UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

ESTUDIO DE PRE FACTIBILIDAD DE PROYECTO

MULTIFAMILIAR EN EL DISTRITO DE SURQUILLO

Estudio del curso de Taller IV, a cargo del ARQ. MILLA,

Elaborado por los alumnos:

DAVID EDUARDO RUIZ MALCA (100%) y

HECTOR MIGUEL MONTALVO CASIMIRO (100%)

Lima, Mayo de 2018

1
RESUMEN

La presente investigación realiza un análisis general de los factores que influyen en la

factibilidad del desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar en el distrito de
Surquillo.

En primer lugar se realiza la selección de terrenos a analizar, y se estudia de los factores

sociales, económicos y de contexto del mercado inmobiliario en el distrito. Luego se
realiza se realiza un estudio de oferta de la competencia, para luego compararlos y
poder concluir cual es el más viable para desarrollar el proyecto. Posterior a estos
análisis, se determina el nicho de mercado al cual se dirige la venta de los
departamentos.

Se ha tenido como base para realizar el estudio información de “El mercado de

edificaciones urbanas en Lima metropolitana y el Callao”, 21° estudio, realizada por
CAPECO en 2016, así como estudios realizados por APEIM, así como las normas y
ordenanzas que se aplican al objeto de estudio.

La información empleada ha servido para dar sustento al estudio de factibilidad, así

como algunos análisis del mercado inmobiliario realizado de forma empírica con datos
de la oferta de la competencia y sustentado de información recogida de los principales
portales web que ofrecen viviendas de este tipo de proyectos.

En cuanto al estudio de factibilidad se analizó 5 terrenos potenciales en diferentes

zonas del distrito de Surquillo, debido a diferentes factores económicos, ambientales y
del entorno la factibilidad de cada terreno varía bastante.

El presente estudio se realiza con el fin de determinar el terreno más viable para
desarrollar el proyecto así como el nicho de mercado al cual se dirige. Adicionalmente
elaborar un programa de áreas empleando los resultados del estudio realizado.

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ÍNDICE DE ANEXOS

Los anexos se encuentran en el CD que acompaña a este estudio.

ANEXO 1: Plano de zonificación de Surquillo

ANEXO 2: Cuadro de terreno seleccionados

ANEXO 3: “El mercado de edificaciones urbanas en Lima metropolitana y el

Callao” 21° estudio realizado por CAPECO en 2016

ANEXO 4: Mapa de precio de departamentos por zonas en Surquillo

ANEXO 5.1: Cuadro de preferencia de área de vivienda multifamiliar

ANEXO 5.2: Cuadro de preferencia de número de dormitorios

ANEXO 5.3: Cuadro de preferencia de número de dormitorios según el precio

ANEXO 5.4: Cuadro de interés en adquirir una vivienda según estrato

socioeconómico

ANEXO 5.5: Cuadro de razón de interés de adquirir una vivienda según el estrato
socioeconómico

ANEXO 5.6: Demanda efectiva según el precio y estrato socioeconómico

ANEXO 5.7: Demanda insatisfecha según el precio

ANEXO 6: Cuadro de ofertas de departamentos de la competencia

ANEXO 7: Cuadro de vientos y asoleamiento de los terrenos

ANEXO 8: Mapa de interrelación de los terrenos con el entorno

ANEXO 9: Norma A010 del RNE

ANEXO 10: Norma A120 del RNE

ANEXO 11: Norma A130 del RNE

ANEXO 12: Ordenanza N°1154

ANEXO 13: Ordenanza N° 1574

3
ANEXO 14: Ordenanza N°391 - MDS

ANEXO 15: Certificado de parámetros del terreno 1

ANEXO 16: Certificado de parámetros del terreno 2

ANEXO 17: Certificado de parámetros del terreno 3

ANEXO 18: Certificado de parámetros del terreno 4

ANEXO 19: Certificado de parámetros del terreno 5

ANEXO 20: Ordenanza N° 1076 - MML

ANEXO 21: Tablas de Excel del análisis de pre factibilidad de los terrenos

ANEXO 22: Distribución de niveles por zona, APEIM 2016

ANEXO 23: Ingresos y gastos del sector 8, APEIM 2016

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ÍNDICE Pág.

INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………...…8

1. Búsqueda del terreno………………………………………………………………...9

1.1. Terrenos seleccionados…………………………………………….........................9

1.2. Costo del terreno…………………………………………………………………..9

1.3. Contacto con el vendedor………………………………………….......................10

2. Estudio de factibilidad……………………………………………………………...11

2.1. Estudio de Mercado………………………………………………………………11

2.1.2. Oferta de departamentos………………………………………………………11

2.1.2. Público objetivo – Target………………………………………………………11

2.1.2.1. Preferencia de área de vivienda multifamiliar……………..……………….11

2.1.2.2. Preferencia de número de dormitorios……………………….......................11

2.1.2.3. Preferencia de número de dormitorios según el precio…….........................12

2.1.2.4. Interés de adquirir una vivienda según el estrato socio

económico……………………………………………………………….......................12

2.1.2.5. Razón de interés en adquirir una vivienda según estrato socio

económico……………………………………………………………….......................12

2.1.2.6. Demanda efectiva según precio y estrato socio económico….......................12

2.1.2.7. Demanda insatisfecha según el precio de la vivienda………………………12

2.1.3. Análisis de la oferta inmobiliaria de la competencia………………………....12

2.1.4. Comparación entre el estudio de mercado y la oferta inmobiliaria….……...13

2.2. Estudio urbano……………………………………………………………………13

2.2.1. Características de los terrenos…………………………………………………13

2.2.2. Aspecto ambiental………………………………………………………………14

5
2.2.3. Interrelación con el entorno……………………………………………………14

2.2.3.1. Terreno 1……………………………………………………………………...14

2.2.3.2. Terreno 2, 3 y 4…………………………………………………………….....14

2.2.3.3. Terreno 5……………………………………………………………………...15

2.3. Estudio de cabida…………………………………………………………………15

2.3.1. Base legal………………………………………………………………………..15

2.3.1.1. Normativa……………..……………………………………………………....15

2.3.1.2. Ordenanzas………………………………………………………………..15
2.3.1.3. Certificado de parámetros……...………………………………………..15
2.3.1.3.1. Terreno 1…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.2. Terreno 2…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.3. Terreno 3…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.4. Terreno 4…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.5. Terreno 5…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.6. Aplicación de los parámetros para la altura de las edificaciones……...16
2.3.2. Cabida arquitectónica…………………………………………....................16
2.4. Análisis comparativo (pre factibilidad)……………………………………17

3. Selección del terreno………………………………………………………………..18

4. Definición del nicho de mercado…………………………………………………..18

4.1. Aspecto físico………………………………………………………......................18

4.1. Aspecto socio económico…………………………………………………………19

4.2. Aspecto psicosocial……………………………………………………………….19

4.4. Aspecto cultural……………………………………………………......................19

4.5. Aspecto físico espacial……………………………………………………………19

4.4. Determinación del nicho…………………………………………………………20

6
5. Programa de áreas………………………………………………………………….20

6. Conclusiones………………………………………………………………………...22

6.1. Conclusiones del estudio de mercado…………………………...........................22

6.2. Conclusiones de la determinación del nicho de mercado……….......................23

6.3. Conclusiones del programa de áreas……………………………………………23

7
INTRODUCCIÓN

El boom inmobiliario ha generado un gran desarrollo en el desarrollo de proyectos

multifamiliares en el sector inmobiliario, por lo que el arquitecto ha tomado más
protagonismo en los últimos años, y se ha tenido que especializarse y adquirir
conocimientos adicionales para el desarrollo de este tipo de proyectos. Por lo tanto estas
habilidades que desarrollan los arquitectos dentro del ámbito de la arquitectura no
bastan para comprender la viabilidad y factibilidad de los proyectos de viviendas
multifamiliares, por lo tanto es necesario realizar una investigación a nivel económico,
social, contextual, etc. Para determinar la factibilidad de realizar un proyecto
multifamiliar en un terreno perteneciente al distrito de Surquillo y obtener un panorama
más amplio en todos los ámbitos que se desarrollan en el proyecto.

