESERVA LEGAL.
TERRENO ADQUIRIDO PELO RECORRENTE JÁ DESMATADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO
ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

▪ (...) Não há que se cogitar, pois, de ausência de nexo causal, visto que aquele que perpetua a
lesão ao meio ambiente cometida por outrem está, ele mesmo, praticando o ilícito. A obrigação
de conservação é automaticamente transferida do alienante ao adquirente, independentemente
deste último ter responsabilidade pelo dano ambiental. Recurso especial não conhecido.

▪ (STJ - T2 Segunda Turma - RESP 343741/PR – 2001/01036608 - rel. Min. Franciulli Netto (1117) - j. 4/6/2002 –
DJ 7/10/2002).
 Loteamentos

▪ Loteamento encontra a previsão legal no §1º, do artigo 2º, da lei n.º

6.766/79:
“a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.”.
▪ Esta legislação é aplicável somente aos parcelamentos do solo com
finalidade urbana ou de expansão urbana, ou seja: LOTEAMENTO
URBANO. Esta Lei não se aplica na área rural do município.
 Loteamentos

▪ O Loteamento de uma Imóvel Rural está previsto no Decreto-lei n.º 58/37:

“Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de
prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do
Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da
Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências
da legislação pertinente.”.

▪ O Loteamento no do imóvel rural no meio rural do município não pode

descaracterizar a finalidade agrícola do imóvel, logo deve obedecer a
Fração Mínima de Parcelamento e a exploração agropecuária.
 Loteamentos

▪ É preciso diferenciar o LOTEAMENTO CLANDESTINO e o LOTEAMENTO

IRREGULAR frequentemente tratados como sinônimos, mas tecnicamente são
conceitos distintos:
▪ LOTEAMENTO CLANDESTINO é o que surge em razão do interesse particular do
empreendedor sem nenhuma interferência do Poder Público, com violação
das normas legais gerando impactos no meio ambiente e prejudicando a
sustentabilidade urbana;
▪ LOTEAMENTO IRREGULAR parte-se da premissa de que houve o respeito às
normas legais, contando com aprovação do Poder Público e registro em
Cartório, tornando-se irregular a partir do momento em que o empreendedor
descumpre os prazos para implementação da infraestrutura ou outra
exigência instituída.
 Desmembramento de Imóveis Rurais
▪ É legalmente vedado parcelar um imóvel rural localizado fora da
zona urbana, ou de expansão urbana, ou de urbanização específica
(interesse turístico) , ou especial de interesse social para fins
urbanos.
▪ É impossível registrar novas propriedades advindas de um
parcelamento ilegal, seja sítios de lazer ou fins industriais.
▪ O imóvel rural só pode ser desmembrado em frações maiores que a
Fração Mínima de Parcelamento estabelecida pelo Incra para cada
município, e o parcelamento jamais pode alterar a finalidade
econômica da exploração rural (agricultura, pecuária, silvicultura).
Há caminhos?
Sim, mas devem ser encontrados por todos!
Condomínios
Ecológicos
Plano de Manejo da APA
 Plano de Manejo da APA
▪ Substituir no Plano de Manejo da APA a autorização na ZOD de
Condomínios Rurais por Condomínios Ecológicos adotando os
princípios do movimento internacional de Ecovilas:
▪ Comunidades intencionais formadas a partir da união dos seus
membros, que buscam autossuficiência e integração com os valores, a
cultura e costumes locais, gerenciam seus recursos naturais de forma
sustentável, compartilham valores comuns entre seus membros e
buscam servir como locais para aprendizado, demonstração e pesquisa
de práticas sustentáveis.
 Plano de Manejo da APA
▪ Elaborar um instrumento legal para a regularização dos
Loteamentos Clandestinos localizado na Zona de Ocupação
Diversificada que resguarde a finalidade rural dos imóveis que
não possam ser atendidos por outras medidas.
▪ No Plano de Manejo da APA estabelecer limites para o tipo,
número e tamanho das habitações conforme a área dos imóveis
rurais, distâncias mínimas entre prédios, e regrar o licenciamento
de infraestrutura de lazer na ZOD (piscinas, churrasqueiras).
▪ Propor Ajustamento de Conduta como opção à interdição,
embargos, interrupção de serviços e multas e processos
ambientais.
 Plano de Manejo da APA
▪ Ajustamento de Conduta:
▪ Constituir uma organização e elaborar um Regimento Interno do Condomínio Ecológico a
ser contratado por todos os condôminos.
▪ Mapeamento e elaboração de um Plano de Manejo dos Recursos Naturais (água,
madeira, solo) para a delimitação, conservação e ou recuperação das Áreas de
Preservação Permanente, de Reserva Legal e remanescentes de vegetação nativa.
▪ Implantar sistemas de tratamento de dejetos e manejo dos resíduos sólidos.
▪ Gerenciar e licenciar a infraestrutura (energia elétrica, lixo, esgoto, vias, piscinas, açudes,
quadras esportivas).
▪ Observar o Plano de Manejo quanto as edificações (tipo, tamanho, distâncias, materiais,
arquitetura e eficiência energética).
▪ Assegurar a manutenção das características rurais do imóvel em condomínio mediante um Plano
Produtivo (horta, agrofloresta, lavouras, florestas, animais).
Expansão Urbana
Plano Diretor de Osório
Plano de Manejo da APA
 Plano Diretor de Osório
▪ Elaborar uma Lei Municipal específica para a caracterização de
imóveis urbanos dentro da ZOU e o loteamento deles cotejando
com a preservação ambiental.
▪ Fixar os índices Urbanísticos para uma Zona de Ocupação Urbana
(ZOU) na APA do Morro Osório.
▪ Revisar o Plano de Manejo da APA do Morro Osório interpretando
a sua ocupação espacial nos últimos anos e a complexidade
atual, com a necessária preservação ambiental:
▪ Os eixos das principais estradas devem ser estudados para avaliar a
ampliação e ou criação de novas ZOUs, assim como os núcleos das
comunidades.
Normas de Uso e Ocupação do Solo em
Área de Urbanização Especial
de Interesse Turístico
 Plano Diretor de Osório
▪ Criar Zonas de Urbanização Especial de Interesse Turístico no
Plano Diretor de Osório e no Plano de Manejo da APA do Morro
Osório:
▪ “Consideram-se de interesse turístico as Áreas Especiais e os Locais instituídos na forma
da presente Lei, assim como os bens de valor cultural e natural, protegidos por legislação
específica, e especialmente:
...

Il - as reservas e estações ecológicas;

III - as áreas destinadas à proteção dos recursos naturais renováveis;
...

V - as paisagens notáveis;”
 Plano Diretor de Osório
▪ Por instrumento específico regrar o uso e a ocupação do solo nas Áreas (ou
Zonas) Especiais de Interesse Turístico conforme a Lei 6.513, de 20 de
dezembro de 1977:
▪ “Art . 11 - As Áreas Especiais de Interesse Turístico serão instituídas por decreto do Poder
Executivo, mediante proposta do CNTur, para fins de elaboração e execução de planos e programas
destinados a:
I - promover o desenvolvimento turístico;
II - assegurar a preservação e valorização do patrimônio cultural e natural;
III - estabelecer normas de uso e ocupação do solo;”

▪ A descaraterização de imóvel rural para urbano com finalidade turística

dentro destas Zonas é possível no Incra. A Fração Mínima de Parcelamento
não incidirá e valerão os limites do Plano Diretor e do Plano de Manejo da
APA para qualquer intenção de parcelamento e ou regularização.
Muito obrigado!
AMASB – Associação dos Moradores e Amigos da Serra da Borrússia