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Escrito por:

Eriel Lourenço é Engenheiro Civil e pós-graduando em Engenharia de Estruturas. Tem

experiência na realização de projetos estruturais, gerenciamento de obras, vistorias e gestão
de processos.

Já atuou no acompanhamento, planejamento e controle de obras, desenvolveu indicadores

de desempenho e criou processos para obtenção de resultados consistentes e organização
Eriel Lourenço estratégica de equipes. Eriel foi coordenador de projetos pelo CREA Minas Júnior - Núcleo Belo
Horizonte.

Escritor de artigos, ele possui linha de pesquisa na área de estruturas. Atualmente, realiza
consultoria para realização de projetos estruturais e gerenciamento de obras.

contatoengel.eng@gmail.com / (31) 99476-9208

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Sumário

1 Introdução

O que é a vistoria na Construção Civil?

2 Em quais situações é preciso fazer uma vistoria?

Vistoria x Laudo Pericial
Vistoria x Relatório Fotográfico
Vistoria x Avaliação

3 Quatro requisitos fundamentais para a realização da vistoria

Compatibilidade entre nível do projeto e suas complexidades
Prudência para vistoriar
Prática profissional
Confiabilidade

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 1.
O que é a vistoria na
construção civil?
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1. O que é a vistoria na construção civil?
De acordo com a NBR 14653-1 da ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas), a vistoria é a “constatação local de fatos, mediante
observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições
que o constituem ou o influenciam”. Ou seja, é importante ressaltar
que a vistoria é uma investigação, cujo principal objetivo é averiguar
uma determinada situação de forma antecipada, com a produção de
relatórios com data que descrevam relatos conclusivos para futuras
tomadas de decisão.
Imagine que você precisa realizar a verificação de um problema ou
um acordo em relação a um imóvel, obra ou estabelecimento. Uma
visita ao local é indispensável para que se possa reunir o máximo de
informações, dados, documentos e referências possíveis – assim, o
profissional (ou o cliente) podem argumentar ou questionar os fatos
constatados durante a vistoria.
A realização de uma vistoria também pode ser vista como uma
atividade preventiva e que comprova e identifica problemas e
situações que aconteceram no passado (durante as obras) em um
momento futuro, quando, por exemplo, o cliente receber as chaves
do imóvel pronto para habitação. Neste momento, o laudo de vistoria
é o principal aliado na busca por direitos, tanto para quem adquire o
bem quanto para a construtora ou imobiliária responsável.
Imagine agora um imóvel que esteja sendo quitado pelo
comprador e cujas chaves serão entregues em uma determinada
data. Antes disso acontecer, é necessário realizar uma vistoria (visita
antecipada) para averiguar as condições de entrega do imóvel.
Depois de constatadas as informações e da análise do documento,
a construtora ou imobiliária determina os reajustes necessários para
que o imóvel esteja de acordo com o contrato antes da entrega
das chaves. Assim, caso persista a necessidade de reparações, será
declarado no relatório o que foi adequado e o que não foi ajustado.
Diante do laudo de vistoria, o proprietário do imóvel pode requerer
ações sucessivas até que o imóvel esteja apto para a entrega de
chaves – ou seja, além de uma atividade de conferência, a vistoria
acaba sendo uma segurança jurídica para construtoras e seus
clientes em caso de divergências.
Apesar da importância das vistorias, é possível perceber uma certa
inadimplência em relação a elas – tanto na decisão de não realizá-las
quanto na execução por profissionais não habilitados. A Resolução
n. 345 de 27 de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia, prescreve que tal atividade deve ser sempre
realizada por profissionais registrados nos CREA’s.
O engenheiro e advogado Tito Lívio Ferreira Gomide, em um
relato ao IBAPE-PR (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia do Paraná), diz que “tratando-se de uma área diagnóstica
da engenharia, é necessário eficiência na qualidade da inspeção
como procedimento de controle”.
Por envolver tantas questões, requisitos e aplicações diferentes, é
imprescindível estudar o tipo de serviço e o profissional que realizará
a vistoria, pois existem processos específicos de acordo com a real
necessidade do cliente e com o tipo de imóvel ou obra em jogo.
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 2.
Em quais situações é preciso
fazer uma vistoria?
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2. Em quais situações é preciso fazer uma vistoria?

