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Tomo I
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8..1vrn N eBook ABELEDOPERROT
LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY
Derechos Reales
Segunda edición actualizada de acuerdo al nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación
Tomo I
© Lilian
© de esta
Tucumán 1471 (C1050AAC) Buenos Aires
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723
Conforme lo señalamos supra, los derechos reales se ejercen sobre una cosa material
que constituye su objeto teniendo en cuenta que también puede consistir en un derecho como lo
aclara el art. 1883; los derechos personales comprenden los derechos a una prestación, es
decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una acción.
2. Teorías unitarias
A pesar de las diferencias puestas de relieve por la teoría
dualista, receptada en nuestra legislación, entre los derechos
personales y los reales hay un denominador común
incontrastable: ambos constituyen una especie del género
derecho patrimonial dado su contenido económico. Más aún,
hay situaciones en las que es difícil dilucidar si un derecho
pertenece a una u otra categoría por cuanto los límites de
dichas divisiones se tornan difusos.
Conforme con las premisas con las que Kant sostiene sus
ideas iusfilosóficas, toda relación de derecho se establece
entre personas por lo cual a todo derecho corresponde un
deber(62); es un absurdo suponer la obligación de una persona
respecto de una cosa y recíprocamente que "la cosa exterior,
aun cuando haya salido de las manos de su primer poseedor,
le queda, sin embargo, siempre obligada, es decir, que resiste
a cualquier otro que pretenda poseerla, en razón de que ya
está obligada al primero... semejante a un genio inseparable de
la cosa..."(63).
Las doctrinas monistas antes expuestas surgen luego de una crítica fundada de la concepción
dualista que diferencia los derechos reales de los personales en varios aspectos a que nos
referimos supra.Ginossar comienza por desvirtuar tales diferencias aceptando únicamente
el aspecto que caracteriza al derecho real por su oponibilidad a terceros; tampoco comparte la
tesis unitaria personalista por lo cual introduce una nueva tipificación de los derechos reales.
X. DERECHOS DE NATURALEZA
CONTROVERTIDA
2. Los privilegios
5. Los sepulcros
6. La posesión
2. Requisitos
3. Daños resarcibles
Una situación que merece un examen particularizado es
aquella en la cual la cosa de la que se derivan
obligaciones propter rem produce daños resarcibles y, en
consecuencia se discutió largamente si la obligación de resarcir
dichos daños pesa siempre sobre el actual propietario. El fuero
civil, en pleno, ha sostenido que las obligaciones derivadas de
los supuestos de responsabilidad objetiva que se conectan con
la propiedad de la cosa causante del daño (arts. 1113, 1124 y
2626 del Código de Vélez) no constituyen obligaciones
propter rem(140).
1. Capacidad
2. Concurrencia y cotitularidad
3. Restricciones
1. Definición
2. Los bienes
El segundo párrafo del artículo bajo análisis pone fin a una vieja
discusión doctrinal al decidir que los bienes también pueden ser objeto
de los derechos reales, con la limitación para esta categoría, que sean
especialmente nominados por la ley; es decir no hace más que
reconocer lo que ocurre en la realidad negocial.
Por ello en nuestra definición del objeto del derecho real no nos
referimos únicamente a las cosas materiales sino que con el
término bien pretendemos abarcar también el objeto de aquellos
derechos reales en los cuales no hay una relación directa e inmediata
con la cosa, como sucede, por ejemplo en la hipoteca(19)y en el
derecho real de superficie(20). Respecto del objeto, la posesión puede
identificarse únicamente con el derecho real de dominio y con el modo
adquisitivo de la usucapión, lo cual justifica una referencia que vincula
ambas nociones, pero no basta para formular un concepto unívoco
que abarque todos los derechos reales legislados.
En este sentido cabe reafirmar que la posesión es la forma de
exteriorizar el ejercicio del derecho real pero no es un elemento de él
ni define su objeto.
Como sucede con todos los institutos jurídicos, no todos los hechos
y las cosas merecen ser tenidos en cuenta por el legislador para
proceder a su regulación, sino que son las necesidades de cada
época las que dictan la conveniencia de calificar jurídicamente una
conducta o un objeto material para atribuirle consecuencias legales.
Dice el art. 17: "Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes
no tienen un valor económico, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social, y sólo pueden ser disponibles por su titular
cuando se configure alguno de esos valores y según lo dispongan
leyes especiales".
En este punto nada resulta más ilustrativo que la transcripción de
los Fundamentos del Anteproyecto en este acápite:
a) El cadáver
b) Los órganos
1º) Debe tratarse de un objeto que reúna los caracteres de los arts.
16 y 234 del CCyCN, es decir: estar en el comercio(38), que implica que
pueden ser materia de apropiación privada, objeto de derechos
patrimoniales y que pueden transmitirse libremente de un propietario
al otro por actos entre vivos(39).
2º) El bien debe ser actual en el sentido que existe no sólo al
momento de su constitución sino que debe perdurar a fin de que el
titular del derecho real pueda ejercer sobre él su potestad. En este
sentido mantiene vigencia la nota al título IV del libro III del Código de
Vélez cuando dice: "El derecho real supone necesariamente la
existencia actual de la cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es el
objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto...".
En el campo de los derechos personales no hay obstáculo alguno en
contratar respecto de una cosa futura puesto que el objeto de la
relación jurídica es la prestación, o sea la obligación del deudor de
procurar al acreedor la cosa prometida, existiendo la posibilidad de
incumplimiento con las consiguientes penalidades. Tratándose de los
derechos reales, al no haber un sujeto pasivo determinado, la potestad
del titular se ejerce directamente sobre la cosa que es el objeto de su
derecho.
8. La energía
En todo caso hay que tener en cuenta que para la energía y las
fuerzas naturales a que se refiere el segundo párrafo del art. 16
del CCiv. resulta de aplicación el aditamento de valor económico a que
nos referimos supra al tratar el objeto de los derechos reales.
