Analisi costi-ricavi I

(investimenti immobiliari)
Valutazione economica dei piani e dei progetti
Premesse

• Ci porremo nella prospettiva di un soggetto

privato che valuta la convenienza di un
investimento immobiliare.
• L’obiettivo è in questo caso valutare la
redditività e sostenibilità dell’iniziativa.
• Il soggetto può essere un imprenditore che
valuta se la trasformazione attuata con il
progetto è in grado di garantire almeno il
profitto normale del mercato di riferimento.

2
• La trasformazione può riguardare:
• il riuso di edifici
• aree edificabili
• il cambiamento di destinazioni d’uso.
• Si ha convenienza economica se il valore di
trasformazione è maggiore del valore del bene
da trasformare (valore ante trasformazione).
• Per la valutazione di convenienza si può:
• elaborare un’analisi basata sui costi
• elaborare un’analisi costi-ricavi.
• L’analisi dei costi è tuttavia opportuna anche nell’ACR.

3
• Se consideriamo il promotore dell’investimento
immobiliare avremo la seguente struttura:

Ricavo totale

Profitto minimo atteso

Altri costi

Costo di costruzione

Costo dell’area

4
 no no

Ipotesi di  Fattibile sul  sì Fattibile sul  sì

piano  piano 
investimento urbanistico? economico?

Progetto 
definitivo

Autorizzazione  sì Fattibile sul  no
e progetto  piano 
esecutivo economico?

5
 Situazione 
Prosecuzione  
mercato Valore dei ricavi
analisi/progetto
immobiliare

>
Destinazione Valore/prezzo 
Verifica  Valore di 
Tipologia immobile da 
urbanistica trasformazione
Dimensioni trasformare
<

Situazione 
Costo totale di  Abbandono o 
mercato
trasformazione modifica
costruzioni

6
Costi dell’investimento immobiliare
• La struttura generale (vista per gli investimenti)
assume qui un profilo specifico.
• Costi di investimento fissi
• Costo di acquisizione o valore dell’area*
• Oneri di urbanizzazione
• Costo delle eventuali demolizioni e bonifiche
• Costi di costruzione
• (Costi di manutenzione straordinaria, se recupero)

(* anche se in certi casi l'area può essere già di proprietà

dell'imprenditore, si dovrebbe valutare il costo opportunità
della stessa)

7
• Costi operativi per la realizzazione dell’opera
• Spese tecniche
• Spese generali e imprevisti
• Spese di commercializzazione
• Retribuzione dell’imprenditore (se non computata
nel tasso di attualizzazione)

• Costi di gestione
• spese amministrative
• assicurazioni
• manutenzioni ordinarie
• manutenzioni straordinarie

8
Ricavi dell’investimento immobiliare

• Ricavi da vendite
• Ricavi da locazione
• Ricavi da dismissioni
• Altri ricavi (ad es. pannelli pubblicitari, servizi)

9
Valutazione delle aree edificabili

• Diversi fattori di ordine generale influenzano il

valore delle aree:
• situazione congiunturale del mercato immobiliare
• politica urbanistica
• fiscalità generale e immobiliare
• accessibilità del credito

10
• Accanto ad essi vi sono fattori di ordine
particolare:
• dimensioni
• localizzazione
• destinazione
• indici di edificabilità
• presenza di opere da demolire
• grado di urbanizzazione
• conformazione
• caratteristiche geotecniche
• esistenza di servitù
• condizioni per la libera fruizione

11
Metodi di stima delle aree edificabili

• I metodi per comparazione diretta

(mq, vano edif. , mc, ecc,)
• Il valore di trasformazione dell’area
• Il metodo dell’incidenza sul valore
dell’edificato.

