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Realizar por el método de Mercado 

Sean  los siguientes  referenciales  correspondientes a  Casas­Quintas construidas en una de la más exclusiva Urbanización 
Residencial de la ciudad de Barinas.

El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes características:

AREA 

AREA DEL TERRENO: 1000 m2

CONSTRUCION: 

TIPO A MUY BUENA: 430 m2  1200 bsf/m2

TIPO B: BUENA 170 m2    1000 bsf/m2

EDAD DEL BIEN TIPO A: 10 años

EDAD DEL BIEN TIPO B: 5 años

CONSERVACION: BUENA

COMO LLENAR LA TABLA

1. Área de construcción: Para deducir el área de construcción de los referenciales, se asumirá que los mismos ocupan el 
Porcentaje de Construcción correspondiente al área de la parcela sobre la cual fueron construidos, de acuerdo a lo 
establecido en la Ordenanza de Zonificación para la Urbanización o Sector.
* La  Zonificación  de la  Urbanización  es  R­3  y su  Porcentaje  de  Construcción es del 60%.

Ejemplo: 1200.29 m2 *60% = 720,17 m2 y 1100.94 m2 *60% = 660,56 m2

2. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)
4000000,000/(1200.29+720,17)
3.  El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del avalúo 
El IPC del método se calcula de acuerdo al Índice publicado por el B.C.V. mas reciente

Nota: ENCUENTRE EL  I.P.C PULSANDO EL SIGUIENTE LINK

https://www.google.co.ve/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CCgQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.bcv.org.ve%2Fexcel
%2F4_1_7.xls%3Fid%3D55&ei=WTXyVKOpNIOwsATUloBI&usg=AFQjCNG6PiNXsBzgdy066cRUbocivYHQmw&sig2=RSZ7GkKVxsd8JCBRBmwflg
Tabla Nº: 1

VALOR UNITARIO VALOR DE AREA DEL AREA DE AÑO  DE FECHA DE I.P.C. del ESTADO DE


REF TERR.+CONST. OPERAC. Bsf. TERRENO M2 CONSTRUC. CONST. PROTOCOLIZ. referencial CONSERVACIÒN 
Bsf/M2 M2 DD/MMM/AA
A 2082.83 4000000,000 1200.29 720,17 31/12/2000 17­Mar­2014 547,3 BUENA
B 1589.84 2800508,275 1100.94 660,56 2/10/1995 29­Abr­2013 367,3 MUY BUENA
C 3500000,000 950.81 16/03/2001 25­Nov­2014 MUY BUENA
D 3500750,000 1050.15 1/07/1999 05­Oct­2013 BUENA
E 3800540,000 970.53 24/06/2000 25­May­2013 MUY BUENA
F 5200000,000 1132.21 07/10/1998 01­Jul­2014 BUENA
G 5000120,000 1052.00 8/04/2001 13­Jul­2013 BUENA
H 3500000,000 1150.83 25/02/2000 22­Jun­2013 BUENA
I 3500000,000 987.86 3/01/1997 26­Dic­2014 BUENA
J 4200000,000 1117.80 19/04/2000 02­Ago­2014 MUY BUENA
DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:

ANALISIS DE LOS REFERENCIALES

1. FACTOR CORRECCION ROSS­H.

Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad

Se entra a la tabla Ross – H. con el valor obtenido en la ecuación (e / v)*100.tabla_de_ross_heidecke.pdf La Primera 
columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien y la primera fila determina el 
estado del bien según el orden estipulado en la tabla, en el presente caso 2: El valor obtenido en la tabla debe dividirse
por cien para obtener el factor. El cual será introducido en la Tabla Nº 2

Tabla Nº 2

EDAD (e / v)*100  v = 60 ESTADO CONSERV. FACTOR ROSS­H.


A 16,04 (16,04/60)*100 = 26.73% ? 27% 2 0.1923
B 21,06 (21.06/60)*100 = 35.1% ? 35 % 1.5 0.2365
C
D
E
F
G 16.00 (16.00/60)*100=26.67% ? 27% 2 0.1923
H
I
J

VALOR REPOSICIÓN Bs/M2

Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado. Para Nuestro Caso Tipo A (muy Buena 1200 Bsf/m2),      
Tipo B (Buena 1000 Bsf/m2).

VALOR ACT CONST. Bs/M2

Se realiza mediante la  ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION ROSS­HEI.)

En este caso 1200bsf/m2­(1200 bsf/m2 x 0.1923)= 807.70 bsf/m2

VALOR DE CONSTRUC. Bs.

Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bs/M2

720.17 m2 * 807.70 bsf/m2 = 581681.31 bsf

VALOR DEL TERRENO Bs.

Se resta del VALOR DE OPERAC. Bs.(Tabla Nº1)­ VALOR DE CONSTRUC. Bs.

4000000,000 Bsf ­ 581681.31 Bsf = 3418318.69 Bsf

VALOR DEL TERRENO (V.T) Bsf/M2

Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2

3418318.69 bsf /1200.29 m2 = 2847.91 Bsf/M2

FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac)

           IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO 

           IPC= 547,3/2146,1 =0.2550

FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar)
Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1­ A inmueble / A referencial * 0.05] + 0.05

F.C.Ar = [1­ 1000 m2 / 1200.29 m2 * 0.05] + 0.05 = 1.0083

VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C)

Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por área y actualizada de acuerdo a la fórmula: 

V.U.C.(valor unitario corregido) = I.T.(Valor del terreno) * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor de corrección por área)

V.U.C = 2847.91 * 0.2550 * 1.0083 =732.24 bsf/m2

Tabla Nº 3

REF AREA DEL AREA DE  VALOR VALOR VALOR DE  VALOR FACTOR


TERRENO  CONSTRUC. FACTOR REPOSICI ACT CONSTRUC. TOTAL DEL VALOR DEL ACTUALIZ. FACTOR VALOR
m2  M2 CORRECCION Bsf/m2 CONST. Bsf. TERRENO EN TERRENO IPC= IPC CORREC. UNITARIO
ROSS­HEI. Bsf/M2 Bsf. Bsf/M2(V.T.) ref/2146,1 AREA CORREGIDO
A 1200.29 720.17 0.1923 1000.00 807.70 581681.31 3418318.69 2847.91 0.2550 1.0083 732.24
B 1100.94 660,56 0.2365 1200.00 916.20 605205.07 2195303.21 1994.03    0.1711 1.0046 342.75
C 950.81
D 1050.15
E 970.53
F 1132.21
G 1052.00 631.2 0.1923 1000.00 807.70 509820.24
H 1150.83
I 987.86
J 1117.80

VALOR DEL TERRENO DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T)

V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO

      VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/m2)= ∑ VALOR UNITARIO CORREGIDO Bs/m2  / Nº DE REFERENCIALES

       AREA DEL TERRENO (m2): 1,000.00 (m2)

DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION˜

Tabla Nº: 4

TIPO AREA DE CONSTRUCCIÓN m2 FACTOR DE CORRECCIÓN VALOR DE REPOSICIÓN VALOR ACTUAL DE LA VALOR DE LA


ROSS­H. bsf/m2 CONSTRUCCIÓN bsf/m2 CONSTRUCCIÓN  bsf
 (e / v)*100  v = 60
A 430.00 17 %  0.0997 1200,00 1080.36 464554.8
B 170.00 1000.00
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN ∑

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T.I) V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Tabla Nº: 4)    

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