9. Situaciones especiales
9.1. El software
Por otra parte, el acuerdo ADPIC del GATT, introducido por la ley
24.425 en su art. 10, párr. 1º dispone: "Los programas de ordenador,
sean programas de computación o programas fuente o programas
objeto serán protegidos como obras literarias en virtud del Convenio
de Berna (1971)".
Las cosas, con el alcance del concepto que emana del art. 16 del
CCyCN y las explicaciones vertidassupra, son clasificadas por el
legislador en el articulado comprendido entre el 225 y 240, es decir:
abarcan el capítulo 1 del título III del libro primero "Parte General".
1. Consideradas en sí mismas
1.1.1. Inmuebles
1.1.2. Muebles
Dice el art. 227: "Son cosas muebles las que pueden desplazarse
por sí mismas o por una fuerza externa".
El art. 232 define sólo las cosas fungibles, en consecuencia, las que
no pueden subsumirse en esta categoría reciben la denominación
de no fungibles. Corresponden a la primera clasificación las cosas "en
que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual
cantidad", es decir aquellas que por ser intercambiables pueden
negociarse por peso o medida(108).
Hace notar Salvat(109)que esa clasificación es relativa por cuanto
nada impide revertir la calidad de fungible de una cosa ya sea por las
características de ella o por la voluntad de las partes(110), así sucedería
con un libro incunable, con una moneda antigua o con un billete cuya
numeración se hace constar en el acuerdo, que es el modo de
individualizarlo y por ende impedir su sustitución.
Hay que hacer notar que el legislador utiliza aquí el término bienes,
es decir que esta clasificación se refiere tanto a las cosas (materiales)
como a los derechos.
La sección 2ª del título III, del libro primero (Parte General) lleva por
encabezamiento Bienes con relación a las personas y enumera los
bienes, tanto públicos como privados, del Estado nacional y de los
Estados particulares, los bienes municipales, los particulares y los
susceptibles de apropiación privada.
Los bienes del Estado están conformados por las cosas inmuebles,
las cosas muebles, las universalidades(124)y los intangibles como los
derechos intelectuales, de allí que la denominación debienes resulte
correcta.
Entre los bienes del dominio público a su vez hay que distinguir
aquellos que corresponden al Estado nacional, provincial y municipal.
En todo caso dicha calificación deviene del acto legislativo que
incorporó determinados bienes al patrimonio del Estado.
2.1.1. Caracteres
Los bienes del dominio del Estado son inenajenables (art. 237)
puesto que integran su patrimonio, sin embargo en caso que alguno
de ellos fuera desafectado puede luego ser comercializado(126). Por
otra parte, en la esfera del derecho administrativo, existen también los
llamados derechos reales administrativos, que recaen sobre los bienes
del Estado.
El art. 235 del nuevo Código enumera en siete incisos los bienes
públicos:
Por otra parte, el agua reviste la calidad de cosa jurídica (art. 16)
susceptible de valor y por ende de aprovechamiento ya sea por el
Estado nacional, los Estados particulares o las personas del derecho
privado, constituyendo el objeto de un verdadero dominio(135).
Una vez incluido el objeto del derecho real en una u otra categoría,
su reglamentación corresponde a normas de derecho administrativo o
de derecho común y, en forma más reciente al derecho ambiental.
Respecto de los mares y los ríos, el derecho internacional público
también integra el plexo normativo, de allí la referencia que hace la
norma en análisis a los tratados internacionales.
En el tema que nos ocupa, salvo el caso de las aguas que procedan
de vertientes, la condición jurídica del río y del arroyo es la misma:
ambos pertenecen al dominio público. Nótese que el inciso que
comentamos expresa ríos y demás aguas, con la condición que corran
por cauces naturales.
El lecho o cauce de un río está formado por el piso o fondo y por las
riberas; el primero es la superficie por la cual corre el agua; las riberas
constituyen los costados del lecho(146).
iv) Aguas subterráneas: Son las napas o venas que no han salido al
exterior, en contraposición con las aguas surgentes como los
manantiales y las fuentes. La ley 17.711 la incorporó al inc. 3° del
art. 2340 del Código velezano y de allí pasó al art. 235 actual,
otorgándoles la calidad de bien del dominio público.
En este inciso no sólo se nominan las calles, caminos, etc. sino que
la expresión cualquier obra públicapermite incorporar a la categoría de
bienes del Estado otras cosas que se agregan en el mismo carácter
en tanto cumplan la condición de utilidad o comodidad común. Entran
en esta categoría toda clase de obras construidas o adquiridas por el
Estado que por su destino son pasibles del uso y goce de la
comunidad: edificios públicos, museos, monumentos, etc.
Este inciso fue incorporado al art. 2340 del Código de Vélez por
la ley 17.711, atento la importancia de estas reservas culturales que
conforman el patrimonio de la Nación.
Como señalamos supra los bienes públicos del Estado tienen como
carácter común su uso público, finalidad que queda expresada en el
art. 237: "Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las
disposiciones generales y locales". "La Constitución Nacional, la
legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos
(2) artículos precedentes".
Es decir que las personas particulares tienen el uso y goce de los
bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a
las disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o
locales"(160).
3°) las regidas por el art. 1945. Como consecuencia del principio de
la extensión del dominio hacia el subsuelo, pertenecen al titular
dominical las producciones minerales y de naturaleza pétrea o terrosa,
canteras en general.
Hay que recordar que cuando el Código Civil se refiere a los bienes
del Estado incluye al Estado nacional, provincial y municipal. A este
último se refiere el artículo trascrito.
El art. 2345 del Código velezano disponía: "Los templos y las cosas
sagradas y religiosas corresponden a las respectivas iglesias o
parroquias, y están sujetas a las disposiciones de los arts. 33 y 41.
Esos bienes pueden ser enajenados en conformidad a las
disposiciones de la Iglesia Católica respecto de ellos, y a las leyes que
rigen el patronato nacional".