12
• Il valore di trasformazione (Vt) di un’area
edificabile si determina per differenza tra il più
probabile valore di mercato dei prodotti edilizi
realizzabili (Vm) ed il più probabile costo (Ctr)
di trasformazione nella destinazione ordinaria:

13
• Il costo di trasformazione comprende:
• il costo delle eventuali demolizioni e bonifica
• gli oneri di urbanizzazione
• il costo delle opere edili
• le spese tecniche
• le spese generali e gli imprevisti
• le spese di commercializzazione
• gli oneri finanziari
• le imposte
• la retribuzione dell’imprenditore

14
• Il metodo dell’incidenza sul valore dell’edificato
esprime il valore dell’area (Va) come:

• Ve è il valore dell’edificato realizzabile

• k è chiamato coefficiente di incidenza

15
Costo di costruzione

• dove:
• Cc costo di costruzione
• Ct costo tecnico di costruzione
• M materiali
• Sa salari
• Nt noli e trasporti
• Sg spese generali di sede e di cantiere ≈ 15% Ct
• Uc Utile dell’imprenditore costruttore ≈10% (Ct+Sg)

16
La stima ex-ante dei costi in edilizia

Tipo di procedimento
Sintetico Misto Analitico
Confronto diretto  Procedimento per  Computo metrico 
mediante opportuni  elementi funzionali estimativo
parametri Procedimento per 
campioni significativi
Metodo estimativo rapido

17
Tipo di progetto Stima del costo Documento Finalità
Preliminare sintetica/mista preventivo sommario fattibilità amministrativa 
e tecnica
Definitivo analitica computo metrico  rilascio di autorizzazioni 
estimativo e approvazioni
Esecutivo analitica computo metrico  determinazione in ogni
estimativo dettaglio di lavori e costi

18
Stima sintetica dei costi in edilizia

• Comprende quattro fasi:

1. scelta del campione di edifici di riferimento di
costo noto
2. omogeneizzazione temporale dei costi
3. scelta del parametro tecnico di misura della
consistenza
4. confronto del progetto con il campione

19
• L’attualizzazione dei costi di costruzione è fatta
attraverso il costo storico e gli indici ISTAT*:

• dove:
• Ca, costo attuale
• Cs, costo storico (data s < data a)
• Ia, indice attuale, alla data a (tabelle ISTAT)
• Is: indice storico, alla data s (tabelle ISTAT)

(* si veda anche: rivaluta.istat.it/Rivaluta)

20
Parametri tecnici per il confronto

• Edifici residenziali privati

• Superficie (lorda o utile)
• Volume v.p.p.
• Vani
• Alloggi

• Edilizia produttiva (es. fabbricati industriali)

• Superficie (lorda o utile)
• Volume (lordo o utile)

21
• Edifici speciali
• Autorimesse – posti auto
• Alberghi – camere o posti letto
• Ospedali – posti letto
• Cinema – posti spettatore

• Opere di urbanizzazione primaria

• Strade – superficie o sviluppo lineare (mq, m, km)
• Illuminazione pubblica – punti luce
• Reti tecnologiche (energia elettrica, gas, acqua) –
sviluppo lineare (m)

22
Esempio

• Un intervento immobiliare riguarda la costruzione di un

complesso di edilizia residenziale costituito da due
corpi di fabbrica di altezza di 6 piani fuori terra.
• Si vuole ricavare la stima parametrica del costo
unitario di costruzione; si adotta un’indagine diretta.
• Sono stati presi come riferimento i costi unitari applicati
da imprese di costruzioni, operanti nel territorio
provinciale, per la realizzazione di interventi analoghi a
quello in esame.

23
• Dalla comparazione tra i preventivi disponibili, sono
stati definiti i costi parametrici unitari delle seguenti
categorie di lavori ed il costo parametrico complessivo
riferito al mq di costruzione:

Categorie di lavori €/mq incidenza

Scavi e fondazioni, struttura in elevazione, coperture 
comprese impermeabilizzazioni e coibentazioni 360,00  35%

Finiture interne compresi murature, tramezzi, sottofondi e 
pavimenti, intonaci, tinteggiature, serramenti e lattoneria 422,00  41%
Impianto riscaldamento 104,00  10%
Impianto idrosanitario e sollevamento acque 41,00  4%
Impianto elettrico 67,00  7%
Impianto ascensori 36,00  3%
Complessivo 1.030,00  100%

24
• I valori riportati nella tabella seguente stimano le
maggiorazioni relative al nuovo complesso rispetto alle
caratteristiche delle costruzioni di riferimento:

Maggiorazione per strutture 104,00  10%

Maggiorazioni per qualificazione energetica 104,00  10%
208,00  20%

• Sommando i costi base di realizzazione e di

maggiorazione ora definiti si ottiene la stima del costo
complessivo unitario a mq:
1030,00 + 208,00 = 1238,00 €/mq

