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CAPITULO I
GENERALIDADES DEL SECTOR DE LOS BIENES Y RAICES.
Bienes y Raíces. "Están compuestos por, la tierra y todo aquello que esté unido a
ésta: solares, edificaciones o fábricas, que son objeto de transacciones en el
mercado inmobiliario. Los Bienes y Raíces pueden arrendarse, traspasarse, cederse
o venderse entre individuos, empresas, organizaciones caritativas, religiosas,
educativas, fideicomisarios y en general entre cualquier persona jurídica reconocida
como tal por la ley. Las restricciones relativas a la venta de Bienes y Raíces afectan
a menores, personas discapacitadas, algunas corporaciones. Lo normal es que los
Bienes y Raíces se adquieran por compra-venta, donación o herencia1”.
Bienes Inmuebles "Son los que no pueden ser traslado de un lugar a otro", y se
dividen por:
1
Bienes Raíces," Enciclopedia Microsoft® Encarta® Online 2007 ( http://es.encarta.msn.com/text_761576956_1/
Bienes_raíces.html , Consultada el 30-08-07 1:51 p.m.
2
AVILES, JOSÉ, Bienes (En Línea) http://www.monografias.com/trabajos11/trader/trader.shtml , Revisado el 30-08-07 a las
11:00 am
2
Propiedad Raíz. "Se refiere a los derechos de propiedad sobre el bien físico que con
frecuencia parten de un paquete de derechos. Un propietario no es, propiamente
dueño de un bien raíz, es decir del objeto físico que dice poseer. Lo que es suyo es
el paquete de derechos que van con la propiedad3”
Existe una variedad de inmuebles dentro del mercado de los Bienes y Raíces, entre
los cuales se pueden mencionar, las viviendas, apartamentos, ranchos de playa,
bodegas, locales comerciales, centros comerciales, hoteles, entre otros. Los
inmuebles se clasifican de acuerdo a las características de urbanismo que poseen en
si mismos y en el lugar donde se encuentran ubicados, como acceso a instalaciones
de servicios básicos (agua, energía eléctrica, teléfono, cable, Internet), además de
los requisitos mínimos para determinarse urbanos como drenajes de aguas lluvias y
servidas, acceso a vías de comunicación o carreteras, de acuerdo a estas
características dividimos los inmuebles en dos grupos que detallamos a continuación.
INMUEBLES URBANOS
• Apartamentos de • Edificios.
lujo.
Fuente: Información proporcionada por la empresa Rapiventas Salazar S.A. DE C.V.
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LOPEZ SEGOVIANO, OMAR, Guia Sobre Tecnicas de Valuo Inmobiliario http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-
inmuebles/valuacion-inmuebles.shtml, Revisado el 30-08-07 a las 12:16 p.m.
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INMUEBLES RUSTICOS.
• Caseríos
• Lotes
Antes que los españoles llegaran a tierra Salvadoreña, los indígenas pertenecientes
a grupos triviales, llamados pipiles eran pobladores del territorio, sin que
constituyeran grandes grupos poblacionales. Entre 1524 y 1542 se les entregó la
propiedad privada de la tierra y de la vivienda a los conquistadores y los indígenas
fueron obligados a formar asentamientos.
En 1851 se introduce el café y las tierras son más codiciadas, es así como los ejidos
y comunidades indígenas fueron extinguidos legalmente en 1882, San Salvador
duplica su población, este crecimiento estuvo determinado por el auge del café
originándose la primera concentración humana en el país.
Para ese entonces existían puntos de reunión ya conocidos, estos eran la cafetería
La Corona y la cafetería del Hotel San Salvador, en donde se transaban o cerraban
los negocios. En este tiempo se les llamaba COYOTES a las personas que se
dedicaban a la comercialización de Bienes y Raíces, de forma muy empírica y sin la
mayor preparación académica.
En el año 1932 nace la primera empresa de Bienes y Raíces fundada por Juan José
Tobías y se llamo " Negocios JJ Tobías”.
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En 1940 nace la segunda empresa de Bienes y Raíces fundada por Tomas Castillo a
la que llamo "Promotora de Negocios".
