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CARRERA: ABOGACÍA
N° ENTREGA: PRIMERA
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CONSIGNA: 1) CREAR PROPUESTAS ALTERNATIVAS AL INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
Dado que es costoso llevar a cabo un proceso judicial de desalojo, y por los antecedentes que se habían
mencionado precedentemente (los cuales voy a pasar a mencionar nuevamente), se le ha aconsejado al
cliente intentar una negociación extrajudicial buscando que la inquilina se valla y luego intentar cobrarle a
los garantes de alguna manera.
Antecedentes:
Está el contrato con firma certificada (solo de la locataria)
Se le han extendido a la locataria recibos solo hasta el mes de febrero 2018 inclusive
Solo se han entregado facturas de servicios públicos hasta el mes de enero 2018
La inquilina atendió a la Doctora Castro (que es quien está encargada de llevar este caso – yo
le estoy ayunando) por teléfono y le manifestó que se le ha roto el celular que tiene
WhatsApp, que ha perdido los contactos y que se ha quedado sin trabajo formal y ha tenido
muchos problemas últimamente, que tal vez por esa razón no le ha atendido a Cristian, pero
que su intención no es quedar mal, que quiere pagar pero necesita un plan de pagos. También
le dijo que la casa tiene muchos “detalles”, y que tiene chicos chiquitos que se le complica
conseguir rápidamente otro alquiler porque la gente no le quiere alquilar con niños… (esto
podrían ser un problema, dado que podríamos estar litigando meses en relación a los vicios
ocultos que harían impropia la vivienda por su uso y por lo tanto no correspondería pagar
alquileres o el valor sería mucho menor – he aprendido a JAMAS poner en un contrato que
“la vivienda se entrega en perfectas condiciones” o “a estrenar”)
Aparentemente estaría dispuesta a negociar tanto la inquilina como el dueño.
Es factible que la situación se arregle antes de llegar a un juicio, pero también es dable
mencionar que esta señora ya ha tenido 3 juicios de desalojo en los últimos 5 años, es una
persona muy conflictiva y que aparentemente vive por encima de sus posibilidades (cóctel
explosivo), tiene experiencia en litigios de esta índole y no tiene nada que perder; no así
nuestro cliente que es un joven de 33 años que recién está incursionando en el negocio
inmobiliario, solo tiene esta propiedad como renta (además de su trabajo) y nos interesa
mucho como cliente ya que en el Estudio estamos llevándole los papeles de patente de dos
inventos que ha realizado muy novedosos (un asiento de moto y una línea de producción de
manubrios de moto) y creemos que es un potencial cliente importante en un mediano o largo
plazo.
La doctora Jennifer Castro ha realizado varias llamadas por teléfono a la locataria para intentar llegar a un
acuerdo.
Se le ha preguntado a la locataria que es lo que a ella más le convendría, quizás hacer un plan de pagos, o
que se le ayude a conseguir otra vivienda.
Incluso yo plantee que mi esposa le ayudara a conseguir otra vivienda (ella tiene inmobiliaria) y que no se le
cobrarían honorarios.
El locador renunciaría a las cláusulas penales en pro de que se llegue a un acuerdo razonable, así como a las
multas por resolución anticipada. Tampoco se le cobrarían intereses moratorios. Solo se le pediría que se
fuera de la vivienda y que hiciera un plan de pagos en 6 cuotas sin intereses por los cánones locativos y los
servicios adeudados.
Si bien nuestro cliente pierde dinero de esa manera, se ahorra dolores de cabeza y habría aprendido la
lección, a saber: “consultar a los especialistas antes de emprender negociaciones que no conoce en
profundidad”.