25
Scomposizione per voci di costo

• Con il costo parametrico, l’importo complessivo della

opera è stimato moltiplicando il prezzo unitario di
costruzione, riferito al parametro, per la consistenza
dell’opera.
• I prezzi unitari dovrebbero essere ricavati da dati
statistici ottenuti dai costi di realizzazione di opere
simili.
• L’elaborazione dovrebbe tenere conto delle località e
dell’epoca a cui i dati si riferiscono, e delle condizioni di
realizzazione dell’opera stimata.

26
• Un approccio per la determinazione del costo
parametrico, consiste nella suddivisione dell’immobile
in categorie di lavori (voci di costo) e nell’applicazione
di costi standard.
• La fissazione dei costi standard dovrebbe essere fatta,
su base annuale, a cura dell’Osservatorio dei contratti
pubblici.
• Allo stato attuale si utilizzano dei costi parametrici
indice per tipologia edilizia, ottenuti da interventi
selezionati in base alla loro tipicità nel mercato.

27
• Sono disponibili pubblicazioni che riportano le opere
tipo suddivise in voci di costo.
• Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi -
Tipologie Edilizie, Dei - Tipografia del Genio Civile,
2014
• A. Bassi, Costi per tipologie edilizie, Maggioli Editore,
2014
(sono disponibili nella Biblioteca Tecnico-Scientifica)

28
• Queste pubblicazioni riportano dati utili alla stima dei
costi organizzati per tipologie edilizie.
• Per ogni voce è riportato il costo nel progetto specifico
e la sua incidenza sul costo totale dell’opera.
• Il costo parametrico indice è così ottenuto dividendo
l’importo appaltato per la consistenza del progetto
specifico, espressa nel parametro significativo (area,
volume, sviluppo lineare ecc.)

29
 • Esempio: edificio multi-piano
Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e rinterri 19.007,00 0,33%
2 Opere in c.a. 1.639.449,00 28,22%
3 Vespai e sottofondi 553.586,00 9,53%
4 Isolamento e impermeabilizzazioni 388.016,00 6,68%
5 Murature e tavolati 446.744,00 7,69%
6 Intonaci (rasature) 161.117,00 2,77%
7 Canne e fognature 169.432,00 2,92%
8 Rivestimenti e zoccolini 361.508,00 6,22%
9 Coperture e lattonerie 175.297,00 3,02%
10 Opere in legno e ferro 718.638,00 12,37%
11 Impianto di riscaldamento 366.113,00 6,30%
12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas 352.005,00 6,06%
13 Impianto elettrico 294.762,00 5,07%
14 Impianto ascensori 164.457,00 2,83%

Costo Totale 5.810.131,00 100,00%

5.810.131,00
675,00Euro Costo dell'opera al m2
8.604

5.810.131,00
28.394
205,00Euro Costo dell'opera al m3

30
• La suddivisione in voci consente di applicare un
approccio misto per la stima, attraverso coefficienti di
ponderazione:
• ki > 1 se le opere a cui la voce di costo (i) si riferisce hanno
per il bene stimato caratteristiche superiori rispetto al bene di
comparazione
• ki < 1 se le opere a cui la voce di costo (i) si riferisce hanno
per il bene stimato caratteristiche inferiori rispetto al bene di
comparazione.
• Nel caso dei costi di costruzione, il valore del
coefficiente può essere attribuito sulla base della stima
dei lavori in più o in meno (tecnologia, difficoltà ecc.)
deducibile da fonti dirette (progettista, costruttore ecc.)

