Como construir - Elaboração de laudo de reformas conforme a NBR 16.

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Veja como se preparar para realizar obras de pequeno porte em apartamentos
e salas comerciais

Com o crescimento na demanda por personalização dos imóveis, as reformas em

apartamentos e escritórios novos ou antigos tornaram-se parte considerável do mercado
da construção civil. Infelizmente, ainda hoje, acidentes em edificações ocorrem por falta
de conhecimento das interferências das obras nos sistemas - sinistros que poderiam ser
evitados com a análise técnica prévia e cumprimento das exigências legais e
normativas.

Desastres durante reformas, como a queda recente de uma varanda em Fortaleza e

mais notoriamente o desabamento do Edifício Liberdade em 2012, trouxeram à tona os
riscos de reformar sem a devida análise prévia das consequências das interferências
nos sistemas de um edifício.

Figura 1 - A remoção da alvenaria pode causar acomodação na viga, com fissuração no apartamento acima

Neste último caso, notou-se a confusão no entendimento do que seria uma obra
realizada na legalidade: para o então delegado era claro que deveria ter responsável
técnico, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e autorização da prefeitura,
enquanto a empresa acusada entendia não ser preciso, já que as obras eram
realizadas para adequação do espaço às suas necessidades.

As normas técnicas são conjuntos de diretrizes elaboradas por técnicos, sendo ideal
a publicação a partir da experiência comum e resultados consolidados. As normas
não são leis, mas por força destas, tornam-se obrigatórias - as leis referenciam as
normas e "regras técnicas" como a "prática adequada", conforme o Código de
Defesa do Consumidor, o Código Civil, a Lei de Licitações Públicas, entre outros.

A NBR 16.280:2014 Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reformas -

Requisitos, da Associação Brasileia de Normas Técnicas (ABNT), preconiza que as
reformas não devam causar interferências nos demais sistemas da edificação. Esta
norma criou respaldo técnico aos condomínios para o impedimento de obras
prejudiciais, ao exigir que reformas pretendidas sejam previamente analisadas a fim
de reduzir os riscos aos demais moradores ou prejuízo ao desempenho dos
sistemas e manutenção idealizada para o prédio.

Publicada em 2014, a norma não recebeu alterações significativas em sua recente

revisão em 2015. Notavelmente, retirou parte da responsabilidade dos síndicos
citada na primeira versão, mantendo as exigências técnicas para os profissionais
(engenheiros e arquitetos).

Como veremos, a NBR 16.280 fornece

diretrizes para o plano da reforma, mas
não ensina o técnico a trabalhar. É
desejável e recomendável que os
engenheiros e arquitetos que atuam no
ramo das reformas tenham
conhecimento técnico teórico e prático a
respeito das possíveis interferências nos
sistemas, como, por exemplo, a remoção
da alvenaria e restrição ao deslocamento
das estruturas, perda de pressão
localizada e contínua em tubulações etc., Figura 2 - O uso de técnicas inadequadas na
impermeabilização pode causar infiltrações em unidades
mas também especial entendimento às
vizinhas
manifestações patológicas - não
conformidades ou problemas que possam surgir e causar depreciação, perda de
desempenho, fissuras, trincas, infiltrações, umidade, anomalias, dentre outros nas
edificações (figuras 1 e 2).
Premissas profissionais do engenheiro e arquiteto
A realização do plano de reforma nos termos da norma, por meio da análise técnica
prévia, além de evitar erros previsíveis e embates com o condomínio, exige maior
compro metimento técnico do profissional, o que em longo prazo deve colaborar
para dirimir o amadorismo muito comum nas reformas (figura 3).
Figura 3 - Mesmo orientados a não realizar rasgos na alvenaria estrutural, muitos executores desconhecem as particularidades

do sistema e cometem erros que põem em risco a estabilidade da edificação.

A elaboração do laudo, não apenas como um requisito a ser cumprido para viabilizar
uma reforma, deve incluir informações das técnicas adequadas para execução dos
serviços e quais são os resultados esperados. Pautadas em normas técnicas, estas
informações poderão até mesmo subsidiar aceitação ou rejeição do serviço pelo
contratante dentro das tolerâncias normativas.
Nas reformas, o técnico deve sempre agir para não incorrer nos três erros básicos
da profissão: negligência, imprudência e imperícia durante a obra (tabela 1). Estes
cuidados tendem a valorizar os profissionais e evitar eventuais embates futuros com
contratante e condomínio, reduzindo desgastes e riscos de demandas judiciais,
procedentes ou não.

