El certificado de título al amparo del Principio de Publicidad.

Recurso tomado de la autoría del Mag. Segundo E. Monción “Curso sobre el

saneamiento inmobiliario” y de la autoría del Prof. Miguel E. Hilario
Bautista.

Base de consulta:
Poder Legislativo de República Dominicana (2005) Ley No. 108-05 de
Registro Inmobiliario. Documento en línea. Consultado el día 10/08/2015,
desde
http://www.consultoria.gov.do/leyes/REGISTRO%20INMOBILIARIO%2020
05.pdf

El principio de publicidad se caracteriza en la presunción de exactitud del

registro del derecho, dotando de fe pública su constancia. En que se impone
como condición de la existencia del derecho su registro o inscripción en los
libros del Departamento de Registro de Títulos correspondiente, para hacerlo
público y oponible a los terceros y a todo el mundo por medio del registro.
El registro es la prueba de la existencia del derecho, y sólo se tiene por cierto
lo que figura inscrito en los libros del Departamento de Registro de Títulos
correspondiente, departamento que le da la autenticidad por medio de la
expedición de un documento llamado Certificado de Título ( Principio II y
artículos del 68 al 73 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario; artículos
del 42,43, 44, 47, 48, 49, 51,52, 132, 133, 134 y 135 del Reglamento de los
Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción
Inmobiliaria).

De acuerdo con la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, la publicidad

inmobiliaria se divide en:

a) Publicidad de los Procesos, que tiene por finalidad poner en

conocimiento del público los procesos judiciales inmobiliarios, y todas
las acciones emanadas de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con
dichos procesos. (Textos que lo establecen el Principio II y artículo 68
de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario; 50, 51, 135 y 136 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria).
 b) Publicidad de la Mensura, que tiene por finalidad hacer que el
agrimensor en su carácter de oficial público de la Jurisdicción,
comunique por escrito con acuse de recibo, previo al inicio de los
trabajos de campo, a los colindantes, ocupantes e interesados en el
inmueble a ser medido, la fecha de la mensura. (Textos que lo
establecen el Principio II y artículo 69 de la Ley No.108-05 de Registro
Inmobiliario; artículo 115 del Reglamento de los Tribunales Superiores
de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria).

c) Publicidad de las Actuaciones, que tiene por finalidad hacer que todas
las actuaciones relacionadas con un proceso inmobiliario deben hacerse
de conocimiento del público por los mecanismos correspondientes.

Que todas las actuaciones deben notificarse por actos instrumentados

por Ministeriales o Alguaciles de la Jurisdicción Inmobiliaria (Textos
que lo establecen el Principio II artículo 70 y 73 de la Ley No.108-05 de
Registro Inmobiliario; artículos 42 y 43, 44, 45, 46 y 47 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria).

d) Publicidad de las Decisiones, que tiene por finalidad hacer que todas las
Decisiones (Sentencias), se publiquen dentro de las instalaciones del
Tribunal u órgano apoderado o que emitió la sentencia, garantizando su
acceso a los usuarios del servicio por los medios que se estimen
convenientes. (Textos que lo establecen el Principio II artículo 71 de la
Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario; artículos 48 y 49 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria).

e) Publicidad Registral, que tiene por finalidad ofrecer la información

contenida en los libros del Departamento de Registro de Títulos
correspondiente, es decir, ofrecer la publicidad referida a los inmuebles,
sus titulares y el estado jurídico de dichos inmuebles. (Textos que lo
establecen el Principio II, artículos 72 y 103 de la Ley No.108-05 de
Registro Inmobiliario; artículos del 134 al 154 del Reglamento General
de Registro de Títulos)

De acuerdo con el Reglamento General de Registro de Títulos, la

publicidad registral se realiza de los modos siguientes:
 a) Publicidad por medio de Consultas, que es la información registral que
se hace a través de las Salas de Consultas, en aquellos Registro de
Títulos que disponen de dichas Salas, incluyendo la expedición de
copias impresas de Certificados de Títulos, limitado a los titulares de
los derechos consignados en esos Certificados de Títulos. (Textos que
lo establece el Principio II y artículo 138 del Reglamento General de
Registro de Títulos).

