A B O G A D A

O S •

Señor
a&g
A B O G A D O S

DANIEL FERRO ACUÑA

A S O C I A D O S
A• SA ES ESS O
O R E S
R E S• C O N S
• C U OL TNO S
R E S
U L T O R E S

Cusco, 02 de noviembre del 2015

Ciudad

De mi mayor consideración:
Por intermedio de la presente tengo a bien dirigirme a Ud., a efecto de hacer llegar
el informe de factibilidad de saneamiento del predio de su propiedad denominado “Casa numero treinta
de la Calle Ancha de Santa Catalina – dpto. 04 y dpto.05, distrito, provincia y departamento del Cusco,
con análisis individual jurídico y técnico:

1. De la documentación alcanzada

a) Copia literal de la partida electrónica Nº 020222501 del Registro de Predios de la Oficina

Registral Nº X – Sede Cusco, perteneciente a el predio denominado “Casa numero treinta
en la Calle Ancha de Santa Catallina parroquia Matriz de esta ciudad” hoy Casa Nº Calle
Ancha de Santa Catalina de la ciudad del Cusco.
b) Copia literal de la partida electrónica Nº 02033945 del Registro de Predios de la oficina
registral nº X – Sede Cusco, perteneciente al departamento numero tres de l casa numero
trescientos sesentiseis de la Calle Ancha de Santa Catalina.
c) Copia literal de la partida electrónica Nº 02049114 del Registro de Predios de la oficina
registral nº X – Sede Cusco, perteneciente al departamento numero tres desmembrado
de la casa Nº 366 de la Calle Santa Catalina Ancha de esta ciudad.
d) Copia literal de la partida electrónica Nº 02036826 del Registro de Predios de la oficina
registral nº X – Sede Cusco, perteneciente al departamento A parte integrante de la casa
numero trescientos sesentiseis.
e) Copia literal de la partida electrónica Nº 02036207 del Registro de Predios de la oficina
registral nº X – Sede Cusco, perteneciente a la sección tres A , desmembrado del
departamento tres de la casa numero trescientos sesenta y seis de la Calle Santa Catalina
Ancha.
f) Plano perimétrico de la propiedad de la Sucesión José Ignacio Ferro.
g) Plano de distribución de la propiedad de la Sucesión José Ignacio Ferro pertenecientes a
los dptos. 5, 4A, 3, 6A, 2A, 1A.
h) Plano de distribución de la propiedad de la sucesion Jose Ignacio Ferro pertenecientes a
los dptos. 4B, 7, 2B, 1B, 8A.
i) Plano de distribución de la propiedad de la sucesion Jose Ignacio Ferro pertenecientes a
los dptos. 4C, 6C Y 8B
j) Memoria descripción (legajo de título archivado) Sub división.
k) Escritura pública del 19.05.1981 sobre división y partición (legajo de título archivado)
inscrita en el tomo 285, folio 155 nº 31 del Registro de Propiedad.
l) Escritura pública de división y partición de fecha 19.05.1981 suscrita por Elena Dolores
Link Guruciaga viuda de Ferro Acuña, Miryam Elena Ferro Acuña Link de Cuadros, Gloria

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Domicilio: Calle Manco Inca 300 – Wanchac Telf. 974792255 – 971512493 - RPM*649930
A B O G A D A
O S •

I.
a&g
A B O G A D O S
A S O C I A D O S
A• SA ES ESS O

EN EL ASPECTO LEGAL.
O R E S
R E S• C O N S
• C U OL TNO S
R E S
U L T O R E S

Evelina Ferro Acuña Link de Fernandez, Jose Guillermo Ferro Acuña Link, Daniel Ramiro
Ferro Acuña Link, Ilia Agusta Ferro Mercado de Velasco, Maria del Carmen Stabile viuda
de Ferro y Maria Natividad Ferro Stabile de Gutiérrez y Jose Ferro Olarte.

