UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

Projeto TCC1

Patologias em Habitações Populares

Nome do aluno
Orientador: nome do orientador

Rio de Janeiro
2018
 i

UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

Projeto TCC1

Patologias em Habitações Populares

Nome do aluno
Orientador: nome do orientador

Trabalho apresentado por nome do aluno como Pré-projeto

TCC1 do periodo academico 2018-1 do curso de Engenharia
Civil da Universidade Estácio de Sá, campus nome a unidade
sob a orientação do professor nome do orientador.

Rio de Janeiro
2018
 UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

Projeto TCC1

Patologias em Habitações populares

Nome do aluno

Aprovado em ____/____/_____.

BANCA EXAMINADORA

_________________________________________________
Prof. xxxxxxxxxx
(Orientador – Universidade Estácio de Sá)
__________________________________________________
xxxxxxxx
(Professor – Universidade Estácio de Sá)

__________________________________________________
Nome Completo
Titulação-Instituição

CONCEITO FINAL: _________________

Rio de Janeiro
2018
 RESUMO

As patologias da construção estão cada vez mais visíveis nas edificações. Neste
sentido, pode ser um indício de problemas estruturais graves, como também relacionados à
estética. Esta pesquisa trata-se da verificação da qualidade construtiva e o desempenho das
habitações populares como as do programa "minha casa minha vida", com a identificação das
manifestações patológicas e dos problemas no geral que tem ocorrido nessas construções,
principalmente nas mais jovens, ou seja, aquelas com menos de um ano após a entrega das
chaves.

Palavras-chave: Patologias, habitações populares, Programa minha casa minha vida,

política habitacional, moradia.
 ABSTRACT

The pathologies of the construction are more and more visible in the buildings. In this sense, it
may be an indication of serious structural problems, as well as related to esthetics. This research
deals with the verification of the constructive quality and performance of the popular housing
of the "my home my life" program, with the identification of the pathological manifestations
and problems in general that have occurred in these constructions, especially in the younger
ones, those with less than one year after the delivery of the keys.

Keywords: Pathologies, popular housing, my house my life program, housing policy,

housing.
 SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 14
2. JUSTIFICATIVA.......................................................................................................... 15
3. OBJETIVO .................................................................................................................... 16
3.1 Objetivo Geral ................................................................................................ 16
3.2 Objetivos Específicos ..................................................................................... 16
4. METODOLOGIA ......................................................................................................... 16
5. DESENVOLVIMENTO ............................................................................................... 16
5.1 Habitação Popular no Brasil ................................................................... 16
5.2 Programa Minha Casa Minha Vida (PCMCV) .................................... 17
5.2.1 Especificações dos Empreendimentos do (PCMCV) ................... 18
5.3 Déficit Habitacional Brasileiro ............................................................... 18
5.4 Patologia na Construção de Unidades Habitacionais ........................... 19
5.4.1Conceitos de patologia ..................................................................... 19
5.4.2 Principais manifestações patológicas no PMCMV ...................... 20
6. CONCLUSÃO ............................................................................................................... 21
7. REFERÊNCIAS ............................................................................................................ 23
 14

1. INTRODUÇÃO

A falta de moradias é um dos principais problemas das grandes cidades brasileiras. É