b) Publicidad por medio de Informes, que es la información que se ofrece

a solicitud escrita y motivada de uno de los órganos de la Jurisdicción
Inmobiliaria, de la titularidad y el estado jurídico de los inmuebles
registrados. (Textos que lo establece el Principio II y artículo 139 del
Reglamento General de Registro de Títulos).

c) Publicidad por medio de Certificaciones, ya que el estado jurídico de los

inmuebles se acredita por las certificaciones que emiten los
Registradores de Títulos correspondientes. Estas certificaciones sólo
pueden expedirse a solicitud del o los propietarios del inmueble, los
Jueces, el Abogado del Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria, los
representantes del Ministerio Público y de los titulares y beneficiarios
de derechos reales inmobiliarios accesorios, cargas, gravámenes y
medidas provisionales. (Textos que lo establecen el Principio II, artículo
104 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario; artículos de 141 al
154 del Reglamento General de Registro de Títulos).

De acuerdo con el Reglamento General de Registro de Títulos, la

publicidad por medio de Certificaciones se realiza de los modos
siguientes:

a) Certificaciones del estado Jurídico del Inmueble, que es el documento

emitido por los Registradores de Títulos correspondientes, en el que se
acredita el estado jurídica del inmueble y la vigencia del Duplicado del
Certificado de Título, haciendo constar los asientos vigentes consignados en
su registro complementario, al día de su emisión. (Texto que lo establece el
artículo de 142 del Reglamento General de Registro de Títulos).

b) Certificaciones de Inscripción del Inmueble, que es el documento emitido

por los Registradores de Títulos correspondientes, en el que se acredita la
inscripción del inmueble, al día de su emisión. (Texto que lo establece el
artículo de 143 del Reglamento General de Registro de Títulos).
c) Certificaciones de Registro de Derechos Reales Accesorios, que es la
constancia documental de haberse inscrito un derecho real accesorio, cargas,
gravámenes y medidas provisionales por los Registradores de Títulos
correspondientes, a favor del titular o beneficiario de ese derecho real
inmobiliario accesorio (Texto que lo establece el artículo de 144 del
Reglamento General de Registro de Títulos).

d) Certificaciones de Registro de Acreedores, que es el documento emitido

por los Registradores de Títulos correspondientes, en el que se acredita el
derecho real accesorio, cargas y gravámenes. Estas certificaciones sólo pueden
ser requeridas por el propietario del inmueble, así como por el titular o
beneficiario del derecho inscrito. (Texto que lo establece el artículo de 145 del
Reglamento General de Registro de Títulos).

e) Certificaciones con Reserva de Prioridad, que es el documento emitido por

los Registradores de Títulos correspondientes, en el que se acredita el estado
jurídica de los inmuebles registrados, haciendo constar los asientos vigentes
consignados en el Registro Complementario del mismo, así como su
titularidad al día de su emisión, con la finalidad de garantizar la inmutabilidad
de dicho estado y asegurar un negocio jurídica particular por el tiempo de su
vigencia.

f) La inmutabilidad del estado jurídico de los inmuebles, informado por la

certificación con reserva de prioridad, sólo comprende los actos
convencionales.

La vigencia de las certificaciones con reservas de prioridad, sólo puede ser

suspendida por decisiones judiciales.

La decisión judicial que suspenda la vigencia de una certificación con reserva

de prioridad, deberá consignarlo expresamente en su dispositivo y ser
notificada al Registrador de Títulos correspondiente. Dentro de los quince días
hábiles contados a partir de la fecha de notificación de la decisión judicial al
Registrador de Títulos, el Juez interviniente deberá decidir si revoca la
certificación emitida o levanta la suspensión. Vencido el plazo de los quince
días, sin haberse recibido ninguna notificación en el Registro de Títulos sobre
la decisión judicial, la certificación con reserva de prioridad retomara su
efecto hasta el cumplimiento del plazo por el cual fue originalmente emitida.
g) La solicitud de certificación con reserva de prioridad, es anotada en el
registro complementario del inmueble, en la fecha y hora de su ingreso a la
oficina de Registro de Títulos correspondiente, y deberá indicar el plazo para
el cual es requerida. Dicha certificación tiene una vigencia no mayor de
quince (15) días hábiles a partir de la fecha de su emisión.
Toda solicitud de certificación con reserva de prioridad, será procesada y
resuelta por el Registrador de Títulos correspondiente en un plazo no mayor
de cuatro (4) días hábiles contados a partir de la fecha de ingreso de la
solicitud.

