Regolamento di condominio e criteri di ripartizione delle spese comuni

(Cassazione civile, Sezione 2, sentenza 18486 del 9 agosto 2010 – Avv.

Giuseppe Nuzzo)

Fonte: www.plentedamaggiulli.it

Ai sensi dell’art. 1138 c.c, quando in un edificio il numero dei condomini è

superiore a 10, dev’essere formato un regolamento il quale contenga le norme
circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese di cui,
rispettivamente, agli artt. 1117 e 1123 c.c., secondo i diritti e gli obblighi
spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro
dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Le norme del regolamento, approvate dell’assemblea, non possono in

alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano
dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono
derogare alle disposizioni del codice civile indicate all’ultimo comma
dello stesso art. 1138 c.c..

Tra le norme del codice considerate inderogabili non figura l’art. 1123 c.c., che
detta i criteri applicabili in tema di ripartizioni delle spese comuni condominiali;
ne consegue che in presenza del regolamento di condominio la
ripartizione delle spese comuni dev’essere fatta necessariamente ai
sensi dello stesso regolamento

A tal proposito, nella sentenza in commento la Corte di cassazione precisa che i

criteri di ripartizione delle spese stabiliti nel regolamento prevalgono
sempre (se difformi) sui criteri ex art. 1123 c.c., a nulla rilevando che,
nella fattispecie presa in esame dalla Suprema Corte, per molto tempo erano
stati utilizzati dal condominio altri criteri.

Rileva la Corte che, a mente dell'art. 1138 comma 2 c.c., ciascun condomino
può prendere l’iniziativa per l’eventuale revisione o modifica del regolamento
vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle modifiche, devono
applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in vigore.

D’altro canto, ancora a proposito dei criteri dettati all’art. 1123 c.c. in tema di
ripartizione delle spese comuni, già la precedente giurisprudenza di legittimità
aveva riconosciuto “legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una
disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la
delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione
delle spese dettato dall'articolo 1123 c.c. che le spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico
anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto
conto che la predetta deroga e' consentita, a mezzo di espressa convenzione,
dalla stessa norma codicistica" (Cass. civ., n. 6158/06; n. 5975/04).

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Testo della sentenza

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei ricorsi. Va esaminato per

primo per motivi di pregiudizialita' il ricorso incidentale formulato dalla Su. PA.
con il quale si chiede la conferma della sentenza di primo grado nella parte in
cui si accertava che il regolamento del condominio prodotto dalla controparte
non era applicabile all'immobile di sua proprieta', riguardando un diverso
immobile. Con detta censura l'esponente eccepisce il vizio motivazione in
"relazione ai documenti n. 1 del fascicolo di primo grado della dalla Su. PA. e n.
12 nel fascicolo di primo grado del Condominio". Insiste nel fatto che il
regolamento del condominio non era richiamato nell'atto di compravendita con
cui il costruttore aveva venduto l'immobile all'esponente e cio' in quanto "il
fabbricato ove e' situato l'immobile di proprieta' della dalla Su. PA. (era) diverso
rispetto a quello cui si riferisce il citato regolamento condominiale". La
doglianza e' priva di pregio.

A parte gli indubbi profili d'inammissibilita' per violazione del canone di

autosufficienza in relazione al generico rinvio ai documenti sopra richiamati, si
osserva che come sottolineato dal giudice d'appello (a pag. 6 della sentenza)
nello stesso atto introduttivo del giudizio di 1 grado la stessa Su. PA. aveva
dato atto " ...che le unita' immobiliari - pur avendo un'entrata autonoma
rispetto a quella del supermercato conservavano - ancorche' in misura minore -
strutture comuni". Ha aggiunto poi lo stesso giudice, che tutto cio' trovava
conferma "...anche nella delibera del 10.3.1975 pacificamente applicata per
oltre 20 anni, che aveva elevato nei confronti dei danti causa della PA. gli
originali millesimi di proprieta' indicati dal Regolamento (da 37,89 a 146,07) ..."
Passando all'esame del ricorso principale, con il primo motivo l'esponente
denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente della sentenza
impugnata. Deduce che il giudice d'appello aveva riconosciuto la piena
applicabilita' del regolamento condominiale anche alla PA. , e quindi avrebbe
dovuto applicare quelle disposizioni di cui agli articoli 10, 11, 12, 13 che
prevedono il ricorso alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese
(Categ. A e B); pertanto la delibera impugnata era pienamente legittima.