crescente o problema da habitação, sendo mais evidenciado na população de baixa renda, ou
seja, com renda média de até três salários mínimos. É nesta faixa de renda que se encontram as
moradias mais precárias, que muitas vezes não estão ligadas ao sistema de saneamento, e onde
muitas pessoas dividem o mesmo cômodo da casa. (PINA, 2013)
Quando há uma quantidade de cidadãos sem moradia adequada numa determinada
região, denominamos déficit habitacional. No Brasil, esse déficit é de 7,2 milhões de moradias
concentradas com 40% no Rio de Janeiro, São Paulo e Minas Gerais. Tal déficit cresceu quase
17% nos últimos anos e as consequências são aglomerações de assentamentos irregulares como
loteamento clandestino, favelas, cortiços e ocupações em espaços públicos. (CABRAL)
Moradia digna é um direito social assegurado pela Constituição brasileira. Portanto,
cabe ao Estado garantir o bem-estar de todos os cidadãos e, no tocante à questão habitacional,
deve promover políticas públicas capazes de corrigir progressivamente os déficits e as
inadequações herdadas do processo de produção das cidades brasileiras. (SOUZA, 1991, p.1)
Como solução para os graves problemas de infraestrutura (saneamento, asfaltamento,
etc.), o governo brasileiro vem, durante os anos criando diversos projetos para construção de
moradias e obras de urbanização em áreas periféricas e favelas para atender ao número
alarmante de famílias sem casa própria.
O Programa Habitacional Federal Minha Casa, Minha Vida é um dos principais
programas desenvolvidos pelo Governo em parceria com os estados e municípios, geridos pelo
Ministério das Cidades e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal. Lançado em 2009,
tem como horizonte reduzir o déficit habitacional brasileiro que em 2008 foi estimado em 5.546
milhões de domicílios (FJP, 2008). Também tem como objetivo, atender as necessidades de
habitação da população de baixa renda nas áreas urbanas (faixa que concentra 90,9% do déficit
habitacional), garantindo o acesso à moradia digna com padrões mínimos de sustentabilidade,
segurança e habitabilidade _ segundo o Ministério da Transparência.
Uma das formas de auxiliar no melhor funcionamento desse tipo de política
habitacional e consequentemente na redução do déficit habitacional são a identificação e
redução de manifestações patológicas.
As patologias nas edificações podem ser definidas como, um conjunto de manifestações
patológicas que ocorrem durante a fase de execução, ou ainda adquiridas ao longo dos anos e
que venha prejudicar o desempenho esperado de uma edificação e das suas partes.
 15

O último levantamento da Controladoria-Geral da União (CGU), em parceria com o

ministério da Transparência, aponta que 54,6% das unidades habitacionais do
PMCMV apresentam patologias ou erros na execução da obra. O relatório, divulgado dia 16 de
agosto de 2017, apura dados desde 2015 e leva em consideração apenas as reclamações de
mutuários registradas na Caixa Econômica Federal. (SANTOS, 2017). Os fiscais
da Controladoria-Geral da União visitaram 77 empreendimentos e 1.472 unidades habitacionais
em doze estados (Bahia, Espírito Santo, Goiás, Minas Gerais, Paraíba, Paraná, Rio de Janeiro,
Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo e Sergipe). Segundo a
avaliação da CGU, os problemas mais comuns são infiltrações, falta de prumo (verticalidade
de paredes e colunas) e de esquadros (se os planos medidos estão com ângulo reto), além de
rachaduras, trincas e vazamentos.
As habitações mais atingidas foram as dos beneficiários que se enquadram nas faixas 2
e 3 do PMCMV. O relatório também detectou problemas nas áreas externas das edificações,
como alagamentos, iluminação deficiente e falta de pavimentação. Essas avarias representam
de 20% do espectro alcançado pela pesquisa. Os principais problemas reportados pelos
moradores foram: infiltrações (46,0%), piso (35,6%) e falta de prumo e de esquadros (32,4%).
Com relação à área externa, 18,2% dos beneficiários informaram problemas com alagamento;
11,8%, com iluminação deficiente e 10,6%, problemas na pavimentação.
Esta pesquisa trata-se da verificação da qualidade construtiva e o desempenho das
habitações populares, onde serão identificados as manifestações patológicas e os problemas no
geral que tem ocorrido nessas, principalmente nas mais jovens, ou seja, com menos de um ano
após a entrega das chaves.