En ese sentido dispone el art. 238 del CCyCN: "Los bienes que no
son del Estado nacional, provincial o municipal, son bienes de los
particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre
ellos".
"El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no
da a los dueños de éstos derecho alguno".
Por su parte el título III del Libro IV del Código Civil y Comercial se
refiere a las aguas pluviales, a las provenientes de vertientes y de
fuentes y están contenidas dentro de las restricciones y límites al
dominio y es allí donde estudiaremos este tema(171).
En este sentido el art. 239, in fine, dispone: "El hecho de correr los
cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos
derecho alguno".
1. Cuestiones metodológicas
3. Situaciones controvertidas
3.1. Usucapión
3.2. Sucesión
ii) Del título y modo: mientras para el derecho personal basta una
sola causa fuente (el contrato), para el derecho real se requiere una
causa mediata y otra inmediata, el contrato o título y la inscripción o la
tradición (según las distintas legislaciones), que se denomina modo.
El título, así concebido, debe emanar del titular del derecho real que
se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello,
según surge del art. 1892, 6º párrafo.
I. ESTRUCTURA
1. Orden público
2. Creación
III. CONVALIDACIÓN
2. Principales y accesorios
En la nota al capítulo VIII del título XIV del libro III Vélez, al
tratar "De la chancelación de las hipotecas" se manifiesta
contrario a la extensión del sistema de registro para todos los
derechos reales señalando entre otros inconvenientes: a) la
inscripción no es más que un extracto de los títulos y puede ser
inexacta y causar errores de graves consecuencias; b) la
inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero título, ni
aumenta el valor del título existente; c) apenas fija en cabeza
del adquirente los derechos que tenía su antecesor; no designa
ni asegura quién es el propietario.
1.2.1.4. Exclusiones
1.3.1. Automotores
1.3.2. Semovientes
VIII. PRESCRIPCIÓN
1. Extinción absoluta
2. Extinción relativa
3.2. Requisitos
3.3. Arrepentimiento
3.6. Enajenación
3.8. Transformación
1. Simples declaraciones
2. Actos materiales
I. RELACIONES REALES
Esa relación de hecho con las cosas de las que nos servimos
es independiente del derecho que tengamos o no sobre ellas.
Así podría suceder que a pesar de sentarnos a diario ante el
mismo escritorio y utilizar la computadora allí instalada, ni uno
ni otra es de nuestra propiedad, no tenemos derecho real
alguno sobre dichos muebles por cuanto pertenecen a la
empresa para la cual trabajamos. La casa en que vivimos
podría ser alquilada, es decir que no somos tampoco dueños
de ella, en cambio es de nuestra pertenencia la heladera y los
demás enseres domésticos.
Por otra parte el art. 1908 del CCyCN sólo enumera como
relaciones reales, o relaciones de poder en la nueva
terminología, la posesión y la tenencia, ya que, según se
explica en los Fundamentos: "Se pondera que la mera
yuxtaposición local para modificar o ampliar la noción a
relaciones reales no merece la pena, pues como simple
relación de lugar constituye un contacto físico que carece de
toda voluntariedad y en consecuencia, tampoco produce
efectos jurídicos. El que está dormido o encadenado no tiene la
posibilidad de actuar en derecho en los ámbitos de la posesión.
Es necesaria la voluntad".
II. POSESIÓN
1. Cuestiones terminológicas
2. Concepto
3. Elementos
3.1. Corpus
3.2. Animus
4. Función
5. Causa
7. Efectos de la posesión
8. Objeto de la posesión
V. VICIOS DE LA POSESIÓN
2.1. Hurto
A los efectos de la conceptualización del hurto como vicio de
la posesión de cosas muebles hay que tener en cuenta que el
elemento primordial es la apropiación, sea o no violenta, con la
consiguiente privación de la cosa para el poseedor legítimo.
2.2. Estafa
3.2. Clandestinidad
Hay que recordar que el art. 1922 de dicho cuerpo legal fija
la capacidad para adquirir la relación de poder en diez (10)
años, es decir: se mantiene la regla del art. 2392 del Código
velezano. De tal modo la capacidad mínima requerida por la ley
para adquirir la posesión es la de entender y querer.
Gurfinkel de Wendy
I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
1. Adquisición originaria
2. Adquisición derivada
2.1. Tradición
Por otra parte hay que tener en cuenta que los actos que el
art. 1928 indica a título enunciativo son equívocos y pueden ser
realizados tanto por el poseedor como por el detentador y no
hacen presumir elanimus domini, que debe probar quien lo
invoca para usucapir(22).
i) Primer supuesto
V. CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN
El capítulo 2 del título II del CCyCN trata de la adquisición,
ejercicio, conservación y extinción de la posesión manteniendo
una línea directriz similar a la del Código velezano: la posesión
implica un señorío sobre la cosa que requiere de dos
elementos: la relación real inmediata, ya sea constante o con la
posibilidad de establecerla en cualquier momento, y la
intención de ejercer sobre ella un derecho real comportándose
al respecto como si fuera su dueño. De la misma forma que no
es necesario tener un contacto permanente con la cosa,
tampoco resulta indispensable ser consciente en todo momento
de esa voluntad posesoria.
3.1. Despojo
3.2. Clandestinidad
El título II del libro III del Código de Vélez, que legisla sobre
las relaciones reales, contiene un capítulo dedicado a las
obligaciones y derechos inherentes a la posesión y otro
destinado a las obligaciones y derechos del poseedor de buena
o mala fe. Este tratamiento separado es explicado por
Lafaille(65)quien entiende que en el capítulo III —De las
obligaciones y derechos inherentes a la posesión— el
poseedor es considerado en abstracto, con prescindencia de
su individualidad, en tanto que en el capítulo IV —De las
obligaciones y derechos del poseedor de buena o mala fe— el
centro de interés es el poseedor y su calificación: buena o mala
fe, vicioso o no vicioso.