El objetivo de este estudio es determinar un terreno que sea viable para realizar el
proyecto de vivienda multifamiliar, se debe realizar una selección de terrenos y
analizarlos de forma paralela no sólo las normas urbanas y aspectos arquitectónicos sino
también su entorno desde el punto de vista económico, social y analizar la demanda y
oferta de la competencia en el contexto del distrito de Surquillo.

Como parte del análisis se realiza un cálculo de las utilidades que se obtienen de
acuerdo a cada terreno, debido a que las ganancias varían de acuerdo a la ubicación
entre otros factores, tomando en cuenta ese análisis se selecciona el terreno más viable y
se conoce la factibilidad económica del proyecto.

Posterior al análisis y la selección del terreno se debe realizar un estudio de nicho de

mercado al que pueda dirigirse la venta de departamentos del proyecto de viviendas
multifamiliar.

Para finalizar, se realizan las conclusiones correspondientes a cada punto estudiado,

donde determinaremos en que terreno es más viable invertir y a qué tipo de pública se
ofertará el proyecto, así como al final realizar un programa de áreas que corresponda
con los resultados obtenidos en el estudio.

8
1. Búsqueda del terreno

El primer paso consiste en analizar la oferta de terrenos o realizar una oferta a los
propietarios del terreno de interés.

Tomando como filtro es el parámetro de edificación que permite que construir veinte
pisos o más en edificios multifamiliares, según el área de tratamiento normativo II del
plano de zonificación de Surquillo (ver anexo 1), los terrenos solo podrían tomarse de:
Av. Angamos, Av. Sergio Bernales, Av. República de Panamá y Av. Thomas Marsano.

1.1. Terrenos seleccionados

Se seleccionaron cinco terrenos considerando no sólo el parámetro de edificación,

también un área mínima de 650 m2 para lograr la altura de edificación deseada y el
entorno con los que se interrelacionan (ver anexo 2).

Los terrenos seleccionados para el análisis son los siguientes:

Terreno 1(Acumulación de lotes): Av. Paseo la República 4053 – 4059 - 4085, 806 m2.

Terreno 2: Av. República de Panamá 4000, 667 m2.

Terreno 3: Av. Thomas Marsano cuadra 8, 687.27 m2.

Terreno 4: Av. Angamos cuadra 1551, 872.5 m2

Terreno 5 (Acumulación de lotes): Av. Sergio Bernales 360 y 368, 790 m2

1.2. Costo del terreno

El costo de los terrenos varía no solo por el área del terreno, sino también por la zona,
por lo tanto se compara el costo por metro cuadrado (USD/m2), además se realizará un
análisis comparativo entre las utilidades obtenidas de acuerdo a la inversión tanto en la
compra del terreno como en la construcción y venta del mismo.

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Terreno Ubicación Área Precio total Precio/m2

1 Av. Paseo la República 4053, 4059 y 806 m2 4,433,000 USD 5500 USD/m2
4085
2 Av. República de Panamá 4000 667 m2 2,600,000 USD 3898.05 USD/m2

3 Tomas Marsano Cuadra 870-872 713 m2 1,925,100 USD 2801.08 USD/m2

4 Av. Angamos cuadra 1551 872.5 m2 2,006,750 USD 2300 USD/m2

5 Av. Sergio Bernales 360 y 368 790 m2 1,975,000 USD 2500 USD/m2

1.3. Contacto con el vendedor

Al contactar con los vendedores o directamente los propietarios se anotó los datos para
establecer un posterior contacto al seleccionar el terreno.

TERRENO VENDEDOR DATOS DEL VENDEDOR

1 José Laos Ar : 3802431

@ : joselaos@goldremax.com

2 HPI Perú -Hunter Properties : 990 024 382 – 945 847 777
International @ : contacto@hpi-peru.com

3 Gonzalo Arredondo GAB : 993 044 105

@ : gonzalo@gab.pe

4 Sebastián Bazo Deville : 990884730 - 990884730

BIG FISH REALITY @ : SebastianBazoDeville@gmail.com

5 Radar Inmobiliario : 998595655

@: contacto@radarinmobiliario.com

2. Estudio de factibilidad

10
2.1. Estudio de Mercado

Para realizar un estudio de mercado se empleará estudios existentes como la publicación

“El mercado de edificaciones urbanas en Lima metropolitana y el Callao”, 21° estudio,
realizado por CAPECO en 2016 (ver anexo 3), a su vez se analizará la oferta
inmobiliaria de la competencia y se determinará una tipología de departamentos como
resultado del estudio de mercado y el análisis de la competencia para posteriormente
compararlos y establecer las características del departamento que se ofertará como el
área, número de dormitorios, número de baños y áreas comunes.