Existem diferentes maneiras de solucionar conflitos a partir
da vistoria, e tudo irá depender do grau de complexidade e
da necessidade exigida pelo serviço a ser realizado. Assim, os
profissionais responsáveis pela realização dessa atividade devem
saber distinguir em quais casos a vistoria vistoria é a mais adequada,
e em quais outros tipos de avaliação devem ser feitas.
O profissional deve avaliar qual método será mais assertivo para
solucionar o conflito envolvendo o imóvel: vistoria, laudo pericial,
relatório fotográfico ou avaliação. Entenda a seguir como funcionam
essas atividades e em quais casos cada uma delas é a mais indicada:
é “destinada a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as
causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou
a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo.”
É possível perceber que, apesar das diferenças, existe uma
correlação bastante forte entre ambos, em particular a respeito a
investigação das causas. Embora o laudo pericial seja responsável
pela apuração do motivo de cada acontecimento, o laudo de vistoria
é um arquivo auxiliar determinante para o fornecimento de dados
importantes para a perícia.

2.1. Vistoria x Laudo Pericial

Apesar de parecerem semelhantes, vistorias e laudos periciais

possuem suas próprias particularidades. A vistoria tem como objetivo
analisar uma circunstância ou situação, realizar o levantamento
de dimensões, anomalias e averiguar a estabilidade do imóvel de
maneira geral. O laudo pericial é equivalente à vistoria em seus
objetivos – no entanto, este atividade também envolve a apuração,
investigando o motivo e a constatação das causas para os problemas
ou divergências encontrados.

Segundo a conceituação da NBR 13.752 da ABNT, a vistoria

é a “constatação de um fato, mediante exame circunstanciado
e descrição minuciosa dos elementos que a constituem”. Para o Como analogia, imagine um advogado que realiza a defesa de um
dicionário técnico de definições do glossário do IBAPE/T 994, a perícia cliente sem mesmo ter acesso às informações sequenciais sobre

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o caso. Qual será o resultado? Uma defesa rasa, de má qualidade
e não confiável. Dessa maneira, as duas formas de avaliação de
construções são indispensáveis para que um imóvel seja averiguado
com segurança e precisão.
2.2. Vistoria x Relatório Fotográfico
Como já dissemos acima, a vistoria consiste em observações
criteriosas para constatação de fatos. De forma simples, o relatório
fotográfico é a exposição de informações variadas através de imagens,
onde é possível ter uma visão clara e real da situação encontrada no
momento da visita.
Fig. - Constatação de parede Fig. - Verificação e Indicação
com manchas Infiltração na Parede
O relatório fotográfico possui função essencial no processo de
vistoria, e podemos dizer que elas são atividades complementares.
As fotos são relatadas no laudo de vistoria expondo visualmente o
real acontecimento, atribuindo veracidade às constatações a respeito
da situação verificada.
Imagine que, após a realização de uma vistoria, o responsável
técnico entregue a você um relatório apenas escrito – descrevendo a
verificação através de um texto – ou somente com fotos da situação
encontrada. Algum desses relatórios, sozinho, seria suficiente?
O laudo de vistoria eficiente é aquele que descreve as constatações
e, além disso, possui fotos para demonstrar de forma visual o que foi
analisado em campo.
A maneira como será fotografada e retratada a imagem também
influencia a análise. Por isso, o responsável técnico deve direcionar o
modo mais adequado de se realizar o registro fotográfico.
2.3. Vistoria x Avaliação
De acordo com a NBR 13752/96, a avaliação é a “atividade que
envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de
um bem, de um direito ou de um empreendimento.”
Ao contrário dos itens anteriores, a avaliação tem uma ênfase
relacionada à determinação do valor de um bem. Isso significa que,
ao realizar a análise técnica das características e situações do bem, é
importante datar o relatório para validar a garantia do termos.
A avaliação de bens é bastante comum para a venda de imóveis e,
muitas vezes, é realizada com base em conhecimentos do mercado
imobiliário. Essa atitude não é totalmente errada, mas é insuficiente:
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ao realizar a avaliação de um imóvel, é necessário abranger também
informações extras, como a região onde o imóvel está, materiais utili-
zados na construção e o estado de conservação do bem.