2. JUSTIFICATIVA

Criar projetos voltados para a eficiência nas construções populares brasileiras; testar
novos materiais e tecnologias eficientes, que proporcionem moradia digna para a população de
baixa renda, e apontar soluções para as questões do déficit habitacional, essas são as vertentes
que impulsionam este projeto.
 16

3. OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GERAL

Este trabalho tem por objetivo buscar identificar a qualidade de construção e o
desempenho nas unidades habitacionais como do programa Minha casa minha vida.
Apresentam também como objetivo as origens das patologias nessas edificações e a natureza
das causas desses problemas. A intenção é contribuir com engenheiros, arquitetos, e demais
profissionais da área de construção civil, com dados que levam ao entendimento das patologias
ocasionadas em habitações populares, procurando evitá-las e se não for possível, ter uma base
para buscar uma forma de corrigi-las.

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

O objetivo é estudar alternativas de projetos, técnicas construtivas, materiais e

equipamento mais eficientes nas construções das habitações do PMCMV e, assim, evitar
patologias e proporcionar melhores opções de moradias de qualidade.

4. METODOLOGIA
Para determinar o objetivo apresentado, o autor realizará pesquisas bibliográficas
através de artigos que indicam às patologias nas habitações populares do programa MCMV.
Passando esta etapa, iniciará a fase de investigação, com a coleta de artigos e reportagens
divulgados pela mídia ou por portais do governo, que tratem dos problemas relacionados às
habitações populares. O produto desta primeira fase investigativa será analisado e processado.

5. DESENVOLVIMENTO

5.1 HABITAÇÃO POPULAR NO BRASIL

A falta de moradia para a população carente pode ser considerada, na atualidade, um

dos principais problemas sociais urbanos do Brasil. A questão habitacional encontra-se presente
desde o final do século XIX, estendendo-se com maior gravidade, no decorrer do século XX,
acompanhando o processo de desenvolvimento urbano.
No fim do século XIX, no Brasil, há uma conjunção de acontecimentos que
influenciaram decisivamente a ampliação e a formação dos espaços urbanos no país. O fim da
escravidão fez com que milhares de negros fossem expulsos do campo e migrassem para a
 17

cidade. Concomitantemente, imigrantes europeus chegaram ao Brasil para trabalhar no campo

e também na nascente indústria brasileira. Esses fatores provocaram o aumento da população
nas cidades, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, fato que acarretou uma demanda
por moradia, transporte e demais serviços urbanos, até então inédita (MARICATO, 1997).
A necessidade de moradia de baixo custo para os trabalhadores urbanos, os elevados
preços dos aluguéis e a limitada disponibilidade de habitações para atender a esta demanda,
contribuíram para a multiplicação de moradias coletivas insalubres. Os custos do
desenvolvimento e da modernização do Brasil República no final do século XIX e início do
século XX fez proliferarem moradias coletivas, também denominadas cortiças (3x5m²), onde
trabalhadores de diversas origens se amontoavam para conseguirem arcar com os custos de
viverem na cidade grande.
Inicialmente, uma medida do governo brasileiro foi oferecer crédito às empresas
privadas para que elas produzissem habitações. Solução encontrada para os graves problemas
de infraestrutura (saneamento, asfaltamento, etc.), construção de moradias para atender ao
número alarmante de famílias sem casa própria e questionamento das obras de urbanização em
áreas periféricas e favelas (MOTTA, 2004).
Todavia, os empresários não obtiveram lucros com a construção de habitações
individuais, devido à grande diferença entre os preços delas e das moradias informais; alguns
passaram a investir em loteamentos para as classes altas, enquanto outros edificaram prédios
para habitações coletivas, que passaram a figurar como a principal alternativa para que a
população urbana pobre pudesse permanecer na cidade, especificamente no centro, onde
estariam próximos das indústrias e de outras possibilidades de trabalho (PECHMAN &
RIBEIRO, 1983).
Assim, em cidades pioneiras da ampliação urbano-industrial brasileira, como Rio de
Janeiro, São Paulo e Salvador, buscaram soluções para a crise habitacional que resultaram no
rompimento do sistema de aluguel. Manifestou-se, em geral, uma crescente oferta de
loteamentos populares no mercado imobiliário, que logo foi substituída pela produção estatal
de moradia, em grandes conjuntos habitacionais. Ampliaram-se, assim, as possibilidades da
“casa própria” no Brasil (RIBEIRO, 1996).