La certificación con reserva de prioridad una vez otorgada caduca de pleno

derecho por el vencimiento del plazo de su vigencia, o por la materialización
del negocio jurídico para la cual fue expedida, o que ocurra en primer lugar.
Si a la fecha de la solicitud de la certificación con reserva de prioridad,
hubiese alguna actuación pendiente o en curso en relación al mismo inmueble,
la solicitud será rechazada por el Registrador de Títulos correspondiente,
indicando la causa del rechazo. Si el negocio jurídico garantizado por la
certificación con reserva de prioridad se realiza, el documento que lo
formalice deberá contener en forma expresa que la operación se efectuará al
amparo de dicha certificación, y ser presentada al Registrador de Títulos
correspondiente, antes del vencimiento de la indicada certificación. En este
caso, la fecha de inscripción del negocio jurídico en los libros de Registro de
Títulos, será la fecha de emisión de la certificación otorgada.

Durante la vigencia de una certificación con reserva de prioridad, no se podrá

expedir una nueva certificación con reserva de prioridad.
Si el negocio jurídico garantizado por la certificación con reserva de prioridad
no se realiza, no se podrá solicitar una nueva certificación con reserva de
prioridad, hasta que haya transcurrido un plazo de diez (10) días hábiles
contados a partir de la fecha de expiración del plazo de la certificación con
reserva de prioridad anterior. (Textos que lo establecen los artículos del 146 al
153 del Reglamento General de Registro de Títulos).

Fundamentos legales y doctrinales del certificado de título.

El fundamento que da origen al certificado de Titulo es el saneamiento

inmobiliario que culmina con el Certificado de Titulo de la parcela, expedido
en beneficio del reclamante que ha resultado adjudicatario (Art. 20 Ley 108-
05).
Ahora bien, después del primer registro, los actos que se ejecutan en el
Registro de Titulo están contenidos en el Art. 89 de la Ley 108-05 de registro
inmobiliario y el Art.34 de la Resolución No. 2669 sobre el Reglamento de
Registro de Titulo.

Art. 89- Documentos registrables. Los documentos que se registran en los

Registros de Títulos son los siguientes:

Párrafo I.- Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan

derechos reales sobre inmuebles.
Párrafo II.- Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales
sobre los mismos.
Párrafo III.- Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de
carácter particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de
patrimonio cultural y otras que de alguna manera limitan o restringen la
libertad de disposición sobre el inmueble.
Párrafo IV.- Los derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así
como la parte proporcional en las áreas comunes.

Art. 90.-Efectos del registro. El registro es constitutivo y convalidante del

derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se
presume exacto y ésta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo
previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de
fraude.
Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga
o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente.
Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no
existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente
registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas.

Art. 91.- Certificado de Título. El Certificado de Título es el documento

oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la
existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo.
Párrafo I.- Los originales del Certificado de Título son custodiados por la
Jurisdicción Inmobiliaria.
Párrafo II.- Sobre el original del Certificado de Título no se registra ninguna
inscripción ni anotación salvo las previstas expresamente en la presente ley y
la vía reglamentaria.
Párrafo III.- Todos los derechos accesorios, cargas y gravámenes deben ser
incorporados en un registro complementario al Certificado de Título. Dicho
registro acredita el estado jurídico del inmueble.
Párrafo IV.- Los aspectos de forma se especifican por la vía reglamentaria.

