Proy Final Dip Gestion Inmobiliaria Res - Verona

RESIDENCIAL VERONA
Av. Santo Toribio, No. 341 - 351, San Isidro
DIPLOMADO EN GESTION DE PROYECTOS

INMOBILIARIOS V
INTEGRANTES
 Marisa Ordoñez
 Melissa Núñez
 Karem Orejuela
 Fernando Peláez
Octubre 2010
INDICE
1. RESUMEN EJECUTIVO
2. INTRODUCCION y OBJETIVOS
2.1 Breve descripción y relevancia del tema
2.2 Objetivos
3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1 Análisis Macroeconómico
3.2 Evaluación del país
3.2.1. Análisis del Sector Inmobiliario
3.3 Evaluación de la zona
3.4 Estudio de mercado para el proyecto
3.4.1 Mercado objetivo
3.4.1.1 Nivel socioeconómico
3.4.2 Segmentación del mercado
3.4.3 Proyectos existentes
3.5 Estudio de la oferta y demanda
3.5.1. Demanda efectiva
3.5.2 Oferta efectiva
3.5.3 Cuadro Resumen de la oferta existente
3.6 Análisis de precios
4. DESCRIPCION DEL PRODUCTO
4.1 Alcances
4.2 Ubicación
4.3 Memoria descriptiva
4.4 Acabados
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4.5 Análisis FODA
5. PLAN DE MARKETING
5.1 Estrategia
5.1.1 Cuadro de precios
5.1.2 Plan de promoción
5.2 Medios de Publicidad
5.3 Herramientas de publicidad
5.4 Presentación del proyecto
5.4.1 Plantas típicas en 3d y Vistas interiores – exteriores
5.5 Servicio de post Venta
5.5.1 Manual de mantenimiento y garantía
6. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICO FINANCIERA
6.1 Perfil del proyecto
6.1.1 Datos del proyecto
6.1.2 Cronograma valorizado de obra
6.1.3 Precio de ventas supuestos
6.1.4 Política de descuentos
6.1.5 Plan de Ventas
6.2 Plan de ingresos
6.3 Plan de egresos
6.4 Impuesto a la renta
6.5 Flujo de caja económico
6.6 Estado de Ganancias y Perdidas
6.7 Flujo de Caja Financiero
6.8 VAN y TIR
6.9 Resumen de Escenarios
6.9.1 Escenario optimista
6.9.2 Escenario pesimista
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7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
8. BIBLIOGRAFÍA
9. ANEXOS
9.1 Certificado de Parámetros
9.2 Contrato de compra y venta
9.3 Planos de Arquitectura
9.4 CD Video virtual
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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”
1. RESUMEN EJECUTIVO
Nombre del Proyecto: “RESIDENCIAL VERONA”
 Configuración del proyecto: Total 15 departamentos:
Semisótano de vivienda………1 Departamento flat (N°101)
1, 2, 3, 4, 5 y 6 Nivel…………..2 Departamentos flat (N°201, N°202)
7 y 8 Nivel……………………….2 Departamentos Dúplex (N°801, N°802)
 Total 54 estacionamientos y 15 depósitos: Tres estacionamientos y un depósito por
departamento. Siendo 49 estacionamientos para uso de residentes y 5 estacionamientos para
uso de visitas.
Sótano 1………………………. 26 unidades de estacionamiento y 9 depósitos
Sótano 2………………………..28 unidades de estacionamiento y 6 depósitos
 Servicios comunes: Sala de usos múltiples, cuarto de basura, cuarto de limpieza.
 Los Accesos:
Existe 1 acceso peatonal desde la Av. Santo Toribio. Tenemos 1 solo acceso vehicular y se
ubica también sobre la misma Avenida Santo Toribio.
 Ubicación:
El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 911.32m2, ubicado en la avenida Santo Toribio,
No. 341 - 351, en el distrito de San Isidro.
 Duración del proyecto:
El proyecto tiene una duración total de 15 meses, los cuales se sub dividen de la siguiente
manera: Planificación y preventas 4 meses y Ejecución de obras civiles 11 meses.
 Monto de inversión de socios:
Aportes de inversionistas Terreno (US$ 190,000).
M. O r d o ñ e z / M. N ú ñ e z / K. O r e j u e l a / F. P e l á e z
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 Área Neta:
El área techada de este tipo de departamento es de 267m2 en promedio.
 Costo:
Precio del departamento: US$ 340,874 en promedio, incluido el IGV.
Estacionamiento y Depósitos: Costos: US$10,000por cada unidad en promedio.
 Financiamiento:
Crédito hipotecario o al contado.
 Perfil del Cliente:
Preferencias: El predio debe estar ubicado en zona residencial, que sea segura, tranquila de
fácil acceso y poca distancia de zona comercial y servicios.
Nivel socioeconómico-Cultural: Profesionales dependientes e independientes.
Mercado potencial: Sector A, con edades fluctuantes entre 25-45 años.
Económico: Ingreso promedio mensual: US$ 9,000 a más.
Familiar: Composición familiar: Como máximo de 5 personas
 Descripción de unidad inmobiliaria
Departamento Típico: Se ingresa de dos formas, uno es por el ascensor que va directo al
vestíbulo de ingreso de cada departamento y otro por el ascensor de servicio y escalera
común que va al ingreso de servicio de cada departamento. Entrando por el ascensor al
vestíbulo de ingreso se llega a la zona social donde están la Sala – comedor y hacia el lado
derecho desde el comedor encontramos la cocina, estando el baño de visita entre los
vestíbulos de ingreso principal y el vestíbulo de ingreso de servicio. La zona social se
encuentra conectada a la zona privada del departamento por un corredor que lleva aun hall
desde donde se ingresa la zona privada encontrando hacia la mano derecha el primer
dormitorio de hijos con baño incorporado y closet, y hacia la mano izquierda el dormitorio
principal con baño y walk-in closet incorporado. Encontrando el segundo dormitorio de hijos
hacia el fondo del corredor el cual cuenta con baño y closet incorporado.
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2. INTRODUCCION Y OBJETIVOS
2.1 Breve descripción y relevancia del tema
El presente trabajo consiste en la gestión y desarrollo integral de un proyecto inmobiliario
residencial ubicado en la Av. Santo Toribio 341 del distrito de San Isidro, se encuentra en una
zona tranquila y cerca al Centro Empresarial Real, Lima Golf Club y a zonas comerciales.
El proyecto está sobre un lote de 911.32 m2 y consiste en la construcción de un edificio de 7
pisos, con un total de 15 departamentos (13 flats y 2 dúplex). Los departamentos tendrán
áreas desde 200m2 hasta 300m2 aprox. El proyecto se orienta hacia un nivel socioeconómico
A, destinado a personas mayores o inversionistas.
2.2 Objetivos
 Analizar la situación actual del proyecto.
 Analizar el estudio de mercado.
 Investigar si la segmentación del mercado (Psicografica) va de acuerdo al lugar.
 Analizar si el producto inmobiliario a ofrecer va de acuerdo a la segmentación.
 Realizar un FODA del proyecto.
 Desarrollar una estrategia de marketing de acuerdo al segmento.
 Elaboración de un esquema de pre- inversión, que involucra todos los costos y gastos que
se incurrirán en el desarrollo del proyecto.
 Elaboración de un esquema de inversión a nivel de factibilidad ya con el producto a ofrecer
definido y con un análisis de todos los posibles costos y gastos, ingresos de ventas,
velocidad de ventas, flujos económicos y financieros, para verificar la viabilidad del
proyecto.
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3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1 Análisis Macroeconómico
Según el informe de Situación Económica y Proyecciones (SEP) producido por APOYO
Consultoría, la economía mundial se encuentra en un proceso lento de recuperación, el cual
se viene dando desde el segundo semestre del 2009, y recién alcanzo un pico del 4.5% en el
primer semestre del 2010, tasa que se dio en el boom del 2008. (Ver grafico Nº1 y 2)
Grafico Nº 1
Grafico Nº 2
Fuente: El Comercio
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Este proceso se debe al crecimiento de varios sectores, pero el principal fue el manufacturero
debido a un proceso de reacumulación de inventarios. Otro factor favorable para las
economías fue el aumento del gasto público como parte de programas de estímulos estatales.
Sin embargo, ambos efectos se moderaran y recién a partir del 2011 se manifestara la
verdadera situación de la economía mundial. (Ver grafico Nº 3)
Grafico Nº 3
Los principales problemas que dejo la crisis que dominaran la dinámica de las economías
avanzadas son los siguientes:
-El alto desempleo, el elevado endeudamiento de familias y empresas, lo cual llevara a
menor inversión y consumo.
-El endeudamiento de los gobiernos con alto déficit debido a los planes de rescate y
estimulo, lo que llevara a recortar gastos y elevar impuestos.
Se asume que las economías emergentes sostendrán el crecimiento mundial en los
próximos años debido a que estos no sufrirán las secuelas de la crisis. Actualmente estas
economías mantienen el 75% del crecimiento mundial.
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América latina mostrara un crecimiento de 4,2%, impulsado por el mercado interno. Los
países que demostraran mayor crecimiento serán Brasil, Perú, Chile y Colombia.
Según el análisis de Apoyo, se determina que a pesar de un menor dinamismo económico,
diversos factores permiten descartar un escenario de recaída mundial.
En Estados unidos se han tomado algunas consideraciones, tales como la construcción de
la mitad de viviendas de acuerdo a la demanda de hogares, la disminución de inversión en
bienes, lo cual demuestra una desaceleración en la inversión pero que ya toco su piso. Y
si hubiese una nueva recesión la reserva federal cuenta con todos los instrumentos
necesarios para producir liquidez. (Ver grafico Nº 4)
Grafico Nº 4
En el caso de Europa ya se demostró que los bancos están preparados para soportar
grandes recesiones sin quebrar.
En China a pesar de que tiene un menor crecimiento, este aun es suficiente para mantener
la demanda mundial y los precios de commodities en niveles altos.
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Finalmente, todo este panorama económico nos permite determinar que habrá un entorno
neutro para el Perú. Según apoyo, la actividad económica mundial pasaría de crecer 4,0%
en el 2010 a 3,0% en el 2011. (Ver grafico Nº 5). Todo esto demandara una menor
demanda de productos de exportación y limitación en los precios de estos mismos.
Grafico Nº 5
3.2 Evaluación del país
Según el diario el Comercio, la economía peruana lleva 12 meses seguidos al alza.
Analistas pensaron que la economía iba a desacelerar, sin embargo las cifras del INEI,
indicaron una tasa de 9,22% en el mes de agosto
Según el INEI, el sector manufacturero mostro un mayor crecimiento debido a la demanda
de productos de exportación. Sin embargo, los sectores agropecuarios, pesca, minería e
hidrocarburos mostraron una menor tasa.
El sector comercio se expandió por el dinamismo de la venta, mantenimiento y reparación
de vehículos.
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En cuanto al sector de servicios prestados a empresas lo que dinamizo fueron las
campañas electorales, debido al crecimiento de la publicidad, impresión, radio y televisión.
(Ver grafico Nº 6).
Fuente: INEI / COMERCIO Grafico Nº 6
Para el mes de Setiembre, el sector hidrocarburos creció un 38,5% en el noveno mes del
año. El subsector electricidad se expandió en 7,8% y el consumo interno de cemento se
incremento en 22% a comparación del 13,95% del mes de agosto.
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3.2.1 Sector Construcción e Inmobiliario:
Construcción
En el mes de Junio el sector de construcción creció un 22,7%, con respecto del mismo mes
del 2009. (Ver Grafico Nº 7)
Grafico Nº 7
En el mes de Agosto el sector de construcción creció un 14,15%, debido al incremento del
consumo interno de cemento con un 13,95%, y el avance físico de obras en 32,60%.
El aumento del avance físico se dio por obras de construcción, rehabilitación o
mejoramiento de carreteras.
El consumo del cemento se dio por la cantidad de obras como proyectos de transporte
masivo, centros comerciales, obras de saneamiento, conjuntos habitacionales, etc.
En el mes de Setiembre el cemento se incremento en 22% a comparación del mes de
agosto.
Inmobiliario
Según un informe de la cámara peruana de la construcción (CAPECO) y el boletín
SEMANA ECONOMICA del BBVA del 23 de Mayo del 2010, nos describe lo siguiente: “Los
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precios de los terrenos por m2 en algunos distritos han llegado a elevarse, solo durante el
primer trimestre del 2010, hasta en 34%”. Asimismo menciona que se prevé que a finales
del 2010 los terrenos se elevaran hasta en un 8% en coherencia con el incremento del
sector de la construcción.
El boletín señala que el mercado ha demostrado tales alzas, por ejemplo en San Isidro,
hace dos años atrás alcanzo el precio pico de US$ 2,500 por m2, en los alrededores del
Golf de San Isidro, pero este año ya alcanzo topes de US$ 3,000. En zonas cercanas al
centro comercial Chacarilla, el valor varía entre US$ 1,200 y US$ 1,400 el m2, y a pesar de
que el nivel socioeconómico A Y B+ representan cerca del 10% de la población de Lima, si
conforma, según el informe de la consultora inmobiliaria Tinsa, más del 40% el mercado
inmobiliario de proyectos multifamiliares, representando la cuarta parte de la oferta
inmobiliaria de viviendas ofrecidas en el primer trimestre del 2010. (Ver Grafico Nº 8)
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Fuente: Consultoría Inmobiliaria Tinsa 2T /2010
Grafico Nº 8
En el informe del segundo trimestre de la consultora inmobiliaria Tinsa, nos muestra que la
participación del nivel socioeconómico con respecto a la unidades inmobiliarias disponibles
es de 19,4% en el nivel A, un 23,9% en el nivel AB y un 45,1% en el nivel B, demostrando
así un mayor porcentaje los niveles AB y B. (Ver grafico Nº 9)
Grafico Nº 9
Fuente: Consultoría Inmobiliaria Tinsa 2T /2010
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La construcción de lujo, ha logrado mayor dinámica en los últimos meses, con un alto
grado de sofisticación en acabados.
Todo esto se dio debido a que el segmento A resulto ser un gran resguardo para los
inversionistas por el tema de la crisis internacional en la economía peruana. Según Marina
Tejeda, directora comercial de Poseidón Investment, nos describe lo siguiente: “Los
inversionistas vieron que los bancos o la bolsa solo ofrecían una rentabilidad pequeña,
mientras que los bienes inmuebles mantenían un nivel de apreciación cercano al 10%”.
Por lo tanto la oferta inmobiliaria del sector A ha crecido considerablemente y seguirá
prosperando.
3.3 Evaluación de la zona.
La zona objeto de este informe, está enmarcado por las familias pudientes de altos
ingresos del NSE A y empresas nacionales e internacionales que cuentan con espacios
en la zona para desarrollar sus actividades económicas, financieras, etc. En las cuales
laboran personas de distintos niveles socio-económicos y confluyen en la zona.
Conforme al crecimiento sostenido del país, se van desarrollando diferentes proyectos en
la zona los cuales se analizaran más adelante, por ser competencia directa de nuestro
proyecto y lo cual no hace más que confirmar el crecimiento de este tipo de proyectos en
la zona.
3.4 Estudio de Mercado para el Proyecto
Se analizó la zona circundante a la ubicación del proyecto de tal manera de obtener
información más precisa respecto de la oferta, es decir la competencia directa, el nivel
socio-económico, socio-cultural de los posibles clientes y sus necesidades, para de esa
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información poder realizar el diseño de un producto acorde a las necesidades y
costumbres de los habitantes de la zona.
3.4.1 Mercado Objetivo
3.4.1.1 Nivel Socioeconómico
El nivel socio económico de lima esta segmentada de la siguiente forma. (Ver
Gráfico Nº 10).
100 NSE A
80 NSE B
60 NSE C
40 NSE D
20 NSE E
0
NSE EN LIMA
Gráfico Nº 10
Fuente: Ipsos APOYO Opinión y Mercado S.A
El nivel socioeconómico del distrito de San Isidro, en la zona donde se ubica
nuestro proyecto corresponde al NSE A en este segmento el Jefe de Familia tiene
en promedio un nivel educativo de Licenciatura o mayor. Los jefes de familia de
éste nivel se desempeñan como grandes o medianos empresarios (en el ramo
industrial, comercial y de servicios); como gerentes, directores o destacados
profesionistas. Normalmente laboran en importantes empresas del país y
extranjeras o bien ejercen independientemente su profesión.
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Los hogares de las personas que pertenecen al nivel A son casas o departamentos
propios de lujo que en su mayoría cuentan con 6 habitaciones o más, dos 2 ó 3
baños completos, el piso de los cuartos es de materiales especializados distintos al
cemento.
En este nivel las amas de casa cuentan con una o más personas a su servicio, ya
sean de planta o de entrada por salida, los hijos de estas familias asisten a los
colegios privados más caros o renombrados del país, o bien a colegios del
extranjero.
Todos los hogares de nivel A cuentan con al menos un auto propio, regularmente
es del año y algunas veces de lujo o importados, y tienden a cambiar sus autos con
periodicidad de aproximadamente dos años. Los autos usualmente están
asegurados contra siniestros.
En lo que se refiere a servicios bancarios, estas personas poseen al menos una
cuenta de cheques (usualmente el jefe de familia), y tiene más de 2 tarjetas de
crédito, así como seguros de vida y/o de gastos médicos particulares.
3.4.2 Segmentación del Mercado
La segmentación del mercado del tipo Psicografica, la cual hace referencia el presente
estudio trata sobre estilo de vida, clase social e idiosincrasia de la zona estudiada, nos
revela que los habitantes del lugar tienen el siguiente estilo de vida.
Las personas de este nivel asisten normalmente a clubes privados. Suelen tener casa de
campo o de tiempo compartido. Además, más de la mitad de la gente de nivel alto ha
viajado en avión en los últimos 6 meses, y van de vacaciones a lugares turísticos de lujo,
visitando al menos una vez al año el extranjero y varias veces el interior de la república. La
televisión ocupa parte del tiempo dedicado a los pasatiempos, dedicándole menos de dos
horas diarias.
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3.4.3 Proyectos Existentes
A continuación se muestran los proyectos existentes aledaños al terreno donde se va
a ejecutar el proyecto.
UBICACIÓN
B A
C
Imagen N°1
A. V&V Jorge Basadre
B. San Isidro Club Living
C. Edificio Tudela y Varela
D. Edificio Santo Domingo
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Edificio A (Ver Imagen N°2)
Edificio : V & V Jorge Basadre
Ubicación : Av. Jorge Basadre Cuadra 12 San Isidro
Propietario : V&V Grupo Inmobiliario Constructor
Características : Edificio de 12 pisos en esquina
Teléfonos : 440-3682 811*1014
Imagen N° 2
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Edificio B (Ver Imagen N°3)
Edificio : San Isidro Club Living
Ubicación : Av. Jorge Basadre 1501 San Isidro
Propietario : JJC Edificaciones
Características : Edificio de 15 pisos frente a avenida.
Teléfonos : 243-2802
Imagen N° 3
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Edificio C (Ver Imagen N°4)
Edificio : Tudela y Varela
Ubicación : Av. Tudela y Varela 153 San Isidro
Propietario : Constructora el Roble
Características : Edificio de 7 pisos frente a avenida
Teléfonos : 314-6916 122*3382
Imagen N° 4
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Edificio D (Ver Imagen N°5)
Edificio : Santo Domingo
Ubicación : Av. Santo Toribio 240
Propietario : Constructora Rischmoller
Características : Edificio de 9 pisos frente a avenida
Teléfonos : 440-3508
Imagen N° 5
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Cuadro N° 1
Cuadro de Estudio de Mercado
EDIFICIO V&V EDIFICIO SAN EDIFICIO EDIFICIO