31
 • Esempio
675,28 x 8100 x 0,004 (salvo arrotondamenti)

Bene Comparaz (BC) Bene Stimato (BS)

Codice Descrizione Costo (€) Incidenza k BS vs BC Inc corr Costo (€) Incidenza
1 Scavi e rinterri 19.007,00 0,3% 1,2  0,4% 21.472,34 0,4%
2 Opere in c.a. 1.639.449,00 28,2% 1,1  31,0% 1.697.755,76 30,3%
3 Vespai e sottofondi 553.586,00 9,5% 1,1  10,5% 573.274,21 10,2%
4 Isolamento e impermeabilizzazioni 388.016,00 6,7% 1,0  6,7% 365.287,03 6,5%
5 Murature e tavolati 446.744,00 7,7% 1,0  7,7% 420.574,90 7,5%
6 Intonaci (rasature) 161.117,00 2,8% 1,0  2,8% 151.679,18 2,7%
7 Canne e fognature 169.432,00 2,9% 1,2  3,5% 191.408,54 3,4%
8 Rivestimenti e zoccolini 361.508,00 6,2% 0,9  5,6% 306.298,62 5,5%
9 Coperture e lattonerie 175.297,00 3,0% 1,0  3,0% 165.028,56 2,9%
10 Opere in legno e ferro 718.638,00 12,4% 0,9  11,1% 608.887,85 10,9%
11 Impianto di riscaldamento 366.113,00 6,3% 1,0  6,3% 344.667,05 6,1%
12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas 352.005,00 6,1% 1,0  6,1% 331.385,46 5,9%
13 Impianto elettrico 294.762,00 5,1% 1,0  5,1% 277.495,61 4,9%
14 Impianto ascensori 164.457,00 2,8% 1,0  2,8% 154.823,54 2,8%

Costo Totale 5.810.131,00 100,0% 102,6% 5.610.038,63 100,0%

Superficie (mq) 8.604,00 8.100,00
Costo unitario (parametrico indice ‐ €/mq)) 675,28  692,60 

Una stima del costo unitario di BS si può ottenere anche

moltiplicando il costo unitario di BC per la media geometrica dei ki
32
Stima analitica del costo di costruzione

• Il computo metrico estimativo utilizza la

seguente relazione:

• dove:
• qi, quantità della lavorazione i-esima
• pi, prezzo unitario della lavorazione i-esima

33
• Il computo metrico estimativo si compone
quindi di due fasi:
• Computo metrico (determinazione di qi)
1. identificazione di tutti gli elementi costruttivi che
compongono l’opera (classificazione)
2. attribuzione a ogni elemento della corrispondente
quantità espressa nella misura competente
(misurazione)
• Analisi prezzi (determinazione di pi)
1. determinazione delle quantità di ciascun fattore
produttivo necessario alla realizzazione delle singole
lavorazioni finite
2. applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari

34
Le fonti di dati sui costi di costruzione

• Fonti dirette:
• Imprese di costruzioni
• Stazioni appaltanti
• Committenti privati
• Fonti indirette:
• Camere di Commercio, Istat
• Associazioni dei costruttori
• Ordini professionali (Milano, cfr. op. cit.)
• Osservatorio del Ministero LL.PP.
• Pubblicazioni varie (es. Il Consulente Immobiliare)

35
La stima degli altri costi

• Oneri di urbanizzazione
• calcolo analitico da tabelle comunali
• 5-10% sul costo di costruzione
• Nel primo caso, le modalità di calcolo dipendono dal
comune o dalla regione.
• Nel Friuli Venezia Giulia la norma di riferimento è il
Regolamento di attuazione della Legge Regionale 11
novembre 2009 n. 19 «Codice regionale dell’edilizia».

36
• Il contributo complessivo è costituito dal contributo
sulle opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) e
da quello sul costo di costruzione,
• Per la sua determinazione si fa riferimento ai valori,
coefficienti, percentuali e criteri assunti sulla base delle
tabelle parametriche di cui all’Allegato C del
Regolamento.
• I valori possono essere definiti in modo puntuale dai
regolamenti comunali.

37
• Gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di
costruzione sono rapportati alle superfici imponibili.
• Nel conteggio di queste non devono essere
considerate le superfici accessorie destinate a:
• cantine, soffitte, ripostigli, depositi, lavanderie, e simili fino a
20 mq complessivi per unità immobiliare;
• atri di ingresso e vani scale (anche comuni a più unità
immobiliari);
• logge, porticati, balconi fino a 20 mq complessivi per unità
immobiliare;
• box, autorimesse e parcheggi privati pertinenziali nei limiti
minimi previsti dalla legge;
• magazzini.