Art. 92.- Duplicado del Certificado de Título. El duplicado del Certificado de

Título es una copia fiel del Certificado de Título.
Párrafo I.- Cuando se trate de un Certificado de Título en copropiedad, se
expedirá a cada copropietario un extracto del certificado original.
Párrafo II.- El estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado del
Certificado de Título se acredita mediante una certificación oficial emitida
por el Registro de Títulos correspondiente.
Párrafo III.- En caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado
de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro
de Títulos acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en
un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o
destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del
Certificado de Título. Cuando la pérdida se produzca en cualquiera de los
órganos que conforman la Jurisdicción Inmobiliaria, la unidad operativa
ordenará de oficio o solicitará la expedición de un nuevo duplicado sin costo
alguno para el propietario.
Párrafo IV.- Los aspectos de forma se especifican por la vía reglamentaria.

Art. 93.- Certificación de registro de derechos reales accesorios. A los

titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y
medidas provisionales registradas se les entrega una copia del documento
probatorio del derecho con la certificación de inscripción en el Registro de
Títulos.

Art. 94.- Certificaciones de registro de acreedores. Los derechos reales

accesorios, las cargas y gravámenes se acreditan mediante certificaciones de
registro de acreedores emitidas por el Registro de Títulos. Estas
certificaciones tienen fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante todos los
tribunales de la República Dominicana durante el plazo de vigencia de las
mismas, excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del
Registro.

Art. 95.- Discrepancia entre el Certificado de Título Original y el Duplicado.

En caso de existir alguna discrepancia entre el Certificado de Título y el
Duplicado, prevalece el Certificado de Título Original.
El Estado como garante del certificado de título.

Por considerarse que el certificado de título esel documento oficial emitido y

garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un
derecho real y la titularidad sobre el mismo, amerita que el Estado
Dominicano garantice su contenido, formato, y beneficiario o titulares.

Dentro del modelo constitucional dominicano, los derechos y deberes

fundamentales están consagrados expresamente en la Carta Magna. Se
entiende, que lo que hace que el derecho sea fundamental es que esté en la
Constitución, idea que es tomada del movimiento constitucional
norteamericano. Ahora bien, la Constitución no sólo establece estos derechos,
sino que impone al Estado la obligación de velar por su cumplimiento.
Así lo establece el artículo 8 de nuestra Carta Magna: "se reconoce como
finalidad principal del Estado la protección efectiva de los derechos de la
persona humana y el mantenimiento de los medios que le permitan
perfeccionarse progresivamente dentro de un orden de libertad individual y
de justicia social, compatible con el orden público, el bienestar general y los
derechos de todo…". Jorge Prats, se refiere a este tópico al comentar que:
El Estado está obligado a garantizar los derechos de todas las personas
dentro del territorio de la República Dominicana. Cuando no los protege,
entonces las personas tienen derecho a reclamar su salvaguarda, mediante
las llamadas "garantías". A nivel individual, la garantía básica de los
derechos fundamentales reside en la facultad para toda persona víctima de la
violación de sus derechos de poder obtener justicia. (2004, P. 385).

Publicidad y notificación de las actuaciones

Art. 68.- Publicidad. Es toda actuación que tiene por finalidad poner en
conocimiento del público un proceso y todas las acciones emanadas de esta
Jurisdicción en relación con los mismos. Las precisiones en lo referente a las
medidas de publicidad para cada caso son las establecidas por la vía
reglamentaria.
Art. 69.- Publicidad de la mensura. El agrimensor designado, en su carácter
de oficial público de la jurisdicción comunicará por escrito con acuse de
recibo, previo al inicio de los trabajos de campo, a los colindantes, ocupantes,
reclamantes e interesados del inmueble objeto a mensurar.
Art. 70.- Publicidad de las actuaciones. Todas las actuaciones relacionadas
con un proceso deben hacerse de conocimiento público por los mecanismos
establecidos en esta ley y en la vía reglamentaria.

Art. 71.- Publicidad de las decisiones. Las decisiones deben publicarse dentro
de las instalaciones del tribunal apoderado, garantizando su acceso por los
medios que se estimen convenientes. Todos los plazos para interponer los
recursos relacionados con estas decisiones comienzan a correr a partir de su
notificación.

Art. 72.- Publicidad registral. Es la publicidad referida al inmueble, sus

titulares y el estado jurídico del mismo.

Art. 73.- Notificaciones. Todas las actuaciones que por la aplicación de la

presente ley requieran de una notificación serán realizadas por actos
instrumentados por ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.