GUIA PARA AVALUADORES Actualizada

UNIVERSIDAD TECNICA DE AMBATO
FACULTAD DE INGENIERIA AGRONOMICA.
GUIA PARA EVALUADORES

¿Cuánto vale la empresa agropecuaria?
Presentación
La continuidad de los procesos productivos en el sector agropecuario, en ocasiones, es

obstaculizada por la carencia de una metodología que oriente en la realización de avalúos
sobretodo en los casos en los que, como consecuencia del interés que tienen las partes
en el resultado de un peritaje, se prolonga la solución de los problemas.
En respuesta a esta necesidad que va más allá de las fronteras de la patria, se publica por
primera vez una obra que, por su contenido, tiende a convertirse en una fuente
permanente de consulta para estimar los valores comerciales de los bienes de capital aún
cuando varíen las condiciones de mercado. Se trata de la presente Guía para Evaluadores.
En ella, con sencillez y maestría, el autor pone de manifiesto sus conocimientos didácticos
y técnicos y, el fruto de la experiencia adquirida en este campo desde cuando fue
excelente estudiante de ingeniería agronómica y de postgrado en ingeniería industrial así
como agricultor, profesor universitario, asesor y funcionario al servicio del Estado.
Considerando a las características propias de cada una de las mejoras o de las inversiones
que existen no sólo en la empresa agroindustrial sino también en otras áreas, en los
diferentes capítulos, analiza técnicamente la forma en que influyen los condicionantes del
precio y da las formas generales para practicar a valuaciones no cuestionables.
Septiembre 2012 Página 1

Prólogo
Varias divergencias, generalmente de tipo judicial que obstaculizan el desarrollo
agropecuario, se presentan como consecuencia de la falta de una guía que oriente al
evaluador a determinar los valores de mercado de las inversiones existentes en la granja;
aún más. Éstas se incrementan cuando dos o más tasadores con diferentes criterios
participan en el peritaje.
La presente Guía que considera y analiza los puntos de vista y las experiencias adquiridas
por profesionales e instituciones que hacen avalúos. Está destinada a satisfacer las
necesidades y llenar los vacíos que, en materia de fijación de precios de mercado, tienen
los peritos judiciales, inspectores y supervisores de instituciones crediticias, estudiantes
de agronomía y de medicina veterinaria, funcionarios del sector público que realizan este
tipo de actividades con fines tributarios, y los agricultores.
En cierto modo es un estudio de mercado en el que se analiza técnicamente las

influencias que un determinado condicionante o grupo de condicionantes ejercen en los
valores comerciales de las explotaciones. Mejoras y de los activos que existen en la
granja; y que induce al experimento que adopte las medidas apropiadas para que el
resultado de su trabajo sea justo y aceptado. Para el caso parte del concepto que la
evaluación es una técnica práctica racional no sofisticada que debe utilizarse i un el fin de
establecer el precio de compraventa de un bien.
El lenguaje empleado es sencillo. Con los ejemplos que se citan facilita la comprensión e
incrementa y robustece el conocimiento técnico que dispone el evaluador para efectuar
la valoración.
En resumen la importancia de la Guía radica en que proporciona las normas generales y la

información básica necesarias para realizar peritajes aceptables sin que se desperdicien
los recursos.
EI autor

CAPITULO 1
Consideraciones generales
1. Concepto de evaluación
Comúnmente el término evaluar, valuar, avaluar o tasar significa poner precio a un bien.
Más ampliamente, desde el punto de vista del perito evaluador, se entiende por la
determinación del valor de mercado o comercial actualizado de un bien o de una mejora.
Este valor se define a la vez como el precio que alcanza dicho bien o mejora en un
momento dado por la influencia que directa o indirectamente, aisladamente o formando
parte de un conjunto, ejercen en ellos los denominados "determinantes o condicionantes
del precio", entre los cuales constan la oferta y demanda, remanencia de la vida útil,
obsolescencia, el estado de conservación, la potencialidad del cultivo, las disponibilidades
de servicios y las dimensiones que existen al momento del avalúo.
Por tanto, de acuerdo con el concepto, en las explotaciones agropecuarias la evaluación

teóricamente implica poner precio a todos y a cada uno de sus componentes. Sin
embargo, en la generalidad de los casos, esto no se da o no puede darse por falta de
experiencia del evaluador o porque la naturaleza y las características de la explotación no
hacen posible, ni es práctico, valorar a todos los integrantes, como ocurre en los planteles
avícolas cuyos pollitos se destinarán a producir carne; en una plantación forestal o en
cualquier cultivo, en los cuales, si son uniformes, los valores totales se obtienen a partir
del precio medio asignado a cada uno de ellos o en base al de una hectárea de cultivo,
respectivamente; y, para el caso de un bosque natural, de la proyección del precio, por
ejemplo, de la cantidad media de madera existente en las muestras consideradas.
En ocasiones, cuando los individuos por las características y bondades que tienen
alcanzan altos precios unitarios como ocurre en la ganadería de leche, con los
reproductores, los árboles que se diferencian radicalmente del resto, o en los casos en los
que el tipo de cultivo facilita el trabajo, es indispensable determinar el valor comercial de
cada uno de ellos.
La maquinaria y las herramientas, las construcciones y las demás obras de infraestructura,

porque en general son fácilmente identificables y alcanzan altos precios unitarios, deben
valorizarse individualmente.
Por lo expuesto, el avalúo se define como el procedimiento mediante el cual, en base al

análisis de la información disponible, al reconocimiento de los activos o de las mejoras
que se juzgan, a la determinación de los estados de conservación y de la utilidad que
generan, a la estimación del beneficio que proporcionarán y, a los estudios de mercado,
se establece el valor comercial de aquellos.
El desconocimiento de este concepto ha sido la causa para que en varias ocasiones,
cuando se avalúan las explotaciones agrícolas, se confunda a la tasación con la
determinación de los costos de producción de los mismos, aunque ambos valores pueden
coincidir en algún momento como se detecta en los cultivos tiernos que provienen de las
siembras efectuadas en épocas adecuadas y utilizando la simiente y la técnica re-
comendadas, o para que. Erróneamente se aceptan como valores comerciales de la
maquinaria, de las herramientas y de las obras de infraestructura, a los calculados con
fines tributarios.
Con los ejemplos siguientes se clarifica lo enunciado:
Para el primer caso, el precio de una sementera de maíz dependerá del estado en que se
encuentre, de la cantidad estimada del producto a cosecharse, de la ubicación y, de la
oferta y demanda existentes, entre otros factores, y no de las inversiones incurridas
desde la preparación del suelo hasta el momento en que se realiza el avalúo, porque
sencillamente en ese momento la sementera puede estar en tan malas condiciones que
su valor comercial será despreciable en relación al monto de osas inversiones.
Para el segundo caso, el precio de mercado de un tractor, de la maquinaria en general o

de las construcciones, puede ser completamente diferente al calculado con fines
tributarios en virtud al método de depreciación y revalorización legal porque dependerá,
entre otros condicionantes, del valor comercial actualizado de un activo de similares es-
pecificaciones y marca, del precio que alcancen los retadores y de la remanencia de la
vida útil.
2. Importancia de contar con una guía de evaluación

En todas las evaluaciones pero de manera especial en aquellas en las cuales la autoridad o
las partes interesadas no disponen los conocimientos técnicos suficientes para aceptar los
resultados, o cuando en los procesos judiciales la diferencia de criterios que
frecuentemente tienen dos o más "peritos" para valorar los mismos bienes dan lugar a
continuas reclamaciones, es importante disponer una Guía que oriente y posibilite la
correcta evaluación y a eliminar el desperdicio de los recursos que se emplean en ella de
modo que los informes de resultados sean claros y faciliten la aceptación y comprobación
de los mismos.
Sin embargó la importancia y utilidad de contar con una guía de evaluación no se reduce
al sólo hecho de que contribuye a solucionar y a agilitar los casos judiciales que incluyen
la práctica de avalúos o a dar los lineamientos para que los peritos realicen el trabajo,
sino que va más allá, al desarrollo agropecuario porque al orientar en la determinación de
los precios de mercado de los bienes objeto del juzgamiento se consigue la pronta
aceptación de los resultados y por tanto la inmediata reiniciación de las actividades
productivas y/o a la continuidad de las mismas. Aún más, facilita a los propietarios y a los

inspectores de las instituciones crediticias a que conozcan el monto de las inversiones
existentes en la granja para desarrollar sus actividades económicas o para iniciar la
concesión de créditos reales que garanticen los préstamos, respectivamente.
Además, si consideramos que cada mejora, integrante de la explotación o cada activo

alcanza un precio determinado debido a la influencia e interacción que sobre ellos ejercen
los condicionantes del valor comercial y, a la consiguiente manera de reaccionar de los
mismos, cuando se practica un avalúo o se detectan cambios en los precios de mercado a
través del tiempo, es necesario conocer como se produce la influencia, interacción y la
reacción mencionadas.
Se entiende por tanto, que es necesario disponer un documento que ayude al evaluador
al desenvolvimiento de su trabajo para que contribuya efectivamente al desarrollo y al
bienestar de la colectividad interesada en el peritaje.
El objetivo del presente texto es justamente orientar en la determinación de los valores

de mercado de las explotaciones agrícolas y ganaderas, de la maquinaria, herramientas y
de las obras de infraestructura existentes en la finca y no en el valor comercial de la
tierra, el cual, para algunos efectos, se basa en las normas técnico económicas elaboradas
por los organismos estatales correspondientes.
3. Tiempo de validez del resultado del avalúo

Al definir a la evaluación se determinó que el valor comercial de un bien depende de la
oferta y demanda, de las características y bondades que presenta, de las condiciones o
hechos pasados que influyen en el estado de conservación de ese bien y en la remanencia
de la vida útil, de la potencialidad de la explotación y, de la expectativa de mercado exis-
tentes al “momento del juzgamiento”, lo que significa que los resultados de un avalúo
sean valederos únicamente para ese momento y mientras no varié el grado de influencia
que ejercen los condicionantes indicados.
Este principio debe tomarse en cuenta en todos los casos en los que se requiere conocer
el monto de las inversiones realizadas en la finca o en la empresa, pero particularmente
en los juzgamientos que se realizan en períodos de inflación critica en los que,
contrariamente a lo que ocurre en condiciones normales, a pesar de que los
condicionantes como la remanencia de la vida útil, el rendimiento y la demanda hayan
disminuido considerablemente, el valor comercial aumenta debido a la pérdida del poder
adquisitivo de la moneda y, en las explotaciones agropecuarias que se desarrollan en las
regiones en las cuales los elementos climáticos pueden cambiar radicalmente en poco
tiempo y aún en el mismo día causando modificaciones sustanciales en el estado y en el
precio de esas explotaciones, como ocurre en los lugares en los que se presentan las
heladas, los vientos excesivamente fuertes o las intensas precipitaciones.

En ocasiones, excepto cuando los activos sufren los efectos perjudiciales de los incendios,
terremotos o de accidentes de tránsito, bajo condiciones favorables y por su misma
naturaleza, pueden mantenerse constantes los valores de mercado en períodos
apreciables, como ocurre con las herramientas, maquinaria y con las construcciones. Por
tanto, si los precios de mercado de los bienes cambian conforme varia el grado de
influencia de sus determinantes, es indispensable que la tasación se realice con cuidado
en el menor tiempo posible y procurando que sus resultados se presenten
inmediatamente. Por ello, si antes o durante la elaboración de los informes se detecta,
por ejemplo, que la oferta y demanda, la remanencia de la vida útil o la potencialidad de
la explotación han variado considerablemente, puede ser indispensable practicar un
nuevo avalúo, y si es del caso, analizar las causas de dichas variaciones.
En la figura N° 1 se observa las fluctuaciones del valor comercial de un activo cualquiera a

través del tiempo como resultado del cambio del grado de influencia de sus
condicionantes.
Fig. 1. Variaciones del valor comercial en función al cambio del grado de influencia de sus
determinantes.
4. Representación gráfica de las variaciones del valor comercial

Admitido el hecho de que los resultados de un avalúo no son válidos si se comprueba que
han cambiado los determinantes del precio que se consideraron para la obtención de los
mismos, para aceptar los nuevos valores comerciales, disponer o practicar una nueva
tasación, es útil conocer la forma en que ocurre la fluctuación mencionada.
De acuerdo a la naturaleza de la explotación, del activo o de la mejora, se presentan los

siguientes casos generales:
En las explotaciones agrícolas y pecuarias

En función a la edad y a la influencia de la mayor parte de los condicionantes varía el
precio de mercado de estas explotaciones, frecuentemente dando lugar a una curva

semejante a la que en estadística se denomina de distribución normal, como se aprecia
en la figura N° 2.
Edad, producción, demanda
Fig. 2. Variación del valor de mercado en función a la edad, producción y demanda.
La curva concuerda con el principio general de que las explotaciones agropecuarias o sus
integrantes cuestan más a medida que producen más; en este caso, cuando generan los
mayores rendimientos como consecuencia de su buen estado de conservación, del
desarrollo y de la edad; en los períodos en que la demanda crece considerablemente o no
existe la suficiente oferta para satisfacer esa demanda; y, en el estado adulto en el que
los individuos, en condiciones normales, producen más en virtud al mayor desarrollo que
tienen.
Las fluctuaciones de precios de las explotaciones ganaderas y las correspondientes a los

cultivos semipermanentes y permanentes, frecuentemente se asemejan o adoptan esta
forma de curva.
En los cultivos de ciclo corto, en cambio, en aquellos cuyos productos se cosechan cuando
están maduros, como el trigo, la cebada, las patatas, el arroz, el valor de mercado
presenta el siguiente recorrido:

Fig. 3. Variación del valor de mercado de los cultivos de ciclo corto.
Se observa, en este caso, que el precio aumenta a medida que el cultivo se acerca a la
cosecha en la cual alcanza el valor más alto para descender bruscamente luego de ésta.
En las construcciones agrícolas en general

Debido a la naturaleza de estos activos la curva de precios difiere significativamente de
las correspondientes a las explotaciones agropecuarias. En los períodos de estabilidad
económica, por ejemplo, si las
construcciones están concluidas
y sirviendo de acuerdo a su
finalidad, generalmente
parte del valor inicial de
mercado para decrecer confor-
me disminuyen la remanencia de
la vida útil, el grado de servicio
que prestan y/o la demanda; y
excepto en aquellos en los
cuales los índices de inflación y de la demanda son superiores a los de depreciación o han
sido objeto de adecuaciones, se asemeja a las graficadas a continuación:
Figuras: 4 y 5 Variaciones del valor de mercado de las construcciones agrícolas en función

a la remanencia de la vida útil y del estado de conservación y mantenimiento.
Las figuras muestran diferencias en el descenso del valor comercial en virtud al

mantenimiento que han recibido aunque en ambos casos, la pérdida del precio se debe
básicamente al desgaste natural producido.
En la figura N° 6 se observa, en cambio, el incremento del precio original como

consecuencia de la inflación y de la elevada demanda o cuando las construcciones han
sido mejoradas para facilitar o incrementar la producción.

Fig. 6. Variación del valor de mercado de las construcciones en función a la inflación, alta
demanda y a las adecuaciones recibidas.
c) En la maquinaria y en las herramientas

Como se analizará en el capítulo respectivo, el precio de mercado de la maquinaria y de
las herramientas depende, entre otros factores, del valor comercial de una nueva de
similares especificaciones y marca, del precio que alcanza la retadora, de la disponibilidad
de repuestos, remanencia de la vida útil y de la política económica gubernamental. Con-
secuentemente, de acuerdo a la intensidad e influencia de los condicionantes del valor de
mercado, éste fluctúa dando lugar a las siguientes curvas:

Figuras. 7. 8 y 9. Curvas de las variaciones de precios de la maquinaria y de las
herramientas.
Como se advierte, las curvas del valor de mercado de la maquinaria y de las herramientas,
son en general similares a las que presentan las construcciones y las instalaciones.
La forma de la curva que muestra la figura 7 generalmente adopta los valores de mercado
de las herramientas manuales y de los aperos de labranza en los periodos de estabilidad
económica, en los cuales, como consecuencia del desgaste que sufren, paulatinamente
van perdiendo precio.
Por el contrario, la figura 8 muestra el incremento numérico del precio de un activo

nuevo como ocurre en las épocas de inflación critica en las que, debido a la pérdida del
poder adquisitivo de la moneda, los valores de mercado originales aumentan o por lo
menos permanecen constantes aún cuando la remanencia de la vida útil y la rentabilidad
generada por ellas disminuyan. Esta curva frecuentemente presentan las máquinas
simples de operación manual que reciben el mantenimiento adecuado y que se
caracterizan por tener una vida útil relativamente larga.
Finalmente la figura 9. Se diferencia de la 7, muestra una progresiva y constante

disminución del precio original de mercado que puede ocurrir por la pérdida acelerada de
la remanencia de la vida útil por falta de mantenimiento, o porque aparecen nuevos
bienes de capital más económicos que reducen los costos de operación, mejoran la
calidad de los productos o proporcionan mayor seguridad. El valor de mercado de la
maquinaria semi o sofisticada que requiere de mano de obra y de servicio técnico
especializados para ser operada o reparada y mantenida y que utiliza componentes
electrónicos, tiende a presentar esta forma de recorrido.
5. Contenido del informe de resultados de la tasación

El informe debe detallar con claridad las características, habilidades, potencialidades y los
valores unitarios de cada uno de los integrantes de las explotaciones o de los activos
evaluables de manera que permita la comprobación y la aceptación de los resultados.
En lo posible debe ser anexo a la nota que el perito dirige a la autoridad la persona que
solicita la práctica del avalúo; y constar de tres partes:
a) Una primera que dé a conocer el valor comercial de cada explotación o rubro existente
en la granja (agrícola, pecuaria, maquinaria y herramientas; y construcciones e
instalaciones) y el valor total a que ascienden estas mejoras e inversiones;
b) Una segunda parte en la que se describa a los componentes de cada rubro o

explotación (cultivos permanentes, semipermanentes y anuales; ganadería productora de
leche, carne, huevos o de lana, o destinada al trabajo o a exhibición; tractores agrícolas,
cosechadoras, rastras, equipos de fumigación e industriales; y, casa de hacienda,

viviendas de los trabajadores, graneros, establos, tendales, bodegas, canales, etc.),
detallando, en la mayoría de las veces a cada uno de ellos; y se anoten los precios de
mercado correspondientes.
c) Con carácter de opcional, aunque necesaria en ocasiones, una tercera parte

constituida por aquellos documentos que pueden presentarse a los interesados en el
avalúo para que comprueben y acepten los resultados. Entre estos documentos se
encuentran: la planimetría de la granja, las fotografía de las mejoras y las libretas de
campo.
Existen diferentes modelos de presentación de informes de resultados. Sin embargo el

que se describe a continuación, que considera a las explotaciones y mejoras existentes en
una pequeña finca, permite adquirir una idea cabal de la forma como debe presentarse el
informe en referencia.
Ejemplo:
Ambato, a 2 de febrero de 2008
Sr. Dr. Don
Juan Benigno Altamirano F.
JUEZ PROVINCIAL DE LO CIVIL DE AMBATO
Ciudad.-
Señor Juez Provincial:
En respuesta a su disposición dictada mediante providencia 0876-J PCP de diciembre del

2007. Y para los fines consiguientes, adjunto el informe de resultados del avalúo de las
mejoras y de la ganadería existentes en la Hacienda Atillo”, de 81.65 Ha., de propiedad de
la Familia Yerovi Calles, ubicada en el cantón Mocha de esta provincia; y cuyo trabajo de
campo se realizó del 24 al 28 de enero del año en curso.
Atentamente.
Adj. lo indicado en 9 hojas útiles.