38
• Il valore del contributo per le opere di urbanizzazione è
ottenuto dal prodotto:
Oneri.urb = incid (€/mq) x Superf.imp (mq) x coeff.corr
• L’incidenza degli oneri è fissata (Tab. 1, Allegato C)
sulla base di:
• destinazione d’uso
• dimensioni del comune in cui l’edificio è realizzato
• indice di fabbricabilità fondiaria (mc/mq).
• Il coefficiente di correzione (Tab. 3, All. C) è
determinabile (entro valori min e max) in funzione di:
• destinazione d’uso
• zona omogenea
• tipo di intervento

39
• Per il valore del contributo sul costo di costruzione, si
determina preliminarmente il valore dell'intervento
edilizio applicando alla superficie imponibile il valore
unitario riferito alla destinazione d'uso (Tab. 2, All. C).
• Al valore ottenuto si applica la percentuale di
contributo relativo alla destinazione d’uso (Tab. 4 All.
C), alla zona omogenea e al tipo di intervento.
• In pratica si ha il prodotto seguente:
Contr_C_Costr = (Sup.imp x Val.unit) x %.rel

40
• Esempio
• Edificio di nuova realizzazione a uso residenziale in un
comune con 5000-10000 abitanti e un IF=2,28 mc/mq
• incidenza oneri urb. primaria: 43,38 €/mq
• incidenza oneri urb. secondaria: 76,44 €/mq
• per interventi di nuova realizzazione: Val.unit=672,00 €/mq
• zona omogenea A: Perc.contr=1,40%

Incid_oneri (€/mq) Sup_imp (mq) Coeff_corr Totale (€)

Oneri urb. primaria 43,38  656 0,5 14.228,64 
Oneri urb. secondaria 76,44  656 0,5 25.072,32 

Valore_unit (€/mq) Sup_imp (mq) %_relat Totale (€)

Contrib. cost. costr. 672,00  656 1,40% 6.171,65 

41
• Spese tecniche e oneri professionali (5-10%
del costo di costruzione)
• Spese generali e imprevisti (3-5% del costo di
costruzione e delle spese tecniche)
• Le spese di commercializzazione (1-3% del
valore del venduto; un canone d’affitto)

42
• Gli oneri finanziari (interessi sull’esposizione)
• Le imposte (30-40% dell’utile)
• La retribuzione dell’imprenditore (10-20% sul
valore del venduto, oppure è integrato nel
tasso di sconto).

43
Il criterio del costo globale

• Questo criterio è utilizzato nelle decisioni di

investimento basate sui costi.
• Il costo globale di un bene durevole è
rappresentato, oltre che dal costo di
realizzazione, da tutte le spese necessarie alla
sua utilizzazione e dal costo di dismissione al
netto degli eventuali ricavi.

44
 Costo globale 
(Cg)

Costo di  Costo di  Costo di  Costo di 

realizzazione  manutenzione  gestione  dismissione 
(Cr) (Cm) (Ce) (Cd)

(questi elementi possono rientrare anche nell’analisi

costi-ricavi)

45
• Si possono poi utilizzare due misure
complessive:

46
Stima del valore di mercato degli
immobili

• È una delle informazioni necessarie alla

determinazione delle entrate di cassa.
• Fattori di ordine generale e particolare
influiscono sul valore degli immobili.

47
• Fattori di ordine generale:
• Situazione congiunturale
• Redditività attuale e potenziale
• Sicurezza e stabilità della redditività
• Fiscalità generale e immobiliare
• Accessibilità del credito
• Demografia
• Fattori di ordine particolare
• Caratteristiche posizionali estrinseche
• Caratteristiche posizionali intrinseche
• Caratteristiche tecnologiche
• Caratteristiche produttive

48
• Caratteristiche posizionali estrinseche
• Qualificazione infrastrutturale; ad es.
• prossimità al centro urbano
• accessibilità ai servizi pubblici
• accessibilità al trasporto pubblico
• presenza di servizi commerciali di base
• Qualificazione ambientale; ad es.
• salubrità della zona
• contesto sociale
• assenza di rumori
• densità edilizia

49
• Caratteristiche posizionali intrinseche
• Panoramicità o visibilità
• Orientamento
• Soleggiamento
• Luminosità
• Ventilazione
• Salubrità dei vani