Con il secondo motivo del ricorso l'esponente denunzia la motivazione

contraddittoria e insufficiente, la violazione e falsa applicazione dell'articolo
1123 c.c.. A suo avviso la sentenza va cassata nella parte in cui dichiara
l'invalidita' della delibera impugnata per avere applicato un criterio di
ripartizione delle spese difforme dall'articolo 1123 c.c., anziche' affermarne la
piena validita', in ragione della piena legittimita' degli articoli 10 a 14 del
regolamento, che sono stati applicati in modo specifico dalla delibera
condominiale in questione.

Si deduce inoltre che la Corte d'App. dopo aver affermato l'applicabilita' delle
norme del regolamento condominiale, ha pero' deciso il problema della
ripartizione delle spese in modo non corretto, facendo unico riferimento
all'articolo 1123 c.c., comma 2 ed ignorando quanto sul punto lo stesso
regolamento aveva stabilito. Cio' ha fatto pero' senza alcuna motivazione,
avendo in definitiva ritenuto che gli articoli 10 e 11 del regolamento erano in
contrasto con il predetto articolo 1123 c.c.; la stessa Corte territoriale ha del
tutto immotivatamente adottata la scelta di privilegiare tale criterio legale a
quello convenzionale (v. regolamento articoli 10 - 11 che adottano il criterio
miliesimale). In definitiva il giudice ha dichiarato che la delibera impugnata era
invalida sul falso presupposto che articolo 1123 c.c. avesse carattere
inderogabile.

Entrambe le doglianze - che possono essere congiuntamente esaminate in

quanto connesse - sono fondate.

Non v'e' dubbio che attesa la presenza del regolamento del condominio
(applicabile come s'e' visto anche alla Su. PA. ) la ripartizione delle spese
comuni, ai sensi dell'articolo 1138 c.c. doveva essere fatta necessariamente ai
sensi dello stesso regolamento condominiale, a nulla rilevando, che, nella
fattispecie, per molto tempo erano stati utilizzati dal Condominio altri criteri. Si
rileva, d'altra parte, che, a mente dell'articolo 1138 c.c., comma 2 ciascun
condomino puo' prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del
regolamento vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle
modifiche, devono applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in parola.

Si osserva ancora a proposito dei criteri dettati all'articolo 1123 c.c. in tema di
ripartizione delle spese comuni, che questa Corte ha ritenuto "legittima, in
quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento
condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che
disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato
dall'articolo 1123 c.c. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unita'
immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la
predetta deroga e' consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa
norma codicistica" (Cass. 2, n. 6158 del 20/03/2006; Sentenza n. 5975 del
25/03/2004).

L'accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale comporta

l'assorbimento degli ulteriori motivi, peraltro dedotti solo in via subordinata
(con il terzo motivo si denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente in
reazione al "documento n. 10" (regolamento condominiale); con il quarto
motivo il vizio di motivazione in relazione al "documento n. 12" (trascrizione del
regolamento condominiale); con il quinto motivo si censura la motivazione
contraddittoria e insufficiente in relazione "al documento n. 10 (regolamento
condominiale) del fascicolo condominio" nonche' la violazione dell'articolo 2697
c.c.). Cio' comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai
motivi accolti ed il rinvio della causa alla Corte d'Appello di Milano, la quale
dovra' pronunciarsi sulla base dei principi come sopra enunciati.

P.Q.M.

LA CORTE

riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso incidentale; accoglie il 1 e il 2 motivo del

ricorso principale, assorbiti il restanti motivi; cassa la sentenza impugnata e
rinvia la causa, anche spese le spese del giudizio, ad altra sezione della Corte
d'Appello di Milano.