Vistoria prévia e parâmetros iniciais para a reforma

A vistoria prévia na unidade tem a finalidade de fornecer informações iniciais para a
elaboração do projeto e execução da reforma, bem como subsidiar identificação de
inviabilidades técnicas, análise da relação entre custo e benefício, eventuais
problemas com vizinhos (uso de ferramentas que causem vibração em apartamentos
próximos, por exemplo, como ilustra a figura 4) e sistemas onde haverá recusa da
assistência pela construtora, no caso de imóveis em garantia.
Vale frisar que a análise de uma reforma não deve se limitar às interferências no
sistema estrutural, como muitos ainda pensam - existem várias situações
indesejáveis que devem ser consideradas, não apenas o colapso da edificação. A
norma indica a análise do funcionamento sistêmico do edifício (vedações, elétrica,
hidráulica, impermeabilização etc.) evitando interferências prejudiciais ao
desempenho (anomalias e manifestações patológicas) e manutenção idealizada
(figura 5).

Figura 4 - Ferramentas potentes que possam

causar vibração excessiva devem ser evitadas em Figura 5 - Realizar uma análise criteriosa do projeto pode evitar acidentes
reformas para não causar danos a apartamentos no abastecimento do prédio
próximos

Para embasar o trabalho, o técnico pode realizar análises aprofundadas em

documentos complementares:
- Projetos originais
- Projetos, plantas e croquis de reformas anteriores
- Notas fiscais, contratos e eventuais memoriais de reformas anteriores (quando
inexistem projetos)
- Pareceres técnicos porventura contratados
- Manuais do proprietário e das áreas comuns (solicitar ao síndico).
É importante consultar o manual do proprietário para fundamentar eventuais perdas
de garantia (que de verão ser citadas no laudo) e conhecer as particularidades do
edifício. Quanto ao projeto, é possível encontrar situações proibitivas que alterem a
proposta da reforma.
Na carência de informações, o profissional deve ter cautela e não agir com
imprudência no plano da reforma. Quando necessário, pode realizar prospecções
cuidadosas para localizar elementos estruturais, hidráulicos, elétricos etc., sendo
indicado o uso de detectores de materiais e pacômetros. O profissional deve se
abster de realizar intervenções duvidosas.
A NBR 16.280 indica ainda que as reformas devem ser apresentadas ao projetista e
à construtora do edifício (item 4.b) dentro do prazo decadencial, quando houver
alteração ou comprometimento na edificação.
Diretrizes para elaboração de laudo de reforma
Apenas o laudo da reforma não garante uma obra sem riscos. É adequado realizar:
- Estudo prévio das necessidades do cliente e eventuais interferências no edifício e
unidades próximas
- Plano da reforma - transcrição das informações para o laudo e recolhimento de
Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT)
- Projetos porventura necessários
- Fiscalização e acompanhamento técnico durante a obra
- Obtenção das autorizações necessárias, como alvará da municipalidade e visto do
condomínio.
Quando houver dúvidas além do domínio do profissional, recomenda-se solicitar
consultorias de outros profissionais especialistas no assunto, afinal não se deve
proceder com imperícia.
As diretrizes e requisitos principais da NBR 16.280 (capítulos 4 e 5) tratam de:
- Preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação
- Meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos
decorrentes da execução dos serviços de reforma
- Garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de
manutenção das edificações, durante e após a obra
- Apresentação de qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a
segurança da edificação à análise da incorporadora/construtora e do projetista.
O esquema apresentado na figura 6 ilustra as diretrizes principais a serem seguidas
na análise e elaboração dos planos de reforma.