Algumas informações a serem avaliadas

– Região rural ou urbana?

– Bairro predominantemente residencial ou comercial?
– Bairro com construções de alto padrão ou populares?
– Os materiais utilizados na construção são de padrão popular ou
alto luxo?
– Estrutura convencional (pilares e vigas), de madeira ou autopor-
tante?
– O imóvel possui garagem?

O conjunto das informações obtidas irá afetar o valor total do imó-

vel. Como a vistoria é a descrição detalhista dos elementos, ela aca-
ba sendo um método auxiliar ao processo de avaliação. No entanto,
neste caso é necessário datar, pois quando se realiza uma avaliação
é preciso validade já que de acordo com o tempo pode ocorrer a
valorização ou depreciação do bem.

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 3.
Quatro requisitos para
a realização da vistoria
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3. Quatro requisitos para a realização da vistoria

Antes de iniciar a realização das vistorias, é necessário averiguar profissionais da área para conferir integralidade aos detalhes do
alguns procedimentos e exigências especiais. Estes requisitos projeto e a compatibilidade das informações colhidas.
são fundamentais, pois qualificam a veracidade das informações
contidas no documento gerado a partir da vistoria. Confira quais são
os principais requisitos.

3.1. Compatibilidade entre nível do projeto e suas

complexidades

É necessário estar atento ao grau de complexidade do tipo de

vistoria, pois o tipo de projeto irá determinar como o profissional
deve realizar o laudo da vistoria, evitando possíveis transtornos e
incoerências no futuro.

Para exemplificar a importância desse aspecto, basta pensar que

não é necessário vistoriar toda uma vizinhança se o objetivo principal
do laudo é averiguar especificamente o interior do imóvel. Por outro
lado, o laudo de vistoria deve constatar características da vizinhança
quando o objetivo é coletar o número máximo de informações para,
futuramente, realizar um paralelo e determinar se a construção Como já dissemos, é relevante destacar qual é o objetivo da vistoria,
afetou as redondezas depois de concluída. pois de acordo com as fotos é possível perceber diferentes níveis de
detalhamento da obra. Na imagem 1, percebe-se que é retratado o
Assim, cada projeto tem sua própria complexidade, que será ambiente de forma ampla, com a modulação dos blocos de alvenaria
determinada pelo tipo de obra a ser realizada e o seu grau de estrutural, cortes para a inserção das caixas de eletricidade e divisão
detalhamento. A vistoria é um recurso para coletar informações de de cômodos, o que já se torna suficiente. No entanto, o grau de
mínimo ou máximo detalhamento de acordo com a necessidade detalhamento deve ser decidido de acordo com a necessidade.
existente. Por isso, é aconselhável realizar o laudo de vistoria com

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 Nos exemplos acima, caso a finalidade seja observar o alinhamento
dos blocos, a melhor representação será através da imagem 2, onde
é possível visualizar o nivelamento isolado dos blocos. Contudo, se
o propósito da vistoria for constatar deficiências e inconformidades,
a figura 3 será a mais adequada, pois representa a individualidade
de pequenos grupos de blocos, onde é possível identificar falhas de
assentamento de argamassa nas juntas verticais e camada excessiva
de argamassa nas juntas horizontais.
no piso do banheiro, impossibilitando que a água escorra para o ralo.
Essa situação é mais comum do que se imagina, e reflete uma falha de
execução na qual o profissional responsável pela inspeção do serviço
não realizou a vistoria no momento correto (quando executado), mas
somente depois que as obras finalizaram.