JORGE ISIDRO CLUB TUDELA Y SANTO
Características
BASADRE Av. LIVING VARELA DOMINGO
Jorge Basadre Av. Jorge Basadre Av. Tudela y Av. Santo
cdra. 12 1501 Varela 153 Toribio 240
Área Dpto (m2) 242.50 256.00 256.50 251.00
Precio (S/.) 1‟111,207.50 1‟151,300.00 1‟122,300.00 1‟189,000.00
Precio / m2 4,582.30 4,497.27 4,375.44 4,737.05
Cochera (S/.) - - - -
Pisos 12 14 7 9
N° Dptos. 23 53 28 22
N° Dptos Vendidos 16 52 7 4
N° Dptos Ofertados 7 1 21 18
% Ventas
69.56% 98.11% 25.00% 18.18%
Departamentos
N° Cocheras 69 159 84 66
N° Cocheras
48 156 21 12
Vendidas
N° Cocheras
21 3 63 54
Ofertadas
% Avance Obra 45% 100% 20% 10%
% Venta
69% 98% 25% 18%
Cochera/Dpto.
Aceptación
3 2 2 2
Producto (-1,1,2,3)
Tiempo Venta en
13 22 20 22
Meses
Fecha Entrega Feb 2011 Nov. 2010 Oct. 2010 Dic. 2011
Arq. Edif/Dpto A A A A
Calidad Zona A A A A
DEPARTAMENTOS
N° Dormitorios 3 4 3 4
N° Baños 4 4 3 4
Cto. SH. Servicio Si Si Si Si
Ascensor Si Si Si Si
Sala Comedor Piso Madera Piso Madera Piso Madera Piso Parquetón
Dorm. Ppal. Alfombra Alfombra Alfombra Alfombra
Dorm. Hijos Piso Madera Piso Madera Porcelanato Alfombra
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SH. Hijos Porcelanato Porcelanato Porcelanato Marmol

SH. Principal Porcelanato Porcelanato Porcelanato Marmol
Cocina y Servicios Porcelanato Porcelanato Porcelanato Porcelanato
Areas Comunes Cerámico Cerámico Cerámico Cerámico
Grifería Italgrif Italgrif Italgrif Italgrif
Sanitarios Trébol Trébol Trébol Trébol
Cto. Servicio SI SI SI SI
Madera Madera Apanelada
Puertas Principal Apanelada Cedro
Machihembrada Machihembrada Cedro
Puertas Interiores Contraplacadas Contraplacadas Contraplacadas Contraplacadas
Closets Melamina Melamina Melamina Melamina
Tablero de
Tablero de Tablero de
Tablero de Granito, Granito,
Muebles Cocina Granito, lavadero Granito, lavadero
lavadero de acero lavadero de
de acero de acero
acero
Cristal
Ventanas Cristal templado Cristal templado Cristal templado
templado
Calidad Acabados A A A A
Atención (A,B,C) A A A A
Folletos (A,B,C) A A A A
Aviso en Periodicos SI SI SI SI
Letrero SI SI SI SI
Publicidad TV. No No No No
Caseta SI SI SI SI
Financiación
SCOTIABANK BCP NO CONTINENTAL
Bancaria
Consorcio Palo Constructora el
Constructora V&V Gpo. Const GyM
Alto Roble
Consorcio Palo Constructora el
Inmobiliaria V&V Gpo. Const GyM
Alto Roble
Campaña
B B B B
Publicitaria
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3.5. Estudio de la Oferta y de la Demanda
Siendo el objetivo principal de los empresarios de la construcción una rápida
colocación de las unidades en el mercado, requisito fundamental para lograr la mejor
rentabilidad del capital invertido en el proyecto inmobiliario y que posibilite el inicio de otros
proyectos, la presente investigación, constituye un instrumento con base en el cual un
inversionista puede predeterminar con mayor margen de acierto que por simple intuición,
las condiciones de una demanda variable por la propia dinámica de los diversos factores
que la determinan y planificar racionalmente su inversión y la edificación a desarrollar y con
ello controlar el fenómeno de saturación y dificultad en la venta así como el de su escasez
respecto al desequilibrio que podemos encontrar entre la oferta inmediata y demanda
insatisfecha. Conociendo las necesidades del mercado es posible atender en forma más
efectiva y dinámica aquellos rangos que por su segmento socioeconómico y preferencia de
localización e implementación de servicios, la demanda de vivienda resulta evidente.
3.5.1 Demanda Efectiva
Existe un déficit acumulado de 1,200,000 viviendas en el Perú y cada año se
forman 100,000 nuevos hogares, incrementándose el déficit .
El déficit en lima es de 500,000 viviendas, y la demanda efectiva según CAPECO
es de 325,687 hogares en el 2009 (intención de comprar, inicial, capacidad de
pago).
Según el estudio de niveles socioeconómicos de la gran Lima de Apoyo S.A. los
ingresos han aumentado en los últimos 3 años en un 8% aproximadamente.
-26-
Distribución de la Demanda Insatisfecha
PRECIO DE LA Demanda Oferta Demanda Particip.
VIVIENDA EN US Efectiva Inmediata Insatisfecha Por Rango
DOLARES Hogares Viviendas Hogares %
Hasta 4,000 15,095 0 15,095 4.90

4,001 – 8,000 43,273 0 43,273 14.04
8,000 – 10,000 39,191 3 39,188 12.72
10,001 – 15,000 36,937 1,152 35,785 11.61
15,001 – 20,000 51,607 581 51,026 16.56
20,001 – 25,000 22,936 1,465 21,471 6.97
25,001 – 30,000 35,662 882 34,780 11.29
30,001 – 40,000 37,419 1,319 36,100 11.71
40,001 – 50,000 20,418 1,432 18,986 6.16
50,001 – 60,000 12,654 1,902 10,752 3.49
60,001 – 70,000 4,625 1,258 3,367 1.09
70,001 – 80,000 2,963 1,104 1,859 0.60
80,001 – 100,000 1,503 1,422 81 0.03
100,001 – 120,000 724 1,080 -356 -0.12
120,001 – 150,000 521 1,311 -790 -0.26
150,001 – 200,000 159 958 -799 -0.26
200,001 – 250,000 0 565 -565 -0.18
250,001 – 300,000 0 402 -402 -0.13
300,001 – 500,000 0 544 -544 -0.18
Mas de 500,000 0 127 -127 -0.04
TOTAL 325,687 17,507 308,180 100
Fuente: CAPECO
Caracte
Cuadro N° 2 Num ero P
Num ero I
3.5.2. Oferta Efectiva
Precio Pr
Estructura y Distribución de la Oferta en Lima Area Prom
US$ m 2 P
Característica Vivienda
Numero Proyectos 552
Numero Inmuebles 9.706
Precio Promedio (US$) 94.209
Area Promedio 98
US$ m2 Promedio 865
Fuente: La Galería Inmobiliaria
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Cuadro N° 3
Al concluir el mes de Agosto, se registraron en la ciudad 552 proyectos con
9.706 viviendas para la venta.
Oferta Disponible Vivienda

8.000
7.500
7.000
6.500
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
Ene. 09
Ene. 10
Jul. 08
Jul. 10
Jul. 09
Mar. 09
Mar. 10
Jun. 09
Jun. 10
Dic. 08
Dic. 09
Ago. 08
Ago. 10
Ago. 09
Oct. 08
Oct. 09
Abr. 09
Abr. 10
May. 09
Sep. 09
Feb. 10
Sep. 08
Feb. 09
May. 10
Nov. 08
Nov. 09
Menor US$ 59,2 Mil Mayor US$ 59,2 Mil
Grafico Nº11
Cuadro Nº 4
-28-
Comparando la oferta actual frente a la de hace 1 año, vemos que se presenta un
descenso del 9% en el número de unidades, en tanto que en el número de
proyectos la disminución es del 13%.
La oferta total se ha venido reduciendo como resultado de la caída que presentan
las unidades No VIS, con una disminución del 29% frente a las ofertadas en
agosto del año anterior, mostrando una caída en todos los rangos considerados.
Por su parte, la oferta de unidades con precios inferiores a US$59.200 muestra un
ascenso del 35% frente a las ofrecidas hace un año, destacándose el rango de
precios entre US$ 16.600 y US$ 35.000 en donde se triplica la oferta y presenta un
aumento en el mes de julio por el lanzamiento en el mes anterior de 3 proyectos en
este segmento, destacándose por su tamaño Ciudad del Sol de Collique con 1.000
unidades.
Analizando la oferta por segmentos, vemos que frente a Junio09, cuando se
alcanzó el máximo nivel, con más de 11.000 unidades, la mayoría de los
segmentos muestran una caída en la oferta, a excepción de los segmentos más
bajos y el A+. Frente al mes anterior, el descenso es del 7% con disminución en
todos los segmentos considerados.
-29-
Evolución de la Oferta Disponible Por Segmentos
Var % Var %
Segmento jun-09 ago-09 jul-10 ago-10
Ago 10/ Jul 10 Ago 10/ Jun 09
D 218 178 281 248 -12% 14%

C- 360 603 709 634 -11% 76%
C 1.477 1.149 1.917 1.718 -10% 16%
C+ 4.003 3.741 3.587 3.319 -7% -17%
B 1.903 1.885 1.514 1.479 -2% -22%
B+ 2.251 2.283 1.784 1.751 -2% -22%
A 476 449 286 261 -9% -45%
A+ 228 226 250 232 -7% 2%
A++ 111 113 65 64 -2% -42%
Total 11.027 10.627 10.393 9.706 -7% -12%
Cuadro N° 5
Evolución de La Oferta Disponible por Segmentos

Unidades
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
jun-09 ago-09 jul-10 ago-10
D C- C C+ B B+ A A+ A++
Grafico Nº 12
Podemos observar claramente que la evolución de la oferta en el segmento al cual va
destinado este producto ha bajado en un 45% .
-30-
Estructura y Distribución de la Oferta y las Ventas de Viviendas
V. V. Prom.
No V. Ago Prom. Mes % Año Rot. Rot.
Precio Miles US$ Oferta % % Trim
Proyectos 10 Mes Sep 09 - Completo Trim Año
Trim* Ago 10
0 - 16,6 2 248 3% 33 21 2% 18 2% 11,8 14,0

16,6 - 35,0 25 1.615 17% 146 101 9% 130 12% 16,0 12,4
35,0 - 59,2 125 2.634 27% 410 369 33% 307 28% 7,1 8,6
VIS 137 4.497 46% 589 491 45% 455 41% 9,2 9,9
59,2 - 70 99 1.030 11% 156 144 13% 134 12% 7,2 7,7
70 - 80 81 470 5% 74 64 6% 67 6% 7,4 7,0
80 - 100 112 756 8% 83 93 8% 111 10% 8,1 6,8
100 - 130 155 871 9% 120 109 10% 123 11% 8,0 7,1
130 - 150 114 515 5% 73 62 6% 55 5% 8,3 9,3
150 - 200 171 747 8% 64 63 6% 83 8% 11,8 9,0
200 - 300 135 482 5% 43 51 5% 49 4% 9,5 9,8
300 - 400 50 201 2% 11 17 2% 15 1% 11,6 13,3
> 400 33 137 1% -1 9 1% 11 1% 14,7 12,2
No VIS 481 5.209 54% 623 612 55% 649 59% 8,5 8,0
Total 552 9.706 100% 1.212 1.103 100% 1.104 100% 8,8 8,8
* Trim Jun 10 - Ago 10
Cuadro N° 6
Las ventas de agosto presentan un aumento del 24% comparado con igual mes del año
anterior, con crecimientos tanto en las viviendas VIS (10%) como en las No Vis, siendo
más marcado este último segmento con 41%.
Frente al mes anterior las ventas aumentan en 19%, mostrando el nivel más alto de los
últimos cuatro meses con 1.212 viviendas.
Al considerar los primeros 8 meses del año las ventas ascienden a 9.627 frente a 6.339 del
2009, registrando un aumento del 52%, en VIS crecen el 20%, por el aumento en el
segmento con precios entre US$ 35.000 y $US 59.000, dado que los más bajos presentan
reducciones. En la No VIS la dinámica es mayor con aumentos importantes en todos los
rangos.
En el año completo a agosto las ventas ascienden a 13.252 unidades, frente a 10.005 del
año anterior, con un aumento importante del 60% en aquellas con precios superiores a los
$ 59.2 millones, lo que conlleva a que en el monto vendido ascienda a US$ 1.188
millones, frente a US$762.5 del año anterior.
-31-
3.5.3.Cuadro resumen de la oferta existente.
M. O r d o ñ e z
/
%
Precio Calidad Calidad Calidad Calidad Campaña %
Avance Características
m/2 Zona Acabados Edificio Dpto. Public. Ventas
Obras
M. N ú ñ e z
V&V Jorge 45 Buena Ubicación, Buena
4,582.30 A B+ B+ A B 65.22%
/
Basadre Velocidad de Ventas.
San Isidro
4,497.27 Buenos acabados, Baja
Club A A A A B+ 88.46% 100
Velocidad de Ventas.
Living
Tudela y 4,375.44 Buena ubicación, Buena
A B+ B+ B+ B 28.57% 20
K. O r e j u e l a
Varela velocidad e ventas.
/
Santo Buenos acabados, Baja
4,737.05
A A A A B+ 85.44% 10 Velocidad de Ventas
Domingo
Promedio 4,548.02 A A A A B - -
F. P e l á e z
Excelente Ubicación,
Propuesta acabados y
4,329.12
Proyecto A A A A B+ - - arquitectura, Precio
en estudio cercano al promedio de
la zona
-32-
3.6. Análisis de Precios
Grafico Nº 13
De acuerdo al grafica anterior, donde se muestran las ventas totales y las
aéreas promedio de los departamentos, podemos observar claramente que nuestros
precios con respecto al promedio se encuentran por debajo del promedio, lo cual nos
da cierta ventaja, respecto de nuestra competencia. Ya que al tener un bajo precio y a
su vez un área de departamentos menor al de la competencia, traerá como resultado
un mayor costo por metro cuadrado del proyecto, lo que significará una mayor utilidad
final para el inversionista.
-33-
4. DESCRIPCION DEL PRODUCTO:
4.1 Alcances
“El Proyecto multifamiliar Verona” ha sido concebido aprovechando al máximo todas
las posibilidades arquitectónicas del terreno, mostrando departamentos preparados para un
alto grado de calidad de vida y destacándose por una imagen residencial y moderna.
Parámetros normativos que rigen el proyecto (Ver anexo 10.1)
REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO
PARAMETROS REGLAMENTO
Usos permitidos Multifamiliar