La última parte del art. 2419 (según DJA art. 2393) del
Código de Vélez se refiere a "las cargas de dar, hacer o no
hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo
poseedor".
2. Poseedor de buena fe
El art. 2422 (según DJA art. 2396) del Código de Vélez regla
el supuesto en el cual la cosa es reivindicada: si el poseedor
hubiera pagado por ella una suma de dinero no puede efectuar
reclamo alguno contra el reivindicante; este último es el
verdadero propietario de la cosa, ha hecho ejercicio de su ius
persequendi y ha obtenido la orden de restitución, en tales
condiciones no sería lógico que deba pagar un precio por
obtener su propiedad. Por otra parte, si el poseedor es de
buena fe y en tal carácter adquirió la cosa de otra persona con
la cual estableció una relación jurídica, en base a esta misma
relación —generalmente contractual— podrá accionar contra
su cocontratante.
2.4. Compensaciones
La segunda parte del art. 2429 (según DJA art. 2403) plantea
distintas situaciones en las que la compensación es posible: a)
cuando en caso de destrucción de la cosa el poseedor ha
obtenido algún provecho, por ejemplo, de la venta de
materiales de demolición(93); b) cuando el propietario ha pagado
los impuestos que estaban a cargo del poseedor según lo
dispuesto en el art. 2427 (según DJA art. 2401) puede
reclamárselos y/o compensarlos con las sumas que este último
reclame en calidad de gastos necesarios.
3. Derecho de retención
X. POSEEDOR DE MALA FE
2. Frutos y productos
3. Gastos y mejoras
La primera parte del art. 2440 (según DJA art. 2414) confiere
al poseedor de mala fe el "derecho a ser indemnizado de los
gastos necesarios hechos en la cosa..." y el art. 2441 (según
DJA art. 2415) agrega: "El poseedor de mala fe puede repetir
las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa
hasta la concurrencia de mayor valor existente...".
4. Acrecentamientos
5. Derecho de retención
XI. TENENCIA
1. En el Código de Vélez
Define el art. 2352 (según DJA art. 2326): "El que tiene
efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la
posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa
repose sobre un derecho".
1.1. Concepto
En el Código velezano la definición de tenencia, explicitada
en el art. 2352 (según DJA art. 2326) es desarrollada luego en
el capítulo VI bajo la denominación "De la simple tenencia de
las cosas" y completada en el art. 2461 (según DJA art. 2435):
"Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de
ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la
intención de poseer en nombre de otro, será también simple
tenedor de la cosa".
1.1.1. Clasificación
3. Efectos de la tenencia
5.1. Adquisición
6. Co-tenencia
XII. YUXTAPOSICIÓN
XIII. CUASIPOSESIÓN
En la t
posesión
(ejercida
Allende(137)señala que el Código argentino tomó sólo la noción
de cosa corporal y en consecuencia legisló únicamente sobre
posesión.
2. Relaciones incluidas
I. METODOLOGÍA
II. CONCEPTO
III. FUNDAMENTO
V. NATURALEZA JURÍDICA
VI. OBJETO
VII. SUJETOS
1. Requisitos comunes
La prescripción adquisitiva, en cualquiera de sus dos formas
requiere, como elementos comunes, la posesión y el transcurso
del tiempo:
1.1. Posesión
1.1.2. Pacífica
Los arts. 3939 y 4015 (según DJA arts. 3960 y 3973) del
Código de Vélez, referidos a la prescripción breve y a la
usucapión respectivamente, que hemos transcripto al comienzo
de este capítulo, mencionan la posesión continua. En el mismo
sentido, el art. 2481 (según DJA art. 2455), al calificar la
posesión que sirve para las acciones posesorias, agrega que
ella "debe ser continua y no interrumpida", para luego aclarar
estos conceptos en la nota pertinente en los siguientes
términos: "Es preciso no confundir la discontinuidad de la
posesión con la interrupción de la posesión. Sin duda que una
posesión es discontinua, cuando ha sido interrumpida, pero
una posesión puede ser discontinua, sin haber sido
interrumpida. La discontinuidad tiene por causa la omisión del
que posee, mientras que la interrupción supone un hecho
positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo, el
reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el
hecho de un tercero, como una desposesión o una citación a
juicio".
La última parte del art. 3986 (según DJA art. 3947) se refiere
a la ausencia de capacidad legal del actor para presentarse en
juicio. Al respecto se ha hecho notar que la norma habla de
falta de capacidad y no de falta de personería; si el actor
careciera de poder suficiente no se daría el efecto interruptivo
si bien este defecto puede subsanarse en el plazo que fije el
juez conforme el art. 354, inc. 4º, del Código Procesal(47)(según
DJA U-0692).
El art. 3983 (según DJA art. 3944) del CCiv. explica con total
claridad los efectos de la suspensión de la prescripción
adquisitiva: inutiliza el tiempo el tiempo que ha durado pero
aprovecha para la prescripción tanto el tiempo anterior como el
posterior a la cesación de la suspensión; si la posesión ha
durado por ejemplo siete años y luego aparece alguna de las
causales de suspensión que, a su vez, dura diez años, la
prescripción adquisitiva veinteñal se completará con el
transcurso de trece años posteriores a la desaparición de la
causal suspensiva.
1.2. Buena fe
De allí el acierto del último párrafo del art. 1902, que significa
un avance respecto de la legislación anterior, al establecer que
"la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales", delimitando con toda claridad los
parámetros para evaluar la buena fe necesaria para usucapir.
En todo caso hay que tener presente que estos dos
elementos: justo título y buena fe no son condiciones
independientes sino interrelacionadas, como lo explica Vélez
en la nota al art. 3999(71), de allí que, como sostiene
Llambías(72), la buena fe no basta en el derecho en razón de
que no puede hacer nacer un derecho allí donde nada había, la
sola buena fe del poseedor no puede consolidar un título, que
dada su falla esencial (ausencia de titularidad en quien
transmite) el tercero nunca podría haber adquirido.