ANEXO 1
Resumen del avalúo de las explotaciones y mejoras existentes en la hacienda de

propiedad de la Familia Yerovi Calles ubicada en el cantón Mocha, provincia de
Tungurahua, a febrero 2 del 2008.
Concepto Unidades Dimensión Valor medio Valor total

unitario
Explotaciones agrícolas: ha. 20.00 3.000,00 60.000,00
Sementera de papas ha 31,60 2.000,00 61.200,00
Pastizales ha 30,05 1.000,00 30.500,00
Bosques. Arboles arb 18.000,00 2,00 36.000,00
Ganadería: Bovinos ejem 60 550 33.000,00
Equinos ejem 4 400,00 1.600,00
Construcciones e casa 1 20.000,00 20.000,00

instalaciones:
Casa vivienda 1.
Casa vivienda 2. casa 1 5.760,00 5.760,00
Bodega bodega 1 4.000,00 4.000,00
Pozo séptico pozo 1 50,00 50,00
Corral corral 1 350,00 350,00
Embudo embudo 1 150,00 150,00
Cercas m 4.800 1.50 7.200,00
Total : 222.211,60
Son: Doscientos veinte y dos mil doscientos once dólares americanos con 60/100
Detalle del avalúo de las mejoras y de la ganadería existentes en la hacienda “Atillo” de

81.65 ha. propiedad de la Familia Yerovi Calles, ubicada en el cantón Mocha, provincia de
Tungurahua, a febrero 2 de 2008
Anexo 2

Explotación agrícola y forestal
Papas:
Este cultivo se encuentra localizado en el sector norte del predio que es el más apto para
la agricultura. Está constituida por cuatro parcelas de la variedad Cecilia, ambas de dos
meses de edad, en floración. Las plantas, producto de la siembra realizada a mano tienen
una distancia de 0,60 x 0.90 m. entre plantas e hileras.
De acuerdo a la superficie, al desarrollo y al estado de conservación, alcanzan los

siguientes precios:
Estado de conservación
Parcela Superficie (ha) Valor/ha ($) Valor total ($)
y mantenimiento.
I Bueno 3,5 70.000.0 245.000.00
2 Regular 1,5 58.000.0 87 000.00
Total: S/. 332.000,00
Son: Trescientos treinta y dos mil dólares 00/100
Pastos
El 89,2% de la superficie total del predio que equivale a 50,0 ha. Está cubierto con
pastizales establecidos dé aproximadamente 2.5 años de edad que se encuentran en
buen estado de conservación y divididos por cercas interiores que dan lugar a cinco
potreros de aproximadamente 10 ha. Cada uno. La especie predominante es el pasto
miel, Pas palum diiatawm. Aunque esporádicamente se observan plantas de pasto
elefante, Pennicetum purpureum. La propagación de las malas hierbas está controlada
eficazmente.
superficie total del predio total
Pastos 50,0 ha S/. 68.000,00/ha S/. 3'400.000.00
Por las características anotadas se asigna un valor de mercado de S/. 68.000,00/ha, que
da un total de ........................................................... S/. 3'400.000.00
Son: Tres millones cuatrocientos mil sucres 00/100.
Especies forestales

En el interior del predio y en los linderos existen 396 árboles de diferentes especies,
conformaciones y edades que fluctúan entre 15 y 20 años. La mayoría de ellos, que desde
la formación del pastizal han sido seleccionados y dejados en pie para que proporcionen
sombra al ganado, son productos de la multiplicación espontánea ocurrida en el sector. El
diámetro medio observado a la altura del pecho, DAP. asciende a 32 cm.
Del total mencionado los 48 que se encuentran juntos o en los linderos pueden ser
inmediatamente talados para que, como el resto, proporcionen madera para
construcción o leña.
Entre las especies predominantes se encuentran al moral bobo, Clarisia racemosa. y al

cuángare, Dialyanthera gordoniaefolia.
Especies Unidad Cantidad Valor medio de total (S/.)

forestales mercado (S/.)
árboles 396 2.300,00 910.800,00
Unidad Cantidad Valor Unitario (S/.) Valor Total (S/.)
Papas: ha 5 332.000,00
Pastos ha 50,0 S/. 68.000,00/ha 3'400.000,00
Especies forestales arboles 396 S/. 2.300,00/árbol 910.800,00
Total 4'642.800,00
Tomando en cuenta a estas características y a la oferta y demanda existentes, se fija un

valor medio de mercado de S/. 2.300,00/árbol y un total de……………… S/. 910.800,00
Son: Novecientos diez mil ochocientos sucres 00/100.
Por tanto, el valor total de rubro asciende a ..... S/. 4'642.800.00
Son: Cuatro millones seiscientos cuarenta y dos mil ochocientos sucres 00/100.
2.- Explotación pecuaria
2.1 Ganado bovino
El ganado que se encuentra en el predio es manejado para producir i .uno. El hato

básicamente está constituido por novillos de raza criolla que tienen edades comprendidas

entre los 18 y 20 meses y que han sido Adquiridos en Santo Domingo de los Colorados
hace 8 meses, como se puede comprobar en los registros de adquisiciones.
Todos los ejemplares, 60 en total, portan aretes. En general presentan una buena
conformación del cuerpo y un desarrollo satisfactorio razón de su adaptabilidad al medio
y porque han recibido y reciben los cuidados correspondientes. Dos de ellos tienen
principios de conjuntivitis y 15 están afectados de parasitosis. Al momento del avaluó,
estos animales enfermos, fueron tratados convenientemente.
De acuerdo a sus características particulares y a la oferta y demanda existentes en el

sector, alcanzan los siguientes precios unitarios de increado:*
Edad
N° Peso Conformación Valor
No Sexo aproximada.
Arete (Kg.) cuerpo Unitario. (s/.)
(meses)
1 270 M 20 246 M. Buena 30.000
2 273 M 18 221 Buena 28.000
3 274 M 18 220 Buena 28.000
4 279 M 18 204 Buena 26.000
60 354 M 20 187 Buena 30.000
Total: 1.710.000
Son: Un millón setecientos diez mil sucres 00/100.
* El cuadro mencionado puede constituir otro de los anexos que se presenten al intere-
sado en la evaluación. En ese caso deberá constar textualmente corno tal y tener el titulo
correspondiente.
2.2. Ganado equino
Existen dos equinos, macho y hembra, de 3 y 2 años de edad, respectivamente, de raza

criolla, que presentan las siguientes cualidades y características:
a) Buena conformación de cuerpo;
b) Lucen vigorosos y saludables. Sin embargo se detectó que la yegua está infectada con
adenitis equina, por lo que estuvo siendo tratada. Externamente los aparatos
reproductores se presentan normales.
c) El macho tiene un temperamento más nervioso que la hembra y,

d) El color del pelaje tanto del macho como de la hembra es café oscuro.
Igualmente, de acuerdo a la oferta y a la demanda existente en el sector, se establecen

los siguientes valores de compraventa;
Valor unitario Valor total

Ejemplar
(S/.) (S/.)
Caballo 1 29.000,00 29.000,00
Yegua 1 20.000,00 20.000,00
Total 49.000,00
Total: S/. 49.000.00
Son: Cuarenta y nueve mil sucres 00/100.
El total del rubro asciende por tanto a ............. S/. T759.000,00
Son: Un millón setecientos cincuenta y nueve mil sucres 00/100.
Construcciones e instalaciones
3.1, Casas de vivienda
En la granja existen dos casas de vivienda en las cuales residen, en la una el propietario y
en la restante el trabajador permanente y su familia. Se caracterizan por:
a) Estar localizadas en el sector nororiental de la granja, en sitios accesibles y favorecidos

por la presencia de fuentes cercanas de agua para consumo doméstico. La distancia a
ellas no excede de 25 m.
b) La altitud del terreno a la que se ubican facilita la escorrentía y permite disponer una
vista panorámica del predio;
c) Tienen una sola planta, están bien construidas y mantenidas por lo que se encuentran
en buen estado de conservación; Como todas las viviendas del sector, ambas están
edificadas por encima del nivel del suelo, a una altura media de 1,50 m. de aquel, y sobre
postes adecuados de madera de buena calidad.
d) Las áreas construidas y el número de habitaciones que existen en i.ada uno de los
inmuebles mencionados satisfacen las necesidades básicas de alojamiento a las familias
que residen en ellas.

e) El armazón, los pisos, las paredes, puertas y las ventanas son totalmente de madera,
mientras que las cubiertas son de zinc. En el piso y en las paredes exteriores predomina la
madera de colorado; y en las paredes interiores, la de laurel. Sus tablas que tienen un
ancho de 10 cm. x 2 cm. de grosor están adecuadamente ensambladas y las uniones
protegidas con listones (de 4x1,5) del mismo material.
Las ventanas de los dormitorios que son de dos hojas cada una están cubiertas por mallas
de plástico para evitar el ingreso de insectos. Las puertas son de una sola hoja y con tres
paneles llanos cada una de ellas. Excepto dos de la casa del propietario no tienen
cerraduras aunque si armellas de buena calidad.
f) Las paredes, ventanas y las puertas, externa e internamente, están protegidas con
pintura de caucho;
g) Las cocinas son caseras y carecen de mobiliario alguno.
Adicionalmente se observan las siguientes características específicas:
Característica Unidad medida Casa Propietario Casa Trabajador
Tiempo años 4 7
Superficie construida m2 143 126
Numero de ventanas U 6 6
Área ventanales m2 12 12
Cielo Razo m2 129 93
* Es de madera terciada de segunda calidad y de 5 mm. de espesor.
Por las consideraciones expuestas se avalúan a razón de S/. 5.300,00 y S/. 4750,0/m2 de
construcción, de la siguiente manera:
Inmueble Area Construida (m2) Valor Unitario (S/.) Valor Total (S/.)
Propietario 143 5.300,00 757.900,00
Trabajador 126 4.750,00 598.500,00
Total 1.356.400,00
Son: Un millón trescientos cincuenta y seis mil cuatrocientos sucres 00/100.

Bodega
Junto a la casa en la que reside el propietario existe una pequeña bodega de 4 x 4 m.,
cuya construcción es similar a las anteriores y se caracteriza por:
a) Tener una sola ventana de 1,2 x 1.2 m. que carece de malla protectora de insectos;
b) No posee cielo raso;
c) Únicamente las paredes exteriores y la puerta están pintadas;
d) La puerta es sencilla, de una hoja, está provista de armellas y construida con tablas
unidas entre si;
e) Las uniones de las paredes carecen de listones; y,
f) De acuerdo a los registros, el inmueble en mención se ha edificado hace 3 años; y,
g) Se encuentra bien conservada.
Por lo señalado se fija un valor unitario de S/. 2.750/m2, lo que da un total de
……………………..S/. 44.000.00
Son: Cuarenta y cuatro mil sucres 00/100.
3.3. Pozo séptico
Igualmente cercano al inmueble que ocupa el propietario se encuentra un pozo séptico

cuyo piso está constituido por una lozeta de hormigón armado de 12 cm, de espesor. Está
provisto de un sanitario de marmolina sin tanque y protegido por una caseta de madera
con cubierta de zinc.
El área de construcción asciende a 1.50 m2.
El estado de conservación. en general, es regular.
El valor comercial de este pozo se fija en ................. S/. 9.500.00
Son: Nueve mil quinientos sucres 00/100.
3.4. Baño garrapaticida:
En la parte central de la granja existe un baño garrapaticida cons-11 u ido a base de

piedra y ladrillo que presenta buen estado de conserva-i Ion. El recubrimiento dado a sus
paredes es el conveniente.
Tiene 18 m. de largo por 1 m. de ancho y 1.90 m. en la parte más profunda.
El precio de mercado que se establece para estas obras asciende a

................................................... S/. 56.000.00
Son: Cincuenta y seis mil sucres 00/100.

3.5 Corral y embudo para el ganado joven o adulto
Para facilitar la selección, el contaje y marcado, las labores sanitarias y para proceder al
baño de los ejemplares, existe un corra! de 75 m. x 69 m. de superficie que tiene piso de
tierra y está cercado con tablas anchas y gruesas y con tablones provenientes de varias
especies forestales los que. transversalmente.se sujetan a postes de madera dura; y, un
embudo de 22 m. de largo por 1,10 m. de ancho.
Debido a su regular estado de conservación y a los materiales empleados se avalúan de la

siguiente manera:
Mejora Dimensión Unidad Valor unitario (S/.) Valor total (S/.)
Corral 288 m 170 48.960,00
Embudo 22 m 510 11.220,00
Total 60.180,00
Son: Sesenta mil ciento ochenta sucres 00/100.
3.6. Cercas
En los linderos, a los lados de los caminos interiores o dividiendo a los pastizales están
instalados 9.850 m. de cercas de alambre de púas de 3 hilos templados en nacederos
(arbustos elegidos para el efecto) o en postes de 2.0 m. de alto, de diferentes maderas y
que mantienen una separación media de 2,40 m. entre ellos.
El estado de conservación de las mencionadas cercas va de regular a bueno.
Por lo expuesto y de acuerdo a los precios de mercado vigentes tanto para los diferentes
materiales como para la mano de obra, se avalúan del siguiente modo:
Estado conservación Longitud (m) Valor unitario (S/.) Valor. total (S/.)
Bueno 5.670 68,45 385.560,00
Regular 4.180 188.100,00
Total 573.660.00
Son: Quinientos setenta y tres mil seiscientos sesenta sucres 00/100 Por tanto el valor
total del rubro asciende a ..... S/. 2'099.740.00
Son; Dos millones noventa y nueve mil setecientos cuarenta sucres 00/100.

Y el valor total de las explotaciones y mejoras avaluadas a………………8’501.540,00
Son: Ocho millones quinientos un mil quinientos cuarenta sucres 00/100.
CAPITULO II
Evaluación de las explotaciones agrícolas
Documentos y acciones de apoyo

La confiabilidad de los resultados de un avalúo depende no sólo de la calidad y prontitud
de las observaciones de los cultivos y de los subsecuentes trabajos de gabinete que se
realizan, sino también, de la ejecución de ciertas acciones de apoyo así como de la
recopilación y análisis previos de los documentos e informaciones disponibles porque fre-
cuentemente contribuyen a determinar y comprobar ciertos hechos que afectan al
rendimiento de estas mejoras.
Entre los documentos y acciones de apoyo constan: las cartas topográficas, estadísticas
de mercado, los planos de la granja, costos de producción actualizados, registros
sanitarios, la literatura técnica y la misma inspección y el reconocimiento de las
plantaciones. Por la información que proporcionan, cada uno de ellos tiene particular
importancia puesto que en base al análisis, estudio o a la ejecución el evaluador adquiere,
en primer momento, una idea somera del estado general del cultivo, necesaria para
organizar las investigaciones de campo y de laboratorio con el fin de maximizar los
recursos que empleará en la práctica de la tasación; incrementa o robustece el
conocimiento técnico que dispone respecto a la mejora que avalúa; y luego, al realizar las
comprobaciones puede fijar el valor de mercado correspondiente.
Los planos de la granja, por ejemplo, señalan e indican las superficies cultivadas, las
estadísticas de mercado informan las fluctuaciones de la oferta y demanda de un
producto a través del tiempo lo que facilita proyectar la demanda; los costos de
producción actualizados constituyen una de las bases referenciales para calcular el precio
de la explotación.
El reconocimiento y la inspección general del predio permiten planificar la ejecución del

trabajo de campo sectorizando al mismo o determinando las áreas en las cuales, si es del
caso, se tomarán las muestras correspondientes para estimar la producción a obtenerse;
y, a establecer el estado general y la potencialidad de las plantaciones en base a la
verificación de las labores culturales realizadas, la comprobación de la disponibilidad de
las fuentes de riego, mano de obra, vías de comunicación, y a la constatación de la
topografía, fertilidad del suelo y de las condiciones climáticas imperantes.

Las investigaciones y los registros sanitarios, por su parte, dan a conocer las medidas
preventivas y curativas efectuadas y la necesidad de realizar análisis fitopatológicos para
verificar la presencia de plagas y/o enfermedades, comprobar el grado de incidencia de
las mismas, y determinar el costo del control, básicos para calcular el valor de mercado de
las plantaciones.
Por lo expuesto se concluye que, para practicar un avalúo y obtener resultados no

discutibles, es necesario recabar y examinar la mayor cantidad de información posible así
como ejecutar las acciones de apoyo adecuado, las que adicionalmente facilitan el trabajo
y abaratan el costo de la tasación.
2. Factores que influyen en la determinación del valor de mercado de las

explotaciones agrícolas.
Entre los principales factores o condicionantes del valor de mercado de las explotaciones
agrícolas se encuentran los siguientes:
a) Desarrollo y producción de los cultivos;

b) Estado de conservación;
c) Edad y valor potencial de la explotación;
d) Aptitud o finalidad de la explotación;
e) Mercado. La oferta y demanda existentes;
f) Ubicación;
g) Costo y disponibilidad de la mano de obra;
h) Disponibilidad de riego y de fuentes de agua; y,
i) Disponibilidad de vías de comunicación y de otros servicios.
La importancia y la manera como influyen los condicionantes mencionados en el valor
comercial de los cultivos, se describen a continuación:
Desarrollo y producción de los cultivos

Después de la oferta y demanda vigentes al momento de la tasación, en la generalidad de
los casos, el desarrollo y la producción de las explotaciones agrícolas son los
determinantes que siguen en importancia para calcular el valor de mercado de aquellas.
Tienen que ver con la apariencia general, robustez y conformación de las plantas; y con la
consiguiente cantidad de cosecha a obtenerse como resultado de la selección de la
semilla, preparación del suelo, de las labores culturales realizadas y de la influencia del
medio ambiente.
Por tanto, una plantación bien desarrollada que ofrezca altas probabilidades para
producir cosechas rentables, alcanzará mayor precio que las que presenten características
opuestas.

Sin embalo en ocasiones, por falta de experiencia y conocimiento, cuando se avalúan
determinados cultivos anuales jóvenes cuyos tubérculos o bulbos son aprovechados y
comercializados, tal como las patatas, puede confundirse al buen desarrollo con el
excesivo desarrollo producido por la aplicación de una sobredosis de fertilizantes nitroge-
nados que hace que las plantas "se vayan en vicio", es decir que produzcan abundante
follaje y solo una reducida cantidad de tubérculos.
Consecuentemente se puede concluir que cuando los vegetales son tiernos, se

encuentran en crecimiento y sus productos o los frutos no se forman todavía, la
producción a obtenerse es factible estimar observando y calificando al desarrollo
alcanzado y relacionando a éste con la edad y el medio ambiente en que prospera.
De acuerdo al tipo de cultivo, en los numerales siguientes se describen algunas maneras

de calcular la cantidad de producto a cosecharse:
a.1. En los cultivos anuales
Cuando los cultivos se encuentran en crecimiento, además de la calificación del desarrollo

que presentan en base a la edad, a los requerimientos agrológicos de la especie y a las
labores culturales que han recibido, preferentemente en aquellos en los cuales no es
posible utilizar maquinaria para realizar la cosecha, como ocurre con las hortalizas, fresas
y pepinos, es indispensable conocer la disponibilidad de mano de obra experimentada
existente para recolectar los frutos en la época apropiada.
Es el correcto análisis de la influencia particular o correlacionada de los determinantes del

valor de mercado lo que facilita estimar la producción a obtenerse y por tanto el precio
del cultivo. Ejemplificando se puede señalar que aún cuando una sementera de maíz de
unos tres meses de edad, producto de la siembra efectuada en abril o mayo, se encuentre
en óptimas condiciones al momento del avalúo, es riesgoso pronosticar la futura
producción de grano si está localizada especialmente en aquellos sectores del callejón
interandino caracterizados por la ausencia de corrientes de aire o por recibir
directamente la influencia de los vientos helados provenientes de las montañas. El riesgo
se corre porque en el verano, a partir del mes de junio comenzará a sentir los efectos
perjudiciales de las "heladas" o descensos bruscos de la temperatura seguidos por fuertes
elevaciones de la misma, que según su intensidad, pueden dañar completamente a esa
sementera. La deficiente administración producto de la falta de experiencia para sembrar
en la época adecuada. Es la causa para que, en este caso, se pierda la producción.
Cuando las explotaciones se encuentran próximas o en estado de cosecha, una técnica

práctica utilizada para calcular la producción total se basa en la obtenida en una o más
muestras representativas tomadas al azar, cuyo número y superficie dependen de la
homogeneidad del cultivo. Para el efecto se procede de la siguiente manera:
Multiplicando la producción media de las muestras por la superficie total del cultivo; y,

2) SÍ la variabilidad es grande de modo que dentro del mismo cultivo o área cultivada se
aprecien sectores totalmente diferentes, debe calcularse la producción de cada uno de
ellos en base a los rendimientos obtenidos en las áreas muéstrales respectivas, y luego, la
total.
La producción calculada o estimada de la finca multiplicada por el probable valor

comercial que alcanzará o por el que alcanza el producto al momento de la cosecha, el
que se "determina" por las investigaciones de mercado y restando, si es del caso, el
monto estimado de los gastos que se incurran desde el momento en que se practica el
avalúo hasta la cosecha, da como resultado el valor comercial de la explotación.
a.2. Cultivos permanentes y semipermanentes
En este grupo se identifican a los siguientes subgrupos:
a.2.1. Cultivos que producen frutos destinados a la alimentación humana.
Se caracterizan porque presentan un tallo leñoso o semileñoso y por producir varias

cosechas anuales, como ocurre con el duraznero, manzano, tomate de árbol, cocotero,
cacao, café. La palma africana, los viñedos y perales.
El procedimiento para estimar la producción total, es decir, la cantidad de fruto que

puede obtenerse rentablemente en todas y cada una de las cosechas futuras es más
complejo que para el caso anterior porque, precisamente debido a las varias cosechas
que producen estas explotaciones y a la duración de su ciclo de vida, se corre mayor
riesgo cuando se formula cualquier tipo de pronóstico. Por este motivo, para comprobar
si una plantación se encuentra establecida en el medio apropiado o que ha recibido los
tratamientos adecuados, durante la tasación es indispensable determinar la variedad
empleada, distancia de plantación utilizada y la edad de las plantas; y, constatar las
labores culturales realizadas, la disponibilidad de riego y fuentes de agua, la clase de
suelo y el clima imperante, de manera especial.
Adicionalmente, la literatura técnica, el análisis de los registros respectivos y la

consiguiente comparación de las cantidades de producto cosechado en el cultivo que se
avalúa con las obtenidas en plantaciones tipo, contribuyen a estimar la producción total.
Por ejemplo, si durante el peritaje se establece que un huerto de perales bien mantenido
como en los años anteriores, en las cuatro cosechas realizadas ha alcanzado producciones
que se aproximan al 85% de las conseguidas oportunamente en una plantación de igual
variedad cuando tenía la misma edad que la que tiene el peral que se juzga, es de
esperarse que la futura producción mantendrá el mismo porcentaje. Por tanto si la
cantidad total de producto que se ha cosechado en la plantación tipo ha ascendido, de
acuerdo a las informaciones disponibles, a 40.000 peras, el huerto objeto del juzgamiento
producirá aproximadamente 34.000 frutas.