Área de Lote 350m2
Área libre 40%
Altura máxima 7 pisos /21m
Retiro Santo Toribio 5.00m
Retiro Lateral para edificios hasta 21 m altura 0m
Retiro Posterior 3.00 m
Densidad Neta 100 hab./ha 91 hab.
Numero de departamento 18(3dorm)
Numero de estacionamientos 45 unid.
Estacionamiento visitas 30% 4.5 unid.
-34-
4.2 Ubicación:
El terreno sobre el cual se desarrollara el proyecto está ubicado en la avenida Santo
Toribio, No. 341 - 351, en el distrito de San Isidro.
MULTIFAMILIAR VERONA HUACA HUALLAMARCA
GOLF DE SAN ISIDRO

PARQUES
ZONA FINANCIERA
CENTRO EMPRESARIAL REAL
COLEGIO SANTA URSULA
-35-
4.3 Memoria descriptiva:
Arquitectura:
El proyecto se desarrolla en un terreno de 911.32m2 propiedad de Viviendas del
Perú SAC, ubicado en la avenida Santo Toribio, No. 341 - 351, en el distrito de
San Isidro. Es un edificio multifamiliar de 7 niveles y un semisótano de vivienda y
dos sótanos de estacionamientos, que contienen 15 departamentos y 54 autos
respectivamente.
La idea rectora del proyecto es crear un edificio espacialmente limpio y
transparente, partiendo de la relación urbana entre cada departamento y el
exterior. Las líneas simples y esbeltas con la que se ha compuesto el volumen del
proyecto, permiten resaltar la permeabilidad del edificio, dándole un énfasis muy
especial al adecuado confort interior de las viviendas.
La forma rectangular y alargada del terreno ha sido una condicionante
fundamental en la concepción del edificio. El equilibrio de la distribución general
del proyecto se ha logrado a partir de dos departamentos por piso simétricos, con
el área social hacia delante y las áreas íntimas hacia el espacio interior privado.
Urbanísticamente, el edificio nace a partir de un área de retiro mayor a la
normativa, creando el hall principal a 1.60m por debajo del nivel de la calle. Esto
genera un gran espacio abierto de diálogo entre el entrono urbano y el edificio,
resaltando la calidad arquitectónica y residencial del proyecto.
El planteamiento en general se organiza a partir del hall principal de ingreso
peatonal, a 1.60m por debajo del nivel de la calle, al que se desciende por una
gran escalera peatonal por el lado izquierdo de la fachada del edificio. Desde el
hall principal se accede a un Salón de Usos Múltiples, las áreas de circulación
vertical (ascensores y escalera de escape) y a un departamento en el semisótano
con sus áreas libres privadas. A partir del nivel 1, se desarrollan 2 departamentos
típicos por piso hasta el nivel 7, completándose los 15 departamentos del edificio.
-36-
Hacia el extremo derecho del terreno se ha proyectado el ingreso vehicular a los
dos sótanos de estacionamientos con capacidad total para 54 autos y 15
depósitos.
Cada departamento está diseñado con un alto grado de confort en un promedio de
250m2 de área, gozando de todas las comodidades: ascensor directo con
vestíbulo previo, comedor, sala, terraza, baño de visita, cocina con comedor de
diario, lavandería, baño y cuarto de servicio, dos dormitorios amplios con baño
incluido y dormitorio principal con WC y baño privado.
En el diseño de cada departamento se han diferenciado claramente las áreas
sociales, de servicio e íntimas, sin que las circulaciones perturben el desarrollo de
las distintas actividades residenciales. Hacia delante, con vista a la Av. Santo
Toribio se desarrollan con gran especialidad e iluminación las áreas sociales
(terraza principal, sala y comedor). Hacia el centro equidistante entre las áreas
sociales e íntimas, se ubica el área de servicio. Hacia atrás en la zona más
tranquila del terreno están todos los dormitorios, iluminado y ventilado por un
amplio patio posterior. La circulación general interna sirve además para conectar
cada departamento con el hall de servicio de cada piso del edificio, el cual permite
acceder al ascensor de servicio y la escalera de evacuación y su vestíbulo
ventilado de seguridad, cumpliendo todas las normas exigidas por INDECI y el
CGBVP.
Los departamentos del último nivel han sido concebidos como dos dúplex,
aprovechando el uso exclusivo de sus azoteas como espacios de esparcimiento,
respetando los retiros laterales de 3m que exige el reglamento de San Isidro.
Sistema estructural:
La estructura planteada es un sistema aporticado de concreto armado,
conformado por columnas, placas y una losa especial encasetonada de 35cm de
ancho. Esto nos permite el diseño de un planta libre de vigas peraltadas,
mejorando la especialidad de cada departamento.
-37-
Sistema de seguridad:
La seguridad del edificio está garantizada por el sistema de agua contra incendio,
considerando la capacidad de la cisterna y los gabinetes de agua ubicados en
cada vestíbulo de servicio de cada nivel del edificio. Además la escalera de
escape se encuentra perfectamente aislada por el vestíbulo previo ventilado y
diseñada con puertas metálicas contrafuego, tal y como manda el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
CUADRO DE AREAS
N° DPTO AREA CONSTRUIDA(m2)
DPTO. 101 243.40
DPTO. 201 239.75
DPTO. 202 259.90
DPTO. TIPICO
MODELO X01 259.65
DPTO. TIPICO
MODELO X02 257.65
DTO.801 DUPLEX 255.80
DTO.802 DUPLEX 300.60
-38-
Plantas típicas:
DEPARTAMENTO 101
DEPARTAMENTO 201
-39-
DEPARTAMENTO 202
DEPARTAMENTO TIPICO MODELO X01
DEPARTAMENTO TIPICO MODELO X02
-40-
PROYECTO: “RESIDENCIAL
DEPARTAMENTO 801 DUPLEX VERONA”
DEPARTAMENTO 802 DUPLEX
-41-
4.4 Memoria de acabados:
 Ingreso:
 Sala Comedor: Piso Machimbreado de madera Shihuahuaco 3”en diferentes
largos 1” a 5”.con acabado final de 3 capas con varathene. Contrazócalo en
madera con altura de 10cm.Muros interiores empastados y pintados con pintura
lavable.
 Estar: Piso Machimbreado de madera Shihuahuaco 3” en diferentes largos 1” a
5”.con acabado final de 3 capas con varathene. Contrazócalo en madera con
altura de 10 cm. Muros interiores empastados y pintados con pintura lavable.
 Cocina: Piso de porcelanato importado porcelanix, cementi 44x44cm (color negro,
blanco o gris), zócalos en porcelanato Dakota color blanco tierra 45x30cm.
Muebles de cocina, reposteros altos y bajos en melamine de 18mm con tiradores
de acero, tablero en color gris serena .El mueble de cocina incluye lavadero de
platos en acero inoxidable de dos pozas marca record o similar y escurridero
tallado en granito. La grifería será de 1 mezcladora de sobreponer al mueble
(agua fría y caliente) marca Vainsa-modelo Electra tipo mono comando acabado
cromo.
 Lavandería: Piso de porcelanato importado porcelanix, cementi similar a la
cocina. Zócalo de 1.20 m. de altura en la pared donde se ubica el lavadero de
ropa, lavadero de ropa, lavadora y/o secadora, será en cerámico blanco de 30x0,
laca blanca graiman. Contra zócalo De 10 cm de altura como mínimo del mismo
color del piso .Lavadero de ropa trébol amazonas. La grifería será 1 mezcladora
(agua fría y agua caliente)- marca Vainsa-modelo Classic avante a la pared.
 Baño de visita: Piso Machimbrado de madera Shihuahuaco 3” en diferentes
largos 1” a 5”.con acabado final de 3 capas con varathane. Contrazócalo enmadera
con altura de 10 cm. Muros interiores empastados y pintados con pintura lavable.
Contra zócalo en madera altura 10 cm.
Sanitarios: Inodoro –Top piece color blanco o bone. Marca Trébol.
-42-
Lavatorios: Ovalines de sobreponer –modelo divani- marca Trébol color blanco o
bone.Marca trébol. Tablero de mármol o madera. Grifería modelo alta minimalista
o similar .Accesorios papelera y toalleros de argolla-cromados de sobreponer.
 Baño principal: Piso pocelanato importado, porcelanix cementi 44x44(color gris o
beige).Zócalos cerámico importado blanco brillante 25x30, altura 2.2m o similiar.
Sanitarios: Inodoro Top piece color blanco o bone. Marca Trebol.Lavatorios 1 o 2
(según plano)- marca Trébol- Modelo ovalin Maxwell- color blanco. Marca Trébol.
Tablero de mármol crema marfil.Griferia mezcladora nacional-marca Vainsa
Modelo Clasic cruz o similar. Accesorios papelera y toallero de argolla-cromados
de sobreponer. Tina de 1.50x80 cm – color blanco o bone. Mueble bajo, con
puertas en mdf enchapadas en cedro, interior repisa melamine.
 Baño Secundarios: Piso cerámico Graiman 30x30, Ary bronce. Zócalos en
cerámico graiman 30x30 colores según opciones de diseño altura 2.10m (Ary
rosse, Ary almond, Laca Blanca , Gresite beige, etc). Sanitarios Inodoro Topo
piece color blanco o bone-marca Trébol. Lavatorios marca Trébol minbell o
similar. Mueble bajo tablero, con puertas en mdf enchapado en Cedro, interior
repisa en melamine. Griferia mezcladora nacional – marca Vainsa modelo classic
cruz o similar. Accesorios papelera, jabonera, toallero de barra- cromados de
sobreponer.
 Dormitorio y Baño de servicio: Línea granilla, Celima 30x30 o similar. Zócalos
enchape paredes de los baños con cerámico laca blanca, graiman, 30x30cm
similar .Dormitorios contra zócalos 10cm empastadas con pintura. Sanitarios:
Inodoro Sifón jet- marca trébol o similar color blanco-marca Italgrif. Accesorios
papelera, jabonera, toallero de barra color blanco o similar de sobreponer de loza.
 Dormitorio: Piso alfombra importada 100% nylon antialérgica de alto transito
residencial, con contra zócalo en madera con una altura de 10 con puertas de
closets en planchas de material aglomerado de MDF enchapadas en cedro natural
-43-
con “RESIDENCIAL
PROYECTO: tiradores de acero VERONA”
inoxidable, el interior incluye un modulo de cajonería en
melamine color madera, con maletera y barra de aluminio.
 Carpintería de madera:
Puertas principales en madera MDF enchapada en Cedro o similar- marco de
cajón madera Cedro en MDF contra placadas enchapadas en madera Cedro
ruteadas-marco de madera de cajón 1” 1/2 ancho del muro. Acabados – laca
natural.
 Cerrajería: Aluminizada tipo bola marca schlange o similar.
 Instalaciones Eléctricas: Todas las tuberías serán UL PVC, cables protegidos,
talero particular de interruptores termonagneticos y salidas independientes para
iluminación, tomacorrientes y trifásico para cocina eléctrica. Las marcas será B-
Ticino o similar. Salidas para tv/cable en sala comedor, cocina y en todos los
dormitorios .Salidas para teléfono en sala comedor, cocina y en todos los
dormitorios. Salida de intercomunicador en cocina y dormitorio principal.
 Instalaciones Sanitarias: Todas las instalaciones de agua fría y caliente con
tubería empotrada PVC clase 10 y conexión independiente de agua para
colocación de medidor. Instalación de agua fría y caliente en cocina y baños.
Sumidero en cocina, patio, terrazas y baños.
 Instalaciones gas: Se dejara instalaciones a gas preparadas para futura conexión
a gas natural.
 Consideraciones generales:
Muros y cielorrasos: Empastados y pintados con pintura látex lavable.
Vidrios de ventanas: Vidrios templados incoloros de 6mm, 8mm y 10 mm según
dimensiones .Accesorios y perfiles de aluminio natural en ventanas y mamparas.
Espejos sobre tableros de pared a pared de 4mm de espesor.
-44-
4.5 Análisis“RESIDENCIAL
PROYECTO: VERONA”
FODA del Proyecto:
a) Fortalezas
 Excelente distribución, iluminación y ventilación en el diseño arquitectónico
 Excelente ubicación, de fácil accesibilidad por la avenida principal y
comodidades a pocos minutos ( Centro empresarial real, el lima golf club,
restaurantes y comercios)
 Buen diseño de la estrategia de ventas
 Buena capacidad profesional al servicio del proyecto.
 Pre- diseño muy bueno que cuenta con caseta de ventas para mostrar las
bondades del producto.
b) Oportunidades
 Mercado todavía insatisfecho de personas de clase A
 Existen proyectos exitosos dentro del círculo pero de alta densidad, siendo el
proyecto Verona de baja densidad ( 15 departamentos) permitiendo vender el
proyecto como exclusivo, marcando la diferencia)
 Menos tiempo de espera para la entrega de los nuevos departamentos.
c) Debilidades
 No contar con algún proyecto inmobiliario realizado anteriormente.
 Entrar al mercado con un proyecto de envergadura como es el presentado en
este estudio.
 Posible baja en las ventas por el periodo de incertidumbre política (elecciones
2011).
d) Amenazas
 Posibilidad de que la competencia ingrese con un producto de baja densidad a
mejor precio.
 La posibilidad que la densificación a causa de proyectos masivos afecte el
interés por la zona.
-45-
5. PLAN DE MARKETING
5.1 Estrategia
La estrategia de marketing que se desarrollara será comunicando que es un proyecto
„exclusivo‟ con sólo 15 departamentos, con muy buena ubicación y con una excelente
perspectiva del edificio en el terreno, para poder llegar a los sectores altos utilizando
medios especializados.
Se alinearan los precios, política de descuentos, publicidad, caseta de ventas, acabados,
etc.
A. Grupo Objetivo
Nivel socioeconómico A. Familias consolidadas de este nivel, inversionistas y extranjeros.
B. Posicionamiento
El proyecto debe comunicar exclusividad, su ubicación, el buen diseño, con amplios
ambientes bien iluminados, excelentes acabados con una arquitectura moderna y limpia.
C. Concepto y estilo de comunicación para el proyecto
Serio y moderno, empleando carpetas, brochure y CD con paseo virtual de alta calidad.
D. Canales de distribución directos
 Sala de ventas: Se colocara una sala de ventas con un buen diseño y
amoblado, alineado al producto a ofrecer. Se entregara Brochures, folletos, al
vendedor y guardián, asimismo se dejara al guardián un formato de base de
datos del proyecto.
 Eventos: Se proyecta hacer un coctel de presentación con los empresarios de
la zona, buscando los contactos de la base de datos del club empresarial.
 Mailing o correo directo de base de datos, según contactos o herramientas
sociales.
 Ferias: Presentarnos en las ferias próximas a realizarse y hacer seguimiento a
los visitantes interesados.
 Corredores: Contactar corredores puntuales y se programara reuniones cada
15 días.
-46-
E. Presupuesto estimado
Se destina un 3.23% de inversión en el área de marketing, de acuerdo al plan de egresos.
El presupuesto estimado para una muy buena difusión en los diferentes medios a utilizar,
será el siguiente:
GASTO TOTAL
PUBLICIDAD US$ 90,376
Avisos en Diarios
Avisos en Revistas
Panes y Letreros
Dpto. Piloto
INFORMACION US$ 11,654
Perspectivas
Folletos
Planos para ventas
Brochures
Copias
EVENTOS US$ 214