2.1.2. Oferta de departamentos

Se analiza el precio de venta de los departamentos en el distrito de Surquillo, para

elaborar un mapa del precio de venta de viviendas multifamiliares por zonas, divido en
tres rangos: 1600-1800 USD, 1801-2000 USD y 2000 USD a más (ver anexo 4).

Los departamentos más caros se encuentran en Av. Paseo la República, Av. Sergio
Bernales y Av. Tomás Marsano y los más baratos en la Av. Angamos Este y la Av.
Andrés Cáceres.

2.1.2. Público objetivo - Target

Se realiza análisis de la familia típica del sector socio económico al que estamos
dirigidos y realizar una tipología de familias existentes y seleccionar a cual se apunta.

Por el precio de los departamentos, el sector socioeconómico al cual estamos dirigidos

es el medio y medio alto.

2.1.2.1. Preferencia de área de vivienda multifamiliar

En el sector socio económico medio y medio alto tenemos una alta preferencia por los
departamentos de entre 76 a 100 m2 y de 101 a 150 m2 (ver anexo 5.1).

2.1.2.2. Preferencia de número de dormitorios

En el sector socio económico medio y medio alto tenemos una preferencia

predominante por departamentos de 2 y 3 dormitorios (ver anexo 5.2).

2.1.2.3. Preferencia de número de dormitorios según el precio

11
En las viviendas de entre 120001 y 150000 USD tenemos preferencia por 2 dormitorios
y entre 150001 y 200000 USD tenemos preferencia por 2 y 4 departamentos (ver anexo
5.3).

2.1.2.4. Interés de adquirir una vivienda según el estrato socio económico

En el sector medio el 14% tiene interés en comprar una vivienda (ver anexo 5.4).

2.1.2.5. Razón de interés en adquirir una vivienda según estrato socio económico

En el sector medio y medio alto predomina mayormente el interés por adquirir una
vivienda para vivir en ella (ver anexo 5.5).

2.1.2.6. Demanda efectiva según precio y estrato socio económico

De acuerdo al rango de precios de los departamentos que se ofertarán, entre 120001-

150000 USD y 150001-200000 USD, encontramos una alta demanda en el sector socio
económico alto (ver anexo 5.6).

2.1.2.7. Demanda insatisfecha según el precio de la vivienda

En las viviendas de entre 100001-120000 USD y de 120000 USD a más encontramos

una alta demanda insatisfecha de viviendas (ver anexo 5.7).

De acuerdo a todos los puntos analizados se concluye que se puede ofertar

departamentos de entre 76-150 m2, de entre 120000-20000 USD y con 2 a 4
departamentos, de los cuales se encontraría una demanda por parte del estrato socio
económico medio y medio alto.

2.1.3. Análisis de la oferta inmobiliaria de la competencia

Se realiza un análisis de la oferta de departamentos de la competencia en el distrito de

Surquillo, comparándolos y resaltando sus similitudes (ver anexo 6).

En general se encuentra una demanda predominante de departamentos de entre 1-3

dormitorios, con dos baños y a 1600 USD/m2 (en promedio).

En cuanto a las áreas comunes que se ofertan tenemos:

• Piscina

12
 • Terraza

• Sala de Usos Múltiples

• Gimnasio Equipado

• Sala de Juegos para Niños

• Sala Wifi y Terraza para parrilla

• Amplio Lobby de Ingreso con doble altura y acceso a un hall de 4 ascensores

2.1.4. Comparación entre el estudio de mercado y la oferta inmobiliaria

Al comparar los resultados obtenidos en el estudio de mercado y la oferta inmobiliaria

de la competencia se contrastan las similitudes y se concluye que la oferta de
departamentos que se debe realizar es de departamentos de entre 1-3 dormitorios, con
dos baños y el precio entre 1600-2500 USD/m2, este último dependerá de la zona y su
accesibilidad a los servicios de acuerdo a su ubicación.