Como en el caso anterior, cuando las plantaciones se encuentran en estado de cosecha, la
cantidad total de fruta que se obtendrá en ella se calcula proyectando o multiplicando las
determinadas en la muestra o muestras consideradas por la superficie total del cultivo.
a.2.2, Pastizales
La cantidad total de forraje que puede producir un pastizal se calcula empleando el

mismo procedimiento que se usa para los cultivos semipermanentes y permanentes, bien
proyectando la producción obtenida en la muestra o muestras representativas y tomadas
al azar, cuando se encuentran en estado de corte, o en base a las comparaciones que se
establezcan con praderas de mayor edad o contemporáneas de las cuales se conozcan los
rendimientos alcanzados.
En relación a las áreas muéstrales conviene indicar que aquellas cuya superficie asciende
a 100 m2. Preferentemente de 10 x 10 m. son recomendables para el efecto,
a.2.3. Especies forestales. Contaje de las plantas, Determinación del árbol productor
medio.
Al momento del avalúo, las plantas conforme a su edad, desarrollo, presencia de

nudosidades en el tronco y a la rectitud de la fibra pueden dejarse en pie para que en el
futuro se conviertan en árboles productores de madera destinada al aserradero: talarse
para obtener varetas, pingos, postes, madera labrada o simplemente leña; o para ser
enviadas a las fábricas de contrachapados. Por consiguiente el valor de mercado de la
explotación forestal se estima en función a la oferta y demanda vigentes al momento de
la valoración y a la finalidad y edad de las plantas.
Como indica la práctica, la cantidad total de madera existente en la plantación se calcula

en base a la determinada en las muestras respectivas; y. la cantidad de madera de la
muestra, a partir del árbol productor medio, como se observa en el gráfico N° 10
ÁRBOL PRODUCTOR MEDIO
(Por el número de árboles de la muestra)
PRODUCCIÓN DE MADERA DE LA MUESTRA
(Por la superficie de la plantación)
PRODUCCIÓN DE MADERA DE LA PLANTACIÓN
Fig. 10 Diagrama de flujo para calcular la producción de madera de la plantación.
La técnica muestral debe emplearse cuando:
La población es numerosa, pudiendo definirse como tal, para efectos de la evaluación de

las explotaciones forestales, a aquella que está constituida por más de 50 integrantes.

El costo y el tiempo para realizar el contaje y señalamiento de los árboles encarezcan y
especialmente demoren o dificulten la práctica total del avalúo lo que puede afectar
seriamente a sus resultados.
Las áreas de muestreo pueden ser rectangulares, cuadradas, circulares o romboidales; y

su número y superficie deben depender de la uniformidad de la plantación, requiriéndose
frecuentemente sectorizar a la misma. Las comprendidas entre 0.10 y 1,0 ha, dan
resultados satisfactorios.
Por otra parte, el árbol productor medio es aquel cuya producción es igual o similar a la
media unitaria de la muestra. Se determina en base al cálculo del diámetro medio de
dicha muestra que se obtiene utilizando las siguientes fórmulas:
Σ𝑑
𝑑𝑚 =
𝑁∗
Σ𝑃
𝑑𝑚 =
𝜋∗𝑁
en las cuales:
dm = Diámetro medio
d = Suma de los diámetros de la muestra
N = Número de árboles de la muestra
P = Suma de los perímetros de la muestra
𝜋 = 3.1416
* Cuando el número de integrantes de la muestra supera 330, para determinar el

diámetro medio conviene elaborarlas denominadas tablas de frecuencias las cuales
facilitan el cálculo.
El árbol cuyo diámetro o longitud de la circunferencia se aproxime más al diámetro o al

perímetro medio calculado, constituye el árbol medio. Su volumen de madera, como el de
cualquier otro, se calcula conociendo la altura y la superficie basal, de la siguiente forma;
a. 2. 3.1. Determinación de la altura

La determinación de la altura de los árboles en pie puede hacerse: directamente,
empleando varas graduadas; o indirectamente, con la ayuda del clinómetro, instrumento
que mide la inclinación que existe entre dos puntos.
Cualquiera sea la pendiente del terreno en el que esté plantado el árbol, es recomendable
instalar al referido instrumento buscando la horizontalidad con el cuello del tallo de
manera que entre la línea imaginaria a obtenerse y el eje de la planta se forme un ángulo
recto. Se tendrá entonces un triángulo rectángulo, como indica la figura N° 11 siguiente:
Fig. 11: Determinación de la altura de un árbol con el uso del clinómetro considerando
que ha formado un triángulo rectángulo.
La altura se conoce utilizando las siguientes expresiones;
̅̅̅̅ ∗ 𝑻𝒂𝒏𝒈 𝑨
𝒉𝟏 = 𝑨𝑪
𝒉𝑻 = 𝒉𝟏 + 𝒉𝟐
en donde:
h1 = Altura de triángulo ABC (m)
AC = Base del triángulo ABC (m), su longitud se conoce.
A = Ángulo medido por el clinómetro.
h2 = Altura conocida del tallo y ubicada al mismo nivel del clinómetro (m)
ht = Altura total del árbol (m)
Para efectos de la tasación es necesario determinar la altura comercial del árbol, que se
define como la distancia vertical existente entre el suelo y la última parte comerciable del
fuste.

a.2.3.2. Determinación del área basal
El área basal se calcula a partir del diámetro basal o de la longitud de la circunferencia, los
cuales deben medirse a 1,30 m. sobre el nivel del suelo (que corresponden a la altura del
pecho de una persona, de ahí la expresión diámetro a la altura del pecho de una persona,
DAP), con la ayuda de la forcípula o de una cinta métrica que permiten conocer las
longitudes del diámetro o de la circunferencia, respectivamente.
Para determinar el DAP o la longitud de la circunferencia mencionadas deben tomarse en

cuenta las siguientes recomendaciones:
1) Las mediciones deben realizarse en tallos o troncos libres de corteza;
2) Si existen bifurcaciones por debajo del 1.30 m. que han dado lugar al desarrollo de
más de un tallo, deben medirse los diámetros o las longitudes de las circunferencias de
dichas bifurcaciones; -
3) Cuando el árbol está ubicado en una pendiente, el 1,30 m. se medirá a partir de la

parte superior de esa pendiente; y,
4) En el caso que el tronco presente costillas básales por sobre el 1.30 m., el diámetro o
la longitud de la circunferencia debe medirse unos 30 cm. por encima de la terminación
de las costillas.
Conocidos cualquiera de los dos valores, el área basal se obtiene empleando las
siguientes fórmulas:
𝝅 ∗ 𝒅𝟐 𝑷𝟐
𝑺= =
𝟒 𝟒∗𝝅
En las cuales:
S = Área basal
d = Diámetro
P = Longitud o perímetro de la circunferencia
𝛑 = 3,1416
Determinados la altura comercial y el área basal se calcula el volumen del árbol utilizando
la siguiente expresión:
V= S x L x F
en la cual:
V = Volumen del tronco

S = Área basal
L = Longitud del árbol en m.
F = Factor de corrección o coeficiente de forma
El factor de corrección que se basa en el desarrollo particular del tronco que presentan
cada una de las especies forestales, se calcula fácilmente en los árboles talados. Para el
efecto es necesario conocer las áreas basales y la que corresponde a la mitad del tallo,
como se aprecia en la figura 12. La relación entre las dos áreas mencionadas da el factor
de corrección F.
𝑺𝒎
𝑭=
𝑺
en donde:
F = Factor de corrección o coeficiente de forma
Sm = Área del tallo medida a la mitad de la altura comercial.
S = Área basal.
Fig. 12: Área basal y de la parte media del tallo.
Sin embargo, si el bosque está constituido por plantas que se encuentran en las primeras
fases del crecimiento, por lo que no es posible talar y enviarlas al aserradero para obtener
madera labrada, el valor comercial se obtiene multiplicando el número de plantas útiles,
entendiendo por tales a aquellas que por su conformación y desarrollo se recomiendan
dejarlas en pie para que formen el bosque productor futuro, por el precio unitario
impuesto por la oferta y demanda existentes.
Adicionalmente, la población no servible para el fin indicado podrá cotizarse como leña o
como material de uso limitado para ciertas construcciones e instalaciones, por ejemplo.
Cuando la plantación objeto del juzgamiento está formada por retoños, vástagos, brotes
nuevos o tallos secundarios desarrollados desde la base de los troncos luego de la tala
respectiva, como ocurre con el eucalipto, y si durante la inspección se verifica que existen

varios de ellos en cada uno de estos troncos, para calcular el valor comercial es necesario
recordar que:
Los retoños o los tallos secundarios que se desarrollan desde el mismo tronco, pueden
tener o alcanzar características similares;
Para que los nuevos árboles provenientes de los brotes produzcan madera de buena
calidad y en cantidades suficientes, es necesario que dichos brotes, en el momento
oportuno, hayan sido elegidos y cuidados correctamente; y,
Aunque dos o más vástagos de esta clase presenten características similares, para que en
el futuro se conviertan en árboles productores de madera de buena calidad, es
recomendable que durante el raleo se dejen en pie, por tronco, cuando más a dos de los
mejores. Esto supone el hecho de que durante el peritaje deben considerarse hasta dos
brotes por tronco como potenciales productores de madera de calidad.
Consecuentemente, en estas circunstancias, el valor comercial, como en el caso anterior,

se obtiene multiplicando el número de retoños servibles existentes en la explotación por
el precio promedio fijado en virtud a las condiciones de mercado imperantes y a la
expectativa de ventas. La disponibilidad adicional, igualmente, puede valorarse en
función del tamaño y del grosor de las varetas o de los pingos resultantes, o de la
cantidad de material combustible que se puede obtener durante la selección y tumba de
las plantas respectivas.
Estado de conservación
El estado de conservación y el desarrollo de las plantas dan "la presentación general del
cultivo como resultado de las labores culturales efectuadas y de la influencia del medio
ambiente, por lo que se convierten en determinantes e indicadores del rendimiento. Sin
embargo el considerarlos aisladamente como tales o basar el valor de mercado de las
explotaciones agrícolas en el buen estado de conservación que presentan, puede
conducir a que se cometan graves errores en la tasación porque en el establecimiento de
las mismas o en la formación del fruto intervienen adicionalmente otros factores que
tienen que ver con el genotipo y con la producción misma. Por ejemplo, aún cuando al
momento de una tasación que se efectúe en e! verano se constate que un pastizal tierno
está bien conservado y desarrollándose excelentemente en un terreno bajo o sujeto a
inundaciones periódicas, será injusto asignar valor comercial alguno si se trata de pasto
guinea, saboya, puntero, elefante o bermuda de la costa, porque con seguridad se
perderá en la estación invernal sin que haya producido rendimiento.
En ocasiones, con el simple reconocimiento puede concluirse que el estado de

conservación es el principal condicionante del valor de mercado de los cultivos, como
ocurre en los anuales de clima tropical o subtropical que están creciendo o en los
perennes recién trasplantados que se encuentran seriamente afectados por la agresividad

y competencia de las malas hierbas. De verificarse el mal estado, y si al calcular los costos
requeridos para lograr la rehabilitación correspondiente se establece que éstos superan a
los que se necesitarían para establecer una nueva plantación de iguales características o
al monto que ascender a la venta de la producción a obtenerse, el cultivo carecerá de
valor de mercado o podrá ser igual al precio de la materia orgánica que se incorpore al
suelo en calidad de abono verde.
Merece indicar además que, cuando la apariencia general de las plantas provoque dudas
al evaluador, es indispensable recurrir a los análisis de laboratorio para verificar la
presencia de determinada plaga o enfermedad, conocer el grado de incidencia, las
posibilidades de curación y los costos requeridos para efectuar el control.
Edad. Valor potencial de la explotación
Al analizar la curva del valor de mercado de las explotaciones agrícolas, cualquiera sea la
duración de sus ciclos de vida, se estableció que en función a la edad, en general los
precios aumentan a medida que las plantas se aproximan a la adultez en la que obtienen
los valores más altos como consecuencia de las mayores producciones que generan y del
desarrollo y vigor que alcanzan, para luego decrecer hasta que en un momento
determinado pueden valorizarse de acuerdo a la cantidad de materia orgánica que
incorporan al suelo en calidad de abono.
Si bien los cultivos son susceptibles de comercializarse en cualquier momento de su vida

útil, para entender como ocurren las variaciones de precios en virtud a la edad que tienen
cuando se practica el avalúo es necesario recordar cuáles son sus productos que se
consumen, aprovechan racionalmente o son objetos de comercialización.
c. 1. En /os cultivos anuales
Como se aprecia en el cuadro N° 1, la mayoría de los productos que se obtienen de los

cultivos de ciclo corto pueden cosechar y comercializare desde cuando se encuentran en
estado verde hasta la madurez total, lo que indica que. en estas circunstancias, antes que
la edad, la oferta y la demanda existentes al momento de la tasación constituyen los
mayores determinantes para fijar el valor de mercado de los mismos aunque exista la
expectativa de que en el futuro se incrementen los precios.
En los primeros días o semanas de crecimiento, en cambio, son los costos de producción
los principales condicionantes del valor comercial del cultivo siempre que se compruebe
que está establecido o estableciendo normalmente y existan posibilidades de que con su
cosecha se obtengan utilidades.
CUADRO 1
Estado en que se cosechan, consumen y comercializan los productos que se obtienen de

los cultivos anuales

Estado *
Verde Maduro
Hortalizas
X X
Legumbres
X X
Tubérculos x
X
Cereales
X X
Tipo
* Siempre que se encuentre formado el producto 3 consumirse.
c.2. En los cultivos permanentes y semipermanentes
Como en el caso anterior y frecuentemente más que en él. en los semipermanentes y

permanentes, sobre todo en aquellos cuyos frutos son los aprovechados y
comercializados, la edad influye en el precio de mercado en razón de que las plantas, a
partir del momento en que se practica el avalúo, pueden producir o continuar
produciendo cosechas altamente rentables como consecuencia del vigor que presentan.
Sin embargo en los pastos de la familia de los cereales, especialmente en aquellos que
prosperan en climas tropicales y subtropicales, el valor comercial no es influido
mayormente por la edad sino más bien por el beneficio que generan como consecuencia
de las labores culturales y de los sistemas adecuados de pastoreo que han sido objetos y
que permiten prolongar la vida útil de los mismos. Por esta razón en las áreas en las
cuales no se dispone de asistencia técnica ni experiencia de parte del ganadero, es
frecuente observar pastizales jóvenes que por el mal sistema de mantenimiento que
reciben parecen ser viejos por lo que requieren ser renovados o rehabilitados.
La curva del valor de mercado en función a la edad de las plantaciones permanentes y

semipermanentes. en general, adopta la siguiente forma:

Fig. 13: Curva del valor de mercado en función a la edad de los cultivos permanentes y
semipermanentes.
Por otra parte, la expresión valor potencial de la explotación se refiere a la probabilidad

que tiene un cultivo para, luego del momento en que efectúa el peritaje, producir el
mayor número de cosechas rentables básicamente como resultado de su edad, de las
labores culturales recibidas y que reciban y de la influencia de las condiciones
ambientales en que se desarrolla. Se entiende que mientras más alta es esta probabi-
lidad, mayor seré el precio del mismo.
Aptitud o finalidad de la explotación
La aptitud o la finalidad de la explotación tiene que ver con el destino o el uso que puede
darse a los productos o al cultivo objetos del avalúo por las características y bondades
que presentan como producto de los métodos de siembra o plantación empleados, de las
labores culturales realizadas, de la influencia que ejerce el medio ambiente, de la edad, y
de la simiente y variedad elegidas.
La densidad de siembra o plantación, por ejemplo, determina la finalidad del cultivo a

través del desarrollo y de la producción que alcanzan o generan las plantas,
respectivamente. Así, si juzgamos a un bosque de eucaliptos de 10 años de edad que
tiene una alta densidad poblacional porque no ha sido raleado, se encontrará que éste, al
momento de la tasación, podrá producir especialmente postes de diámetro menor. Los
árboles útiles que una vez talados den lugar a la obtención de madera labrada se
encontrarán, en cambio, en las plantaciones que han sido oportunamente raleadas y
podadas, en aquellas que adicionalmente presenten menor densidad poblacional y/o en
las que estén ubicadas en sitios aptos para este tipo de explotación. Por consiguiente el
valor comercial del bosque en referencia deberá calcularse en virtud al número de postes
y/o leña a obtenerse en él.

Del análisis de lo señalado y del ejemplo se concluye, por tanto, que el valor comercial
está en relación directa con la finalidad que tenga el cultivo o sus productos. Será más
alto cuando con el aprovechamiento de la cosecha se obtengan mayores utilidades.
Mercado. La oferta y demanda existentes
Los precios vigentes al momento del avalúo como consecuencia de la oferta y demanda
existentes y, en ocasiones, la expectativa de ventas, son los principales condicionantes del
valor de mercado de las explotaciones agrícolas por lo que proporcionan las bases
referenciales para establecer dicho valor. Cuando estos precios corresponden a plan-
taciones similares a las objeto de la valuación, con las cuales se pueden realizar
comparaciones, se denominan precios referenciales.
De acuerdo al tipo de cultivo, la influencia de la oferta y demanda en el valor comercial se

describe a continuación:
e.1. En los cultivos anuales
Exceptuando en los casos en los cuales la producción no puede aprovecharse

racionalmente como ocurre cuando se carece de mano de obra para efectuar la cosecha o
de medios de transporto para movilizar y comercializar la misma, el valor de mercado He
los cultivos anuales que se encuentran en ésta época depende exclusivamente de la
oferta y demanda que existe al momento de la tasación. Sin embargo, si las plantas se
encuentran creciendo, la oferta y demanda indicadas no ejercen ninguna o mayor
influencia en el precio del cultivo .A menos que se tengan altas probabilidades para
alcanzar resultados satisfactorios.
Los estudios de mercado son útiles para estimar la oferta y demanda futuras.
e.2. En los cultivos semipermanentes y permanentes
La influencia de la oferta y demanda de los productos agrícolas en el valor comercial de

estos cultivos, como en el caso anterior, es básica, aunque la intensidad puede variar
significativamente de un instante o época de cosecha a otro de acuerdo a la demanda y a
la expectativa existente.
Para avaluar los cultivos semipermanentes y permanentes, especialmente a aquellos

cuyos productos se exportan, excepto cuando las plantas sean viejas aunque continúen
produciendo cosechas rentables, a menudo es necesario dar mayor importancia a los
resultados que arrojen las estimaciones de la demanda futura antes que a los precios
vigentes, porque éstos pueden ser únicos o temporales. La proyección de la demanda en
referencia debe basarse, entre otras investigaciones, en el análisis de las condiciones de
mercado de los productos competitivos al objeto del avalúo, como el del nylon y de otras
fibras sintéticas, por ejemplo, derivadas del petróleo, que en un momento determinado
produjeron en el país el abaratamiento del abacá.

Ubicación
A medida que incrementa la distancia existente entre el sitio en el que está localizada la
explotación respecto a los centros de almacenamiento, comercialización o de
abastecimiento, es necesario efectuar mayores gastos para movilizar la cosecha, mano de
obra y los insumes requeridos para su desarrollo y, aumenta el riesgo de que se pierda o
deteriore esa cosecha durante el transporte, lo que ocasiona la elevación de los costos de
producción del cultivo y la consiguiente disminución del margen de utilidad y de los
precios de venta a nivel de finca de los productos que se obtienen en ella. Por esta
circunstancia puede afirmar que, aún dentro de la misma finca, es posible encontrar a dos
o más cultivos o explotaciones de la misma especie o variedad que presentando iguales
características y potencialidades, alcanzan precios diferentes como consecuencia de la
ubicación y de la accesibilidad que tienen.
Costo y disponibilidad de la mano de obra
Los efectos que causan el costo y la disponibilidad de mano de obra en la rentabilidad y

en el valor comercial de las explotaciones agrícolas son similares a los que producen las
disponibilidades de servicios y de vías de acceso o a los generados por la ubicación del
cultivo respecto a los centros de abastecimiento y comercialización.
La influencia que ejercen en el valor comercial es mayor en aquellos cultivos que

requieren de mano de obra especializada para realizar las labores culturales y la cosecha,
como sucede en las hortalizas, flores y frutas como las fresas, tomates y pepinos, en los
que la delicadeza de los tejidos y por tanto su corta vida útil obligan a que la recolección
se realice a partir de un momento dado y dentro de un período determinado, porque en
caso contrario, pueden perderse rápidamente.
A medida que el ciclo de vida de los vegetales se alarga o la producción se consume

cuando está madura, en general se observa que existe mayor tolerancia a la necesidad de
contar con mano de obra calificada para realizar las labores culturales y/o la cosecha, la
misma que, de acuerdo al tipo de cultivo puede realizarse más fácilmente a máquina o
iniciarse hasta después de un tiempo prudencial de estar listo el producto sin que el
rendimiento se afecte considerablemente, como ocurre con el maíz, trigo, arroz, café, las
patatas, los cuales, por otra parte, facilitan el manipuleo y pueden cosecharse en
períodos más largos, lo que permite planificar la contratación y el empleo de la mano de
obra disponibles con menor riesgo que para el caso de las hortalizas.
Por lo expuesto se puede concluir que, el valor de mercado de las explotaciones agrícolas
en función de la disponibilidad de mano de obra disminuye en la cantidad en que afecta
a! rendimiento económico esperado, es decir, en el monto a que asciende la contratación
de esa mano de obra y al riesgo de no obtenerla.
Disponibilidad de riego y de fuentes de agua