1. Del análisis jurídico registral de la P.E. Nº 02022501 del Registro de Predios de la Oficina Registral
Nº X – Sede Cusco, se tiene que corre inscrito el predio matriz denominado Casa número 30 de la
calle ancha de Santa Catalina, con un área inicial de 1344.00 m2 rectificada a un área 1749.00 m2
2. Sobre el predio inscrito corre inscrita en el as. 20 de la misma partida, la declaratoria de fábrica
de un edificio principal compuesto de sótano, planta baja y alta en el pabellón principal y laterales
del patio y edificación de dos pabellones de tres pisos en el fondo del edificio, conforme
descripción que más ampliamente consta en el referido asiento.
3. Del análisis del as. 23 del mismo documento se tiene que corre inscrito la subdivisión en 8
departamentos independientes, los mismos que a su vez están constituidos por otras unidades
inmobiliarias independientes debidamente descritas y que cuentan con planos de distribución
independientes.
4. El derecho de propiedad corre inscrito a favor de Ilia Augusta Ferro Mercado de Velasco, Maria
Natividad Ferro de Gutiérrez y José Ferro Olarte como herederos de quien en vida fuera Hernando
Ferro Mercado, Elena Dolores Link viuda de Ferro Acuña, Miryam Elena, Gloria Ebelina, José
Guillermo, Daniel Ramiro y Jorge Alberto Ferro Acuña Link como herederos de quien en vida fuera
Jesús Ramiro Ferro Acuña.
5. En los asientos 37,38 y 39 corren inscritas Hipotecas sobre los departamentos 4 y 5 de la fábrica
inscrita en el as. 31 y 32, otorgadas a favor de Daniel Ramiro Ferro Acuña Link.

Respecto a la partida se tiene que existen predios debidamente independizados, y predios determinados
no independizados, es necesario realizar la aclaración del asiento 34 donde corre inscrita una Sentencia
La cual deberá ser materia de aclaración u ampliación, considerando que no existe anotacion preventiva
alguna por la que se anule los asientos registrales existentes.

Observaciones: Del análisis de la referida partida, se tiene lo siguiente:

i. Existen planos y memorias descriptivas tanto del predio matriz como de las fábricas
declaradas e inscritas.
ii. Se cuenta con la resolución de su división otorgado por la Municipalidad del Cusco,
iii. En el legajo de título archivado se aprecia la resolución directoral regional Nº 071-81-
DR/VC-ORDESO del 13 de abril de 1981.
iv. Dentro de los legajos de títulos archivados no se aprecia reglamento interno, ni junta de
propietarios alguna, sin embargo dicha circunstancia no ha sido observada en las
independizadas.

6. Es necesario contar con la opinión de un arquitecto o ingeniero y la obtención de nuevos planos

de distribución, perimétricos y de áreas, salvo dicha información no sea requerida.
7. Existen resoluciones del tribunal registral respecto a la indemnización de predios a mérito de
legajo de título archivado, sin embargo estas no se refieren a departamentos por lo que sería
necesario realizar una justificación de la independización, considerando que el principio de

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Domicilio: Calle Manco Inca 300 – Wanchac Telf. 974792255 – 971512493 - RPM*649930
A B O G A D A
O S •


a&g
A B O G A D O S
A S O C I A D O S
A• SA ES ESS O
O R E S
R E S• C O N S
• C U OL TNO S

estaría siendo vulnerado en la presente partida.

R E S
U L T O R E S

especialidad, dispone que la apertura de una partida electrónica por cada predio, principio que

Existe la probabilidad de que la inscripción sea lograda en 2da instancia es decir el Tribunal
Registal, para lo cual se deberá fundamentar debidamente la solicitud de independización.
En caso de no lograrse la inscripción, (posibilidad existente) se deberá iniciar un proceso judicial
de obligación de hacer consistente en otorgamiento de reglamento interno y constitución de
junta de propietarios, con citación de todos los propietarios, en caso de ausencia solicitar la figura
de la rebeldia y/o continuar con el proceso contencioso administrativo en el poder judicial,
instancia que podría disponer la independización obligatoria del predio bajo sanción de desacato

DEL ANALISIS.- Revisados los documentos se concluye que:

I. Es posible realizar la independización por especialidad vía rogatoria de independización por
especialidad o rectificación de partida por error atribuible a registros.
II. Existe probabilidad de que en primera instancia el tramite sea observado o tachado para lo
cual se deberá argumentar en forma escrita basada en argumentos de jurisprudencia registral
y argumentar en forma oral en la ciudad de Arequipa.
III. No se tiene certeza de si el área que aparece en los planos de distribución, área y perímetro
por lo que requerirse certeza deberá procederse a la contratación de un arquitecto para la
elaboración de dichos planos.
IV. Deberá indicarse en forma exacta y detallada si los predios a independizarse son los
detallados en los planos y legajos de titulo archivado.

SUGERENCIA.-

 Se sugiere independizar por principio de especialidad y/o rectificación de partida

electrónica, basados en argumentos de jurisprudencia del tribunal registral.
 Se sugiere alternativamente, iniciar el proceso de obligación de hacer consistente en
otorgar reglamento interno para lo cual deberá emplazarse a todos los titulares con derecho
de propiedad.

Quedo de Ud. Para cualquier coordinación o ampliación de información que ameriten necesaria.

Atentamente

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Domicilio: Calle Manco Inca 300 – Wanchac Telf. 974792255 – 971512493 - RPM*649930