2.2. Estudio urbano

2.2.1. Características de los terrenos

Se debe considerar el área y las dimensiones de los terrenos analizados, así como el tipo
de zonificación que en el caso de los terreno 1 y 5 es RDA y en el caso de los terrenos 2,
3 y 4 es CZ pero es de uso compatible para viviendas, o sea que puede utilizarse el
primer nivel para comercio y los pisos superiores para vivienda.

Terrenos Área Frente Fondo Zonificación

Terreno 1 806 18.38 43.85 RDA

Terreno 2 667 16.68 39.99 CZ
Terreno 3 713 24 29.71 CZ
Terreno 4 872 21.65 40.28 CZ
Terreno 5 790 24.84 31.8 RDA

13
2.2.2. Aspecto ambiental

Dos puntos importantes a tomar en cuenta son el asoleamiento y el viento.

El asoleamiento de da de Este a Oeste inclinado hacia el Norte, por lo tanto el terreno 1

que tiene fachada con orientación Oeste tiene una posición desfavorable respecto al
asoleamiento por las tardes.

En cuanto a los vientos, los que predominan son los de dirección Suroeste al Noroeste,
lo cual se debe tomar en cuenta al elaborar el diseño arquitectónico del proyecto (ver
anexo 7).

2.2.3. Interrelación con el entorno

En cuanto a la interrelación de los terrenos con el entorno, abarcando un radio de

análisis de 2km con respecto al terreno, se toma en cuenta los aspectos de accesibilidad
a supermercados, centros comerciales, centros de estudios, clínicas y hospitales además
restaurantes y cafés (ver anexo 8).

2.2.3.1. Terreno 1

El terreno 1 se ubica en la Av. Paseo la República, entre las ventajas de su ubicación es

la cercanía al centro financiero en San Isidro y la salida al centro de Lima, en cuanto a
transportes tiene una cercanía inmediata a Metropolitano, y a tan solo unas cuadras del
corredor azul, sin embargo, está se encuentra muy distante del tren eléctrico.

En cuanto a la cercanía con centros comerciales, supermercados y lugares de recreación

se encuentra relativamente lejos de estos, sin embargo podemos encontrar restaurantes y
cafés en la zona, y el parque El Olivar no muy lejos de ahí.

Un punto bueno de la ubicación es la cercanía a los centros de estudios entre colegios,

institutos y universidades.

2.2.3.2. Terreno 3 y 4

En los terrenos 2, 3 y 4 se ubican en plena Av. Angamos Este entre la Av. República de
Panamá y la Av. Tomás Marsano, los cuales se encuentran muy cerca uno del otro, su
ubicación respecto a los medios de transporte es muy buena debido a que se encuentra a

14
la misma distancia del Metropolitano que al tren eléctrico y a una distancia accesible al
corredor azul.

En cuanto a la cercanía a centros comerciales, supermercados, restaurantes y cafés se

encuentran casi directamente conectados a estos, el Open Plaza se encuentra bastante
cerca por lo que es un valor agregado a estos terrenos, así como la cercanía con
universidades como la Ricardo Palma y Juan Pablo II.

2.2.3.3. Terreno 2 y 5

El terreno 2 y 5 se ubican en la Av. República de Panamá y Av. Sergio Bernales,

respectivamente, al igual que los terrenos 2, 3 y 4 se encuentra a la misma distancia del
Metropolitano, el corredor azul y el tren eléctrico, además su cercanía a centros
comerciales, supermercados, restaurantes y lugares de entretenimiento es bastante
buena, resaltando que en la Av. Sergio Bernales se encuentra apartado del ruido de las
avenidas principales, por lo que es una zona más tranquila para viviendas.

2.3. Estudio de cabida

2.3.1. Base legal

2.3.1.1. Normativa

• Condiciones generales de diseño A010 (ver anexo 9).

• Accesibilidad para personas con discapacidad A120 (ver anexo 10).

• Requisitos de seguridad A130 (ver anexo 11).