50
• Caratteristiche tecnologiche
• Oggetto dell’analisi sono:
• il fabbricato
• l’unità immobiliare
• Gli aspetti da considerare includono:
• dimensioni
• livello delle finiture
• stato di conservazione
• presenza di ascensore
• dotazioni di servizi
• impianti

51
• Le caratteristiche produttive dipendono da
diversi fattori, tra cui:
• presenza di esenzioni fiscali
• detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione
• limiti alla locazione
• vincoli conseguenti alla locazione
• presenza di diritti di terzi
• condizioni manutentive delle parti comuni
• tipologia di impianti e consumi energetici

52
• Le caratteristiche intrinseche pesano in modo
diverso sulla formazione del prezzo.

Caratteristiche max min scarto

Posizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30
Posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20
Tecnologiche 0,30 0,10 0,20
Produttive 0,10 0,05 0,05

53
• Per la stima degli immobili civili si impiegano:
• metodi per comparazione diretta (ad es., mq, vano)
• comparazione diretta mono-parametrica
• comparazione diretta pluri-parametrica
• metodi di capitalizzazione del reddito
• Questi metodi sono già stati affrontati nel corso
di Estimo; richiamiamo solo alcuni punti dei
metodi di comparazione.
• Faremo alcuni esempi di stime rapide, utili nei
casi di progetti a livello di fattibilità.

54
Stima per comparazione diretta
mono-parametrica
• Questa valutazione si avvale di un calcolo che
esprime il valore di stima rispetto ai valori di
beni simili.
• Si compone di tre fasi:
• individuazione di beni il più possibile simili a quello
di stima e dei quali sia noto l’aspetto economico
oggetto di valutazione;
• individuazione di un parametro di comparazione (p)
comune ai beni confrontati e fortemente correlato
con il valore degli stessi;
• esecuzione dei calcoli.

55
• Si utilizza la proporzione (valore pesato):

dove:
• Vi è il valore dei beni i presi a confronto
• pi è l’ammontare del parametro di confronto nei
beni i
• Vx è il valore del bene da stimare
• px è l’ammontare del parametro di confronto nel
bene da stimare
• A e D sono le eventuali aggiunte e detrazioni
(dotazioni rispettivamente superiori o inferiori al
livello normale)
56
• Nei casi in cui i beni utilizzati per la stima e il bene da
stimare siano fra loro molto simili, si può utilizzare la
media aritmetica dei valori unitari.
• Esempio
Area Superficie Indice ed Volume ed Prezzo Prezzo un
(mq) (mc/mq) (mc) (€) (€/mc)
1 950 3,5 3325 290.000  87
2 1040 3,5 3640 350.000  96
3 1000 3,5 3500 400.000  114
4 880 3,5 3080 240.000  78
5 1090 3,5 3815 300.000  79

Vol ed (mc) Media pu Prezzo 1 Prezzo 2

area da stimare 2890 91 262.537  263.030 

• dove, Prezzo 1 è calcolato dalla media dei prezzi

unitari, Prezzo 2 è calcolato in base al valore pesato.

57
Stima per comparazione diretta
pluri-parametrica
• Questa valutazione si avvale di modelli che
esprimono il valore rispetto a più variabili
indipendenti.
• Diverse procedure sono possibili:
• Market Comparison Approach (MCA)
• Stima per coefficienti di merito
• Stima per valori tipici (elementi costitutivi).

58
• Il market comparison approach è utile se non si hanno
dati sufficienti per usare l’approccio econometrico
(come accade spesso).
Destinazione, tipologia
Dimensioni immobile

Scelta immobili simili 
compravenduti/costruiti

Individuazione caratteristiche 
differenziali

Valutazioni degli aggiustamenti

Calcolo dei costi/prezzi corretti

59
• Si effettua una normalizzazione dei prezzi:
• analisi del mercato per reperire i prezzi (P1, ... Pn) di
beni comparabili per caratteristiche localizzative ed
intrinseche;
• confronto tra il bene oggetto di stima ed i beni
comparabili;
• stima del coefficiente di ponderazione sintetico
(aggiustamento) per ogni bene comparabile (il
prodotto dei coefficienti associati a ciascuna
caratteristica);
• formulazione del più probabile valore di mercato
unitario del bene oggetto di stima (media dei valori
unitari aggiustati)