Además las empresas enfrentan problemas como la falta de apoyo por parte de las
entidades públicas que tienen que ver con este rubro, las políticas crediticias
actuales en el mercado financiero, los largos tramites para obtener permisos de
construcción y el poco poder adquisitivo de las familias.
Aunque es posible comprar o vender una casa casi sin contratar a un corredor de
Bienes y Raíces, a menudo son muy buena fuente de información. Un corredor de
Bienes y Raíces es necesario para ambas partes, tanto para el comprador como para
el vendedor, en el momento de una transacción de Bienes y Raíces, ya que brinda
información y experiencias en un campo complicado que requiere de diversos
conocimientos para su desarrollo.
Las personas que compran propiedades a menudo piensan que deben pagar
honorarios por el servicio que presta un corredor de Bienes y Raíces, pero en
general es el vendedor y no comprador el que paga la comisión por la venta de la
vivienda.
Otro mito frecuente es que las personas que están comprando propiedades, piensan
que pueden hacer un mejor negocio si comprar propiedades en el modo “dueño
vende” o sin intermediarios como se conoce en nuestro medio, por que el vendedor
se evita el gasto de comisión del corredor de Bienes y Raíces. Sin embargo muchas
veces los precios de venta de los inmuebles terminan siendo iguales o más altos,
que aquellos indicados por un corredor de Bienes y Raíces.
Cuando es el propio vendedor el que maneja la operación tendrá que hacerse cargo
de colocar los avisos, hacer los carteles para la venta de la casa, responder llamadas
telefónicas, atender a los interesados en la propiedad que nunca dejarán de ser
extraños. También debe saber que más de un potencial comprador tendrá en cuenta
que el vendedor se está ahorrando la comisión del profesional para ofrecer él
también un menor precio por la propiedad.
FIABCI representa todas las disciplinas del sector inmobiliario: Transacción, gestión,
peritaje, desarrollo y asesoría,
1.2 Ventajas:
• Comisiones Regionales
• División Administrativa
• División de Relaciones Internacionales
• División Profesional
Comisiones Regionales
La FIABCI está formada por cuatro Comisiones Regionales que son foros idóneos
para compartir conocimientos y experiencias sobre la actividad inmobiliaria de
regiones específicas del mundo entero.
División Administrativa
• La Comisión de Afiliaciones.
• La Comisión de Conferencias.
• La Comisión de Finanzas.
• La Comisión de Nombramientos
• La Comisión de Jóvenes Miembros
La División Profesional
División Profesional se compone de tres Comisiones
• El Consejo de los Miembros Principales
• La Comisión de Marketing y Networking
• La Comisión de los Foros
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Este es un sistema que cuenta con la más alta tecnología en consulta y muestreo de
datos, lo que quiere decir que las personas que hacen uso de esta, pueden
fácilmente buscar propiedades con características especificas para que las empresas
y personas interesadas puedan obtener con mayor facilidad y eficiencia el inmueble
esperado, por medio de la información inmobiliaria que necesitan de toda la región.
No. 238 del 17 de Mayo de 1973. Nació como un programa de seguridad social en el
que participan el Estado, los Patronos y los Trabajadores. Su objeto Legal es
contribuir a la solución del problema habitacional de los trabajadores,
proporcionándoles los medios adecuados para la adquisición de viviendas cómodas,
higiénicas y seguras. Todos los trabajadores afiliados a los Sistemas de Ahorro para
Pensiones, tanto Público como Privado pueden optar a solicitar un crédito para
vivienda a través del FSV.
El FSV tuvo un cambio a partir de mayo de 1998 cuando las cotizaciones obrero-
patronales dejaron de ser percibidas por esta institución por la incorporación y
privatización del nuevo sistema previsional para pensiones AFPS, este cambio
histórico originó que el Fondo se transformara en una Institución llamada a ser un
poderoso dinamizador del mercado de capitales y de la economía del país. De aquel
momento de crisis ha emergido robustecido y con elevados niveles de credibilidad
como nunca, lo cual se comprueba con la aceptación en el mercado bursátil de las
emisiones de títulos valores a las que tuvo que recurrir para sustituir la fuente de
recursos que representaban las cotizaciones. Lo que además le ha permitido ser una
institución financiera, rentable y eficiente, líder en el otorgamiento de créditos a los
trabajadores de menores ingresos, en condiciones accesibles, para la adquisición de
soluciones habitacionales.