Constituyendo el agua uno de los elementos vitales para el desarrollo, mantenimiento y
producción de los vegetales, la disponibilidad de riego influye en el valor de mercado de
las explotaciones agrícolas a través del peligro de perder la producción en las épocas
secas.
La influencia en el valor comercial de los cultivos es más alta en los intensivos, como en
las hortalizas, las que en general requieren de abundante riego para producir cosechas
rentables y, en las plantaciones recién formadas, como en las forestales, hasta cuando se
adapten a las condiciones del medio ambiente, desarrollen y fortalezcan.
El riesgo de perder la producción o la cosecha por la falta de humedad se aprecia desde el

momento de la siembra o inmediatamente después de ella cuando no germinan las
semillas, porque las soluciones concentradas de fertilizantes que en estas circunstancias
se forman en el suelo, impiden la germinación, queman las raíces de las plántulas o hacen
que éstas crezcan raquíticas. Por tanto, si durante la inspección el perito conoce o verifica
que los daños presentes en los canales conductores de agua, por ejemplo, están
afectando o afectarán seriamente al desarrollo de las pequeñas plantas que se
encuentran en el semillero y al trasplante correspondiente, como medidas previas a
determinar el valor de mercado del semillero en referencia, deberá investigar la posi-
bilidad que existe para arreglar los daños, conseguir por otros medios la cantidad
necesaria del líquido y/o, estimarla medida en que se perderá la producción.
Disponibilidad de vías de comunicación y de otros servicios
Los productos agrícolas que requieren un cuidadoso manipuleo durante el transporte o

que por sus condiciones y características químico-anatómicas, después de ser
cosechados, deben aprovecharse dentro de un periodo limitado aún cuando reciban
tratamientos refrigerantes que prolonguen su vida útil, como las hortalizas, flores y los
frutos de exocarpio (cascara) débil, son los más afectados por la ausencia de vías de
comunicación y de medios de transporte porque la dificultad o la demora para movilizar a
esa producción disminuye la rentabilidad a través de:
1) La pérdida natural del producto cosechado como consecuencia de la maduración y

fermentación, que son más rápidas en los climas subtropicales y tropicales húmedos; y,
2) La elevación de los costos de transporte y por tanto del de producción y ventas.
Por otra parte, la existencia de servicios como el de fumigación y de alquiler de

maquinaria agrícola influyen igualmente en el precio de los cultivos. Por esta razón es
necesario conocerla sobre todo cuando se avalúan grandes plantaciones o cuando no
existe la suficiente cantidad de mano de obra para realizar las diferentes labores
agrícolas.
Procedimiento general para realizar el avalúo. Recomendaciones

Con el fin de determinar el valor comercial de las explotaciones agrícolas puede
adoptarse el siguiente procedimiento general:
a) Investigar cuáles son los cultivos y las explotaciones agrícolas que se avaluarán.
Además, para conocer someramente el estado en que se encuentran estas mejoras y

organizar el trabajo es preciso solicitar la cartografía y los registros disponibles recabando
la mayor cantidad de información respecto a la Idealización de las mismas, existencia de
mano de obra y de servicios y, a las condiciones climáticas imperantes;
b) Recorrer el predio e inspeccionar las plantaciones constatando la disponibilidad de

riego y de fuentes de agua, de servicios, las características generales del suelo y del clima
con el propósito de verificar, determinar o estimar las áreas cultivadas, las labores
culturales realizadas, la edad, el estado de conservación, la potencialidad y la posible
producción a obtenerse.
Si se duda del estado sanitario, es indispensable realizar exámenes de laboratorio para

conocer el grado de incidencia de las plagas y enfermedades así como las posibilidades de
curación;
c) Preparar el diagnóstico de cada uno de los cultivos enfatizando en la edad, desarrollo y

en la producción calculada o estimada; y, además, en la vida útil o en la potencialidad,
cuando se tratan de explotaciones permanentes y semipermanentes.
La elaboración de presupuestos de los gastos que se requieren efectuar desde e!

momento en que se practica el peritaje hasta cuándo debe iniciarse la cosecha en los
cultivos anuales, o hasta cuando los permanentes y semipermanentes produzcan
cosechas rentables (cuestión que se determina fundamentándose en las informaciones
que proporcionan la literatura técnica y las investigaciones de campo), son útiles para
contribuir a cotizar a estas mejoras;
d) Especialmente en el sector, realizar estudios de mercado que permitan distinguir:
Los mayores o los precios medios unitarios actualizados de compraventa de los productos
agrícolas que presentan las mismas características de los que se producen o recolectarán
en la granja;
Con fines a practicar el avalúo por medio de comparaciones, los precios referenciales que
corresponden a aquellos cultivos de la misma clase o tipo de los que se están juzgando; y,
3) Los pronósticos de la oferta y de la demanda, como soportes para efectuar la tasación.
Efectuar el avalúo considerando las siguientes recomendaciones:
En los cultivos tiernos que provienen de siembras o de trasplantes técnicamente

realizados, presentan un desarrollo normal y existen posibilidades para que éste

continúe, comúnmente el valor de mercado es igual al monto de los gastos necesarios
que el agricultor ha efectuado desde la preparación del suelo hasta cuando se realiza el
juzgamiento. La literatura técnica que incluye los costos de producción actualizados son
beneficiosos para el propósito;
El valor comercial de los cultivos no tiernos que están en crecimiento y de los

permanentes y semipermanentes que se encuentran en el periodo productivo, conviene
determinar del siguiente modo:
- Preferentemente basándose en los precios referenciales, es decir, en los impuestos por

la oferta y la demanda.
Para el efecto, conociendo los valores de compraventa actualizados de aquellos cultivos

que presentan y pertenecen al mismo tipo y variedad de los que se juzgan, se procede a
comparar para constatar las diferencias existentes y, finalmente, realizar la tasación;
— Considerando al valor potencial de la plantación, es decir, en virtud al volumen total

del producto que se espera cosechar a partir del momento en que se realiza el avalúo.
Este volumen total de producto (que puede estimarse en base a las informaciones
técnicas disponibles o a las comparaciones que se realicen con cultivos más antiguos de la
misma variedad que se han desarrollado en condiciones ambientales similares y de los
cuales se conozcan los rendimientos obtenidos), multiplicado por el mayor o por el precio
medio unitario vigente da por resultado el de la producción total. Al sumar a éste la
cantidad que se adquiriría en el presente si se venderían los restos de la cosecha al
finalizar la vida útil de las plantas; y restar el monto estimado para mantener al cultivo,
cosechar y/ o comercializar esa producción total, se obtiene el precio de la mejora.
El valor comercial de los cultivos anuales que se encuentran en la época o en estado de

cosecha, debe calcularse en base al mayor o al precio medio unitario de compraventa,
siempre que existan posibilidades de que éste se mantenga constante hasta la reco-
lección total, es decir, multiplicando la producción calculada o estimada por el valor en
referencia.
Cuando está pronta la época mencionada debe determinarse, de modo preferente, a

partir del unitario que se espera regirá al momento de la cosecha y que se obtiene
fundamentándose en los pronósticos de venta. De este valor unitario o del total corres-
pondiente deberá restarse el monto de los gastos que se estiman se requerirán para
cosechar y comercializar la producción, como se aprecia en el ejemplo siguiente, y luego,
determinar el valor de mercado del cultivo:
Considerando a la producción media observada en las muestras tomadas al azar se calcula

que en las 40,0 Has. de maíz objeto de la evaluación se obtendrán 2.800 qq. de grano,
cuyo precio actual al por mayor puesto en el lugar de comercialización más cercano

asciende a S/. 2.500,00/qq., esperándose que baje a S/. 2.100,00/qq. Cuando se recoja
toda la producción.
Adicionalmente se establecen los siguientes rubros:
Por concepto de incorporación al suelo de los restos de la cosecha se estima un valor de

S/. 3.500,00/ha., que equivale a S/.45,00/qq.
El costo del alquiler de la maquinaria agrícola, de la contratación de la mano de obra a

emplearse en la recolección, envasado y en el transporte del producto, y los gastos de
administración requeridos para ese período ascienden a S/. 520,007 qq
Consiguientemente el valor de mercado de cada quintal de maíz a nivel de finca será:
Precio actual de mercado S/. 2.100,00
Valor proporcional de los 45,00

subproductos que se incorporarán al
suelo como abono
Costo de la cosecha, transporte, 520,00

gastos de administración
Valor comercial unitario qq S/. 1.625,00 2.800,00 4.550.000,00
Y el del cultivo
Son: Cuatro millones quinientos cincuenta mil sucres 00/100.

CAPITULO III
Evaluación de la Ganadería
Documentos y acciones de apoyo
La relativa y permanente facilidad que tiene el ganado para movilizarse obliga al

evaluador a que recabe y analice la mayor cantidad de información posible, así como
efectúe las investigaciones de campo necesarias de manera similar a las que realiza
durante el juzgamiento de las explotaciones agrícolas, pero más minuciosamente cuando
investiga la presencia de las enfermedades existentes en la zona en la que se desarrolla la
ganadería, en el mercado en el cual se comercializan los animales o en los sitios de
exhibición de los mismos.
De igual manera, el alto precio unitario que usualmente alcanzan los ejemplares por las
habilidades que presentan, como ocurre con los reproductores homocigotes y de alta
cruza, caballos de carrera y de paso, toros de lidia, animales de exhibición y con el ganado
mayor que produce leche, carne, piel o lana, constituye una circunstancia que
adicionalmente obliga a realizar verificaciones y análisis detallados que contribuyan a
determinar sus valores comerciales.
Por tanto, se puede afirmar que, la evaluación de las explotaciones ganaderas exige al
técnico adopte las medidas tendientes a basar o a incrementar el conocimiento general
que debe disponer o que dispone respecto a los animales objeto del juzgamiento.
Entre los documentos y acciones de apoyo necesarios para practicar el avalúo de la

ganadería de la finca se encuentran los siguientes:
Registros
Estos documentos son necesarios porque con su recopilación, estudio y análisis el perito
obtiene un conocimiento inicial y aproximado de los ejemplares a valorarse, básico para
planificar la ejecución de los trabajos de campo y para agilitar la práctica de la tasación.
Entre los registros más frecuentes constan:
a. 1. Registros de pedigree y de progenie
El pedigree o la genealogía es el registro de los antecesores de un animal. Es útil y valioso

cuando informa las producciones alcanzadas, la clasificación según el tipo o los triunfos
obtenidos por cada uno de ellos; es decir cuando da a conocer la constitución genética
del animal que se juzga, y por tanto, su potencialidad, porque el comportamiento y la pro-
ducción, además del manejo y de la influencia del medio ambiente dependen del
conjunto de caracteres recibidos por la herencia.

Por su parte, en base a las habilidades de los descendientes, el registro de la progenie da
a conocer el valor reproductivo que tiene un ejemplar o un reproductor determinado lo
que facilita la evaluación de su genotipo. Sin embargo, a menudo, este documento no se
dispone en la finca bien porque los animales objetos del avalúo, por su corta edad, aún no
tienen descendencia; porque la descendencia, si existe, no produce todavía; porque parte
de la información, en caso de haber, generalmente se incluye en los registros de
producción; y/o, porque la mayoría de los ganaderos no llevan esta clase de registros.
a.2. Registros de producción
Son valiosos porque complementan la información que proporcionan los registros del
pedigree y de la progenie al indicar la capacidad productiva y la eficiencia reproductiva de
los animales y, consecuentemente, los rendimientos alcanzados.
La mayor importancia de estos documentos radica en que constituyen la única fuente de

información para diagnosticar la infecundidad de los reproductores.
a.3. Registros sanitarios
Que son aquellos que informan las medidas preventivas y curativas realizadas en la
explotación y, en ocasiones, la incidencia de enfermedades.
a.4. Registros de manejo
No siempre con la inspección y el manejo el evaluador puede conseguir respuestas a los

interrogantes que se formula en relación al comportamiento y a las aptitudes del animal o
de la ganadería. Es el análisis de los registros, de manejo en este caso, la acción previa con
la cual el perito inicia, forma y a la postre cerrando un círculo, completa el criterio o la
idea que tiene de ese animal o de la ganadería.
La comprobación del estado de salud, de la fecundidad o la decisión para efectuar

investigaciones complementarias de campo o de laboratorio se consigue con el estudio
de estos documentos. Por ejemplo, si a nivel de gabinete se detecta que un toro joven ha
estado sometido a un programa de monta excesiva, puede suponerse que adolece de
impotencia temporal e incluso la esterilidad total, por lo que para determinar su valor de
mercado, sería necesario adoptar las correspondientes medidas tendientes a la
verificación respectiva.
b) Literatura técnica sobre la cría, manejo y explotación de las especies ganaderas que
se avaluarán
Que son importantes y necesarios porque con su revisión el perito robustece o

perfecciona los conocimientos que dispone respecto a la ganadería que está valorando.

La utilidad de la literatura técnica es mayor cuando contiene los índices, pesos y las
medidas que presentan los ejemplares tipos o campeones con los cuales, si es del caso, se
deberán realizar las comparaciones respectivas.
La disponibilidad o la elaboración de fichas y formularios a emplearse durante el

juzgamiento son igualmente importantes para efectuar el trabajo.
c) Agrupamiento y clasificación de los animales
Por regla general en todas las ganaderías dedicadas a la cría, manejo y explotación
racional, los animales se encuentran clasificados en virtud a la raza, especie, edad y/o a la
finalidad, lo que facilita la evaluación de los mismos.
Sin embargo en aquellas poco o nada organizadas o tecnificadas en las que

consiguientemente no se llevan registros es común observar que el ganado perteneciente
a una misma raza o sujeto al mismo tipo de manejo se encuentra mezclado y, en
circunstancias favorables, separado en pequeños lotes sin que importe mayormente la
edad de sus integrantes. En estos casos, como paso previo a la valoración individual o a la
determinación del precio medio unitario, y para agilitar el juzgamiento mismo, es
indispensable agruparlo con el fin de efectuar una primera clasificación, básicamente de
acuerdo a la raza, especie, edad y/o a la finalidad.
Esta acción consiste en separar a los animales encerrándolos o no en sitios adecuados

para inspeccionar y manejarlos. Para el efecto, al ganado mayor (bovino, equino, mular,
porcino, ovino o caprino), debe situarse en lugares planos o preferentemente planos cuyo
número (hasta un máximo de 8, para efectos de tasaciones) permita al evaluador obtenga
una idea clara de cado uno de ellos. Al ganado menor (como a las gallinas, pavos, patos,
conejos, cuyes), en cambio, instalarse en jaulas apropiadas que dispongan de suficiente
luz para que la inspección se practique sin dificultad.
d) Inspección del ganado
Agrupados los ejemplares se procede a inspeccionarlos colocándose de frente, de costado

y por detrás.
Esta acción que es la fundamental de campo para efectuar el avalúo permite constatar las
características morfológicas, la vivacidad, el buen estado de salud y la edad de los
animales; y, si es preciso, con fines a establecer el valor de mercado, determinar las
diferencias que presentan cada uno de ellos respecto al tipo ideal de la especie o variedad
o a un ejemplar de la misma especie o variedad cuyas imágenes, precios y descripciones
de las diferentes partes del cuerpo deben crearse y estar presentes en la mente del
evaluador.

Los resultados que se obtienen de la revisión y del análisis de los registros son básicos
para que, durante la inspección, frecuentemente se compruebe la idea que se tiene del
animal que se juzga,
La tasación del ganado mayor o del menor destinado al matadero es relativamente fácil
realizar porque a menudo se basa en la determinación o en la estimación de la cantidad y
calidad de la carne a obtenerse. Para el efecto es necesario utilizar básculas apropiadas e
investigar la clase de alimentos consumidos antes del pesaje de manera que su peso no
afecte mayormente en el del animal; determinar el tipo de manejo que ha sido objeto el
ganado en la época o épocas anteriores; la edad; y, para realizar las comparaciones,
considerar los rendimientos alcanzados en explotaciones similares. Los reproductores y
los animales de exhibición, en cambio, deben calificarse no sólo en virtud a la con-
formación del cuerpo, al estado de salud, desarrollo y a la capacidad productiva sino
también a su habilidad para transmitir a sus descendientes las características deseadas.
Para inspeccionar, calificar y valorar al ganado mayor, de acuerdo al tamaño de los

ejemplares, el perito debe situarse de 3 a 7 metros de distancia de ellos y a su mismo
nivel, preferentemente; y, tratándose del ganado menor, ubicarse lo más cerca posible, a
una distancia tal que permita observar libremente las características del ejemplar objeto
del juzgamiento.
e) Manejo y determinación del comportamiento del ganado
Acción completamentaria a las anteriores, aunque puede ser considerada corno parte de
la inspección es el manejo cuidadoso del ganado y durante el tiempo necesario con el fin
de conseguir la información que se busca, conocer su temperamento o para verificar las
impresiones obtenidas durante la inspección. Esta práctica es indispensable realizarla
sobretodo cuando se valoran a los reproductores, animales homocigotes jóvenes o
adultos, de exhibición, etc., que alcanzan altos precios unitarios y no a los que se destinan
al matadero.
Para obtener la mencionada información requerida, el manejo debe practicarse de la

siguiente manera:
e.1. En el ganado mayor
Como se indicó, el manejo de los reproductores es indispensable efectuar para conocer su

temperamento, comprobar la calidad de la piel o la delicadeza y finura de la lana; y. para
constatar las características de la raza, básicamente.
En la ganadería de engorde, durante esta actividad debe determinarse la calidad de la

piel, el grosor, la suavidad y el acabado de la cubierta de grasa. Si se tratan de vacunos, la
inspección al tacto debe comenzar por la punta del brazuelo porque ésta es una de las
últimas en engordarse. Por tanto, si en un grupo de bovinos que se encuentran en

crecimiento se detecta la presencia de una cierta cantidad de grasa en esta parte del
cuerpo, se concluye que están engordando.
En los ejemplares destinados a exhibición, en los caballos de carrera, de paso, el manejo

de aquellos para conocer su comportamiento es tan importante como la inspección
porque adicionalmente contribuye a establecer la docilidad y el grado de amaestramiento
que disponen, características que sumadas a la conformación del cuerpo y a la deter-
minación del linaje constituyen fundamentos para fijar el valor de mercado del animal.
e.2. En el ganado menor
Determinadas comprobaciones como la presencia de los testículos en los machos

productores de lana y la conformación del cuerpo, es posible realizar solamente con el
manejo y la inspección al tacto.
En las gallinas ponedoras, por ejemplo, cuando se examina el tamaño del cuerpo y la
capacidad abdominal se adquiere mayor conocimiento respecto a la calidad productiva
del ave. Así, un perito en la materia conoce que la buena ponedora se caracteriza por
tener un cuerpo profundo y espalda ancha que llega hasta la cola y. generalmente, una
conveniente separación entre los huesos pélvicos y entre el pubis y el esternón. La mala
ponedora, en cambio, comúnmente presenta un cuerpo delgado y estrecho y. una
constante disminución de la anchura de la espalda a medida que se acerca a la cola.
2. Factores que influyen en la determinación del valor de mercado de los animales y de

la explotación pecuaria
En general, los mismos determinantes que influyen en el precio de mercado de las

explotaciones agrícolas, ejercen similar efecto en el de la ganadería.
Sin embargo, como se señaló anteriormente, la relativa y permanente movilidad que

tienen los animales y la facilidad de transporte que el ganadero puede dar o conseguir,
son circunstancias adicionales que deben tomarse en cuenta para fijar el valor comercial
puesto que éstas, según el caso, reducen o aumentan el riesgo o las pérdidas que pueden
ocasionar el aparecimiento de las plagas y/o enfermedades, la falta de alimentación, el
manejo inapropiado o las influencias ambientales negativas.
Entre los principales condicionantes del valor de mercado de los animales y de la

explotación pecuaria se encuentran los siguientes;
a) Finalidad de la explotación;
b) Pedigree y progenie. La raza o especie;
c) Edad de los animales;
d) Tipo, vigor, salud y temperamento;
e) Sexo;
f) Mercado. La oferta y demanda existentes;

g) Producción y rendimiento alcanzados;
h) Localización de la explotación y disponibilidad de vías de comunicación;
i) Costo y disponibilidad de la mano de obra; y, j) Disponibilidad de asistencia
técnica, de instalaciones e insumos.
Particular o colectivamente, pero de manera relativa, los determinantes indicados
influyen en el valor comercial de la ganadería del siguiente modo:
a) Finalidad de la explotación
La finalidad es el destino que se da o debe darse al ganado o a la explotación como

consecuencia de la edad, conformación del cuerpo, producción, del estado de salud,
desarrollo y del temperamento que tienen al momento del avalúo; y de su genealogía.
Por ello, a medida que transcurre el tiempo frecuentemente fluctúa el valor de
compraventa aún cuando las condiciones de la oferta y demanda permanezcan cons-
tantes.
El cambio de este determinante y por tanto del valor comercial se aprecia fácilmente, por
ejemplo, en los reproductores los cuales al pasar del estado adulto a la vejez, pierden su
capacidad reproductiva aunque continúen manteniéndose saludables y robustos. En estas
circunstancias, el alto precio unitario que pudieron alcanzar en un momento dado como
sementales, baja considerablemente a uno que puede ser equivalente al peso de la carne
y/o de los subproductos que pueden obtener en el matadero.
En otras ocasiones, cuando la ganadería está afectada gravemente por enfermedades

contagiosas transmisibles al hombre, carece de valor.
b) Pedigree y progenie. La raza o especie
De acuerdo a la finalidad varía el grado de influencia del pedigree y de la progenie en el

valor comercial de los animales o de la explotación, siendo comúnmente alto en aquellos
que se eligen o sirven para reproductores; alto a bajo, según el caso, en los que se
encuentran en crecimiento; y, nulo en los ejemplares que por sus características están
listos o deben ser llevados al camal.
Lo cierto es, como se manifestó, que el pedigree como los otros determinantes, influye de
manera relativa en el valor de mercado de la ganadería y aún más, si no se dispone de los
registros de producción y de informaciones adecuadas, en ocasiones, resulta peligroso
fundamentarse únicamente en la genealogía de los animales para estimar la po-
tencialidad y el valor comercial de los mismos. El árbol genealógico informa, en el mejor
de los casos, los rendimientos alcanzados por los progenitores pero no garantiza que
estos atributos se transmitan a la descendencia. Es el conjunto de genes recibidos por la
herencia y las características adquiridas debido al sistema de manejo y a la influencia de
los factores ambientales, las condiciones que permiten al ejemplar produzca altos
rendimientos o se convierta en un buen reproductor.