2. Usucapión
2.1. Procedimiento
La ley 14.159(78)(según DJA E-0391) implementó un
procedimiento especial, hasta entonces inexistente,
incorporando en su título VI las pautas para el "Juicio de
adquisición de dominio por la posesión continuada", como lo
denomina la propia normativa. El art. 22 dispone: "En el juicio
de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión
continuada de los mismos (arts. 4015 y concs. del CCiv.) se
observarán las siguientes reglas:
2.1.1. Competencia
2.1.5. Prueba
La diferencia entre la
defensa se explica en
reivindicatorio, el objeto
recuperación de una posesión perdida, y el objeto de la
defensa no estriba en la formación de un título supletorio de
dominio sino en la conservación de aquélla. Por otra parte,
interviene en dicho proceso un propietario cierto provisto de
obvio interés en controlar la seriedad de la prueba que se
produzca(99).
Morello entiende que, desde el punto de vista práctico, la
solución legal no es convincente por cuanto, si se rechaza la
demanda de reivindicación porque el demandado demuestra
haber adquirido por posesión el dominio del bien, el
demandado, pese a la circunstancia de haber poseído como
dueño y haberlo así probado se encuentra privado de obtener,
en ese proceso, la instrumentación que lo acredite como nuevo
titular del dominio(100).
1. Automotores
1.2. Buena fe
2.2. Aeronaves
2.3. Equinos
2.4. Semovientes
XII. IRRENUNCIABILIDAD
I. CONCEPTO
1. Legislación argentina
IV. CARACTERES
1. Carácter absoluto
2. Carácter exclusivo
1.1. Tesoros
La adquisición de un tesoro es una de las formas de
adquisición del dominio, en ese sentido su regulación está
incorporada en el capítulo II del título III, pero se diferencia de
la adquisición por apropiación y de las cosas perdidas.
1.1.1. Concepto
i) Descubrimiento y búsqueda
ii) Tercero
1.2. Minas
Del juego armónico de los arts. 235, inc. c) y 239 resulta que
cuando se trata de aguas subterráneas, al ser del dominio
público del Estado, el propietario del terreno podrá extraerlas
en su beneficio con las limitaciones que establezca la
reglamentación respectiva; las aguas que no corren por cauces
naturales pertenecen al titular dominial quien puede usarlas y
también cambiar su dirección(72)en la medida que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben (art. 1976).
2. El principio de accesión
El art. 1945
construcciones,
inmueble pertenecen a su dueño...", y se presume que fueron
hechas por él, "si no se probare lo contrario". Es decir que, ante
las construcciones y/o plantaciones existentes en un inmueble:
1°) se presume iuris et de iure que la titularidad de esas
construcciones o plantaciones queda en cabeza del dueño del
suelo, en concordancia con el principio de accesión, 2°) se
presume iuris tantum que las obras fueron hechas por el
propietario, pero puede probarse que las realizó un tercero
quien tendrá un crédito contra el titular de dominio, pero no
podrá arrogarse le propiedad de las construcciones o
plantaciones.
2.2. Accesorios
3. Frutos
1. Facultades materiales
2. Facultades jurídicas
I. APROPIACIÓN
En ese sentido el art. 2525 (según DJA art. 2499) del Código
velezano dispone: "La aprehensión de las cosas muebles sin
dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por persona capaz
de adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para
adquirir el dominio de ellas". En la nota al citado artículo Vélez
aclara que es preciso "no confundir la ocupación con la
posesión. La ocupación, y por ella la aprehensión, no tiene
lugar sino en las cosas sin dueño. La posesión, al contrario,
puede tener lugar en cosas sin dueño y en las que tienen
dueño; pero está subordinada a las condiciones determinadas
en el título "De la posesión".
1. Requisitos
Por su parte, el art. 2526 (según DJA art. 2500) del CCiv.
define las cosas abandonadas por el dueño como "aquellas de
cuya posesión se desprende materialmente, con la mira de no
continuar en el dominio de ellas".
El art. 2542 (según DJA art. 2516) del Código velezano limita
la caza a: 1) terrenos propios; 2) terrenos ajenos que no estén
sembrados, plantados o cultivados; 3) reglamentariamente
aptos para esa actividad. Cuando una persona caza en terreno
ajeno sin contar con la autorización de su dueño, a él le
pertenece la pieza capturada y "el cazador está obligado a
pagar el daño que hubiere causado" según lo manda el
art. 2543 (según DJA art. 2517); se hace aplicación del
principio de exclusión que faculta al titular de dominio a impedir
el acceso a su predio de terceras personas (art. 2516)(18).
La segunda parte del art. 2548 (según DJA art. 2522) ha sido
motivo de interpretaciones dispares. En ella se lee: "Cada uno
de los ribereños tiene el derecho de pescar por su lado hasta el
medio del río o del arroyo". Hay que recordar que el art. 2340
enumera entre los bienes públicos "...3º. Los ríos, sus cauces,
las demás aguas que corren por cauces naturales..." por lo cual
todo el art. 2548 (según DJA art. 2522) se refiere a la pesca en
aguas de uso público. ¿A qué se debe la discordancia entre la
primera parte y la segunda?
a) Reglamentación local
b) Requisitos
Los arts. 2592 y 2593 (según DJA arts. 2566 y 2567) del
Código de Vélez se refieren a la adquisición del dominio de
animales domesticados pero no por apropiación sino por
accesión, en los siguientes términos: "Cuando los animales
domesticados que gozan de su libertad, emigrares y
contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de
éste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido
de algún artificio para atraerlos. El antiguo dueño no tendrá
acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna
indemnización" y "Si hubo artificio para atraerlos, su dueño
tendrá derecho para reivindicarlos, si puede conocer la
identidad de ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser
indemnizado de su pérdida".
En todo caso hay que tener presente que las cosas perdidas
tienen dueño, de allí que "comete hurto el que se apropiare de
las cosas que hallare" sin haber obrado de conformidad con las
normas del CCiv. en la materia(45).