60
 • Esempio
coefficienti di 
ponderazione sintetici

Beni comparabili A B C D
Prezzi (€/mq) 1.900  2.250  2.100  1.800 

Posizionali estrinseche 1,00  1,00  1,00  1,10 

Posizionali intrinseche 1,10  0,90  1,00  1,05 
Caratteristiche tecnologiche 1,00  1,00  0,95  1,00 
Caratteristiche produttive 1,00  1,00  1,00  1,00 

Aggiustamento totale 1,10  0,90  0,95  1,16 

Valore unitario aggiustato 2.090  2.025  1.995  2.079 

Valore unitario (€/mq) 2.047 

media dei valori unitari 
aggiustati
61
• La stima per punti di merito con il modello additivo,
prevede l’individuazione di un prezzo di compravendita
massimo relativo ad un bene simile al bene da stimare.
• Si ipotizza che il bene simile possieda tutte le
caratteristiche che determinano il valore al massimo
grado.
• Al bene simile si può allora attribuire un punteggio pari
a 100.
• Si analizzano poi le caratteristiche (posizionali,
tecnologiche ecc.) del bene da stimare in relazione al
bene di riferimento e si attribuisce ad esso un
punteggio.

62
• La formulazione del giudizio di stima è data dal
prodotto tra il prezzo massimo (bene simile) e la
somma dei punteggi del bene oggetto di stima (inferiori
a 1).

Valore massimo dell'immobile di riferimento (€/mq) 3.100 

Bene da stimare
Caratteristiche
posizionali estrinseche kpi 35,0%
posizionali intrinseche kpe 10,0%
tecnologiche kt 10,0%
produttive ke 5,0%
coefficiente sintetico K 60,0%

Valore unitario (€/mq) 1.860 

63
• La stima per punti di merito con il modello
moltiplicativo, prevede l’individuazione di un prezzo di
compravendita medio relativo a beni simili al bene da
stimare.
• Si analizzano poi le caratteristiche (posizionali,
tecnologiche ecc.) del bene da stimare in relazione ai
beni di riferimento e si attribuisce ad esso un
punteggio; se il bene da stimare presenta
caratteristiche
• superiori alla media k > 1
• inferiori alla media k < 1
• nella media k = 1

64
• La formulazione del giudizio di stima è data dal
prodotto tra il prezzo medio e il prodotto dei punteggi
del bene oggetto di stima.

Valore medio unitario (€/mq) 2.300 

Bene da stimare
Caratteristiche
posizionali estrinseche kpi 1,10 
posizionali intrinseche kpe 1,20 
tecnologiche kt 0,80 
produttive ke 1,00 
coefficiente sintetico (prodotto) K 1,06 

Valore unitario ponderato (€/mq) 2.429 

65
• La stima per valori tipici
• Fasi della procedura:
• disaggregazione del bene complesso in tante parti
omogenee;
• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di
transazioni recentemente avvenute sul mercato;
• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un
opportuno parametro di comparazione;
• stima del valore di ciascuna parte;
• determinazione del valore totale del bene
complesso

66
• Procedura di stima semplificata*
• Ci si basa sulle norme, definite dall’Agenzia delle
Entrate, che regolamentano i calcoli per la
determinazione dei valori immobiliari.
• Tali valori sono riferiti a generiche categorie di edificio
e non tengono conto di fattori più specifici (architettura,
localizzazione, impianti ecc.).
• Per poter considerare anche questi aspetti sarà
necessario moltiplicare il valore unitario base proposto
dall’Agenzia delle Entrate per opportuni coefficienti
correttivi.

(Si veda ad esempio: www.morbiato.it/Articoli-Morbiato/calcolo-

valore-immobili-residenziali.html)

67
• Il provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio
2007 dell’Agenzia delle Entrate, stabilisce che il valore
reale (V.R.) dell’immobile è il prodotto di tre elementi:

V.R. (€) = Sc  Vu  (1 + Cm)

• Sc è la superficie commerciale (mq), computata come definito

nella Norma UNI 10750
• Vu è il valore unitario commerciale, espresso in €/mq per le
vendite e in €/(mq x mese) per le locazioni;
• Cm è il coefficiente di merito dell’immobile espresso in
percentuale.

