SUMÁRIO

PATOLOGIAS NAS INSTALAÇÕES PREDIAIS DE ESGOTOS

SANITÁRIOS: DIAGNÓSTICO E PROPOSTAS TERAPÊUTICAS
CORRÊA VIEIRA, Paulo Cézar (1); MOYA, Jorge Rodríguez (2); SOUZA,
José Antônio da Silva (3)
(1) Universidade Federal do Pará, (92)999835045, correavieirapc@gmail.com
(2) Instituto de Tecnologia e Educação Galileo da Amazônia,
jorgemoyar@gmail.com, (3) Universidade Federal do Pará, jass@ufpa.br

RESUMO
A instalação de esgoto sanitário faz parte do Sistema Predial Hidro-Sanitário, um dos
sistemas que constituem uma edificação residencial. O mau funcionamento da
instalação sanitária, sendo uma daquelas que entra em contato com os usuários, é um
indicativo de existência de patologias que resultam em queda do bem estar físico e
psicológico das pessoas. Esse trabalho teve como objetivo, identificar e diagnosticar
as manifestações patológicas de esgoto sanitário em condomínio residencial vertical e
propor soluções terapêuticas. Foram realizadas entrevistas com o responsável pela
manutenção preditiva do condomínio composto por cinco (05) edifícios, seguidas de
visitas técnicas em cada um dos prédios. O trabalho possibilitou o conhecimento das
principais manifestações patológicas na instalação de esgoto, como o mau cheiro,
obstruções em tubulações, ruídos e retorno de esgoto, entre outras, possibilitando
observar a influência de fatores como projeto, materiais aplicados, execução e
manutenção. O conhecimento das principais patologias indicadas pelo condomínio
evidenciou a importância da observação às recomendações normativas de projeto e
execução, o que contribuiu para evidenciar a necessidade de cuidados que
previnam a ocorrência de falhas que se transformam em problemas, resultando em
falta de desempenho e, finalmente, originando as patologias que acometem os
edifícios residenciais.
Palavras-chave: Sistemas sanitários prediais, Manutenção predial, Patologias na
construção.

ABSTRACT
The sewage installation is part of Hydro Sanitary Building System, one of the systems that
constitute a residential building. The malfunctioning of a sewage installation, being one
of the those that comes in contact with users, is a indicative of the existence of
pathologies that result in loss of physical and psychological well-being of people. This
study aimed to identify and diagnose the pathological manifestations of domestic
sewage in vertical residential condominium. Interviews were conducted with the
administrator / responsible for the predictive maintenance of condominium consisting
of five (05) buildings, followed by technical visits in each of the buildings. The study
allowed the understanding of the key pathological manifestations of sewage
installation, as the smell, obstructions in pipelines, noise and leakage, among others,
allowing observing the influence factors to design, materials used, implementation and
maintenance. Knowledge of the main conditions set by the condominium showed the
importance of observing the normative project recommendations and implementation,
which contributed to the observation of preventive care to prevent occurrence of any
faults that become problems, resulting in lack of performance and finally, causing the
pathologies that affect residential buildings.

Keywords: Gross sanitary systems, building maintenance, Pathologies in construction.

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1. INTRODUÇÃO

Dentre os sistemas que compõem a construção, o hidro-sanitário é

aquele que mais entra em contato com os usuários e o seu mau
funcionamento resulta em queda do bem estar físico e psicológico das
pessoas (CONCEIÇÃO, 2007).
Segundo Carvalho Jr. (2013), a falta de observação às normas
pertinentes, além da falta de qualidade dos materiais utilizados na
construção do edifício, bem como da mão de obra e eventuais
negligências dos construtores, podem ocasionar vícios, defeitos
construtivos e, consequentemente, danos ao proprietário da
edificação.
A norma ABNT-15575/2013, conhecida como Norma de Desempenho
de Edifícios Residenciais, estabelece que a falta de desempenho do
sistema predial hidro-sanitário é a percepção que tem o
morador/proprietário quando as suas expectativas não são atendidas,
considerando-se todas as promessas feitas pelo construtor quando da
venda do imóvel, conforme as prescrições normativas e seus requisitos.
Nesse trabalho foram pesquisadas as condições de desempenho do
sistema de esgoto sanitário de um condomínio residencial vertical
localizado na zona centro-sul de Manaus, segundo a percepção e
identificação de patologias pelos síndicos e/ou administradores do
condomínio, além dos profissionais responsáveis pela área de
manutenção desse sistema.
O estudo teve a sua importância relevada para que a indústria da
construção civil conheça, sob a ótica da percepção dos usuários por
meio dos condomínios, o nível de qualidade dos produtos
disponibilizados ao mercado, para os quais oferecem prazos de
garantias com média de 18 meses nas instalações hidro-sanitárias, a
partir da entrega do edifício ao condomínio, desde que não fique
configurado o mau uso. Além disso, apontam-se os recursos
terapêuticos para o alcance do melhor desempenho da edificação.