El art. 1955 del CCyCN estipula: "El que encuentra una cosa
perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso...", en el mismo
sentido que lo hacía el art. 2531 del Código velezano encuadra
la situación en un deposito oneroso, a pesar que claramente no
existe aquí contrato alguno(46).
4. Venta en subasta
ii) el dueño del oro paga con él una deuda y el que lo recibe
lo transforma en una pulsera: en esta situación el titular anterior
ha perdido el dominio pero no por transformación sino por
enajenación puesto que se ha desprendido voluntariamente del
objeto que ha sido adquirido por tradición por el actual
detentador;
1. Transformación de buena fe
En el supuesto de transformación de buena fe(67)e
imposibilidad de reducir la cosa al estado anterior, el art. 1957,
1er. párrafo, dispone que el transformador sólo debe el valor de
la cosa ajena (o materia prima)(68). La solución del caso tiene
en cuenta los principios de equidad y de resguardo del mayor
valor económico que la cosa ha adquirido como consecuencia
del trabajo humano, resultaría a todas luces disvalioso no
reconocer el valor, por ejemplo, de una escultura realizada con
bronce ajeno.
2. Transformación de mala fe
IV. ACCESIÓN
El art. 2571 (según DJA art. 2545) del CCiv. introduce otro de
los modos de adquirir el dominio: "Se adquiere el dominio por
accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a
otra por adherencia natural o artificial".
i) En el Código velezano
1.1. Adjunción
1.1. Adjunción
1.1.4. Indemnización
La parte final del art. 2594 (según DJA art. 2568) prescribe
que quien adquiera la cosa por adjunción debe al dueño de la
accesoria "lo que ella valiere"; se aplica al caso del principio de
enriquecimiento sin causa. El valor debido es el que la cosa
tenía al momento de producirse la unión.
El art. 2597 (según DJA art. 2571) del CCiv. nada aclara
respecto de esta diferencia terminológica ya que se refiere a
ambas indistintamente: "Cuando cosas secas o fluidas de
diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado,
resultando una transformación, si una fuese la principal, el
dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el
valor de la materia accesoria".
2.1. Aluvión
El art. 2579 (según DJA art. 2553) del CCiv. dispone: "El
aumento de tierra no se reputará efecto espontáneo de las
aguas, cuando fuere a consecuencia de obras hechas por los
ribereños en perjuicio de otros ribereños. Estos tiene derecho a
pedir el restablecimiento de las aguas en su lecho; y si no fuere
posible conseguirlo, pueden demandar la destrucción de esas
obras".
En cuanto a los límites del cauce del río, quedan fijados por
la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas
ordinarias.
2.2. Avulsión
2.3.1.1. Buena fe
2.3.1.2. Mala fe
Nótese que las reglas del art. 1962 difieren en este punto de
las del art. 2589 (según DJA art. 2563) del Código de Vélez; en
éste, si el dueño del inmueble quiere conservar lo hecho, debe
"el mayor valor adquirido por el inmueble", en tanto que según
lo dispone el CCyCN, en iguales circunstancias el propietario
debe "el valor de los materiales y el trabajo".
El capítulo 4 del título III del libro cuarto del Código Civil se
denomina Límites al dominio y regula en los arts. 1970 a 1982
distintas situaciones que, por motivos de vecindad, pueden dar
origen a controversias entre titulares de derechos reales de
dominio o poseedores de los fundos colindantes.
I. EN EL DERECHO ADMINISTRATIVO
2. Servidumbres
Hay que tener presente que el art. 1971 otorga al titular del
dominio perfecto la facultad de disponer jurídicamente de la
cosa sobre la que recae su derecho, con el agregado "dentro
de los límites previstos por la ley". El art. 1972 contiene, en
este aspecto, un límite específico: no sólo prohíbe establecer
cláusulas de no transmitir el dominio sino que tal prohibición se
extiende a la de no constituir otros derechos reales.
2.2.4.2. Vistas
2.2.4.3. Luces
c) Privación de luces
d) Legitimación
1. Aguas pluviales
1.1. Propiedad
2. Aguas surgentes
3. Aguas subterráneas
Del juego armónico de los arts. 235 y 239 resulta que cuando
se trata de aguas subterráneas, al ser del dominio público del
Estado, el propietario del terreno podrá extraerlas en su
beneficio con las limitaciones que establezca la reglamentación
respectiva; las aguas que no corren por cauces naturales
pertenecen al titular dominial quien puede usarlas y también
cambiar su dirección, siempre dentro de los límites que fije la
reglamentación local y respetando el principio de no perjudicar
a terceros.
4. Aguas públicas
4.3.1. Aguas
En el texto de la norma está claramente indicada la intención
legislativa: las aguas a las que se refiere son las que fluyen en
forma natural, sin intervención humana, y puede tratarse de
aguas pluviales, de deshielo, de vertientes, que se escurren
como consecuencia de la inclinación del terreno.
El art. 1973, párr. 2°, entre las pautas a tener en cuenta por
el juez que interviene en las situaciones de hecho en él
contempladas, incluye "la prioridad en el uso". Ello no implica
que si hay una fábrica que produce ruidos insoportables o
discotecas que alteran la tranquilidad nocturna, el solo hecho
de estar en funcionamiento con anterioridad al momento que
una persona se instala a vivir en el barrio impide que se ordene
su cese(131)ya que esa prioridad en el uso no lo excluye del
cartabón general de no hacer un ejercicio abusivo de su
derecho de dominio. Vale decir que, si tratara de residuos
peligrosos o contaminantes, la preexistencia no impediría
ordenar la cesación de la actividad inmisiva(132).
4.1. Sanciones
4.2. Indemnización
5. Prescripción
I. DOMINIO IMPERFECTO
El art. 1965 caracteriza el dominio revocable como aquel "sometido a condición o plazo
resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley"(5).