Por esta razón, más importante que el pedigree para indicar el genotipo de un animal,
aunque constituye un condicionante limitado del precio, es el conocimiento de las
habilidades que presenta la descendencia o progenie. Determinando, por ejemplo, la
cantidad de leche producida por varias vacas hermanas hijas de un mismo padre y sujetas
al mismo tipo de alimentación y manejo, se confirma en alto grado las características que
los padres son capaces de transmitir, lo que facilita la determinación del valor de mercado
del reproductor. Este hecho indujo a que Kenneth Rusel, refiriéndose a los bovinos
productores de leche oportunamente manifieste que "el único modo de saber si una raza
es buena productora de leche consiste en examinar si toda su progenie da buenos
rendimientos. Esta es una indicación segura de que los progenitores poseen genes
idénticos en muchos de los factores que influyen en la producción de leche".
Sin embargo, aún cuando la "prueba de progenie" constituye un método preciso para
establecer el valor reproductivo individual, las principales limitaciones que tiene, de ahí la
aseveración de que es un condicionante limitado, son el tiempo y el gasto que se
necesitan para obtener la información, y ésta frecuentemente no se encuentra al mo-
mento de realizar el avalúo.
Por otra parte, la raza o la especie influyen en el valor comercial a través de la aptitud y
del grado de adaptabilidad que tiene el ganado para producir altos rendimientos
económicos y desarrollar en el medio en el que se maneja. Esto indica que si en la granja
existen ejemplares de diferentes razas, en promedio los precios más altos alcanzarán
aquellos que proporcionen mayor utilidad; y. adicionalmente, cuando los animales
objetos del avalúo pertenecen a la misma raza o especie, los mayores valores de mercado
tendrán los que presenten mejores tipos porque existe una relación positiva entre el
buen tipo y la habilidad productiva.
Por lo expuesto se concluye que si durante la tasación se conoce y verifica el pedigree,

estado de salud, la producción alcanzada por el ejemplar y por sus descendientes, y. la
conformación del cuerpo, se adquiere un conocimiento cabal para determinar el valor
comercial de los animales y de la ganadería.
c) Edad
En genera! el precio de los animales aumenta a medida que crecen hasta cuando llegan a
la edad adulta en la que alcanzan el mayor desarrollo y vigor.
Una de las razones que produce este aumento constituye el hecho de que el ganado
conforme crece y desarrolla disminuye la susceptibilidad que tiene a las infecciones
causadas por parásitos. Es que con el incremento de la edad hasta cuando se consigue el
mayor desarrollo y vigor, la ganadería adquiere paulatinamente una resistencia natural a
esa incidencia, lo que reduce el riesgo de perder total o parcialmente la explotación.

Sin embargo, cuando se avalúan a dos o más animales no tiernos, de la misma raza y
edad, que están en crecimiento y sujetos a iguales sistemas de manejo y en similares
condiciones ambientales, los que logren mejores precios de mercado serán aquellos que
alcancen mayores índices de conversión, y por tanto, rendimientos más altos y/o los que
presenten en mejor forma las características de la especie.
En relación a este determinante, tratándose de la ganadería de leche, la literatura técnica

indica que las vaquillas que paren a temprana edad producen más grasa butirométrica y
consiguientemente ingresos más altos hasta los 7 años que las tienen la primera parición
a la edad que acostumbran planificar los ganaderos, de 27 a 30 meses; y, aún más, que al
procurarse una parición temprana y normal se obtienen mejores rendimientos en razón
de que se reduce el costo de mantenimiento de la hembra desde el nacimiento hasta
cuando pare. Esto induce al evaluador a que asigne precios más altos a las vacas madres
menores de 7 años que han tenido su cría a temprana edad y peso normales frente a
aquellas que han parido tardíamente.
En los bovinos de carne, por el contrario, la temprana edad de parición parece tener un
efecto negativo en el valor comercial de los animales porque como igualmente indica la
literatura técnica, en esta ganadería al ocurrir tempranamente la parición se retarda el
crecimiento de la cría y porque los próximos partos, en general, demoran en aparecer, lo
que causa pérdidas al ganadero.
En consecuencia, con fines de comparación, análisis y determinación de los valores

comerciales, lo señalado induce a recabar y a revisar cuidadosamente la mayor
información posible respecto a los rendimientos y a los índices de mortalidad detectados
de las crías provenientes de vacas madres primerizas que pertenecen al mismo tipo de
ganado objeto del peritaje. Los resultados que se obtengan darán una idea clara de las
utilidades alcanzadas y constituirán una guía para fijar el precio de los animales,
sobretodo de las reproductoras, y de la ganadería.
Un análisis general de la influencia que ejerce la edad en el valor comercial del macho se
incluyó en el literal a) de la parte 11 de este capítulo, cuando se trató de la pérdida del
valor reproductivo de los sementales.
La determinación de la edad de los animales se realiza:
1) Exactamente, a partir del análisis de los registros de nacimientos; y,
2) Aproximadamente, y en ocasiones con mucho riesgo, observando:
— El desgaste de la dentadura, aunque éste depende del tipo de alimento que consume
el ganado, de ahí la existencia del riesgo que se menciona;
- El crecimiento de los cuernos, como se acostumbra hacer en los bovinos que presentan
estos apéndices; y,

— Por comparación de los pesos que presentan los ejemplares que se avalúan con los
promedios normales de la especie, como se efectúa en las explotaciones avícolas.
Para efectos de ilustración, en el gráfico y en las páginas siguientes se aprecian dos

maneras de estimar la edad de los bovinos y equinos de la granja:
Fig. 14: Reconocimiento de la edad de los vacunos en base a la observación de los

cuernos.
Cada anido representa un año de edad, pero como los tres primeros se confunden, el que
está más alejado de la base del cuerno se cuenta como de tres años.
d) Tipo, salud, vigor y temperamento
El tipo y el vigor tienen que ver con la conformación del cuerpo en relación al "ideal de la
especie" y a la viveza de las acciones, respectivamente.
En virtud que la forma del cuerpo guarda relación con las capacidades productiva y
reproductiva, excepto cuando los registros demuestran lo contrario, los ejemplares cuyos
tipos se ajustan o asemejan a los ideales de la especie, alcanzan precios unitarios más
altos que aquellos que presentan características opuestas. Por esta razón, una vaca de
tipo frisona, por ejemplo, al tener mayor aptitud para producir leche que otra diferente,
tendrá mayor precio de mercado.
La influencia que ejerce el estado de salud en el valor comercial es decisiva y varía de

acuerdo a la intensidad, al costo del tratamiento y a las posibilidades de curación,
pudiendo en ocasiones dar lugar a que este valor sea igual a cero como ocurre cuando el
ganado bovino, porcino o el equino se encuentran infectados de ántrax o peste rayo, en
cuyas circunstancias, dada la peligrosidad de la enfermedad que afecta aún al hombre, no
es posible utilizar ninguna parte del animal agónico o muerto.

Esquema dentario para estimar la edad del ganado bovino

Esquema dentario para estimar la edad de los caballos

Para verificar el estado de salud de los animales pie de cría, reproductores homocigotes,
de las ponedoras o de cualquier integrante de la ganadería, especialmente cuando no se
disponen de los registros o de la información básica que indiquen las medidas sanitarias
realizadas por el ganadero; en los casos en los cuales existe duda sobre la procedencia y
salud de los ejemplares; y, cuando la explotación se maneja en zonas malsanas o está
rodeada por ellas, es indispensable realizar exámenes clínicos entre los que sobresalen los
serológicos porque constituyen la única medida para diagnosticar la presencia de ciertas
enfermedades infectocontagiosas cuyos síntomas y signos demoran en asomar, tal como
la brusellosis que causa abortamientos en los bovinos.
La ocurrencia de los abortos entre el 5° y el 7° mes y la presentación general de las vacas,

preferentemente de las robustas y vigorosas, imposibilita a que en los primeros meses de
la preñez, con la inspección y el manejo pueda diagnosticarse la presencia de esta
enfermedad. Aún más, la posibilidad que existe luego de un ataque de brusellosis de que
la gran mayoría de las vacas no se curen y se conviertan en portadoras permanentes o
por largo tiempo del germen, constituyéndose de este modo en peligrosas para la
ganadería, exige la realización de los exámenes clínicos.
La forma de comprobar la incidencia de leucosis o del complejo leu-cósico aviar en los

planteles avícolas destinados a la producción de huevos es otro ejemplo que demuestra la
necesidad de efectuar análisis de laboratorio. Como se conoce, las pollitas pueden
infectarse de esta enfermedad en las primeras semanas de vida y portar el agente
causante de la peste por algún tiempo sin presentar síntomas de ella hasta cuando las
gallinas, al inicio de la época de postura, comienzan a morirse con una tasa de mortalidad
que varia del 5 al 30%, para al cabo del año de edad alcanzar la máxima mortalidad.
En estos casos y en los que se verifique que un integrante cualquiera o la misma

ganadería está afectada por enfermedades contagiosas (como la aftosa, anemia
infecciosa equina, brusellosis, rabia, el cólera aviar), orgánicas (entre las que se
encuentran la mastitis, metritis, el bocio, raquitismo y el timpanismo) y parasitarias
(como la fasciola hepática y la bronquitis verminosa), el valor comercial se determina
considerando en primer lugar al costo y a las posibilidades de curación y luego a la
finalidad que tiene ese integrante o a la ganadería justamente como consecuencia de las
posibilidades de curación que existen, pudiendo en ocasiones ser igual al valor de la
carne, piel, lana o plumas que se obtendrían sacrificándolos, siempre que estos productos
sean objetos de mercadeo.
Por otra parte, como el principal objetivo de la explotación ganadera es alcanzar altos
rendimientos económicos en el menor tiempo posible, el temperamento de los animales,
sobretodo de aquellos pertenecientes a la ganadería mayor que se eligen sirven como
reproductores; de los que están en crecimiento y son manejados para producir carne; y
de los que pueden destinarse a exhibiciones, también influye en el valor de mercado a
través del costo y de la conveniencia que implica docilizarlos. Como se conoce, un animal

nervioso o bronco, por ejemplo, no come pronta ni tranquilamente lo que alarga el
periodo dentro del cual deben obtenerse las utilidades esperadas.
e) Sexo
Según la especie, raza, edad y finalidad de la explotación, el sexo influye en el valor de

mercado de la ganadería de la siguiente manera:
e. 1. En el ganado mayor cuyas hembras generalmente paren una sola cría (uníparas),
como sucede en el bovino, equino y en el mular.
Tratándose de animales puros o mejorados, de jóvenes o adultos, por cuyas

características y bondades se dejan o sirven como reproductores, por regla general es el
macho el que cuesta más porque, a diferencia de la hembra que está limitada a procrear,
éste puede cubrir a varias de ellas de manera que en un mismo periodo o paulatinamente
nazcan sus descendientes.
Pero la diferencia de precio que existe entre el reproductor macho y la hembra no

permanece constante en todas las razas; por el contrario varía, frecuentemente
incrementándose a medida que aumenta la duración del ciclo de vida, es decir conforme
se prolonga el período productivo y los productos o subproductos ganaderos alcanzan
valores comerciales más altos. Por esta razón es común observar, por ejemplo, que la
desigualdad de los valores mencionada es mayor en los bovinos que en los ovinos. Las
estadísticas de mercado confirman lo expuesto.
Si la finalidad de la explotación es producir carne, lana o pieles en cuya comercialización

no se determinan calidades, generalmente el sexo no influye en el valor comercial de la
ganadería por lo que en estas circunstancias se valora de acuerdo a las condiciones de
mercado imperantes al momento del peritaje y a la cantidad de producto que se estima o
calcula se obtendrá en el matadero.
e.2. En el ganado cuyas hembras paren o tienen varías crías o descendientes a la vez
(especies multíparas), como el porcino, canino y las aves de corral.
La diferencia del valor comercial existente entre el reproductor macho y la hembra tiende
a disminuir, en este caso conforme disminuye el tiempo de vida de la especie, en razón de
que al acortarse los períodos de gestación o de incubación y obtener un mayor número
de crías por parto o incubación, se multiplica rápidamente la ganadería con lo que se
reduce el periodo de recuperación del capital.
Como en el caso anterior, cuando los anímales se manejan y explotan para producir
carne, a menos que presenten diferencias en los pesos, el sexo no influye en el precio de
ese ejemplar o de la ganadería.

Para contribuir a explicar lo señalado en los literales anteriores y como las duraciones de
la preñez y de los períodos de incubación constituyen índices de la vida media de los
animales y del tiempo total productivo, en los cuadros y en las figuras siguientes se
anotan y observan las duraciones referidas correspondientes a la mayoría de los animales
de la granja; y. las diferencias de los valores comerciales de los reproductores machos y
de las hembras según este tipo de especies;
CUADRO 2 Duración aproximada de la preñez
Especia Tiempo medio (días) Equivalencia en meses
Burra 365 12
Yegua 340 11
Vaca 285 9 1/2
Cabra 155 5
Oveja 150 5
Cerda 115 4
Perra 65 2
CUADRO 3
Duración de los periodos de incubación
Especie Duración (días) Tiempo medio
Ganza 28-33 30
Pata 28-32 30
Pava doméstica 26-29 28
Gallina de Guinea 26-30 28
Gallina doméstica 19-24 21
Paloma 18-20 19

Figs. 15 y 16: Diferencias de precios existentes entre los reproductores machos y hembras
de las especies uníparas y multíparas.
f) Mercado. La oferta y demanda existentes
Por regla general el valor de mercado de la ganadería, como de todos los bienes, es
función de la oferta y demanda existentes al momento de la tasación.
Consecuentemente, para practicar el avalúo, es indispensable investigar y determinar los

siguientes precios actualizados:
1) De los productos de similar calidad a los que se obtienen en la explotación, como de la

carne, piel y lana, básicos para determinar el valor comercial de los ejemplares que por
sus características están listos o deben destinarse al matadero;
2) De la leche, lana y de los huevos, así como la proyección de la demanda de los mismos,
porque contribuyen a avaluar al ganado productor o que producirá estos alimentos o
insumes; y,

3) Los referenciales que corresponden a aquellos animales que presentan el mismo tipo
de los que se juzgan y que sirven para fijar el valor de mercado de la ganadería en base a
comparaciones de las cualidades y de las características.
Las investigaciones mencionadas deben realizarse a nivel de finca, en los mercados

cercanos y. en ocasiones, en los alejados a ella con el fin de conocer las ventajas que
ofrece la comercialización en cada uno de esos lugares y consiguientemente para efectuar
la tasación.
Cuando en más de un sitio equidistante al predio cuyas movilizaciones hasta ellos

ocasionen riesgos similares al ganadero o exijan gastos equivalentes de transporte, se
encuentren notables diferencias en los valores de compraventa detectados, el precio del
producto o del referencial a tomarse en cuenta para efectuar el peritaje, conviene selec-
cionar al que represente al mayor número de observaciones tomadas. Por ejemplo, si
previo a la tasación de un ejemplar X se detectan los siguientes datos:
Lugar
Valor observado Número observ.
A 30.000.00 1 10
B 35.000.00 2 20
B 38.000.00 5 50
A 40.000.00 1 10
C 41.000.00 1 10
De acuerdo a lo señalado, el valor comercial a considerarse en el avalúo es el de S/.

38.000.00.
Por el contrario, si las variaciones de precios detectados en dos o más lugares diferentes
cercanos o alejados de la granja son significativos, el valor de mercado o el referencia! a
tomarse en cuenta será aquel que en base a la elaboración de un estado de pérdidas y
ganancias que cubra los gastos de administración y ventas proporcione la mayor utilidad y
represente al mayor número de observaciones. Por ejemplo, si durante el estudio de
mercado se detectaron los siguientes valores que sirvieron para elaborar los respectivos
estados financieros:
ESTADOS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS

Lugar
ABC
Precio de venta S/. 45.0 S/. 42.0 St.

43.0
-Costo de
administración
y ventas:
Transporte 3,0 2.2

2.2
Comisiones 0.5 0.3

0,0
Valor diario trab. ij 1.5 5.5 1s 4.0 1.5

3.7
UTTILIDAD 40.0 38.0

39.3
2(20%) 2(20%)
6(60%)
No observac. Realizadas
El valor comercial que se recomienda considerar en este caso es el de S/. 39.300,00

observado en el lugar C en el cual se supone que la compraventa es directa y rápida ya
que para el efecto no se requiere pagar comisiones.
El análisis y la determinación del grado de influencia de las condiciones de mercado en el

precio de la ganadería se facilitan recurriendo a las estadísticas disponibles
correspondientes.
g) Producción, rendimiento y calidad de los productos
Comúnmente, la ganadería se maneja y explota para producir carne, leche, lana, huevos o
pieles, los que siendo objetos de comercialización generan utilidades al ganadero. Por
tanto, mientras más altos sean los rendimientos y las calidades de los productos
pecuarios que se obtienen en la finca, mayores serán los valores de mercado de los
animales.

Sin embargo, en la ganadería de leche especialmente, aún cuando al momento del avalúo
se verifiquen altos rendimientos, los ejemplares no necesariamente deben ser
considerados como buenos productores y alcanzar altos precios de mercado, como
aquellos mejorados o ideales de la especie, si no han mantenido o no mantienen
producciones satisfactorias constantes que certifiquen las bondades que disponen. De
igual manera, si estos mismos ejemplares, cuyas características morfológicas pueden
coincidir con las representativas de la raza, tampoco pueden ser catalogados como
reproductores útiles si no transmiten a sus descendientes el conjunto de cualidades
deseadas o si causan dificultades para que la multiplicación de la especie sea oportuna.
Por estas consideraciones, excepto en los casos en los cuales los animales están listos o
deben ser llevados al matadero, son manejados para producir carne y/o presentan
diferencias notables respecto al tipo ideal de la especie o a aquellos de la misma especie y
edad que están sujetos a igual sistema de manejo, es indispensable recopilar y analizar los
registros y las informaciones que reporten las producciones y reproducciones alcanzadas.
Adicionalmente, la determinación del valor comercial de la explotación pecuaria en

función de la producción, rendimiento y de la calidad de los productos debe incluir una
evaluación técnica económica que tome en cuenta a la finalidad de la ganadería; a las
recomendaciones profesionales dadas como a aquellas que señalan que las vacas que
requieren un excesivo número de montas para quedar preñadas (más de 5) conviene
descartar como productoras de leche y destinarlas al matadero, o que los pollos de
engorde producen mayores rendimientos económicos hasta las 12 semanas de edad; a
los factores genéticos y ambientales que influyen en el rendimiento y en la calidad de los
productos; y a aquellas cualidades propias de cada uno de los ejemplares como la
rusticidad y el poder de conversión de los alimentos.
Tratándose de la ganadería de engorde, el peso y el valor de mercado de la carne son los

principales condicionantes para calcular el valor comercial de la misma.
La determinación del peso como indicador de la producción de carne debe realizarse

empleando básculas apropiadas. Sin embargo, a falta de éstas, tratándose de los bovinos,
por ejemplo, algunos ganaderos acostumbran recurrir al uso de procedimientos
barimétrícos o de cubicación obtenidos experimentalmente que consideran al organismo
del animal como un "cuerpo geométrico" al que tomándole ciertas medidas se estima el
volumen y el peso en vivo. En general estos métodos son erróneos y limitadamente sirven
para el propósito porque no son útiles para todas las razas y edades.
Como nota informativa, a continuación se cita y desarrolla la fórmula modificada de

James A. Bennett que puede emplearse para calcular aproximadamente la cantidad de
carne disponible en los novillos de razas cárnicas:
P - 0.468 7 (27,575 8 pt - 1.049,67) en la cual:

P = Peso vivo en kilogramos
pt = Perímetro toráxico medido en pulgadas.
Utilizando la expresión anotada se elaboró la siguiente tabla en la que consta el peso que
corresponde a un determinado perímetro toráxico :
Perimet. toráxico Peso vivo calculado)

(Pulg.) (Kg.)
63 322
64 335
65 348
66 360
67 373
68 386
69 397
70 412
71 425
Perímet. toráxico Peso vivo calculado

(Pulg.) (Kg.)
72 438
73 454
74 464
75 477
76 490
77 502
78 515
79 528
80 541
h) Localización de la explotación y disponibilidad de vías de comunicación

Como en los cultivos, pero generalmente en menor grado que en ellos por la movilidad
que poseen los animales, tanto el lugar en el que está ubicada la explotación como la
disponibilidad de vías y de medios de transporte influyen en el precio del ganado a través
del monto de los costos de producción y ventas requeridos para manejar y comer-
cializarlos.
La localización tiene que ver con la correcta elección del sitio en el que se maneja la
ganadería y con la distancia que tiene respecto a los centros de expendio, de compra de
insumos y de contratación de mano de obra y de asistencia técnica.
Mientras la influencia de este determinante en el valor comercial se observa

indirectamente por medio del desarrollo y del rendimiento alcanzados por los ejemplares,
puesto que en cierto modo constituyen sus resultados, la que ejerce la disponibilidad de
vías y de medios de movilización se detecta claramente a! cuantificar los costos de
transporte necesarios. Por esta circunstancia, si para avaluar una determinada ganadería
el perito fundamente su cálculo en los precios referenciales obtenidos en los sitios
cercanos o en el mercado mismo, por ejemplo, deberá descontar el correspondiente valor
de la movilización, y si es del caso, una cantidad adicional que cubra la posible pérdida de
la calidad o del peso del ganado.
i) Costo y disponibilidad de la mano de obra
El costo y la disponibilidad de la mano de obra se constituyen en condicionantes del valor

de mercado de la explotación pecuaria cuando los animales tienen que continuar siendo
manejados en el lugar en el cual son avaluados.
Como en el caso de las explotaciones agrícolas, estos determinantes influyen en el precio

de los ejemplares a través del costo de contratación y por tanto de la utilidad.
j) Disponibilidad de asistencia técnica, de instalaciones e insumos
Es mediante el riesgo de perder a la ganadería o de que se afecten los rendimientos y la

calidad de los productos, como estos factores influyen en el valor comercial de la
explotación. Si son mayores los riesgos y menores las utilidades esperadas, obviamente
los precios de los ejemplares que no reciban una continua asistencia técnica o no
dispongan de instalaciones adecuadas serán menores en relación a aquellos que tengan
estas disponibilidades.
3. Procedimiento general para realizar el avalúo. Recomendaciones
Por regla general, el mismo procedimiento que se emplea para determinar el valor
comercial de los cultivos, sirve también para fijar el de la ganadería. En tal circunstancia y
considerando a las características propias de esta explotación, su precio puede calcularse
adoptando la siguiente metodología:

a) Como acción previa a planificar y ejecutar las siguientes, preferentemente indagar cual
es e¡ tipo y la edad del ganado que se avaluará;
b) Excepto en los casos en los cuales antes de la inspección se tenga la certeza de que los
ejemplares están listos o deben ser llevados al camal sin que importe la calidad del
producto a obtenerse, con el propósito de adquirir un conocimiento general de los
mismos, es indispensable requerir los registros disponibles y analizarlos, investigar la
procedencia, el lugar en donde está ubicada la explotación y las condiciones en que se
desarrolla.
Sin embargo, cuando en la comercialización del producto se establecen calidades, es

necesario recabar por lo menos los registros de manejo;
c) Inspeccionar y calificar a los animales para determinar, estimar o comprobar la

finalidad, edad y las características y bondades que presentan como la salud, el
desarrollo, vigor, la producción y el temperamento.
Como se señaló, cuando los estudios de campo y de escritorio induzcan a que se dude del
estado de salud de los animales, éste debe verificarse efectuando exámenes clínicos. La
eficiencia reproductiva se determinará únicamente al analizar e investigar los registros y
los informes que existan respecto a las reproducciones conseguidas.
d) Preparar el diagnóstico de la explotación y si es preciso, de cada uno de los integrantes

de la misma;
e) Sobre todo en el sector y en los mercados cercanos realizar averiguaciones para

determinar los precios medios vigentes de la carne en vivo o en canal, de la piel, lana,
huevos, etc.; y, si es necesario, los referenciales con el fin de calcular el valor comercial de
la ganadería basándose en las comparaciones de las cualidades y de las características;
f) Calcular el valor de mercado de la ganadería o de los animales.
Tratándose del ganado de engorde que esta listo para enviarse al matadero, de aquel
cuya carne se comercializa y que por sus condiciones conviene sacrificarle, del productor
de piel y carne o simplemente de piel que a! momento del avalúo puede aprovecharse sin
que exista inconveniente alguno, el valor de mercado se determina multiplicando la
cantidad de producto que se estima o calcula se obtendrá, por el mayor precio medio
unitario vigente a ese momento.
Sin embargo, cuando los ejemplares de engorde o no se encuentran en crecimiento; se

tratan de productores de leche, huevos o de lana; y, de los que se destinan a exhibición,
el valor comercial conviene calcular a partir de los referenciales, es decir, de acuerdo a la
oferta y demanda imperantes. Para el efecto, como reiteradamente se indicó, es
indispensable establecer comparaciones entre el ganado objeto de la tasación con aquel
cuyo precio de mercado se conoce.