5.2 Programa minha casa minha vida (PMCMV)

O Programa Habitacional Federal MCMV, lançado em 2009, tem como horizonte

reduzir o déficit habitacional brasileiro que em 2008 foi estimado em 5.546 milhões de
 18

domicílios (FJP, 2008). Também tem como objetivo, atender as necessidades de habitação da
população de baixa renda nas áreas urbanas (faixa que concentra 90,9% do déficit habitacional),
garantindo o acesso à moradia digna com padrões mínimos de sustentabilidade, segurança e
habitabilidade. O programa funciona por meio da concessão de financiamentos a beneficiários
organizados de forma associativa por uma entidade organizadora e com recursos provenientes
do Orçamento Geral da União – OGU, aportados ao Fundo de Desenvolvimento Social – FDS
(CARTILHA DO PROGRAMA MCMV, 2009).
Em 16 de junho de 2011, foi lançada a segunda fase do Programa MCMV, do Governo
Federal, que visou à construção de dois milhões de habitações até 2014. Na primeira fase do
programa, o número de unidades destinadas às famílias de até três salários representava 40%
do total, já na segunda fase esse valor chegou a 60% do total. Os projetos seguiram a orientação
da NBR 15575:2013 – Edificações habitacionais – Desempenho, que estabelece os requisitos e
critérios de desempenho mínimo obrigatório que se aplicam aos sistemas da edificação
habitacional ao longo de sua vida útil.
O programa Minha Casa, Minha Vida é um dos principais programas desenvolvidos
pelo Governo federal em parceria com os estados e municípios, geridos pelo Ministério das
Cidades e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal.

5.2.1 Especificação dos empreendimentos do PMCMV

Os textos apresentados a seguir que falam sobre as especificações dos projetos do

programa minha casa minha vida (PMCMV), foram retirados da cartilha do PMCMV publicada
no site da Caixa Econômica Federal (CEF). A cartilha específica duas tipologias do projeto:
uma para casa térrea e outra para apartamentos.
Segundo a cartilha do Programa Minha Casa, Minha Vida, o número de unidades
habitacionais por empreendimento é estabelecido em função da área e do projeto, limitado em
até 500 unidades por empreendimento. Em relação ás dimensões dos cômodos, o espaço livre
de obstáculos em frente às portas é de no mínimo 1,20 m. Deve ser possível inscrever, em todos
os cômodos, o módulo de manobra sem deslocamento para rotação de 180° definido pela NBR
9050 (1,20 m x 1,50 m), livre de obstáculos.

5.3 DÉFICIT HABITACIONAL BRASILEIRO

O déficit habitacional é um número que leva em conta o total de famílias que residem
em moradias de condições inadequadas. Engloba aquelas sem condições de serem habitadas
 19

devido à precariedade das construções ou em virtude de desgaste da estrutura física. Elas devem
ser repostas. Inclui ainda a necessidade de incremento do estoque, devido à coabitação familiar
forçada _ domicilio unifamiliar, aos moradores de baixa renda sem condições de suportar o
pagamento de aluguel e aos que vivem em casas e apartamentos alugados com grande densidade
de pessoas.
Segundo a revista Valor, O gasto excessivo com aluguel em tempos de recessão somado
ao encolhimento do setor de construção civil e do programa “Minha Casa, Minha Vida” nos
últimos dois anos deve fazer avançar o déficit habitacional no país. A Pesquisa Nacional por
Amostra de Domicílios (Pnad) mais recente, de 2015, aponta crescimento anual de cerca de
30% dos lares afetados pelo alto comprometimento da renda com pagamento do aluguel. No
total 3,8 milhões de moradias têm esse problema, dado que agrava o déficit habitacional. Além
disso, entre 2013 e 2015 houve redução de quase 400 mil unidades na produção de novos
domicílios, após mais de cinco anos de avanço. Em 2007, o ônus excessivo com aluguel
representava 32% do déficit habitacional do país. Em 2014 subiu para 48%, uma alta muito
acentuada. Nas regiões metropolitanas, onde sabemos que o aluguel compromete ainda mais o
orçamento familiar, o peso do componente é bem superior a 50%. Isso deve se acentuar ainda
mais nos próximos anos, principalmente com a crise recente.
Diante disso, é necessário pensar a política habitacional de forma conjunta com a
questão urbana, com governos agindo em parceria na oferta de moradia e infraestrutura,
regularização fundiária, em programas de locação social e na identificação para redução de
patologias, como formas de minimizar o déficit.