68
• Per determinare Sc, secondo la UNI 10750, si
considerano e sommano le seguenti percentuali di
superficie:
• 100% delle superfici calpestabili
• 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie
interne
• 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali
non condivise
• 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali
condivise
• 25% dei balconi e terrazze scoperte
• 35% dei balconi e terrazze coperte (si intendono coperte
superfici chiuse su tre lati)
• ecc.

69
• Il valore unitario commerciale (Vu) può essere ricavato
dal sito dell’Agenzia del Territorio, nella sezione
dedicata all’Osservatorio del Mercato Immobiliare*.
• Il sito pubblica, con cadenza semestrale, le quotazioni
immobiliari relative ai comuni dell’intero territorio
nazionale per diverse tipologie edilizie nell’ambito delle
destinazioni residenziale, commerciale, terziaria e
produttiva.

(*www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione
/omi/Banche+dati/Quotazioni+immobiliari/)

70
• Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo
e massimo, per unità di superficie riferite ad unità
immobiliari ordinarie classificate in una determinata
tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale
omogeneo: la zona OMI.
• Ad esempio, per Trieste, centro urbano (B1) si ottiene:

71
• Il coefficiente di merito Cm è ottenuto per via tabellare,
sommando i coefficienti che definiscono la qualità
dell’immobile in base a:
• fattori posizionali
• caratteristiche intrinseche dell’edificio
• caratteristiche intrinseche dell’alloggio
• costruttore.
• Per la determinazione del coefficiente di merito si può
utilizzare la tabella TCM 3.1.1 del luglio 2008, di cui si
mostra un estratto nella seguente diapositiva.

72
FATTORI POSIZIONALI
+ ‐
Posizione relativa alla zona OMI
Normale
Ricercata 0,5
Degradata 0,3
Servizi pubblici
Vicini (< 300m) 0,3
Lontani (> 300m < 3.000m)
Assenti (> 3.000m) 0,3
Trasporti pubblici
Vicini (< 300m) 0,5
Lontani (> 300m < 3.000m)
Assenti (> 3.000m) 0,5
Servizi commerciali
Vicini (< 300m) 0,1
Lontani (> 300m < 3.000m)
Assenti (> 3.000m) 0,1
Verde pubblico
Vicino (< 300m) 0,1
Lontano (> 300m < 3.000m)
Assente (> 3.000m)
Dotazione di parcheggi
Normale
Scarsa 0,1

73
• Esempio
• Si abbiano due alloggi situati in zona B1 a Trieste per i
quali siano stati individuati i seguenti valori dei
coefficienti Cm:
Alloggio 1 Alloggio 2
Fattori posizionali 0,3 0,3
Caratteristiche intrinseche dell’edificio ‐11,8 ‐11,8
Caratteristiche intrinseche dell’alloggio 7,8 7,5
Costruttore 0,0 0,0
Cm  [%] ‐3,7 ‐4,0

• Sulla base della superficie commerciale e del prezzo

unitario (minimo) ricavato dalle tabelle, si ottiene:
Alloggio 1 Alloggio 2
Superficie commerciale [mq] 149,18  163,79 
Valore unitario commerciale di vendita [€/mq] 1.250,00  1.250,00 
Coefficiente di merito [%] ‐ 3,70  ‐ 4,00 
Valore stimato [€] 179.575,43  196.548,00 

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Fonti d’informazione sui valori immobiliari

• Fonti indirette:
• Consulente Immobiliare: quotazioni semestrali
• Gabetti.it, immobiliare.it, casa.it ecc.
• Nomisma.it: Osservatorio sul mercato immobiliare
• Scenari Immobiliari, Censis: Monitor Immobiliare
• Cresme (cresme.it)
• Camere di Commercio
• Agenzia delle Entrate: Osservatorio dei valori
immobiliari
(www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/documentazi
one/omi)

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• Fonti dirette:
• Contratti di compravendita
• Perizie giudiziarie
• Stime delle Commissioni provinciali L.10/77
• Stime accettate (divisioni ereditarie)
• Inserzioni sulla stampa
• Borsini immobiliari

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