2. REVISÃO DA LITERATURA

Consiste em uma patologia ou uma inconformidade todo sistema ou

subsistema que não atende algum requisito de desempenho,
particularmente aqueles textualmente exigidos por legislação
específica, regulamentação ou normalização técnica (GNIPPER e
JÚNIOR, 2007).
Para Teixeira et al (2011), tem sido elevada a incidência de
manifestações patológicas em sistemas prediais hidro-sanitários de
edifícios residenciais por razões decorrentes de características de
materiais e recentes avanços no setor ainda não assimilados pelo meio
técnico. O pesquisador afirma ainda que os processos de desgaste e
envelhecimento natural dos materiais e condições de exposição
inapropriadas também são causas para a ocorrência das patologias.
A sociedade cada vez mais tem se detido ao conceito de qualidade, o
que tem impulsionado igualmente a indústria da construção civil bem
como os fornecedores de insumos, como é o caso das indústrias
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fabricantes de componentes hidro-sanitários, a disponibilizar materiais

com melhores características para serem especificados em projetos
(BAPTISTA, 2011).
Para Palladini (2008), a qualidade é baseada em múltiplos atributos de
produtos e serviços para garantir a fidelidade do consumidor hoje, por
meio de um diferencial estratégico, face aos produtos e serviços que já
estão no mercado. Segundo Harrison apud Pan e Thomas (2010), a
qualidade está relacionada com a quantidade de defeitos descobertos
e percebidos na propriedade imobiliária.
O número de defeitos é um indicador chave da qualidade que foi
utilizada na indústria da construção civil (AUCHTERLOUNIE apud, PAN e
THOMAS, 2013).
De acordo com Linchtenstein (1986), o conceito de desempenho pode
ser expresso pelo comportamento de um produto quando submetido
ao uso e que os sintomas patológicos podem ser levantados pelos
próprios usuários ou por técnicos especialmente encarregados da
inspeção periódica das construções.
Conforme o Guia da Câmara Brasileira da Indústria da Construção
(2013), o desempenho de uma edificação qualquer sofrerá variações
dependendo das condições do local e dos próprios ocupantes.
A inspeção, avaliação e o diagnóstico das patologias nas construções
são tarefas que devem realizar-se sistematicamente e periodicamente,
a fim de que os resultados e as ações de manutenção cumpram
efetivamente a reabilitação do sistema sempre que for necessário
(GRANATO,2004).
Os sistemas prediais hidráulicos e sanitários apresentam falhas originadas
em praticamente todas as etapas relativas à geração (concepção,
projeto e execução), uso e operação dos mesmos (ARAÚJO, 2004).
Inúmeras pesquisas já comprovaram que é mais econômico e também
mais seguro, executar corretamente na primeira vez para evitar gasto
com reparação e intervenções ou retrabalhos (DÓREA et al, 2010). Para
Brito apud Gnipper(2010), os conceitos de valor e satisfação dos
usuários das edificações estão muito ligados, uma vez que ambos
descrevem o julgamento avaliativo de um bem ou serviço, como os
sistemas hidro-sanitários de um edifício, em uma determinada situação
de uso ou experiência de uso.
A NBR-8160/1999 – Sistemas Prediais de Esgoto Sanitário: Projeto e
Execução – entre outras generalidades determina que o sistema seja
projetado de modo a:
• permitir o rápido escoamento da água utilizada e dos despejos
introduzidos, evitando a ocorrência de vazamentos e a formação
de depósitos no interior das tubulações;
• impedir que os gases provenientes do interior do sistema predial
de esgoto sanitário atinjam áreas de utilização;
• permitir que os seus componentes sejam facilmente
inspecionáveis para eventuais manutenções;
Em relação aos odores, a NBR-8160/1999 indica que todos os aparelhos
sanitários devem ser protegidos por desconectores.
 SUMÁRIO