5.4 PATOLOGIA NA CONSTRUÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS

5.4.1 Conceitos de patologia

“Patologia pode ser entendida como a parte da Engenharia que estuda os sintomas, os
mecanismos, as causas e as origens dos defeitos das construções civis, ou seja, é o estudo das
partes que compõem o diagnóstico do problema”. (HELENE, 1992, p. 19).
A patologia nas edificações se dedica ao estudo de anomalias ou problemas do edifício
e as alterações anatômicas e funcionais causadas no mesmo. Estas doenças podem ser
adquiridas congenitamente, ou seja, durante a execução da obra, pelo emprego inadequado de
materiais e métodos construtivos, ou na concepção do projeto, ou ainda serem adquiridas ao
longo de sua vida. A morte da estrutura neste caso seria comparável à sua ruína. Dependendo
do tipo e porte da obra, a ruína de uma edificação pode ocasionar perdas de centenas de vidas,
 20

além de perdas financeiras. Em geral, as perdas financeiras ocasionadas pelos processos de

degradação das estruturas são elevadas. (SILVA, 2011).
As construtoras e os profissionais da área de construção civil devem investir firme na
prevenção das patologias, para garantir a durabilidade, estabilidade, segurança, um bom
desempenho das edificações e também reduzir os gastos com as reformas. É extremamente
importante que, as construtoras e os proprietários ao depararem com algumas manifestações
patológicas em uma edificação, chamarem um especialista da área para examinar quais as
possíveis causas e propor uma solução. (PINA, 2013)

“O conhecimento das causas que provocam as patologias nos edifícios e

conscientização de que as medidas preventivas na fase de projeto e cuidados na
execução representam uma grande economia em relação às recuperações, nem sempre
bem sucedida, são ferramentas fundamentais para reduzir as patologias” (OLIVARI,
2003).

No que se refere à detecção preventiva de patologias em edificações, empreendimentos

de recuperação e reabilitação são custosos, o que aumenta a relevância da manutenção predial
e da prevenção de patologias em edificações. Muitas vezes estruturas que apresentam umas
aparências boas, bem conservadas e funcionais, podem apresentar sintomas sutis, que caso não
forem percebidos e tratados, podem gerar consequências graves. Alguns defeitos da construção
não estão diretamente relacionados com patologias que podem tornar uma estrutura inútil em
curto prazo, mas sim que vai degradando a estrutura por um tempo longo, por isso, a
funcionalidade e a durabilidade não são os únicos parâmetros a serem considerados para a
manutenção predial. Além deles a habitabilidade e a conservação arquitetônica são
considerados outros fatores relevantes. (LOURENÇO, 2011)

5.4.2 Principais manifestações patológicas no PMCMV

O último levantamento da Controladoria-Geral da União (CGU), em parceria com o

ministério da Transparência, aponta que 54,6% das unidades habitacionais do
PMCMV apresentam patologias ou erros na execução da obra. O relatório, divulgado dia 16 de
agosto de 2017, apura dados desde 2015 e leva em consideração apenas as reclamações de
mutuários registradas na Caixa Econômica Federal. (SANTOS, 2017). Isso significa que os
mutuários que detectaram patologias, mas não oficializaram reclamações, não constam nas
estatísticas. Com base nos dados oficiais, fiscais da Controladoria-Geral da União visitaram 77
empreendimentos e 1.472 unidades habitacionais em doze estados (Bahia, Espírito Santo,
Goiás, Minas Gerais, Paraíba, Paraná, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul,
 21