2.3.1.2. Ordenanzas

• Ordenanza N°1154 (ver anexo 12).

• Ordenanza N°1574 (ver anexo 13).

• Ordenanza N°391 – MDS (ver anexo14).

2.3.1.3.Certificado de parámetros

15
2.3.1.3.1. Terreno 1
Ver anexo 15.
2.3.1.3.2. Terreno 2
Ver anexo 16.
2.3.1.3.3. Terreno 3
Ver anexo 17.
2.3.1.3.4. Terreno 4
Ver anexo 18.
2.3.1.3.5. Terreno 5
Ver anexo 19.
2.3.1.3.6. Aplicación de los parámetros para la altura de las edificaciones
Para todos los terrenos la altura de la edificación en el caso de vivienda
multifamiliar es 1.5(a + r), por lo tanto al considerar un área del lote superior
a 650 m2, se puede llegar a edificar veinte pisos cumpliendo con los
requerimientos del proyecto.
2.3.2. Cabida arquitectónica

2 frentes 1 frente
Área libre 32 40
Área de dep.
promedio 70
Circulación 15

N° de N°
Terreno Área Departamentos Frente dptos. Estac. N° ascensores
Terreno 1 806 6.655257143 2 9084.426 129 129 4
Terreno 2 667 4.859571429 1 6633.315 95 95 4
Terreno 3 687.27 5.007252857 1 6834.90015 98 98 4
Terreno 4 872.5 7.204357143 1 9833.9475 140 140 4
Terreno 5 790 5.755714286 1 7856.55 112 112 4

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A través de un cálculo en cual al área, la cual está definida en la ordenanza N°1076 -
MML, de los terrenos se le resta el área libre, la cual varía dependiendo de los frentes
que tenga el lote, según la ordenanza N°391-MDS: “Lotes con más de un frente hacia
áreas públicas.- Para el cálculo del área libre en edificaciones de uso residencial cuyos
lotes cuenten con dos (2) frentes hacia áreas públicas, se considerará una tolerancia del
20% sobre el porcentaje correspondiente según la zonificación del eje vial o sector
urbano donde se encuentre. Este porcentaje podrá incrementarse en razón de 5% por
cada frente adicional hacia áreas públicas con que cuente el lote. La tolerancia sólo será
de aplicación cuando se solucione adecuadamente la iluminación y ventilación natural
de la edificación” (ver anexo 14 y 20), del área restante se le resta además la circulación
y las áreas comunes, estimada en un 15%, para luego dividirla entre 70 m2 (promedio
de las áreas de los departamentos que se ofertarán), luego se multiplica por el número de
pisos de la edificación y nos da como resultado el número de departamentos, el número
de estacionamientos será el mismo considerando la ordenanza N°391 cap. III (ver anexo
14).

Se plantean cuatro ascensores, el cual se establece mediante el análisis de la oferta de la

competencia en edificios de igual o similar altura.

2.4. Análisis comparativo (pre factibilidad)

Para determinar cuál de los terrenos produce más rentabilidad al desarrollar el proyecto
de vivienda multifamiliar, se realiza un análisis de pre factibilidad estimando costos del
terreno, gestión y construcción del edificio y luego analizar las posibles ganancias
después de la venta de los departamentos (ver anexo 21).

Terrenos Inversión Ganancia neta Utilidades

Terreno 1 $17,217,684.95 $6,167,810.53 35.82%
Terreno 2 $10,539,862.16 $1,927,480.64 18.29%
Terreno 3 $10,416,796.53 $2,662,039.81 25.56%
Terreno 4 $13,383,279.25 $4,812,313.04 35.96%
Terreno 5 $12,066,777.55 $3,583,715.10 29.70%

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Al analizar las ganancias netas obtenidas respecto a la inversión realizada en los
diferentes terrenos se determina que los terrenos con más factibilidad y mayor utilidad
son los terrenos 1 y 4, 35.82% y 35.96% respectivamente.

3. Selección del terreno

Después de analizar ambos terrenos desde el punto de vista del asoleamiento, debido al
análisis previamente hecho, el terreno 1 posee una ubicación desfavorable (ver anexo 8).
Desde el punto de vista económico el precio de los departamentos que se venden en el
terreno 1 es de 2500 USD/m2 comparado al 1700 USD/m2 del terreno 4, es más
favorable invertir en el terreno 4 debido a que representa menos riesgo y tiempo en la
venta de los departamentos.