Caso o cliente deseje uma vistoria simples, a descrição da figura

3 seria exagerada para o grau de detalhamento exigido. No entanto,
para uma vistoria que exige um grau de detalhamento maior, a
figura 1 poderia ser insuficiente para se chegar a conclusões e para a
tomada de decisões.

3.2. Prudência para vistoriar

Sabendo-se que o propósito da vistoria é a constatação de um
fato, é imprescindível que o profissional responsável execute a tarefa
com sensatez. Seja pela falta de agilidade do profissional ou por não
ser realizada na ocasião mais adequada, existem chances de uma
vistoria não ser eficiente para a avaliação de um bem ou imóvel.
É neste momento que todos os itens importantes serão verificados
e, mesmo que a vistoria não seja um procedimento prescrito em lei,
protege clientes e empresas contra erros e inconformidades.
Atualmente, é muito comum se deparar com vistorias sendo
realizadas no momento errado. Como exemplo, imagine um cliente
que realiza visita ao seu apartamento no momento de entrega das
chaves. Ao checar o imóvel, ele acaba percebendo um desnivelamento
Vistorias não realizadas em momentos corretos contribuem para
problemas futuros e, consequentemente, geram retrabalho e mais
despesas. Uma pesquisa da Cape Peninsula University of Technology
revelou que 52.6% dos entrevistados já relataram mais de uma
incidência de retrabalho em suas rotinas – ou seja, uma parcela
expressiva dos profissionais da construção civil ainda não realizam
vistorias de forma frequente.
Na mesma pesquisa, os entrevistados indicaram em quais aspectos
o retrabalho afeta o desempenho da construção: sobrecarga de custo,
atraso de obras, insatisfação da equipe, reclamações e qualidade.

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Registro de Incidência de Retrabalho (%) Ao realizar uma vistoria, normalmente, existe um roteiro para ser
seguido, com um checklist que direciona para cada situação e seus
componentes. Como complemento, a experiência do profissional irá
60 Porcentagem definir os detalhamentos das informações e dar relevância ao que
realmente tem necessidade de ser registrado ao laudo.
52,6
A prática profissional pressupõe os conhecimentos adquiridos
40 com o tempo, seja através dos estudos de casos, da vivência e
entendimento do mercado, da realização de projetos, do exercício
profissional efetivo e da constante atualização sobre o setor.
20 24,4 23,1
3.4. Confiabilidade

0
Nunca Algumas vezes Sempre

Fonte: Cape Peninsula University of Technology

3.3. Prática Profissional

Os ditados populares dizem que “a prática leva à perfeição”. No

entanto, a prática sem ciência não produz os melhores resultados.
O equilíbrio entre prática e ciência são essenciais para uma boa
realização do laudo de vistoria.

A prática é a maneira habitual de se proceder. Ou seja, a

experiência adquirida com o passar do tempo é determinante para
que o profissional compreenda a melhor forma de inspeção, quais
locais devem ser analisados e a perspectiva de cada registro.
Fonte: Estúdio Panka Arquitetura - Distorção e Correções

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 A confiabilidade da vistoria é consequência de um conjunto de
fatores – qualidade, tipo do profissional, critérios e credibilidade
– que determinarão a sua forma de execução. O laudo de vistoria
deve ser realizado de maneira criteriosa – por isso, o profissional Construct é um software de comunicação, colaboração entre
deve apresentar fundamentos claros e métodos de investigação equipes e gestão de tarefas em projetos de Construção Civil.
precisos para elaborar o conjunto de informações, sem distorção
dos acontecimentos. Assista a uma demonstração agora

Para a realização de um laudo com credibilidade, é imprescindível

demonstrar critérios objetivos e técnicos para a concepção real do
que ocorre em uma obra. Recursos extras como o registro fotográfico
enriquecem o documento da vistoria e o complementam com uma
visão real dos fatos constatados durante a visita.

No próximo eBook da série sobre Vistorias na construção civil,

você irá aprender tudo sobre os cinco tipos de vistorias para obras e
serviços do setor, além de dicas indispensáveis para a realização de
uma vistoria completa e efetiva durante a prática profissional.

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