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Incluso el locador llegó al extremo de aceptarle como parte de pago un motor de lancha viejo que tiene la
locataria y unos materiales de construcción oxidados… (Cristian estaría totalmente abierto a negociaciones)
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CONSIGNA: 2) INSTANCIA PREVIA AL INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
Dado que aparentemente la locataria no estaría dispuesta a ningún acuerdo, se comienza las etapa previa a
la demanda judicial, etapa obligatoria en materia de desalojo:
Redacción y envío de carta documento intimando a que en 10 días cumpla su obligación pendiente
Carta documento:
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CONSIGNA: 3) INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
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CONSIGNA: 3) INICIO DEL PROCESO JUDICIAL
Cristian Gustavo PEREZ, D.N.I.N° 30.298.198, con domicilio real en la calle Mitre N° 154, de
San Rafael, Mendoza, de 33 años de edad, argentino, casado, empleado, por derecho propio y con el
patrocinio del Dr. JUAN JOSÉ NAVARRO, Mat. Prov. N° 7522, constituyendo domicilio legal en la calle
Chile N° 372 de esta Ciudad de San Rafael, Provincia de Mendoza, a V.S., me presento y
respetuosamente digo:
I°.- OBJETO:
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II°.- HECHOS:
En fecha 23 de Noviembre del año 2017 celebre contrato de locación con las Sras.
GIMENEZ Liliana Mariana, D.N.I. N° 18.663.327 y Rodríguez María de los Ángeles, D.N.I. N°
37.515.757. Este contrato fue sellado en Administración Tributaria Mendoza en fecha 24 de abril de
2018.
Se acordó que el pago del canon locativo seria mensual por mes adelantado del 1 al 10 de
cada mes en Av. Mitre N° 153. En febrero de 2018 llego el día 10 de dicho mes y las locatarias no
abonaron el canon mensual convenido. Desde dicha fecha hasta la actualidad no se han pagado los
canones mensuales (ES DECIR 5 MESES IMPAGOS más intereses punitorio correspondientes) y aun
así siguen ocupando el inmueble.
Por ello es que en cumplimiento del art. 1222 de nuestro código civil y comercial y en
forma previa a esta demanda de desalojo por falta de pago de alquileres se INTIMO
fehacientemente a las locatarias por CARTA DOCUMENTO N° 76280561 7. La misma fue enviada en
fecha 20 de Mayo de 2018 y recepcionada por las demandadas en fecha 22 de Mayo de 2018. Por
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esa carta documento se las intimo al pago de la cantidad adeudada hasta ese momento dando un
PLAZO DE DIEZ DÍAS CORRIDOS CONTADOS DESDE LA RECEPCIÓN DE LA INTIMACIÓN PARA QUE
HICIERAN EL PAGO CORRESPODIENTE, DESIGNADOSELES UN LUGAR DE PAGO. Y atendiendo a la
cláusula novena y decimo quinta del contrato de locación se dio por resuelto el contrato de alquiler.
Es decir que ha este momento el contrato de alquiler entre el actor y las demandadas celebrado en
fecha 23/11/2017 se encuentra RESUELTO.
La causal invocada por el actor es la falta de pago de las mensualidades. Las partes
expresamente pactaron en la cláusula NOVENA que la falta de pago de dos mensualidades daba
derecho al locador a solicitar el desalojo por falta de pago. Además de forma fehaciente está
resuelto el contrato. Debe tener en cuenta V.S que a la fecha se encuentran vencidas e impagas 5
mensualidades con los intereses correspondientes.
IV°.- DERECHO:
Fundó el derecho que me asiste en lo dispuesto en los arts. 1187, 1200, 1208 y 1222
del Código Civil y Comercial de la Nación y en el Codigo Procesal Civil Mendocin.-
V°.- PRUEBA:
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las firmas dubitadas que oportunamente se denunciaran.
VI°.- PETITORIO:
e) Se autorice a las Dres. Jennifer Elizabeth CASTRO y/o Juan José NAVARRO a compulsar las
presentes actuaciones, dejar nota, retirar copias, oficios y testimonios, extraer fotocopias, etc.;
Proveer de conformidad,
SERÁ JUSTICIA.-
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