Hay que hacer notar que en la nueva legislación, a diferencia de la anterior, se establece un
plazo máximo para la condición resolutoria, según se estudiará más adelante.
2. Efectos de la revocación
Los arts. 2665 y 2668 (según DJA arts. 2638 y 2641) del
Código velezano se refieren a la forma en que se produce la
revocación del dominio imperfecto en tanto que las
excepciones están insertas en los arts. 2666 y 2667 (según
DJA arts. 2639 y 2640). En ese sentido establece el art. 2665:
"La revocación del dominio transmitido por medio de un título
revocable a voluntad del que lo ha concedido se efectúa por la
manifestación misma de la voluntad". La norma se refiere a las
cláusulas expresas admitidas en el contrato de compraventa
inmobiliaria a las que antes nos referimos, en las que se
requiere la expresión de voluntad del vendedor o del cumplidor
en el pacto comisorio quien, haciendo uso de su facultad
resolutoria, comunica a la otra parte esta decisión.
Esa expresión de voluntad provoca la extinción del dominio
revocable, en los términos del art. 2668 (según DJA art. 2641)
del CCiv. En forma concordante el art. 1204, conforme la
redacción introducida por laley 17.711, dispone que cuando
existe un pacto comisorio expreso la resolución surtirá efectos
"desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en
forma fehaciente, su voluntad de resolver".
4.1. Registración
1. En el Código de Vélez
2. En la ley 24.441
3.3. Objeto
3.6. Duración
3.7. Extinción
En principio, se aplican al dominio fiduciario las mismas
causales de extinción que caben a los derechos reales en
general y al dominio en particular(99). Sin embargo, dadas las
especiales características de este instituto, tal como ha sido
regulado por la ley 24.441 y ahora en el CCyCN, cabe hacer
especial mención de las siguientes causales.
I. CONCEPTO
III. OBJETO
Cualquiera fuera la postura que se adopte respecto de la
naturaleza del derecho real de condominio, la cosa pertenece
en común a varias personas una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble(7). Esa parte indivisa, cuota o parte ideal
implica para algunos(8)el objeto del derecho real de condominio
y para otros sólo la medida de la participación en dicho derecho
real(9).
1. Formas de constitución
2.1.2.1. Destino
2.2.1.5. Embargo
1.1. Abandono
El art. 2690 (según DJA art. 2663) arbitra que "su parte en la
cosa debe repartirse entre los otros en proporción al interés
que tengan en ella, y según el cual hubiesen contribuido a
satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente".
Pero este artículo no puede ser interpretado literalmente sino
en relación con el art. 694 (según DJA art. 665) del Código
velezano(81), que Salvat vincula con el art. 2687 (según DJA
art. 2660)(82)y que está en aparente contradicción con el
art. 2690 antes transcripto. Decimos aparente contradicción
porque la mayoría de la doctrina ha interpretado que la norma
contiene el supuesto que el acreedor es un condómino, en
cambio, si tal calidad la ostenta un tercero resulta de aplicación
el art. 694 antes referenciado, es decir: la pérdida debe ser
soportada por el acreedor.
2. Toma de decisiones
3. Frutos de la cosa
4. Designación de administrador
El art. 2701 (según DJA art. 2674) del CCiv. dispone: "El
condómino que ejerciere la administración será reputado
mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre
el mandato, y no las disposiciones sobre el socio
administrador". La norma pretende, en su parte final, hacer
claramente la distinción entre condominio y sociedad, de allí la
aplicación supletoria al caso de las normas del mandato.
5. Percepción de frutos
1. Modos generales
3. Cláusulas de indivisión
3.1. Convencionales
3.2. Testamentarias
El art. 2694 (según DJA art. 2667) del CCiv. agrega que
"Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por
donación o por testamento, el testador o donante puede poner
la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el
mismo espacio de tiempo".
IX. PARTICIÓN
1. División en especie
2. División en dinero
4. Partición provisional
Por ello, la última parte del art. 2370 deja a salvo el derecho
de los condóminos para pedir la división definitiva de la cosa
común.
6. Efectos de la división
7. Retroactividad
X. DIVISIÓN PARCIAL
1. Partición nociva
1. Requisitos
IV. SEPULCROS
1. Localización de la pared
El art. 2736 (según DJA art. 2709) del CCiv. establece: "Todo
propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o
muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería
en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance
a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes
divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como
esté construida, o de la porción de que adquiera medianería,
como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha
asentado...".
2.2. Extensión
Debemos recordar que el art. 2736 (según DJA art. 2709) del
CCiv. confiere al propietario lindero la facultad de adquirir la
medianería "en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte
que alcance a tener la finca de su propiedad".
5.2. Exclusiones
6. Cobro de la medianería
8. Medida de la obligación
9. Prescripción liberatoria
a) Muro de cerramiento
En este mismo sentido el art. 2731 (según DJA art. 2704) del
CCiv. también autoriza a los condóminos para instalar caños de
chimenea en la pared medianera, siempre que no cause
perjuicio al vecino. La misma norma acepta que cada uno de
los condóminos puede abrir armarios o nichos, aun pasando el
medio de la pared, con tal de que no cause perjuicio al vecino o
a ésta.
1. Derecho a reembolso
Gurfinkel de Wendy
1. Consideraciones generales
1. El derecho francés
1. El Código de Vélez
3. La ley 13.512
Como lo señalamos al comienzo de este capítulo las
necesidades que se devengaron a partir de la escasez de la
tierra en los centros urbanos y fabriles y el aumento de su valor
provocaron nuevos desarrollos inmobiliarios que requirieron de
una regulación jurídica que, sin dislocar el régimen del derecho
vigente, contemplara y diera soluciones legales a esta
modalidad de construcción en altura.
Para los autores que estudian con sentido crítico las teorías
dualistas, la noción de la unidad del edificio constituye el punto
de partida de su esquema. Sostienen que el edificio en su
conjunto es el único soporte de las prerrogativas reconocidas a
cada uno y que esas facultades no pueden ser más que
aspectos diferenciados de un derecho de propiedad y no de
dos titularidades yuxtapuestas.