Requisitos del FSV para los trabajadores que deseen ser sujeto de crédito:
FONAVIPO, posee dos grandes programas para poder atender a los beneficiarios,
los cuales son: El programa de créditos y el programa de contribuciones. Los
beneficios se hacen llegar a las familias a través de instituciones intermediarias,
denominadas instituciones autorizadas como Cajas de Crédito, Bancos de los
Trabajadores y otros.
2. Aspectos Filosóficos.
Misión. Ser la entidad que aboga, defiende y apoya a sus socios en sus negocios y
en cuestiones de políticas públicas, en las ventas de Bienes y Raíces y servicios
relacionados, así como también velar por mejorar la calidad de vida y las condiciones
de los mismos.
Valores.
• Promover los más altos estándares de ética profesional, alcanzando prácticas y
conductas de negocios adecuados.
• Promover el derecho de usar y transferir propiedades, bajo los correctos
estándares de desempeño laborar.
• Promover la maximización de oportunidades para que los salvadoreños adquieran
una vivienda.
• Promover el éxito y las ganancias de los socios
• Promover la empresa privada, una economía social de mercado, y la acción
gremial.
Objetivo. Proveer servicios y beneficios a los socios que generen un verdadero valor
agregado a sus operaciones apoyando los esfuerzos de los socios en proveer una
amplia gama de servicios para las transacciones de Bienes y Raíces a sus clientes.
3. Alianzas Estratégicas.
4. Organización Administrativa.
Presidencia
Descripción de Funciones.
A continuación se explica de forma detallada cada una de las ventajas con las que
cuentan los socios dentro de la CSBR.
En el siguiente flujo grama se detalla los requisitos para formar parte de la CSBR
Inicio
Secretaria de la CSBR
entrega solicitud de Posible Socio presenta Solicitud pasa a
ingreso dos recomendaciones de aprobación de la Junta
miembros en las oficinas Directiva
de La CSBR
Si
Fin
6. Código de Ética.
regidas por una normativa para salvaguardar los derechos de cada socio y para
garantizar los intereses de los clientes por medio de la practica de valores
adecuados, posee decretado y sancionado un código de ética compuesto por 22
artículos que regirán la actuación de los socios. De estos se mencionan a
continuación algunos de ellos y que se consideran los más relevantes para el
ejercicio de la labor de los corredores.
Art. 1 Por corredor de Bienes Raíces se entiende agente inmobiliario que se dedica a
gestionar la compra, venta, y alquiler de inmuebles. Para que el agente inmobiliario
se considere profesional, debe tener amplios conocimientos en el campo de Bienes
Raíces, conocer los precios de mercado, aspectos legales, impuestos, permisos
gubernamentales, y todo lo relacionado con las transacciones de inmuebles.
Art. 9. El corredor deberá respetar el buen nombre del colega, evitara dañar su
imagen y dignidad, ya el desprestigio afecta al gremio. Cuando haya un conflicto de
intereses con otro corredor que sea socio de la Cámara deberá solicitar por escrito a
la Junta Directiva para que esta resuelva el caso, según se establece en el
reglamento interno, debiendo acatar la resolución que se dicte.
Art. 12. La regla general es que la comisión por la venta la paga el propietario de la
propiedad y consiste en el cinco por ciento (5%) en caso de venta y un mes en caso
de alquiler. El impuesto conocido como I.V.A., se cobrara adicionalmente a dichos
porcentajes. En casos especiales la comisión podrá disminuir o aumentar, previo
acuerdo por escrito con el propietario, según la dificultad o la facilidad de la
negociación.
Art. 22 En el caso que un colega cometa una falta leve o incumpla el presente código
de ética, la Junta Directiva de la Cámara, podrá amonestarlo verbalmente o por
escrito; en caso de faltas graves, podrá suspenderlo temporalmente o expulsarlo de
la Cámara, previa resolución.