Segundo Carvalho Jr (2013), o mau cheiro em ambientes nos quais

estejam instaladas as caixas de gordura e de esgoto, confeccionadas
em concreto ou alvenaria, resultam das deficiências nas condições de
vedação das respectivas tampas. Ainda segundo o autor, com o passar
do tempo, tais caixas costumam apresentar essa anomalia porque é
comum a ocorrência de trincas ou quebras em suas tampas de
concreto durante as operações de abertura e fechamento.
A NBR-8160/1999 determina ainda que as tampas dos dispositivos de
inspeção sejam removíveis e ofereça fechamento hermético. Quanto às
caixas de gordura, a mesma norma indica que as mesmas tenham
vedação adequada para evitar a penetração de insetos, pequenos
animais, águas de lavagem de pisos ou de águas pluviais, etc.
Tannous, apud Genniper (2010), afirma que a manutenção preditiva
consiste em uma técnica em que a manutenção é realizada no período
adequado, antes que ocorra uma falha qualquer.
O item 4.1.3.1 da NBR-8160/1999 estabelece que o sistema predial de
esgoto sanitário deve ser separador absoluto em relação ao sistema
predial de águas pluviais, ou seja, não deve existir nenhuma ligação
entre os dois sistemas.

3. MATERIAL E MÉTODO

Foi utilizada a metodologia estabelecida para uma pesquisa de caráter

qualitativa, com aplicação de questionários que possibilitem a
identificação de patologias nas instalações hidro-sanitárias de um
condomínio residencial vertical composto por cinco edifícios.
Tais patologias foram apontadas segundo a percepção do
síndico/administrador e encarregado operacional do condomínio,
sobre o mau funcionamento de componentes, elementos ou até da
própria instalação de esgoto, observando-se que foram pesquisadas as
ocorrências localizadas em áreas de uso comum dos edifícios.
A pesquisa qualitativa se preocupa com elementos de natureza
subjetiva em nível de realidade que não pode ser quantificado, pois
trabalha com universo de significados e valores, entre outros (MYNAIO,
1994).
Para Deslandes (1994), a pesquisa qualitativa não se baseia no critério
numérico para garantir a sua representatividade, sendo importante a
reposta para a pergunta “quais os indivíduos têm vinculação mais
significativa para o problema ser investigado?”.
Segundo Neto (1994), geralmente as entrevistas para aplicação dos
questionários admitem perguntas abertas para que os profissionais da
manutenção dos condomínios falassem livremente.
Nessa etapa foi delineado que os edifícios analisados fizessem parte de
um condomínio que deveria conter prédios executados por construtoras
distintas identificadas por A e B, com o mesmo número de 12
pavimentos e mais de cinco anos de uso.
Foi escolhido o Condomínio X em área nobre de Manaus com um dos
maiores índices de valorização imobiliária.
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4. RESULTADOS E DISCUSSÃO

O estudo indicou que a patologia “mau cheiro” foi diagnosticada em

100% dos edifícios do condomínio, enquanto entupimentos em caixas
de gordura ocorreram em 80% dos edifícios. Em todos os edifícios foram
aplicados tubos e conexões de PVC rígido série normal nas instalações
de esgotos, fabricados conforme a norma ABNT – NBR- 5688 (Sistemas
Prediais de Água Pluvial, Esgoto Sanitário e Ventilação).
A Tabela 1 mostra as patologias identificadas para cada edifício
pesquisado. O prédio BM apresenta melhor qualidade por possuir o
menor número de manifestações patológicas, conforme conceito de
qualidade estabelecido por Harrison apud Pan and Thomas (2013).

Tabela 1 – Frequência de Patologias ocorridas no Condomínio X.

Anomalias relatadas / constatadas Edifícios Frequência

no Condomínio X AN BM CC DE EW (%)
Mau cheiro X X X X X 100
Retorno de esgotos X X X 60
Ruídos na tubulação X X X X X 100
Entupimentos de ralos sifonados X 20
Entupimentos de caixas sifonadas X 20
Entupimentos de caixas de gordura X X X X 80
Entupimentos - caixas de inspeção X X 40
Retorno de espuma X 20

Tomando como base os edifícios AN e CC que contam com 144

banheiros individualmente e apresentaram 06 manifestações
patológicas cada um, observa-se que os edifícios DE e EW não
apresentaram redução do número de patologias na mesma proporção
do número de banheiros, os quais foram reduzidos em 50%, enquanto as
patologias reduziram apenas 33,33%. Quando se analisa o edifício BM,
que contém 66,66% do número de banheiros verifica-se uma redução
do número de patologias em 66,66%.
A Tabela 2 mostra a relação entre os edifícios com respectivos números
e suas respectivas quantidades de patologias.
Observando-se o histórico do Condomínio X, verifica-se que o prédio
BM, primeiro a ser construído, teve sua execução realizada pela
construtora A, distinta daquela que executou os demais prédios do
condomínio.