Atención al cliente
5.1.1 Cuadro de precios (Ver cuadro N°7)
5.1.2 Plan de promoción
Se aplicara una política de descuentos a los clientes interesados y se regalara
un LCD por el inicio de la pre-venta.
También se emitirá una campaña de referidos, el comprador dará un referido y
se otorgara un premio especial.
A continuación se muestra la política de descuentos. (Ver cuadro N°8)
-47-
5.2 Medios de Publicidad
 Banner: Se colocara una gigantografía en el frente del lote el cual incluirá toda
la información correspondiente al proyecto, perspectiva, áreas, características
del proyecto, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria,
teléfonos de informes y pagina Web. Esta se colocara desde el momento que
nos entreguen el permiso de banner y caseta y se dejara hasta que concluya
la obra.
 Brochures: Se elaborara un diseño de brochure acorde al concepto, el cual
brindara toda la información de las características que ofrece el proyecto,
resaltando el diseño del edificio, las áreas comunes y la ubicación estratégica
del inmueble.
 Anuncios Publicitarios: Se colocara un anuncio semanal en el diario El
Comercio para los días domingo dirigidos a las zonas de nivel A.
Revistas especializadas: DEPAS & CASAS, CASAS, Revista de COSAS,
INMOBILIA.
Se hará un seguimiento a interesados, principalmente a quienes llegan por el
diario El Comercio.
 Publicidad Virtual: Se publicara en una página Web donde se encontrara
toda la información correspondiente al proyecto, ubicación, áreas,
perspectivas, recorrido virtual, departamentos disponibles, nombres del
arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos para informes,
precios de pre-venta y venta.
Otro medio de publicidad será a través de las paginas inmobiliarias y
constructoras más prestigiosas y visitadas por el público “A”; además de vía
facebook, twitter, etc.
-48-
5.3 Herramientas de publicidad
Anuncios en Revistas
-49-
-50-
-51-
5.4 Presentación del Proyecto:
5.4.1 Plantas típicas en 3d y Vistas interiores - exteriores
-52-
-53-
-54-
-55-
-56-
-57-
-58-
-59-
-60-
5.5 Servicio de post Venta
5.5.1 Manual de mantenimiento y garantía
A continuación se anexa el índice y una breve descripción de los puntos más
relevantes del manual, el cual se le otorgara a cada propietario el día de la entrega de su
departamento, que deberá leerlo cuidadosamente.
Contenido Del Manual De Mantenimiento Y Garantía
INDICE
1. Presentación ANEXO A
1.1 Introducción
1.2 Objetivo del Manual
2. Descripción General del Proyecto
3. Descripción de Áreas Comunes
4. Memoria de Acabados
5. Derecho y Obligaciones de los Propietarios ANEXO B
6. Recomendaciones para vivir en comunidad
7. Condiciones Generales
8. Uso y Mantenimiento del inmueble. ANEXO C
9. Recomendaciones ante emergencias. ANEXO D
10. Saneamiento Legal de la Propiedad. ANEXO E
11. Servicio Post- Venta ANEXO F
12. Presentación del Reclamo ANEXO G
13. Constancia de entrega / recepción y compromiso ANEXO H
de lectura del manual del usuario
-61-
ANEXO A
Presentación
1.1 Introducción
………………SAC hace entrega del presente MANUAL DEL PROPIETARIO mediante el cual
damos a conocer las características técnicas del EDIFICIO VERONA, con información referente
al sistema constructivo empleado, el equipamiento y los acabados finales.
1.2 Objetivo del Manual
El Manual del Propietario entrega información clara, detallada y consistente con el objetivo de
que el cliente adquiera un conocimiento adecuado sobre:
 Los derechos, responsabilidades y compromisos de los propietarios de las viviendas.
 Las condiciones físicas (materiales, acabados, ambientes, servicios) en que las viviendas
son entregadas.
 Las condiciones en que se deben usar las áreas comunes, los diferentes ambientes y
componentes de las viviendas y los servicios que éstas proveen, así como las
recomendaciones para su adecuado mantenimiento.
 Las medidas que deben tomarse frente a la ocurrencia de emergencias y a la necesidad de
efectuar reparaciones y modificaciones en la vivienda.
 Acceso al servicio post-venta.
En tal sentido, les recomendamos leer cuidadosamente el presente manual.
-62-
ANEXO B
Derechos y Obligaciones de los Propietarios
Son derechos de los propietarios:
 Ejercer el dominio exclusivo sobre su sección. Asimismo, cuentan con un derecho de
copropiedad sobre los bienes comunes, de acuerdo con los porcentajes fijados en el
reglamento de propiedad horizontal.
 Vender, hipotecar, arrendar, gravar y en general celebrar cualquier acto de disposición de
su sección de propiedad exclusiva. en el caso de celebrar actos que importen la cesión del
uso o la disposición de la sección, el propietario deberá hacerlo de conocimiento del
presidente de la junta o del administrador dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a
su celebración.
 Ejercer el derecho de uso sobre los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el
uso legítimo de los demás propietarios sobre dichos bienes y servicios. la junta de
propietarios podrá limitar o suspender el derecho de uso y goce de determinados servicios
o bienes comunes, no esenciales, destinándolos a otros fines o usos específicos. Esta
limitación también podrá aplicarse a aquellos propietarios que hayan sido declarados
inhábiles y mientras se mantengan en esta condición.
 Formar parte de la junta de propietarios del conjunto residencial; votar, elegir y ser elegido
dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en los casos de
inhabilitación del propietario.
 Recurrir ante la junta de propietarios para que actúe en relación con las acciones de otros
propietarios perjudiciales a sus intereses o de la edificación en general.
 Recurrir ante las autoridades competentes en relación a decisiones o acciones de la junta
de propietarios que a su juicio lesionen sus derechos en forma directa o indirecta.
-63-
Son obligaciones de los propietarios:
 Destinar su sección de propiedad exclusiva, únicamente al uso indicado en el presente
reglamento interno (vivienda o estacionamiento).
 Pagar puntualmente e íntegramente, a la junta de propietarios o a quien ésta designe, las
cuotas que les corresponda para cubrir los gastos comunes y, de ser el caso, aquellas que
reciban de los arrendatarios de sus secciones. Esta obligación se mantendrá vigente aún
cuando el propietario decida no formar parte de la junta de propietarios, no ocupe o no use
su sección.
 En caso de que no se pague el consumo de agua, dicho servicio podrá ser cortado o
suspendido hasta que se regularice su pago.
 Acatar las disposiciones, acuerdos o reglamentos especiales que emita la junta de
propietarios o el directorio, así como las resoluciones que expidan los organismos públicos
de control.
 No ejecutar obra o instalación alguna que afecte el dominio común, el valor de la
edificación o su apariencia externa sin la aprobación previa de la junta de propietarios.
 No afectar la seguridad o salubridad de la edificación; no perturbar la tranquilidad y normal
convivencia de los demás propietarios y vecinos ni atentar contra la moral y las buenas
costumbres.
 Respetar los derechos de los niños y adolescentes.
 Efectuar las reparaciones de su respectiva sección, informando de ello a la administración
de la edificación, y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las
demás secciones o a los bienes de dominio común.
 Suscribir pólizas de seguros para garantizar la reconstrucción de los bienes de dominio
común que por cualquier motivo puedan ser destruidos o seriamente dañados.
-64-
 Permitir el ingreso del administrador o del personal especializado designado por éste o por
el presidente de la junta, para la revisión o supervisión del buen funcionamiento de los
servicios comunes.
 Cumplir todas las demás obligaciones aún cuando su sección se encuentre desocupada
cualquiera que sea el tiempo que así permanezca.
Asimismo, se consideran como derechos y obligaciones de los propietarios a cualquier otra
disposición que se encuentre prevista como tal en la ley Nº 27157 y su reglamento, así como
en cualquier otra norma legal que la complemente.
En caso que algún propietario alquile su sección deberá hacer constar en el contrato de
arrendamiento los respectivos derechos y obligaciones que corresponde a los inquilinos de
acuerdo con lo señalado, asimismo, deberá comunicar por escrito tal circunstancia al
presidente de la junta de propietarios o al administrador, señalando en dicho documento su
domicilio legal para efectos de cualquier comunicación o notificación.
ANEXO C
Uso y Mantenimiento del Inmueble
 Mamparas y Ventanas de aluminio
 Puertas
 Cerrajería
 Muebles de cocina y closet
 Grifería
 Tableros de polvo de mármol
 Piso Laminado
 Cerámicos
 Pinturas
 Cielorrasos
 Instalaciones Sanitarias
 Instalaciones Eléctricas
-65-
O
GARANTIAS Y MANTENIMIENTO
DESCRIPCION GARANTÍA MANTENIMIENTO
Aparatos sanitarios 1 año 1 año
Alarmas contra incendio 1 año 6 meses
Ascensor 6 meses 1 mes
Fraguas de cerámicos y porcelanatos 6 meses 6 meses
Carpintería metálica (no incluye pintura) 1 año 1 año
Cerraduras 1 año 6 meses
Bisagras 1 año 6 meses
Drywall 6 meses 6 meses
Intercomunicador 1 año 1 año
Sistema eléctrico 1 año 1 año
Griferías 1 año 1 mes
Instalaciones de agua y desagüe 1 año 1 año
Muebles de melamine 1 año 6 meses
Pintura de muros interiores y puertas 6 meses 6 meses
Pintura de carpintería metálica 6 meses 6 meses
Piso estructurado 1 año 1 mes
Piso laminado 1 año 1 mes
Portón levadizo 1 año 3 meses
Puertas 1 año 6 meses
Ventanas 1 año 1 año
Pintura de muros exteriores 1 año 1 año
Atoros del sistema de desagüe 1 mes
-66-
ANEXO D
Recomendaciones ante emergencias
 Recomendaciones ante sismos
Antes del sismo:
Durante el sismo:
 Recomendaciones ante incendios
ANEXO E
Saneamiento Legal de la Propiedad
 Inscripción de una propiedad en registros públicos
Es importante que se inscriba una propiedad en Registros Públicos porque de esa manera el
propietario obtiene seguridad jurídica, pues se presume que quien aparece en el registro como
adquiriente del inmueble, es el único que tiene legalmente, todos los derechos sobre aquel.
Además, al ser de conocimiento público el Registro, cualquier persona, incluyendo las
entidades financieras, pueden reconocer al propietario de los inmuebles facilitando toda clase
de operaciones financieras y comerciales.
 Servicios brindados a nuestros clientes
El servicio que brindamos a nuestros clientes cuando éstos adquieren un inmueble a través de
créditos hipotecarios, comprende desde la entrega, a la entidad financiera que corresponda, de
todos los documentos requeridos para lograr la inscripción del inmueble a nombre del cliente
hasta el seguimiento de todo trámite que conlleve a la inscripción definitiva en Registros
Públicos de la compra venta y la constitución de la primera y preferente hipoteca a favor de la
entidad financiera otorgante del préstamo. Para poder entender mejor el proceso que vamos a
seguir, definiremos algunos términos usados con frecuencia y los pasos a seguir:
-67-
Finalización de Obra.- Es el documento expedido por la Municipalidad correspondiente que
declara terminada la obra de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente.
Declaración de la Obra.- Una vez obtenido el Certificado de Finalización de Obra, Edifica
debe “declarar” la obra en la Oficina de Rentas de la Municipalidad respectiva, a efectos de que
ésta proceda a expedir las correspondientes Declaraciones Juradas de Auto avalúo (HR y PU)
por cada unidad inmobiliaria.
“Cargo” y “Descargo” de las unidades inmobiliarias.- Seguidamente, la empresa deberá
de realizar el “descargo” de todas las unidades inmobiliarias vendidas. Los propietarios a su
vez, deberán realizar el “cargo” de sus unidades inmobiliarias, es decir, declararán ante
la Municipalidad que son los nuevos propietarios (para estos efectos, deberán acercarse a
la Municipalidad que corresponda, con su minuta de compraventa, el Acta de Entrega y la copia
de su DNI.).
El plazo para efectuar esta operación no puede exceder de 30 días calendarios, contados a
partir de la expedición de los Auto avalúos (HR y PU) que efectúe la Municipalidad.
Inscripción de la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno.- Una
vez obtenido el Certificado de Finalización de Obra, la empresa debe empezar a tramitar ante
la Municipalidad la correspondiente Declaratoria de Fábrica, para luego poder ingresarla a los
Registros Públicos, junto con la Independización y el Reglamento Interno. El trámite de
inscripción en los Registros Públicos dura aproximadamente 60 días útiles.
Levantamiento de la Hipoteca.- Una vez inscrita la Independización en los Registros
Públicos ……….SAC tramitará el levantamiento de hipoteca constituida a favor de la entidad
financiera que financió la obra. (Este trámite dura aproximadamente 60 días útiles)
-68-
Inscripción de los contratos de Compraventa.- Una vez inscrito el levantamiento de la
hipoteca, …………SAC deberá enviar toda la documentación necesaria a los bancos (que
otorgaron el financiamiento a los clientes), a efectos de que éstos inscriban las compraventas
de sus clientes y constituyan la primera y preferencial hipoteca a su nombre, de acuerdo con lo
estipulado en los contratos de préstamo celebrados con los clientes.
Simultáneamente, la empresa cursará una carta a todos aquellos clientes que adquirieron
unidades inmobiliarias sin financiamiento bancario, a efectos de que éstos procedan a inscribir
a su nombre sus propiedades. Para ello, la empresa brindará el asesoramiento necesario y
cumplirá con la entrega de todos los documentos requeridos.
Todos los gastos y tributos que originen la celebración, formalización, ejecución y saneamiento
de los contratos de compra-venta serán asumidos por los propietarios.
ANEXO F
Servicio Post Venta
Nuestro principal interés es garantizar el correcto uso y conservación de nuestros inmuebles
entregados, generando satisfacción y bienestar a nuestros clientes. En este afán ponemos a su
disposición el “Servicio Técnico de Post Venta” de nuestra empresa.
Por medio de este servicio atendemos las necesidades de nuestros clientes después de la
entrega de sus unidades inmobiliarias o áreas comunes.
Para acceder al servicio técnico de post venta es necesario comunicarse con nosotros
haciéndonos llegar el requerimiento según el formato del anexo con atención correspondiente
al siguiente correo xxxxxxxx.
Presentado el requerimiento por el propietario o por el presidente de la junta de propietarios, se
programa la visita de nuestro personal encargado de la post venta, quien los atenderá de
acuerdo al siguiente procedimiento.
El encargado efectúa la visita y evalúa si los trabajos por efectuarse están dentro de la garantía
de acuerdo al presente manual de uso y mantenimiento.
-69-
Si está dentro de la garantía, se programa la fecha donde se efectuara la reparación sin costo
para el cliente.
Si no está dentro de la garantía, no se realiza la reparación. De darse el caso, se propone al
cliente un presupuesto para la realización de este.
Si la visita es injustificada el propietario abonara a la empresa el pago de $ 30.00 (treinta
dólares con 00/100 dólares americanos incl. IGV), por los gastos incurridos de la empresa
(movilidad del profesional y/o especialista, tiempo empleado para tal labor, etc.). Un típico
ejemplo de una visita injustificada es por ejemplo que no suene el timbre de la casa y es porque
la llave termo magnética no está conectada o que no haya agua en un ambiente y es porque la
válvula está cerrada.
También se considera una visita injustificada cuando se haya coordinado una visita y los
propietarios no se encuentren.
 Emergencias:
Una situación de emergencia es aquella en la que se tenga que actuar de manera inmediata a
causa de acontecimientos imprevisibles que comprometan en forma directa o inminente la
continuidad de los servicios básicos de los inmuebles, o su integridad. Se considera como
EMERGENCIA a un problema de inundación, ausencia total de electricidad.
Si usted tuviera una EMERGENCIA por favor comuníquese con nosotros a los siguientes
números:
Teléfono: XXXXXXXX
Confiamos en que el servicio post venta satisfaga sus necesidades. Nuestro compromiso no
termina al venderse la vivienda, estamos a su disposición para cualquier consulta con relación a
su vivienda ya adquirida.
-70-
ANEXO G
PRESENTACIÓN DE RECLAMO
PROYECTO EDIFICIO VERONA
PROP/FAMIL/OTRO F. ENTREGA
DPTO./EST. REINCIDENTE
FECHA Y HORA VIA SOLICITADA
TELÉFONO CONTACTO
RECLAMO ..................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................
OBSERVACIONES ..................................................................................................................................................................
PROGRAMAR INSPECCIÓN PARA: FECHA:
HORA:
PROPIETARIO EMPRESA
NOMBRE: NOMBRE:
DNI: DNI:
ESTE FORMATO SERA ENVIADO CADA VEZ QUE SE ENCUENTRE ALGUN DESPERFECTO EN LA VIVIENDA.
SI ES QUE EL RECLAMO ES JUSTIFICADO, SE PROCEDERA A HACER EL REPARO RESPECTIVO EN EL
MENOR TIEMPO POSIBLE.
-71-
ANEXO H
CONSTANCIA DE ENTREGA / RECEPCIÓN Y COMPROMISO DE LECTURA DEL MANUAL
DEL USUARIO
El presente documento ha sido elaborado para poner a disposición de los usuarios del Edificio
Verona, las descripciones necesarias para que puedan CUMPLIR con el adecuado uso y
mantenimiento de sus viviendas y edificio por consecuencia poder gozar de una serie de
beneficios que implican el uso correcto y el mantenimiento preventivo en sus instalaciones, los
mismos que fueron expuestos en los capítulos anteriores, sin embargo ………..SAC no se hace
responsable por la mala interpretación o la mala aplicación del contenido del presente Manual
del Cliente. Quedando exento de toda responsabilidad por cualquier acción derivada de su
deficiente aplicación o interpretación.
La suscripción del recortable adjunto es señal de recepción del presente Manual.
Asimismo el propietario declara conocer cómo funciona el Servicio Post Venta, es decir que el
cliente se compromete a leer cuidadosamente las descripciones para el uso adecuado de su
propiedad así como también deberá revisar el cuadro de garantías que se encuentra en
nuestro Manual del cliente y que es consciente de no haber realizado un uso inadecuado de los
bienes instalados o haber realizado modificaciones en las instalaciones, antes de solicitar
nuestra intervención.
En señal de conformidad a lo antes descrito firmamos con fecha:
______________________________________
NOMBRE: ___________________________________________ DNI: ___________________
Propietario del departamento N° ________________ Edificio Verona
_____________________________
FIRMA DEL PROPIETARIO
-72-
6.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICO FINANCIERO
6.1.PERFIL DEL PROYECTO
6.1.1.DATOS DEL PROYECTO
EDIFICIO DE 7 PISOS
Item Areas M2 Und M2