1. En el Código de Vélez
1.3.1. Balcón
Del art. 6°, inc. a) de la ley 13.512 surge que los propietarios
de los pisos y departamentos deberán respetar
el destino previsto para esas unidades en el reglamento de
copropiedad y administración. Por su parte, el art. 3°
del decreto 18.734/1949, reglamentario de la Ley de Propiedad
Horizontal, enumera entre los puntos a resolver por el citado
reglamente de copropiedad el de especificar el destino de las
diferentes partes del inmueble.
Las normas legales citadas vendrían a corroborar la tesitura
según la cual la enumeración del art. 1º de la ley no es taxativa
y en consecuencia las distintas unidades independientes
resultan aptas tanto para vivienda cuanto para el ejercicio de
actividades licitas.
Los patios y los jardines —si los hubiera— forman parte del
terreno común pero, a diferencia de la superficie edificada,
constituyen partes comunes que no hacen a la estructura o
solidez del edificio, sino que cumplen distintas funciones: dar
aire y luz a los departamentos(99)de los pisos superiores,
facilitar la elevación de los muebles en el caso de las
mudanzas, dejar espacios para recreación de la comunidad,
etc., lo cual posibilita que estos espacios, sin dejar de ser
comunes, sean asignados en uso exclusivo a determinadas
unidades funcionales.
2. Pasillos
Los cimientos son las partes del edificio que están debajo de
la línea del terreno y que le sirven de sustentación; son
indispensables para el sostén del edificio y hacen a su
estabilidad y a su seguridad.
4.2. Sótanos
5. Balcones
6. Ascensores
7. Servicios centrales
1. Desafectación
1. Naturaleza jurídica
2. Fuerza obligatoria
3. Imposibilidad de rescisión
1. Cláusulas obligatorias
1.2. Destino
El reglamento también debe contener obligatoriamente el
destino de las diversas partes del inmueble. En este aspecto el
art. 2056 establece que el reglamente debe contener: h) uso y
goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los
bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k)
destino de las partes comunes.
1.5. Administrador
2. Cláusulas facultativas
3. Cláusulas estatutarias
4. Cláusulas reglamentarias
5. Cláusulas abusivas
En el régimen anterior el decreto 18.734/1949 autoriza al
propietario vendedor para redactar e inscribir el reglamento de
propiedad horizontal; esa misma facultad se concede al titular
del dominio en el art. 2038 del CCyCN. Ese reglamento, una
vez conocido y aceptado por los compradores de cada una de
las unidades, integra los títulos de propiedad respectivos. Pero
cabe preguntarse en este supuesto si cualquier tipo de cláusula
contenida en el reglamento resulta válida.
2. Legitimación pasiva
La acción que reglamenta el art. 2069, al que nos venimos
refiriendo, se dirige contra cualquier propietario u ocupante que
hubiera incurrido en la conducta antijurídica violatoria del
reglamento de propiedad del edificio. Y aclara la norma: "si el
infractor es ocupante no propietario, puede ser desalojado en
caso de reiteración de infracciones".
3. Procedimiento
4. Sanciones
6. Prescripción
2. Forma
V. REGLAMENTO INTERNO
La normativa vigente ordena la redacción e inscripción del
reglamento de propiedad horizontal que rige la vida del
consorcio, pero nada prevé respecto de otro tipo de estatuto.
Hay otras materias de naturaleza cambiante, que quizá
necesiten ser modificadas con frecuencia, razón por la cual su
instrumentación en el reglamento de propiedad no resulta
conveniente. En tales situaciones los propietarios, reunidos en
asamblea, convienen en celebrar un acuerdo, por instrumento
privado, que suele denominarse reglamento interno.
3. Posturas intermedias
VIII. CAPACIDAD
IX. PATRIMONIO
XI. REPRESENTACIÓN
1.2. Mora
1.3. Prescripción
Wendy
I. EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN Y
REPRESENTACIÓN DEL CONSORCIO
1. Carácter de la representación
2. Designaciones posteriores
3. Designación judicial
1. Profesionalidad
2. Inscripción
3. Funciones
2. Renuncia
3. Remoción(59)
1. Acciones de responsabilidad
1. Liquidaciones mensuales
2. Balances
La rendición de cuentas anual a que nos referimos antes
consiste en la presentación que hace el administrador de los
estados contables principales del consorcio que abarcan un
balance general o estado de situación patrimonial, un estado
de resultados o estado de ganancias y pérdidas, un estado de
evolución del patrimonio neto, un estado de origen y aplicación
de los fondos y notas y/o anexos que complementen la
información.
4. Legitimación activa
6. Prescripción
1. Funciones de la asamblea
2.1. Procedencia
2.3. Procedimiento
X. CONVOCATORIA A ASAMBLEA
2. Notificación
5. Deliberación
6.3. Unanimidad
7. Acta de asamblea
4. Expensas ordinarias
El art. 2048 del CCyCN no especifica qué conceptos se
incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de
administración y reparación de las partes y bienes comunes,
pero menciona que tales gastos son necesarios para "mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble", con lo cual va de suyo que las obras que
se realicen y las erogaciones que origine están relacionadas
con las características del edificio, de allí que es imposible,
a priori, hacer una enumeración de los rubros que componen
las expensas comunes, las que variarán en cada caso.
5. Expensas extraordinarias
2. El derecho de abandono
4. Prescripción
V. EJECUCIÓN DE EXPENSAS
1. Título ejecutivo
2. Legitimación activa
5. Privilegios
2. Modificaciones estructurales
VII. SUBCONSORCIOS
Dispone el art. 2068: "Sectores con independencia. En
edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia
de sectores con independencia funcional o administrativa, en
todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
VIII. PREHORIZONTALIDAD
2.1. Incumplimiento
2.2. Exclusiones
"b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del
Estado;