Tabela 2 – Número de patologias por Edifício

Edifício Pavimentos Banheiros Patologias

AN 12 144 6
BM 12 96 2
CC 12 144 6
DE 12 72 4
EW 12 72 4
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O gráfico 1 mostra a escala de patologias e suas respectivas

frequências, considerando-se os cinco edifícios pesquisados,
evidenciando que o mau cheiro e ruídos na tubulação manifestam-se
em 100% dos prédios do condomínio X.

Gráfico 1 – Percentual de prédios acometidos por cada patologia.

120
100
80
60
40
20
0

4.1 – Mau Cheiro

Apontado e constatado em 100% dos prédios do condomínio, o mau
cheiro é resultado de aberturas existentes entre tampas e caixas de
inspeção e de gordura, em desacordo com a NBR-8160/1999. A não
observância da norma quanto à facilidade para a manutenção
preditiva resultou pequenas fraturas nas peças gerando degradação
continuada. Assim, as condições de não integridade das tampas de
concreto são decorrentes das operações de abertura das mesmas.
No caso de caixas/tampas plásticas, há garantia tanto quanto a
Figura 1 – Tampa de Figura 2 – Sifão deformado
concreto

Fonte: os autores Fonte: Os autores

impermeabilidade quanto ao fechamento hermético que bloqueará a
saída dos gases para os ambientes. A Figura 1 mostra caixa de esgoto
com tampa em concreto em estado degradado, localizada no edifício
CC (sub-solo), enquanto a Figura 2 mostra um sifão sob lavatório em
conformação inadequada para a finalidade à qual se destina.
 SUMÁRIO

O mau cheiro em banheiros/lavabos das áreas comuns do condomínio

teve sua causa na sifonagem inadequada abaixo dos lavatórios, o que
possibilitava o acesso de gases ao ambiente.

4.2 – Retorno de Esgotos

Os três primeiros pavimentos são críticos quando não há separação da
instalação em tubos de queda independentes do restante do prédio.
O retorno de esgotos, constatado no Condomínio X foi consequência
de entupimentos na canalização ou nas caixas de esgoto (gordura e
inspeção), visto que a possibilidade de retorno da rede pública não
existe no condomínio analisado porque o sistema de disposição final é
particular e constituído por fossa séptica e filtro anaeróbio.
Caso houvesse ligação com rede de esgoto público, seria indispensável
o uso de válvulas de retenção de PVC dotadas de portinholas que se
fecham automaticamente quando ocorre o fluxo de efluentes no
sentido inverso, próprias para uso em instalações de esgotos, cuja
eficiência em bloquear o refluxo tem a garantia dos fabricantes.

4.3 – Ruídos nas Tubulações

Trata-se de uma patologia que se manifestou em 100% dos edifícios
pesquisados e contribui
Gráfico 2 – Nível de conforto em tubulações
para a percepção de falta
de desempenho na em PVC.
edificação.
Os tubos e conexões de
PVC série normal utilizados
com fixação metálica são
causas para a percepção
de ruídos nos edifícios. A
aplicação de tubos e
conexões de PVC
mineralizado de alta
densidade fixados com
braçadeiras específicas e
emborrachadas para
amortecimento das
vibrações causadas pelo Fonte: Catálogo Técnico Amanco.
regime de escoamento,
atendem as necessidades de conforto acústico para os usuários dos
edifícios.
A simples utilização de braçadeiras confeccionadas em material
plástico, que possuam flexibilidade para o amortecimento dos efeitos
vibratórios no escoamento nos condutos, pode reduzir o nível de ruídos
para índices aceitáveis, o que pode ser verificado nos testes realizados
pelos respectivos fabricantes.
O Gráfico 2 indica os limites de ruído para que uma instalação de
esgoto sanitário tenha alto padrão de conforto acústico. Conforme
 SUMÁRIO

recomenda a DIRETIVA 4100 1¹, o nível de conforto para um sistema

predial de esgoto sanitário deve ser limitado a 20 dB. Segundo esse
critério, os tubos de esgoto predial em PVC série normal permitem ruídos
com níveis até 29,41% superiores àqueles produzidos com PVC
mineralizado.

4.4 - Caixas e Ralos Sifonados Entupidos

Entupimentos detectados e percebidos pela administração do
condomínio são típicos do acúmulo de resíduos diversos no interior dos
ralos e caixas sifonadas, além de cabelo, o que comprometer o
escoamento dos efluentes através do septo, sendo este um obstáculo
existente no interior de ambos os dispositivos para que haja a sifonagem
necessária para proteção dos ambientes em que estão instalados,
principalmente banheiros e áreas de serviço em geral. Portanto, as
ações de manutenção e limpeza nos dispositivos hidro-sanitários são
indispensáveis para que o sistema funcione de forma plena,
satisfazendo totalmente as expectativas do usuário em relação à
edificação em que habita.