1.0 Area de Terreno 911.3
2.0 Número de departamentos 15
3.0 Area Construida por dpto. para Venta 260.1 15 3,901.7
4.0 Areas Comunes por dpto. techado 25.1 15 377.1
5.0 Area de Estacionamiento por vehículo 36.0 54 1,943.8
6.0 (Area de Patio + Jardin) del 1° piso -
7.0 Area Libre 364.2 1 364.2
% Area Libre 40%
Total Area Techada Construida (No Inc/Estacionamientos) 4,278.8
-73-
6.1.2 CRONOGRAMA VALORIZADO DE LA OBRA
Duracion Parcial (Area x

Item Descripción (Mes) Area P.U. PU) mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5
1.0 Estructuras 11 4,278.80 225.00 962,717.50 87,519.77 87,519.77 87,519.77 87,519.77 87,519.77
2.0 Arquitectura 9 4,278.80 224.71 961,509.73 106,834.41 106,834.41 106,834.41
M. O r d o ñ e z
3.0 Instalaciones Sanitarias 11 4,278.80 22.07 94,431.64 8,584.69 8,584.69 8,584.69 8,584.69 8,584.69
/
4.0 Instalaciones Eléctricas 11 4,278.80 25.71 109,992.56 9,999.32 9,999.32 9,999.32 9,999.32 9,999.32
5.0 Instalaciones Mecanicas 11 364.22 129.26 47,079.00 4,279.91 4,279.91 4,279.91 4,279.91 4,279.91
Costo Directo 626.75 2,175,730.43 110,383.70 110,383.70 217,218.11 217,218.11 217,218.11
Gastos Generales (% C.D.) 10.0% 217,573.04 11,038.37 11,038.37 21,721.81 21,721.81 21,721.81
SubTotal 2,393,303.48 121,422.07 121,422.07 238,939.93 238,939.93 238,939.93
M. N ú ñ e z
IGV (construccion subcontratada) 19% 454,727.66 23,070.19 23,070.19 45,398.59 45,398.59 45,398.59
/
Total Presupuesto 2,848,031.14 144,492.26 144,492.26 284,338.51 284,338.51 284,338.51
Porcentaje de Avance 100.0% 5.07% 5.07% 9.98% 9.98% 9.98%
K. O r e j u e l a
/
F. P e l á e z
-74-
Duracion Parcial (Area x
Item Descripción (Mes) Area P.U. PU) mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 Total
1.0 Estructuras 11 4,278.80 225.00 962,717.50 87,519.77 87,519.77 87,519.77 87,519.77 87,519.77 87,519.77 962,717.50
2.0 Arquitectura 9 4,278.80 224.71 961,509.73 106,834.41 106,834.41 106,834.41 106,834.41 106,834.41 106,834.41 961,509.73
3.0 Instalaciones Sanitarias 11 4,278.80 22.07 94,431.64 8,584.69 8,584.69 8,584.69 8,584.69 8,584.69 8,584.69 94,431.64
4.0 Instalaciones Eléctricas 11 4,278.80 25.71 109,992.56 9,999.32 9,999.32 9,999.32 9,999.32 9,999.32 9,999.32 109,992.56
5.0 Instalaciones Mecanicas 11 364.22 129.26 47,079.00 4,279.91 4,279.91 4,279.91 4,279.91 4,279.91 4,279.91 47,079.00
M. O r d o ñ e z
Costo Directo 626.75 2,175,730.43 217,218.11 217,218.11 217,218.11 217,218.11 217,218.11 217,218.11 2,175,730.43
/
Gastos Generales (% C.D.) 10.0% 217,573.04 21,721.81 21,721.81 21,721.81 21,721.81 21,721.81 21,721.81 217,573.04
SubTotal 2,393,303.48 238,939.93 238,939.93 238,939.93 238,939.93 238,939.93 238,939.93 2,393,303.48
IGV (construccion subcontratada) 19% 454,727.66 45,398.59 45,398.59 45,398.59 45,398.59 45,398.59 45,398.59 454,727.66
Total Presupuesto 2,848,031.14 284,338.51 284,338.51 284,338.51 284,338.51 284,338.51 284,338.51 2,848,031.14
M. N ú ñ e z
Porcentaje de Avance 100.0% 9.98% 9.98% 9.98% 9.98% 9.98% 9.98% 100.00%
/
K. O r e j u e l a
/
F. P e l á e z
-75-
6.1.3. PRECIOS DE VENTA SUPUESTOS

Sin IGV
15 Viviendas m2 m2 m2 Factor m2 m2 m2 Factor Total Total
IGV 9.50% Tech. Patio Ingreso de Tech. Patio Ingreso de x Dpto x Piso Total
Piso Area (m2)} Cant. Total(m2) Jardin dpto Altura Jardin dpto Altura US$ US$ Por m2
precios propuestos
S1 243.40 1 243.40 243.40 - 1.00 $ 1,300 $ - $ - $ 200 $ 316,620 $ 316,620 $ 1,301
1 239.75 2 479.50 239.75 - 2.00 $ 1,300 $ - $ - $ 450 $ 312,575 $ 625,150 $ 1,304
2 259.90 2 519.80 259.90 - 3.00 $ 1,300 $ - $ - $ 450 $ 339,220 $ 678,440 $ 1,305
3 259.65 2 519.30 259.65 - 4.00 $ 1,300 $ - $ - $ 450 $ 339,345 $ 678,690 $ 1,307
4 257.65 2 515.30 257.65 5.00 $ 1,300 $ - $ - $ 450 $ 337,195 $ 674,390 $ 1,309
5 255.80 2 511.60 255.80 6.00 $ 1,300 $ - $ - $ 640 $ 336,380 $ 672,760 $ 1,315
6 255.80 2 511.60 255.80 7.00 $ 1,300 $ - $ - $ 670 $ 337,230 $ 674,460 $ 1,318
7 300.60 2 601.20 300.60 - 8.00 $ 1,300 $ - $ - $ 690 $ 396,300 $ 792,600 $ 1,318
Area Total de Viviendas = 3,901.7 Ventas Totales (sin IGV) $ 5,113,110

Area promedio (m2) = 260.1 Precio x Vivienda Promedio (sin IGV) $ 340,874
Precio Estacionamiento = 10,000.0 Precio x m2 Promedio (sin IGV) $ 1,310
Con IGV (9.5% del valor de construcción)

m2 m2 m2 Factor Total Total
Tech. Patio Ingreso de x Dpto x Piso Total
Jardin dpto Altura US$ US$ Por m2
$ 1,424 $ - $ - $ 219 $ 346,699 $ 346,699 $ 1,424

$ 1,424 $ - $ - $ 493 $ 342,270 $ 684,539 $ 1,428
$ 1,424 $ - $ - $ 493 $ 371,446 $ 742,892 $ 1,429
$ 1,424 $ - $ - $ 493 $ 371,583 $ 743,166 $ 1,431
$ 1,424 $ - $ - $ 493 $ 369,229 $ 738,457 $ 1,433
$ 1,424 $ - $ - $ 701 $ 368,336 $ 736,672 $ 1,440
$ 1,424 $ - $ - $ 734 $ 369,267 $ 738,534 $ 1,444
$ 1,424 $ - $ - $ 756 $ 433,949 $ 867,897 $ 1,444
Ventas Totales (con IGV) $ 5,598,855

Precio x Vivienda Promedio (con IGV) $ 373,257
Precio x m2 Promedio (con IGV) $ 1,434
IGV $ 485,745
IGV / Precio de venta = 8.676%
-76-
-77-
-78-
6.2. PLAN DE INGRESOS
Velocidad de Ventas de Unidades por Mes
2010 - Año 1
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Total Acum.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
VIVIENDAS Ejecución de Obra
Venta Mensual - - 1 1 1 2 1 2 2 2 2 1 15 15
Venta Acumulada - - 1 2 3 5 6 8 10 12 14 15
Precio Vivienda - (Dscto) M-5 M-5 M-5 M-5 M-4 M-3 M-2 M-1 M
2011 - Año 2
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Venta Mensual - - - - - - - - - - - - 0 0
Venta Acumulada - - - - - - - - - - - -
Precio Vivienda - (Dscto)
Forma de Pago (Unidades Equivalentes de acuerdo con la forma de pago)

Inicial 20%
Saldo 80% Mediante Crédito Hipotecario Pagadero a los 90 días
-79-
Velocidad de Ventas de Unidades Efectivas por Mes
2010 - Año 1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
VENTAS
INICIAL - - 0.20 0.20 0.20 0.40 0.20 0.40 0.40 0.40 0.40 0.20
SALDO - - - - - 0.80 0.80 0.80 1.60 0.80 1.60 1.60
TOTAL UNIDADES - - 0.20 0.20 0.20 1.20 1.00 1.20 2.00 1.20 2.00 1.80 11.0 11.0
2011 - Año 2
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
VIVIENDAS
INICIAL - - - - - - - - - - - -
SALDO 1.60 1.60 0.80 - - - - - - - - -
TOTAL UNIDADES 1.60 1.60 0.80 - - - - - - - - - 4.0 15.0
-80-
Velocidad de Ventas - Ingreso de Dinero Efectivo por Mes
2010 - Año 1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
VENTAS - - M-11 M-10 M-9 M-8 M-7 M-6 M-5 M-4 M-3 M-2
INGRESOS -> INICIAL - - 73,576 73,576 73,576 139,405 70,177 141,297 142,234 143,166 143,166 71,583
INGRESOS -> SALDO 294,305 294,305 294,305 557,621 280,708 565,187 568,936
TOTAL INGRESOS - - 73,576 73,576 73,576 433,710 364,482 435,602 699,856 423,874 708,353 640,519 3,927,124 3,927,124
% VENTAS - - 1.37% 1.37% 1.37% 8.09% 6.80% 8.13% 13.06% 7.91% 13.22% 11.95% 73.28% 73.28%
%ACUMULADO - - 1.37% 2.75% 4.12% 12.21% 19.01% 27.14% 40.20% 48.11% 61.33% 73.28%
2011 - Año 2
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
VIVIENDAS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
INICIAL - - - - - - - - - - - -
SALDO 572,663 572,663 286,331 - - -
TOTAL INGRESOS 572,663 572,663 286,331 - - - - - - - - - 1,431,657 5,358,781
% VENTAS 10.69% 10.69% 5.34% 0.00% 0.00% - - - - - - - 26.72% 100.00%
%ACUMULADO 83.97% 94.66% 100.00% 100.00% 100.00%
El 100% de las Ventas se Realiza con Crédito Hipotecario

Precio de la Vivienda Promedio $ 373,257
M = Mes de Entregada la Unidad
-81-
Velocidad de Ventas de Estacionamientos
2010 - Año 1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Venta Mensual 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 30 30
Venta Acumulada
2011 - Año 2
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
VIVIENDAS
Venta Mensual - - - - - - - - - - - - 0 30
Venta Acumulada - - - - - - - - - - - -
Forma de Pago Contado

Inicial 100%
Saldo 0%
-82-
6.3.PLAN DE EGRESOS
P. Unitario Parcial IGV Total

Terreno Und Cant US$ US$
Costo del Terreno m2 911 930.00 847,527.60 847,528
Estudio de Títulos hh 1 100.00 100.00 100
Impuesto de Alcabala 3.0% del valor de transferencia 25,082.97 25,083
Autovaluo 25,083
Gastos Notariales 0.5% del valor de transferencia 4,238 4,238
Gastos Registrales 0.5% del valor de transferencia 4,238 4,238
Total 881,185.85 - 881,186

Proyecto Und Cant US$ US$
Estudio de Mercado Gbl 1 - -
Levantamiento Topográfico m2 911 0.30 273.40 51.95 325
Estudio de Suelos m2 911 1.20 1,093.58 207.78 1,301
Proyecto de Arquitectura m2 3,902 2.00 7,803.40 1,482.65 9,286
Proyecto de Estructuras m2 3,902 1.00 3,901.70 741.32 4,643
Proyecto de Inst. Eléctricas m2 3,902 0.50 1,950.85 370.66 2,322
Proyecto de Inst. Sanitarias m2 3,902 0.50 1,950.85 370.66 2,322
Proyecto de Inst. Mecánicas m2 - - - - -
Total 16,973.78 3,225.02 20,199