Figura 6 - Diretrizes para análise e elaboração dos planos de reforma

Os tópicos do laudo podem ser resumidos em:

1) Considerações iniciais
a) Objetivos
b) Procedimentos para análise da reforma
c) Referências técnicas e bibliográficas
2) Caracterização do imóvel a ser reformado
a) Localização
b) Data de vistoria prévia
3) Relatório fotográfico (figura 7)
4) Escopo de serviços a serem realizados
- Descrição dos vários serviços que serão realizados e quais as normas aplicáveis a
cada um (corpo principal do trabalho)
5) Implicações da reforma
a) Horários e cronograma da reforma
b) Armazenamento de insumos
c) Descarte de resíduos
d) Implicações sobre o manual das áreas comuns e do proprietário
e) Implicações sobre a garantia
6) Considerações finais
a) Dados das empresas e profissionais envolvidos
b) Conclusões
7) ART ou RRT
Cabe ressaltar que a autorização do condomínio e o alvará da municipalidade são
exigidos para a legalidade da obra. Algumas prefeituras emitem alvarás simplificados
para pequenas reformas que, em geral, não alterem o perímetro externo ou não
serão realizadas no alinhamento predial com o logradouro. Na prática, isto
representa a maior parte das obras em apartamentos e salas comerciais.
Estas autorizações são imprescindíveis, pois a responsabilidade por eventuais
problemas decorrentes da obra, como acidentes, embates ou patologias que
venham a surgir em apartamentos vizinhos ou nas áreas comuns, será imputada ao
proprietário e ao executor, e a ausência de alvará será considerada um agravante.
Ações de nunciação de obra nova, promovidas em geral por condomínios e
construtoras, em face de reformas sem alvará em apartamentos, têm obtido posição
favorável da Justiça quanto ao embargo da obra - esta quando executada sem
alvará pode ser entendida como clandestina e irregular, portanto perigosa.

Figura 7 - Indicações simples nas fotografias podem auxiliar na elucidação do que será realizado pelo responsável e pelos
executores

Definido o escopo da reforma com o contratante, é hora de elaborar o laudo dentro

das diretrizes da NBR 16.280, fazendo uso de croquis, projetos e quaisquer
documentos que ajudem a elucidar aquilo que será realizado. O laudo é apresentado
ao condomínio, acompanhado de ART/RRT, para deferimento da reforma. O
condomínio, por sua vez, poderá aceitar, aceitar parcialmente, declinar ou ainda
solicitar esclarecimentos ao profissional antes de uma posição.
Como os condomínios normalmente são representados e administrados por pessoas
de outras áreas, leigos na construção civil, o engenheiro ou arquiteto pode explorar
essa área para desenvolvimento profissional, com a consultoria e fiscalização das
reformas privativas pelo condomínio, situação que vem se tornando comum em
edifícios novos com grande quantidade de apartamentos e síndicos com pouco
tempo ou não dispostos a opinarem em assuntos que não dominam.
Referências normativas
- NBR 5.410:2004 - Instalações Elétricas de Baixa Tensão
- NBR 5.626:1998 - Instalação Predial de Água Fria
- NBR 5.674:2012 - Manutenção de Edificações: Requisitos para o Sistema de
Gestão de Manutenção
- NBR 6.118:2014 - Projeto de Estruturas de Concreto - Procedimento
- NBR 6.120:1980 - Cargas para o Cálculo de Estruturas de Edificações
- NBR 8.160:1999 - Sistemas Prediais de Esgoto Sanitário - Projeto e Execução
- NBR 9.575:2010 - Impermeabilização: Seleção e Projeto
- NBR 15.526:2009 - Redes de Distribuição Interna para Gases Combustíveis em
Instalações Residenciais e Comerciais - Projeto e Execução - NBR 16.280:2014 -
Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reformas - Requisitos.
LEIA MAIS
Laudo de Reforma: A NBR 16.280 na Prática. Roger Teixeira e Juliane da Costa
Santos. São Paulo: Editora PINI. 2015.
Falhas, Responsabilidades e Garantias na Construção Civil. Carlos Del Mar. São
Paulo: Editora PINI, 2007.
Sinistros na Construção Civil: Causas e Soluções para Danos e Prejuízos em
Obras. Maurício Marcelli. São Paulo: Editora PINI, 2007.
Trincas em Edifícios: Causas, Prevenção e Recuperação. Ercio Thomaz. Escola
Politécnica da Universidade de São Paulo e Instituto de Pesquisas Tecnológicas.
São Paulo: Editora PINI, 1989.