4.5 - Caixas de Gordura e de Inspeção Obstruídas

As obstruções ocorreram após acúmulo de detritos no interior das
caixas, evidenciando a falta de ações de manutenção e limpeza
periódica das mesmas. Transbordamentos de efluentes sanitários após
entupimentos têm efeito devastador sobre o conforto e bem estar das
pessoas que utilizam a edificação, notadamente aquelas que transitam
cotidianamente nas áreas em que estão localizadas.
Localizações de caixas de esgoto em áreas eminentes sociais como
aquelas constatadas em posições frontais aos elevadores ou próximas
dos mesmos causam má impressão e sinais de desconforto, o que
poderia ser evitado na fase de projeto, havendo a adoção de local
mais apropriado. Ocorrência do retorno de espuma ou de esgoto em
pontos frontais aos elevadores é gravíssima e gera transtornos aos
usuários.
O registro de relatos sobre o transbordamento de excrementos através
de caixas de inspeção localizadas à frente das portas dos elevadores
são fatos gravíssimos e inadmissíveis e comprometem o desempenho
pleno da edificação.

4.6 - Retorno de Espuma

O retorno de espuma foi a patologia que apresentou índice de
ocorrência em 20% dos prédios, o menor índice verificado. A Figura 3
mostra o retorno de espuma através de uma caixa de gordura
localizada no subsolo do edifício “CC”, por não haver fechamento
hermético devido a degradação continuada após cada operação de
abertura para manutenção e limpeza. O uso de caixas de gordura pré-

1
Publicação da Veren Deutscher Ingenieure (Associação de Engenheiros Alemães) que faz referências ao nível de
ruído em sistemas de esgoto sanitário predial de alto padrão.
 SUMÁRIO

fabricada em PVC, disponíveis no mercado brasileiro para imóveis

residenciais unifamiliares com tampas de fechamento hermético é uma
necessidade que deve ser estendida aos prédios multifamiliares. A
adoção de estrutura/cantoneira metálica na tampa e na base de
apoio no corpo da caixa, acompanhada de
material vedante resultaria em proteção às Figura 3 – Retorno de
bordas da placa de concreto e ao Espuma
fechamento hermético.
O dano nas tampas é consequência de
processo construtivo inadequado e é uma
causa secundária.
A Tabela 3 indica duas patologias com
causas primária e secundária: mau cheiro e
retorno de espuma. As causas relacionadas
com cada patologia assinalada no Gráfico 1,
Fonte: Os autores
estão indicadas na Tabela 3.

Tabela 3 – Demonstrativo das causas das patologias

Patologia Causa Origem

Mau cheiro Inexistência de vedação Execução/Manutenção

Retorno de esgotos Inexistência de válvula de Projeto
retenção
Ruídos na tubulação Falta de material isolante Projeto
acústico
Entupimentos de ralos Deficiência na limpeza Manutenção
sifonados
Entupimentos de caixas Limpeza inadequada Manutenção
sifonadas
Entupimentos de caixas de Irregularidade na limpeza Manutenção
gordura
Entupimentos de caixas de Falta de limpeza periódica Manutenção
inspeção
Retorno de espuma Vedação inadequada Execução/Manutenção

5. CONCLUSÃO
Os resultados indicaram que a não observância à norma de projeto e
execução de instalação de esgoto predial é a origem do mau cheiro e
do ruído nas tubulações, duas principais patologias que acometeram
todos os cinco prédios do condomínio pesquisado. O processo
construtivo inadequado de caixas de esgoto permitiu a degradação
das mesmas e possibilitou a ocorrência do mau cheiro.
O retorno de espuma apresentou a menor frequência, correspondente
ao edifício CC, um dos dois prédios com o maior número de banheiros.
A utilização de tubos de PVC (série normal) desprovidos de elementos
de fixação inadequados não contemplam os níveis de ruídos aceitáveis
para o sistema de esgoto sanitário.
Verificou-se ainda que o prédio BM, executado por uma determinada
construtora A, apresentou o menor número de patologias, indicando
maior nível de qualidade aplicado pela construtora A.
 SUMÁRIO

As ações de manutenção são indispensáveis para minimizar a

ocorrência de patologias, garantindo melhor bem estar aos moradores
quando estiverem no usufruto das áreas comuns.

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