Así mismo, desde el punto de vista de la interrelación de los terrenos con el entorno el
terreno 1 se encuentra en Paseo la República y tiene cercanía al centro financiero y
salida al centro de Lima, así como una cercanía inmediata al Metropolitano y al
corredor azul, sin embargo no posee cercanía a centros comerciales o lugares de
entretenimiento, en cambio el terreno 4 se encuentra a igual distancia del Metropolitano,
el corredor azul y el tren eléctrico, y en cuanto a la cercanía a centros comerciales y
lugares de entretenimiento, está bastante cerca al Open Plaza Angamos, lo cual le da
una ventaja en ese aspecto y lo posiciona como un lugar más céntrico para conectarse a
los distritos en la periferia de Lima.

Por lo tanto, habiendo tomado en cuenta diferentes aspectos ambientales, económicos y

del contexto urbano, se elige el terreno 4 como el lote para construir el proyecto de
vivienda multifamiliar en el distrito de Surquillo.

4. Definición del nicho de mercado

Después de haber realizado el estudio de pre factibilidad y determinar el terreno que se

empleará en el proyecto, se establece el nicho de mercado al cual se dirige.

4.1. Aspecto físico

El proyecto se realizará en el distrito de Surquillo, provincia de Lima y departamento de

Lima, el público al que se desea acceder son familias que viven dentro del Surquillo, así

18
como las familias de los otros distritos de la zona 8, Barranco y Chorrillos, según el
estudio de la APEIM, sector en cual predomina el NSE C con 44.5% (ver anexo 22).

4.1. Aspecto socio económico

En el aspecto socioeconómico de las familias a la cual nos dirigimos, estas se

encuentran situadas en el NSE medio o NSE C, debido a que estas familias pueden
destinar 1500 soles mensuales en promedio al pago de cuotas de la compra de un
departamento de entre 120000 y 150000 USD (ver anexo 23).

4.2. Aspecto psicosocial

En cuanto al análisis del aspecto psicosocial se determina que las familias que
comprarían departamentos en esta ubicación serían en su gran mayoría del NSE C,
debido a que a pesar que el Surquillo se encuentra colindante a las zonas de los NSE
altos, A y B, esta zona del distrito donde se ubica el terreno escogido no tiene demanda
por parte de las familias de NSE altos, esto se puede concluir analizando la oferta de
mercado de la competencia en dicha zona y el precio por m2 de los departamentos (ver
anexo 5).

4.4. Aspecto cultural

Al analizar el aspecto cultural, se considera las costumbres y estilo de vida de los

usuarios. Del análisis de la oferta de la competencia previamente realizada se determina
que las familias en edificios multifamiliares pertenecientes al NSE C de esta zona de
Surquillo demandan áreas comunes como terraza, piscina, SUM, etc.

4.5. Aspecto físico espacial

En el estudio de mercado previamente realizado, se determinó que este sector de la

población que busca adquirir departamentos de precio entre 120000 y 150000 USD
perteneciente al NSE C tiene preferencia por adquirir departamentos de 2 y 3
dormitorios de entre 76 y 100 m2, por lo que las familias deben tener entre 3 y 4
integrantes.

19
4.4. Determinación del nicho

Se determina que el nicho de mercado para este proyecto para este proyecto son las
familias del NSE C, conformada por 3 a 4 integrantes, pertenecientes al distrito de
Surquillo.

Las cuales demandan departamentos de entre 120000 y 150000 USD, de entre 76 y 100
m2 y con áreas comunes de esparcimiento.

5. Programa de áreas

Conociendo las necesidades de las familias a la que nos dirigimos y el análisis de la

oferta de la competencia, se realiza un programa de áreas que cumpla con todos los
requerimientos del proyecto.