Pero la correlación mencionada no debe reducirse a las cualidades y características que
presentan los animales (como desarrollo, edad, vigor, salud, temperamento, producción y
fecundidad), sino incluir también a la localización de la explotación con lo que se
consideran a los correspondientes requerimientos económicos.
CAPITULO IV
Evaluación de la maquinaria y de las herramientas
1. Documentos y acciones de apoyo
En las granjas tecnificadas, montos significativos alcanzan las inversiones realizadas en la

adquisición de maquinaria y herramientas, que son más altos en las explotaciones
agroindustriales.
Consecuentemente, si son elevados los precios unitarios de los vehículos de combustión

interna, de las extractoras de aceite, ordeñadoras mecánicas, de los equipos de riego, de
fumigación, para que la determinación de los valores de mercado sea correcta y
aceptada, es indispensable disponer durante el avalúo no sólo de experiencia sobre el
funcionamiento, diseño y construcción de los mismos, sino también y con frecuencia de
servicio y asesoramiento técnicos.
Entre los documentos y acciones de apoyo requeridos para efectuar la tasación se

encuentran:
a) Registros de mantenimiento y de servicio mecánico
Conforme a las recomendaciones dadas por los fabricantes, toda máquina, vehículo,
equipo, apero o herramienta debe recibir un determinado tipo de mantenimiento con el
fin de disminuir el costo de producción, garantizar la seguridad industrial, asegurar la vida
útil, mantener al equipo en su máxima eficiencia y reducir los paros por averías.
Son los registros de mantenimiento los documentos que ilustran sí la maquinaria objeto
del avalúo ha recibido este servicio tanto en los periodos de operación como en los de
descanso, en cuyo caso se denominan registros de mantenimiento en bodega.
La importancia de éstos radica en que proporcionan las informaciones preliminares y en

ocasiones las básicas que contribuyen a conocer y estimar el estado de conservación
sobretodo de las partes internas de! activo, la remanencia de la vida útil y por tanto valor
comercial. Su análisis facilita al evaluador a que establezca, por ejemplo, la causa por la
cual no funciona un tractor después de permanecer parado durante un tiempo
relativamente largo sin recibir mantenimiento. Con seguridad, en estos casos, los
pistones, rines y las camisas se habrán atascado como consecuencia de la formación de
óxidos en el interior de los cilindros. Contrariamente si mediante el análisis de los

registros se determina que el tractor ha sido prendido por lo menos 2 veces por semana y
movido una hora en la que se ha hecho funcionar a la transmisión, a los mandos finales,
embragues, podrá concluirse que está en buenas condiciones por lo que su valor de
mercado se mantendrá por lo menos constante.
El conocimiento del grado de limpieza y corrosión existentes en la bomba, en las tuberías,

mangueras y en los filtros de los equipos de fumigación que se obtiene principalmente
analizando la información contenida en los registros, constituye otro ejemplo que
demuestra la importancia de los mismos. Como se conoce, generalmente, los pesticidas
producen corrosiones en las partes que están en contacto con ellos sí inmediatamente
después de ser usados no se lavan con agua y jabón.
Por otra parte, los registros de servicio mecánico informan la disponibilidad de los centros
especializados en los que se puede reparar o mantener a la maquinaria o a las
herramientas de la granja y los precios correspondientes.
b) Literatura técnica relacionada con la maquinaria y con los instrumentos que se

avaluarán
Que suple parte de la falta de experiencia y del conocimiento técnico actualizado que el
evaluador debe disponer respecto a la maquinaria o a los instrumentos objetos de la
tasación. Incluye, entre otras publicaciones, a los manuales de servicio, de partes y de
operación.
Las informaciones que proporciona la literatura técnica respecto a las especificaciones de

las partes constitutivas de las diferentes máquinas, equipos o aperos; y al mantenimiento
y reparación adecuados, son necesarios para detectar las averías, las partes desgastadas y
para realizar la evaluación.
c) Inspección y determinación de la operabilidad y del funcionamiento
Con la investigación de los precios de mercado. la inspección y la determinación de la

operabilidad y del funcionamiento de la maquinaria y de las herramientas, constituyen las
acciones de apoyo más importantes para calcular el valor comercial de los mismos. Por
esta circunstancia debe tenerse presente que mientras más tiempo efectivo se emplee en
la revisión, en el análisis y en la comprobación del funcionamiento y del estado de
conservación de las diferentes partes constitutivas así como del todo, mayor
conocimiento se alcanzará del activo que se juzga.
La inspección incluye desde la simple verificación del modelo de un vehículo, de la

potencia desarrollada, del número de horas trabajadas, recalentamiento del motor, por
ejemplo, hasta la determinación del grado de desgaste de las diferentes partes o de los
sistemas integrantes de las máquinas, de los equipos o de los aperos.

Por regla general se realiza con la ayuda de herramientas y de instrumentos de ajuste y
medición; de equipos de comprobación corno los bancos de prueba; de los manuales de
servicio, de partes y de operación; y como se señaló, empleando en ocasiones la
asistencia técnica de profesionales o de entendidos en el montaje, reparación u
operación de la maquinaría o de equipos similares a los que se avalúa.
Comúnmente en la maquinaria, cualquiera sea el tipo, el grado de funcionamiento se

determina encendiendo y poniéndola a operar, si es factible, a las mismas condiciones
para las que está diseñada o. considerando a éstas con el fin de analizar y justificar el
rendimiento que genera en el lugar que trabaja. Por ejemplo, si se conoce la potencia y la
altura sobre el nivel del mar a la que labora un tractor, es factible calcular la que
desarrollará en otro sitio ubicado a diferente altitud si se toma en cuenta que por cada
300 m. de ascenso, el rendimiento disminuye aproximadamente en un 4%, o que se
pierde alrededor del 1 % de la potencia por cada aumento de la temperatura en 10°F
(5,55°C).
El objetivo de la inspección y de la determinación de la operabilidad y del funcionamiento

es comprobar las impresiones que sobre el estado general, preferentemente de las
máquinas, de los equipos e instalaciones agroindustriales y de los aperos, se obtienen
durante el análisis de los registros de mantenimiento y de las informaciones adicionales;
la presencia de todas y cada una de las partes constitutivas de estos bienes; la precisión
de trabajo, especialmente de las móviles; y la detección de averías, condiciones que son
fundamentales para estimar la remanencia de la vida útil cuando se determina el grado
de desgaste existente en ellas en base a las especificaciones técnicas que constan en los
manuales de servicio; y para calcular el monto de las reparaciones.
Merece recordar que antes de determinar la operabilidad de un motor es necesario

requerir las informaciones que tienen que ver con el servicio que presta, las reparaciones
y el mantenimiento general que ha recibido; y tener presente a las recomendaciones
dadas respecto a la puesta en marcha y al funcionamiento de la maquinaria, como aquella
que para el caso de los vehículos accionados por motores de combustión interna aconseja
no hacerlos trabajar a plena carga y aceleración cuando son nuevos o inmediatamente
después de haber sido objeto de reparaciones que han incluido el cambio de pistones o
de camisas, es decir, mientras no se consiga el asentamiento del motor.
2. Factores principales que influyen en el valor de mercado de la maquinaría y de las

herramientas
Excepto cuando las máquinas, los vehículos, equipos, aperos o las herramientas son
nuevos, han recibido el mantenimiento de bodega adecuado y están funcionando
normalmente, el valor comercial de los activos de este tipo, por el servicio que han
prestado y prestan y por la influencia que sobre ellos ejercen los elementos
medioambientales, exige el análisis previo de varios condicionantes, cada uno de los

cuales, como en el caso de las explotaciones agropecuarias, influyen en él de manera
particular o correlacionada formando parte de un conjunto.
Los principales determinantes del valor comercia! de la maquinaria y de las herramientas

son los siguientes:
- Valor actual de la maquinaria y de las herramientas nuevas o usadas de similares

especificaciones y marca, o de las retadoras. La oferta y demanda existentes;
- Vida útil y valor residual;
- Estado de conservación. Rendimiento económico;
- Disponibilidad de repuestos y de servicio mecánico postventa;
- Gastos de mantenimiento. Costo y disponibilidad de la mano de obra;
- Condiciones en que opera la maquinaria;
- Política económica gubernamental; y,
- Lugar de ensamblaje o de fabricación.
Más que para las herramientas manuales y algunos equipos sencillos que son fácilmente
avaluados, a continuación se describe brevemente la forma cómo influyen cada uno de
los condicionantes indicados en el valor comercial de la maquinaria.
a) Valor actual de la maquinaria y de las herramientas nuevas o usadas de similares

especificaciones y marca, o de las retadoras. La oferta y demanda existentes.
En la generalidad de los casos, los mayores determinantes y puntos de partida para

avaluar a la maquinaria y a las herramientas de la finca constituyen los valores
comerciales vigentes de las nuevas o usadas de iguales especificaciones y marca, y a falta
de éstos. Los que alcanzan las retadoras, entendiéndose por tales a aquellas de diferente
marca que sin presentar las mismas especificaciones, realizan trabajos similares.
La inmediata comparación y el análisis de las características de los activos objeto del

juzgamiento con las correspondientes de los análogos nuevos, usados o de los retadores,
de los que se conocen los precios de compraventa conocidos también como referenciales,
permiten establecer las diferencias y calcular los valores de mercado.
Cuando las investigaciones realizadas respecto a la oferta y demanda indican que un

mismo tipo, modelo y marca de maquinaria o herramienta alcanza diversos precios en el
mercado, el menor medio o el menor será el que sirva de base para la tasación.
b) Vida útil y valor residual

La vida útil se define como el tiempo más probable que puede durar la maquinaria o
cualquier otro bien antes de convertirse en chatarra.
Depende del desgaste ocurrido como consecuencia del uso. de la acción del tiempo, del
tipo y de la frecuencia del mantenimiento recibido, y de la disponibilidad de repuestos,
por lo que se concluye que dos o más máquinas o equipos de la misma marca y modelo
pueden tener diferentes valores comerciales si los remanentes de la vida útil de los mis-
mos son diferentes.
En general, este remanente que se define como aquella parte de la vida útil de la
maquinaria comprendida entre el momento en que se practica el avalúo y en el que se
convierte en chatarra, se estima, en primera instancia, analizando los registros de
mantenimiento; y. luego durante la inspección examinando, midiendo y comparando, si
es factible, las características y especificaciones que presentan las partes constitutivas del
activo objeto del avalúo con las constantes en el catálogo de servicio correspondiente, y
en el laboratorio valiéndose de los bancos de prueba.
En relación a la influencia que ejerce en la vida útil o en su remanencia la falta de

mantenimiento merece indicar que no existen parámetros técnicos con los cuales se
puedan realizar comparaciones. Sin embargo, en base al cálculo que se efectúa en el
ejemplo siguiente, puede establecerse una metodología para estimar la duración de las
máquinas, de los equipos o de sus partes; y. calcular sus valores de mercado:
De las informaciones proporcionadas por los fabricantes se conoce que una determinada
máquina que cuesta actualmente S/. 600.000.00 tendrá una duración de 10.000 horas
siempre que reciba el mantenimiento que recomiendan y opere en las condiciones para
las cuales está diseñada. Si durante la inspección se establece que el activo objeto del
juzgamiento tiene las mismas especificaciones que aquella, que ha recibido la mitad del
mantenimiento recomendado, y se espera que en el futuro continúe recibiendo ese tipo
de mantenimiento aún cuando siga operando en condiciones normales, con seguridad su
vida útil se reducirá a la mitad. Por tanto, si el horómetro marca 1.000 horas de trabajo,
se entiende que después de la tasación la máquina podrá durar 4.000 horas.
Consecuentemente su valor comercial ascenderá a S/. 240.000.00. cifra que resulta de la
multiplicación del valor de la hora de trabajo en condiciones normales por el de la
remanencia de la vida útil estimada, de la siguiente manera:
S/. 600.000.00 x 4.000 h. = S/. 240.000,00
10.000 h

Es importante señalar además que, en ocasiones, erróneamente se confunde a los valores
de la remanencia de la vida útil fijados y empleados con fines tributarios con los reales
obtenidos durante la inspección, medición o en los bancos de prueba, lo que induce a que
equivocadamente también se acepten como valores de mercado a aquellos constantes en
los libros de contabilidad de la granja y calculados en base al método de depreciación
legal vigente.
Reiterando, el sentido práctico indica que un bien alcanza mayor precio de mercado
cuando tenga mayor remanencia de vida útil, es decir, cuando menos gastado se
encuentre.
Por otra parte, el valor residual, conocido también como valor de salvamento o de
rescate, es aquel que alcanza la maquinaria después de terminarse su vida útil. Se obtiene
al ser expendida en calidad de chatarra a las fábricas de acero o a las fundiciones.
c) Estado de conservación. Rendimiento económico
En general, la maquinaria y las herramientas cuestan en relación al rendimiento

económico que generan como consecuencia del servicio que prestan y del buen estado en
que se encuentran.
Al igual que la duración, el estado de conservación del activo depende de! desgaste
ocasionado por el uso y del mantenimiento y reparaciones adecuadas que ha sido objeto.
Preferentemente se observa y califica durante la inspección y/o en el laboratorio, aunque
adicional-mente existen otros procedimientos. Así, el desgaste sufrido por una máquina o
un equipo cualquiera es posible establecer:
a) por inspección directa, medición y comprobación de las características que presenta

con los patrones cuyas especificaciones constan en los manuales de servicio respectivos;
b) en el laboratorio, valiéndose de los bancos de prueba y de los manuales de servicio,

como cuando se determina el estado de conservación de los inyectores y de las bombas
de inyección de los motores a diesen y.
c) observando la sintomatología que presenta la máquina cuando trabaja.
Mientras el primero y el segundo procedimientos, indispensables en determinadas

ocasiones, no siempre son posibles de realizarlos porque se requiere de asistencia
mecánica y de tiempo para desmontar, despiezar y efectuar las pruebas de laboratorio,
siendo además costosos, lo que puede elevar considerablemente el valor de la tasación;
el tercero debe emplearse en todos los casos porque constituye un método práctico,
aunque precise de experiencia, para determinar o reconocer las causas que originan las
fallas.

Un conocimiento concreto del estado de conservación y de la funcionalidad de las
diferentes piezas, sistemas o del conjunto, se adquiere verificando ciertos efectos o
síntomas que cuando opera una máquina se presentan como consecuencia de las averías,
del desgaste o del aflojamiento ocurridos en las diferentes partes; y revisando a las
mismas. De comprobarse, por ejemplo, que existe pérdida de la potencia de un tractor a
diesel juntamente con la expulsión de humo azul, puede pensarse que se debe a una o
más de las siguientes causas: falta de ajuste de los pernos del cabezote o de calibración
de las válvulas; camisas de los cilindros y pistones gastados; aros de los pistones gastados,
pegados o rotos; asientos de las válvulas deformados o quemados; empaque del cabezote
deteriorado ¡ resortes de recuperación de las válvulas débiles o rotos; guías de las
válvulas desgastadas o vástagos torcidos; y a que el cabezote o el bloque de los cilindros
están deformados, lo que se comprueba con la constatación respectiva.
La expulsión de humo negro sumada a la pérdida de potencia indican, por otra parte, en
primer momento, que el filtro de aire está deteriorado o sucio lo que se verifica con la
sustitución o limpieza correspondientes. Si persisten los síntomas, se puede creer que con
seguridad está fallando el sistema de alimentación o de combustible.
Los ruidos extraños que se escuchan cuando trabajan ¡os motores a gasolina son
ejemplos adicionales de la sintomatología que se detecta como consecuencia de las
averías existentes en alguna o algunas de sus partes constitutivas.
En estas circunstancias, el valor de mercado del tractor o del vehículo a gasolina, si es el

caso, se calcula restando del precio referencial, entre otros, el correspondiente a la
restitución o reparación de la parte gastada o deteriorada.
Conocimiento adicional respecto al estado de conservación y por tanto del monto de los
posibles gastos de mantenimiento requeridos se consigue analizando los registros
correspondientes así como la información disponible relativa a los rendimientos
alcanzados por el bien objeto del avalúo.
El rendimiento económico que se define como la utilidad que genera una maquinaria se
determina en base al análisis de la durabilidad y de la confiabilidad.
La durabilidad es la habilidad que tiene la maquinaria para operar normalmente con el

mínimo de gastos incurridos en el mantenimiento diario, reemplazo y reparación. Por
tanto, si durante el avalúo se verifica, por ejemplo, que la máquina objeto de la tasación
requiere de una menor cantidad de gastos de mantenimiento que otra de igual marca y
modelo cuyo precio se conoce, puede concluirse que se encuentra mejor conservada y
que su durabilidad y valor comercial son mayores.