Construcción Und Cant US$ US$
1.- Trabajos prelminares (limpieza terreno, etc)

Demolición Gbl 1 4,000.00 4,000.00 760.00 4,760
Movimiento de Tierras m3 - - - - -
Habilitación Urbana m2 - - - - -
2.- Edificación - -
Estructuras m2 4,279 225.00 962,717.50 182,916.32 1,145,633.82
Arquitectura m2 4,279 225 961,509.73 182,686.85 1,144,196.58
Inst. Sanitarias m2 4,279 22 94,431.64 17,942.01 112,373.66
Inst. Eléctricas m2 4,279 26 109,992.56 20,898.59 130,891.15
Inst. Mecanicas m3 364 129 47,079.00 8,945.01 56,024.01
3.- Obras Exteriores - - -
Contrato Obras Exteriores m2 364 - - - -
Gastos Generales % 10.0% 2,175,730 217,573.04 41,338.88 258,911.92
Adicionales % 3.0% 2,175,730 65,271.91 12,401.66 77,674
4.- Equipos - -
Planta de Tratamiento Gbl - - - - -
Sub Estación Gbl - - - - -
Pozo de Agua Gbl - - - - -
Sist. Seguridad - Alarmas Gbl - - - - -
Sist. Seguridad - Puertas Gbl - - - - -
Total 2,462,575.39 467,889.32 2,930,464.71

Supervisión y Acondicionamiento Und Cant US$ US$
Supervisión Técnica % 2.00% 2,930,464.71 58,609.29 11,135.77 69,745
Acondicionamiento - - -
Instalaciones Deportivas Gbl - - - - -
Iluminación Und - - - - -
Paisajismo Und - - - - -
Amoblamiento - - - - -
Servicio Post Venta - - -
Preparación para Entrega Und 15 50.00 750.00 750
Atención a Reclamos Und 15 50.00 750.00 750
Modif. Clientes Und - - - - -
Supervisión Modificaciones Und - - - - -
Total 60,109.29 11,135.77 71,245

Servicios Públicos Und Cant US$ US$
Suministro de Agua y Desagüe
Ampliación de Redes Gbl - - - - -
Conexión Domiciliaria Und 15 50.00 750.00 142.50 893
Medidores Und 15 100.00 1,500.00 285.00 1,785
Suministro de Energía Eléctrica - - -
Ampliación de Carga Gbl 1 3,000.00 3,000.00 570.00 3,570
Medidores Und 15 150.00 2,250.00 427.50 2,678
Instalaciones de Gas Gbl - - - - -
Instalaciones de Comunicaciones Gbl - - - - -
Total 7,500.00 1,425.00 8,925
-83-

Permisos y Aspectos Legales Und Cant US$ US$
Gastos de Constitución Empresa Gbl - - - - -
Honorarios Asesoria Legal Gbl - - - - -
Licencias y Permisos - - -
Revisión Anteproyecto Gbl 0.20% 2,175,730 4,351 827 5,178
Revisión Proyecto Gbl 0.30% 2,175,730 6,527 1,240 7,767
Licencia de Construcción Gbl 0.50% 2,175,730 10,879 2,067 12,946
Pistas y Veredas Gbl 0.50% 2,175,730 10,879 2,067 12,946
Control de Obra Gbl 0.10% 2,175,730 2,176 413 2,589
Finalización de Obra Gbl 0.20% 2,175,730 4,351 827 5,178
Certificado de Numeración Und 15 15 225 225
Declaratoria de Fábrica - - -
Redacción de Minuta Und 15 25 375 71 446
Gastos Notariales Und 15 20 300 57 357
Gastos Registrales Und 15 20 300 57 357
Escritura de Independización - - -
Planos de Independización Und 15 20 300 57 357
Redacción de Minuta Und 15 20 300 57 357
Gastos Notariales Und 15 20 300 57 357
Gastos Registrales Und 15 10 150 29 179
Copias de Partidas Und 15 5 75 14 89
Levantamiento de Hipoteca - - -
Gastos Registrales Gbl 1 500 500 95 595
Gastos Notariales Gbl 1 500 500 95 595
Habilitación Urbana - - -
Trámites Gbl 1 200 200 200
Derechos Gbl 1 200 200 200
Serpar Gbl 1 200 200 200
Registro de Marcas Gbl 1 200 200 38 238
Total 43,288 8,068 51,356

Gastos de Gestión Und Cant US$ US$
Gerencia de Proyecto Gbl 3.0% 2,930,465 87,914 87,914
Honorarios
Asesoria Legal Und 15 25 375 71 446
Asesoria en Contratos Und 15 10 150 29 179
Contingencias Legales Und 5 10 50 10 60
Personal Administrativo - - -
Contabilidad Mes 13 800 10,400 10,400
Finanzas Mes 13 700 9,100 9,100
Secretaria Mes 13 500 6,500 6,500
Mensajeria y Movilidad Mes 13 150 1,950 371 2,321
Artículos y Servicios - - -
Utiles de Oficina Mes 13 50 650 124 774
Utiles de Limpieza Mes 13 50 650 124 774
Copias de Planos Und 150 10 1,500 285 1,785
Auditoria Año - - - - -
Licencias Sistemas % 25.0% 3,000 750 143 893
Seguros Año 1 4,000 4,000 760 4,760
Gastos de Representación Mes 13 150 1,950 1,950
Gastos Generales Edificación - - - -
Seguro Edificación Año 1 4,000 4,000 760 4,760
Mantenimiento de Edificación Mes - - - - -
Limpieza Manten. Desocup. Mes 1 50 50 10 60
Gastos Comunes Edificación Mes 1 100 100 19 119
Consumo de Energia Mes 1 100 100 19 119
Total 130,189 2,722 132,911
-84-

Gastos de Ventas Und Cant US$ US$
Personal
Movilidad Mes 13 150 1,950 371 2,321
Comisiones Vendedores % 1.00% 5,113,110 51,131 9,715 60,846
CTS y Gratificaciones % - - - - -
Aportes Patronales % - - - - -
Capacitación Vendedores Gbl 1 100 100 19 119
Comisión Corredores % - - - - -
Oficina de Ventas - - -
Construcción Gbl 1 1,964 1,964 373 2,338
Mobiliario y Equipo Gbl 1 1,250 1,250 238 1,488
Utiles y Materiales de Oficina Mes 13 29 371 71 442
Servicios - - -
Línea Telefónica Und 1 100 100 19 119
Consumo Mes 13 100 1,300 247 1,547
Agua Mes 13 36 464 88 553
Luz Mes 13 89 1,161 221 1,381
Publicidad - - -
Avisos en Diarios Mes 6 7,143 42,857 8,143 51,000
Avisos en Revistas Mes 8 1,904 15,232 2,894 18,126
Panes y Letreros Und 1 17,857 17,857 3,393 21,250
Dpto. Piloto m2
Información - - -
Maqueta Und - - - - -
Perspectivas Und 2 893 1,786 339 2,125
Folletos Und 5,000 0.25 1,250.00 237.50 1,488
Planos para Ventas Und 1,000 0.10 100.00 19.00 119
Brouchures Und 1 6,607 6,607 1,255 7,863
Copias Und 1,000 0.05 50.00 9.50 60
Eventos - - -
Auspicio de Eventos Gbl - - - - -
Marketing Directo Gbl - - - - -
Atención a Clientes Und 60 3 180 34 214
Unidad Modelo - - -
Mobiliario Gbl - - - - -
Artículos de Decoración Gbl - - - - -
Total 145,711 27,685 173,396

Gastos Bancarios Und Cant US$ US$
Tasaciones Gbl 15 250 3,750 713 4,463
Gastos Bancarios - Mant y Portes Mes 13 120 1,560 296 1,856
Finanzas Und - - - - -
Inscripción Hipoteca - - -
Gastos Notariales Und - - - - -
Gastos Registrales Und - - - - -
Total 5,310 1,009 6,319

Impuestos-Servicios Municipales Und Cant US$ US$
Impuesto Predial
Terreno Gbl 0.10 25,083 2,508 2,508
Construcción Masiva m2 4,278.80 0.80 3,423.04 3,423
Unidades en Venta Und 20.00 180 3,600 3,600
Tributos Municipales - - -
Limpieza Pública Trimestre 2 100 200 200
Parques y Jardines Trimestre 2 100 200 200
Relleno Sanitario Trimestre 2 100 200 200
Serenazgo Trimestre 2 200 400 400
Total 10,531 - 10,531
Egresos 3,763,374 523,159 4,286,533

Totales

Impuestos Und Cant US$ US$
Impuesto General a las Ventas 19% Las partidas de egresos incluyen el IGV ya
que para el caso de proyectos financiados
por el Programa Mivivienda, el IGV es costo.
No se considera IGV para las ventas.
Impuesto a la Renta 30% Según módulo de Impuesto a la Renta
Total
-85-
6.4.IMPUESTO ALA RENTA
2010- Año 1
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
INGRESOS
Ventas totales 103,576 103,576 103,576 463,710 394,482 465,602 729,856 453,874 738,353 670,519
EGRESOS
Pago a cuenta IR 421,339
Anexo 11
Impuesto a la Renta
2011 - Año 2
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
572,663 572,663 286,331 - - - - - - - - -
0 - - - - - -
-86-
2010- Año 1
6.5. FLUJO DE CAJA ECONOMICO Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago
Total 1 2 3 4 5 6 7 8
INGRESOS
Ventas de departamentos 5,358,781 - - 73,576 73,576 73,576 433,710 364,482 435,602
Ventas de estacionamientos 300,000 - - 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000
TOTAL DE INGRESOS 5,658,781 - - 103,576 103,576 103,576 463,710 394,482 465,602
M. O r d o ñ e z
/
EGRESOS
Terreno
Subtotal de terreno 881,186 100 - - - 316,067 - 282,509 -
Gastos de Proyecto 20,199 2,424 - 17,775 - - - - -
M. N ú ñ e z
/
Construcción
Subtotal de construcción 2,930,465 4,760 - - - - 151,553 151,553 291,400
Supervisión y Acondicionamiento 71,245 - - - - - - 14,249 14,249
Servicios Públicos 8,925 - - - - - - - -
K. O r e j u e l a
Permisos y Aspectos Legales 51,356 - 30,814 - - - - 5,136
/
Gastos de Gestión 132,911 10,224 10,224 10,224 10,224 10,224 10,224 10,224 10,224
Gastos de Ventas 173,396 13,338 13,338 13,338 13,338 13,338 13,338 13,338 13,338
Gastos Bancarios 6,319 486 486 486 486 486 486 486 486
F. P e l á e z
Impuestos-Servicios Municipales 10,531 - - 2,633 - - 2,633 - -
IGV por pagar 0
TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.) 4,286,533 31,332 54,862 44,456 24,048 340,116 178,234 472,360 334,832
IMPUESTOS
Impuesto Renta - IR 421,339 - - - - - - - -
TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta 4,707,871 31,332 54,862 44,456 24,048 340,116 178,234 472,360 334,832
RESUMEN
FLUJO CAJA ECONOMICO 950,909 (31,332) (54,862) 59,120 79,528 (236,539) 285,476 (77,878) 130,769
FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. (31,332) (86,194) (27,073) 52,455 (184,085) 101,391 23,513 154,283
-87-
6.5. FLUJO DE CAJA ECONOMICO Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May
Total 9 10 11 12 13 14 15 16 17
INGRESOS
Ventas de departamentos 5,358,781 699,856 423,874 708,353 640,519 572,663 572,663 286,331 - -
Ventas de estacionamientos 300,000 30,000 30,000 30,000 30,000 - - - - -
TOTAL DE INGRESOS 5,658,781 729,856 453,874 738,353 670,519 572,663 572,663 286,331 - -
M. O r d o ñ e z
/
EGRESOS
Terreno
Subtotal de terreno 881,186 282,509 - - - - - - - -
Gastos de Proyecto 20,199 - - - - - - - - -
M. N ú ñ e z
/
Construcción
Subtotal de construcción 2,930,465 291,400 291,400 291,400 291,400 291,400 291,400 291,400 291,400 -
Supervisión y Acondicionamiento 71,245 14,249 14,249 7,125 7,125 - - - - -
Servicios Públicos 8,925 - - 4,463 4,463 - - - - -
K. O r e j u e l a
Permisos y Aspectos Legales 51,356 - - 15,407 - - - - - -
/
Gastos de Gestión 132,911 10,224 10,224 10,224 10,224 10,224 - - -
Gastos de Ventas 173,396 13,338 13,338 13,338 13,338 13,338 - - - -
Gastos Bancarios 6,319 486 486 486 486 486 - - - -
F. P e l á e z
Impuestos-Servicios Municipales 10,531 2,633 - - 2,633 - - - - -
IGV por pagar 0
TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.) 4,286,533 614,839 329,697 342,442 329,668 315,448 291,400 291,400 291,400 -
IMPUESTOS
Impuesto Renta - IR 421,339 - - - 421,339 - - - - -
TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta 4,707,871 614,839 329,697 342,442 751,006 315,448 291,400 291,400 291,400 -
RESUMEN
FLUJO CAJA ECONOMICO 950,909 115,017 124,177 395,911 (80,487) 257,215 281,263 (5,068) (291,400) -
FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. 269,299 393,476 789,387 708,900 966,115 1,247,378 1,242,309 950,909 950,909
-88-
6.5. FLUJO DE CAJA ECONOMICO Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Total 18 19 20 21 22 23 24
INGRESOS
Ventas de departamentos 5,358,781 - - - - - - -
Ventas de estacionamientos 300,000 - - - - - - -
TOTAL DE INGRESOS 5,658,781 - - - - - - -
M. O r d o ñ e z
/
EGRESOS
Terreno
Subtotal de terreno 881,186 - - - - - - -
Gastos de Proyecto 20,199 - - - - - - -
M. N ú ñ e z
/
Construcción
Subtotal de construcción 2,930,465 - - - - - - -
Supervisión y Acondicionamiento 71,245 - - - - - - -
Servicios Públicos 8,925 - - - - - - -
K. O r e j u e l a
Permisos y Aspectos Legales 51,356 - - - - - - -
/
Gastos de Gestión 132,911 - - - - - - -
Gastos de Ventas 173,396 - - - - - - -
Gastos Bancarios 6,319 - - - - - - -
F. P e l á e z
Impuestos-Servicios Municipales 10,531 - - - - - - -
IGV por pagar 0
TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.) 4,286,533 - - - - - - -
IMPUESTOS
Impuesto Renta - IR 421,339 - - - - - - -
TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta 4,707,871 - - - - - - -
RESUMEN
FLUJO CAJA ECONOMICO 950,909 - - - - - - -
FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909
-89-
6.6. ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
Supuesto que el Proyecto se inicia en el mes de enero del 2010
al 31 de diciembre de 2010 15
al 31 de diciembre de 2011 0
M. O r d o ñ e z
/
TOTAL 15
Datos Iniciales para el Cálculo

Parcial IGV Total
Ingreso 5,167,836.26 490,944.44 5,658,781
M. N ú ñ e z
/
Gasto 3,763,374 523,158.84 4,286,533
Terreno 20.6% 881,186 0 881,186
Proyecto 0.5% 16,974 3,225 20,199
Construcción 68.4% 2,462,575 467,889 2,930,465
Supervisión y acondicionamiento 1.7% 60,109 11,136 71,245
K. O r e j u e l a
Servicios Públicos 0.2% 7,500 1,425 8,925
/
Permisos y Aspectos Legales 1.2% 43,288 8,068 51,356
Gastos de Gestión 3.1% 130,189 2,722 132,911

Gastos de Ventas 4.0% 145,711 27,685 173,396
Gastos Bancarios 0.1% 5,310 1,009 6,319
Impuestos-Servicios Municipales 0.2% 10,531 - 10,531
F. P e l á e z
Impuestos 0.0% - -
IGV ventas (490,944.44)