El programa arquitectónico del proyecto de vivienda multifamiliar se divide en una

parte para uso compartido y otra de uso privado, la de uso compartido incluye el ingreso
(recepción), la administración, las áreas comunes y los servicios del edificio. El de uso
privado, es decir los departamentos, tiene un desarrollo típico con un hall de ingreso, S.
H. de visitas y compartido, sala – comedor, cocina – lavandería y 2 o 3 dormitorios,
dependiendo del tipo de departamento, en el caso del departamento de 3 dormitorios el
área en promedio se estima en 76.8 m2, el cual se encuentra dentro del rango del área
que se oferta y se encuentra dentro del rango de precio de venta, con 130560 USD, a
razón de 1700 USD/m2.

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 Uso Zona Ambiente Área (m2) Área total (m2)
Recibo principal 36
Ingreso
S.H. recibo 3
Administración 15
Administración
S.H. administración 3
Hall de ascensores 8
Gimnasio 70
S.H. gimnasio hombres 8
S.H. gimnasio mujeres 8
Terraza + piscina 120
S.H. terraza hombres 3
S.H. terraza mujeres 3 568
Sala de niños 60
Áreas comunes S.H. niños + S.H. adultos 11
Zona de parrilla 80
Compartido
S.H. zona de parrillas h. 3
S.H. zona de parrillas m. 3
Sala Wi-FI 40
S.H. Sala Wi-Fi 3
S.U.M. 75
S.H. S.U.M. Hombres 8
S.H. S.U.M. Mujeres 8
Cuarto de limpieza 4
Cuarto de Servicio 4
Cuarto de basura 2.4
Servicio Cuarto eléctrico 32 78.4
Cuarto de extractores 8
Cuarto de máquinas 8
Cuarto de bombas 20
Hall de ingreso 2
Social
Sala - comedor 22
S.H. de visitas 1.8
Servicio
Cocina - lavandería 12
Privado
Dormitorio principal 15 76.8
(departamentos)
S.H. dorm. Principal 4
Íntima Dormitorio 1 8
Dormitorio 2 8
S.H. compartido 4

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6. Conclusiones

6.1. Conclusiones del estudio de mercado

 Del análisis obtenido del estudio de mercado nos demanda departamentos a

1600 USD/m2 en promedio, de 1-3 dormitorios, 2 baños, así como áreas
comunes y 4 ascensores.

 Al realizar el análisis de factibilidad, se determinó que las utilidades obtenidas

son más altas en el terreno 1 y 4.
 En el análisis del asoleamiento se determinó que el terreno 4 tiene una
orientación más conveniente respecto al terreno 1, debido a la incidencia del sol
en forma paralela en la fachada.

 Al comparar los precios de venta de los departamentos en el terreno 1 y 4, se

determinó que era menos riesgoso y más factible invertir en el terreno 4, debido
a que el precio es menor en comparación al terreno 1, cuyo precio es de 2500
USD/m2 contra los 1700 USD/m2 del terreno 4.

 El terreno 4 en comparación con el terreno 1, de acuerdo al análisis de

interrelación con el entorno, además de poseer una buena ubicación, en el centro
de dos sistemas de transporte que conectan Lima, no sólo está bien conectado
sino que también tiene cercanía a zonas comerciales y de recreación.

 Al considerar diferentes aspectos ambientales, económicos y del contexto

urbano, se elige el terreno 4 como el lote para construir el proyecto de vivienda
multifamiliar en el distrito de Surquillo.

 Después de la venta de los departamentos las ganancias netas son de

$4,812,313.04 lo cual representa el 35.96% de la inversión por lo que es factible
para realizar el proyecto en el terreno 4.

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6.2. Conclusiones de la determinación del nicho de mercado

 El nicho de mercado se definió como las familias del NSE C de 3 a 4 integrantes

y que de acuerdo al estudio de mercado demandarían los departamentos que se
ofertan en el proyecto.

6.3. Conclusiones del programa de áreas

 Se plantea un programa de áreas que satisfaga las necesidades de servicios

comunes como el ingreso, las áreas comunes y los servicios de mantenimiento
del edificio, además plantea un desarrollo típico de los departamentos.

 El área un departamento de 3 dormitorios se estima en 76.8 m2 en promedio, por

lo tanto se encuentra dentro del rango del área demandada, al igual que el precio
que es accesible al NSE al cual nos dirigimos.

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