Santa Catarina, São Paulo e Sergipe). Segundo a avaliação da CGU, os problemas mais comuns
são infiltrações, falta de prumo (verticalidade de paredes e colunas) e de esquadros (se os planos
medidos estão com ângulo reto), além de rachaduras, trincas e vazamentos.
As habitações mais atingidas foram as dos beneficiários que se enquadram nas faixas 2
e 3 do PMCMV. O relatório também detectou problemas nas áreas externas das edificações,
como alagamentos, iluminação deficiente e falta de pavimentação. Essas avarias representam
de 20% do espectro alcançado pela pesquisa.

No que se refere à qualidade das unidades habitacionais contempladas, a avaliação foi

feita em conformidade das especificações previstas em projeto e o atendimento à expectativa
dos mutuários. Foram obtidas respostas de 55 empreendimentos visitados. Destes, 50 (90,9%)
apresentaram os itens constantes dos respectivos projetos, como, por exemplo: tipo de pintura,
revestimentos, portas, janelas, louças, telhado, entre outros.
Em mais da metade dos empreendimentos visitados (56,4%), verificou-se deterioração
de elementos das unidades habitacionais antes do prazo da garantia expirar. Os principais
problemas reportados pelos moradores foram: infiltrações (46,0%), piso (35,6%) e falta de
prumo e de esquadros (32,4%). Esse alto índice de deterioração tenderia a ir de encontro às
expectativas dos mutuários.
A respeito da infraestrutura dos empreendimentos (áreas comuns do condomínio) e seus
elementos mínimos previstos nos projetos, 2 dos 55 avaliados não possuíam pavimentação nas
ruas internas de acordo com o projeto. Com relação à área externa, 18,2% dos beneficiários
informaram problemas com alagamento; 11,8%, com iluminação deficiente e 10,6%, problemas
na pavimentação.
No que tange à conformidade das especificações dos projetos, foram avaliados 75
empreendimentos acerca da previsão de interligação à rede de esgoto da região em vez de se
utilizar o sistema de fossa e sumidouro. Em 82,7% desses casos houve interligação à rede de
esgoto da região. Entre os 13 empreendimentos que não possuíam essa interligação, não havia
rede de esgoto na localidade em 76,9% dos casos ou não havia viabilidade técnica (atestada por
laudo da companhia de esgoto do município) de uso da rede de esgoto em 23,1%.

6. CONCLUSÃO

Essa pesquisa procurou dar uma contribuição para a melhoria das Habitações de
Interesses Sociais, voltado mais para a população de baixa renda. A fim de deixá-las mais
 22

seguras, funcionais e duráveis, foram abordadas neste estudo, as manifestações patológicas

nesse tipo de habitação. Neste trabalho, foram identificadas as patologias, suas manifestações
e as suas possíveis causas.
Os estudos realizados mostraram que dentre as patologias identificadas nas edificações,
as que apresentaram maior incidência foram: as infiltrações, rachaduras, trincas, falta de prumo
nas paredes e problemas nas esquadrias afetando a parte estética e gerando insegurança por
parte dos moradores.
Os resultados obtidos nessa pesquisa mostram a importância de se trabalhar com
profissionalismo, atenção para o sucesso em cada etapa de uma obra. Com uma significativa
melhoria nas edificações, a Secretaria do Estado de Obras Públicas, executaria com maior
eficiência o seu trabalho, conseguindo oferecer à comunidade edificações mais seguras,
acessíveis, duráveis e que promovam bem-estar e conforto a seus usuários.

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