El indicador de esta habilidad es el coeficiente de durabilidad que se calcula utilizando las
siguientes fórmulas:
en donde:
Nd =Coeficiente de durabilidad
To =Tiempo de operación
TI =Tiempo que la maquinaria está fuera de servicio por reparación.
Co =Costo de operación
Cl =Costo de reparación y mantenimiento diario
De los resultados que se obtienen empleando las fórmulas indicadas se desprende que el
coeficiente Nd varía entre 0 y 1. Este último valor que corresponde a un activo nuevo que
recibe mantenimiento de bodega, por lo que no necesita reparación ni reemplazo de sus
partes. Cuando es igual a 0.5, significa que los costos o el tiempo de operación son iguales
a los requeridos para mantener a la máquina o al equipo que se juzga, lo que induce a
determinar su estado de conservación y funcionalidad; y, a mantenerla.
La confiabilidad, en cambio es la habilidad que tienen las máquinas o los equipos para
operar continuamente en un periodo determinado y bajo las condiciones normales de
trabajo. Se establece, igualmente, en base a la inspección afirmando, por ejemplo, que
existe el 95% de probabilidad de que no sufra averías ni paros en el presente año porque
es nueva, de buena calidad y porque ha recibido el mantenimiento oportuno y adecuado.
En la figura N° 17 siguiente, se nota la influencia que ejercen el rendimiento, la vida útil y

el estado de conservación, entre otros condicionantes, en el valor de mercado de !a
maquinaria:

Fig. 17: Curva del valor de mercado de la maquinaria en función a la vida útil, al estado de
conservación y al rendimiento.
d) Disponibilidad de repuestos y de servicio mecánico postventa
En los lugares en los cuales se carece o no existe la suficiente cantidad de repuestos para
satisfacer a tiempo !a demanda, esta disponibilidad influye radicalmente en el valor
comercial de la maquinaria porque su vida útil, la remanencia de aquella o la utilidad que
genera, puede depender de la duración de la parte o del sistema que se dañe más pron-
tamente y no exista posibilidad de reemplazarla por una nueva.
En estas circunstancias, si durante La tasación, aún cuando el activo que se juzga se

encuentre bien conservado, funcione perfectamente y se conozca el precio a nivel de
distribuidor de los nuevos, el perito verifica que existe imposibilidad o dificultad para
conseguir repuestos en el futuro, el valor comercial que en primer momento puede
establecer en base a comparaciones baja significativamente; y. si necesita reparación
aunque continúe trabajando en condiciones precarias, debe considerar no sólo al valor
requerido para adquirir el repuesto y cambiarlo por el averiado sino además al monto de
las posibles pérdidas que ocasionen los paros y. sobre todo, al riesgo de que no vuelva a
operar, como ocurre cuando no es posible conseguir el cabezote del motor de deter-
minada marca o cuando la adquisición tenga que demorarse considerablemente.
Se entenderá que no siendo posible encender a dicho motor para que reciba el
mantenimiento preventivo, puede inutilizarse o perderse completamente debido al
deterioro o al atascamiento de sus partes constitutivas internas.
Por lo expuesto, se concluye que, cuando se realiza el avalúo de los activos que se
encuentran parados por falta de partes de reposición, es indispensable verificar la
facilidad que existe para adquirirlas y el costo respectivo.
Merece indicar además que la disponibilidad de repuestos está relacionada directamente

con el modelo, marca, lugar de fabricación y, en menor grado, con el número total de

unidades, máquinas o de equipos que están funcionando y con la política arancelaria
vigente que en ocasiones puede encarecer la importación de las diferentes piezas o sis-
temas.
Cuando los activos objeto de la tasación son repuestos o partes integrantes de una
maquinaria que pueden utilizarse como tales si conservan las especificaciones técnicas, el
valor comercial de aquellos depende exclusivamente de la oferta y demanda existentes al
momento del peritaje. Por esta circunstancia no es práctico considerar a los demás
condicionantes del valor de mercado a excepción de la obsolescencia y la duración.
Efecto similar al causado por la disponibilidad de repuestos en el precio de venta de las

máquinas, de los vehículos y de las instalaciones, ejerce la presencia y el acceso al servicio
mecánico postventa que puede ser significativo cuando se comprueba que no existe por
lo que se corre el riesgo de que se deterioren o paren causando pérdidas al productor.
e) Gastos de mantenimiento. Costo y disponibilidad de la mano de obra
Por regla general las máquinas, los equipos y las herramientas valen más que aquellas de
igual marca y modelo cuando generan mayor utilidad; es decir, cuando los gastos entre
los cuales constan los requeridos para mantenerlos, son mínimos en relación a los
ingresos que producen. Como se conoce, el mantenimiento es el trabajo emprendido
para cuidar y restaurar la maquinaria a un nivel económico compatible o a una norma
aceptable e incluye a aquellas acciones que van desde la limpieza diaria hasta la
sustitución de las panes antieconómicas o imposibles de reconstruirlas.
Antes que el costo de reparación, el de mantenimiento diario que se necesita para que un
activo de esta clase conserve o alcance una determinada capacidad productiva que puede
ser la normal, es un indicador del estado de conservación porque si permite obtener
utilidades significativas, se concluye que está en buenas condiciones como los que
reciben atención adecuada.
Por tanto si durante el peritaje, directa o indirectamente, al analizar la información

disponible se establece, por ejemplo, que una máquina determinada precisa de un
mantenimiento excesivo para operar, es útil conocer las causas que obligan a esta
circunstancia, verificar el estado de conservación, la necesidad de repararla y. luego,
estimar su valor comercial. En otras palabras se puede señalar que en los casos en los
cuales se determine que es indispensable repararla debido a la gravedad de los daños que
presenta, el precio de mercado debe calcularse restando del referencial correspondiente
a un activo de similares especificaciones y marca, el monto de la reparación, básicamente.
Respecto al costo y a la disponibilidad de mano de obra conviene indicar que su influencia

en el valor de compraventa es insignificante o nulo cuando se trata de la requerida para
operar la maquinaria, lo que no ocurre con la que se requiere para reparar la misma, cuyo
efecto es similar al ejercido por la ausencia de servicio mecánico, con el que se confunde.

f) Condiciones en que opera la maquinaría
Bajo esta denominación se agrupa un conjunto de elementos relacionados con el clima y

la ubicación del sitio en el que opera la maquinaria.
La influencia de las condiciones ambientales en el valor comercial es mayor en las

máquinas o equipos que trabajan en medios altamente contaminados en los cuales, como
consecuencia de la mayor facilidad para corroerse, la vida útil de los mismos disminuye
rápidamente si no se realizan trabajos de mantenimiento adecuados, lo que da lugar a
que aumenten los costos respectivos justamente para reducir o limitar los efectos
perjudiciales de dicha corrosión.
Esta circunstancia permite entender el porqué un equipo estacionario como el que se

utiliza para jugo o puré de tomate que trabaja en la zona seca y baja interandina
alcanzará mayor precio que otra de la misma marca y modelo que opere en una área con
clima subtropical húmedo.
Influencia similar al producido por el clima o la salinidad en el valor de mercado de la

maquinaria causa la mayor o menor distancia existente entre el lugar de la explotación a
los centros de consumo, comercialización, mano de obra, servicios, elevando o
disminuyendo los costos de producción y por tanto, afectando o incrementando,
respectivamente, la rentabilidad.
g) Política económica gubernamental
Los efectos y/o la expectativa que produce la adopción de medidas que gravan a la
economía popular como las devaluaciones monetarias, la elevación de los precios de los
combustibles y el cierre de las importaciones, influyen radicalmente en la oferta y
demanda de los bienes de capital, en mayor grado en los importados, en general
elevando sus valores comerciales aún cuando no entren en vigencia. Por esta razón, los
resultados de los avalúos que se realizan en los periodos de alta expectativa y de
restricción económica crítica, si no son presentados inmediatamente y se ordena el pago
respectivo, frecuentemente favorecen de manera considerable a la parte que recibe la
indemnización, en tanto que la obra resulta seriamente afectada aunque la situación
económica y fiscal del país se normalice o tienda a normalizarse en el futuro.
h) Lugar de ensamblaje o de fabricación
Como consecuencia de la más alta tecnología empleada en la fabricación y/o en el

ensamblaje de las máquinas, de los equipos o de sus partes, y por tanto de la mayor
confiabilidad, duración y rendimiento económico que ofrecen, varía el valor comercial de
los mismos aún cuando sean de la misma marca y modelo. Los resultados de las

investigaciones que se realizan a nivel de distribuidores, usuarios y de técnicos
especializados, demuestran lo expuesto.
Por esta razón, durante el avalúo, es necesario identificar el lugar de origen tanto de la
maquinaria cuyo precio sirve de referencia como el de la que se juzga. Las diferencias que
se establezcan al respecto favorecen, como las relativas a la duración, estado de
conservación, etc. a la valoración correspondiente.
3. Procedimiento general para realizar el avalúo. Recomendaciones
Un procedimiento general para calcular el valor de mercado de las máquinas, de los

equipos, aperos y de las herramientas existentes en la granja parte de la determinación
del precio de los nuevos o usados de similares especificaciones y marca, o de los que
alcanzan los retadores, e incluyen a los siguientes pasos;
a) Verificar la marca, origen y modelo de la maquinaria o herramienta objeto de la

tasación;
b) Recopilar y analizar los registros y las informaciones disponibles con el fin de adquirir
un conocimiento general respecto al estado de conservación y funcionamiento de los
activos que se juzgan y, de la disponibilidad de servicio mecánico y de repuestos;
c) Inspeccionar, comprobar y estimar en el lugar de trabajo o a nivel de laboratorio el

estado de conservación de dichos activos, e! grado de funcionamiento y operabilidad y, la
remanencia de la vida útil de las diferentes partes o sistemas constitutivos;
d) Diagnosticar el estado general de los bienes que se avalúan así corno de cada uno de
sus sistemas, partes y accesorios, estableciendo la necesidad de realizar trabajos de
mantenimiento diario, de sustitución o de reparación;
e) En base a las investigaciones de mercado, determinar el menor precio de venta,

preferentemente de la maquinaria o de las herramientas nuevas o usadas de similares
especificaciones y marca, y a falta de éste, el que alcanzan las retadoras, con el propósito
de establecer el referencial a tomarse en cuenta en el peritaje.
Igualmente, investigar y determinar los menores precios medios de venta unitarios de las
diferentes piezas, sistemas o accesorios nuevos que sustituirían a los dañados o
desgastados del bien que se avalúa;
f) Preparar o solicitar el presupuesto de reparación y/o del mantenimiento rutinario

requerido.
De manera especial cuando se juzgan maquinarias cuyos paros y averías causan pérdidas
considerables, como las plantas agroindustriales de producción continúa, puede anotarse
el tiempo que durará la reparación;

g) Proceder a la valoración de cada una de las máquinas, vehículos, equipos o
herramientas considerando a las siguientes recomendaciones:
1) Cuando el activo objeto del juzgamiento es nuevo y se encuentra en óptimas

condiciones, su valor de mercado es igual al menor precio de venta impuesto por los
distribuidores al momento de la tasación;
2) Tratándose de activos usados, conviene determinar en base a comparaciones que se

establezcan con aquellos de los que se conocen sus precios de mercado (precios
referenciales), del siguiente modo:
— Si el precio referencial corresponde, por ejemplo, a un apero del mismo tipo, marca y
lugar de fabricación y que además se encuentre en similares condiciones al que se avalúa,
el valor de mercado de este último es equivalente al referencial mencionado.
- En caso contrario, cuando el precio referencial corresponde a un activo nuevo que se

encuentra funcionando correctamente y que tiene las mismas especificaciones, marca y
lugar de origen, debe restarse de este valor que cubra la disminución de la vida útil.
Si el bien objeto del avalúo requiere alguna reparación o el mantenimiento

correspondiente, deberá restarse además el costo de la reparación o del mantenimiento
citados.
— Cuando el precio referencial corresponde a una máquina, equipo, vehículo o apero

retador, el de compraventa del activo que se juzga se determina en base a la comparación
de las rentabilidades.
3) Si durante la inspección y/o en el laboratorio se comprueba que el activo no conviene o

no debe ser habilitado por el alto costo a que ascendería la reparación, porque existe
imposibilidad para adquirir los repuestos necesarios, o porque se encuentra comple-
tamente deteriorado, el valor comercial será equivalente al que puede obtenerse si se
vendiera la maquinaria en calidad de chatarra.
CAPITULO V
Evaluación de las construcciones y de las instalaciones
1. Generalidades
En la granja existe una gran variedad y número de construcciones que van desde las más
simples como las cercas vivas y los refugios naturales protectores del ganado hasta las
costosas y complejas como los silos aéreos destinados al almacenamiento de granos, las
edificaciones agroindustriales y los puentes.
Por regla general, siempre que reciban el mantenimiento correcto y hayan sido diseñadas
y construidas previniendo el aparecimiento de los enemigos de la durabilidad (tensiones

excesivas, resistencias insuficientes, movimientos diferenciales de los componentes de las
construcciones y los ataques al propio material constitutivo), tienen una larga vida útil
que se extiende más allá de los valores que fijan los organismos de control
correspondientes para calcular la depreciación de las mismas. Por esta razón el precio
original tiende a permanecer constante en períodos relativamente largos; aún más, y con
frecuencia, cuando los índices de inflación y de la demanda de la tierra en la que se
encuentran localizados son mayores a los de depreciación y revalorización legales
vigentes, numéricamente el valor de mercado de estas mejoras supera al original en
referencia.
Además, excepto en los casos en que tengan que adecuarse para mejorar los procesos de
industrialización o eliminar el desperdicio de los recursos o cuando deban derrocarse para
ser sustituidas por otras que se ajusten y den facilidades de instalación a la maquinaria de
reemplazo o a los nuevos sistemas agroindustriales que abaraten los costos de
producción, muy ocasionalmente se vuelven obsoletos, diferenciándose en este sentido
de lo que ocurre con la maquinaria la que, por este concepto, propende a depreciarse con
relativa facilidad.
Para determinar los valores de mercado de las construcciones y de las instalaciones

comúnmente se aplica el mismo procedimiento que se emplea para calcular el de las
explotaciones agropecuarias y de la maquinaria.
2. Documentos y acciones de apoyo
El peritaje de las construcciones, como el del resto de las mejoras de la granja, requiere la
adopción de varias medidas y de la revisión de documentos de apoyo que facilitan el
trabajo y proporcionan los elementos básicos sobre los cuales se sustentan los resultados.
Entre éstos se encuentran:
a) Literatura técnica relacionada con la explotación agropecuaria o con la industrial de

la empresa
De los documentos que se emplean para determinar la utilidad de las construcciones, la

literatura técnica en referencia es la más importante porque contiene e informa los
requerimientos generales o las especificaciones técnicas que, de acuerdo al tipo y al
volumen de la explotación, debe presentar una obra determinada para que no ocasione
riesgos ni inconvenientes-, es decir, para que cuando sea utilizada conforme a su finalidad
el granjero o \a empresa obtenga los mayores rendimientos económicos.
Por tanto, la recopilación de estos documentos tiene que realizarse considerando al tipo
de ganado que se maneja y explota, y a los productos agropecuarios que se obtienen o
industrializan en la granja. Toda publicación que contenga diseños, planos de los procesos
de fabricación, del recorrido del producto o que describa las necesidades básicas que
debe tener una mejora de esta clase es útil para el efecto.

b) Planos y registros de construcción
Para adquirir un conocimiento general de los inmuebles y realizar las comprobaciones

necesarias durante la inspección, sobretodo cuando se avalúan edificaciones
recientemente terminadas que aún no prestan servicio, por lo que no existen las
condiciones favorables para ubicar los vicios ocultos de la construcción o las fallas del
cálculo y del diseño, es útil recabar los planos y los registros de construcción entre los
cuales se encuentran las libretas de campo, planillas, los informes de trabajo y los planos
finales que indican la forma como la obra está construida.
Sin embargo, a menudo, estos documentos no son posibles de adquirirlos al momento de

la evaluación por lo que la práctica de aquella, en ocasiones, se vuelve compleja.
c) Estudios de mercado
Los estudios de mercado son importantes y necesarios cuando proporcionan

informaciones actualizadas respecto al costo de los materiales empleados, de la mano de
obra y de la asistencia técnica, indispensables para calcular tanto el valor unitario o el
referencia! de las construcciones como el de las reparaciones.
d) Inspección
Es la acción básica mediante la cual el perito adquiere un conocimiento concreto o

general de la obra objeto del avalúo y de su precio, si analiza a los determinantes que
influyen en él.
Por consiguiente incluye al reconocimiento general, a la verificación, estimación o a la

determinación de sus dimensiones y características como: la ubicación respecto a las vías
de acceso, a los vientos, rayos solares o a las fuentes de agua y de energía eléctrica; la
remanencia de la vida útil; el estado de conservación y de mantenimiento; el grado de
utilidad; y a simple vista, limitadamente, los materiales empleados.
En algunas circunstancias, especialmente cuando la mejora está en construcción,

equivocadamente por falta de experiencia o de cono cimiento del evaluador, se confunde
a la inspección con la fiscalización en cuya práctica también se constatan las
características y bondades que presenta dicha mejora.
Por este motivo debe recordar o entenderse que. mientras la última tiene por objeto
comprobar si está edificada o edificándose conforme a los planos y a las especificaciones
técnicas dadas sin que importe mayormente el servicio que presta al conjunto de
explotaciones o mejoras existentes en la granja, la evaluación es el procedimiento que
incluye a una serie de medidas con las cuales se determina el valor de mercado de la
misma en virtud a la identificación de las características técnicas de la construcción, a su
utilidad respecto al proceso productivo integral del predio o de la empresa, y a la oferta y

demanda existentes tanto de los productos agropecuarios como de la tierra, entre otros
condicionantes.
Merece destacar que la inspección y la consiguiente comprobación de las impresiones

obtenidas en ella o durante el análisis de los planos y de los registros de construcción,
debe realizarse de acuerdo al tipo, a la complejidad y a las dimensiones de la obra; y
empleando, frecuentemente, personal de apoyo, servicio técnico de laboratorio y.
herramientas e instrumentos adecuados como el martillo Schmitd que permite conocer,
con cierta exactitud, la resistencia del hormigón.
Las cercas, los canales conductores de agua o los de drenaje, para, ser medidos, pueden
requerir, por ejemplo, de un vehículo provisto de distanciómetro. de cintas graduadas o
de un topógrafo y del equipo a su cargo. Para constatar las características de las
edificaciones o de ciertas mejoras que están en construcción, tal como de los puentes y
las carreteras, si es preciso, conviene contratar los servicios de un ingeniero de materiales
para que inspeccione las obras y se encargue del ensayo de los materiales.
La comprobación de las dimensiones de los plintos, la calidad del hormigón usado en los
cimientos o la determinación de la clase de hierro utilizado en las vigas, columnas y en las
lozas se efectúa excavando o picando, según el caso, los puntos o las secciones accesibles
y permisibles fijados mediante muestreo o no. y con la ayuda de herramientas elegidas
para el caso.
Con relativa facilidad, el estado de conservación y mantenimiento y la bondad de la

construcción de las obras físicas no sofisticadas como constituyen las salas de ordeño
caseras, jaulas para terneros, porquerizas, bodegas, los establos, tendales y los canales de
riego, se verifica y determina en base a la experiencia y al conocimiento técnico que sobre
el particular debe disponer el evaluador.
3. Principales factores que influyen en el valor de mercado de las construcciones y de

las instalaciones
Los principales factores que influyen en el valor de mercado de las construcciones y de las
instalaciones de la granja son los siguientes:
a) Precios de la construcción;
b) Estado de conservación y de mantenimiento;
c) Finalidad;
d) Dimensiones de la mejora; y.
e) Ubicación.

Brevemente se describe a continuación la forma como, particular o colectivamente,
influyen los condicionantes indicados en el valor comercial de las construcciones y de las
edificaciones:
a) Precios de la construcción
En la generalidad de los casos los determinantes básicos del valor comercial de las
edificaciones existentes en la empresa agropecuaria son los precios de la construcción
que incluyen a los de mercado de la mano de obra, asistencia técnica y de los materiales.
Sin embargo, infundadamente en ocasiones, se incluye en el precio de la construcción
mencionado el unitario de la tierra en la que está localizada la mejora objeto del avalúo,
con lo que aparentemente el precio unitario de una edificación o instalación ubicada en
un sector con alta demanda de la tierra, y por tanto con un elevado costo de la misma, es
mayor al de otra situada en un lugar con baja demanda de aquella. Por esta razón debe
aceptarse el hecho de que si los costos de los materiales, de la mano de obra y de la
asistencia técnica son iguales en ambos lugares, los de edificación también serán iguales;
y aún más, cuando por la falta de vías de comunicación o de medios de transpone
adecuados baja la demanda indicada, los valores de la construcción, obviamente, tienden
a elevarse y a menudo son más altos que los que alcanzan las obras ubicadas en los sitios
de alta demanda y beneficiados con mejores servicios.
Consecuentemente con el fin de realizar la tasación, en base a los resultados obtenidos

del análisis de los planos y de los registros disponibles o durante la inspección, es
necesario:
1) Cuando las mejoras son nuevas, están en edificación o instalándose, investigar o

calcular los precios medios, unitarios o no. vigentes de la construcción o de la instalación.
2) Tratándose de mejoras usadas, no nuevas:
- Igualmente, como en el caso anterior, averiguar o presupuestar los precios unitarios

actualizados de una construcción nueva de similares características a las que se avalúa y,
los valores a que ascenderían las reparaciones necesarias siempre que con ellas el in-
mueble que se juzga proporcione la misma utilidad así como prolongue la remanencia de
su vida útil a un nivel parecido o igual al que tiene la nueva en mención;
- Con fines a estimar, aunque con cierto riesgo, el valor comercial en base a
comparaciones, indagar los precios referenciales. es decir los de compraventa vigentes al
momento del avalúo que obtienen aquellas mejoras localizadas preferentemente en sitios
con igual demanda de la tierra y que presentan características similares a la que se juzga.
El riesgo mencionado se corre porque a menudo no es posible efectuar comparaciones

integrales que permitan determinar el real beneficio que presta cada una de las mejoras
investigadas como producto no sólo de su diseño, de los materiales constitutivos o del

estado de conservación que presenta, sino además, de la influencia de los elementos
medioambientales a que es objeto.
Sin embargo merece señalar que este determinante del valor de compraventa por lo
general ejerce una influencia relativa en él porque, de manera especial, está ligado al
servicio que presta o puede prestar la obra por su estado de conservación, diseño y
ubicación, entre otras bondades. Esto indica que si la mejora objeto del peritaje está
sirviendo o servirá efectivamente a la explotación, su valor comercial es factible calcular
en función a los precios unitarios actualizados o a los referenciales y tomando en cuenta,
si es del caso, al desgaste natural ocurrido o al monto de los gastos de reparación que
deben efectuarse para conseguir que esa mejora recupere su estado normal.
b) Estado de conservación
Desde el punto de vista económico, el estado de conservación corno consecuencia del

uso, de la calidad de los materiales empleados y de las labores de mantenimiento
recibidas, influye en los valores de mercado de las construcciones a través del costo de
mantenimiento requerido para proteger a sus componentes de la acción de los elementos
medioambientales que ocasionan o aceleran su destrucción, para que recuperen, si es
factible, las características originales como la utilidad y la duración, prolonguen las
remanencias de sus vidas útiles, o para que permitan realizar adecuaciones y
ampliaciones tendientes a mejorar sus sistemas productivos.
Consiguientemente conocer los montos a que asciende una reparación o rehabilitación es

básico para determinar el valor comercial, el mismo que puede calcularse disminuyendo
del referencia! presupuestado para una edificación o mejora nueva de similares
características el costo estimado de esa reparación o rehabilitación.
Es importante señalar que este valor calculado no es el más equitativo aunque puede
acercarse o coincidir con el real de compraventa si los demás condicionantes del precio
no ejercen influencia alguna en él; todavía más. si el estado de conservación es tal que si
al calcular el monto de la reparación se encuentra que éste es similar o mayor al que se
necesita para construir o instalar una mejora nueva, la obra carecerá de valor o será
equivalente al de los materiales que pueden recuperarse luego de su derrocamiento,
siempre que se descuente el costo de la recuperación.
c) Finalidad
La finalidad de las construcciones, al igual que la de cualquier otra mejora existente en la

granja, tiene que ver con el servicio o con la utilidad que prestan o son susceptibles de
prestar para que el granjero o la empresa consiga los mayores rendimientos económicos.
Es función del mantenimiento recibido, de las dimensiones y de las bondades que

presentan para permitir remodelaciones o ampliaciones, de la funcionalidad, de los

materiales empleados, de la remanencia de la vida útil, del diseño y de la ubicación
respecto a los centros de mercadeo, vientos, rayos solares y de las fuentes de agua y de
energía eléctrica, básicamente.
Por tanto más laboriosa que la determinación del real beneficio que proporcionan o
proporcionarán las instalaciones y las construcciones no sofisticadas es la de los
inmuebles destinados a los procesos industriales; aún más. la de aquellos en los cuales la
maquinaria no está instalada.
De lo mencionado se concluye que para verificar la utilidad en referencia y efectuar el

avalúo es necesario:
1) Cuando las mejoras están en construcción, solicitar los planos correspondientes, y si el

caso amerita, la documentación que de a conocer las especificaciones que deben
presentar para que la maquinaría se instale y funcione sin dificultad.
2) Conocer los requerimientos técnicos que debe reunir la obra de acuerdo al tipo y at
tamaño de la explotación agropecuaria que se maneja o puede manejarse normalmente;
al proceso agroindustrial que se lleva a cabo tomando en cuenta al tamaño de la
explotación mencionada y a los productos que se procesan y obtienen de manera que no
se desperdicien los recursos; en definitiva, conforme al objetivo por el cual está
construida.
Para el efecto el perito puede revisar la literatura técnica respectiva y disponible con la
que incremente o robustezca la experiencia y el conocimiento que posee respecto a la
mejora objeto de la tasación de modo que identifique sin mayores contratiempos los
inconvenientes, riesgos o las pérdidas que causan los defectos de la construcción, y por
tanto, las necesidades de remodelación o de acondicionamiento.
En consecuencia son las verificaciones que se realizan durante la inspección las únicas
medidas con las cuales se determina la clase de servicio o el grado de utilidad que ofrecen
las mejoras.
En algunos casos, por ejemplo, habrá que constatar las condiciones de habitabilidad
(como la pureza del aire, seguridad, iluminación natural disponibles, el ambiente espacial,
etc.) que presentan. Tratándose de los galpones destinados a la explotación avícola que
carecen de ventilación eléctrica se deberá comprobar, en cambio, si cuentan con la
suficiente aireación natural que permita que el aire se renové constantemente para evitar
la concentración de amoníaco y de humedad que ocasionan serios daños a la salud y al
desarrollo de las aves. Podrá verificarse, igualmente, la facilidad de acceso y de manejo
que disponen dichos galpones así como la tranquilidad ambiental (presencia de ruidos,
apariciones repentinas de personas, animales o de objetos en movimiento, etc.)
existente, que garantice la obtención de una rentabilidad adecuada y estable.