IGV costos (credito fiscal) 523,158.84
IGV por pagar 32,214.39
-90-
Del 1 de enero de 2010

Estado de Ganancias y Perdidas 31 de diciembre de
2010
Ventas 5,167,836
Costo de ventas 3,763,374
Resultado operativo 1,404,463
A cuenta IR -
Pago regularización 421,339
Total de IR 421,339
Resultado después de impuestos 983,124
Del 1 de enero de 2010

Estado de Ganancias y Perdidas al 31 de diciembre de
2010
Ventas -
Costo de ventas -
Resultado operativo -
A cuenta IR -
Pago regularización -
Total de IR -
Resultado después de impuestos -
TOTAL DEL
Estado de Ganancias y Perdidas
PROYECTO
Ventas 5,167,836
Costo de ventas 3,763,374
Resultado operativo 1,404,463
A cuenta IR
Pago regularización 421,339
Total de IR 421,339
Resultado después de impuestos 983,124
-91-
2010 - Año 1
6.7.FLUJO DE CAJA FINANCIERO Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
1 2 3 4 5 6 7 8 9
FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR (31,332) (54,862) 59,120 79,528 (236,539) 285,476 (77,878) 130,769 115,017
FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO (31,332) (86,194) (27,073) 52,455 (184,085) 101,391 23,513 154,283 269,299
FINANCIAMIENTO
INGRESOS FINANCIEROS
Prestamo bancario - - - - - - - -
EGRESOS FINANCIEROS
Amortización del préstamo - - - - - - - - -
Intereses+comisiones - - - - - - - - -
Escudo fiscal - - - - - - - - -
FLUJO DE CAJA FINANCIERO (31,332) (54,862) 59,120 79,528 (236,539) 285,476 (77,878) 130,769 115,017
RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO (31,332) (86,194) (27,073) 52,455 (184,085) 101,391 23,513 154,283 269,299
APORTES DEL INVERSIONISTA

APORTES DEL INVERSIONISTA 50,000 140,000 - - - - - -
DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES - - - - - - - (190,000) -
RESULTADO DESPUES DE APORTES 18,668 85,138 59,120 79,528 (236,539) 285,476 (77,878) 130,769 115,017
RESULTADO ACUMULADO 18,668 103,806 162,927 242,455 5,915 291,391 213,513 344,283 459,299
SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA 18,668 103,806 162,927 242,455 5,915 291,391 213,513 154,283 269,299
FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA (50,000) (140,000) - - - - - 190,000 -
SUPUESTOS DEL PRESTAMO

Tasa de interes anual 8.00%
Tasa de interes mensual 0.64%
-92-
2011 - Año 2
6.7.FLUJO DE CAJA FINANCIERO Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May
10 11 12 13 14 15 16 17
FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR 124,177 395,911 (80,487) 257,215 281,263 (5,068) (291,400) -
FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO 393,476 789,387 708,900 966,115 1,247,378 1,242,309 950,909 950,909
FINANCIAMIENTO
Prestamo bancario - - - - - - - -
EGRESOS FINANCIEROS
Amortización del préstamo - - - - - - - -
Intereses+comisiones - - - - - - - -
Escudo fiscal - - - - - - - -
FLUJO DE CAJA FINANCIERO 124,177 395,911 (80,487) 257,215 281,263 (5,068) (291,400) -
RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO 393,476 789,387 708,900 966,115 1,247,378 1,242,309 950,909 950,909

APORTES DEL INVERSIONISTA - - - - - - - -
DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES - - (950,909) -
RESULTADO DESPUES DE APORTES 124,177 395,911 (80,487) 257,215 281,263 (5,068) (291,400) -
RESULTADO ACUMULADO 583,476 979,387 898,900 1,156,115 1,437,378 1,432,309 1,140,909 1,140,909
SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA 393,476 789,387 708,900 966,115 1,247,378 1,242,309 - -
FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA - - - - - - 950,909 -

-93-
6.7.FLUJO DE CAJA FINANCIERO Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
18 19 20 21 22 23 24
FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR - - - - - - -
FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909
FINANCIAMIENTO
Prestamo bancario - - - - - - -
EGRESOS FINANCIEROS
Amortización del préstamo - - - - - - -
Intereses+comisiones - - - - - - -
Escudo fiscal - - - - - - -
FLUJO DE CAJA FINANCIERO - - - - - - -

RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909 950,909

APORTES DEL INVERSIONISTA - - - - - - -
DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES - - - - - - -
RESULTADO DESPUES DE APORTES - - - - - - -
RESULTADO ACUMULADO 1,140,909 1,140,909 1,140,909 1,140,909 1,140,909 1,140,909 1,140,909
SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA - - - - - - -
FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA - - - - - - -

-94-
-95-
6.9. RESUMEN DE ESCENARIOS
6.9.1.ESCENARIO OPTIMISTA
AREAS
Areas de Terreno 911 M2
Area Total Construida 4,279 M2
Area neta Vendible 3,902 M2
Area de Estacionamiento 1,944 M2
Areas Comunes 377 M2
PRODUCTO
Departamentos 15 Und
Estacionamientos 54 Und
INGRESOS
Precio Promedio por Vivienda 340,874 U.S.
Precio Promedio por m2 1,434 U.S.
Precio por Estacionamiento 10,000 U.S.
Ingresos Totales (Considero Dsctos) 5,658,781 U.S.
EGRESOS
Costo Promedio de Vivienda 295,027 U.S.
Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 4,214.67 U.S.
Costo Promedio por Estacionamiento 18,831 U.S.
Terreno 881,186 U.S.
Proyecto 20,199 U.S.
Construcción 2,930,465 U.S.
Supervisión y Acondicionamiento 71,245 U.S.
Servicions Públicos 8,925 U.S.
Permisos y Aspectos Legales 51,356 U.S.
Gastos de Gestión 132,911 U.S.
Gastos de Ventas 173,396 U.S.
Gastos Bancarios 6,319 U.S.
Impuestos y Servicios Municipales 10,531 U.S.
Impuestos al Estado 421,339 U.S.
Egresos Totales 4,707,871 U.S.
FINANCIAMIENTO
Total de Inversión 3,763,374 U.S.
Capital Propio 190,000 U.S.
Prestamo Bancario - U.S.
Intereses por Pagar - U.S.
Tasa de Interes Anual del Prestamo 8.00%
INDICADORES DE RENTABILIDAD
Margen neto sobre ingresos 950,909 20.20%
Retorno sobre la inversión 25.27%
COK Anual Inversionista 15.0%
VAN Económico 845,152
TIR Económico Anual 8548.2%
VAN Financiero 845,152
TIR Financiero Anual 8548.2%
VAN del Inversionista 776,138
TIR del Inversionista Anual 490.5%
-96-
6.9.2. ESCENARIO PESIMISTA
AREAS
Areas de Terreno 911 M2
Area Total Construida 4,279 M2
Area neta Vendible 3,902 M2
Area de Estacionamiento 1,944 M2
Areas Comunes 377 M2
PRODUCTO
Departamentos 15 Und
Estacionamientos 54 Und
INGRESOS
Precio Promedio por Vivienda 314,863 U.S.
Precio Promedio por m2 1,325 U.S.
Precio por Estacionamiento - U.S.
Ingresos Totales (Considero Dsctos) 5,051,702 U.S.
EGRESOS
Costo Promedio de Vivienda 296,686 U.S.
Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 4,238.37 U.S.
Costo Promedio por Estacionamiento 18,937 U.S.
Terreno 881,186 U.S.
Proyecto 20,199 U.S.
Construcción 2,930,465 U.S.
Supervisión y Acondicionamiento 71,245 U.S.
Servicions Públicos 8,925 U.S.
Permisos y Aspectos Legales 51,356 U.S.
Gastos de Gestión 159,833 U.S.
Gastos de Ventas 266,537 U.S.
Gastos Bancarios 7,890 U.S.
Impuestos y Servicios Municipales 10,531 U.S.
Impuestos al Estado 326,185 U.S.
Egresos Totales 4,734,351 U.S.
FINANCIAMIENTO
Total de Inversión 6,220,385 U.S.
Capital Propio 262,000 U.S.
Prestamo Bancario 1,750,000 U.S.
Intereses por Pagar (109,447) U.S.
Tasa de Interes Anual del Prestamo 8.00%
INDICADORES DE RENTABILIDAD
Margen neto sobre ingresos 207,904 6.70%
Retorno sobre la inversión 3.34%
COK Anual Inversionista 15.0%
VAN Económico 317,485
TIR Económico Anual 47.5%
VAN Financiero 176,718
TIR Financiero Anual 142.5%
VAN del Inversionista 117,773
TIR del Inversionista Anual 42.4%
Este escenario nos muestra la sensibilidad del proyecto en relacion al ritmo de ventas. Es decir que al
plantear un menor ritmo de ventas se genera un mayor plazo de ejecucion que deriva en un mayor periodo
de inversion. Dando como resultante un margen de proyecto no eficiente.
-97-
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
 Luego de la evaluación del proyecto inmobiliario planteado, se llega a la conclusión de
que el proyecto es viable ya que se logra una rentabilidad de un 20%, superior a la
rentabilidad de proyectos orientados a menores niveles socioeconómicos.
 Según el análisis del sector inmobiliario, se puede determinar que la inversión en el
sector “A”, ha crecido considerablemente en el 2010 debido a que los inversionistas
observaron que los bancos o la bolsa ofrecían una menor rentabilidad, mientras que los
bienes inmuebles mantenían un buen margen, cercano al 10%.
 De acuerdo al estudio de mercado de la competencia se observa que hay un lento
ritmo de ventas que se puede mejorar teniendo un precio-producto, es decir un
producto de mejor calidad a un precio competitivo.
 El producto ofrecido tiene un grado superior al de la competencia en cuanto a
ubicación, calidad de acabados y una mejor arquitectura, la cual se refleja en la
distribución de los ambientes y espacios logrados.
 El precio proyectado de venta de la unidad inmobiliaria está por debajo del que ofrece
la competencia directa, al igual que el área vendible, lo cual nos da una cierta ventaja
y nos permite tener un mayor precio de venta por metro cuadrado, obteniendo así una
mayor utilidad, por lo tanto el proyecto se vuelve más atractivo tanto para el cliente
como para el inversionista.
 Se ha establecido un nivel de marketing superior al de la competencia directa, el cual
nos permitirá llegar a los sectores altos utilizando medios especializados o canales de
distribución directo como por ejemplo: Sala de ventas, ferias, eventos de presentación
con los empresarios de la zona, mailing o correo directo de los contactos de la base de
datos del club empresarial, herramientas sociales, además de los corredores
inmobiliarios. Las herramientas de publicidad deberán reflejar un diseño serio,
moderno y de calidad, lo cual reflejara el alineamiento con el producto ofrecido.
-98-
 Al analizar el flujo económico del proyecto podemos concluir que se vuelve atractivo
para el inversionista ya que el desembolso inicial de un porcentaje del valor del terreno
se realiza a partir del quinto mes del inicio del proyecto, el cual es cubierto con los
ingresos de la pre-venta. Los pagos posteriores se realizaran de acuerdo al
cronograma de pagos establecido.
-99-
8. BIBLIOGRAFIA
Revistas y Artículos Periodísticos
 Informe - Situación Económica Y Proyecciones - Apoyo Consultoría – Set 2010
 Informe de Coyuntura Inmobiliaria , Consultoría Inmobiliaria Tinsa 2º T Año - 2010
 Informe CAPECO - Año 2010
 Informe Ipsos APOYO Opinión y Mercado S.A - Año 2009
 Informe de Estudio de Mercado - La Galería Inmobiliaria - Año 2010
 Diario el Comercio 2009-2010
 Boletín ECONOMICO del BBVA del 23 de Mayo - Año 2010
Páginas Web
 Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) www.inei.gob.pe
Datos Estadísticos
 Banco Central De Reserva (BCR)
 Fondo Monetario Internacional (FMI)
-100-
ANEXOS
-101-
-102-
-103-
-104-
-105-
Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una en la que conste el presente contrato
de compraventa de bien futuro, que celebran las siguientes personas:
De un lado,
• Viviendas del Perú S.A.C., una sociedad constituida y existente de acuerdo con las
leyes de la República del Perú, identificada con RUC N° 20512691529, debidamente
representada por su gerente general, Andrés Atuesta Maldonado, identificado con carné
de extranjería N° 000049819, según poder inscrito en la partida N° 11858158 del
Registro de Personas Jurídicas de los Registros Públicos de Lima, con domicilio en
Miguel Dasso 117, piso 14, San Isidro, Lima, a quien en adelante se le denominará la
“Vendedora”;
Y de otro lado,
• LUIS FERNANDEZ con D.N.I. N° …………….. ……………………………………

con D.N.I .……………….., ambos con domicilio en
………………………………………………………….. Lima, en adelante. (los
“Compradores”).
El presente contrato se celebra en los términos y condiciones siguientes:
Primera.- Antecedentes
1.1 La Vendedora es una empresa que se dedica a la promoción y ejecución de

proyectos inmobiliarios de vivienda. En tal sentido, la Vendedora viene promoviendo y
desarrollando el proyecto inmobiliario denominado VERONA (el “Proyecto”), que
consistirá en la construcción de un edificio de dos sótanos, un semisótano y 7 pisos
más azotea (el “Edificio”), de conformidad con la memoria descriptiva que forma parte
integrante del presente contrato como Anexo 1.
1.2. El Proyecto se desarrollará sobre el inmueble ubicado en la Av. Santo Toribio

Nº 341 -351 del distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima, cuyos
linderos y medidas perimétricas se encuentran debidamente inscritos en la partida
electrónica Nº 49060667 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (en adelante EL
INMUEBLE).
1.3 Los Compradores se encuentran interesados en adquirir la propiedad de las

siguientes unidades inmobiliarias a ser edificadas por La Vendedora sobre EL
INMUEBLE y que formarán parte del Proyecto:
(i) El departamento Nº….., con un área aproximada de …….. m2 (el

Departamento);
(ii) El estacionamiento doble Nº …. ubicado en el Sótano Nº …. con

una área aproximada de ………….. m2 (el Estacionamiento Doble).
(ii)(iii) El estacionamiento simple Nº ….. ubicado en el Sótano Nº ….. con una

área aproximada de ……… m2 (el Estacionamiento Simple)
(iii)(iv) El Depósito Nº ……….. con un área aproximada de ………. m2, (El

Depósito).
1-106-
En adelante, el Departamento, el Estacionamiento Doble, el Estacionamiento Simple y el
Depósito, serán denominados de manera conjunta como los “Bienes”.
Las partes dejan expresa constancia que se adjuntan además en calidad de Anexo 2 el listado
de acabados de los Bienes.
Segunda.- Objeto
2.1. El presente contrato tiene por objeto la transferencia de propiedad de los Bienes
por parte de la Vendedora a favor de los Compradores, comprendiéndose en la venta
además del área de los Bienes, sus usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas
y todo cuanto de hecho y por derecho le toca y corresponde, sin limitación alguna, así
como el porcentaje correspondiente a la participación en la copropiedad de las áreas
de bienes y servicios comunes del Edificio, porcentaje que será establecido en el
Reglamento Interno y en la correspondiente Declaratoria de Fábrica,
Tercera.- Condición de existencia de los Bienes
3.1 Tratándose de Bienes que ambas partes saben que son futuros, la transferencia
de propiedad pactada en la cláusula precedente está sujeta a la condición suspensiva
de que los Bienes lleguen a tener existencia, de conformidad con el artículo 1534 del
Código Civil.
Cuarta.- Precio y forma de pago
4.1. El precio fijado de común acuerdo por la transferencia de propiedad de los

