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Sean los siguientes referenciales correspondientes a CasasQuintas construidas en una de la más exclusiva Urbanización
Residencial de la ciudad de Barinas.
El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes características:
AREA
AREA DEL TERRENO: 1000 m2
CONSTRUCION:
TIPO A MUY BUENA: 430 m2 1200 bsf/m2
TIPO B: BUENA 170 m2 1000 bsf/m2
EDAD DEL BIEN TIPO A: 10 años
EDAD DEL BIEN TIPO B: 5 años
CONSERVACION: BUENA
COMO LLENAR LA TABLA
1. Área de construcción: Para deducir el área de construcción de los referenciales, se asumirá que los mismos ocupan el
Porcentaje de Construcción correspondiente al área de la parcela sobre la cual fueron construidos, de acuerdo a lo
establecido en la Ordenanza de Zonificación para la Urbanización o Sector.
* La Zonificación de la Urbanización es R3 y su Porcentaje de Construcción es del 60%.
Ejemplo: 1200.29 m2 *60% = 720,17 m2 y 1100.94 m2 *60% = 660,56 m2
2. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)
4000000,000/(1200.29+720,17)
3. El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del avalúo
El IPC del método se calcula de acuerdo al Índice publicado por el B.C.V. mas reciente
Nota: ENCUENTRE EL I.P.C PULSANDO EL SIGUIENTE LINK
https://www.google.co.ve/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CCgQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.bcv.org.ve%2Fexcel
%2F4_1_7.xls%3Fid%3D55&ei=WTXyVKOpNIOwsATUloBI&usg=AFQjCNG6PiNXsBzgdy066cRUbocivYHQmw&sig2=RSZ7GkKVxsd8JCBRBmwflg
Tabla Nº: 1
ANALISIS DE LOS REFERENCIALES
1. FACTOR CORRECCION ROSSH.
Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad
Se entra a la tabla Ross – H. con el valor obtenido en la ecuación (e / v)*100.tabla_de_ross_heidecke.pdf La Primera
columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien y la primera fila determina el
estado del bien según el orden estipulado en la tabla, en el presente caso 2: El valor obtenido en la tabla debe dividirse
por cien para obtener el factor. El cual será introducido en la Tabla Nº 2
Tabla Nº 2
VALOR REPOSICIÓN Bs/M2
Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado. Para Nuestro Caso Tipo A (muy Buena 1200 Bsf/m2),
Tipo B (Buena 1000 Bsf/m2).
VALOR ACT CONST. Bs/M2
Se realiza mediante la ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION ROSSHEI.)
En este caso 1200bsf/m2(1200 bsf/m2 x 0.1923)= 807.70 bsf/m2
VALOR DE CONSTRUC. Bs.
Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bs/M2
720.17 m2 * 807.70 bsf/m2 = 581681.31 bsf
VALOR DEL TERRENO Bs.
Se resta del VALOR DE OPERAC. Bs.(Tabla Nº1) VALOR DE CONSTRUC. Bs.
4000000,000 Bsf 581681.31 Bsf = 3418318.69 Bsf
VALOR DEL TERRENO (V.T) Bsf/M2
Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2
3418318.69 bsf /1200.29 m2 = 2847.91 Bsf/M2
FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac)
IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO
IPC= 547,3/2146,1 =0.2550
FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar)
Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1 A inmueble / A referencial * 0.05] + 0.05
F.C.Ar = [1 1000 m2 / 1200.29 m2 * 0.05] + 0.05 = 1.0083
VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C)
Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por área y actualizada de acuerdo a la fórmula:
V.U.C.(valor unitario corregido) = I.T.(Valor del terreno) * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor de corrección por área)
V.U.C = 2847.91 * 0.2550 * 1.0083 =732.24 bsf/m2
Tabla Nº 3
V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO
VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/m2)= ∑ VALOR UNITARIO CORREGIDO Bs/m2 / Nº DE REFERENCIALES
AREA DEL TERRENO (m2): 1,000.00 (m2)
DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION˜
Tabla Nº: 4