3) De acuerdo a los cultivos y a la ganadería tradicionales que se realizan, manejan y
explotan en el predio o a los que están estableciéndo técnicamente, cuantificar las
necesidades reales de las obras de infraestructura con el fin de constatar, durante la
inspección, si existe o no exceso de ellas.
Ejemplificando se puede afirmar que, aun cuando las construcciones tales corno los
cobertizos cumplan los requerimientos técnicos, será necesario considerar su número y
dimensiones porque si son excesivos, como es posible encontrar en las fincas localizadas
en las regiones cálidas o de baja humedad relativa ambiental, a menos que puedan
adecuarse para otros fines, no generan utilidad a la empresa. Por esta circunstancia, si del
análisis de las necesidades de la finca se concluye que no se precisan de estas mejoras
aunque se acondicionen, el valor de mercado de los cobertizos no utilizables podrá ser
equivalente al de los materiales útiles que se recuperen al ser desarmados, descontando,
desde luego, el costo de la recuperación.
d) Dimensiones de la mejora
Por regla general, siempre que las construcciones sirvan o puedan servir eficientemente
al proceso productivo de la granja o de la empresa sus precios de mercado son iguales a
los correspondientes resultados que se obtengan al multiplicar los volúmenes o las
dimensiones edificadas por los precios unitarios reales vigentes de la construcción (que
deben determinarse en base a! volumen de los insumos, de la asistencia técnica y de la
mano de obra utilizados en ella).
El empleo de los precios unitarios actualizados imprecisos ha sido 13 causa para que a
menudo los valores de compraventa calculados, sin que difieran significativamente, sean
más altos que los reales porque como consecuencia del mayor beneficio económico que
obtiene el constructor por los descuentos que ofrecen los distribuidores, por ejemplo,
que son más altos a medida que aumenta la cantidad de materiales que se ocupan en una
edificación, los unitarios referidos tienden a disminuir. Además, conforme aumenta el
volumen de las mejoras, disminuyen los valores unitarios de la asistencia técnica y de la
mano de obra contratada, lo que contribuye a abaratar los costos de la construcción.
Por esta razón el cálculo del valor comercial es más equitativo cuando el perito determina
el valor unitario de la construcción en virtud al volumen de los materiales empleados y a
los descuentos que ofrece la competencia tanto para aquellos como para la mano de obra
y la asistencia técnica.
Este principio general influye de manera similar en la tasación de las obras de

infraestructura simples como las acequias, cercas y los canales de drenaje, en los cuales el
costo unitario disminuye notablemente debido al abaratamiento de los costos de
contratación, transporte y estadía de la mano de obra y de la asistencia técnica requerida.

e) Ubicación
La ubicación de las construcciones tiene que ver no sólo con la mayor o menor distancia
que existe a los centros de contratación o de abastecimiento de mano de obra, de
asistencia técnica y de los materiales que se emplean tanto en la edificación e instalación
como en el acondicionamiento y en la reparación de éstas; sino también, con su adecuada
localización respecto al sistema productivo integral de la granja y a los elementos
climáticos predominantes (temperatura, luz, vientos y lluvias) que afectan directa o
indirectamente a las explotaciones agropecuarias y a las industrias que se manejan y
administran en ella.
Mientras la mayor o la menor distancia influye en el valor de mercado básicamente a

través de la elevación de los costos de transporte de los materiales y de la mano de obra
empleados, y por tanto, a través de los precios unitarios de la construcción, la adecuada
localización de las obras afecta indirectamente por medio de la rentabilidad que generan
por el beneficio que presentan, bien permitiendo que disminuyan los montos de los
costos de transporte de los insumos. De la asistencia técnica y de la mano de obra
necesarios para realizar las labores agrícolas y la cosecha misma, cuando la distancia a los
sitios de destino de éstos es corta; o bien evitando se invierta en la compra, instalación y
en el funcionamiento de los equipos y accesorios indispensables para reducir o eliminar
los riesgos y las pérdidas que ocasiona la indebida ubicación de la mejora,
En resumen se puede señalar que este condicionante del valor comercial tiene que ver
con la correcta elección del sitio dentro de la finca en el que está localizada una
construcción o instalación para que, con las demás mejoras y conforme al tipo de
explotaciones existentes, constituyan una unidad económica rentable.
4. Procedimiento general para avaluar las Construcciones y las instalaciones de la finca.

Recomendaciones
Por regla general, el valor de las construcciones y de las instalaciones de la finca se

determina de la siguiente manera:
a) Con el fin de planificar la ejecución de las acciones subsecuentes, requerir la

información que se disponga respecto al sector en el que esta localizada la empresa,
recalcando en las condiciones climáticas imperantes y en la disponibilidad de servicios.
Adicionalmente, indagar cuales son las explotaciones agropecuarias, industrias y las
construcciones que existen en el predio:
b) Recabar y analizar la literatura técnica que de a conocer los requerimientos que deben
presentar las mejoras de acuerdo al tipo y al tamaño tanto de las explotaciones
agropecuarias como de las industrias existentes.

Si es necesario, solicitar la documentación que describa o contenga las especificaciones y
las características que deben tener los inmuebles en los que está instalada o se instalará
la maquinaria destinada a industrializar los productos de la granja;
c) Requerir o recopilar la planimetría del predio en la que conste la ubicación de las

edificaciones, los planos de cada una de ellas, registros de la construcción y los estudios
de mercado realizados;
d) Inspeccionar las mejoras para comprobar las impresiones obtenidas durante la

revisión y el análisis de los documentos y. para determinar o estimar las dimensiones y las
características que exhiben como: la utilidad, el estado de conservación, los materiales
empleados y la remanencia de la vida útil, preferentemente.
Si es preciso, en ocasiones, se deberá recurrir a los servicios de laboratorio;
e) Preparar el diagnóstico de cada una de las construcciones y de las instalaciones

enfatizando en el servicio que prestan o son susceptibles de prestar, en las dimensiones y
en la vida útil;
Si el caso amerita, elaborar los presupuestos de reparación correspondientes.
f) Fundamentalmente, en base a los resultados de la inspección, realizar estudios de

mercado con la finalidad de calcular los menores precios medios unitarios vigentes o los
referenciales de la construcción;
g) Efectuar la tasación de cada una de las mejoras tomando en cuenta las siguientes
recomendaciones:
1) Cuando la mejora objeto del avalúo es nueva o si por el poco uso y por las labores de
mantenimiento recibidas conserva las características originales, y si está siendo o puede
ser utilizada correctamente, el valor de mercado se obtiene multiplicando el precio
unitario actualizado de la construcción por las dimensiones de la misma;
2) Tratándose de edificaciones bien mantenidas, que están siendo usadas

adecuadamente y que además presentan un desgaste natural debido al servicio que
prestan o a la influencia negativa que sobre la durabilidad de los materiales ejercen los
elementos climáticos, los precios comerciales de aquellos conviene estimar en base a
comparaciones que se realicen con mejoras preferentemente nuevas que tengan
características similares y de las cuales se conozcan sus precios de construcción. Las
correlaciones indicadas pueden hacerse sobretodo atendiendo a los valores de la re-
manencia de la vida útil que se calcula tendrán cada una de ellas. Merece indicar que,
como la vida útil de las diferentes partes constitutivas de los inmuebles (puertas,
ventanas, pisos, paredes cubiertas, etc.) y aún de las instalaciones son diferentes, para
obtener resultados precisos, convendría que las comparaciones de la durabilidad y por
tanto las valoraciones se realicen individualmente. Sin embargo, la práctica recomienda a

que en base a los resultados de la inspección se asigne un valor medio a la permanencia
global del inmueble o de la obra para a partir de él. proceder al avalúo. Por ejemplo, si se
estima que la remanencia de la vida útil de la mejora que se avalúa es equivalente al 80%
de una nueva de la cual se conoce su precio, es factible afirmar que el valor de
compraventa del inmueble objeto de la tasación será también equivalente al 80% de
dicho precio conocido.
3) Si durante la inspección se detecta que una mejora, además del desgaste natural que
presenta, necesita ser reparada, el valor comercial se calcula, como en el caso anterior,
considerando en primer lugar a la remanencia de la vida útil; y luego, restando de la
cantidad resultante el costo de la reparación;
4) En los casos en los que se establezca la inutilidad de las obras debido a su mal estado
de conservación y/o porque no cumplen las especificaciones técnicas, lo que da lugar a
continuas pérdidas de la producción y al aparecimiento de graves riesgos tanto para la
mano de obra como para las explotaciones que en ellas se manejen; o no sirven a la
explotación por su excesivo número, sus valores de mercado equivaldrán al de los
materiales y accesorios útiles recuperables que se obtendrían al derrocar o desarmarlos,
descontando el costo de la recuperación.

Bibliografía
Ashburner, John. Acople y Control de los Implementos en el Tractor. Serie Didáctica N° 2.

Departamento de Ingeniería Agrícola. IN1AP. Ecuador. 1977.
Avila Téllez, Salvador. Producción Intensiva del Ganado Lechero. 2a impresión. Compañía
Editorial Continental, S.A. de C.V. México, 1985.
Bath Donald y otros. Ganado Lechero. 2'1 edición en español. Nueva Editorial
Interamericana. México, 1988.
Berrú Rodrigo. Programación de Mantenimiento. Poligrafiados de la Escuela Politécnica

Nacional del Ecuador. Quito. Ecuador.
Blood, D.C. y J.A. Henderson. Medicina Veterinaria. Centro Regional de Ayuda Técnica.
Agencia para el Desarrollo Internacional. Editorial Impresiones Modernas. México, 1965.
Bolaños. Gastón J. La Didáctica de la Contabilidad. 2a edición. Editorial Universitaria.

Quito, 1977.
Chacko, V.J. Muestreo en Inventarios Forestales. Indian Forester. Estados Unidos.
Ensminger, M.E. Producción Bovina para Leche. 2a edición. Imprenta Juvenil S.A.
Barcelona. 1976.
Farberke Hoecht. Guía Ganadera.
Fauser, Otto. Mejoramiento de Suelos Agrícolas. Generalidades y avenamiento. 2a edición

en español. Editorial Unión Tipográfica Hispanoamericana. México, 1967.
Garzón, Edmundo. Operación y Mantenimiento de Tractores Agrícolas e Industriales.

Poligrafiados de Ingeniería Mecánica de la Escuela Politécnica Nacional del Ecuador.
Quito.
Heiwang. Burt W. Cuidado de las Aves de Corral en un Clima Subtropical Semiárido,

Centro Regional de Ayuda Técnica. Agencia para el Desarrollo Internacional. México.
1965.
Henderson, H.O. La Vaca Lechera. Alimentación y crianza. Traducción al Castellano de la

3a edición en Inglés por José Luis de la Loma. Unión Tipográfica Editorial Hispano
Americana. México, 1950.
Horgren. Charles. La Contabilidad de Cosiesen !a Dirección de Empresas. Traducción al

español por José Luis Prada. Unión Tipográfica Editorial Hispano Americana. México.
1972.

Hurd. Clarence J. Guía para el Riego por Aspersión. Centro Regional de Ayuda Técnica.
Agencia para el Desarrollo Internacional. México. 1974.
Judkins. Henry F. y Harry Keener. La Leche. Su producción y procesos industriales. Cía.

Editorial Continental S.A. de C.V. México. 1983.
Manual del Ganadero. 8a edición. Laboratorios Life. Poligráficas Cárdenas, 1983. Ecuador.
Ley de Impuestos a la Renta y su Reglamento. Corporación de Estudios y Publicaciones.

Quito. 1982.
León M., Clemente. Instructivo de Avalúos. Documento Preliminar. Junta Nacional de la

Vivienda. Quito.
Mayer, Raymond R. Gerencia de Producción y Operaciones. Editorial Mc Graw Hill

Latinoamericana. S.A. Bogotá. 1977.
Manual de Construcción, Caminos y Puentes. Ministerio de Obras Públicas y

Comunicaciones. Ecuador. Imprenta Ocar. Quito. 1967.
Molina, Orlando. Crianza de Terneros. Boletín Divulgativo N"67. Estación Experimental

Santa Catalina. IN1AP. Ecuador, 1977.
Nievel, Benjamín. Ingeniería Industrial. Estudios de tiempos y movimientos. 5a

reimpresión en Español. Reimpresiones y Servicios de Ingeniería. S.A. México, 1975.
Ostle. Bernard. Estadística Aplicada. Técnicas de la estadística moderna, cuando y donde

aplicarlos. Primera reimpresión al Español. Editorial Limusa-Willey S.A. México, 1968.
Peurifoy, Robert L. Estimación de los Costos de la construcción. T edición. Editorial Diana.

México, 1974.
Puckett, H.B. Equipo Automático de Distribución de Pienso para el Ganado y Aves de

Corral. Boletín Agrícola 2198. Centro Regional de Ayuda Técnica. Agencia para el
Desarrollo Internacional. México. 1966.
Producción Forestal. Dirección General de Educación Tecnológica
Agropecuaria. Méjico, 1978. Riggs. James L. Economic Decisión Models for Engeneers and
Mana-gers. Mc Graw Hill Book Company. Estados Unidos. 1968. Rodríguez, Marcelo. El
Catastro en el Ecuador. Poligrafiados de la Facultad de Agronomía y Medicina Veterinaria
de la Universidad Central del Ecuador. Quito, 1978.
Román O., Jorge. Guía de Ganadería Lechera. Boletín Divulgativo N° 80 Estación

Experimental Santa Catalina. INIAP. Ecuador, 1975. Russell Kenneth. Como Ganar Dinero
con [a Vaca Lechera. 2'"1 edición. Editorial Serveti. Barcelona, 1976.

Sims C., Brian y Verne Vera. Pérdida de Potencia de un Tractor al Trabajar a Diferentes
Altitudes sobre el Nivel del Mar. Boletín Técnico Nn 24. Departamento de Ingeniería
Agrícola. Estación Experimental Santa Catalina. INIAP. Ecuador. 1978. Soroa, José M.
Prontuario del Agricultor y del Ganadero. 8a edición.
Editorial Dossat. S.A. Madrid, 1955. Revalorización de Activos Fijos. Superintendencia de

Compañías del Ecuador. 1987.
Stevenson, William. Estadística para Administración y Economía. Traducción de Porfirio

Aguilera Ortiz. Editorial HARLA, S.A. de C.V. México. 1981.
Tucker. Robert. Cría del Pollo Parrillero. Centro Regional de Ayuda Técnica. Agencia para
el Desarrollo Internacional. Editorial Albatros. Buenos Aires. 1968.
Ulmer. Donald y Elwood Juergerson. Cría y Manejo del Caballo. 8a edición. Editorial
Continental S.A. de C.V. México, 1985.
Venk. Ernest y Edward Spicer. El Automóvil. Mantenimiento y reparaciones. Unión

Tipográfica Editorial Hispanoamericana. México. 1972.
Warwick, Evertt James y James Edward Legales. Cría y Mejoramiento del Ganado. Mc
Graw Hill, México, 1980.
Williams, D.W. Ganado Vacuno para Carne. Editorial Limusa. Méjico, 1974.
Wood R., Cecil. Agricultura Tropical. 1a edición española. Editorial Revertee S.A. México,
1961.
Worthrn, Edmund y Samuel R. Aldrich. Suelos Agrícolas. Su conservación y fertilización. 5a

edición. Unión Tipográfica Editorial Hispanoamericana. México, 1967.

GUIA PARA AVALUADORES Actualizada

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

GUIA PARA AVALUADORES Actualizada

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSIDAD TECNICA DE AMBATO

FACULTAD DE INGENIERIA AGRONOMICA.

GUIA PARA EVALUADORES

La continuidad de los procesos productivos en el sector agropecuario, en ocasiones, es

Septiembre 2012 Página 1

En cierto modo es un estudio de mercado en el que se analiza técnicamente las

En resumen la importancia de la Guía radica en que proporciona las normas generales y la

Septiembre 2012 Página 2

Por tanto, de acuerdo con el concepto, en las explotaciones agropecuarias la evaluación

La maquinaria y las herramientas, las construcciones y las demás obras de infraestructura,

Por lo expuesto, el avalúo se define como el procedimiento mediante el cual, en base al

Con los ejemplos siguientes se clarifica lo enunciado:

Para el segundo caso, el precio de mercado de un tractor, de la maquinaria en general o

2. Importancia de contar con una guía de evaluación

Septiembre 2012 Página 4

Además, si consideramos que cada mejora, integrante de la explotación o cada activo

El objetivo del presente texto es justamente orientar en la determinación de los valores

3. Tiempo de validez del resultado del avalúo

Septiembre 2012 Página 5

En la figura N° 1 se observa las fluctuaciones del valor comercial de un activo cualquiera a

4. Representación gráfica de las variaciones del valor comercial

De acuerdo a la naturaleza de la explotación, del activo o de la mejora, se presentan los

En las explotaciones agrícolas y pecuarias

Septiembre 2012 Página 6

Edad, producción, demanda

Fig. 2. Variación del valor de mercado en función a la edad, producción y demanda.

Las fluctuaciones de precios de las explotaciones ganaderas y las correspondientes a los

Septiembre 2012 Página 7

En las construcciones agrícolas en general

Figuras: 4 y 5 Variaciones del valor de mercado de las construcciones agrícolas en función

Las figuras muestran diferencias en el descenso del valor comercial en virtud al

En la figura N° 6 se observa, en cambio, el incremento del precio original como

Septiembre 2012 Página 8

c) En la maquinaria y en las herramientas

Septiembre 2012 Página 9

Por el contrario, la figura 8 muestra el incremento numérico del precio de un activo

Finalmente la figura 9. Se diferencia de la 7, muestra una progresiva y constante

5. Contenido del informe de resultados de la tasación

b) Una segunda parte en la que se describa a los componentes de cada rubro o

Septiembre 2012 Página 10

c) Con carácter de opcional, aunque necesaria en ocasiones, una tercera parte

Existen diferentes modelos de presentación de informes de resultados. Sin embargo el

Ambato, a 2 de febrero de 2008

Sr. Dr. Don

Juan Benigno Altamirano F.

JUEZ PROVINCIAL DE LO CIVIL DE AMBATO

Señor Juez Provincial:

En respuesta a su disposición dictada mediante providencia 0876-J PCP de diciembre del

Adj. lo indicado en 9 hojas útiles.

Septiembre 2012 Página 11

Resumen del avalúo de las explotaciones y mejoras existentes en la hacienda de

Concepto Unidades Dimensión Valor medio Valor total

Explotaciones agrícolas: ha. 20.00 3.000,00 60.000,00

Sementera de papas ha 31,60 2.000,00 61.200,00

Pastizales ha 30,05 1.000,00 30.500,00

Bosques. Arboles arb 18.000,00 2,00 36.000,00

Ganadería: Bovinos ejem 60 550 33.000,00

Equinos ejem 4 400,00 1.600,00

Construcciones e casa 1 20.000,00 20.000,00

Casa vivienda 2. casa 1 5.760,00 5.760,00

Bodega bodega 1 4.000,00 4.000,00

Pozo séptico pozo 1 50,00 50,00

Corral corral 1 350,00 350,00