Bienes asciende a la suma de S/. ………..(…………y 00/100 Nuevos Soles),
incluyendo el Impuesto General a las Venta imputándose S/. …….(………….... y
00/100 nuevos soles) a la transferencia del Departamento; la suma de S/.40,000.00
(………y 00/100 Nuevos Soles), a la transferencia del estacionamiento doble N° …….
, la suma de S/…… (…….y 00/100 Nuevos Soles) a la transferencia del
estacionamiento simple N° ….., y S/……. (…..y 00/100 Nuevos Soles) a la
transferencia del depósito N°……..
4.2. El precio establecido en el numeral precedente será pagado de la siguiente forma:
(i) S/……. (……00/100 Nuevos Soles), suma que fue cancelada

por los Compradores el 27 de julio del 2010, por concepto de
reservación de los Bienes, y que se imputa al monto total de la cuota
inicial.
(ii) S/. …..(…… y un mil y 00/100 Nuevos Soles), que son

cancelados por Los Compradores a la Vendedora, al momento de la
suscripción del presente contrato, monto de cuya entrega y
conformidad se da fe con la firma de las partes en este documento.
(iii) S/……. (…….mil y 00/100 Nuevos Soles), que serán

cancelados como plazo máximo el 30 de septiembre del 2010 o
cuando se haya culminado con la construcción del casco
correspondiente a la azotea del edificio, lo que ocurra mas tarde.
(iv) S/……… (…… mil y 00/100 Nuevos Soles), que serán

cancelados como plazo máximo el 30 de noviembre del 2010 o
iniciada la instalación de los revestimientos y acabados del edificio una
vez concluida la construcción del casco, lo que ocurra mas tarde
(v) S/…… (………mil y 00/100 Nuevos Soles), que serán

cancelados como plazo máximo el 30 de enero del 2011 o a la
realización de la carpintería de aluminio, madera y pintura del edificio,
lo que ocurra más tarde.
2-107-
(vi) S/…… (……..y 00/100 Nuevos Soles), que serán cancelados
como plazo máximo el 28 de febrero del 2011 o cuando la obra esté
concluida, lo que ocurra mas tarde.
4.3 El atraso en el pago de los montos referidos en esta cláusula cuarta , constituirán a
los Compradores de manera inmediata en mora, sin necesidad de intimación por parte
de los Vendedores; y como consecuencia, se cobrarán los intereses compensatorios y
moratorios más altos permitidos por la ley hasta la fecha en que se haga efectivo el
pago, sin perjuicio de lo establecido en éste párrafo, los Compradores con el retraso
incurrirá en incumplimiento de las obligaciones del presente contrato al no realizar el
pago en la fecha señalada, pudiendo además los Vendedores si lo creen conveniente
y siempre que no se haya cancelado el monto vencido, aplicar lo prescrito en la
cláusula duodécima de este documento.
Quinta.- Entrega de los Bienes
5.1 Las partes acuerdan que la entrega de los Bienes se realizará cuando se
concluya con la ejecución de las obras, momento que se ha proyectado para el 15 de
marzo de 2010. No obstante, los Vendedores podrán prorrogar unilateralmente esta
fecha hasta un máximo de dos (2) meses, bastando para ello que remitan una
comunicación al Compradores indicándoles la nueva fecha prevista para la entrega de
bienes, del mismo modo las partes acuerdan que para que se produzca la entrega de
los bienes deberá realizarse previamente la cancelación de precio total de la compra
venta.
5.2 En caso transcurra el plazo previsto para la entrega de los Bienes y si fuera el
caso su correspondiente prorroga y no se hubiera cumplido con lo establecido en el
numeral 5.1 de esta cláusula, la Vendedora deberá cancelar a Los Compradores una
penalidad ascendente a S/….. (…… y 00/100 Nuevos Soles) por cada día de retraso,
siempre que el incumplimiento no se deba a caso fortuito o fuerza mayor debidamente
sustentado; hasta el momento en que citen por escrito o medio electrónico a los
Compradores para efectuar la entrega de los Bienes .
5.3 La penalidad descrita en párrafo anterior a favor de los compradores, solo se

podrá aplicar si hasta la fecha exigible de la entrega de los bienes, los Compradores
hayan cancelado totalmente el Precio de Venta.
5.4 La Vendedora citará a Los Compradores por medio escrito u electrónico, para
efectuar la entrega de los Bienes. En dicha comunicación se señalará la hora y el lugar
de reunión para el acto de entrega, debiendo concurrir necesariamente los
Compradores. En dicho acto, las partes levantarán un Acta de Entrega (el “Acta de
Entrega”) que será firmada en señal de recepción.
5.4 Si los Compradores no concurrieran a la reunión programada en la fecha

pactada, o se rehusara injustificadamente a suscribir el Acta de Entrega, Los
Compradores manifiestan mediante este documento su expresa conformidad, para que
los Vendedores tengan la posibilidad de proseguir con el acto de la entrega y
recepción de los Bienes por medio de un Notario Público de Lima, quien suscribirá el
Acta de Entrega en nombre de Los Compradores.
5.5 Suscrita el Acta de Entrega por Los Compradores o el Notario Público, los
Compradores asumirán todos los riesgos gastos que se generen a partir de dicha fecha
inherentes a los Bienes, incluidos los gastos de mantenimiento de los Bienes, gastos
comunes del Edificio, servicios públicos, tributos municipales de arbitrios y demás
obligaciones de carácter formal y sustancial que sean atribuibles directa o
indirectamente a los Bienes o a su propietario.
5.6
3-108-
Sexta.- Formalidades y gastos
6.1 La elevación de este documento a escritura pública deberá producirse previamente a

la entrega de los Bienes y todos los gastos notariales y registrales que se originen
referentes a este contrato de compraventa serán de cuenta y cargo de los Compradores,
comprometiéndose incluso a proporcionar una copia simple de la escritura pública para la
Vendedora.
Sétima.- Equivalencia de las prestaciones
7.1 Los contratantes declaran que entre el precio de venta pactado y el valor de los
Bienes existe la más justa y perfecta equivalencia, haciéndose mutua gracia y recíproca
donación por cualquier exceso o diferencia que a la fecha de la suscripción del presente
contrato no se perciba.
Octava.- Tributos y servicios
8.1 Los gastos que se generen a partir de la fecha de entrega de los Bienes por
concepto de tributos municipales, servicios de agua, energía eléctrica o teléfono relativos
a los Bienes, serán asumidos íntegramente por los Compradores.
Novena.- Cargas y Gravámenes
9.1 La Vendedora declara que respecto a EL INMUEBLE a la fecha solamente corre

inscrito como única carga y/o gravamen la hipoteca a favor del Banco de Crédito, la
misma que se encuentra inscrita en el Asiento Nº D-00003 de la partida electrónica Nº
49060667 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. ; siendo que La Vendedora se
obliga a gestionar y obtener el levantamiento de la misma hipoteca antes que se
produzca la inscripción en Registros Públicos de la escritura que esta minuta origine.
Décima.- Obligaciones de los Compradores
Son obligaciones de los Compradores las siguientes:
10.1. Pagar el precio de venta de los Bienes, dentro de los plazos, formas y
oportunidades establecidas en el presente contrato.
10.2. Suscribir la escritura pública que origine la presente minuta.
10.3. Asumir el pago de todos los tributos que afecten a los Bienes después de la
entrega de los Bienes, así como de los servicios de electricidad, agua, gas, gastos
comunes, gastos de mantenimiento y otros relacionados con los Bienes, incluidas
sus áreas y bienes comunes, a partir de la fecha de entrega de los mismos.
10.4. De ser el caso, tramitar, declarar y pagar a su costo y cuenta el impuesto de

alcabala hasta obtener la constancia expedida por el Servicio de Administración
Tributaria, y entregarla al Notario Público por ser requisito indispensable para
formalizar la inscripción de los Bienes en los Registros Públicos.
10.4 Cumplir y someterse estrictamente a lo que se establezca en el futuro

Reglamento Interno del Edificio.
10.5 Asumir íntegramente los gastos notariales, impuestos, derechos y gastos

registrales correspondientes a la transferencia de los Bienes, incluyendo una copia
simple de la escritura pública para la Vendedora.
10.6 Todas aquéllas otras obligaciones que se encuentren previstas en el presente

contrato, sin restricción alguna.
4-109-
Undécima.- Obligaciones de La Vendedora
11.1 Son obligaciones de La Vendedora las siguientes:

a) Realizar a su propia cuenta, costo y riesgo los correspondientes trámites
administrativos, municipales, notariales y registrales, incluida la declaratoria de fábrica,
la independización y el Reglamento Interno con el fin de inscribir los Bienes en el
Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
b) Por el presente documento, los Vendedores se hacen responsables por el

desarrollo de los proyectos arquitectónicos, de estructuras, eléctrico y sanitario para la
edificación de los Bienes. Asimismo, son responsables de efectuar los trámites para la
obtención de la inscripción de la declaratoria de fábrica de las obras civiles realizadas
de conformidad a los planos arquitectónicos y especificaciones técnicas, y de obtener
su conformidad ante la municipalidad respectiva una vez terminada la declaratoria de
fábrica y correspondiente independización en los registros públicos.
Duodécima.- Resolución del contrato y penalidades
12.1 En caso que Los Compradores incumplieran cualquiera de las obligaciones

previstas en cláusula décima así como cualquier otra obligación proveniente del
presente contrato, los Vendedores podrán resolver el mismo, de pleno derecho y de
manera automática al amparo del artículo 1430 del Código Civil. Para ejercer la
resolución bastará que la parte afectada dirija una carta notarial, en la que le hagan
conocer su decisión.
12.2. En caso de resolución del presente contrato en aplicación de lo pactado en el

numeral precedente, los Compradores perderán a favor de los Vendedores, y a título
de penalidad, el equivalente al 20% del total de pagos que los Compradores hubieran
efectuado a la fecha de resolución del contrato.
Asimismo, en el caso señalado en el párrafo precedente, el presente contrato quedará

automáticamente sin efecto y los Vendedores reasumirán la posesión y el dominio del
Departamento, quedando en completa libertad para disponer de ellos en la forma que
juzguen conveniente, no teniendo Los Compradores en ese caso, nada que reclamar
frente a los Vendedores por concepto de la posesión o propiedad del Departamento, ni
por concepto de la penalidad prevista en el párrafo precedente.
Décimo Tercera.- Declaraciones de las Partes
13.1. Los Compradores autorizan expresamente a los Vendedores para realizar

modificaciones, cambios y/o variaciones, sobre los Bienes en relación a lo previsto en
los Anexos 1, 2 mientras los Bienes se encuentren en ejecución, En ningún caso las
modificaciones a las que se refiere este numeral podrán suponer variaciones
sustanciales de las características de los Bienes, debiendo limitarse a cambios
menores que sean razonablemente necesarios y que no perjudiquen el normal
funcionamiento u operatividad de los Bienes.
13.2. Las áreas, linderos, medidas perimétricas y porcentajes de participación sobre

las áreas y bienes comunes que correspondan a los Bienes, serán los que se
establezcan en las partidas registrales que correspondan una vez inscrita la
declaratoria de fábrica e independización.
Décimo Cuarta.- Domicilio y notificaciones
14.1 Todas las notificaciones, solicitudes y cualquier otra comunicación que sean
requeridas o puedan ser enviadas en virtud de este contrato deberán ser por escrito a
las direcciones indicadas en la introducción de este contrato.
14.2 La modificación del domicilio o de los datos de cualquiera de las partes solamente
producirá efectos en tanto haya sido comunicada notarialmente a la otra parte con una
5-110-
anticipación no menor de diez (10) días calendarios a la fecha en que deba producirse el
cambio de domicilio.
En caso no se cumpliera con cualquiera de los requisitos señalados en el párrafo anterior,

el cambio de domicilio o de datos no surtirá ningún efecto y no será oponible a las partes.
En este supuesto, todas las comunicaciones y notificaciones deberán remitirse a las
direcciones señaladas en la introducción del contrato, considerándose válidas y
eficazmente realizadas.
Décimo Quinta.- Solución de controversias
15.1 Todo litigio, controversia, desavenencia o reclamación resultante, relacionada o

derivada de este acto jurídico o que guarde relación con él, incluidas las relativas a su
validez, eficacia o terminación, incluso las del convenio arbitral, serán resueltas
mediante arbitraje de derecho ad-hoc, cuyo laudo será definitivo e inapelable. El
procedimiento arbitral estará sujeto a los reglamentos del Centro de Conciliación y
Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima (el “Centro”) a
cuyas normas y jurisdicción se someten las partes.
15.2 El arbitraje será llevado a cabo por un árbitro único, que será designado de
común acuerdo por ambas partes dentro del plazo de quince (15) días calendario
desde que una de ellas comunique a la otra su voluntad de acogerse a esta cláusula
arbitral. En caso de falta de acuerdo entre las partes respecto a la designación del
árbitro único, el Centro efectuará la designación correspondiente.
Décimo Sexta. -Legislación Aplicable
En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, serán de aplicación las normas del
Código Civil y demás normas legales vigentes sobre la materia.
Lima, ….de ……del ……
Agregue Usted Señor Notario la introducción y cláusulas de ley, y curse los partes
correspondientes a los Registros Públicos para su inscripción.
VIVIENDAS DEL PERÚ S.A.C
LUIS FERNANDEZ
6-111-
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Proy Final Dip Gestion Inmobiliaria Res - Verona

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RESIDENCIAL VERONA

Av. Santo Toribio, No. 341 - 351, San Isidro

DIPLOMADO EN GESTION DE PROYECTOS

2.1 Breve descripción y relevancia del tema

3.1 Análisis Macroeconómico

3.2 Evaluación del país

3.2.1. Análisis del Sector Inmobiliario

3.3 Evaluación de la zona

3.4 Estudio de mercado para el proyecto

3.4.1 Mercado objetivo

3.4.1.1 Nivel socioeconómico

3.4.2 Segmentación del mercado

3.4.3 Proyectos existentes

3.5 Estudio de la oferta y demanda

3.5.1. Demanda efectiva

3.5.2 Oferta efectiva

3.5.3 Cuadro Resumen de la oferta existente

3.6 Análisis de precios

4. DESCRIPCION DEL PRODUCTO

4.3 Memoria descriptiva

6. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICO FINANCIERA

6.1 Perfil del proyecto

6.1.1 Datos del proyecto

6.1.2 Cronograma valorizado de obra

6.1.3 Precio de ventas supuestos

6.1.4 Política de descuentos

6.1.5 Plan de Ventas

6.2 Plan de ingresos

6.3 Plan de egresos

6.4 Impuesto a la renta

6.5 Flujo de caja económico

6.6 Estado de Ganancias y Perdidas

6.7 Flujo de Caja Financiero

6.8 VAN y TIR

6.9 Resumen de Escenarios

6.9.1 Escenario optimista

6.9.2 Escenario pesimista

9.1 Certificado de Parámetros

9.2 Contrato de compra y venta

9.3 Planos de Arquitectura

9.4 CD Video virtual

Nombre del Proyecto: “RESIDENCIAL VERONA”

 Configuración del proyecto: Total 15 departamentos:

Semisótano de vivienda………1 Departamento flat (N°101)

1, 2, 3, 4, 5 y 6 Nivel…………..2 Departamentos flat (N°201, N°202)

7 y 8 Nivel……………………….2 Departamentos Dúplex (N°801, N°802)

 Total 54 estacionamientos y 15 depósitos: Tres estacionamientos y un depósito por

departamento. Siendo 49 estacionamientos para uso de residentes y 5 estacionamientos para

Sótano 1………………………. 26 unidades de estacionamiento y 9 depósitos

Sótano 2………………………..28 unidades de estacionamiento y 6 depósitos

 Servicios comunes: Sala de usos múltiples, cuarto de basura, cuarto de limpieza.

ubica también sobre la misma Avenida Santo Toribio.

El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 911.32m2, ubicado en la avenida Santo Toribio,

No. 341 - 351, en el distrito de San Isidro.

 Duración del proyecto:

manera: Planificación y preventas 4 meses y Ejecución de obras civiles 11 meses.

 Monto de inversión de socios:

Aportes de inversionistas Terreno (US$ 190,000).

El área techada de este tipo de departamento es de 267m2 en promedio.

Precio del departamento: US$ 340,874 en promedio, incluido el IGV.

Estacionamiento y Depósitos: Costos: US$10,000por cada unidad en promedio.

Crédito hipotecario o al contado.

 Perfil del Cliente: